第一章 物業管理系統2一、簡介2二、系統特點3三、業務特點4四、功能簡介51、房產資料51.1、成批生成樓盤及單元資料51.2、成批修改單元資料51.3、單元歷史住戶一覽表51.4、條件查詢62、住戶管理63、相關資料63.1、圖文資料63.2、相關單位63.3、規章制度74、三表收費管理74.1、用戶裝表74.2、收費項目74.3、抄表管理74.4、計費管理84.5、收款管理94.6、退款管理94.7、財務軟件接口95、行政及人事管理96、投訴管理107、 安防管理108、 倉庫管理108.1、倉庫資料108.2、貨品資料108.3、入倉單與出倉單118.4、庫存統計119、保潔管理119.1、保潔安排119.2、保潔檢查1110、維修管理1111、裝修管理1112、設備管理1212.1、設備資料1212.2、設備保養1212.3、設備維修1313、 綠化管理1313.1、綠化資料1313.2、綠化安排1313.3、綠化檢查1313.4、綠化工程1314、今日工作1315、報表管理1416、領導查詢1417、合同管理1418、控制面版15五、總結15第二章 信息管理中心15一、簡介15二、主要職能161、網絡接入管理控制162、提供網絡增值應用162.1網絡購物162.2、視頻點播（VOD）172.3、網絡繳費172.4、信息發布172.5、網絡游戲172.6、網上炒股18第一章 物業管理系統一、簡介在現代化物業管理中,為了加強對中高檔住宅小區、商務樓宇、涉外物業的管理，不斷滿足日益增加的商務、住宅和服務的需求，充分發揮所管理的物業的各項人才、設備和信息優勢，提高經濟效益，以達到最大的投資回報率及用戶滿意率，需要規劃一整套科學、嚴密、高效、實用的物業管理系統，對人員、設備、服務、信息、財務及個項活動實施全面管理。光信物業管理系統正為順應這種需求而產生的，整個系統所有業務設計都符合ISO9002規范的要求。物業管理中心可以實時搜集其他各系統全部數據，并能夠查詢、分析、統計、打印；與各系統進行雙向控制；各系統數據相互共享，避免手工環節；從整個小區的高度上對各系統進行管理、控制。本物業管理系統是根據先進開發技術與客戶需求相結合的原則開發的現代物業管理系統。本系統已在多個大型樓盤、商廈的物業管理中起到關鍵作用，為廣大用戶帶來真正方便、有效、全面的物業管理。二、系統特點基于Microsoft公司的SQL Server 大型數據庫開發的客戶機-服務器結構的最新版本，無以倫比的安全性和穩定性，具備海量數據的存儲能力，支持遠程實時操作。界面及操作風格充分吸取WINDOWS 的風格特點,獨創的多事務多窗口處理操作，大大簡化操作過程，美觀簡潔，用戶更易上手，大大降低用戶的學習成本。系統提供大量的向導操作，豐富詳實的在線幫助，以及自動演示功能，易學易用。與OFFICE 的無縫連接，可直接將各種報表、單據清單導入EXCEL，為用戶的二次分析方便地提供數據依據，還可將Word 文件直接存入數據庫，并可方便的再導回Word。強大的多條件組合查詢，自定義報表和獨創的透視分析功能，可對所有數據進行任意加工和輸出。系統自帶的單據編輯功能可對所有報表單據進行動態的排版，編輯。用戶可自行設計并建立符合自身要求的報表格式。具有與閉路監控、周邊防盜、電子巡更、一卡通、煤氣泄露、三表抄送、電梯監控等自動化系統接口功能，允許共享數據庫，減少中間操作環節，避免手工錄入數據。具有與通用財務軟件接口的功能，支持多幣種收費管理。充分利用物業管理系統的綜合性，一次性解決各系統連接及財務處理等實際問題，使物業管理流暢、方便、快捷、簡單地完成由監控、抄表等前端功能到財務、統計等后端功能的自由過渡。三、業務特點所有的業務設計都符合ISO9002規范的要求，做到凡事有章可循，凡事都有記錄，凡事有人負責，凡事有人監督。根據現實復雜多變的收費情況，用戶可以自行定義各種費項，每種費項的計費方式，包括各種分攤的計算，完全由用戶輸入計算公式定義，并可設置其計費的起始日期和周期，費項的單價可設為隨用量和時間變化。適合于任何房地產項目，包括各種住宅小區、大型商廈、寫字樓及專業市場等的物業收費管理。能處理各種特殊的收款業務，如各種外協單位的收款，各種臨時性費用的收取，各種滯納金的收取等，另外，還能處理各種退款業務，如按金，預收帳等，安全可靠，保證數據的嚴密性。能預先定義收款涉及的總帳科目體系，能將收款記錄自動生成財務軟件的記賬憑證，實現了與財務軟件的無縫接口。最終實現了以收費管理為龍頭，帶動整個物業管理水平的提高。完善的租戶中途退場結算處理，符合實際收費管理的規范。在業務設計中融入了辦公自動化OA的特性，在發生住戶投訴、報修時，指定的電腦能自動打印相關的單據，或自動通過聲音、動畫進行提醒。在保潔和綠化的工作安排上，能對工作的各個項目定義計劃完成時間，并對完成情況進行量化的檢查。用戶合同文件，檔案等管理功能強大，既可對檔案的原件進行掃描管理，又可進行文件的二次編輯。系統的權限管理嚴謹，采用按組管理權限，由各操作員輸入自己的密碼，并在后臺數據庫中加密保存。權限所能管理的功能劃分詳細，不但有進入各模塊的權限，更有進入各模塊后，新增、刪除、打印等各項子功能的權限。 四、功能簡介1、房產資料完成對物業所管轄的房產基本資料的管理，如樓盤、樓閣、單元資料的新增設計規劃，驗收，查詢，增刪，修改等操作。并能新增、刪除各單元的業主和住戶（租戶）的基本資料，亦可查閱有關物業公司，發展商，代理商資料。1.1、成批生成樓盤及單元資料根據樓宇的屬性、如樓層數、每層戶數、自動生成單元，并可用“所見即所得”的方式，成批錄入單元資料。方便地進行新增、修改、刪除單個單元資料，對有特殊單元數的樓層，單個生成或刪除單元。1.2、成批修改單元資料用類似Excel的風格，用鼠標的拖拉操作，成批修改單元的基本資料。方便地進行新增、修改、刪除業主資料。通過選定單元，再錄入、修改該單元的業主資料。1.3、單元歷史住戶一覽表由單元可查詢該單元業主或住戶的詳細資料以及曾入住過的所有住戶名稱，入住日期和退住日期。1.4、條件查詢能通過單元編號或住戶名稱精確查找或模糊查找單元，能通過多種條件組合查找單元資料，圖紙均可通過掃描輸入管理系統，用戶可任意查詢。2、住戶管理完成住戶/租戶入住檔案登記，歸檔，查詢，以及退住處理等日常操作。2.1、住戶基本資料的新增，修改，刪除。2.2、住戶家庭成員資料的新增，修改，刪除。2.3、住戶入伙資料的新增，修改，刪除。2.4、住戶的興趣愛好，職業狀況，收入狀況等資料的新增，修改和刪除。3、相關資料3.1、圖文資料 將物業特點、位置，環境、文化活動等各方面的圖片（縮放圖、原圖），以及文字資料通過掃描輸入管理系統，并可連接觸摸屏，用戶可以調用查看，以圖文并茂的方式向各方面人士介紹物業情況。真正將圖文放到數據庫里，實現網絡共享。3.2、相關單位 記載與物業管理相關的各單位（國土，規劃，公安，供水，供電等）的詳細資料，并可以方便的查詢、打印。記載物業建設中的設計單位、施工單位、投資組合等與本物業管理相關的各單位的詳細資料，供查詢調用。3.3、規章制度 各項物業管理法規，物業公司規章制度等。系統與office進行了無縫連接，用戶可以實時編輯文檔，并以文本文件式、RTF文件格式保存。4、三表收費管理采用光信物業管理，三表抄表數據可直接導入管理模塊，繼而展開統計、分析、管理、財務處理、打印等系列功能。無論是發給客戶的費用單據還是財務收費對帳，都無須再使用其他工具或系統，一次抄表即可滿足各單位的數據需要。三表系統與物業管理系統無縫連接，完全避免采用其他系統作為接口可能帶來的問題，如不兼容、不穩定、不保密等等。4.1、用戶裝表能設置各種單元表、公用表、總表、虛擬表，能為各種非虛擬表設置父表（共能設三級），能按表名、單元、表間關系查看各種費表的安裝情況。4.2、收費項目設置收費項目的名稱、計算公式、單價、幣種、滯納率、計費起止日期和計算周期等屬性。計算公式完全由用戶自定義，提供幾十種參數和函數供用戶選擇，輕松實現各種分攤的計算。能對每個單元的每一種收費項目設置折扣的起止日期和折扣率，自動進行折扣的計算。能對每個單元的每一種收費項目的單價設置成為能按用量和時間自動變化。能對不同單元的不同費項設置不同的滯納率，以及設為是否劃帳。4.3、抄表管理錄入每次抄表的行度，自動計算用量。能自動識別費表讀數歸0的情況，能根據設置，對過大和過小的讀數，自動報警。預留與三表自動抄表的接口。4.4、計費管理A計算周期性費用以向導形式帶領用戶完成周期性費用的計算。可選擇任意費項，任意樓閣或單元計算。B添加臨時性費用能對任何單元添加臨時性費用。C銀行劃帳處理根據銀行所要求的格式，自動生成銀行劃帳文件，文件由銀行帳號和各單元應收款構成。銀行劃帳成功后，可自動生成各單元的收款收據。D滯納金計算 按預先設置的滯納金比例及收款終止日期成批計算用戶應繳納的滯納金金額，便于在通知單中打印滯納金。E可以單個或成批打印兩種樣式的付款通知書及六種樣式的催款通知書，系統提供的單據編輯器能使用戶方便快捷的編輯各種樣式的通知書。F查費以單元為單位，快速查看各單元的費用。G費用瀏覽綜合多種篩選條件，成批查看多種費用。H快速統計各收費期間的應收、實收金額以及收繳率。I匯總表向導此向導可以為您隨心所欲的生成進行計費的匯總，生成匯總表。4.5、收款管理A自動對賬針對銀行劃帳，系統提供銀行對賬向導，一步一步指導用戶根據銀行返回的對賬文件進行對賬，自動生成收據。B自動沖賬針對預收款，系統提供沖賬向導，指導用戶完成預收款沖銷應收款。C現場收費系統模擬商場、超市的收費環境，提供了收款助手，模糊查找等功能，使您能高效，準確的現場收費。D查詢各收費期間的收費情況。4.6、退款管理用戶可以退以收款單收入的預收款和按金。4.7、財務軟件接口根據用戶需求，系統更可向國內著名的財務軟件輸出所有的收費數據，自動生成憑證。避免財務人員重新抄寫數據，或在財務系統中重新輸入有關內容。5、行政及人事管理5.1、部門和員工的基本信息管理。5.2、辦公用品管理。5.3、考勤管理模塊，自動生成考勤月報，可與一卡通考勤系統直接連接5.4、員工獎懲記錄。5.5、工資計算模塊，能自動和考勤掛鉤。6、投訴管理錄入住戶/業戶投訴內容，包括主題，類別，投訴方式，投訴人等。并能通過聲音或動畫通知同一個局域網內的任一部電腦，或發送至同一局域網內的任一部打印機。錄入處理投訴意見時包括處理負責人，處理意見，處理方法，立項與否，立項人具體經辦事務的記錄。對立項的投訴需進行銷項。能按投訴單的狀態（是否處理）或單元對投訴單進行查看，并且還可按投訴類別，投訴時間，投訴主題進行統計。7、 安防管理用戶可以靈活自定義保安值勤的班次，時段，人員，地段等詳情。用戶可以按任意時段輸入保安值班安排，實現系統自動排班。用戶可以登記轄區范圍內發生的治安事件及其處理情況，系統自動保存并進行多條件組合查詢。可記錄各警械的資料及領用情況。能記錄各消防設施資料，以及消防演習和培訓記錄。8、 倉庫管理軟件此項功能使用戶可以簡單地對本公司的物流進行有效的動態控制，并可以按任意條件進行查詢統計。8.1、倉庫資料錄入各倉庫的基本資料，以便實現各倉庫的管理。8.2、貨品資料各物品的類別信息的新增、修改、刪除。物品的基本資料新增、修改、刪除。8.3、入倉單與出倉單入倉單，出倉單的錄入、刪除。8.4、庫存統計通過用戶自定義的報表，快速查閱本期的期初、本期發生、期末的數量和金額，庫存短缺明細表、庫存超儲明細表、庫存預測表，用戶可及時掌握倉庫的基本情況9、保潔管理9.1、保潔安排用戶可以自定義保潔項目，人員，時段，地點及說明，對每個保潔項目，可定義計劃完成時間，便于定量管理。9.2、保潔檢查用戶可針對每個保潔項目，錄入實際完成時間。10、維修管理錄入維修單后，能發送到其它部門的打印機或電腦，其它部門的電腦能自動通過聲音或動畫提示。維修完成后，可錄入完成情況，和所耗費的材料。材料可由出倉單導入。對有償維修，自動生成應收款，轉入財務模塊，并能打印繳款通知書。11、裝修管理系統進行裝修申請的操作，包括的內容為主題，類別，方式，申請人，聯系方式，內容等；裝修審批的意見包括主題，管理處意見，工程處意見，是否同意，審批人等項目；能記錄裝修出入證的發放情況。裝修驗收結果包括主題，驗收日期，驗收人，驗收結果的記錄。登記住戶的裝修“完成情況表”，記錄裝修的完成情況。系統自動將維修情況歸檔保存。對維修產生的費用，自動生成應收款，轉入財務模塊，并能打印繳款通知書。12、設備管理12.1、設備資料用戶可以對每一套設備的設備類別，設備資料，保養項目，保養周期及標準進行增刪，修改，并建立設備檔案。12.2、設備保養根據設備保養項目，軟件可以自動對不同的設備按全年，季，月，或天制訂保養計劃；計算機自動按用戶設定的日期提醒。軟件可以自動對不同的設備的各保養項目按全年，季，月，或天制訂保養計劃計算機自動按用戶設定的日期提醒。登記各項保養計劃及保養記錄的詳細內容，同時每臺設備的保養計劃在開機時自動提醒。對每一份裝修計劃，能生成派工單。12.3、設備維修系統通過維修單進行設備維修的管理，維修單會詳盡的記錄設備的損壞情況，維修內容、維修人、更換零配件等信息。系統可以根據各種條件對維修記錄進行匯總，統計，生成報表。13、 綠化管理13.1、綠化資料用戶可以錄入綠化所使用的各種植被的信息，包括名稱，種類，科目，生長習性，養護技術，土壤環境，生長周期，養護周期等內容。13.2、綠化安排用戶可以錄入綠化的各種信息，包括植物名稱，養護人，養護時間，內容等；生成綠化安排記錄，并進行綠化日期的提醒。13.3、綠化檢查用戶可以將綠化帶資料進行登記，包括綠化帶名稱，植物品名，棵數，時間，面積等信息；同時進行綠化帶的管理日期提醒。13.4、綠化工程記錄綠化工程的工程名稱，施工單位，施工時間，竣工時間，施工單位資料，面積，地理位置，工程周期，三包期內情況等。14、今日工作此功能有一復選框，是讓用戶選擇是否一開機就自動提醒今日之工作，今日工作內容有欠費住戶一覽表、保安清潔工作、今日保養設備清單、合同到期租戶以及空置單元列表等。用戶可以很快速很清楚的知道今天的工作。15、報表管理系統內置了幾十份報表來體現對財務部、經營部、設備部以及行政部的管理。并且系統提供了自定義報表功能，用戶可根據本單位具體情況自行設計，編輯報表。16、領導查詢此功能是專供領導用來查詢所關心的數據，系統以圖表形式反映所管理樓盤的收費情況和租售情況。收費情況可查詢本月應收金額和本月實收金額，還可統計未到期應收金額及欠收金額；租售情況可查詢總面積、已售面積、已租面積和空置面積，如領導還想了解更詳細的情況，可以按詳細資料查看或者用系統提供的銷控表進行查詢。17、合同管理用戶可以對本管理公司的收文、發文、會議紀要、合同，圖紙等文件進行登記，保存，并按任意條件進行查詢統計。如登記物業公司匯同發展商收樓時的各種信息資料，業主委員會的各類管理制度等。管理文檔的各主要條款和主要指標，文本，以及文檔的相應圖片。用戶可自定義各種不同的文本類別，以便將自己的各種不同的文本歸類，用戶可以按各種不同的文本類別來瀏覽，修改，新增，刪除各份文本。用戶可以根據實際需要來定義各種文本類別的主要條款，用戶的文本中的各主要條款可一目了然。對于各種文本所付的圖片，用戶可以按文本號進行查詢，瀏覽，保存。18、控制面版桌面設置：顧客化的設置桌面顏色，桌面圖案。用戶管理：設置用戶組，用戶的權限。數據清理：當數據過大時可清理歷史數據。數據備份：定期對數據庫備份。網格設定：設定系統網格的字體，前景色，背景色，網格線色。新建帳套：新建帳套，通過它用戶可以管理多帳套。總帳連接：同財務會計軟件連接，收費金額可自動生成憑證。記帳模版：設置收費項目對應的財務科目。五、總結物業管理系統作為整個小區的信息管理平臺，需匯總各系統及其子系統數據，并能夠進行查詢、統計、打印、管理。光信物業管理系統的全部業務符合ISO9002標準，并在廣州著名商廈、樓盤有多年成功應用，得到用戶的長期好評。系統不僅充分考慮樓盤各系統的數據兼容性，并完全從使用者角度出發制定程序流程和工具。各系統連接均留有接口，使用戶通過最簡單的操作完成任務，幾乎無須人手再輸入即可完成各系統數據讀取。第二章 信息管理中心一、簡介在整個小區完成智能化系統建設后，物業管理系統成為其他各系統的管理平臺，如：可視對講系統、監控系統、周邊防盜系統、一卡通系統等等。而寬帶網絡的接入和應用，則需要小區信息管理中心對之進行全面的管理，以提供給住戶安全、快捷、實用的網絡服務。信息管理中心承接著小區與外部互聯網絡連接的橋梁作用。對小區住戶，它負責系統的管理和應用提供；對互聯網絡，它負責系統連接和安全控制。二、接入方式三、功能應用1、網絡接入管理控制信息管理中心主要負責與寬帶網的連接，并對數據流量進行監控。通過防火墻等軟、硬件，保證整個小區的網絡安全。對網絡用戶進行管理，維持正常的網絡秩序。通過提供網絡管理，信息管理中心可對用戶收取一定的費用，如：上網包月費等等。2、提供網絡增值