佛山中心組團新城區啟動區開發經營策劃第一階段成果匯報,200508,本次策劃服務工作階段的劃分及說明,研究思路,規劃定位,城市空間結構,城市產業發展,功能定位評述,開發策略,開發時序,用地出讓方案,開發實施計劃安排,投資收益分析,指導,指導,前提,前提,前提,匯報內容,功能評述篇開發經營篇投資收益篇,第一篇：功能評述篇,1、佛山中心組團新城區啟動區整體功能定位評述,現狀佛山城市空間結構特征,南海順德強勢發展，市區中心地位日益邊緣化與廣州的對比，顯示佛山城市空間結構的不合理,大分散、小聚集各區內中心城區集中式空間發展，市內城鎮空間分散拓展在地域面積、人口總量、經濟實力方面，南海順德遠超過市區發展，三水高明與市區差距微弱城市空間格局表現為重心分散，中心市區輻射帶動能力不強,問題佛山城市空間結構,缺乏核心區，中心市區輻射帶動力弱，導致整體競爭力不強重復建設較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用各區產業孤立發展，缺乏有機聯合和功能銜接，影響產業升級和擴散，資源利用率下降，拉大區間經濟差距“行政區經濟”特征明顯，行政壁壘嚴重束縛城市發展，市區發展空間受阻,優勢佛山城市發展條件分析,區位條件緊鄰廣州，位于珠三角中心區域水路交通便利，基礎設施完善經濟實力整體經濟水平高經濟增速加快產業集群我國產業集中度最高、最有市場競爭力的產業集群基地之一各類工業園遍布、專業鎮特色鮮明城市競爭力綜合競爭力全國第11位，廣東省第3位單項競爭力居全國前列,等級規模：珠三角西翼中心城市“大佛山”地域空間重新整合“一環”穿越佛山各產業節點，有效整合產業資源，佛山發展后勁更足功能承載：承東啟西、中間站珠三角西岸中心珠三角東西岸合作交流的中間站珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐,目標佛山城市發展區域定位,廣佛都市圈將發展成為珠江三角洲的中心，實現地域、規劃、資源、交通、市場的一體化佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實行整體協調錯位發展原則：接受輻射，整體協調，產業互補，錯位發展產業分工：產業鏈上下游分工，現代服務業細分資源利用：依托廣州集散能力地域聯合：廣佛都市圈一體化佛山亟待在城市發展上進行優化調整，以適合廣佛都市圈的要求,目標佛山城市發展區域定位,趨勢佛山城市空間結構演變,大集中、小分散，“組團式”空間結構組合城市組團城市改變過去分散蔓延、各自為政的發展模式，經濟能量重新匯聚，簇群效應顯著，城市空間網絡化中心模糊中心突顯佛山城區重新煥發活力，掌握絕對優勢，打破原南海、順德喧賓奪主的現狀，重組成為人口最多、實力最強的中心組團結構紊亂多級格局確立“2+5”城市空間發展格局，形成四級城鎮等級體系，層次清晰，職能明確，結構合理。,中心組團“大佛山”的城市內核,中心組團是佛山未來的政治、經濟、文化和服務中心中心組團放射八向發展軸線構成井型框架，輻射周邊，聯系鄰市,中心組團與順德組團的關系,中心組團作為佛山市未來的政治、經濟、文化和服務中心，核心地位日益凸現，城市功能愈加強大，區域價值不斷提升，應獲得最大的投資關注和建設力度,廣州中心城區,廣州番禺區、南沙區,中心組團新城區新區域、新功能、新形象,中心組團新城區是佛山城區新中心和新城市功能載體，與舊城區相比，新城區將開創更新空間、承擔更新功能、展現更新形象,中心組團新城區新區域,城區南拓多個重點工程雄踞東平河兩側，拉開中心城區由東平河北岸向南發展的格局城市重心南移，建設成為佛山市商貿金融、文化教育、休閑娛樂和信息服務中心打造未來中心商務區,產業結構特征傳統制造業占主導，偏重于產業鏈的下游加工業四大支柱產業：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品產業結構亟需升級佛山高新技術產值占工業總產值的比重目前逐年提升，但發展較快的仍是家電、陶瓷、服裝紡織等傳統產業產品附加值低技術創新能力弱，缺乏競爭力民營企業管理粗放佛山產業配套現狀圍繞佛山自身優勢制造業發展起來的現代服務業發展落后與貿易相關的服務業，尤其是會展和物流等現代生產性服務業目前發展較快佛山陶瓷博覽會、順德家具博覽會、花卉博覽會、家電博覽會等專業博覽會已代表國內同行業展會的最高水準。,中心組團新城區新功能,佛山產業發展現狀,佛山產業發展方向：在發展現有支柱行業的基礎上，開拓發展信息產業、環保產業、物流、信息服務等產業，在廣佛經濟圈整合中發展為一個“制造業基地”。佛山與廣州的產業發展關系：1+12錯位互補廣州：第三產業發達，汽車、石化、鋼鐵、造船等重工業優勢明顯佛山：制造業特別是家電、建材、服裝等輕工業優勢明顯銜接整合廣州商貿物流佛山產品集散廣州制造業重工業化佛山材料采購廣州產業拓展佛山現有產業創新廣州中介服務轉移佛山服務支撐,中心組團新城區新功能,佛山產業發展趨勢,中心組團新城區新形象,生態景觀一河兩岸營造嶺南水鄉特色的“濱水園林”生態城市豐富東平河兩岸的綠化景觀城市意象節點、軸線、空間節點：標志性建筑物，如東平橋、體育公園、新聞中心、商務大廈軸線：生態自然帶（東平河）、通道干線空間：中央公園、濱河公園、商務中心區魅力多元功能、文化、制度、開放功能復合，文化彰顯制度創新，科學管理兼收并蓄，開放包容,中心組團新城區整體形象定位,城市魅力新都心產業引擎城市標桿,2、佛山中心組團新城區啟動區功能體系評述,國內外城市主導功能綜合區動力源類型總結,國內外城市主導功能綜合區的開發建設經驗表明，任何新區的開發建設都必須具備強大的動力源。我們將驅動新區發展的動力源總結為以下幾種類型：主題功能引擎型會展主題：廣州琶洲會展中心區教育培訓主題：廣州大學城物流主題：北京物流港創意知本助推型生產創意助推：北京中關村文化創意助推：北京“798”藝術區規模商務主導型核心商務：上海浦東新區商務花園：北京豐臺總部基地行政頭雁牽引型青島東部新區沈陽渾南新區,國內外城市主導功能綜合區動力源類型總結,魅力事件營銷型昆明園博會博鰲亞洲論壇時尚生活標桿型餐飲休閑文化：上海新天地標志性建筑：巴黎德方斯“新凱旋門”時尚核心：長沙世界之窗影視基地主題娛樂增值型主題公園度假勝地集群產業引導型西安高新區蘇州工業園,新城區核心動力源適宜性分析,新城區核心動力源的選擇,基于佛山新城區的規劃定位及國內外城市主導功能綜合區開發建設的實際經驗，我們認為商務辦公和行政辦公功能將是佛山新城區啟動區具有“造血”機能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區開發建設的持續動力。,核心動力源,行政頭雁牽引型,規模商務主導型,行政辦公,商務辦公,核心功能,配套,聚集,行政頭雁牽引型青島東部新區開發,為了開發建設東部新區，并擺脫舊城區辦公空間過于狹窄的桎梏，1992年青島市政府大膽提出了政治中心向東部遷移的設想。1994年，市政府東遷宣告完畢，以此為分水嶺，浩浩蕩蕩的東部開發拉開了徐徐戰幕自1992年起，東部新城的地價從每畝4萬元飚升到260萬元，政府因此獲得20多億元的土地出讓金，并引來100多億元的外來投資，順利完成了青島政治、經濟、文化中心的東移,規模商務主導型上海浦東新區,金融商務是浦東發展重要的啟動引擎之一。1995年6月28日中國人民銀行上海分行帶頭從浦西遷入浦東陸家嘴的銀都大廈，標志著浦東陸家嘴金融貿易區的正式啟動。在它帶動下，中外商業銀行以及保險公司紛至沓來，奏響了上海浦東的“開發序曲”。上海浦東陸家嘴金融貿易區規劃面積僅2.8平方公里，現有高樓近200幢，云集著78家中外金融機構，重點發展金融、證券、保險、信托投資、貿易、商業和信息咨詢等行業，是中國現最繁華的中央商務區。,新城區啟動區功能體系構成,第二篇：開發經營篇,1、佛山中心組團新城區啟動區各功能開發強度合理性論證,中心組團新城區啟動區各功能開發強度,佛山中心組團新城區啟動區主要技術經濟指標一覽,新城區商務辦公開發強度合理性論證思路,國內外城市主導功能綜合區各功能開發強度案例對比市場吸納量新城區自身發展定位,區域案例對比,國內外城市主導功能綜合區各功能開發強度對比,以新城區啟動區約500萬的開發量計算，按一般城市主導功能綜合區各功能開發量比例范圍判斷，則新城區啟動區商務辦公開發量控制在100萬平方米左右較為合適,新城區商務辦公開發強度合理性論證思路,國內外城市主導功能綜合區各功能開發強度案例對比市場吸納量新城區自身發展定位,世界部分城市商務辦公面積規模比較（含已有存量和明確規劃面積）,世界級經濟中心城市全市的商務辦公建筑面積一般在2000萬平方米以上，而跨區域級國際性城市如北京、上海、廣州等則多在10001500萬平方米左右,商務辦公吸納量佛山市商務辦公規模預測,2003年佛山與國內主要城市商務辦公相關經濟指標對比,商務辦公吸納量佛山市商務辦公規模預測,商務辦公吸納量佛山市商務辦公規模預測,從影響商務辦公需求的各主要經濟指標對比來看，佛山與北京、上海、廣州等中心城市有較大差距，根據綜合加權指數差值換算且考慮城市區域首位度對商務辦公設施聚集產生的“磁石效應”，可推算佛山全市商務辦公規模應在250萬平方米左右,2003年佛山與國內主要中心城市商務辦公相關經濟指標權重,2003年佛山與國內主要中心城市商務辦公相關經濟指標加權指數,商務辦公吸納量新城區商務辦公規模預測,北京商務辦公聚集區聚集程度分析,廣州商務辦公聚集區聚集程度分析,一般城市商務辦公設施聚集規律表明，城市商務辦公聚集區規模應占全市總規模的60%以上。以此為標準，推算佛山中心組團及順德組團商務辦公總規模約為150萬平方米,佛山中心組團新城區啟動區約100萬的商務辦公開發量基本處在合理范圍內佛山專業寫字樓市場主要集中在禪城區，主要寫字樓包括百花廣場、東建大廈、發展大廈、永豐大廈、經華大廈、廣發大廈、金融廣場、創業大廈隨著中心組團服務中心地位的日漸突出，并考慮中心組團新城區自身建設的特點，預計中心組團新城區商務辦公開發量將占大佛山商務辦公聚集區全部開發量的60%以上，總計約100萬平方米,商務辦公吸納量新城區商務辦公規模預測,新城區商務辦公開發強度合理性論證思路,國內外城市主導功能綜合區各功能開發強度案例對比市場吸納量新城區自身發展定位,區域自身發展定位的要求,新城區啟動區作為佛山城市拓展的新區域，將承載城市發展的新功能。因此，在市場接受的范圍內，保持一定的商務辦公開發量，一方面能成為區域持續發展的動力源，另一方面能引導城市產業升級，滿足城市功能的提升要求；新城區啟動區作為佛山城市拓展的新區域，還需展示佛山城市發展建設的新形象，需要較高的基礎設施配套水平和優質的空間景觀效果。因此，除局部區域外，整體過高的開發強度將不利于智慧城的形象展示。,新城區商業開發合理性論證思路,國內外城市主導功能綜合區商業開發量案例對比佛山市區商業聚集格局演變新城區商業開發形態,區域案例對比,以新城區啟動區約500萬的開發量計算，按一般城市主導功能綜合區各功能開發量比例范圍判斷，新城區啟動區約100萬平方米的開發量稍顯過大,國內外城市主導功能綜合區各功能開發強度對比,新城區商業開發合理性論證思路,國內外城市主導功能綜合區商業開發量案例對比佛山市區商業聚集格局演變新城區商業開發形態,佛山市區商業聚集格局的演變,佛山商業設施主要集中在禪城區，祖廟商圈是佛山傳統的商業中心，但近年來隨著城區南拓，城南商圈逐漸顯現隨著城市重心的進一步南移以及新城區開發建設的不斷推進，并且考慮對南部區域的輻射，新城區有可能形成佛山未來新的商業中心,新城區商業開發合理性論證思路,國內外城市主導功能綜合區商業開發量案例對比佛山市區商業聚集格局演變新城區商業開發形態,新城區商業開發形態,新城區商業開發基本上以裙樓商業形式出現，平均層高六層，從開發形態上來看，商業裙樓的開發體量過大，不適宜人的感官尺度，建議可適當減少裙樓商業的開發體量,2、佛山中心組團新城區啟動區開發周期研判,城市主導功能綜合區開發周期案例參考,縱觀各城市主導功能綜合區的開發建設周期，開發量1000萬平方米以下的區域其開發建設周期大多介于1015年，佛山新城區啟動區總開發量約500萬平方米，預計其開發建設周期約需10年,注：開發建設周期指的是由土地整理開始到核心功能進入實質性開發,資料來源：珠江恒昌策劃部,3、佛山中心組團新城區啟動區整體開發經營策略,策略一：引入SOD模式，提升區域價值,SOD（Service-Oriented-Development）模式政府利用行政壟斷權的優勢，通過引入政府性或社會性要素來引導新區開發建設的模式政府性要素：政府行政辦公設施、相關事業單位辦公設施、國有大型企業的自用辦公大樓以及政府性職能活動等社會性要素：大型公共服務設施（如文化宮、歌劇院、體育館、博物館等）、交通樞紐站場、大型公共活動開敞空間以及部分社會性活動等SOD模式對新區開發的重要性在區域開發初期有效聚集人氣，具備一定的“造血”功能政府性資源的少量投入能吸納大量社會資源在新區的聚集有利于提升新區形象和認知度，進而提升區域價值新舊城區利用級差地租的用地置換為新區開發提供資金保障,案例廣州珠江新城引入政府性或社會性因素帶動區域發展,早在大規模商務辦公設施開發之前，珠江新城便率先導入行政辦公職能，目前廣東檢驗檢疫大樓、省檢察院大樓、市檢察院大樓、廣州海關大樓、市財政局大樓等行政辦公樓已建成或在建，有效的帶動了珠江新城商務辦公氣氛的形成2002年珠江新城規劃檢討中明確建議引入廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書館和市少年宮等大型公共服務設施,以此提升珠江新城的形象和區域認知度,對佛山中心組團新城區開發的借鑒,新城區啟動區政府性或社會性要素引入現狀在建項目：“世紀蓮”體育中心、游泳館、市新聞中心明確建設項目：聯通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、市疾病預防控制中心意向建設項目：圖書中心、郵電大廈、科技館等建議盡快引入上述項目，并在區域開發初期迅速開發建設，以帶動區域價值的提升更多引入國有企業自用型辦公大樓，以帶動商務辦公設施的開發更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會生活關系密切的職能部門，以形成強大的吸引點除硬件設施之外，可將更多的政府性或社會性活動引入新城區,策略二：引入IOD模式，實現“頭雁”效應,IOD（Industry-Oriented-Development）模式通過相關優勢行業資源的聚集和整合實現區域功能的提升和突破在產業發展尚未到達足夠高度引發商務辦公需求有明顯增長之前，IOD模式能有效啟動部分商務辦公功能，并形成輻射源，拉動整體商務辦公需求的抬升“頭雁”效應通過引入行業代表性或引領性企業，吸引其它相關中小企業的聚集，實現區域的功能開發,案例中山寫字樓個案分析,中山中銀大廈部分客戶名錄,中銀大廈由于東方海外公司的進入，形成“頭雁”效應，迅速聚集了大批物流公司，在中銀大廈客戶構成中，船務公司約占80%,資料來源：中銀大廈水牌；調查時間：2005.2.,對佛山新城區的借鑒,在佛山商務辦公需求尚未大規模啟動之前，佛山新城區可充分利用佛山現有的優勢產業基礎，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業辦公聚集效應或發揮相關行業龍頭企業的帶動作用，在新城區開發初期迅速形成有效的商務辦公需求,策略三：分區開發，自我平衡,分區開發在不同階段集中開發各個不同片區，有利于在同一時間段內形成集約開發的效果，保證開發一片，成熟一片有利于保持不同開發階段空間景觀的完整性和連續性自我平衡保證各開發階段和開發分區功能設置能自我配套、自我完善，保證各開發功能的有效實現,案例廣州琶洲會展中心區的開發教訓,2002年底琶洲會展中心一期投入使用后，相應的辦公和酒店配套設施卻未同步建成，致使參加展會的客商還需依賴中心區原有商務配套，一方面對城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認知度的提高,對佛山中心組團新城區開發的借鑒,中央公園一定程度上將啟動區劃分成東西兩大片區，為了保證集約開發的效果，建議兩大片區可先后分開集中開發,策略四：規避“后奧運現象”，維持區域發展動力,“后奧運現象”大型城市活動（如奧運會等）舉辦后，投資銳減，大量體育場館和設施閑置，一些相關行業出現衰退，城市活動舉辦區域喪失發展動力1964年東京奧運會，日本經濟在至年平均增長率高達。但之后日本投資大滑坡，進入了經濟長期蕭條時期1996年巴塞羅那奧運會之前，房地產過度發展(19861993年,巴塞羅那住宅價值增長250%300%)，致使奧運會之后房地產市場急速下跌，用了6年才扭轉跌勢2000年悉尼奧運會結束后，大量場館閑置甚至廢棄，甚至部分場館開始進行拆除2004年雅典奧運會政府專門建設或改建了36座場館，但現在許多場館因缺乏維護破敗不堪，希臘政府并因此背上了沉重的債務負擔,案例北京亞運村板塊,500年來，北京舊城8公里長的中軸線北端一直是鐘樓。1990年亞運會的舉辦將這一格局打破，城市中軸線從鐘樓向北延伸到三環路的安華立交，以此為中心展開了亞運場館和亞運村等設施的建設，隨后在亞運村周圍建設了國際會議中心、五洲大酒店、匯賓大廈、匯園公寓、購物中心、康樂中心和國際小學等。目前該地區已經成為集會議、展覽、辦公、居住、美食、游樂和購物一體化的現代化城區。,長安街,亞運村板塊,案例“六運會”對廣州天河區的帶動,1987年，全國第六屆運動會在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區的天河開始成為世人關注的熱土。在“六運會”的帶動下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購書中心、天河城廣場等一大批新的標志性城市設施相繼落成，繼而商務寫字樓逐漸興起，使天河區在短短的十幾年間就成為廣州新的標志性中心區。,規避“后奧運現象”，維持區域發展動力的基本條件,區域靠近成熟市區，符合“貼城發展”模式靠近成熟市區，使新區易于承接市區輻射，利于區域盡快成熟場館的后續有效利用滿足場館自身經營的要求，并維持對區域發展的帶動作用其它功能的有效配合，避免區域發展動力的單一化北京2008奧運場館建設均預留其它功能用地可通過商務辦公、商業娛樂、居住、會展、教育培訓等功能豐富區域功能設施，保證區域發展動力的多元化其它功能的有效銜接，避免出現開發時序上的“青黃不接”在大型城市活動結束后，應延續區域發展熱度，迅速啟動其它功能，維持區域發展的動力高起點建設，有效聚集關注度,對佛山中心組團新城區開發的借鑒,強化新城區與周邊成熟區域尤其是核心功能區之間的聯系，有效承接周邊區域的輻射和帶動省運會結束后，部分核心功能必須進入實質性開發以實現功能上的有效銜接省運會結束后，“世紀蓮”體育場及游泳館等比賽場館必須考慮后續利用問題，繼續保持強大的吸引點新城區建設必須高標準、高起點，聚集有效的社會關注，迅速啟動區域開發,策略五：顯化無形資產價值，經營注意力資源,區域無形資產指依附于有形資產之上的無實物形態的資產，如開發權、使用權、經營權、冠名權、廣告權、品牌、特色文化等湖南益陽市出讓市區路燈、電線桿上的廣告使用權，每年收入近1000萬元長沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權、冠名權，被長沙卷煙廠一次性買斷，市政府和企業都獲得豐厚的回報青島市將部分公共設施，如道路、公廁、候車亭、供水廠、公交車等得使用權、經營權或冠名權推向市場，或賣、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設施的經營效率，而且有效地盤活了城市資產經營注意力資源將更多的名牌節慶活動和綜合性經濟文化活動引入新區，提高新區的受關注程度，最終提升區域價值和認知度,策略六：彈性規劃、動態調整,彈性規劃在保證大的原則和方向的前提下，區域規劃應根據區域開發建設的實際情況在用地功能、強度等方面允許一定范圍內的彈性變化動態調整根據新區經營性用地出讓的市場反應，可對原出讓計劃進行動態調整，以保證新區開發建設的順利推進,案例廣州琶洲會展中心區用地出讓,廣州琶洲會展中心區土地開發過程中，發現了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開發資金收支平衡壓力等問題，政府針對這些問題對規劃方案作出了部分調整將某5個分地塊整合，把綜合醫院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調整合并為國際學校，提高了地塊的使用效率某原定為旅館業和商務辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級酒店的基本建設要求，就將地塊劃分為2塊，并調整了開發容積率,策略七：用地預留、價值儲備,在新區開發的初期，對地塊開發條件較成熟或潛在價值較高的區域進行適當預留，以待新區開發成熟之后再行出讓，從而實現地塊價值利用的最大化案例上海浦東新區金茂大廈相鄰、面積相近的環球金融中心所在地塊，因土地熟化和配套大環境的改觀，在幾年之后的出讓價格是當時金茂大廈的十幾倍,對佛山中心組團新城區的借鑒,儲備預留,在新城區啟動區開發建設初期，隨著主干道骨架、體育中心、中央公園一期和新聞中心的陸續使用，大福路和新城一路沿線及濱河沿線地塊開發條件較好或潛在價值較高，建議對以上區域進行預留，以實現價值的最大化,儲備預留,儲備預留,4、佛山中心組團新城區啟動區開發階段的劃分及開發時序的設定,啟動區開發“三步走”,劃分依據佛山新城區啟動區開發周期約10年2006年第十二屆省運會的召開新城區啟動區基礎設施及公共服務設施建設進度國內其它新區開發階段劃分參考,啟動區開發“三步走”,啟動期依靠政府對基礎設施的投入為該地區的開發建設提供基本條件，并在此基礎上重點通過啟動點的營造啟動區域開發，初步樹立區域形象，培育區域土地價值成熟期在啟動期開發建設的基礎上，通過政府的政策性傾斜和引導市場資金進入，在較易成熟的區域形成大規模開發的局面，使區域朝著規劃的目標協調發展完成期經過前七年的開發建設，區域認知度和成熟度已有極大提高，這一時期除了完成區域剩余的開發建設之外，還要完善前兩階段開發建設過程中的遺留問題,啟動期基礎設施建設,基本完成啟動區管線和主次干道工程配合省運會的召開，完成道路的基本骨架完成東平橋建設與舊城區聯系的重要通道打通啟動區西部交通出口緩解交通壓力，強化與啟動區南部區域的聯系濱江綠化帶提升區域形象,啟動期基礎設施建設圖示,啟動期配套設施建設,完成體育中心建設配合省運會的召開有效啟動區域開發，樹立區域形象，提升區域價值完成中央公園一期建設與體育中心配合，豐富區域功能，提升區域形象和認知度,啟動期功能開發,體育中心,中央公園,新聞中心,行政辦公,高尚住宅,D,A,B,C,A：五星級酒店B：自用型辦公樓C：商務寫字樓D：臨時商業配套,啟動期功能開發,功能開發說明為了規避“后奧運現象”，保持區域發展動力，啟動期必須進行適量的功能開發，且功能開發復合，保證啟動期功能開發的自我平衡由于區域開發尚處在起步階段，且佛山純商務辦公市場需求有限，因此啟動期純商務辦公用地出讓不宜過大啟動期應通過引入一定量的行政辦公和企業自用型辦公設施帶動區域的辦公氛圍，為商務中心區的大規模開發建設蓄勢適度引入“住宅先導”策略，在啟動期開發一定面積住宅（約200300畝），一方面能聚集區域人氣，提升區域成熟度，另一方面為完善新區配套，且降低區域交通壓力五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區域價值，因此選址商務核心區，形成動力源，以期帶動商務核心區的后續發展商業配套設施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區域功能配套,成熟期基礎設施及配套設施建設,基礎設施完成啟動區所有主次干道建設，為區域的全面開發建設提供保障打通啟動區東部和南部出口，強化與周邊區域聯系，并為區域功能的集中開發創造條件配套設施引入圖書中心、科技館等大型公共服務設施，提升區域形象和認知度完善居住區教育、醫療等配套服務功能,成熟期功能開發,行政辦公,A,B,C,高尚住宅,高尚住宅,D,A：標志性商務辦公B、C：商務辦公（含自用型辦公）D：綜合商業,成熟期功能開發,說明：成熟期區域已經具備了大規模開發的條件，按照集約開發的原則，建議成熟期集中開發東區，逐步啟動西區，為下一階段集中開發西區奠定基礎完成東區的商務辦公、行政辦公和居住功能開發，使新城區啟動區功能建設全面進入高潮西區可采用適度的“住宅先導”策略，啟動部分居住功能，聚集人氣，同時開發部分綜合商業功能以作配套,完成期基礎設施及配套設施建設,基礎設施完成區內所有市政基礎設施建設配套設施完成區內所有大型公建配套設施的引入和生活配套設施的建設,完成期功能開發,完成期將完成西區商務辦公、綜合商業及高尚住宅等剩余功能開發，并完善前兩階段遺留問題，使區域逐步由“形態開發”過渡到“功能開發”,商務辦公,高尚住宅,綜合商業,新城區啟動區開發時序動態示意,開發實施進度安排,5、佛山中心組團新城區啟動區經營性用地出讓方案,經營性用地出讓計劃安排建議,商務辦公用地近期出讓分析出讓量,啟動期商務辦公用地出讓量不宜過大開發進度的要求啟動期主要通過引入一定量的行政辦公和企業自用型辦公設施帶動區域的辦公氛圍，為商務中心區的大規模開發建設蓄勢市場吸納量佛山市禪城區1999年至今僅有一宗商務辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡佛山寫字樓市場自98、99年爆發以來隨后進入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場發展的軟肋。佛山寫字樓平均租金水平僅25元/平方米/月，與廣州、深圳等城市有相當距離，投資回報率低，一定程度上限制了寫字樓市場的投資需求,商務辦公用地近期出讓分析需求特征,佛山商務辦公市場整體供應特征：佛山商務辦公市場份額小，商務辦公市場供應主要集中在中心城區。現有商務辦公設施主要為百花廣場、創業大廈、發展大廈、東建大廈和永豐大廈等寫字樓，存量約20萬平方米佛山市禪城區1999年至今僅有一宗商務辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡佛山商務辦公市場主要需求特征：按公司地域分外地企業駐佛山分公司或辦事處本地服務型企業按行業類別分中介咨詢類，如房地產代理、設計、律師顧問等房地產類：裝修裝飾公司等貿易類：企業采購中心金融類：保險、銀行等,百花廣場部分代表性客戶名錄,經華大廈部分代表性客戶名錄,商務辦公用地近期出讓分析需求特征,初級加工,原材料,深加工,中介咨詢,房地產開發及配套,金融服務,中間產品或低附加值最終產品,高附加值最終產品,行業會展,貿易采購,物流配送,佛山加工制造業所處環節,銷售,最終用戶,商務辦公用地近期出讓分析需求特征,樂從、陳村、北滘等鎮在空間上更接近新城區，與新城區關系更為密切新城區南部各鎮鋼材、家具、塑料、家電等行業較發達；新城區可充分引導利用南部各鎮的產業優勢，刺激商務辦公需求,商務辦公用地近期出讓分析需求特征,商務辦公,分部型辦公,專業性辦公,貿易類物流類會展類中介咨詢類金融服務類房地產工程類,外地公司駐佛山分公司、辦事處本地服務配套型企業和機構,目標行業,目標客戶,商務辦公用地近期出讓分析需求特征,居住用地近期出讓分析出讓量,啟動期可開發適量住宅開發進度的要求適度引入“住宅先導”策略，在啟動期開發一定面積住宅，一方面能聚集區域人氣，提升區域成熟度，另一方面為辦公功能發展提供配套，且降低區域交通壓力自我配套的要求建議出讓毛用地面積介于200300畝之間，以便能在啟動期區域配套尚不完善的條件下實現自我配套,啟動期可開發適量住宅市場吸納量2003年上半年禪城區住宅市場無論從成交量還是成交價格來看均達到了峰值；隨著禪城區土地供應的逐漸減少，2004年成交量有所減少，但成交價格保持平穩發展勢頭，住宅市場進入穩步發展階段,居住用地近期出讓分析出讓量,酒店用地近期出讓分析,啟動期應開發建設一座五星級酒店開發進度的要求五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區域價值，因此啟動期開發五星級酒店能以期帶動商務核心區的后續發展市場需求佛山作為廣東省第三大城市，目前僅有一家五星級酒店佛山賓館，客房數僅400多套，且停車場等配套設施不足，與佛山的經濟發展狀況和實際需求極不相稱佛山星級酒店的全年客房利用率在70%以上，且星級越高，市場反映越好。如佛山賓館在2004年春交會期間平均房價接近900元，客房出租收入達460多萬元與規劃中的其它五星級酒店相比，新城區五星級酒店無疑更具標志性和市場號召力,經營性用地近期（啟動期）出讓安排,商務辦公：約3.5萬平方米；酒店：約1.7萬平方米；臨時商業：約3萬平方米住宅：約20萬平方米,體育中心,中央公園,新聞中心,行政辦公,高尚住宅,D,A,B,C,經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排商務辦公市場發展趨勢,佛山寫字樓市場98、99年達到爆發期后，進入穩定發展期，預計35年后佛山寫字樓市場發展將進入新的高潮階段近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在80%以上，與過往寫字樓長期平均出租率不足6成相比有明顯改觀，反映市場需求正逐步放大百花廣場：接近100%發展大廈：90%以上永豐大廈：90%以上東建大廈：85%以上,佛山商務辦公市場發展態勢分析,技術研發,初級加工,原材料,深加工,中介咨詢,房地產開發及配套,金融服務,中間產品或低附加值最終產品,高附加值最終產品,行業會展,貿易采購,物流配送,佛山加工制造業所處環節,銷售,最終用戶,經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排商務辦公需求特征變化,營銷管理,新城區近期商務辦公需求構成佛山現有商務辦公需求的延續佛山尚未滿足的現有商務辦公需求仍將在新城區得以實現舊城區現有商務辦公需求的置換由于新城區的標桿性和引領性以及商務辦公設施的高標準設計將一定程度上置換舊城區已有部分商務辦公需求城市資源整合及產業升級帶來的需求增量大佛山資源整合和佛山區域中心地位的確立將進一步刺激佛山商務辦公市場需求佛山產業升級將帶來更高級別的需求增量,經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排商務辦公需求特征變化,商務辦公,總部型辦公,分部型辦公,專業性辦公,營銷管理類貿易類物流類中介咨詢類金融服務類產業研發類房地產工程類,外地公司駐佛山分公司、辦事處外地公司區域性總部佛山本地企業設立的綜合性總部或研發、管理、銷售等專業性總部本地服務配套型企業和機構,目標行業,目標客戶,綜合性辦公,經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排商務辦公需求特征變化,佛山中心城區中高檔住宅成交均價近幾年持續上升，均價由1998年的約3000元/平方米上升到今年上半年的約4500元/平方米，且自2003年開始成交量出現了爆發性增長隨著中心城區舊城區土地供應的日益緊張，新城區未來居住用地供應將更多的集中在新城區，且新城區良好的規劃定位將能更有效的刺激市場需求，預計未來較長一段時期內，新城區住宅市場將穩步上揚,經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排住宅市場發展趨勢,經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排區域價值提升的要求,隨著區域價值的不斷提升，原則上新城區啟動區經營性用地出讓量應逐年遞增預計新城區啟動區經營性用地在成熟期的中后期將達到出讓高峰市政基礎設施及大型公建的后續輻射帶動作用日益顯現佛山行政區劃調整的后續效應逐漸顯現，帶動佛山宏觀經濟快速發展隨著新城區區域地位的不斷提高，新城區在佛山城市發展中的重要性日益顯現，聚集效應日漸突出,經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排,1234,5678,910,48萬m2,70萬m2,36萬m2,啟動期,成熟期,完成期,出讓量,年份,商務辦公：5萬住宅：20萬,經營性用地年度出讓計劃,經營性用地出讓價格建議,出讓價格設定的思路,現狀地價評估（市場比較法）,區域價值提升對新城區地價的影響,禪城整體地價變化對新城區地價的影響,動態地價預測,假設開發法驗證,現狀地價評估市場比較法,動態地價預測近年全國各大城市土地交易價格指數變化對地價的影響,近年全國各大城市地價平均年增幅主要集中在26%之間，由于此類大城市已經歷過多年發展，地價增幅日趨平穩。,全國各大城市綜合土地交易價格指數(上年度為100.0),動態地價預測佛山市禪城區居住用地交易價格變化對地價的影響,19992004年佛山市禪城區居住用地成交價格年均增幅約為16%，但跳躍性較大。隨著國家宏觀調控政策的實施，城市地價的變化將日趨平穩。參考全國各大城市的地價的變化情況，結合禪城區的實際情況，保守預測未來一段時期居住用地交易價格年均增幅約在58%之間。,佛山禪城區近年居住用地交易價格變化情況,佛山禪城區近年居住用地交易價格變化趨勢,動態地價預測區域價值提升對地價的影響,中心組團新城區是目前佛山市土地開發的熱點區域，隨著區域基礎設施和配套設施水平的不斷改善，區域認知度和價值的不斷提升，區域地價應會有明顯的提高。參考廣州琶洲會展中心區在區域開發前后地價的變化情況（詳見下表），同時也考慮到現狀地價評估中已透支部分地價上漲因素，保守估計新城區價值提升對自身地價的帶動約為年均增幅68%之間。,廣州琶洲會展中心區開發期間地價變化情況,新城區啟動區地價動態預測,綜合城市總體地價提升和新城區自身價值增長對地價的影響，保守預計在未來較長的一段時期內，新城區啟動區住宅地價年均增幅約為1116%，取保守值10%相對于住宅而言，佛山商務辦公市場的現狀供應及需求均相對較弱，價格水平起點較低。但隨著區域不斷完善，聚集度不斷提高，其地價增幅應略高于住宅，在此按年均增幅約為11%,新城區啟動區地價的區位分級,商務一級,商務二級,商務三級,住宅一級,住宅二級,住宅一級,住宅二級,商務二級,商務三級,新城區啟動區年度土地出讓價格,單位：元/平方米,新城區啟動區各年度土地出讓情況一覽,單位：面積(平方米)；地價(元/平方米)；收入(萬元),假設開發法驗證住宅,假設在開發期內某年度(取2008年)某發展商以上述價格取得相應土地的使用權，從發展商角度衡量上述出讓價格制定是否合理住宅該年度住宅的出讓地塊編號為：E-01、E-04，用地面積約為217,759平方米，容積率2.0，總建筑面積約為435,518平方米。該項目總投資約211,885萬元。若住宅按5,500元/平方米均價銷售，銷售收入約為239,535萬元。按此計算，項目稅前利潤約為32,217萬元，稅前利潤率為16.8%。佛山市中心組團住宅成交均價目前約為3,500元/平方米，較好樓盤的銷售價格超過了5,500元/平方米。本項目的銷售時間在2010年左右，且本項目為一線臨江，景觀資源豐富，在四年時候達到或超過現狀價格是完全可能的。,假設開發法驗證商務辦公,商務辦公該年度商務辦公的出讓地塊編號為：A-12、A-13、A-14，用地面積約為62,579平方米，整體容積率3.5，總建筑面積約為220,484平方米。該項目總投資約163,192萬元。項目稅前利潤約為27,385萬元，稅前利潤率為17.6%。項目的銷售時間在2012年左右。中心組團現階段寫字樓及商業的產品素質、售價及租金水平均較低，有可能出現井噴，且本項目為一線臨江，緊靠核心商務區景觀資源豐富，在六年時候達到或超過現狀價格是完全可能的。,經營性用地出讓規模,出讓地塊規模大小利弊分析,出讓地塊規模較大利：1、保持區域的整體空間形態2、利于地塊規劃并營造良好環境3、招入有實力的發展商，保證開發實施效果弊：1、出讓門檻較高出讓地塊規模較小利：1、出讓門檻較低，利于迅速出讓弊：1、不利于控制整體空間形態2、不利于地塊規劃并營造良好環境3、管理難度較大4、發展商開發成本高,案例廣州珠江新城和琶洲經驗,廣州珠江新城開發失誤的重要原因之一是出讓地塊面積劃分過小（50006000平方米塊），不利于項目的開發和規劃。因此在新的規劃方案中，原有的440多個小地塊被歸整為約270個完整的地塊開發單元，以滿足項目開發的用地需求。廣州琶洲會展中心區域的出讓地塊劃分則充分吸取了珠江新城的教訓，地塊規模大多介于50,000150,000平方米之間，市場反應較好。,新城區啟動區出讓地塊規模建議,策略重要地塊可適當提高出讓門檻，以便招入有實力的發展商，保證區域開發效果；非重要地塊可適當降低出讓門檻，實現充分的市場競爭區位價值較高地段，建議適當減少出讓地塊面積,以獲取更高的地塊收益；區位價值較低地段，建議適當增加出讓地塊面積，以形成較好的開發效果建議規模范圍住宅用地：5萬15萬平方米為主，其中公寓用地規模可適當減少辦公用地：25萬平方米為主,經營性用地出讓方式,招標與拍賣互動，以競拍拉動招標,關鍵地塊以招標為主關鍵地塊：價值高、影響大、設計內容復雜利：有利于招入綜合素質高的發展商，帶動區域開發，控制地塊的開發效果，保證區域開發目標的實現弊：存在暗箱操作的風險一般地塊以拍賣為主利：1、按市場規律實現土地價值的最大化，操作簡便2、避免“暗箱”操作的可能3、競拍產生效應能有效拉動招標弊：價格是唯一考慮因素，不利于控制地塊開發效果,書面精細招標,全面衡量競投者的開發經驗和實力，避免招投雙方的盲目性，競投者除提供企業開發業績、價格等基本資料外，還需提供項目可行性分析、規劃方案、動工日期、投入使用日期等資料，以便招標者更全面、綜合地考察投標者的水平和對項目的認識。對競投捆綁出讓的地塊，還需要考察其各種物業的開發經營業績。招標者評標時，價格不再是唯一因素(必要時可設定價格上下限)，企業開發業績、規劃方案、工期等都是重要的考慮因素。建議公開每一地塊評分標準，讓競投者心中有數，避免盲目性。建議進行公開招標，以擴大區域的影響力和認知度。評標時可邀請規劃、國土、環保等部門參與。,聯合競投,聯合競投一方面可使兩個或兩個以上資金實力較弱的發展商有機會參與房地產開發；另一方面可以實現強強聯合，競投各種功能捆綁出讓的地塊對于酒店、商務辦公、商業等專業要求較高的長期經營物業捆綁出讓時，應要求聯合競投對競投者進行評分時，除考察主力競投者的各項實力外，對其余參與聯合競投的競投者也要進行單項考察,捆綁出讓將不同功能性質的用地捆綁出讓，有助于實現獲利前景不被廣泛認同或盈利周期較長的的功能地塊的順利出讓，如酒店等經營性用地可與商務辦公或居住用地捆綁出讓捆綁出讓的注意事項：捆綁出讓會造成新的圈地較難控制捆綁功能與被捆綁功能的同時開工和建設若發展商實力不強，極有可能進入土地二級市場尋求出路,捆綁出讓,土地出租,區域開發初期，可考慮以少量土地出租方式，聚集人氣，提高區域認知度，期滿后再公開出讓。也可以作為捆綁出讓的附加條件，以彌補前期經營的虧損。出租功能：建議為餐飲、休閑娛樂或主題商業，一方面此類功能可以吸引較多人氣，另一方面獲利前景較為樂觀出租期限：建議以十年左右為宜案例廣州珠江新城、順德新城區在區域開發初期，為了聚集人氣，將部分土地出租經營(主要經營內容為主題商業和餐飲娛樂)，取得了較好的效果,發展商獲得出讓的土地即為可開發土地，不需自建配套設施，配套設施由政府統一建設利：1、減輕發展商建設和經營負擔，符合發展商的需求2、保證配套設施按時投入使用3、保證新區開發功能的順利實現弊：1、土地一級開發商的的資金壓力有所增加,凈用地出讓,6、佛山中心組團新城區啟動區開發經營其它相關建議,小區級/街坊級地塊出讓,在條件允許的情況下，小區級或街坊級地塊出讓將比大宗土地出讓獲得更大的收益小區級或街坊級地塊出讓前可以更明確地塊的用地性質、建筑面積和容積率，各項配套設施完善到位，項目開發的市場前景可以較為準確的預測，在降低開發商開發風險的同時也提升了地塊的價值對小幅地塊的公開招標或拍賣，可以促使數量較多的開發商參與競爭，促使地塊產生最大的收益,引入項目管理模式,在重要地塊出讓前，讓土地一級開發商或獨立市場機構參與地塊的評估、策劃工作，再組織專家評審、優化，然后向社會公示，結合社會各界意見，最終訂出地塊的開發建設方案，避免投資風險大，市場前景不好的項目推出后造成的一系列負面影響，使一級市場推出的地塊更加符合市場和城市建設發展的需求案例廣州土地開發中心最新規定任何儲備用地推出前都必須進行策劃和評估，并組建了前期研究部，目前已經對琶洲、金沙洲、廣州氮肥廠等地塊開展了可行性研究和經營策劃工作,調控全市土地供應，新城區集中放量,中心組團新城區是佛山市開發建設的重點區域，應該努力形成集約開發的效應。在市場需求有限的情況下，政府應集中資源重點開發，避免多點開花，引導人力、物力、財力特別是社會投資移向新城區，防止投資分散，保證新城區開發迅速取得成效案例2002年廣州珠江新城規劃檢討中指出，在珠江新城的早期開發中，由于政府沒能有效控制全市的土地供應，在開發珠江新城的同時全市土地供應多點開發，沒有在珠江新城形成集約開發的效果，致使珠江新城的開發建設一度停滯不前,7、佛山中心組團新城區啟動區開發經營相關專項研究,專項研究一：啟動期五星級酒店用地開發,五星級酒店用地開發的基本要求,新城區五星級酒店必須在2006年省運會開幕前動工建設高標準引入國際性知名酒店管理集團，打造新城區標志性項目盡量爭取不與其它用地捆綁出讓盡量爭取以平均綜合地價水平（7080萬/畝）以上價格出讓,五星級酒店用地開發功能定位,酒店功能定位分類,新城區五星級酒店功能定位：以商務、政務功能為主，兼顧康樂休閑功能。結合新城區的功能定位及規劃布局特點，建議新城區五星級酒店主要針對中高級行政人員、中高端商務客、新聞媒體從業人員、城市中高端消費人群等,五星級酒店用地開發選址,從項目的聯動效應來看，五星級酒店應選擇相對成熟的中央公園東側，一方面有利于其開發啟動，另一方面能有效完善東側區域的配套要求五星級酒店自我配套完善，對其它功能依賴度小，且能有效帶動區域發展。因此，建議五星級酒店選址商務核心區內，既有良好的自然景觀條件，又能有效帶動商務核心區的發展商務核心區內各出讓地塊之間并無明顯差別，可根據客戶的具體要求靈活選擇，建議選擇右圖所示位置,五星級酒店用地開發開發指標,用地規模：建議范圍13萬平方米一般五星級酒店占地面積介于6,00060,000平方米之間，其中商務中心區五星級酒店占地面積一般不超過3萬平方米。新城區五星級酒店位于商務中心區，從其所處的區域特征、規劃設計要求及功能定位角度出發，建議新城區五星級酒店用地規模為13萬平方米之間容積率：建議范圍4.05.0之間一般五星級酒店的建筑面積介于610萬平方米。新城區酒店占地面積為13萬平方米，因此建議容積率選擇在4.05.0之間,部分區域近期酒店用地出讓情況一覽,五星級酒店用地開發配套要求,對客服務功能：客房、餐飲、娛樂、會議等非對客服務部門辦公：人力資源部、采購部員工后勤服務：員工宿舍、員工食堂、制服房、員工活動中心、培訓教室地下空間：停車庫、車務部、工程部、洗衣房、房務部、倉庫、保安部,注：所有功能可布置在同一建筑體內（主樓和輔樓），也可將部分配套功能另辟地塊開發,五星級酒店用地開發盈