.房地產行業涉稅會計處理（一）主講老師 王越一、房地產行業的業務活動涉稅分析房地產開發企業納稅業務概述：企業設立階段：資金賬簿印花稅、不動產權屬受讓印花稅等。獲取土地階段：受讓土地產權轉移書據印花稅、受讓不動產權屬契稅5%、占用耕地的耕地占用稅等。開發建設階段：建筑工程、勘察設計、借款合同、購銷合同、財產租賃等印花稅、占有土地的城鎮土地使用稅等。轉讓及銷售階段：銷售不動產的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、預征及清算土地增值稅、企業所得稅、產權轉移書據印花稅等。房產持有階段：租賃業營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、自持物業的房產稅及城鎮土地使用稅等。二、房地產行業的土地增值稅預繳與清算中華人民共和國城市房地產管理法的規定，商品房可以預售，但應符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到總投資的25%以上，并已經確定工程進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。（一）土地增值稅暫行條例實施細則第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。（二）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財稅字199548號）關于預售房地產取得的收入是否申報納稅的問題：根據細則的規定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規定預繳土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預繳，待辦理決算后，多退少補；當地稅務機關規定不預繳土地增值稅的，也應該在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（三）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）關于土地增值稅的預征和清算問題：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據稅收征管法及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（四）國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題：納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。（五）國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發201053號）科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作：為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。【案例1】某房地產公司開發一棟商住樓，住宅（普通住宅）和商業部分分別核算。2008年3月：（1）住房部分：實現收入500萬元；預收賬款：期初余額，400萬元，本月收取房款700萬元，結轉收入500萬元，期末余額600萬元；用開發產品以市價抵工程款100萬元。（2）商業房部分實現收入600萬元；預收賬款：期初余額800萬元，退房款100萬元，結轉收入600萬元，期末余額100萬元；老板以分配股利形式將一套價值50萬元的門市房轉到個人名下。計算應預繳土地增值稅。（假定普通住宅預征率2%；非普通住宅預征率3%）【解析】（1）正規做法本月預繳土地增值稅（主營業務收入預收賬款期末余額預收賬款期初余額視同銷售與項目有關的經濟收益）預征率住房部分本月預繳土地增值稅（500600400100）2%16（萬元）商業部分本月預繳土地增值稅（60010080050）3%-503%-1.5（萬元）本月共應預繳土地增值稅161.514.5（萬元）（出負數說明上月繳多了，在當月或以后月份預繳時沖減。）（2）通常做法應預繳土地增值稅（預收賬款實收金額視同銷售與項目有關的經濟利益）預征率住房部分本月預繳土地增值稅（700100）2%16（萬元）商業部分本月預繳土地增值稅（50100）3%-1.5（萬元）本月共應預繳土地增值稅161.514.5（萬元）（六）財政部關于印發企業繳納土地增值稅會計處理規定的通知（財會字199515號）1交納土地增值稅的企業應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目進行核算。2轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業，按規定計算出應交納的土地增值稅，應分別以下情況進行會計處理：（1）主營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”（房地產開發企業）、“經營稅金”（外商投資房地產企業）、“營業稅金及附加”（股份制試點企業）、“營業稅金”（對外經濟合作企業）等科目，貸記“應交稅金應交土地增值稅”科目。（2）企業轉讓的國有土地使用權連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產”或“在建工程”“專項工程支出”“固定資產購建支出”等科目核算的，轉讓時應交納的土地增值稅，借記“固定資產清理”“在建工程”“專項工程支出”“固定資產購建支出”等科目，貸記“應交稅金應交土地增值稅”科目。（3）企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地增值稅，借記“應交稅金應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產營業收入實現時，再按本規定第二條第1、2款的規定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。（4）預交土地增值稅的企業，“應交稅金應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。即在商品房預售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；按規定預繳土地增值稅時，借記“應交稅費應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。待該商品房交付使用后，開出發票結算賬單交給買主時，作為收入實現，借記“應收賬款”科目，貸記“主營業務收入”科目；同時，將“預收賬款”轉入“應收賬款”，并計算由實現的營業收入負擔的土地增值稅，借記“營業稅金及附加”等科目，貸記“應交稅費應交土地增值稅”科目。按照稅法的規定，該項目全部竣工、辦理決算后進行清算，企業收到退回多交的土地增值稅時，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應交稅費應交土地增值稅”賬戶。補繳土地增值稅時，則作相反的會計分錄。【案例2】房地產公司20XX年度進行商品房開發，在未竣工前該企業已取得收入1 800萬元，土地增值稅按2%的征收率實行預繳。年末，該項工程全部竣工且銷售收入已實現，企業當年應繳納土地增值稅32萬元。按照稅法規定，稅務機關對該項竣工的工程進行了清算，經清算應補繳土地增值稅6萬元。試對該企業繳納的土地增值稅進行賬務處理。【解析】（1）預繳土地增值稅時預繳土地增值稅1 8002%36（萬元）借：應交稅費應交土地增值稅360 000貸：銀行存款360 000（2）工程竣工后，計提土地增值稅時借：營業稅金及附加320 000貸：應交稅費應交土地增值稅320 000（3）企業多繳稅款時企業多繳土地增值稅36324（萬元）借：銀行存款40 000貸：應交稅費應交土地增值稅40 000（4）經稅務機關清算補繳稅款時借：營業稅金及附加60 000貸：應交稅費應交土地增值稅60 000借：應交稅費應交土地增值稅 60 000貸：銀行存款60 000（七）國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號）1符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：（1）房地產開發項目全部竣工，完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。2符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收，且銷售面積達到可售面積85%以上，或雖未達到85%，但剩余面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省稅務機關規定的其他情形。（八）土地增值稅暫行條例第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第六條 計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。（九）土地增值稅暫行條例實施細則第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（2）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化、等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（1）（2）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（1）（2）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。（4）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（5）根據第（4）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（1）（2）項規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。房地產開發公司在轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產）時，就其轉讓房地產所取得的增值額征收土地增值稅。土地增值稅按照轉讓房地產所取得的增值額和適用稅率計算征收。其計算公式為：應納稅額（每級距的土地增值額適用稅率）或：應納稅額土地增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除率增值額未超過扣除項目金額50%時：土地增值稅稅額增值額30%增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：土地增值稅稅額增值額40%扣除項目金額5%增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額增值額50%扣除項目金額15%增值額超過扣除項目金額200%時：土地增值稅稅額增值額60%扣除項目金額35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。房地產行業涉稅會計處理（二）土地增值稅應按銷售房地產取得的增值額和規定的稅率計算的土地增值稅，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費一一應交土地增值稅”科目，實際上繳時，借記“應交稅費一一應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。【案例3】某房地產公司開發商住樓一幢，總可售面積為10 000平方米，公司以該幢樓為成本核算對象。其中一至四層為寫字樓，可售面積為4 000平方米，平均售價為10 000元/平方米，銷售收入為40 000 000元；五至十層為普通住宅，可售面積為6 000平方米，平均售價為4 000元/平方米，銷售收入為24 000 000元，總銷售收入為64 000 000元。該商住樓土地成本為10 000 000元，建筑成本為20 000 000元，開發費用按照土地成本和建筑成本的10%計算，與轉讓房地產有關的稅金只考慮營業稅、城建稅、教育費附加，為銷售收入的5.6%。項目分類方法一方法二總體寫字樓普通住宅收入售價（每平方米）6 40010 0004 000小計64 000 00040 000 00024 000 000扣除項目可售面積（平方米）10 0004 0006 000土地成本10 000 0004 000 0006 000 000房地產開發成本20 000 0008 000 00012 000 000房地產開發費用3 000 0001 200 0001 800 000營業稅金及附加3 584 0002 240 0001 344 000加計扣除部分6 000 0002 400 0003 600 000扣除項目合計42 584 00017 840 00024 744 000增值額21 416 00022 160 000-744 000增值率50.29%124.22%-3.01%適用稅率40%50%0%應納稅額6 437 2008 404 0000稅額差額-1 966 8002011年，土地增值稅清算時，某房地產公司A項目在不考慮收到政府補貼收入的情況下銷售不動產收入240 000 000元，扣除項目總額為160 000 000元。該項目開發過程中收到政府土地補貼款12 000 000元。土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定：“土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。”房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？當政府及其主管部門代表國家行使權力時，支付給政府及其主管部門的各種違約金、滯納金，一般應屬于違反行政規定支付的款項，不屬于經濟類違約賠償。因此，房地產企業支付給國土資源局的違約金、滯納金，應具有行政處罰性質，不允許計入開發成本扣除。房地產開發成本中的開發間接費用與房地產開發費用，兩者很容易混淆。由于房地產開發費用有比例限制，并且開發間接費用可以做為加計扣除20%的依據，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉移到房地產開發成本。如果不細加區分，就會造成土地開發成本虛增，相應的房地產開發費用和加計扣除也會同時虛增。如：某房地產開發公司取得土地使用權發生1 000萬元，開發土地和新建房及配套成本為1 200萬元，其中開發間接費用500萬元（包括管理人員工資福利50萬元，辦公設備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費用200萬元），假設該公司不能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的利息支出，房地產開發費用扣除比例為10%。如果不對開發間接費用中不屬于直接組織管理開發項目加以剔除，通過計算，則：房地產開發成本虛增300（萬元）房地產開發費用虛增30010%30（萬元）加計扣除金額虛增30020%60（萬元）共計扣除項目金額虛增3003060390（萬元）由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應納的土地增值稅。（十）國家稅務總局關于印發土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發1995110號）1對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。2對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。3對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。【案例4】某房地產企業集團，2006年1月立項開發一住宅小區，各種手續均以本公司名義辦理。（1）開發總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區配套設施房屋含幼兒園、會所、物業樓計5 000平方米；小學5 000平方米；其他商業用房屋、寫字樓等2萬平方米。（2）取得350畝開發土地的使用權時，支付土地款及相關稅費2.1億元；發生建筑成本2.8億元（不含項目借款利息）；發生各項費用4 500萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各項稅費：4 208萬元，其中營業稅3 757萬元，城建稅263萬元，教育費附加150萬元，印花稅38萬元。（3）銷售房屋取得收入7.5億元。（4）整個項目已經預繳土地增值稅1 000萬元。該項目截至2007年底工程已經全部竣工驗收，并取得第一產權。且所建房屋住宅部分和商業部分全部對外銷售完畢，已經符合土地增值稅清算條件。地稅部門對該項目進行土地增值稅清算時，確認：（1）所取得的土地有50畝未用于本項目開發，而是用于另一個項目，此項目正在建設中，不具備清算條件。（2）銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業樓銷售1.6億元（以銷售明細賬、售房合同為準）。（3）其中普通住宅分配給本公司職工20套，2 500平方米，按每平方米2 000元成本價入賬，實現收入500萬元。（4）以分配股利形式分配給5位股東5套別墅，建筑面積1 000平方米，未計收入。（5）用新建商業房第一、二層2 500平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產權已經轉入餐飲公司。（6）小學校5 000平方米交給區文教局，文教局撥付補償費400萬元，未計收入。（7）收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應收款”。（8）“應付賬款”掛賬未付工程款3 000萬元（對方科目“開發成本”），憑據不足，經到對方取證為虛增成本。（9）支付煤氣公司的煤氣工程款共計500萬元，付款憑據為行政事業收費收據。（10）開發的商業用房有400平方米用于企業辦公，未對外銷售。（11）幼兒園、會所、物業樓5 000平方米作為配套設施，所有權歸全體業主，以后發生經營收益歸業主委員會處置。【解析】（1）普通住宅對外銷售平均價格（590 000 00040 0005 000 000）（170 0002 500）3 492.78（元）出售給職工住宅應實現收入3 492.782 5008 731 950（元）出售給職工住房已實現收入5 000 000（元）；出售給職工住宅少計收入8 731 9505 000 0003 731 950（元）普通住宅共計應實現銷售收入590 000 00040 0003 731 950593 771 950（元）（2）其他用房外銷平均價格160 000 000（30 0001 0002 500400）6 130（元）分配給股東別墅和投資餐飲公司商業房應實現收入6 130（1 0002 500） 21 455 000（元）其他用房應實現總收入160 000 00021 455 0004 000 000185 455 000（元）應扣除開發成本：總土地成本210 000 000350（35050）180 000 000（元）總建筑成本280 000 000虛列30 000 000白條5 000 000245 000 000（元）合計180 000 000245 000 000425 000 000（元）平均單位成本425 000 000（210 000公共配套設施5 000）2 073（元）用于辦公商用房成本2 073400829 200（元）該項目應扣除開發總成本425 000 000829 200424 170 800（元）普通住房、其他用房占總建筑面積的比例：普通住房面積占總面積百分比（181）（210.5）100%83%其他用房面積占總面積百分比（1817）20.5（210.5）100%17%普通住宅、商業用房的實際應扣除成本：普通住宅應扣除開發成本424 170 80083%352 061 764（元）其他用房應扣除開發成本424 170 80017%72 109 036（元）確定應扣除開發費用：普通住宅應扣除費用352 021 76410%35 206 176（元）其他用房應扣除費用72 109 03610%7 210 903（元）確定應扣除稅金普通住宅應扣除：營業稅金593 771 9505%29 688 597.50（元）城建稅29 688 597.507%2 078 201.83（元）教育費附加29 688 597.504%1 187 543.90（元）合計29 688 597.502 078 201.831 187 543.9032 954 343.23（元）其他用房應扣除：營業稅金185 455 0005%9 272 750（元）城建稅9 272 7507%649 093（元）教育費附加9 272 750 4%370 910（元）合計9 272 750649 093370 91010 292 753（元）確定其他扣除項目：普通住宅應扣除其他費用352 061 76420%70 412 353（元）其他用房應扣除其他費用72 109 03620%14 421 807（元）扣除項目總額：普通住宅扣除項目總額352 061 76435 206 17632 954 343.2370 412 353 490 634 636.23（元）其他用房扣除項目總額72 109 0367 210 90310 292 75314 421 807 104 034 499（元）普通住宅增值額593 771 950490 634 636.23103 137 313.77（元）其他用房增值額185 455 000104 034 49981 420 501（元）普通住宅增值率103 137 313.77490 634 636.23100%21.02%其他用房增值率81 420 501104 034 499100%78%普通住宅應納增值稅稅額103 137 313.7730%30 941 194.13（元）其他用房應納增值稅稅額81 420 50140%104 034 4995%27 366 475（元）總共應繳土地增值稅30 941 194.1327 366 47558 307 669.13（元）總共已繳土地增值稅10 000 000（元）總共應補繳土地增值稅58 307 669.1310 000 00048 307 669.13（元）【案例5】房地產公司銷售房地產取得轉讓收入2 000 000元，扣除項目金額為1 200 000元。計算該企業應納的土地增值稅額并作會計處理。【解析】應納稅額的計算增值額2 000 0001 200 000800 000（元）增值額與扣除項目金額的比率800 0001 200 000100%67%應納稅額800 00040%1 200 0005%260 000（元）（1）取得房地產轉讓收入時借：銀行存款2 000 000貸：主營業務收入2 000 000（2）計提土地增值稅時借：營業稅金及附加260 000貸：應交稅費應交土地增值稅 260 000（3）實際繳納稅款時借：應交稅費應交土地增值稅260 000貸：銀行存款260 000三、房地產商品房買賣的印花稅開辦初期企業需要領取許多證件，那么哪些權利許可證照不需要貼花？解：印花稅采取列舉式征稅，僅對房屋產權證、工商營業執照、商標注冊證、專利證、土地使用證貼花，其他不貼花，比如稅務登記證、衛生許可證、采礦證等。注意如果換證，新證也要貼花。根據關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知（國稅發1991155號）規定：“產權轉移書據”稅目中“財產所有權”轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。此處的動產具體指什么？是否包括貨幣資金？如不包括，則以貨幣資金對外投資不繳印花稅，對否？動產是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物，一般指金錢、器物等，與不動產相對。因此貨幣資金屬于動產范疇，以貨幣資金對外投資入股并不需要辦理所有權轉移書據，因此不需要申報繳納印花稅，但接受投資的企業應就增加的實收資本與資本公積溢價之和申報繳納印花稅，如果動產或不動產需要辦理產權轉移書據，則兩個稅目都需要貼花完稅。資金賬簿的納稅期限如何規定？是增加一筆實收資本或資本公積就貼花，還是什么時候？印花稅暫行條例細則第八條：以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的，增加部分應按規定貼花。可見納稅時間為會計年度。舉例：某企業年初實收資本1 000萬元，資本公積500萬元，3月份增資500萬元，7月份減資200萬元，年末實收資本1 300萬元，資本公積500萬元。如果按年度計算，當年年末即次年年初實收資本與資本公積合計1 800萬，當年年初實收資本與資本公積合計1 500萬，應納印花稅3 000 0000.05%=1 500（元）。如果錯誤的按照增資后即納稅，則企業應納5 000 0000.05%=2 500（元），減資部分不允許退稅，所以多交1 000元。公司出租房屋，同時又提供房屋維修，那么這項租房合同中訂立的維修款也要貼花嗎？同一憑證，因載有兩個或者兩個以上經濟事項而適用不同稅目稅率，如分別記載金額的，應分別計算應納稅額，相加后按合計稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率高的計稅貼花。（之所以如此，是解決避稅問題，如果不如此規定，企業將稅率低的項目金額擴大以避稅）如果分開了，出租按千分之一貼花，房屋修繕按萬分之三貼花，如果不分開，房屋修繕就不是修繕了，而是要和房租一樣的稅率了，你虧不虧呢。我們公司將一塊土地及廠房租給另一家公司，分別簽訂了土地租賃合同與房屋租賃合同，請問土地租賃合同需要貼花嗎？因為印花稅暫行條例及施行細則中對財產租賃采取了列舉法，其中并不包括土地租賃，因此土地租賃不征收印花稅，從公平性角度考慮，房屋租賃貼花，土地租賃不貼花顯然是不公平的，但考慮到印花稅暫行條例及施行細則出臺時為上世紀八十年代，土地控制還相當嚴格，土地租賃基本不存在，所以當時未將土地租賃納入征稅范圍，出于此點考慮，有的省市均已出臺相應后續政策，將土地租賃納入印花稅征稅范圍，但是如無地方后續政策支持，則不宜貼花完稅。我們房地產公司以前售房合同是按購銷合同征收的，但為什么現商品房銷售合同印花稅從購銷合同改為產權轉移書據呢？平白無故的增加了萬之二的稅負。商品房銷售合同，對于房地產開發商而言，商品房只是個貨物，但對于購房者而言，卻是個實實在在的產權，因此之前對銷方按購銷合同、購方按產權轉移書據征稅顯系不合理，一份合同，但持有合同的兩方稅率卻不一致，因此財稅2006162號財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知加以更改，改為按產權轉移書據征收印花稅。現在許多企業因為計算錯誤，導致印花稅多交了，印花稅多交是否真的不可以退嗎？多貼印花稅票是不可以申請退稅或抵稅的，但核定征收印花稅開具的是完稅憑證，根據征收管理法相關規定，納稅人發現多繳的稅款，可以在三年內要求稅務機關予以退還，如果是稅務機關發現的，應當立即退還，而無三年的限制。因此如果是以完稅憑證交納的印花稅，符合條件情況下是可以退還的。房地產行業涉稅會計處理（三）四、涉及房產的營業稅根據中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務主要涉及以下幾個方面：1轉讓土地使用權轉讓土地使用權是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2銷售不動產銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。銷售建筑物或構筑物：是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。銷售其他土地附著物：是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。不動產租賃，不按本稅目征稅。3其他應稅行為其他應稅行為包括：單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。營業稅計稅依據：1轉讓土地使用權的營業稅計稅依據根據中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則的規定，納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。因此，房地產企業轉讓土地使用權營業稅的計稅依據為房地產企業轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。2銷售不動產的營業稅計稅依據根據中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則的規定，納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。計稅價格營業成本或工程成本（1成本利潤率）（1營業稅稅率）房地產企業轉讓土地使用權或銷售不動產繳納的營業稅稅率為5%。舉例：甲乙丙房地產公司2010年8月，收取定金10萬元，商品房款1 200萬元，退定金及商品房款7萬元，代收有限電視費、管道煤氣初裝費16萬元，辦證費用1萬元，住房專項維修基金35萬元。假定甲乙丙房地產公司所在地為市區。當月應繳營業稅及附加稅費如何計算？營業稅的計稅依據為營業額，營業額為房地產開發企業向承購人收取的全部價款和價外費用。價外費用包括：收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費。但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業性收費：（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，或省級人們政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業型收費；（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；（3）所收款項全額上繳財政。（1）營業額=10+1 200-7+16+1=1 220（萬元）（2）應交營業稅=營業額5%=1 2205%=61（萬元）（3）應交城市維護建設稅=營業稅7%=617%=4.27（萬元）（4）應交教育費附加=營業稅3%=613% =1.83（萬元）思考：代收的有線電視初裝費、電話初裝費、物業費等如何進行營業稅的籌劃？會計處理：房地產企業在轉讓土地使用權時，應按收取的土地轉讓價款計算繳納營業稅。房地產企業計提營業稅金時，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費應交營業稅”科目。實際支付時，借記“應交稅費應交營業稅”科目，貸記“銀行存款”科目。房地產企業的特殊性在于房屋的預售制，即房地產企業在開發產品建造過程中就開始收取房屋的銷售款，收取的款項記入“預收賬款”科目，待開發產品竣工交付時，才將預收的銷售款轉為收入。房地產企業按照預收款預繳營業稅金時，借記“應交稅費應交營業稅”科目，貸記“銀行存款”科目。銷售收入實現時，按實際應繳納的營業稅金，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費應交營業稅”科目。實際應繳納金額大于預繳金額時，應補繳營業稅金，借記“應交稅費應交營業稅”科目，貸記“銀行存款”科目。【案例6】房地產公司20XX年8月銷售不動產，取得預售房款4 000萬元，應預繳營業稅金200萬元。余款2 000萬元在交付該不動產時收取，應補繳營業稅金100萬元。根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：（1）收到預售房款時借：銀行存款40 000 000貸：預收賬款40 000 000（2）預繳營業稅金時借：應交稅費應交營業稅2 000 000貸：銀行存款2 000 000（3）收到余款時借：銀行存款20 000 000貸：預收賬款20 000 000同時，借：預收賬款60 000 000貸：主營業務收入60 000 000（4）計提實際應繳營業稅金時借：營業稅金及附加3 000 000貸：應交稅費應交營業稅3 000 000（5）補繳營業稅金時借：應交稅費應交營業稅1 000 000貸：銀行存款1 000 000房地產企業將開發產品無償贈送他人，在會計處理上應按成本結轉，不作為銷售處理。企業將開發產品移交受贈方時，應將開發產品的成本轉入相應的科目中，借記“營業外支出”科目，貸記“庫存商品”科目。按稅法規定應繳納的營業稅金及附加，也應記入相應的科目，借記“營業外支出”科目，貸記“應交稅費應交營業稅”科目。【案例7】房地產公司20XX年8月將自己開發的商品房贈送給某公司，該商品房賬面價值為2 000萬元，按稅法規定還應繳納營業稅100萬元。根據有關原始憑證，編制分計分錄如下：（1）結轉成本時借：營業外支出20 000 000貸：庫存商品20 000 000（2）計提營業稅金及附加時借：營業外支出1 000 000貸：應交稅費應交營業稅1 000 000（3）實際繳納稅金時借：應交稅費應交營業稅1 000 000貸：銀行存款1 000 000房地產企業除了正常的銷售行為以外，還存在其他一些非正常的銷售行為，包括將開發產品用于職工福利、分配給股東或投資人以及用于非貨幣性資產交換等行為。這些行為無論是在會計核算上，還是在稅務處理上都屬于銷售行為，房地產企業應將其視為銷售行為進行會計處理和稅務處理。房地產企業發生上述應稅行為時，應按照開發產品的市場公允價格，借記“管理費用”“利潤分配”“生產成本”等科目，貸記“應付職工薪酬非貨幣性福利”“應付股利”“應付賬款”等科目。辦理商品房過戶手續時，借記“應付職工薪酬非貨幣性福利”“應付股利”“應付賬款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時還應結轉商品房的成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。房地產企業按市場公允價格計提營業稅及附加時，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費”等科目。【案例8】房地產公司20XX年8月將自己開發的商品房作為股利分配給股東，該商品房賬面價值為2 000萬元，市場銷售為3 000萬元，按稅法規定還應繳納營業稅150萬元。根據有關原始憑證，編制分計分錄如下：（1）分配股利時借：利潤分配30 000 000貸：應付股利30 000 000（2）辦理商品房過戶手續時借：應付股利30 000 000貸：主營業務收入30 000 000（3）結轉商品房成本時借：主營業務成本20 000 000貸：庫存商品20 000 000（4）計提稅金時借：營業稅金及附加1 500 000貸：應交稅費應交營業稅1 500 000房地產企業在將開發產品轉為出租物業時，不繳納營業稅。但在出租物業時，應按照收取的租金計算繳納營業稅。房地產企業在出租過程中，應按取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。計提營業稅時，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費應交營業稅”科目。【案例9】房地產公司20XX年8月將自己開發的商品房對外出租，8月份取得租金收入100萬元，按稅法規定應繳納營業稅5萬元。根據有關原始憑證，編制分計分錄如下：（1）結轉收入時借：銀行存款1 000 000貸：其他業務收入1 000 000（2）計提營業稅金及附加時借：營業稅金及附加50 000貸：應交稅費應交營業稅50 000（3）實際繳納稅金時借：應交稅費應交營業稅50 000貸：銀行存款50 000房地產行業涉稅會計處理（四）五、以房產投資的涉稅處理以非貨幣財產出資，需要注意投資方要如期辦理其財產權的轉移手續，其中動產，原則上以交付為轉移，對于不動產、機動車，由于我國一般實行登記主義，則需要進行相應的過戶登記，對于法律法規規定需要辦理過戶登記才能算為財產權轉移的，如違反規定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財產已實際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應的出資義務。（一）國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復（國稅函發1997490號）根據營業稅稅目注釋的有關規定，以不動產或無形資產投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營業稅：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅；（二）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。第二十五條 企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。【案例10】20XX年3月，甲公司以其擁有的一棟房屋對乙公司進行投資，該棟房屋的賬面原值為800 000元，已計提的累計折舊為300 000元，公允價值為700 000元。會計與企業所得稅處理：甲公司以其房屋對外投資時，借：固定資產清理500 000累計折舊300 000貸：固定資產800 000借：長期股權投資其他股權投資700 000貸：固定資產清理 500 000營業外收入200 000按照稅法的規定，甲公司以房屋對外投資，應將其分解為按公允價值出售房屋和投資兩項經濟業務，確認資產轉讓所得或損失。該房屋的公允價值為700 000元，賬面價值為500 000元，則資產轉讓所得為200 000元（700 000500 000）。（三）國家稅務總局關于企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告（國家稅務總局公告2013年第41號）1企業混合性投資業務，是指兼具權益和債權雙重特性的投資業務。同時符合下列條件的混合性投資業務，按本公告進行企業所得稅處理：（1）被投資企業接受投資后，需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）；（2）有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資