一份質證意見讓您了解拆遷律師的專業技能文章來源：北京京平律師事務所本質證意見為北京京平拆遷律師團所著，為向廣大被拆遷戶傳播拆遷法律維權知識、為被拆遷戶學習拆遷維權法律知識提供更好的平臺，使被拆遷戶進一步了解趙健律師團團隊律師專業技能，特將本份開庭質證意見公布。溫馨提示：因個案有所不同，切不可一味模仿，因此造成一切后果自擔，如想維權獲得好效果，還需請專業拆遷律師。開庭質證意見(征收決定)由于本案涉及一個叫漢川市涵閘河綜合整治工程指揮部的臨時機構，對這個機構的定性，關涉到由其作出的包括社會穩定風險評估報告、房屋拆遷安置補償方案、暫停通知、安置協議等一系列證據材料的合法性問題，因此，本次質證先質證證據4，然后依順序進行。一、證據4：川辦發201265號市委辦公室、市政府辦公室關于成立涵閘河綜合整治工程指揮部的通知(2012.10)。對這份證據的真實性、合法性、關聯性均沒有異議。從其內容來看，證據4僅僅對指揮部成立及其人員組成作出了安排，明確了其成立時間為2012年10月11日，但未明確其職責及相應的法律地位。在本案涉訴房屋征收決定公告中，對該指揮部的法律地位予以了明確，確定其是本案涉訴項目的房屋征收部門。原告認為，根據征補條例第4條第2款關于“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作”的規定，作為房屋征收部門必須具備三個條件：一是由市、縣級人民政府確定;二是該部門是市、縣級人民政府的內設部門;三是該部門的法定職責是組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。本案中，指揮部雖由被告和漢川市委研究成立，但由于該部屬于臨時機構，并非被告的內設部門，也不負責組織實施漢川市整個區域的房屋征收與補償工作，故被告將其作為涉案項目的征收部門，顯然違法，也超越職權。二、證據1：十二五規劃綱要(2011.03)、證據2：證明三份，即2011年1月8日發改局符合規劃證明、城鄉規劃局符合城市規劃證明、國土局符合土地利用總體規劃證明。質證意見:第一，對規劃綱要的真實性、合法性和關聯性沒有異議。第二，對漢川市發展局出具證明的真實性、合法性持有異議。主要理由是：規劃綱要由漢川市四屆人大五次會議通過的時間是2011年3月3日，而漢川市發展局出具證明的時間卻為2011年1月8日，證明出具在人大通過的規劃綱要之前，在規劃綱要尚未形成并產生效力之前，漢川市發展局出具證明，認為“涵閘河綜合整治工程符合漢川市國民經濟和社會發展十二五規劃”，缺乏事實根據，也說明了這份文件系后補且有偽造的嫌疑。第三，對漢川市城鄉規劃局、國土資源局出具的證明的真實性、合法性無法確定。這是因為：漢川市城鄉規劃局、國土資源局在其各自的證明并未指明“涵閘河綜合整治工程”符合的漢川市城市總體規劃、土地利用總體規劃的圖號、制訂年份等基本資料，對于該等規劃是否在有效期之內，在制定過程中是否廣泛征求社會公眾意見，是否經過科學論證等情形，原告無從得知，自然也無法確定其是否真實、合法。第四，基于上述，被告舉示的證據1、證據2不能證明涉案工程符合漢川市十二五整體規劃、城市總體規劃和土地利用總體規劃，故對其證明目的不予認可。法律規定:第九條 依照本條例第8條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。三、證據3：社會穩定風險評估報告(2012.06)。質證意見:第一，對其真實性和合法性均不予認可。主要理由如下：首先，從真實性來看，根據被告舉示的證據4即川辦發201265號文件，指揮部成立的時間2012年10月11日，而證據3出具的時間是2012年6月10日。指揮部尚未成立，怎么可能作為組織實施單位進行社會穩定風險評估，并最終出具社會穩定風險評估報告且在該報告上蓋有公章。故證據3是后補文件，且系偽造文件，不具有真實性。其次，從合法性來看。即便假定證據3系屬真實的情形下，該報告也是違法的。其違法性主要體現在兩個方面：1.風險評估主體違法。根據征補條例第12條第1款規定，組織社會穩定風險評估的主體是市、縣級人民政府，由于其上載明的評估主體是指揮部，顯然在風險評估主體上是不適格的。2.風險評估程序違法。又表現在兩個方面：(1)進行社會穩定風險評估是作出房屋征收決定的前置法定程序，其目的就在于傾聽民意、了解民情、掌握實施房屋征收之前可能面臨的問題并制定解決問題的方案。雖然湖北省和漢川市對社會穩定風險評估未規定具體的實施細則，但根據國發201033號國務院關于加強法治政府建設的意見關于“要把風險評估結果作為決策的重要依據，未經風險評估的，一律不得作出決策”的總體要求、征補條例第四條確定的由“政府負責、征收部門組織實施、有關部門分工配合”的房屋征收與補償工作機制，參照其他省市的做法，社會穩定風險評估應由漢川市人民政府作為責任主體，組織征收、發展改革、經濟和信息化、公安、監察、民政、財政、人力資源和社會保障、國土規劃、環境保護、交通運輸、水務、文廣新、統計、信訪、維穩等多個部門進行評估論證。然而，從證據3的引言內容來看，該風險評估是由指揮部組建工作專班在入戶調查研究基礎上形成，顯然違背了國發201033號文件關于“完善行政決策風險評估機制”的工作要求，也背離了征補條例第12條第1款的立法原意。(2)被告除提供了一份社會風險穩定評估報告外，沒有提供其開展風險評估的相關程序證據，如參加評估的單位及人員組成、評估會議記錄、評估簽到表、評估中聽取意見和建議的相關資料，等等，單純的一份報告也不足以說明該等評估已根據征補條例第12條第1款中的“按照有關規定”進行。第二，基于證據3不具有真實性和合法性，故對其證明目的亦不予認可。法律規定:第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。四、證據5：補償方案(草案)及公告(2012.04)。質證意見:第一，對其真實性、合法性不予認可。主要理由如下：首先，從真實性來看：1.補償方案(草案)制訂主體是指揮部，時間是2012年4月16日，草案公告主體和時間同方案(草案)，基于指揮部成立時間為2012年10月11日，故證據5中兩份證據全系后補文件，且系偽造文件;2.公告照片也無照片原件相核對，亦無法核實其真實性。3.退一萬步言，即便假定公告系屬真實，證據5中的公告照片也不能說明草案張貼的位置，是否張貼征收范圍之內，由何人張貼，公示時間是否不少于30日，等等，不足以證明該草案已依法在征收范圍內公布的真實性。故證據5中兩個文件均不具有真實性。其次，從合法性來看，根據征補條例第10條規定，房屋征收部門擬定征收補償方案后，應當報市、縣級人民政府，市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。即使假定其系真實的前提下，由于證據5中的公告主體是指揮部，而非被告，也是違法的。第二，由于證據5不具有真實性、合法性，故對其證明目的不予認可。法律規定:第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。五、證據6：座談會討論結果質證意見:第一，對其真實性、合法性不予認可。主要理由如下：首先，從真實性來看：1.同樣基于指揮部成立于2012年10月11日，故其不可能于2012年6月7日召開房屋征收補償方案座談會，故該份證據系后補文件，亦系偽造文件。2.同時，證據6由誰制作情況不明，既無落款，也無簽章;3.證據6上既無參會人員簽名，更沒有會議簽到表、現場照片、錄音錄像資料等會議資料等相關程序證據予以佐證，也無法反映該征求意見會是否真實召開，由哪些人參加，其反映的內容是否真實，等等。4.退一萬步言，即便假定會議召開真實，根據證據3社會穩定風險評估報告，整個范圍有居民戶1800余戶，記錄中提到被征收戶代表40余人，這些人是否有代表性，代表是怎么產生的，是否代表民意，等等，均無法確定。其次，從合法性來看，其違法性主要體現在兩個方面：一是如前所述，根據法規規定，征求意見主體應該是漢川市人民政府而非指揮部;二是，根據征補條例第11條第1款規定，被告應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布，被告并未舉示任何證據其已將證據6涉及的情況在被征收范圍內予以公布。因此，證據6不僅存在征求意見主體不適格的問題，而且程序違法。第二，由于證據6不具有真實性和合法性，故對該證據的證明目的不予認可。法律規定:第十一條市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。六、證據7：兩份政府會議紀要對其真實性、合法性不持異議。七、證據8：房屋征收補償方案及其公告質證意見:第一，對證據8中的川辦發201230號的真實性不持異議，對其合法性不予認可。由于該文件的合法性審查不是本案的審理范圍，而且原告已另行起訴，對其合法性的質證意見將在另案提出。第二，對證據8中的征收補償方案公告的真實性、合法性不予認可，主要理由有二：首先，從真實性來看：1.證據8中的征收補償方案公告照片因無照片原件相核對，無法核實其真實性。2.退一步言，即便承認其真實性，證據8中的照片也不能說明征收補償方案張貼的位置，是否張貼征收范圍之內，由何人張貼等等，故證據8中的征收補償方案公告不足以證明征收補償方案已依法在征收范圍內公告的真實性。其次，從合法性來看，其違法性也主要反映在兩個方面：一是根據征補條例第13條規定，征收補償方案應作為房屋征收決定的內容，隨房屋征收決定一并公告。根據涉案征收決定公告的落款日期，房屋征收決定公告日期是2013年7月16日;在假定證據8公告系真實的情形下，證據8的公告時間是2012年11月20日，遠遠早于房屋征收決定公告日期，顯然程序違法。其次，假定證據8公告系真實的情形下，由于征補條例規定征收補償方案的公告主體是市縣級人民政府，本案中，證據8中的公告主體是指揮部，而不是依法確定的被告，顯然違法。第三，由于證據8中的川辦發201230號不具有合法性，征收補償方案公告不具有真實性和合法性，故對該證據的證明目的不予認可。法律規定:第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。八、證據9：指揮部3號公告質證意見:第一，對其真實性、合法性均不予認可。主要理由有二：首先，從真實性來看，證據9因無照片原件相核對，無法核實其真實性。其次，從合法性來看，主要存在三個方面的問題：1.組織調查登記的主體不適格。根據征補條例第15條規定，對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記的主體是房屋征收部門，而非公告里所說的估價機構，估價機構一般只作為參與者。2.住房和城鄉建設部建房201284號關于推進國有土地上房屋征收與補償信息公開工作的實施意見第3條規定，對于征收范圍內房屋的調查結果應當在征收范圍內向被征收人公布，證據9不足以證明漢川市人民政府及其征收部門已依法履行了在征收范圍內向被征收人公布的義務。3.退一步言，如果將該等公告視為國有土地上房屋征收評估辦法第12條規定的實地查勘記錄公告，那么根據該條規定，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。但被告提供的證據均無法對此種情形予以證實。第二，由于證據9不具有真實性和合法性，故對該證據的證明目的不予認可。法律規定:第十五條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。九、證據10：暫停辦理相關手續的通知質證意見:第一，對其真實性和合法性均不予認可。主要理由有二：首先，從真實性來看，證據10反映的是指揮部于2012年7月20日向漢川市城鄉規劃局、國土資源局、城鄉建設局和房管局四個單位分別發出了暫停通知的時間，同樣基于指揮部成立于2012年10月11日，故這四份暫停通知全部是后補的，且系偽造文件，不具有真實性。其次，對其合法性不予認可。主要理由有二：1.根據征補條例第16條規定，暫停通知的發布主體是房屋征收部門，本案中，如前所述，由于指揮部不是法定的房屋征收部門，即使假定暫停通知系其真實發布，其作為發布主體也是不適格的。2.同時根據該條規定，暫停通知的發布時間節點是房屋征收范圍確定后。從被告提供的16組證據來看，最早提及房屋征收范圍劃定的是證據7中的市長辦公會會議紀要201216號會議紀要的第一條第2項，但不明確。最早明確確定征收范圍的文件是證據8中的川辦發201230號之附件涵閘河綜合整治房屋征收補償方案第一條，而該文出具時間為2012年10月8日。也就是說，房屋征收范圍還未確定，尚未成立的指揮部就已將暫停通知發往了四個單位，何等滑稽，顯然違法。第二，由于證據10不具有真實性和合法性，故對該證據的證明目的不予認可。法律規定:第16條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。十、證據11：銀行對賬單及情況說明質證意見：對其證明目的不予認可。四份銀行對賬單和情況說明只能反映指揮部于2013年8月9日在中國工商銀行開立相關拆遷專戶，而本案房屋征收決定公告是2013年7月16日。根據征補條例第12條第2款的規定，“作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。”即便該賬戶反映的貸方金額為足額到位的征收補償費用，也實現不了被告的證明目的，也只能說明該足額到位的征收補償費用是在房屋征收決定作出之后到位，于法不合。法律規定：第12條第2款作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。十一、證據12：評估公司公示質證意見：第一，對其真實性、合法性不予認可。主要理由如下：首先，從真實性來看，1.基于指揮部成立于2012年10月11日，故其不可能于2012年8月23日作出第1號公告，故證據12是后補文件，且系偽造文件，不具有真實性;2.證據12因無照片原件相核對，也無法核實其真實性。其次，從合法性來看，其違法性主要表現在以下兩個方面：1.評估機構產生的程序違法。根據國有土地上房屋征收評估辦法第4條規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。”該等公告不能確定湖北正量行房地產估價咨詢有限公司是經被征收人協商選定或者協商不成的隨機選定的估價機構，相反，從其內容來看，只能證明其是經被告同意、遴選且最終確定的，即便假定指揮部將證據12在征收范圍內予以了張貼系屬真實的話，但由于該估價機構的選定程序違法，對其基本情況的公示也就顯然毫無意義;2.證據12張貼照片不足以證明被告已依法履行了在征收范圍內進行公布的義務。第二，由于評估機構未經被征收人選定，且證據12不具有真實性和合法性，故對該證據的證明目的也不予認可。法律規定：國有土地上房屋征收評估辦法第4條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。十二、證據13：房地產估價報告、證據14：分戶評估結果匯總表及房屋征收評估公告質證意見：第一，對證據13、證據14合法性不予認可。除了維持證據12關于估價機構產生的程序違法的質證意見外，其違法性還表現在以下七個方面：1.房地產估價報告格式違法。根據國家標準房地產估價規范8.0.2要求，評估報告法定格式要件應包括封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告和附件八個部分，而被告舉示的證據13只有七個部分，缺少估價技術報告，顯然違法。2.評估時點違法。根據征補條例第19條和評估辦法第10條，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。公告確定的評估時點是2012年11月20日，而被告房屋征收決定公告是2013年7月16日，估價機構確定的評估時點顯然是違法的。3.價值內涵違法。從評估價值來看，房屋征收評估公告中估價機構確立的評估價值是房屋公開市場重置價值，而根據評估辦法第11條規定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價機構在公告中違法確立的價值類型顯然是為了迎合被告的不當要求。4.房屋征收評估單不是分戶評估報告，不能作為征收補償的依據。根據評估辦法第17條規定，“分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。”暫不論被告是否將房屋征收評估單依法定程序送達于原告，單就房屋征收評估單的性質來說，其不同于分戶評估報告，被告將其等同于分戶評估報告，本身就嚴重違法。分戶評估報告作為一種估價報告，應當具備房地產估價規范8.0.2要求的形式要件，包括上述的八個部分，顯然，房屋征收評估單，并非分戶評估報告，依法不能作為征收補償的依據。5.評估對象不客觀，顯屬虛構。根據評估辦法第9條規定，房屋征收評估前，房屋征收部門應當在對被征收房屋情況調查的基礎上，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。第13條進一步規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。本案中，估價機構對評估對象的陳述全部是虛假的、不客觀的。比如勞動局開發樓門面南1號商業用房所有權人是吳啟洲，房屋征收評估單卻寫成林九香，建筑面積為81.8平方米，卻寫成37.31平方米;4號商業用房所有權人是李艷榮，房屋征收評估單卻寫成晏中全;5號商業用房所有權人是周炎河，房屋征收評估單卻寫成周海，建筑面積是81.8平方米，房屋征收評估單卻記載為35.91平方米，7號商業用房建筑面積是81.8平方米，而房屋征收評估單卻記載為33.11平方米，暫不論上述商業用房因登記、繼承等事實產生的物權最終歸屬問題，單就建筑面積而言，事實上四原告的商業用房全部是81.8平方米，而這些情況在房屋征收部門組織進行調查登記以及估價機構在征收評估前進行實地查勘時均應該搞清楚。6.評估程序根本違法。從上述虛構評估對象的事實來看，我們有理由相信估價機構并沒有根據評估辦法和房地產估價規范的相關規定對被征收房屋進行實地查勘。退一萬步言，假定估價機構進行了實地查勘，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師也應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。但房屋征收評估單上的現場查勘圖片上既無被征收人的簽字或蓋章，也無第三人見證簽字及其相關說明，也足以說明估價機構的評估程序違法。7.評估結果違法。根據評估辦法第14條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。而房屋征收評估單評估的卻是被征收房屋附屬物及其室內裝飾裝修價值，而未涉及房屋本身的價值，并為被告作為對原告房屋補償的依據，何等的荒謬。第二，除了上述違法情形之外，證據14中的房屋征收評估公告還存在兩種違法情形：首先，基于評估機構產生的不合法性，故作出該等房屋征收評估公告毫無實際意義。其次，從公告內容來看，在救濟渠道方面也嚴重違法。根據征補條例第19條第1款、評估辦法第20、21、22和23條的規定，被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。而公告卻規定，“對征收評估結果有異議的，可向評估機構申請復估，也可以向涵閘河綜合整治指揮部申請復估”，顯然違法。此外，房屋估價報告沒有兩位估價師的簽字，違反了評估辦法第17條第2款“不得以印章代替簽字”的規定。第三，由于證據13、證據14不具有合法性，因此，不得作為被告作為本案征收補償的事實根據。法律規定：征補條例第19條第1款對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。評估辦法第9條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。評估辦法第10條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。評估辦法第11條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。評估辦法第12條房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。評估辦法第13條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。評估辦法第14條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定;協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。評估辦法第17條 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整