工程制度匯編手冊目錄第一章 工程部機構設置及崗位職責-P3一、工程部職責-P3二、工程部組織機構圖-P3三、各崗位職責-P4(一) 工程部主管崗位職責-P4(二) 運行、維修員崗位職責-P4(三) 空調運行崗位職責-P5第二章 工程部管理制度-P11第一節 基礎管理制度-P11一、客戶報修處理程序-P11二、緊急事故處理程序-P13（一）停電的處理程序-P14（二）水浸事件處理程序-P15（三）電梯困人的處理程序-P17（四）火災應急處理程序-P19三、 年報告、月報告、周報告、天反饋制度-P23四、設備運行報告制度-P24五、 能源管理條例-P26六、工程設備檔案管理規定-P27七、設備綜合管理標準作業規程-P28八、 零件、耗材采購、庫存及領用管理制度-P30九、工具管理標準作業規程 -P31十、 工程部鑰匙管理制度- -P33十一、 外包項目招標和監督制度-P34第二節、 設備運行管理制度-P34一、安全運行管理制度-P34二、安全用電管理制度-P37三、臨時用電管理制度-P39四、給排水管理制度-P39五、值班運行及交接班制度-P40（一）安全運行管理制度-P40（二）、供配電運行作業標準管理規程-P41（三）、柴油發電機運行管理標準作業規程 -P43（四）、中央空調運行管理標準作業規程 -P45（五）、電梯運行管理標準作業規程-P46（六）、（七）、公共設施安裝/維修標準作業規程-P49（八）、（九）、給排水設備設施運行管理標準作業規程 -P56（十）、二次供水管理標準作業規程 -P58六、設備操作、保養及巡查制度-P59（一）、值班管理標準作業規程 -P59（二）、供配電設備設施安全操作標準作業規程-P60（三）、供配電設施設備維修保養標準作業規程-P61（四）、柴油發電機操作標準作業規程-P63（五）、柴油發電機維修保養標準作業規程 -P65（六）、電梯故障維修標準作業規程-P67（七）、電梯困人救援標準作業規程 -P68（八）、電梯日常維修保養標準作業規程-P69（九）、給排水設備設施操作標準作業規程 -P72（十）、給排水設備設施維修保養標準作業規程-P73（十一）、中央空調操作標準作業規程 -P75（十二）、中央空調維修保養標準作業規程 -P76第一章 工程部機構設置及崗位職責一、工程部職責 工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為客戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。其職責范圍如下：1、負責大廈（小區）供配電系統、智能自動控制系統、通訊系統、電梯系統、空調系統、給排水系統的運行管理，維護保養和故障維修。2、負責大廈（小區）公共設施、設備的維修保養。3、負責對業主（租戶）室內設施、設備提供有償維修服務。4、負責小區（大廈）委外維修工程項目申報及監管工作二、 工程部組織機構圖1. 組織架構物業項目部經理工程主管 三、 各崗位職責（一）工程主管崗位職責1、工程主管負責所屬專業設施安全運作以及日常維修、保養工作安排，協助物業部經理工作。主要職責：2、協助項目部經理處理工程部事務。負責處理客戶對設備的投訴并安排維修。定期做好業主和客戶意見調查和分析工作，提出整改意見。3、對客戶用電、用水方案提供所屬專業意見, 安排及監察施工進展。4、計劃執行外包維修項目，向上級領導提出施工方案，協調其他部門對工程的施工安排，及對其工程進行監察及驗收。5、制定相關各工作崗位職責、工作程序、工作標準和有關規章制度。6、檢查、監督本部門員工切實履行各工作崗位職責，遵守各項規章制度和安全操作規程。7、安排維修人員日常維修工作，制定巡查和維修保養計劃，并監督執行。8、制定損耗性設備之采購計劃，控制庫存及發放。9、緊急事故發生時,如火災、水災等和重要設備發生故障時，需值班候命處理，負責組織調度現場搶險和搶修工作。10、完成上級安排的其他工作。執行其它上級交代的任務(二) 維修、值班運行員崗位職責1、在直接上級的領導下，負責大廈（小區）的各類供配電設施的運行、保養和維修。嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常安全運行。2、認真執行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統計記錄，發現異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。3、按照主管的安排，依據維修保養制度的內容和要求對變配電設備進行維修保養。嚴格執行物業管理中心和工程部制定的各項規章規程制度，確保人身和設備安全。確保配電系統的正常運行。4、嚴格執行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何責任事故及安全事故。5、每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據上級安排，定期進行設備內部清潔。6、堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。7、發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。8、按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。9、執行強電主管的統籌工作意圖，常務事件逐級反饋，執行天反饋及重大事件和及時匯報制度。10、服從公司總的服務理念及員工管理制度及專業操作規程執行。執行其它上級交代的任務。（三）空調運行崗位職責負責大廈（小區）的所有空調系統的運行、保養和維修。職責如下：1、空調工應持證上崗，熟悉大樓空調系統的具體情況和主要技術性能指標，能熟練操作空調系統設備2、在暖通主管的領導下負責對空調系統的檢查、維修和定期保養工作根據業主的要求和環境溫度的變化適時開啟空調，有效調節制冷溫度開、停機及運行調節均應按照空調的安全操作規程進行操作3、定時巡視主機、冷卻水泵、冷卻水塔的運行情況，并做好記錄。發現異常應及時處理4、按空調保養要求對空調系統進行定期檢查保養5、定期對現場各功能間進行巡查并進行綜合效能測試。6、處理各功能間因漏水及其它原因引起的問題處理及解釋7、配合各委外班組工作并進行監督跟蹤8、配合及交代晚間與配電運行的交接及注意事項9、堅守崗位，按時上下班，認真交接班，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。10、積極處理業主和客戶投訴，一般投訴24小時內解決。完成上級交辦的其它任務。第二章 工程部管理制度第一節 基礎管理制度一、客戶報修處理程序 若客戶室內設施出現故障需要維修時，客戶可以打電話通知客戶服務部。客戶服務部接到客戶電話后，應將客戶名稱、地點、維修內容和維修時間詳細填寫在維修（收費）單上，并及時送到工程部。若屬于客戶室內和室外臨近區域出現停電、水和有焦糊味這些緊急情況時，客戶服務部應立即用電話通知工程部。工程部得知發生緊急情況時，按緊急事故處理程序，處理突發事故。 當工程內勤接到維修（收費）單后,應先將收單時間、單號和維修內容登記在維修單記錄簿上，隨后交給對應維修人員。非辦公時間的維修工作由工程部值班人員負責，當班所做的維修應在當日值班日志上記錄，過后由工程內勤補發維修單。 工程部維修人員接到維修（收費）單后，在維修單記錄簿上簽收。 根據維修內容準備必要的工具和材料，按相應的維修服務承諾時間到達維修現場。 到達客戶門前后應先敲門或按門鈴，客戶許可后方能進入室內。 當判定維修項目屬有償維修時，根據用戶手冊上的收費標準向客戶報維修價格。 客戶同意維修，維修單對應位置上；客戶不同意，維修人員在維修單上注明原因，交客戶簽名。 因材料不足暫不能維修的，應向客戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在維修（收費）單上。 因客戶自購設備故障無法維修的，應詳細向客戶說明原因，由客戶聯系其設備的供應商維修，同時將情況記錄在維修（收費）單上交客戶簽名。 根據故障情況采取相應的維修措施，注意做好現場周圍物品的防護和遮蓋。 故障修復后，客戶驗收合格，維修人員在維修（收費）單上填寫維修結果，請客戶簽名確認。維修人員在完成的維修單上簽名并將維修單第四聯留客戶。維修人員清理現場后才可離開。 維修人員將完成的維修（收費）單（共三聯）交工程部工程主管復核簽名后，工程部內勤將維修單錄入電腦，并填寫維修單記錄簿，連同維修單第二聯定期歸入維修檔案。 工程內勤將維修（收費）單第三聯返給客戶服務部告之維修結果，以便于客戶服務部回訪客戶。若有客戶不滿意的情況，客戶服務部馬上電話通知工程部，工程值班主管會同客戶服務部處理客戶投訴，安排補救措施，確屬人為因素的應追究維修員的責任。 于每月26日前，將有償維修費用匯總表連同對應的維修（收費）單第一聯，上報財務部。 每周由工程部工程主管抽取10%已完成的維修（收費）單，檢查維修質量。 附：維修流程圖客戶或其他部門 回訪 報修客戶服務部 檢查質量 已完成維修單 告之維修結果 電話或維修單工程部工程主管工程部內勤 說明未完 登記后 成原因 派工維修人員 監督執行 未完成維修單 備料工程部庫房虛線為需要到現場看活定料途徑 攜帶四聯維修單、工具及材料入戶維修二、緊急事故處理程序緊急事故是指：小區（大廈）停電，水浸，電梯困人，煤氣泄漏，發生火情，和工傷事故。當發生上述情況，工程部所有員工必須服從上級指派，參與處理緊急事故。依據不同緊急事故，分別采取處理措施，程序如下:（一）停電的處理程序1 目的對停電作出及時適當的反應，減少可能造成的損失和影響。2 適用范圍適用于小區（大廈）臨時停電。3 職責工程部負責設備的保護和恢復供電的工作；其他部門各司其職，維護小區（大廈）秩序，減少可能造成的不利影響。4 處理程序（1） 如發生突然停電，工程部應立即查看配電房雙電源指示燈情況，立即供電部門聯系，問題原因是否出在戶外供電網絡，如是，則等待市網恢復供電。若問題出在本小區(大廈)供配電系統，工程主管和所有在崗工程人員迅速查找故障所在供電支路，停掉該支路，恢復其他部位供電。同時將情況匯報給執行總經理。（2） 根據情況通知客戶服務部，客戶服務部決定是否通知客戶和以何種方式通知客戶，工程部同時做好恢復供電的所有準備。（3） 用緊急照明，保證各主要公共地方及通道的照明。（4） 客戶服務部應盡快派員工到小區（大廈）中主要電梯廳、出入口及公共場所維持秩序，并通知保安部采取必要措施，把住所有出口，嚴防有人制造混亂、混水摸魚或進行偷盜。（5） 如有人被困于電梯中，電梯工或保安應立即進行解救，并由監控中心通過對講系統做好被困人員的安撫工作。（6） 如事先接通知將在短時間內停電，工程部應安排電梯工，在停電前10分鐘提前將電梯停在小區（大廈）避難層。（7） 保安部消防中心通過小區（大廈）消防應急廣播向客戶發出通知，并提前10分鐘派人到達各主要電梯廳維持秩序，防止客人使用電梯，以免停電期間有客人在電梯內受困。（8） 處理期間應耐心接待客戶的問詢，并向客戶做好解釋和疏導工作。（二）水浸事件處理程序處理程序(1) 員工巡樓時或在崗位上如發現物業范圍內水浸，應立即將情況報告工程值班主管，同時盡快采用就近的防水器材，保護好受浸樓層主要設施及電梯槽口，以免電梯受損。(2) 工程值班主管接報告后應第一時間到現場查看情況，查明原因后應視情況決定是否馬上通知有關部門(如工程部、行政部、保安部、客戶服務部等)負責人，說明有關出事地點和簡要情況，同時積極組織現有的人力物力開展排查、搶險工作。(3) 組織當值人員采取有效措施，攔截和疏導或吸取積水，防止水浸漫延，減少水浸所致的損失。(4) 其措施包括： 將電梯升高離開受浸的范圍； 在水漫延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸漫延到其他樓層； 用布、沙包或其他材料塞住漏洞； 疏通排水地漏、排水渠； 開啟排水泵： 用吸水機吸水； 其他一切經濟有效的措施。(5) 設法查明浸水之來源，并采取有效措施加以截斷。 如水浸來自大廈機管設施的損壞和故障，應當關閉控制有關故障部位 的供水泵。 如水浸來自小區（大廈）外，應當在小區（大廈）各低于水位的出入口堵上沙袋，擋住進水處。 水浸來自市政地下水反溢，應當暫時將有關反溢的地下水道通往小區（大廈）的人口 封閉，并用排水泵將大廈內的積水抽排出小區（大廈）外。(6) 水源中斷后應盡快通知清潔人員清吸積水，清理現場環境；通知工程部修復受損的設施，盡快恢復小區（大廈）的整潔外貌和正常使用。(7) 事故處理過程中應設法維持好小區（大廈）內的秩序，并耐心做好向客戶的安慰解釋工作， 盡量為客戶解決因水浸所帶來的實際困難，并注意維持好小區（大廈）和公司的形象，對自己不清楚的情況不要隨便作答。(8) 如有客戶房內受浸，應盡快通知有關客戶回小區（大廈）處理房間內財物。(9) 如有任何公共設施的正常使用受到影響，應在小區（大廈）各主要出入口設置告示，通知客人；如有任何區域存在危險性，應在該處范圍外設置警示標識或警告牌(如房屋維修、電梯維修及清洗打臘等)。(10)常見水浸事故的針對性處理措施。在發生以下情況時，除采取上述一切措施外，還應采取以下應急措施，以防止事態擴大。 小區（大廈）的供水管道發生破裂，應盡快找到能夠控制破裂部位的前端閥門。 小區（大廈）的噴淋頭受損噴水時，應當盡快關閉該區域的前端信號閥門及前端泄水閥門，將地面積水引導到衛生間、茶水間的排水地漏排出。如水勢太大，地漏無法及時排出時，則可將水從就近走火梯(步梯)排到街外，或從就近的走火梯將水排到大廈外平臺。 如空調管道、設施出現漏水現象，應當在漏水處擺放水桶接水，同時用沙包保護好附近可能受影響的電梯槽口和客戶房間。 在進行防火噴淋頭檢修操作前，應先關上有關水節門，并把有關部位積水吸干，然后才可以對噴淋頭進行操作。水浸事件處理流程圖發生水浸事故采用就近防水設施保護電梯槽口報告當值主管報告并組織搶險查明水源并截斷清理現場修復受損設施1 將電梯升高離開受浸的范圍2 在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層3 用布、沙包或其他材料塞住漏洞4 疏通排水地漏、排水渠5 開啟排水泵6 用吸水機吸水7 其他一切經濟有效的措施（三）電梯困人的處理程序處理程序 1消防監控中心接到電梯應急電話或巡查發現電梯故障有人被困，立即報告當值主管和部門經理，同時報告工程部。 2. 消防監控中心盡快通過電視監控屏觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被圍者聯系，做好解釋安慰工作。3. 消防監控中心通過電梯控制屏確定電梯停頓的所在樓層，迅速通知解救，由電梯工負責實施解救，保安員跟進配合。如在非辦公時間電梯工不能立即趕回，應由保安員負責解救，用最快的時間將被困人員救出。4. 客戶服務部或保安領班應派人到電梯故障所在樓層，協助向解救出來的客人表示歉意并做好安慰工作。5. 消防監控中心值班人員應在“電梯故障情況記錄表”上記錄好發現或接報的時間、救援人員到場時間、被困人員獲得解圍的時間、電梯恢復正常運作的時間和事件處理經過。6. 保安部和工程部填寫“突發事件總結報告表”并送交品檢部 。電梯困人的處理流程圖總控制中心接報報告當值主管和客服部門、工程部及保安通過系統觀察梯內情況，做好安慰工作確定電梯停靠樓層，通知解救現場人員向被困人員致謙并表示慰問及善后處理總控制中心做好相關記錄相關部門填寫 故障報告表（四）火災應急處理程序職責1、 消防中心啟動設備滅火或報警。2、 保安部快速組織滅火戰斗隊投入滅火搶險。3、 工程部保證設備的安全及切斷電源。4、 其他部門負責疏散人員、維護秩序，保證安全。工作程序1、火情報警任何人在大廈內發現焦味、煙火、不正常熱度等火情，都有責任及時報警。其火情報警按以下辦法處理：（a） 發現火情打小區（大廈）內消防電話。一定要講情起火具體地點、燃燒何物、火勢大小，以及報警人姓名、身份、所有部門和部位。（b） 如有可能應先滅火，然后報消防中心，并保護好現場；如火勢較大，情況不允許，應立即打碎墻上的報警裝置報警，同時用就近的輕便滅火器進行自救滅火。（c） 發現火情時絕對不能高喊“著火了”，以免引起恐慌，應迅速報告小區（大廈）消控中心，由消防負責人決定處理方式。2、火情確認（a） 消防中心接到報警器報警或電話報警后，應立即通知保安主管攜帶萬能鑰匙趕到現場，同時保安消防員應攜帶對講機趕到現場，確認火情是否存在，同時應攜帶近處可取的輕便滅火器，作好滅火準備。（b） 確認火情時應注意：不要草率開門，先試一下門體，如溫度不高可開門查看；如溫度較高，已可確認內有火情。此時如房間內有客人，應先設法救人；如沒有人，應做好滅火準備后再開門撲救。開門時不要將臉正對開門處。3、火情通報（a） 火情確認以后，消防中心應立即報告相關人員，另一人攜帶對講機、應急 燈趕到現場協助現場指揮人員工作。（b） 報告人員的順序如下：保安部、工程部、副總經理或總經理或值班經理、客戶服務部及其他部門。4、領導指揮機構發生火災時應迅速組成領導小組，負責組織指揮滅火自救工作。小組成員由總經理、值班經理、保安主管、工程經理、行政主管和客戶服務經理等組成，其主要任務如下：（a） 組織指揮救火。根據火情，決定是否向市消防局“119”報警。（b） 根據火勢，決定是否關閉送風機組或回風機組，是否切斷電源和氣源。（c） 根據火情決定是否發布疏散命令。5、義務消防隊行動火情確認后，迅速通知大廈義務消防隊。義務消防隊隊員接到通知后應立即到指定地點集合待命，其行動內容如下：（a） 義務消防隊負責人向隊員簡單介紹火情，分配任務。（b） 隊員推消防車或其他滅火器材，乘消防電梯趕赴火災現場，在著火層的下一層下電梯。（c） 迅速派兩名隊員沿疏散樓梯小心上樓，觀察情況，如認為安全，可使用消防電梯將滅火器材送到出事樓層，然后將消防電梯送回一層，供消防隊員和其他人使用。（d） 迅速組織隊員按救火程序實施滅火，并將工作進展情況隨時報指揮部。6、各部門應采取的相應行動（a）保安部行動：保安部主管攜帶對講機、迅速到消防中心，接受救險總指揮部的指令。消防人員及辦公室人員除一人留守外，其余人員均攜帶手電筒、對講機，迅速趕到現場。保安領班帶領保安員維持秩序，控制大廈大門，阻止外人進入大廈，以防不測。（b）工程部行動：工程部經理迅速到消防中心接受指令。工程部各崗位員工堅守工作崗位，作好各種工作準備。其余主管和員工立即趕到現場，按指令救火。（c）客戶服務部行動；部門經理趕到消防中心接受指令。管理員帶萬能鑰匙趕到現場，做好疏散人員的準備。服務中心留一人值班，并向救險總指揮部報告失火樓層客人人數。（d）其他部門行動：接通知后，各部門留足崗位人員后，其余人員在崗待命。積極、有條不紊地整理帳目、文件、資料等，該上鎖的鎖好，能隨身攜帶的準備好疏散。7、必要時的客人疏散根據火情決定是否需要全面疏散客人，疏散命令由總指揮下達。具體實施辦法如下：（a）消防控制中心負責用消防廣播逐層通知：先通知著火層上面一層，其次是火層下面一層，第三是著火層以上逐層。廣播通知時千萬不得將緊急廣播同時打開。（b）客戶服務部經理負責組織管理人員引導客戶疏散。（c）保安部主管負責組織人員將疏散下來的客人安排在安全地點。8、與專業消防隊配合如果已向消防局119臺報警，各部門應密切配合專業消防隊行動。具體辦法如下：（a）各部門接到火情通知后，除按指定任務執行外，其他人均應原地待命，等候指示。（b）保安部：負責維持好門前秩序，根據情況疏導門前車輛，以便消防隊順利到位。（c）行政部：應派人到門前引導消防隊到出事現場。（d）工程部：派人到門前，在消防隊到場后，介紹消防水源和消防系統情況，并視情況或按總指揮的命令決定斷電。（e）專業消防隊到場后，現場指揮要將指揮權交出，并主動介紹火災情況，根據其要求協助做好疏散和撲救工作。9、善后處理工作（a）全面疏散后，各部門要清點自己的人員，看是否全部撤出危險區域。客戶服務部要清點客戶，防止遺漏。（b）行政部視情況與自來水公司、醫院等單位聯系。（c）工程部在火災撲滅后，應及時關閉自動噴淋閥門，更換損壞的噴頭或其他消防設備，并使所有的 消防設施恢復正常。（d）保安部負責保護現場，并重新配備輕便滅火器。10、實施中的注意事項（a）當火情由小區（大廈）自己組織力量可以撲救時，勿須驚動消防機關。（b）總指揮部設在消控中心，總指揮由總經理或值班經理擔任，所有命令由其下達。（c）火情發生后，所有對講機應處于待命狀態，當總指揮呼叫時，要用簡明的語言準確報告情況。（d）客戶服務部、保安部在實施疏散計劃時，要將客戶按一路縱隊排列從放火梯疏散，絕對不要等電梯。電梯只供消防隊員使用。要防止不知火情危險的客人再回到他們的房間，疏散中不能停留、堵塞通道。（e）客戶服務部工作人員負責指導、檢查疏散情況，檢查內容包括：桌下等地是否有未聽到疏散通知的人；是否留有行動不便的客人；是否留有未熄滅和未關閉的燈；主要出入口是否關閉。三、 年報告、月報告、周報告、天反饋制度（一）目的及時反映工程部的工作進度，以便上級更好地了解工程進度；作出工作計劃， 根據計劃有條不紊地開展各項工作，加快工作進程 （二）適用范圍 工程部全體員工 （三）職責 1、 工程部領班及各維保運行人員每天須向主和進行口頭匯報，主要體現在交接班時間2、 工程部各主管必須每周向工程經理提交周報告，周報告必須按工程部周工作報告格式填寫，字跡工整，簡明準確，內容詳實 3、 工程部月度工作報告由工程部經理負責編寫；各專業主任負責編寫本專業月度工作報告，提交工程部經理 4、 工程部年度工作報告由工程部經理負責編寫 （四）內容 天反饋主要內容:當天所發生有事故及處理事項，交接班運行及維修細節、應注意事項，當天工作完成情況，各運行維保人員值班表現及明天工作計劃執行發排及備用材料備品情況、上級交代的其它任務完成情況。周報告的主要內容 ：本周計劃維修工作完成情況，工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完成時間，本周客戶服務通知單完成情況，接單數量、完成數量、完成質量、未完成數量和項目、未完成原因、預計完成時間、本周返單率，下周工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執行人等 月報告的主要內容：1、人員變動情況 ，2、本系統各設備設施的運行情況 ，3、本月維修（收費）單的數量、故障原因、維修結果及完成率 ，4、零配件的更換及使用情況，庫存情況 ，操作規程是否存在改善意見 ，維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因，5、人員工作的服務態度、勞動紀律、工作標準及積極性 6、能源的使用情況 7、特別事故 8、是否有明顯須改進的工程事項 9、整體意見 年報告應包含的內容： 1、在整體上對一年來物業的設備/系統功能進行評估，評價其操作性、有效性 2、制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經過努力確實能夠達到 3、設備設施運行方案之改進意見 4、設備設施功能的加強、設備設施運行的穩定性、可靠性的提升方法 5、重大維修保養、改造工程的進行及維修保養計劃 6、環保節能管理計劃 7、人員管理、服務態度、服務標準方面的改進 （ 五）需提交報告的人員工程部經理、工程主管、領班、內勤和各專業主管。 （六） 報告送達處和送達時間所有工作報告由內勤或物業前臺匯總后統一存檔備查，報送時間根椐各管理處現狀規定相應時間。四、設備運行報告制度（一）目的 規范設施設備管理，延長其使用壽命，保障設施設備正常運行 （二）適用范圍 適用于工程部全體人員 （三）職責 1、各系統操作人員及維修人員做好運行記錄與值班記錄2、各專業主管檢查記錄情況，發現問題及時組織解決3、專業主管不能解決的問題或重大問題須及時書面報告工程經理 （四）內容：1、各系統操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級領班 所轄設備設施非正常操作的開停及開停時間 所轄設備設施除正常操作外的調整 所轄設備設施發生故障或停臺檢修 零部件更新、代換、或加工修理 運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向 運行人員請假、換班、加班、倒休等 執行維修保養計劃時，發現設備設施存在重大故障隱患 重要零部件的更換、代替或加工修理 系統巡檢時發現的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明 維修人員請假、加班、倒休等 2、各系統領班，在下列情況下必須書面報告本專業主管 重點設備設施除正常操作外的調整 變更運行方式 主要設備設施發生故障或停臺檢修 系統故障或正常檢修 零部件更新、改造、或加工修理 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等 須與外專業或外部門、外單位聯系 3、專業主管在下列情況下必須以書面形式報告工程部經理 重點設備設施發生故障或停臺檢修 因正常檢修必須停止系統正常運行而影響用戶使用 應急搶修及正常檢修后的維修總結 系統運行方式改變 影響本物業運行（如停電、停水、停空調、停電話等）之任何施工及檢修 設備零部件的更新、代換或加工維修 系統及設備設施的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工 人員調度及專業重大組織結構調整 所屬人員請假、換班、倒休、加班 對外部門、外單位聯系、協調 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等 維修保養計劃及工作計劃的變更或調整 每周工作小結及月度工作報告 4、越級匯報 除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發生或發現重大故障及隱患，必須立即向上級人員匯報，不能及時聯系到上級人員時，可以越級匯報 如遇惡意越級匯報或詆毀上級，按警告、記過、直接開除并按相應程度進行處罰及罰款，報公司后執行 如遇拉幫結派，不服從領導及上級，工程部經理可召集工程例會討論后，直接開除并針對相應程度進行處罰，報公司后執行五、 能源管理條例為保障能源供應，控制能源消耗，減少能源浪費，特制定本條例。（一） 本條例中能源概念包括：天燃氣、電、熱水、冷凍水，因部分地區是缺水城市，所以自來水也列入其中。（二） 樓宇自動控制系統（BA）功能之一是節約能源，所以要確保該系統正常運行，使之定時開關盤管風機和新風機組，準確地控制出風溫度。工程主管應通過日運行計劃，指導弱電主管根據季節變化，及時調整自動開關機時間和溫度設定，以降低能耗。（三） 鍋爐房、冷凍機房值班員，要根據室外溫度變化，調整空調用熱水、冷凍水出水溫度，以降低能耗。（四） 工程部所屬新風機房和豎井，必須做到人走燈滅。（五） 對職工餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發廳、桑拿房以及需要營業用水的其它租戶，安裝自來水表計量收費，加大宣傳力度，增強客戶節約用水意識。（六） 職工洗浴間，淋浴采用腳踏水閥，以控制生活用水。（七） 工程部要經常巡視、檢查、維修各種閥門、水嘴和馬桶水箱節門，減少跑、冒、滴、漏。（八） 使設備、設施經常保持良好機能和狀態。（九） 更新耗能大的設備。一些過于陳舊的設備，應下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的設備能省多少錢，而不是重考慮買設備花多少錢、應重結算時盈虧，而不是初次投入成本。（十） 保持建筑物完好，防止不必要的滲漏。常有些玻璃破損了，不能及時進行修補，這無疑是能源極大浪費，只要保持外墻完好或加以統一管理單元用戶開窗工作，減少冷或熱能損失。（十一） 確保保溫層完好。冷凍水管、熱水管如保溫不好、將會造成能源向非空調區域泄漏而造成浪費。冷凍水管露出還會形成冷凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設備等，成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水度，將生活熱水控制60至65，也有利于保溫，從而節約能源。（十二） 準時抄表，監視能源消耗。有些漏水情況，如水池漏水，爐內漏水、空調機盤漏水，因此，要定時抄錄水、電、煤氣、燃油的消耗量，積累數據，容易發現不正常。（十三） 盡可能讓機器滿負荷工作。教育員工及用戶，在電器設備上節能，如洗衣脫水機、烘干機、洗碗機等。,這些設備在滿負荷的情況下工作，最省電、省水、省時、效率也最高。在低負荷下是絕對不經濟的。（十四） 采用先進的技能管理設備。如樓宇智能管理系統、節能開關、定時開關、感光開關、節能燈、節水龍頭，能源回收裝置等。六、工程設備檔案管理規定（一）目的加強設備檔案的管理工作，達到標識清晰、案卷齊全、保管符合規定，為園區的運行和維修提供可靠的資料 （二）范圍工程部所轄設備設施檔案 （三）職責1、檔案員負責園區土建、機械、電器及其所有原始圖紙、資料、說明書及其它材料的收集、整理、歸類工作2、工程部負責提供相應專業的維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。3、工程部經理負責檢查檔案管理規定的內容執行情況 （四）設備臺賬 1、本設備臺賬，包括小區所有設備，存放于工程部。 2、內容包括：序號、設備編號、設備名稱、型號、制造廠家、出廠編號、出廠日期、技術特性、安裝時間、工作狀況、使用地點、備注（設備編號參考集團物業管理中心下發的小區設備與機房編碼辦法）。 3、使用U盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進行存儲。 （五）設備檔案1、主要設備（大中型設備）應建立設備檔案 2、設備檔案內容有：檔案封面、卷內目錄、設備主頁、設備相關使用說明、維修保養手冊、設備安裝圖紙、檢驗報告及合格證、檢修記錄等 3、設備檔案應使用U記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進行存儲 （六）設備大中修計劃 1、工程部應建立設備大中修計劃 2、設備大中修計劃包括序號、設備編號、設備名稱、型號、制造廠家、安裝時間、使用地點、大中修年份等 3、設備大中修計劃根據設備使用頻次、工作環境和常規維修規律確定，即使用頻次高、工作環境差的設備維修周期應縮短，使用頻次低、工作環境好的設備應延長大中修時間 4、設備應嚴格按照大中修計劃實施維修，如需改變維修時間，應得到管理者代表的批準，以保證小區（大廈）設備的完好率和使用壽命 （七）維修記錄 1、設備大中修應在填寫設備維修保養記錄的同時填寫設備檔案，設備維修保養記錄應與設備保養計劃、設備檔案相對應 2、設備維修保養記錄內容包括維修時間、設備編號、設備名稱、維修內容、更換部件、設備狀態、維修人、檢驗人、備注等 3、設備維修保養記錄由部門經理審核簽字 （八）監視測量器具 1、建立監視、測量器具校驗計劃表，該計劃表起到器具臺賬、校驗計劃、校驗實施三種功能 2、監視測量器具校驗計劃內容包括：序號、編號、名稱、型號、規格、精度、出廠編號、安裝位置用途以及檢驗計劃、備注 3、監視、測量器具校驗計劃表中的檢驗計劃應送檢 （九）其他資料的管理 1、設備圖紙、使用說明書、維修保養說明書、出廠合格證等資料以附件的形式訂錄在設備檔案附頁內 2、設備檔案應裝訂成冊進行保管 3、上述資料在使用時應使用復印件，以保證資料的完整和使用壽命 七、設備綜合管理標準作業規程（一）目的 從總體上確立物業管理公司各類設備的管理要求，確保各類設備管理工作的統一、完整和完善（二）適用范圍適用于物業管理公司管理的各類設備的綜合管理工作 （三）職責1、工程部負責所轄小區的各類設備的日常管理工作2、公司行政人事部負責各類設備檔案的管理工作3、公司物業管理部負責各物管處工程部的技術支持 （四）內容1、設備檔案的建立要求1、工程部在接管物業后一周內應將管轄范圍內的所有設備建立臺賬，并在建檔后的3個工作日內將臺賬移交綜合部、公司行政人事部存檔2、工程部應在接管物業后一周內將所轄物業內的所有設備進行設備標識及設備編號：3、所有設備應單機單臺或按功能系統進行“設備標識”；4、“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：設備名稱；設備編號 5、所有設備應按單機單如或功能系統建立設備卡6、設備臺賬應保持與設備現行狀態一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設備卡片上予以登錄7、設備臺賬和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協議等）統一由公司辦公室保存。管理處保存復印件 2、設備的日常操作、運行、維修保養管理詳見：工程部各類設備操作、運行、維修保養管理標準作業規程。 3、設備的購置管理1、設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置2、設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則3、設備購置的資金來源按相關法規或規定執行4、設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行5、新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求6、采購設備應遵循采購管理標準作業規程的相關規定進行采購7、采購設備到達公司后，由工程部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續；不符合要求的，按合同或公司相關規定辦理8、經驗收符合要求的采購設備按本條例相關規定納入臺賬，建立卡片等進行日常管理。 4、設備狀態標識 1、工程部應對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞2、設備狀態分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修等3、正常運行中的設備應掛運行牌4、標識的方式方法：設備狀態用標識牌進行標識，標識 牌用300mm150mm3mm（長寬厚）白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；5、設備狀態標識牌應在設備狀態確定 后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置；6、設備狀態改變，標識應隨之改變。5、設備的停用和封存 1、發現下列情況之一，設備應予停用或封存：2、多余設備，含服務提供有再需要的設備；3、設備功能已不能滿足提供服務需要的設備4、停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態的損壞5、工程部應定期（如一個季度）對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性6、設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，經管理處主任批準后實施。 6、設備的報廢 1、無修復價值的設備應予報廢2、報廢設備應由物業管理部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：工程主管人員、設備運行人員、物業管理部經理、物業管理部技術主管、管理處主任、特長專家等3、工程主管應填寫設備報廢審批表，經公司總經理批準后實施4、需報廢設備在未獲報廢批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識5、報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識6、工程部應將批準的設備報廢審批表報公司財務部一份。八、 零件、耗材采購、庫存及領用管理制度為了控制工程材料消耗，降低維修成本，特制定本制度。（一） 制定采購計劃1 根據庫存量和工程維修需要，每月末、每年末由工程部內勤文員編制月、年度物資申購計劃單，注明所需物資名稱、規格型號、數量、及需用日期，經工程部經理簽字后上報到采購部。2 因緊急搶修所需的計劃外零件、耗材，根據情況單獨提出緊急采購申請，注明所需物資名稱、規格、數量及需用時間、估計購買價格等，經工程部經理簽字后上報到采購部。3 本部門所需的非常物資，必須單獨提出，并注明所需物資名稱、規格、數量及需用時間、估計購買價格等。并參與詢價。（二） 驗收與入庫1 庫管員及有關負責人接到采購員到貨通知后，應做好驗收準備。2 庫管員配合采購員驗收到貨的物料用品，如發現數量、質量有問題，應督促采購員應馬上同供應商聯系進行處理解決。3 對發票（合同）與到貨實物的品名、規格、數量、金額是否一致。4 驗收無誤入庫后，庫管員、采購員、部門參與驗收人等在貨物驗收單上確認簽字。貨物驗收單為一式四聯，存根聯留存庫管員處，作賬聯交財務部入賬，其余二聯分別由采購員及部門參與驗收人保管。5 及時辦理清賬手續，對經驗收審核無誤的發票到財務部辦理付款。（三） 領用制度1 建立庫存臺帳，庫管員詳細記錄每一筆入庫單和出庫情況，必須做到帳物相 符，日清月結，并依據財務部要求，上報有關數據。2 入庫單和領料單是重要的原始憑證，必須依據財務有關規定保存好。3 領用零件、耗材，均需要添寫領料單，注明品名、規格、數量、用途、維修 單編號，經工程部經理簽字批準后，庫管員才能發放。4 庫管員要掌握庫存情況，制定合理的最高、最低庫存量，既要保障維修用料，又要盡可能降低庫存量，減少資金占用。采 購 程 序 示 意 圖物品