深 第 1 頁 共 52 頁 購物中心項目 可行性研究報告 X 市 X 購物中心 有限公司 二 O 一 二 年 三 月二十日 深 第 2 頁 共 52 頁 目 錄 第一節 項目背景 1 第二節 項目必要性 3 第三節 項目建設 7 一、項目選址 7 二、項目建設規模 8 三 、 商鋪整合 8 第四節 項目升級改造 10 一、 開設購物中心大門 10 二、 設立大門內扶梯 11 三 、 設立第三層滾動扶梯 11 四 、 建立第一棟與第二棟連接 11 五、拆除第一層商鋪商隔 12 六 、 增設空調及通風設備 12 七 、 增設停車場 12 八 、 拆除路邊直坡 13 九 、 美化周邊環境 13 第五節 購物中心各區功區劃分 15 一、 升級改造后的營業大樓 15 二、 商場各功能區劃分 16 第六節 市場啟動的前期工作 19 一、 組建項目公司 19 二、 定購設備 19 三、 商場升及改造 22 第七節 購物中心啟動策劃 25 一、 市場定位 25 二、 經營管理模式 26 三、 啟動開業 26 第八節 購物中心投 資測算 28 一、 土地使用權投資 28 深 第 3 頁 共 52 頁 二、 房屋建筑物投資 28 三、 設備投資 30 四 、 土建及設備安裝投資 32 五 、 商品投資 33 第九節 購物中心財務分析 35 一 、 營業收入 35 二 、 營業利潤 36 三、 營業費用 37 四 、 應繳稅金 38 五 、 凈利潤 39 六 、 凈銷售利潤率 39 七 、 投資回收期 40 第十節 購物中心資金籌措 42 一 、 自籌資金 42 二 、 收入資金 42 三 、 借款抵押擔保 43 四 、 還款計劃 43 第十一節 購物中心不確定性分析 45 一 、 盈虧平衡分析 45 二 、 敏感性分析 46 第十二 節 結論 48 深 第 4 頁 共 52 頁 第一節 項目背景 X 市是國家最早設立的經濟特區之一 ,是國家改革開放的前沿陣地，是國家提出的建設大珠江三角區的經濟中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。 X 改革開放 30 年來，建成了完善地產業配套優勢和優良的物流環境，促進了高新技術產業鏈迅猛發展，穩步推進了商貿、金融、物流、電信和專業服務等領域的發展，國內生產總值從 元增長到 元，年均增長 人均生產總值從 606 元增長到 79221 元，折合 10628 美元，居全國第一位，年均增長 貿易進出口總額從 美元增長到 美元，居全國第一位，年均增長 隨著國家推行的大珠江三角區經濟一體化和深港經濟一體化， X 市經濟發展迎來了一個新的高潮。 由于 X 市特區只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區， X 市長期以來存在一市兩制的現像，嚴重影響了特區外龍崗和寶安兩區以及光明新區和坪山新區的發展，使特區外地區存在市政投入少、經濟發展慢、人民生活水平低的現狀。為促進經濟均衡發展，經國務院批準，X 市特區于 2010 年 7 月 1 日擴大至全市，將龍 崗區和寶安區，以及光明新區和坪山新區納入到特區中， X 市政府決定加大在特區外地區的基礎設施、市政配套以及公共服務水平的投入，全面改善 特區外地區 的城市環境、經濟環境和生活環境，在特區優惠政策的激勵下，促進 特區外地區 的經濟發展水平。 深 第 5 頁 共 52 頁 處于 X 市龍崗區葵涌街道的 X 市 X 購物中心項目，位于 X 市東部沿海的大鵬半島，是 X 市政府重要的菜藍子工程之一，也是 X 市政府東部生態組團建設的重要組成部分，是解決和提高葵涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近 120 萬居民生活問題的關鍵所在，也是促進 X 東部 沿海 地區經濟發展的重要配套設施之一。 X 市 X 購物 中心有限公司響應國家和市政府的號召，全力推進龍崗區葵涌街道的基礎設施和公共服務水平的建設，調動自身資源和能力，按照世界先進理念服務和管理 X 市 X 購物中心，通過管理、服務、經營一體化的模式，統一規劃，集約經營，使 X 市 X 購物中心成為一個功能齊全、環境優美、服務一流的模范 商 場。 X 市 X 購物中心有限公司依靠自身的經濟實力，引進具有豐富商場管理經驗和高效運作的管理團隊、科學的管理理念和先進的經營方式，建設一流的商業流通企業，不僅可以完善當地市政配套設施建設，促進當地經濟的發展，滿足當地人民生活所需要的肉菜、干鮮、五金、百貨等生活必需品，解決當地人們的就業問題，同時也能為公司帶來客觀的經濟效益。 可見， X 市 X 購物中心項目，是一個社會效益明顯、公司效益顯著的好項目。 深 第 6 頁 共 52 頁 第二節 項目必要性 葵涌街道位于龍崗區東南部，東臨大亞灣，南瀕大鵬灣與香港新界隔海相望，東南與大鵬街道接壤，西連鹽田區，北接坪山新區和惠州市淡水鎮。轄區總面積 方公里，海岸線長 里。 葵涌街道處于 X 東南部的中心位置，地理位置和交通位置優越，在葵涌方圓五公里范圍內，有 X 市的大梅沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區，還有惠州市的淡水鎮、大 亞灣區。葵涌以鹽壩高速公路與 X 市連接，以坪葵公路與坪山新區連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經濟中心、政治和文化中心。 葵涌位置圖 按照 X 市城市總體規劃 (1996 2010)、 X 市東部生態組團分區規劃 (2005、 X 市東部 X 地區發展規劃 (2002 年 2010年 )和 X 市大鵬半島保護與發展管理規定， X 市政府對本片區進行了美好的近期建設規劃和宏偉的遠景規劃： 1、本片區發展目標是：加強生態保護和環境整治，建設完善的配套設施，為周邊重大產業園區的建設和大鵬半島旅游 的開發奠定基深 第 7 頁 共 52 頁 礎。 2、本片區的功能定位是：具有為東部生態組團提供綜合功能的城市服務中心，為產業園區和旅游服務配套的現代新城。 3、本片區在 X 市大鵬半島保護與發展管理規定中屬于三級建設控制區，產業發展主要為旅游業、文化產業、房地產業、生物技術產業、電子信息產業、與海洋資源開發有關的高新技術產業以及市政府確定的其它產業；現狀不符合規劃或者污染型工業項目應嚴格限制或縮減用地規模，并限期關閉或搬遷，鼓勵現狀不符合規劃和產業政策的項目進行升級改造。 4、按照 X 市政府城市建設和發展整體規劃， 葵涌 大鵬規劃為新興產業 研發片區，重點發展高科技研發、生態環保和智力密集型新興科技產業。 5、經 X 市政府近期規劃，距離葵涌街道僅五分鐘車程的壩光村，方圓 20 平方公里的可建設用地，是 X 市 9 個重點發展園區之一，其名稱為“壩光高科技生態產業園區”，重點發展高科技生物產業，計劃引進 4 萬高科技人才，大力發展高新技術研發和創新，使其成為功能齊全的國家級研發基地，可容納就業人員 10 萬元人。現壩光的城市基礎設施建設已開面展開，葵涌直通壩光的隧洞在年末開通投入使用。葵涌將作為壩光后勤配套基地，規劃有醫院、學校、大型商業、休閑娛樂、高檔辦公場和高檔住 宅等設施，為壩光提供全方位的服務。 深 第 8 頁 共 52 頁 葵涌城市規劃圖 X 市政府對葵涌街道的定位，決定了葵涌是 X 市東南部沿海的政治、經濟和文化中心城市，城市建設以辦公和綜合服務為主。 X 市政府已決定在葵涌加大城市基礎設施和市政服務的投資力度，鼓勵舊城區和落后設施的升級改造，推出各類優惠措施吸引社會資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環境優美、各項服務一流的現代化城市。 由于歷史原因和經濟發展水平的制約， 葵涌舊市場設施落后，急待改造。葵涌舊市場處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購物環境，嚴重影響城市的整體規劃和發展 ；舊市場與居民區交錯混雜，市場布局是按照原來建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場的房屋都是民房臨時改建而成，使用年限都在 50 年以上，房屋結構不合理，房屋破損嚴重，存在極大的安全隱患；舊市場道路狹窄，貨物堵放雜亂，沒有統一的消防設施，存在極大的消防隱患。 深 第 9 頁 共 52 頁 葵涌鎮政府早在 2003 年就將舊市場的改造提到了議事日程之中，并規劃在現在的葵新北路建設新的綜合批發市場；在龍崗區 2003年第 5 次建設用地預審會議項目中，龍崗區政府決定批準商業用地面積 12,方米，建設 14,000 平方米的農貿綜合市場，正式將建設 X 市綜合市場以文件的形式確定下來，這就是 X 購物中心的最早雛形。 葵涌街道于 2005 年 3 月 4 日下發了“葵街紀 20053 號” 葵涌公共設施、市政規劃征求意見會議紀要， X 市規劃局 X 分局、 X 市規劃設計院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門領導參加，會議一致同意為促進葵涌基礎設施建設，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場，葵涌的商業要求上檔次、上品位，按照現代化管理模式經營和管理。 X 市政府 2005 年 4 月 7 日統一思想、總結經驗、真抓實干 、加快推進我市農貿市場升級改造工作指示精神，要求在全市范圍內對各農貿市場進行升級改造。 現在葵涌沒有一家綜合購物商場，在葵涌 5 公里范圍內的大鵬、南澳、大梅沙和坪山，均沒有一家綜合購物商場，葵涌街道領導的支持下，結合葵涌城市整體規劃建設， X 市 X 購物中心有限公司響應 入巨額資金，啟動 X 市 X 購物中心項目，把 X 購物中心建成集休閑、購物為一體的大型綜合購物廣場，一方面滿足葵涌人們日益提高的購物需要，另一方面大大改善城市環境，提高城市綜合競爭能力，促進城市全面發展。 深 第 10 頁 共 52 頁 第三節 項目建設 一、項目選址 根據 X 市規劃委員會和龍崗區政府、葵涌街道政府的批復文件，X 市 X 購物中心位于葵涌街道葵新北路 70 號，處于葵新北路一側，是葵涌的城市中心、商業中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設施有葵涌鎮人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫院、葵涌戲院、葵涌小學、葵涌中學、葵涌成人文化技術學校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農業銀行、工商銀行、中國銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價藥房、葵華商場等。可見，購物中心所在地是人們的居住、生活、娛樂的中心地區，且交通 便利，極大方便人們的購物和休閑。 X 購物中心位置圖 深 第 11 頁 共 52 頁 二、項目建筑規模 X 市 X 購物中心占地面積 12,方米，是一類國有商業用地，基準地價為每平方米 807 元，規劃容積率為 項目規劃建筑面積是 14,000 平方米，實際建筑面積 13,及配電室、泵房、公廁等配套設施建筑面積 方米。 項目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其中：第一棟主體建筑兩層，層高 至 筑面積 5,二棟主體建筑三層，層高 至 5 米，建筑 面積 具體建筑情況如下： 總建筑面積 13,方米 一棟 一棟（共二層）建筑面積 方米 其中 一層建筑面積 方米 二層建筑面積 方米 二棟 二棟（共三層）建筑面積 方米 其中 一層建筑面積 方米 二層建筑面積 方米 三層建筑面積 方米 配套建筑 配電、水泵、廁所建筑面積 方米 三、商鋪收購和商場整合 X 購物中心建 筑總面積 13613 平方米，其中：方米，二層建筑面積 方米，方米。 X 市 X 購物中心有限公司現擁有商場建筑面積 方米，現已過戶到了 X 市 X 購物中心有限公司的兩個股東名下，其中： X 市深 第 12 頁 共 52 頁 圣凱隆投資有限公司 方米， X 方米。過戶面積占到商場總面積的 70%，其中：一層是部分商鋪，建筑面積 層是全部商鋪，建筑面積 層是全部商鋪，建筑面積 方米。 X 市 X 購物中心沒有 擁有所有權的商鋪，全部在一層，方米，權利人是 47 個自然人。 按照 X 市工商行政管理局于 2004 年 6 月 23 日下發的“深工商200439 號”印發關于開展商品市場開辦單位企業法人登記工作的實施方案的通知，要求商品市場一律由一個有限責任公司開辦，未取得法人登記和營業登記的單位，不得從事商品市場的開辦工作；通知同時要求促進市場“農改超”和升級換代，鼓勵按照“統一進銷存”的模式進行管理，以“提高市場效益，增強市場實力”為宗旨積極進行升級換代。所以，一個綜合商場的經 營與管理，必須以一個整體經營，而不能分散經營。 X 市 X 購物中心有限公司按照 X 市工商行政管理局的文件精神，經慎重調查，反復論證，在葵涌街道政府的支持下， X 市圣凱隆投資有限公司投資有限公司和 X 市金聯盛世投資有限公司為主體，成立 購物中心有限公司，并帶動其他 47 個自然人一起統籌策劃經營。由于其他 47 個自然人購買商鋪后閑置時間較長，都希望盡快啟動市場，均贊成 X 購物中心的啟動方案，并愿意全力配合。 第四節 項目升級改造 深 第 13 頁 共 52 頁 針對葵涌城市規劃和人們日益提高的購物需要，按照大型購物中心的設計理念，經專業策劃團隊精心 策劃，報請葵涌政府批準，在保留原有建筑結構和設施的基礎上， X 市 X 購中心有限公司對原建筑間隔、內部設施、外圍環境等進行升級改造，具體如下： 一、開設購物中心大門 X 市 X 購物中心的大門，設在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為 12 米，其中：設有人行通道為寬 6 米，可以直接通向第一層各精品屋；設有寬 3 米的滾動扶梯二部，可通過二部滾動扶梯直接通向第二層購物大廳。 X 購物中心正面圖 在大門上方的第二層和第三層，設有“ X 購物中心”標示牌。在第二棟最頂層，設有“ X 購物中心”六個字宣傳牌，為三米高的銅字，并設有 燈、照明燈等，保證晚間的宣傳和使用。 二、設立大門內扶梯 深 第 14 頁 共 52 頁 在大門內人行通道的兩側，設有直通第二層銷售大廳的二部滾動扶梯，寬度各為三米，共計六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購物。 三、設立第三層滾動扶梯 為便于人們在第二棟第三層購物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎上，增設新的大型滾動扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層，將第二層與第三層連接成為一個整體，使人們在購物時，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營業價值。 四、建立第一棟與第二棟連接 第一棟與第二棟之間，有長 100 米，寬 10 米 的間隔。在第一棟與第二棟之間，在第二層架設樓板，在第三層架設防雨棚，將第一棟與第二棟連接起來，同時拆除兩棟間的玻璃幕墻。這樣，就可以將第一棟第二層與第二棟第二層連接成為一個整體，在第二層可擴大營業面積 1000 平方米。 將第一棟與第二棟連接成為一個整體后，第二層就成為一個大型營業大廳，營業面積達到 6665 平方米。既可擴大營業面積，又能方便商品的布局，同時能方便人們購物。 五、增設空調及通風設備 X 市 X 購物中心營業大樓，實行封閉管理，營業大廳內部用空調和通用設備調節溫度。大樓每層高最高 ，最低 5 米，便于裝 飾和鋪設通風管道和安裝空調管道。 根據通風和空調功率，需要在第一棟安裝通風設備和空調設備深 第 15 頁 共 52 頁 各一臺，并鋪設通風管道和空調管道，負責第一棟第一層與第二層的通風和空氣調節；在第二棟安裝通風設備和空調設備各二臺，在第一層、第二層和第三層鋪設通風管道和空調管道，其中一臺負責第一層和第一、二棟連接處的通風和空氣調節，另一臺負責第二、三層的通風和空氣調節。 六、增設停車場 原設計停車場在購物中心的四周，共計 80 個車位，其中：購物中心前面為 20 個車位，左側為 26 個車位，后側為 34 個車位。由于車位過于分散，不利于統一管理，同時 容易造成人車混行狀況，增加購物人員的不安全因素，也不符合休閑購物的要求。 按照現代商場的要求， X 市 X 購物中心有限公司決定取銷前面20 個車位，保留左側 26 個車位和后側 34 個車位。同時，在 X 購物中心后側，購買農民樓一棟，面積約 800 平方米，拆除后，將土地平整改為停車場，停車場面積可達到 1000 平方米左右，可增加 50 個車位，從而將車位增加到 110 個，既美化了購物環境，又可保證購物車輛和貨車停放，同時滿足了人們休閑購物的需要。 七、拆除路邊直坡 在現在的購物中心與葵新路之間保留一個直坡，最高處達到 低處也 有 ，人們只能通過購物中心的設在道邊的門進入，而不能從葵新路邊任何一個地方進入，不利于人們休閑購物，也影響了購物中心的美觀，大大影響了購物中心的人氣。 X 市 X 購物中心有限公司經過慎重考慮，報請葵涌政府同意，決深 第 16 頁 共 52 頁 定拆除這一直坡，建設利于人們通行的坡度較緩的臺階，讓臺階環繞在購物中心周圍，人們從葵新路任何一個地方均可以進入購物中心。而車輛通行的路口設在購物中心左側，即現在車輛通行的地方，并直通左側和后側停車場，只允許購物車輛和送貨車輛通過并停放。 八、美化周邊環境 X 市 X 購物中心有限公司將購物中心建成人們休 閑購物的場所，需要對其周邊環境進行美化，配備有利于人們休閑的設施，具體如下： 1、開發門前休閑廣場 在 X 購物中心營業樓到葵新路人行臺階的位置， 以及營業樓的右側位置，總面積約 5000 平方米，開發成為休閑廣場，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。在廣場內種植觀賞性花草樹木，增加排椅、遮陽棚、兒童娛樂設施等休閑設施，便于人們散步、休息等。 2、植物綠化 沿著土地規劃紅線位置，在停車場和人行道兩側，栽種有利于美化環境的各類植物； 在購物中心門前和右側休閑廣場，除栽種用于觀賞的植物外，還要擺放各類盆景花草； 3、 地面設置 在購物中心營業樓外地面，鋪設觀賞性和實用性強的瓷磚地面，達到放松身心，娛樂休閑的目的。 4、殘疾人專用設施 在購物中心內外，都設置專供殘疾人用的設施、通道等，各營深 第 17 頁 共 52 頁 業人員和服務人員都要明白殘疾人的需求，隨時為殘疾人提供各項服務。 第五節 購物中心各區功能規劃 深 第 18 頁 共 52 頁 一、升級改造后的營業大樓 1、營業面積： X 市 X 購物中心有限公司對項目升級改造后，第一棟和第二棟的第一層分為 87 個精品屋，營業面積達到 5097 平方米。 升級改造后的第一棟第二層和第二棟第二層，以及第二棟第三 層成為一整個營業廳，總面積為 9516 平方米，其中：第二層營業廳面積為 6,665 平方米，第三層營業廳面積為 2,851 平方米。 2、配套公用設備 經過升級改造后，第一棟營業樓與第二棟營業樓成為一個整體，各配套設備均可以共用，主要如下： （ 1）人行通道 大門一座，位于購物中心的正前方，面向葵新路； 側門兩座，位于購物中心兩側中間位置； 后門三座，位于購物中心后側左、中、右三個方向； （ 2）電梯、樓梯 直通二樓的大型滾動扶梯二部，分別位于購物中心大門兩側； 直通二樓的小型扶梯四部，分別位于購物中心中間位置； 直通三 樓的大型滾動扶梯一部，位于購物中心二樓的中間位置 直通三樓的小型扶梯二部，分別位于購物中心二樓的前側中間位置； 直通二樓、三樓的貨梯三部，其中：位于購物中心左側一部，位于購物中心右側二部； 深 第 19 頁 共 52 頁 直通二樓、三樓的人行樓梯五部，其中：位于后側二部，位于購物中心中間位置三部。 后門 后門 后門 衛生間 樓梯 樓梯 貨梯 扶梯 扶梯 側 樓梯 側 門 樓梯 樓梯 門 貨梯 貨梯 扶梯 扶梯 衛生間 扶梯 正門 扶梯 X 購物中心一層、二層通道示意圖 （ 3）公共衛生間 購物中心內部公共衛生間五個，其中：位于一樓左側前后位置各二個，位于二樓左側前后位置二個，位于三樓左 側一個。 二、商場各功能區劃分 X 市 X 購物中心經過多方調查，并經過天虹商場策劃部經理現場指導，根據葵涌人員現在和未來狀況和購買力分析，將購物中心各層功能區劃分為：一層精品類購物區，主要為銀行、肯德基、美食街等專業性的購物區；二層食品服裝百貨類購物區，主要為食品、肉菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品類；三層家具電器類購物區，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制品類。商場布局時可根據實際需要適度調整，具體劃分如下： 深 第 20 頁 共 52 頁 1、一層購物區功能劃分 購物中心一層 營業面積 5097 平方米，定位為 大型精品屋超市，化分為六個功能區，分別為： （ 1）銀行專區，面積約為 200 平方米； （ 2 藥店專區，面積約為 400 平方米； （ 3）肯德基專區，面積約為 400 平方米； （ 4）精品專區，面積約為 1000 平方米； （ 5）美食專區，面積約 1300 平方米； （ 6）雜貨專區，面積約 1300 平方米 后門 后門 后門 雜貨區 雜貨區 通 美食街 美食街 側 通 道 側 門 門 精品區 精品區 道 肯德基 藥 店 藥店 銀行 扶梯 正門 扶梯 一層功能劃分圖 2、二層購物區功能劃分 購物中心二層營業面積 6600 平方米，定位為大型食品、服裝、家電、百貨超市，化分為六個功能區，分別為： 深 第 21 頁 共 52 頁 （ 1）食品專區，面積約為 1500 平方米； （ 2）肉菜蛋專區，面積約為 1000 平方米； （ 3）服裝專區，面積約為 2000 平方米； （ 4）床上用品專區，面積約為 500 平方米； （ 5）日用百貨專區，面積約為 1000 平方米； （ 6）珠寶首飾化妝品專區，面積約為 600 平方米。 肉菜蛋專區 日 用 百 貨 專 區 床上用品專區 食品專區 服裝專區 珠寶 化妝品 二層功能劃分圖 3、三層購物區功能劃分 購物中心三層營業面積 2800 平方米，定位為大型家俱、家用電器、文具、書藉超市，化分為四個功能區，分別為： （ 1）家俱專區，面積約為 1000 平方米； （ 2）家用電器專區，面積約 1000 平方米 （ 3）文具、會計用品專區，面積約為 400 平方米； （ 4）書藉、音像制品專區，面積約為 400 平方米。 深 第 22 頁 共 52 頁 書藉音像制品專區 文具 會計用品專區 家 具 專 區 家用電器專區 第六節 市場啟動的前期工作 深 第 23 頁 共 52 頁 X 購物中心啟動開業前的準備工作，包括組建項目公司、商場升級改造，定購安裝各類設備，定購各專區商品、招聘管理人員和員工等。 一、組建項目公司 1、項 目公司名稱： X 市 X 購物中心有限公司； 2、項目公司地址： X 市龍崗區葵涌街道葵新路 70 號； 3、項目公司注冊資本： 1000 萬元； 4、項目公司法定代表人：羅永標 清華大學研究生 5、項目公司出資人： X 市金聯盛世投資有限公司實物出資 500萬元，占股權的 50%； X 市圣凱隆投資有限公司實物出資 500 萬元，占股權的 50%。 6、項目公司經營范圍：經營管理商場、國內外貿易、進出口業務等； 二、定購設備 X 購物中心定購的設備，分為升級改造設備和經營管理設備，是購物中心升級改造和經營管理所必須的設備，全部屬于購物中心所有，并投入到購物中心經營中使用。 1、升級改造設備 （ 1）滾動扶梯三部 ， 如下圖： X 市宏達電梯有限公司提供的滾動式自動扶梯，梯級寬度 600大 傾斜角度 30至 35，最大提升高度 7 米，完全可以滿足購物中心需要。 深 第 24 頁 共 52 頁 （ 2）空調、通風設備三部 廣州藝寧制冷設備有限公司提供的集制冷、通風一體的空調、通風設備，一臺設備可 為 6000 平方米的商場提供制冷和通風， X 購物中心營業面積 15000 多平方米，需要空調、通風設備三臺。 （ 3）給排水設備 購物中心的供水系統設備，包括上水設備、下水設備、衛生設備，以及各類水泵等。 （ 4）消防設備 按照消防部門要求設立的消防泵、消防栓、滅火器等。 （ 5）電器設備 根據商場需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動力柜等 （ 6）弱電設備 購物中心的弱電設備包括消防報警系統、樓宇自控系統、程控系統、監控系統等。 （ 7）休閑設備 購物中心用于免費提供給人們使用的排椅 20 個、遮陽 傘 15 把 、兒童娛樂設備等。 （ 8）綠化植物 購物中心占地面積長約 125 米，寬約 100 米，四周種植綠化植物總長度約為 450 延長米，需要種植綠化植物 200 棵。 購物中心提供給人們的休閑廣場約 5000 平方米，需要擺放大型深 第 25 頁 共 52 頁 盆景 100 盆，中小型盆景 300 盆。 2、經營管理設備 經營管理設備是購物中心在經營管理過程中需要的各類設備，包括陳列設備、加工設備、包裝設備、計量設備、照明設備、收銀設備等。 （ 1） 陳列展示設備 購物中心經營需要的各類展示用設備，包括 超市貨架 、 多媒體廣告 設備 、 展示架 、手推車、 展示柜 、 展示臺、 冷藏柜 、 冷凍柜 、 熟食柜 、 點菜柜 、 恒溫箱 、 生鮮設備、 置物架 、 貨架配件 、 散裝柜 等； （ 2） 加工設備 購物中心經營需要的加工設備，包括 絞肉機 、 鋸骨機 、 攪拌機 、切割機 、 制冰機 、 蒸煮設備、 油炸設備 、 清洗設備 等； （ 3） 包裝設備 購物中心經營中需要的包裝設備，包括 條碼槍 、 條碼打印機 、 開鎖器 、 保鮮膜包裝機 、 扎口機、 灌裝機 、 封口機 、 捆扎機 等； （ 4） 計量設備 購物中心經營中需要的計量設備，包括 電子秤 、 條碼電子稱 、電子計價秤 、 條碼收銀秤 、 電子磅秤 、 數據采集器 等； （ 5） 照明設備 購物中心經營中需要的照明設備，包括 無影燈 、 裝飾燈 、 壁燈 、 展柜射燈 、 吊頂燈 、 泛光燈 等； 深 第 26 頁 共 52 頁 （ 6） 收銀設備 購物中心經營中需要的收銀設備， 包括 保險箱 、 收款機 、 收銀臺 、 驗鈔機 、 點鈔機、 小票打印機 、 條碼掃描器 、 磁卡讀卡器 、 磁卡寫卡器、 磁卡查詢機 、 條碼刷卡器 等。 （ 7） 安防設備 購物中心安防設備，包括 解碼器 、 監控錄像設備 、 對講機 、 報警器 、 滅火器 等。 8、辦公清潔設備 購物中心辦公設備：辦公桌椅 10 套、電腦 8 臺，復印機 1 臺，打印機 1 臺，傳真機 1 臺，檔案柜 6 套等。 購物中心清潔設備：打蠟機 3 臺，吸塵器 5 臺等 三、商場升級改造 X 購物中心的升級改造，包括土建改造和設備安裝兩部分，是商場硬件設施改造的主要部分。 1、土建改造 （ 1）開立購物中心大門 購物中心大門設立在葵新路一側、購物中心二棟中間位置，大門總寬 12 米，其中：人行通道寬 6 米，兩部滾動扶梯各寬 3 米，共計6 米。購物中心大門配備大型卷簾門，便于晚上封閉。 （ 2）開設一樓直通二樓的扶梯通道 直通二樓的新的通道，在購物中心大門內，開設兩個由一層直通二層的扶梯通道，并安裝兩部 3 米寬的滾動扶梯。 深 第 27 頁 共 52 頁 （ 3）一棟與二棟 連接工程 第一棟與第二棟的連接，是在第一棟與第二棟之間的二層架設樓板，將第一棟的二層與第二棟的二層連接起來，再在第一棟的第三層和第二棟的第三層架設防雨棚，拆除第一棟第二層的玻璃墻和第二棟第二層的玻璃墻，使整個第二層連接成為一個整體，成為一個大型營業廳。 （ 4）新擴停車場平整 為擴大購物中心停車場，拆除在商場后側新購置的農民樓，將場地平整完畢，并設置隔離防護設施，作為停車場使用。 2、設備安裝 （ 1）電梯安裝工程 購物中心大門口直通第二樓的兩部滾動扶梯安裝工程，第二層直通第三樓的滾動扶梯一部安裝工程。 （ 2） 空調、通風設備安裝工作 購物中心空調主機、輔機、 循環水系統、通風設備安裝工程；購物中心第一層空調、通風管道系統安裝。 （ 3）消防系統安裝工程 購物中心消防系統，在政府消防部門的指導下，配備消防器、消防栓、消防管道安裝等。 （ 4）弱電系統安置工程 購物中心消防報警系統安裝、樓宇自控系統安裝、程控系統安裝、監控系統安裝。 深 第 28 頁 共 52 頁 （ 5）給排水設備安裝 購物中心給排水系統，包括水泵、給排水管道、衛生設備、消防供水等。 （ 6）休閑綠化工程 購物中心四周綠化植物的種植、大小盆景的擺放、休閑排椅的安裝、遮陽傘的組裝、兒童娛樂設 施的安裝等。 （ 7）經營管理設備安裝 購物中心經營管理設備安裝，是商場經營過程中的全部設備，主要有： 陳列展示設備 、加工設備、包裝設備、計量設備、照明設備、收銀設備等，在購物中心啟動開業前，必須全部安裝完畢。 第七節 購物中心啟動策劃 按照 X 市、龍崗區和葵涌街道辦事處工作布署，加大對葵 涌城市深 第 29 頁 共 52 頁 基礎設施的改造力度，滿足人們日益提高的物質文化生活需要。 X 購物中心不僅可以美化城市環境，提高城市形像，同時也可以解決葵涌、南澳、大鵬、大梅沙，甚至坪山新區的人們購物需要，同時可解決當地不少于 150 人的就業問題。所以， X 購物中心的啟動工作，不僅是一項經濟工作，更是一項政治任務， X 市 X 購物中心有限公司安排在8 月份 X 大運會開幕前開業。 一、市場定位 按照葵涌街道辦事處的要求， X 購物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購物為一體的綜合性購物場所。 購物中心有限公司以公園式理念布置商場環境，觀賞植物、盆景 花草遍及商場四周，并配備 排椅、遮陽傘、兒童娛樂等休閑設施，為人們提供一個放松身心的休閑廣場，既使人們在不購物時，也喜歡在商場四周休閑。 X 市 X 購物中心有限公司聘請天虹商場的策劃部經理，對市場進行了全面的調查和深入的分析，引進先進的商場管理模式，實行集中購貨、集中管理、集中銷售、集中結算，以價格求生存，以質量求效益，建成一個大型綜合性購物超市，以滿足人們需要為唯一經營宗旨。 二、經營管理模式 X 市 X 購物中心有限公司是 X 購物中心的唯一合法管理主體，具有獨立法人主體資格，實行獨立核算，自主經營的核算制度。 購物中 心的管理，采用 X 天虹商場的管理模式和考核方式，采取“統一購貨、統一銷售、統一結算”的管理方法，在“統一產權、統深 第 30 頁 共 52 頁 一規劃、統一管理”的基礎上，實行自主經營，對員工實行 金蝶 K/3用平衡記分卡、 360 度評估、能力素質模型等方式進行管理 。 X 市 X 購物中心有限公司在商場的采購組織、貼牌加工、商品結構、商業服務等方面，采取構建差異化特色的經營方式。對商品在統一集中采購的基礎上，根據自己對商品質量與品牌要求的經營定位，建立獨立而穩定的商品采購渠道；商場在日常的商業經營服務中，根據顧客對某種或某類特定商品的消 費偏好經驗，通過制定適宜的商品質量標準，選定符合條件的生產廠商貼牌加工具有自己品牌的特質化商品；通過對商場商品經營結構的動態調整和合理優化，加強商場經營商品的品類管理，立足商品品類與商場服務的精深開發，增強顧客關聯消費的有效性。除了向消費者提供商品質量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費過程中的需要，提供各種規范化、個性化和人性化的商業延伸服務，再造商場自身商業價值和提升消費價值增值。 三、啟動開業 X 市 X 購物中心有限公司，響應市、區兩級政府的號召，安排在2011 年 12 月份大運會開幕前，將 X 購物中心啟動開業。 原因如下： 為了迎接 X 大運會， X 市和龍崗區政府做了大量工作，全面提高城市基礎設施建設，美化城市環境。 X 購物中心作為大鵬半島的重要工程，擔負著改善城市機能，提高城市形像的重任，葵涌街道辦事處對此項工作很重視，街道政府已對此項目進行了多次過問，要求購物中心建設必須上規模、上品位、上檔次。可見， X 購物中心項目是一深 第 31 頁 共 52 頁 項重要的政治任務，所以，在 X 大運會開幕前， X 購物中心必須啟動開業，具有深遠的政治意義。 按照 X 市舊城（村）改造相關規定和市政建設規劃，葵涌中心城區需要全面拆除重建，原舊市場拆除后不再批準作為市場使用，而是按照新的規劃作為居住用地和賓館用地使用， X 購物中心便成為了本地區唯一一個大型購物場所，擔負著滿足本地區人們購物需要的重任； 延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場。現龍崗區政府已落實了 8000 萬元的拆遷補償資金，葵涌街道辦事處已與相關業主達成了拆除意向，并已下達了拆除舊市場的通知，要求在 2014 年初全部拆除舊市場。為了解決和滿足人們購物需要，龍崗區政府和街道政府要求盡快啟動購物中心，所以， X 購物中心必須在 2013 年下半年舊市場拆除前全部投入使 用。 所以， X 市 X 購物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購進商品，爭取在 2013 年 8 月份啟動開業。 第八節 購物中心投資測算 響應葵涌街道上檔次、上品位建立商場的指示精神， X 市 X 購物中心有限公司全面包裝啟動購物中心，需要在商場改造、設備及其安裝、購進商品等進行投資，累計投入資金 23,745 萬元。 深 第 32 頁 共 52 頁 具體如下： 序號 項目 數量 金額（萬元） 1 土地使用權 12,1,2 房產 9,13,3 設備 2,4 土建及設備安裝工程 5 商場裝修投資 1,6 商品 4,合計 23,X 購物中心總投資明細 一、土地使用權投資 1004 萬元 X 購物中心占用土地總面積 12,方米，位于葵涌街道葵新北路 70 號，處于葵涌城市商業中心位置，是國有一類商業土地，土地出讓期限為 40 年，從 2003 年 12 月 31 日至 2043 年 12 月 31 日。 按照 X 市政府國有土地出讓公示基準地價， X 購物中心所占用土地基準地價為每平方米 807 元，在不考慮 拆遷補償費用的情況下，土地使用權價值為 1004 萬元。 二、房屋建筑物投資 13241 萬元 X 市 X 購物中心有限公司采用收購和承租等方式，將購物中心全部商鋪收歸公司經營，其中：經營性商鋪 方米，方米，總投資 13241 萬元。具體如下： X 市 X 購物中心有限公司商鋪面積 方米，其中：第一層建筑面積 方米，第二層建筑面積 方米，第三層建筑建筑面積 方米。 X 購物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個獨立的購物深 第 33 頁 共 52 頁 環境，市場價值會得到很 大提高，按照當前市場價值測算： 第一層建筑面積 方米，每平方米市場價值 2 萬元，總價值為 1829 萬元； 第二層建筑面積 方米，每平方米市場價值 元，總價值為 8497 萬元； 第三層建筑建筑面積 平方米市場價值 1萬元，總價值為 2851 萬元； X 市 X 購物中心有限公司附屬建筑物為 配電室、水泵房，建筑面積 方米，按每平方米 3000 元測算，其價值為 64 萬元。 序號 項目 數量 金額（萬元） 1 第一層面積 1,2 第二層 面積 5,8,3 第三層面積 2,2,4 附屬房產 合計 13,以上第一層、第二層、第三層總面積 方米，總價值為13241 萬元。 三、設備投資 2600 萬元 X 市 X 購物中心有限公司擁有的設備，主要是電梯設備、空調通風設備、消防設備、供電設備、供水設備、弱電設備、商場經營設備等，總投資 2600 萬元。 具體如下： 序號 項目 數量 金額（萬元） 1 電梯設備 12 部 2 空調通風設備 3 部 3 消防設備 4 供電設備 5 供水設備 深 第 34 頁 共 52 頁 6 弱電設備 7 商場經營設備 8 其他辦公設備 合計 2,X 購物中心設備投資明細 1、電梯設備價值 650 萬元 （ 1）大型滾動扶梯 3 部，每部價值在 100 萬元左右，共計價值300 萬元。 （ 2）小型扶梯 6 部，每部價值在 40 左右左右，共計價值 240 萬元左右。 （ 3）貨梯 3 部，每部價值在 36 萬元左右，共計價值 110 萬元左右。 2、空調通風設備 400 萬元 空調主機、輔機共三部，循環水系統和空調管道等，共計價值280 萬元 通風設備主機，各樓層管道，共計價值 120 萬元 . 3、消防設備 200 萬元 消防設備是遍及整體商場的消防水設備及管道、消防器材等，共計價值 200 萬元。 4、供