1 X X 房 地 產 開 發 有 限 公 司 “澳海望洲府”房地產項目 可 行 性 研 究 報 告 2015 年 12 月 2 目 錄 1、總 論 . 6 . 6 目建設背景 . 30 設規模與產品方案 . 30 . 31 方案 . 31 . 32 . 32 . 33 2、建設用地現狀及開發條件 . 33 . 33 . 34 3、 市場分析與預測 . 36 濟社會基本情況 . 36 . 44 . 45 . 45 . 55 四 、 建筑設計說明 . 67 . 67 筑單體設計 . 68 3 宅部分 . 68 障礙設計 . 69 通流線設計 . 69 構設計說明 . 69 筑立面造型 . 71 防設計 . 71 . 72 . 72 . 72 . 73 要設計規范 . 73 筑節能 . 73 水排水 . 73 風 . 74 氣 . 74 照、環境保護、防疫 . 75 5、項目組織及實施計劃 . 76 目實施進度與計劃 . 76 目招投標 . 76 6、環境影響評價 . 77 目環境條件調查 . 77 目建成后環境影響分析 . 78 4 氣污染源分析 . 78 污染源分析 . 78 . 79 . 79 . 80 金的渠道與方式 . 81 措和利用自有資金 . 81 行貸款 . 81 屋預售 . 81 公司支持 . 82 8、財務評價 . 82 務分析 . 82 務指標： . 83 資風險的控制 . 83 務評價結論 . 84 . 84 目對社會影響分析 . 84 會評價結論 . 84 10、研究結論與建議 . 85 薦方案的總體描述 . 85 薦方案的優缺點描述 . 85 點 . 85 5 在問 題 . 86 結與建議 . 86 結 . 86 議 . 86 6 1、總 論 目及單位概況 一、 基本情況 X 澳海控股有限公司，成立于 2007 年 8 月，公司性質為有限責任公司，注冊資本 60000 萬元，法定代表人喻祖洪，公司注冊地浙江省 X 市上城區延安路 9 號 3033室，經營范圍為實業投資。公司成立以來，在湖南長沙、錦州、重慶、沈陽、銀川、長春 、撫順、懷化等地進行房地產開發建設，業務遍及全國 10 多個主要城市。目前擁有員工 2000 多名。 二、 公司的建立起源 澳海控股公司法人代表喻祖洪， 公司創始人，浙江大學畢業，同時具有工程師和土地評估師兩個職稱，目前從事房地產開發及相關行業已有 18 年豐富經驗，全面負責公司的經營管理工作。他于 1998 年 3 月注冊成立了浙江三江房地產開發有限公司，注冊資金貳仟萬元，開始涉足房地產行業。憑借對市場的敏銳判斷和過硬的產品質量， 16 年來三江房產從“康樂新居”到“鳴翠藍灣”到 “澳海瀾庭”系列，一直引領著當地房地產市場。公司在不斷擴大本地房地產業規模的同時，還積極的走一條全方位發展的道路，從 2000 年便開始走出 X 走出浙江面向全國。為了適應公司發展需要，于 2007 年創 立“澳海”品牌，成立 X 澳海控股有限公司。目前下轄20 多家控股子公司，并參股多家公司。 三、 公司發展理念與規劃 公司在不斷開拓房地產市場的同時還積極開展其他房地產相關業務，從自有房產自營酒店到園林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑設計、房產營銷、智能電子監控、物業管理等等，我們一直走著一條以房地產開發為主，其他產業為附的全方位有重點的發展模式，不僅為企業多方積累資金同時也為我們的企業培養了多方面的管理和技術人才，在日益激烈的市場競爭中處于領先地位，由于多地區的發 7 展我們可以從下屬企業中吸收不同的先進的管理和技術經 驗，為建立現代合本企業最大利益的發展方式。 在多年的經營中，澳海堅持實行快速周轉、快速開發，依靠專業能力獲取公平回報的經營策略。產品始終定位于二三線城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應住房。堅持快速銷售、合理定價，要求各地下屬公司樓盤推出后當月銷售率達到 60%以上。事實證明，澳海不僅做到了使廣大業主“居者有其屋”，公司本身也贏得了長足的發展。 在大力發展住宅產業的同時，澳海還開始涉足商業地產、旅游地產、酒店、農業開發等多個領域的市場研究與開拓。位于寧夏銀川集旅游、地產、酒店為一體的大型項目“西夏風情園” 已開工建設，其中一期部分已于今年 7 月份正式開園迎客，吸引了大批游客前來觀光；位于江西上饒余干縣的集種植、養殖、農業觀光為一體的大型農業開發項目已投入運作，項目一期預計開發 8000 畝。 澳海始終秉承“誠信、務實、開拓、創新”的核心價值觀和“創造客戶 服務客戶”的企業宗旨立足專業化發展。經過不斷的發展目前已形成別墅、類別墅、多層公寓、高層公寓、寫字樓、城市綜合體等廣為市場接受的高品質產品系列。在日常的經營中，澳海始終遵循“誠信經營”的理念，努力將自己打造成為行業的排頭兵。 四、 公司開發項目情況介紹 公司累計已開發完 工房地產面積約 500 萬平方米 ,工程合格率 100%，優良率 90%以上。完工部分項目有富陽“康樂新居”、“海景樓”、“三江商廈”、“文教西苑”、“三江花園”、“三江鳴翠藍灣”、“三江鳴翠桃源”、“新桃源”、銀川“鳴翠春天”、銀川“澳海 長沙“三江花中城”、重慶涪陵的“杭富品山水”、沈陽“西湖印象”、長春“澳海東方 1 號”等。 公司目前擁有在建項目約 600 萬平米，在建項目主要為“瀾庭”和“瀾郡”系列，有 長春“澳海瀾庭”、長春“澳海瀾郡”、長春“澳海瀾苑”、長春“夢想城”、重慶南馬山項目“澳海 山” 、沈陽“澳海西湖印象”、沈陽“澳海瀾庭”、沈陽“澳海瀾郡”、銀川“澳海瀾庭”、長沙“澳海瀾庭”、長沙“月亮灣”、錦州“澳海瀾庭”、 懷化“澳海瀾庭”、蘇州“胥江灣”、 X“澳海 8 瀾庭”、銀川“西夏風情園”等。 部分完工項目情況簡介： 1、 1998 年 ,在 X 富陽市建造“康樂新居”、“三江商廈”、“文教西苑”等項目。總建筑面積約 28 萬平米，已售罄。 2、 1999 年，在 X 富陽市開發“三江花園”，建筑面積約 20 萬平方米，已售罄。 3、 2000 年，開發嘉善嘉河花苑 . 該項目位于嘉興 市嘉善縣，建筑面積約 16 萬 平方米，已售罄。 4、 2001 年，開發 X 富陽“好望城”項目，建筑面積約 8 萬平方，已售罄。 5、 2002 年，開發“金華江南明珠”，建筑面積 16 萬余平方，已售罄。 6、 2003 年，開發別墅與公寓項目“鳴翠桃源”，項目位 于富陽市鹿山新區的富春江北岸， 總建筑面積 40 余萬方，已售罄。 7、 2004 年，開發別墅排屋項目“鳴翠藍灣”，該項目位于 X 富市銀湖開發區，小區規劃建筑面積 40 多萬方，已售罄。 8、 2004 年開發銀川的“鳴翠春天”小區，總建筑面積約 18 萬方，交付使用。 9、 2006 年，開 發長沙“花中城”樓盤凈用地面積約 114 畝，由 28 棟純板式住宅以及超市、會館等附屬設施組成，總建筑面積約 20 多萬萬，住宅已售罄，商鋪未售在出租，銷售收入 8 個億。 10、 2007 年 12 月，開發“新桃源”項目，總占地面積 69832 平方米，總開發建筑面積約 13 萬平方米，該項目已于 2007 年 12 月開工建設， 2010 年 6 月完工結束。 11、 2007 年，開發長春“澳海東方 1 號”。該項目總占地 129400 平方米，總可售建筑面積約 35 萬平方米，項目已交付使用。 12、 2009 年 9 月，由沈陽澳海房地產開發有限公司開發“澳海 西湖印象” 項目，該項目占地 158 畝，建筑可售面積 25 萬平方米。于 2010 年 4 月開工，目前已 9 實現交付。 13、 2009 年開發的銀川“清河坊”，占地面積 7 萬方，建筑面積 18 萬方，項目已交付使用。 14、 2010 年，開發 X 富陽“文教路綜合樓”項目，該項目位于富陽市城區文教路，總規劃開發建筑面積約 4 萬平方米，已售罄。 15、 2011 年 6 月，成功拍下長春市高新區編號為 92塊，總占地面積約為 125,000 平方米 ,由長春澳海房地產開發有限公司投資 11 個億建設長春“澳海瀾庭”小區，總建筑面積為 32 萬平方米。 目前已基本售罄。 16、 2008 年 6 月，開發重慶“澳海水岸藍山”項目。澳海水岸藍山位于涪陵區城西橋南路 777 號（廣電大樓旁），迎賓大道沿線，距離濱江大道僅 600 余米。項目離塵不離城，坐落于南馬山之上，北臨長江，南望群山。周邊學校、醫療、生活配套完善。總建筑面積約 26 萬平方米，于南馬山原生坡地之上，構筑簡約、雅致的新古典主義建筑群落，涪陵少有的超低密度、超高綠化率舒適社區。目前已基本售罄。 在建項目情況簡介： 1、 重慶奉節“澳海瀾庭”。 2011 年 11 月，在重慶奉節舉牌拍下總占地面積為96218 平方米， 建筑面積可達 34 萬方的住宅及商業性質用地，將建成奉節具有地標性質的時尚新型小區。項目位于奉節縣未來主要發展區域 西部新城核心區塊胡家壩社區，眾多休閑、生活設施環繞項目四周。匠心獨運于新古典主義建筑風格與藝術園林風情，揮就高層、商業兩位一體，有機融合的區域綜合住區典范。項目截止到 2015 年 6 月底，預售面積 12 萬多方，預售收入 億。 10 重慶“澳海瀾庭” 2、懷化“澳海瀾庭”項目位于懷化市府新城板塊，距市政府約 里，市民服務中心、市政府新區公交配套齊全，約 77 萬平方米精粹規劃，與近 2500 畝巖門沖公園聯袂成片；融合約 15 萬方商業配套、多層花園洋房、高層精品公寓等多種業態，打造城市菁英聚集地標；讓自然的悠閑和建筑元素有效的結合，打造城市花園建筑范本。項目預計總投資 ，預計總銷售收入 31 億元。目前項目正在熱銷中。 懷化“澳海瀾庭” 3、錦州“澳海瀾庭” 。錦州澳海瀾庭地處龍棲灣開發區核心區域，與 2013世界園藝博覽會僅一橋之隔，距離市府廣場 20 公里，約 30 分鐘的車程。項目占地 11 約 400 畝，建筑面積 40 萬平方米，其中住宅面積 35 萬多方，商業面積 4 萬多方，總居住用戶達到 5290 戶，項 目預計總投資 11 億，預計總銷售收入 20 億元；規劃建設有聯體別墅、花園洋房、高層，小區配套完善，澳海瀾庭坐擁遼寧“五點一線”稀缺海岸資源，是龍棲灣新區景觀附加值最高、地段位置最佳、最低密宜居的奢華海景社區。截止到 2015 年 6 月底，預售面積 3000 多方，預售收入 700 多萬元。 錦州“澳海瀾庭” 4、沈陽“澳海瀾庭”。 2012 年 7 月，沈陽澳海成功拍下位于沈陽經濟技術開發區中央大街 25 號地塊，項目位于中央大街以東，十三號路以南，八號街以西，南十三號路以北。該項目地塊面積為 98061 平米，容積率 化率 35%，規劃建筑面積 22 萬方，預計總投資 ，預計總銷售收入 14 億元。小區北臨沈陽世紀高爾夫球場，西靠熙湖公園，附近還有沈陽化工學院、沈陽工業大學等知名學府，人文薈萃、環境優美、視野寬闊。截止到 2015 年 6 月底，一期已全部完工交房。二期多層基本完工；高層及 32業樓主體已經封頂，砌筑工程基本完成，裝飾裝修工程施工中； 36業樓主體施工中。已售面積 14 萬多方，已售收入 億。 12 沈陽“澳海瀾庭” 5、沈陽“澳海瀾郡”。 2013 年 1 月，沈陽澳海瀾庭房地產開發有限公 司成功拍下位于沈陽市經濟技術開發區沈遼西路地塊，打造“澳海瀾郡”項目。項目占地為 米，規劃建筑面積為 111530 平方米，預計總投資 4 億，預計總銷售收入 元。項目位于鐵西經濟技術開發區核心區域，一府兩院所在地。項目緊靠中央大街繁華主干道，毗鄰地鐵一號線，交通便利；熙湖公園與項目僅一街之隔，更有 6 所中小學坐落于項目周邊，讓孩子的教育一步到位。約 20 萬方精粹規劃，花園洋房、高層與沿街商鋪相互交映，建筑面積約 40精致花園洋房，定義洋房新標準，圓普通人的洋房夢想。截止到 2015 年 6 月底， 一期多層主體已完工，配套建設施工中，預售收入 9500 多萬，已售面積 方。 沈陽“澳海瀾郡” 13 6、長春“澳海瀾郡”。澳海瀾郡項目位于長春市高新北區中科大街與光機路交匯處，占地面積約 22 萬平方米，建筑面積約 40 萬平方米，預計總投資 ，預計總銷售收入 元。產品為高層、花園洋房、疊排，以花園洋房和疊排產品為主，項目緊鄰歐亞商超，毗鄰百萬平米奧體公園、長春北湖國家濕地公園、萬壽寺佛教文化園、長東北城市森林公園，集合歐亞商超、大學城、長東北高科技中心等資源優勢。截止到 2015 年 6 月 底，項目一期已經交房，預售面積 5 萬方，預售收入 3 個億。 長春“澳海瀾郡” 7、長春“澳海瀾苑”。澳海瀾苑地處長春市高新技術開發區，位于超強街以西，丙十二路以北，超強西街以東，總占地面積 102433 平方米，總建筑面積約為16 萬平方米。預計總投資 7 億，預計總銷售收入 元。項目緊鄰長春信息學院、吉林師范大學，附近擁有知名中小：北京師范大學附屬中小及高新區二實驗和長春市二實驗，周邊小區眾多，未來配套齊全。截止到 2015 年 6 月底，預售面積 8萬方，預售收入 億。 14 長春“澳海瀾苑” 8、 撫 順“澳海瀾庭”。由撫順澳海房地產開發有限公司打造的撫順“澳海瀾庭”項目位于撫順城東三期，東臨頤城街，北接撫順城路，南倚裕城路，西沿永城街，與撫順市政府僅 2 分鐘車程。項目占地 204585 平米，總建筑面積約 70 余萬平方米，項目預計總投資 ，預計總銷售收入 40 億元；建有 30 余棟高層住宅，內置社區幼兒園；根據區域發展需要，規劃有 17 萬平方米的大型商業項目，購物、美食、娛樂、休閑一網打盡，引領城東新區消費品位。項目分兩期開發，一期分兩個標段，一期工程總用地面積 7 萬多方，規劃總建筑面積 24 萬多方，其中住宅建筑面 積 20萬多方，截止到 2015 年 6 月，一期工程項目住宅已銷售 17 萬多方，去化率達到 93%，銷售收入 億。 撫順“澳海瀾庭” 15 9、銀川“澳海瀾庭”。由子公司銀川先澤房地產開發有限公司建設的銀川“澳海瀾庭”項目，占地面積 182890 平米，規劃建筑面積 31 萬方，項目預計總投資 計總銷售收入 元。項目位于銀川市西夏區，緊鄰北京西路北側，東邊是寧夏石化家屬院。周邊規劃有西夏風情園（各種特色農莊、酒莊、周邊果園林立），住在澳海瀾庭您可以想象是把家放在果園中，四季飄香其樂無窮。浪漫的法式建筑風格排屋，和新古典簡約風格的高層建筑布局合理錯落有致，小區內部綠化、園林景觀設計獨特時尚，水系環繞，戶戶都可觀景，引領西夏區居住品質。項目于 2011年年底開始銷售，截止到 2015 年 6 月底，預售面積 20 多萬方，預售收入 8 個億。 銀川“澳海瀾庭” 10、富陽“澳海瀾庭”。 2004 年 10 月，掛牌取得 X 富陽新登鎮一宗面積 120畝的土地該地塊打造“三江澳海瀾庭”別墅項目，項目位于富陽西郊（昌東），距離富陽城區 13 公里左右，占地近 78000 方，總建筑面積近 10 萬方，小區規劃有聯體別墅、山景公寓。整個小區分三期滾 動開發。澳海瀾庭的建筑風格較為豐富，其最大的特點就是“清溪、坡地、林蔭、靜院”，以生態環境著稱，整個小區的環境營造以“生態、精致”為原則，實現“步移景異、人在畫中”的效果。預計總投資 ，預計總銷售收入 元。目前項目已開始銷售。 16 富陽“澳海瀾庭” 11、長春“澳海瀾庭”。項目地處長春市高新技術產業開發區，位于硅谷大街以東，丙十一街以南，超強西街以西，丙十一路以北。 總占地面積約 建筑面積約 萬平方米，項目預計總投資 11 億，預計總銷售收入 16 億元。由住宅和 商業構成，住宅部分包括高層 6 棟，多層 30 棟，商業部分將打造成集超市、娛樂、餐飲、購物與一體的大型商業綜合體。項目于 2012 年開始銷售。 長春“澳海瀾庭” 12、長春“澳海夢想城” 。澳海夢想城作為澳海地產布局長春以來的第五盤，坐落于高新北區與經開北區交會之地，項目臨近北湖，與吉林省首批以濕地為主題的北湖濕地公園，僅有一街之隔，盡享北湖生態鮮氧生活。項目總建筑面積約為 26萬平米，整體規劃為高層、小高層、多層建筑，作為低密度高品質的生活社區，提 17 供給業主更優質的生活，更便捷的交通。 項目預計總投資 ， 預計總銷售收入15 億元。 澳海夢想城 13、蘇州“胥江灣”。 蘇州項目位于蘇州吳中區胥口鎮核心，東欣路西側，騰胥路以北；毗鄰胥口連接太湖旅游度假區和蘇州城區的東西向主干道 目占地面積約 11萬平方米，總建面積約 18萬平方米，其中地上部分約 13萬平方米。整個社區建筑設計堅持美國賴特草原住宅的講究以及對環境的尊重，不但具有美國文化的精神，更是一種現代住宅的典范。產品規劃以多層電梯洋房、小高層與 個社區營造天然靜謐、關愛分享的主題式生活公園，也將開創蘇州城西住宅新地標。 項目 預計總投資 ，預計總銷售收入 元。截止到 2015 年 6 月，項目已經預售 4萬多方，銷售收入 億元。 蘇州“胥江灣” 14、 沈陽“七號公館”。 2015 年 6 月由沈陽澳海房地產開發有限公司成功拍下沈陽經濟技術開發區編號為 塊，總占地面積約為 方米 ,項目位于沈陽經濟開發區開發大路 9 號，容積率 2%，綠化率 35%。 18 五、公司在長沙開發歷程及項目介紹： 公司于 2006 年開始進駐長沙，由湖南三江房產開發的“三江花中城”項目，位于長沙市重點發展的黃金地區 雨花區體 育新城。在長沙市 “ 西文東市 ” 的整體規劃格局下，體育新城聚集了高橋大市場、上河國際街區、黎托商圈等黃金商業資源，吸引了眾多大規模、高潛力的投資，并將因武廣高鐵、長沙地鐵、京珠高速、機場高速在這里匯集而成為新的交通樞紐。同時，作為市重點規劃的新城區，大型體育設施、公園和文化中心的落成，必將會讓體育新城成為長沙市現代宜居的新坐標。三江 花中城項目坐落于體育新城的核心地帶，東臨古曲路，南倚湖南廣益實驗中學，西鄰圭塘河（隔河相望為華雅國際大酒店和華雅高爾夫球場），北靠石壩路。公交發達， 121、 147、 156、159、 160、 603、 601、 802 路等多條公交線路都在小區附近設有站點 。 樓盤凈用地面積約 114 畝，由 28 棟純板式住宅以及超市、會館等附屬設施組成，總建筑面積約 25萬平方米，項目已于 2009 年陸續實現交付入住。 “三江花中城”區位圖 19 “三江花中城”效果圖 2010年 8月份，公司成功競得 望土網掛【 2010】 07號 土地，開發長沙“澳海瀾庭”項目和“澳海月亮灣”項目。項目 位于長沙市府北濱水新城銀星路 999 號，處于大河西先導核心板塊，是望 城區迅速融入長沙主城區的橋頭堡。項目總占地面積約 500 畝，建筑面積達 100 萬平米，容積率 成后同時可容納居住約 9000 戶家庭，小區規劃有花園洋房、電梯高層、高 端商務中心、特色商業街區、主題商業裙樓，是濱水新城板塊內高品質的復合型社區。項目所在區域是政府重點投資開發的濱水新城核心區。東南面有政府斥資 3 億元打造的體育文化公園，西面黃金大道對接河西南北城市主干道雷鋒大道，北面為銀星路，直接連接金星路與月亮島風景區。瀟湘大道、金星大道、雷鋒大道、銀星路、普瑞大道三橫兩縱城市路網布局，無縫對接城心繁華商圈。項目距離長沙市市政府只約 10 分鐘車程，擁有得天獨厚的地理位置，南面坐享 6000 畝的原生態谷山森林公園，讓小區業主足不出戶即可體驗大自然的無限美好；區域內教育配套十分完善 ，周邊師大附中、星城實驗小學、普瑞砂子塘小學（在建）、長郡中學等名校給業主小孩一個優良的教育環境；區域內的商業配套日趨完善，項目自身配有近 5 萬平商業街區，可以在家門口滿足業主日常的生活和購物需求。區域內規劃有在建的 40萬平大型商業中心，而華中地區規模最大、國際名品最多的世界頂尖級國際假日購物公園 奧特萊斯購物公園亦落戶在濱水新城片區。 20 長沙“澳海瀾庭”區位圖 長沙“澳海瀾庭”效果圖 21 長沙“澳海瀾庭”效果圖 項目于 2013 年 3 月開始銷售，自開盤銷售以來，在周邊區域一直保持銷售領先。 澳海瀾庭在區域內乃至長沙市內都屬于熱銷樓盤，得其原因，有一下幾個方面： 豐富的自然環境資源，便利的交通配套打造 10分鐘生活圈、緊鄰名校，投資潛力大，周邊生活配套豐富，滿足業主日常需求。 2. 區域內稀缺花園洋房，南北通透采光好，戶型方正 0浪費，產品過硬，深受消費者青睞。 六、社會公益 回饋彰顯責任，真誠寄予奉獻。澳海心系慈善，澳海地產持續踐行企業社會責任，近年來，澳海在扶貧賑災，捐資助學，襄助公益等方面，處處都有澳海作為企業公民，勇于擔當的身影。 2014年，澳海控股 1000萬捐資設立教育基金 2013年，千萬元助學富陽中學教育集團 2013年，心系抗洪一線 撫順澳海捐款 50萬元。 2010年，捐資 600 萬元回饋社會助慈善。 2010年，捐款 100 萬助推涪陵教育發展。 2010年，澳海清河坊捐助十八小學教育發展。 22 2008年，為四川地震災區人民捐款 100萬元。 七、品牌榮譽： 公司榮譽： 004 年“誠信承諾社會監督”活動中，被評為誠信企業 005 年度“走出去”先進企業 005 年度企業信用等級 006 年度現代服務業發展先進企業 006 年度先進黨支部 006 年度房地產開發誠信企業 006 年度企業信用等級 度富陽市第三屆消費者信得過單位 007 年 度企業信用等級 008 年度企業信用等級 008 浙江省工商企業信用 守合同重信用單位 008 年度富陽市現代服務業發展先進單位 009 年度房地產開發誠信企業 011 年度房地產開發誠信企業 010 年度“消費者信得過企業” 011 年度“優秀房地產開發企業” 010度“優秀私營企業” 012 年由經濟區工作委員會頒發“先進黨支部”光榮稱號 23 008 年“吉林名企”稱號 010 年度 “優秀企業” 010 年 8 月獲遼沈地產 15 年功勛紀念：責任地產 品牌企業 011 年 1 月獲“ 2010 沈陽地產鋒銳大獎” 011 年 1 月 獲“ 2010 年度鐵西新區納稅百強企業” 011 年 3 月獲 “ 2010 沈陽百強地產企業誠信聯盟會員單位” 011 年 12 月獲“ 沈陽市好房子理事會第一屆常務理事單位” 009 年獲“最佳組織獎” 010 年 3 月獲“誠信企業” 010 年 6 月獲“ 2008度守合同、重信用企業 ” 011 年 12 月獲“自治區 2009度納稅信用單位 A 級” 2011 年度寧夏房地產價值企業 發展潛力獎” 012 年 4 月獲“房地產開發誠信企業 ” 007 年“ 長沙房地產開發信用等級評定銀牌單位” 008、 2009 年“長沙房地產開發信用等級評定金牌單位” 部分項目榮譽 ： 1、“三江鳴翠桃源” ： 2003 年被確認“中國（浙江）山景園林地產成功開發的典范”收錄至中 國房地產業發展大全；榮獲 2003 浙江首屆著名景觀樓盤競賽活動最佳山景排屋。 2、“三江鳴翠藍灣” ：榮獲 2003 年浙江省首屆著名景觀樓盤競賽活動著名景觀樓盤綜合大獎 3、澳海水岸藍山 ： 2010 中國重慶房博會“鉑金品質樓盤”榮譽稱號 重慶市房地產開發協會授予 2011 年度“最佳戶型設計”樓盤 4、撫順澳海瀾庭 ：撫順 2011 年樓盤網絡盛典，獲“最具營銷傳播力品牌樓盤” 24 5、長春澳海瀾庭： 1998春地產十年風云榜“創新節能示范樓盤” 2008 年“最佳景觀設計示范樓盤” 2008 年度中國地產星光榜 “最值得市民期待的樓盤” 2009 年度房地產總評榜 “中國十大宜居生態社區” 第五屆中國長春地產網絡人氣榜 “年度百姓最滿意樓盤” 第六屆中國長春地產網絡人氣榜 “年度百姓最滿意樓盤” 2009 年房地產報“讀者推崇的區域領導力樓盤” 2010 年城市推動力“最適宜居住樓盤” 2010 年中國長春地產網絡人氣榜 “最具網絡人氣樓盤” 2010 年長春樓市風云榜 “十大熱銷樓盤” 2010 年樓市風云榜“十大熱銷樓盤” 2010 年 紀念長春建城 210 周年 “長春鉆石樓盤” 2011“長春年度網絡人氣樓盤”搜狐 焦點“長春最佳口碑樓盤” 2011 年住交會吉林賽區組委會：“吉林名盤” 2011 年上半年“最受大眾推崇樓盤” 6、沈陽澳海西湖印象： 2010 年 2 月 影響沈陽 2010 年度沈陽房地產：最具區域經濟推動力樓盤 2010 年 10 月 2010 年秋季房交會“百姓眼中好房子”評選活動：建筑品質獎 2010 年 12 月 2010 第五屆沈陽地產奧斯卡頒獎盛典：推動區域品質樓盤 2011 年 1 月 2010 沈陽最具品質樓盤 2011 年 1 月 第七屆中國（沈陽）房地產網絡人氣榜： 2010具人氣升值潛力樓盤 2011 年 12 月 2011 年度最具區域推動力樓盤 25 2011 年 12 月 建筑風格典范樓盤 2011 年 12 月 榜樣樓盤 7、鳴翠春天： 2007 年 3 月，鳴翠春天推薦為 07 年度 費和諧誠信上榜樓盤 2007 年 7 月，鳴翠春天花園 榮獲 07 年寧夏銀川房地產交易博覽會參展優秀樓盤 2007 年 12 月，鳴翠春天榮獲“宜居改變銀川”房地產十年巡禮地標樓盤 2011 年 1 月，寧夏 2010 消費者最認可品質樓盤 8、湖南三江花中城： 2007 最佳生態環境樓盤 2007 年度 十大名盤 2007 年 最值得期待的十大樓盤 2007度湖湘地產最具影響力國際人居樓盤 2008 長沙房地產開發十年典范樓盤 2008、 2009 年度中國湖南 網絡最具人氣樓盤 2009 中國長沙十大人氣社區 9、澳海瀾庭 &澳海月亮灣 2013 年度長沙市房地產開發企業誠信評定金牌單位 2013 年第九屆地產奧斯卡長沙房地產公園樓盤代表作 2014 年度十佳熱銷樓盤 2014 年中國湖南房地產網絡排行榜最具性價比樓盤 2014 年第十一屆（長沙）房地產網絡人氣榜長沙最具人氣樓盤 2014 年最佳人居環境樓盤 2014 年長沙最具影響力城市宜居大盤 2014 年度長沙市房地產開發企業誠信評定金牌單位 26 組織結構圖： 杭州澳海控股有限公司 項 目 分 公 司 業 務 分 公 司 富陽紫太商住有限公司 重慶杭富房地產開發有限公司 湖南澳海房地產開發有限公司 銀川先澤房地產開發有限公司 湖南三江房地產開發有限公司 沈陽澳海房地產開發有限公司 富陽市同瀚智能電子有限公司 杭州同翰建筑設計有限公司 杭州新海建設工程實業有限公司 杭州三江物業管理有限公司 富陽市新海園林養殖有限公司 富陽市三江大酒店有限公司 長春澳海房地產開發有限公司 重慶澳海房地產開發有限公司 湖南澳海月亮灣房地產開發有限公司 湖南澳海月亮灣房地產開發有限公司 27 主要技術經濟指標（表格 4） 澳海望洲府地塊技術經濟指標一覽表 項目 單位 數值 總用地面積 60921 凈用地面積 37605 地上總建筑面積 12900 其 中 住宅建筑面積 372960 微型別墅面積 2950 4+1疊墅面積 9120 5+1 洋房面積 28250 高層面 積 85400 商業建筑面積 8000 配套用房建筑面積 000 商業（及配套）比例 容積率 筑占地面積 42530 建筑密度 綠地率 30% 28 項目 1）項目優勢（ S） 地理位置 /升值潛力 項目位于大河西先導區、政府規劃發展的湘江新區核心區地塊，地鐵 2株潭城際鐵軌直達，長沙貨運樞紐 火車北站正在建設中，加上奧特萊斯商業中心、金橋國際商業集群 等區域內利好因素，具有良好的升值空間。 特色商業 奧特萊斯中高檔購物商業中心、金橋國際商業集群 自然環境 宗地內原生態植被保存完好，地塊東側緊鄰馬橋河景觀帶。 教育配套 項目用地周邊有桂芳、桐嶺等十多所小學和黃金、星城、高塘嶺等十多所初級中學，而且北有重點高中望城一中，南有雷峰中學，東有長郡中學、師大附中，項目周邊北有電子信息學院、銀行干校，東有長沙醫學院、湖南商學院北津分院，南有中南工大、湖南大學、湖南師大等十多所大專院校。 2）項目劣勢（ W） 地理位置 項目在長沙三環外，當前隸屬望城區管制，公 交出行、自駕出行均不太方便。 配套 項目附近均為在開發區域，周邊除了教育配套外尚無太多成型商業配套、商業服務網點較少。 區域市場規模 項目周圍人居稀少，區域內購買力明顯不足，而望城亦是各鎮獨立發展，且多鎮與長沙內相連，購買力分散且在各鎮已消耗大部。 項目規劃 與周邊各個在開發項目相比，宗地面積較小，項目建筑規模屬中等水平，且容積率高于周邊項目，在規劃設計上如何體現優勢為一大課題。 3）項目機會（ O） 市場形勢 29 2015年上半年住宅供應量最大的是岳麓區，共批準預售 交量最大的 也是岳麓區，共成交住宅 方 ；其次是雨花 區 和望城 區；住宅成交價格與去年同期相比望城區仍然保持上漲態勢 ；總體表現為西拓南延。 相比 2014年區域購房比例，岳麓區、望城區有所增加， 8090后年輕群體高學歷，注重追求品質生活，大河西宜居生活環境得到認可和喜好。 區域優勢 河西先導開發區、湘江新區核心區、長株潭城際鐵軌 項目共贏 地塊附近各個項目相繼運作提升了地塊受關注度。各項目通過產品互補、產品競爭優化、區域炒作達到區域內各項目共贏。 4）項目威脅（ T） 項目競爭 地塊附近有 多種物業形態并存的局面讓我們壓縮了我們推陳出新的空間，很難在推盤之初通過推出區域市場內稀缺產品來占據主動的機會。且周邊多為大型社區，多為外地實力開發商，如綠地集團、中航集團、裕田中國等。自身配套豐富他們不僅搶占區域內第一桶金，也將在后續的競爭中奪得先機。 市場反應 根據地塊 3 容積率要求，我們將成為周邊最高容積率的商品房小區，做什么樣的產品能市場所追捧是一大難題。 優勢解析 本地塊最大優勢為教育配套及大型商業配套的未來發展驅動力。在小區及戶型設計方面可借鑒我桃源、藍灣設計經驗、借勢人文教育、地鐵價值宣傳推 廣，衍生、放大項目價值點。 劣勢解析 通過對于地塊景觀、自然資源及項目所推崇的生活理念，區域內宜居環境、優質教育等優勢宣傳放大，弱化地塊內交通不便劣勢，項目通過自建部分配套以彌補一部分配套不足現狀。在項目啟動之初可參考配套先行、招商先行理念。 機會解析 長沙城市建設不斷發展，城區面積將不斷延升，長沙河西先導區發展及項目附近規劃有地鐵線，高鐵線，城際鐵路等，地塊內交通連接三環、城際高速等交通要道，都是區域將來發展機遇。 威脅解析 因為周邊項目體量大，區域市場內供應充足、競爭激烈，所以項目定位失誤、產品結 構設計失當將可能造成產品積壓滯銷的嚴重后果。產品差異化、推盤節點、營銷策 30 略及側重點均對項目操盤成功與否相當關鍵。 目建設背景 “澳海望洲府” 位于 湖南 省 長沙市 望城區星城鎮普瑞大道上，隸屬河西先導開發區核心板塊、同屬政府規劃湘江新區板塊。地塊緊鄰馬橋河。在當前長沙市房地產格局中屬望城板塊，該板塊客戶主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶以及長沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶為主。目前由于金星北片區與岳麓區市府板塊逐漸接軌，而縣城板塊可謂偏安一隅，發展緩慢。 隨著金星北板塊的價格持續走高，金星北片區受到的 客戶重視越來越高，片區市場大盤扎堆，片區建設日新月異。雖然目前配套交通尚未形成氣候，但是由于價格較低，片區大盤較多，可預知未來發展前景較好，所以目前客戶群體也仍舊以剛需客戶為主，因而截流了相當部分的長沙導流客戶。 目前地塊周邊主要項目有：金橋國際商業集群、中航山水藍天、晟通城、綠地香樹花城、奧萊小鎮等。目前客戶群體主要為望城區域剛需客戶為主，各項目銷售情況一般。但是金橋國際商業集群，作為 集商品交易、會展博覽、倉儲物流、電子商務、金融后援、總部基地、休閑、娛樂、旅游度假及相關生活配套于一體超大型金融商貿物流綜 合體 。金橋國際城 14年底首次開盤為金橋國際市場集群家居建材城部分 50商鋪（一樓均價 10000元 /，二樓均價 7000元 /）。從每月數據對比來看，其商鋪銷售業績比較穩定，發展狀況良好，從目前發展狀況來看，金橋國際帶動區域發展的能力是比較強的，根據當前良好預期，金橋國際將會給項目所在區域帶來大量的人流，因而區域發展前景較好。 3、建設規模與產品方案 建設規模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證必選擬建項目的建設規模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃燒供應方案 及投資估算的依據。 31 設規模 “澳海望洲府 項目規劃總用地 約 160921 平 方米， 總 建筑面積 約 412900 平方米，其中住 宅 372960 平 方米，商 業 及其 它 38000 平 方米 ，物管用房 1000 平方米 。綠化覆蓋率 30%， 小區內設配套休閑、娛樂文化中心、商業網點等設施。 本小區為一商住小區， 整個小區有 73 棟房子 ,住宅有高層和花園洋房、別墅等多種建筑形態，商業有底商和獨立商務樓兩種建筑形態。 品方案 本地塊采用組團布置，各組團的區域由小區內的水系、道路自然分割而成。住宅形式分為三種類型：別墅、花園洋房 和高層公寓住宅。綜合考慮周邊用地環境，高層公寓主要布置在地塊的北部以及西面，花園洋房位于地塊中部以及南面，別墅主要布置在地塊中部和東面 。 高層公寓區域和花園洋房、別墅三者分而不離， 盡享尊貴