鳳嶺區域房地產調查報告一、 南寧鳳嶺區域規劃概況鳳嶺區域位于南寧市區東部，距市中心約6千米。區域用地呈方格狀，東西向長約5.7千米，南北向寬約5.3千米。區域東面是邕寧縣仙葫開發區，北面是南寧市長崗嶺地區，西面是瑯東新區，南面是青秀山風景區，規劃用地面積為28.783平方千米。根據南寧市城市規劃，鳳嶺區域將建設成為以居住為主，以體育、文化、會議和展覽為輔，以優良的環境質量和生活質量為特征的綜合城市新區。保持鳳嶺丘陵地貌特點，控制現狀自然的山體和水面，依山傍水地進行居住布置，創造體現生態特點的居住環境。依托現有的會展中心和體育中心，設置一定規模的市級文化設施，使鳳嶺分區成為南寧市的會議、展覽、體育和文化中心。根據鳳嶺地區地形地貌特點，結合周邊用地性質情況，突出生態特點，表現規劃性質，形成結構清晰、合理完善的規劃結構。規劃設置3條東西向和1條南北向交通軸，將鳳嶺分區劃分成各具特色的功能片，并緊密聯結各類性質用地。以民族大道為界將鳳嶺分為南北兩個片區，南片區主要布置全市性的會議展覽、文化和體育設施，北片區主要布置體現生態特點的居住片。結合現狀地形，保持自然山體和水面，布置生態控制綠地和公園綠地，以點、線、面形式分布于各居住片之間，充分體現生態自然特點，創造良好居住環境。按照分區規劃的標準，配置公共設施，在南片區布置市級會展文體中心，在居住片之間設置區級商業服務中心。按照規劃結構，分區規劃對居住、倉儲、對外交通、預留發展范圍等用地做了布置，并對公共設施、道路交通、綠地、景觀系統、山體和水面控制、開建設、給排水、容量控制等進行了專項規劃。鳳嶺區域在規劃上的創新與特色：1、 體現生態特點規劃充分結合鳳嶺地區復雜的地形，創造有序的景觀空間序列，同時通過控制自然山體和水面，將其以綠地的形式分布在各個居住片區之間，使人們能直接面對自然山體和水面，與自然融合為一體。2、 提出“生態控制綠地”概念生態控制綠地指以體現生態特點為目的，控制自然山體和水面形成的綠化用地。規劃將坡度較大、不利于開發建設的山體；部分山體陰面的用地；沿山谷走線的道路兩旁20米寬的用地：控制水面兩旁的用地確定為控制綠地。二、鳳嶺區域房地產格局鳳嶺的開發是上個世紀末，由于南寧市政府決定東移，南湖邊上的埌東率先建成一棟棟高樓大廈，逐漸形成南寧概念的，而埌東以東的鳳嶺當時被市政府定位為生態居住區和CLD（中央居住區）。隨著城市的拓展，歷史給南寧的機遇中國東盟博覽會（即南博會），埌東承載未來國際化大都市的功能有些吃力，而與瑯東相連的鳳嶺，由于其地理環境優越，土地資源豐富，又是南寧的東大門，加上南寧國際會展中心、埌東客運站、東盟國際商貿城的落戶鳳嶺，目前已逐漸顯露其將與埌東連成一片成為未來南寧國際化大都市的之后起之秀。 城市東擴將會繼續進行，隨著國際會展中心的落成和投入使用，鳳嶺中央形象區的特征會逐步顯現。落戶于鳳嶺的大盤均已陸續開盤，其主力開發量將集中在2004年，屆時鳳嶺區域房地產市場開發量將達到高峰。隨著大南寧格局的顯現，東盟橋頭堡位置的確立，必將吸引眾多的外地客戶，而鳳嶺區域的高素質樓盤具備拓展外銷市場的能力和實力，屆時鳳嶺大盤將成為南寧房地產外銷市場的先鋒。鳳嶺片區屬南寧新興熱點社區，集中了在建的翡翠園、香榭里、新天地、榮和山水美地幾個數百畝甚至數千畝大盤，未來發展前景看好；市政生活基礎配套也正逐步完善中；區域內有石門森林工園，體育公園、高爾夫球場，自然景觀優美秀麗，適合生態居住社區建設。民族大道延長線與新建的瑯東客運站連接市區與桂海高速路，交通便捷。鳳嶺以其特定的歷史地位和優美的居住環境在南寧的城市規劃和房地產市場格局中表現出了自身獨特的特點。1、 大盤先鋒從廣州到深圳，從北京到上海，房地產樓盤的規模普遍在“長大”，這已經是一個不爭的事實。2003年，鳳嶺的寂靜終被打破，香榭里、翡翠園、新天地別墅、榮和山水美地相繼開盤，繼轟轟烈烈的“圈地運動”過后，南寧樓市進入了真正規模化比拼階段的“大盤時代”，掀起一陣曠古絕今“造城風暴”。中房南寧房地產開發公司開發512畝地的翡翠園，榮和集團號稱3000畝的超級大盤榮和山水美地，廣西東方房地產開發有限公司業已開發完成占地20公頃的香榭里花園，預計在今年年底即將開發的恒大集團占地1000多畝的恒大蘋果園，以及寧匯地產開發的*畝新天地別墅，*開發*目的大自然花園，這些大盤無論是在規劃理念和建筑特色上都引領著市場的潮流。鳳嶺各大盤，已經不僅僅是占地及建筑面積大，還具備項目的規模化，生活配套設施，交通設施，教育設施，娛樂設施等一應俱全。概括而言，衣、食、住、行四種基本要素都應齊備，業主不出社區就可滿足日常最基本的生活需要。2、純居住高檔社區如果說埌東CBD區域內的住宅公寓屬于以投資為主的高端產品的話，那么，鳳嶺地區則是最適宜純居住的高檔公寓區之一。單從居住環境上講，鳳嶺區域在一定程度比CBD核心區更有優勢。首先，在空間密度上，鳳嶺區域明顯低于CBD核心區，由于區域地理位置的規劃，會展中心、體育館公園、青秀山公園、石門森林公園等一些區位格局都基本穩定，所以不可能再像埌東區域那樣集中出現大量的高密度建筑，也不可能出現富有現代化美感的建筑與原居民補償自建雜亂的民居混合而立的局面；其次，這個地區住宅項目的產品價格低于埌東核心區，與埌東湖景公寓項目價格做比較，大約有10%-20%的落差，這樣就可以吸引部分CBD核心區純居住的需求。好地段就有好房子，鳳嶺地區目前已經形成純高檔居住區。富人區一直被媒體和地產項目炒來炒去，但真正能夠代表身份地位的成熟居住區域仍然很少，以南湖為核心周圍觀湖景的區域可以算一個，但由于歷史的原因，以投資為主物業商務氣息更為濃重，何況南湖區域可用于開發作房地產項目的區位已經十分稀缺，不太可能還會有更多的產品推向市場。有埌東后花園之美稱的鳳嶺區又可算得上是另一個。充足的土地儲備和優美的居住環境打造出埌東不可比擬的舒適的生活空間，“住哪兒？鳳嶺！”這樣的反映明顯代表了人們對一種區域和環境的認可。3、優美的社區景觀社區規模化的發展也是因應消費者對整體環境的要求而產生。在整體上營造一個獨具特色的、悠閑的自然環境，引入各種奇花異草，讓業主充分感受回歸自然的悠然生活。小環境更具備基本的綠化和美化功能，與大環境相融合，突出花園城市的特色。南寧市被譽為中國綠城，在園林綠化方面可謂下足資本。南寧鳳嶺區域的大盤的建設對于園林環境的建設均下足功夫，無論是樹木的栽培還是水景的營造，均顯示出較高的水平，與廣州、北京的大盤相比毫不遜色。鳳嶺大盤社區大多設有一條貫樓盤的景觀主軸，同時通過景觀主軸將各部分的中心綠地緊密相連，并通過各個休閑步行綠軸向每一個組團綠地、休閑綠地、宅間綠地滲透，形成一個連續的由點到面的整體綠化景觀系統。綠化環境創意強調以喬木成林、常綠為主、四季變化的設計理念，并在中央綠地中突出濕地植物的特色。榮和山水美地投入巨資建造800畝市政公園，更邀請了世界頂級景觀設計公司進行創造性的設計，其四大人工姊妹湖結合著鳳嶺原生林木，為業主帶來居于自然的親近感受香榭里花園采用多種多樣的尊貴樹種，結合法式園林，營造出一個獨特的異域氛圍。4、功能重構 價值上升空間大從南寧整體發展角度來看，鳳嶺區域屬于城市再造類型。由于南博會的舉辦，面向東南亞，服務南博會，該區域又被賦予了新的歷史重任，在功能上展開了新的定位，目前正處于資源重新整合、價值重新挖掘的時期。歷史和自然形成的文化特色是鳳嶺區域的最大優勢之一。目前埌東CBD以會展中心為核心，面向整個東南亞市場，共同構造中國-東盟自由貿易區，相適應地就需要一個具有國際生活情調，共同促進商貿往來改革開放的前沿。作為中國-東盟博覽會的重要配套項目，中國-東盟國際商貿城，不久的將來，將出現在南寧鳳嶺區內。建設國際商貿城就是要為中國-東盟博覽會以及與此相關的商貿活動提供完善的服務，使之成為永不落幕的博覽會。已建成并投入使用的南寧國際會展中心、民歌廣場在博覽會期間承擔主要會議及觀禮活動，是博覽會的基礎設施，相對獨立構成博覽會“西園”。國際商貿城將擴充完善商務商業及文化功能，是博覽會的補充設施，相對獨立構成博覽會“東園”。國際商貿城將擴充完善商務商業及文化功能，是博覽會的補充設施，相對獨立構成博覽會“東園”。兩園共處連綿低丘的北側，由東至西的小東山、小南山、石門森林公園等自然景觀帶將東西兩園連成一體，一脈相承。建成后的商貿城將與南寧國際會展中心、南寧民歌廣場、石門森林公園共同構成了完整的博覽會設施整體。鳳嶺，將隨著南博會的開展，與埌東會展中心一并推道了歷史的最前臺。由于地區先天條件比較好，鳳嶺將來的規劃建設也將充分挖掘這個地區的價值潛力。同時，這個地區也沒有像埌東CBD區域那樣受到過多挖掘和炒作，所以價值上升空間還是比較大。三、區域樓盤個案分析目前鳳嶺區域業已成型的樓盤，在社會中有著較高的知名度，并且在市場上有著相當的占有率，能夠影響整個區域甚至是整個南寧市房地產格局和走勢的樓盤，我們將結合各方面資料，對區域內代表性的樓盤進行詳盡剖析，最終判研未來區域的房地產的發展狀況。樓盤個案香榭里花園物業類別：住宅物業地址：民族大道與竹溪路交叉路口售樓熱線：5539818、5539828建筑類別：多層、小高層項目進度：一期2002年10月開工， 2003年11月交房；二期2004年4月交房；三期封頂；四期建到二層。價格范圍：一期均價2880元/平方米；二期均價3000元/平方米；三期均價3200元/平方米；四期均價3300元/平方米。項目概況周邊環境開發商廣西東方房地產開發有限公司該項目緊鄰會展中心和市人大廣場，出行暢通，便利。由于所處區域為高檔住宅片區，可享受到完善星級配套，如香榭里國際小學、北大南寧附屬實驗學校、金湖廣場、醫科大、石門森林公園、青秀山公園、南湖公園等。代理商寶資通項目咨詢有限公司物業管理深圳鵬基投資商廣西航洋投資集團有限公司建筑單位設計單位德國GMP設計事務所占地面積20公頃建筑密度24.9%小區總建筑面積159594.5平方米室內地墻面水泥砂漿抹平頂棚水泥砂漿找平住宅建筑面積146970.9平方米門窗入戶普通木門，鋁合金窗建筑面積146970.9m2停車位917個地下停車位，1：1設計。綠化率42%交通狀況6路、42路、213路公交車經過容積率1.2供電自備應急品牌發電機組結構鋼筋混凝土框架供水全自動恒壓變頻供水設備電梯名牌電梯供氣管道燃氣外墻高級涂料廚房管線預埋到位，預留管道燃氣接口小區配套香榭里國際學校4100 m2、會所1958.6 m2、幼兒園1245 m2、商業街通訊有線電視安裝到每戶客廳和主臥，寬帶安裝到每戶書房。小結：樓盤的戶型特點及分配：總戶數917戶，主力戶型為120平方米左右三房和190平方米左右四房。形象推廣策略：以大型戶外廣告牌、樓書、報紙、電視、廣播等進行宣傳。廣告宣傳語：香榭里，相伴七十年的生活夢想！ 標注南寧未來！ 香榭里，領航城市建筑未來。新中央生活區居住典范！整個銷售情況的小結：從2002年12月一期開盤至今， 20個月共銷售住宅將近900套，目前銷售率已達到97%左右。最近一次促銷推廣活動在2004年5月底，意圖消化剩下的三十幾套樓中樓，折后均價3300，為面積260270的復式，還有個別280的三層復式。工程進度：一、二、三期已交房，四期全面封頂9月20日交房，12月整個小區可以全部綜合驗收完畢。近期推廣策略: 只在7月份以 “91純熟現房 匯集百家設計精髓 百套家裝方案即將展示”，“現房香榭里”為最后的樓中樓作促銷。近期沒有其它推廣計劃。該項目的優劣：景觀：有組團廣場，湖濱漫步道；法國文化公園30000m2，4500m2水景；巴黎春天步行街。 香榭里國際中心（20萬平米）-五星級酒店、高檔寫字樓、中央購物商場、酒店式服務公寓新加坡DP公司設計，2004年投入使用。價格情況：該項目分四期建設，第一期開盤均價為2880元/平方米，以后每開一期，價格大約上揚150元/平方米左右。現推最后30多套現房樓中樓，折后價以3300元客戶群體分析：地稅局員工，公務員，IT業士，大學教授，私企老板。樓盤個案榮和山水美地物業類別：住宅物業地址：南寧市民族大道155號售樓熱線：5530885、5531885價格范圍：45002900項目進度：該項目一期一、二、三組團及公建部分占地約300畝，2002年11月正式開工，到2004年2月10日，公建部分除會所正在作外墻外，其余都已完工；各組團交付時間分別為：一組團2004年4月、二組團2004年9月、三組團2004年10月。建筑類別：多層、小高層、高層、階梯住宅、連排別墅項目概況周邊環境開發商廣西華聯房地產開發有限公司榮和山水美地位于南寧市民族大道東段北側，東鄰南柳高速公路，南向石門森林公園和青秀山風景區，背靠高峰林場森林綠地，是南寧市重點支持開發的大型親水生態社區。榮和-山水美地擁有便捷的交通：距南寧國際大酒店僅需5分鐘車程，距夢之島購物中心也僅分鐘車程。物業管理榮和物業投資商廣西榮和企業集團建筑單位區一建四分、區二建二分及北流的幾家建筑單位。占地面積目前開發的A地塊占地600畝建筑密度19.6%建筑面積30多萬平方米（含公建）綠化率51%容積率1.068交通狀況6路、25路、42路、45路、52路、213路、603等路公交車經過。結構全框架，剪力墻電梯品牌未定供電自備應急品牌發電機組外墻日本SKK涂料供水全自動恒壓變頻供水設備樓梯間墻面刮膩子，踏步貼磚供氣管道燃氣門窗入戶步陽防盜門廚房管線預埋到位預留管道燃氣接口衛生間管線預埋到位通訊有線電視安裝到每戶客廳和主臥，寬帶安裝到每戶書房。陽臺鍛造鐵藝欄桿小結：樓盤的戶型特點及分配：該項目大部分為120平方米左右標準層三房和160平方米復式四房。所有的戶型設計都過于緊湊，除主臥室還算合理外，其它的臥室和書房的面寬和進深都達不到目前當地人們正常的使用要求。在五一推出的五組團總套數約630套，其中約有9%是75平方米二房，約45%是112118平方米的三房，約18%是128平方米的3+1房。形象推廣策略：以大型戶外廣告牌、公交車車身廣告、樓書、報紙、電視、廣播等進行宣傳。廣告宣傳語：榮和山水美地相伴70年幸福讓世界向往的故鄉整個銷售情況的小結：到2004年春節前一組團小高層和二組團126套聯排別墅全部銷售完畢，目前剩下的20套三房大部分位于三組團，少數幾間位于一組團。 五組團2004年5月2日第一次開盤推出500套，2004年8月7日第二次開盤推出160套。其中400套9月份交房，260套10月份交房。近期推盤情況：2004年8月7日第二次開盤推出160套湖景樓中樓，合計約18套，最高價4398，最低價4098。同日，三房標準層每平方米漲100元，樓中樓每平方米漲300元。該項目的優劣：優總體規劃設計人性化，布局合理。超大型社區內擁有自己的完善配套，包括：北大南寧附屬實驗學校、幼兒園、飲食中心、商業中心、豪華會所、商業步行街，并且所有的配套交付時間都先于住宅。在總體施工進度上也遠遠超過一般的房地產項目。精心包裝的樣板示范區也起到了推波助瀾的作用。劣戶型設計不合理。小區主入口出入存在安全隱患。價格情況：2003年8月16日開盤時的價格為：小高層，35002700，均價3000多層43002700，均價29002003年9月28日漲一百，2004年1月8日再漲一百。2003年8月16日開盤時的價格為：聯排37003500，均價36002003年9月28日漲一百。2004年五組團均價3300湖景樓中樓合計約套最高價5100，最低價4000，均價4600。近期主推119到120的三房，均價3300。上月次推40套兩房，均價3320。客戶群體分析：該項目的目標客戶群面向全區。其中有政界及企業內的高收入群體、各行各業的中產階層。樓盤個案翡翠園物業類別：公寓樓為主，別墅建筑類別：多層、小高層售樓電話：5522576、5522112物業地址：民族大道168號 項目進度：一期3棟已交樓，二期3棟已封頂，準備銷售價格范圍：均價3300（廚衛裝修）項目概況周邊環境開發商中房集團南寧房地產開發公司緊鄰新近投入使用的瑯東客運站，交通便捷；周邊在建的大型社區有新天地別墅區、榮和山水美地，幾個大型社區相互呼應相呼支撐；項目東面有個大型養鴨場，西南北三面仍是荒地狀況，現階段仍缺乏完善市政生活配套支持物業管理中聯金牌物業管理投資商代理商中聯圓夢建筑單位中建三局占地面積512多畝建筑面積47.88萬，共25棟交通狀況6、42、45、60、213、613路等所有到瑯東客運站的南寧、邕寧公交線路，交通十分便利。綠化率47.98容積率1.125總戶數2166戶主力戶型： 123-138三房，130套容積率1.125建筑密度16.2%建筑間距30100米開發規模50套別墅、16棟多層、9棟小高層結構框剪、框架（別墅）供電、供水、燃氣水電管道燃氣到戶，獨立戶外電水表、燃氣表外墻高級外墻涂料門窗高級防盜入戶門，室內地面鋪瓷磚（現樓）或水泥抹平（準現樓），墻身、天棚刮膩子；廚衛精裝修小區智能化配套高級可視對講系統（每戶一個終端）、煤氣感應、火警感應及中央報警系統電梯美國高速免維護電梯通訊寬帶網、電話線、有線電視電纜到戶小結：樓盤的戶型特點及分配：主要以三房四房為主，其中東坡、東日、東升閣為帶電梯11層小高層（地下1-2層架空停車）；少量100二房已售完；128-149三房為主力戶型；樓中樓為180-260的四房。形象推廣策略：大型廣告路牌、主流報紙電視媒體、樓書等進行宣傳，中房老客戶使用社區配套設施可以享有優惠。廣告宣傳語：生態家園；科技締造、自然享受 銷售情況小結：一期已基本售完，其中龍睛庭已入住，東日閣、東升閣已交樓尚有少量3房四房空余；二期東坡閣、龍吟庭已封頂，準備5月左右銷售；裝修附加到房價的銷售方式，使單價偏高，銷售稍緩慢價格近期推盤狀況2004年7月底開盤，推出360多套準現房。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。東升閣、東坡閣為小高層2004年12月交房。廚衛精裝修。最高價3360，最低價3120，均價3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前銷售率達60%。該項目優劣勢分析：中房集團，品牌實力影響。國家康居示范工程，品質保證；計劃設中小學、托兒所、小區會所、超市、醫院等配套齊全；帶裝修銷售，總價偏高。價格狀況一期最低價2850 現場價3086-3600，均價3300，樓層差價30-50客戶群體分析：總價40萬以上，以南寧中產階層為主，包括高層領導、公務員；國有企業、銀行等團體，私企的老板等 樓盤個案香格里拉物業類別：公寓樓建筑類別：小高層售樓電話：5532388 5533399物業地址：民族大道168號 項目進度：一期4棟已交樓，二期5棟已封頂，2005年3月交樓價格范圍：均價3000項目概況周邊環境開發商廣西聚源房地產開發有限公司緊鄰新近投入使用的瑯東客運站，交通便捷；周邊在建的大型社區有新天地別墅區、榮和山水美地，幾個大型社區相互呼應相呼支撐；項目東面有個大型養鴨場，西南北三面仍是荒地狀況，現階段仍缺乏完善市政生活配套支持物業管理深圳鵬基物業投資商代理商金色創意建筑單位多個施工單位參與建設占地面積72多畝建筑面積共8棟交通狀況45、60、213、613路等所有到瑯東客運站的南寧、邕寧公交線路，交通十分便利。綠化率38.36%容積率總戶數878戶主力戶型： 123-138三房，130套車位350建筑密度27.87%建筑間距30100米開發規模4棟12層小高層、5棟18層小高層結構框架供電、供水、燃氣水電管道燃氣到戶，獨立戶外電水表、燃氣表外墻外墻瓷磚門窗高級防盜入戶門，室內地面水泥抹平，毛胚小區智能化配套高級可視對講系統（每戶一個終端）、單元入戶門電梯品牌電梯通訊寬帶網、電話線、有線電視電纜到戶小結：樓盤的戶型特點及分配：主要以三房四房為主，其中四房兩廳：145167；三房二廳101139；二房二廳8086。所有戶型均設有觀景陽臺和生活陽臺。形象推廣策略：大型廣告路牌、主流報紙電視媒體、樓書等進行宣傳。廣告宣傳語：白領社區、精英領地；締造“會展經濟圈”的精英社區 銷售情況小結：一期2003年3月開盤，推出1、2、7、8號樓至5月全部售罄。2003年11月30日，退出二期4號“青云谷”、5號“碧云天”。2004年4月23日推出保留單位：凌云居（3號樓）、紫云軒（6號樓）近期推盤狀況2004年7月底開盤，推出360多套準現房。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。東升閣、東坡閣為小高層2004年12月交房。廚衛精裝修。最高價3360，最低價3120，均價3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前銷售率達60%。該項目優劣勢分析：主題園林設計、聘請深圳鵬基物管價格狀況一期最低價2850 目前最高價3400元，均價3000元，最低價2800元。客戶群體分析：樓盤個案佳得鑫水晶城佳得鑫水晶城物業類別：商住混合物業地址：南寧市金湖路北段西面售樓熱線：5537991、5537992價格范圍：3200-3800(住宅)項目進度：負一層在建,預計2006年6月交付建筑類別：高層商住樓項目概況周邊環境開發商南寧佳得鑫房地產開發有限公司項目位于瑯東核心地段金湖廣場，交通便捷；周邊開發的寫字樓林立，毗鄰金湖廣場，未來商業商務氛圍較濃厚。策劃代理寶資通廣告推廣香港俊朗設計單位香港華藝占地面積23745建筑面積17.4萬綠化率40%容積率4.7小結：樓盤的戶型特點及分配：1F-4F層商業廣場,5F層架空花園,6F-31F為2棟住宅塔樓，另有1萬園林廣場。住宅戶型為：二房：約8693， 三房：約93133，四房：約164174，其它：約193237。以100-180三四房為主。形象推廣策略：工地現場戶外廣告牌、專遞、樓書、南國早報、路牌、電視媒體宣傳。廣告宣傳語：城市新心 夢之建筑城市形象標徽，夢之建筑名宅整個銷售情況的小結：2004年5月1日第一期；2004年7月17日開始第二期銷售；該項目的優劣：優地理位置好，南湖廣場黃金地段，商場經營上有夢之島進駐(1F-4F)，有品牌吸引力。整體建筑立面較有特色，地下有3層其中B2-B3層為大型停車場，設計車位1050個，可提供充足的停車位。劣周邊商業氛圍未成熟，商場經營旺場仍需一段時間。緊鄰項目的“廣西第一高樓”地王國際建成后，將會對本項目通風采光、視野景觀產生較大影響。住宅戶型設計上大戶型為主，但總價高，銷售難度大。價格情況： 銷售價格3200-3500客戶群體分析：瑯東白領、投資客。項目同比競爭分析：該項目為商住混合高檔物業，總價較高，投資風險較大。夢之島的進駐對其商場銷售會有一定的正面影響，對一些資金較雄厚的投資客有一定的吸引力。但目前瑯東片區未形成熟的商圈，未來進駐的大型商場還有金湖商業廣場的南百，同質經營有一定風險。其住宅戶型設計較差，通風采光欠佳。估計其住宅大戶型會是其主要的銷售阻力。樓盤個案城市杰座物業類別：商住混合物業地址：金洲路中段，區人才市場旁售樓熱線：5505288、5505388價格范圍：3100-3800項目進度：主體完成1/2建筑類別：高層商住樓項目概況周邊環境開發商南寧天馳房地產有限公司該項目位于瑯東黃金地段，區人才市場旁，臨近民歌廣場、南湖廣場、金湖廣場，與二十九中相對，周邊有高檔寫字樓、飯店、娛樂城，菜市，生活配套初步成型。策劃代理金環球公司建筑單位設計單位占地面積建筑面積小結：樓盤的戶型特點及分配：30-50小戶型為主，其中30-40為一房一廳戶型，50-60為二房二廳。以50左右小二房為主形象推廣策略：工地現場戶外廣告牌、專遞、樓書宣傳。廣告宣傳語：資本時代 綻放自我整個銷售情況的小結：銷售上分二期，朝向西北面戶型為一期，東南面為二期，5月22日開盤銷售為西北的一期，目前對外只有19層以上在售，售價3600/ 該項目的優劣：優地理位置好，位于瑯東區人才市場旁，人流量大；住宅周邊分布有寫字樓、娛樂城、餐飲店、菜市、運動場等擁有較完善的生活配套。小戶型出租有一定前景。劣都是小戶型，樓層居住密度大，通風采光不能照顧周全；戶型公攤約30偏大，價格較高。價格情況：2004年5月22日開盤，起步價3100，目前銷售19層以上均價3600/。客戶群體分析：瑯東投資客，年輕一族置業。項目同比競爭分析：該項目為單體高層小戶型住宅，總量不多，估計其實現均價為3300-3600，均價比較高，估計對市場影響有限；小戶型概念對投資客戶來說，沒有新奇概念炒作，難有太大吸引力。 樓盤個案城市花園物業類別：商住混合小區物業地址：金浦路24號售樓熱線：5503218、5503228價格范圍：3100-3500項目進度：一期主體已建至34層，預計一期2006年初交房。建筑類別：高層商住樓項目概況周邊環境開發商廣西昌達房地產、廣西燕京房地產項目臨近南寧國際會展中心民歌廣場，地理位置、景觀較優越。但目前周邊生活配套設施不足。策劃代理金界咨詢建筑單位設計單位占地面積約40畝建筑面積90316平方米綠化率容積率停車位地下兩層小結：樓盤的戶型特點及分配：圍合式小區布局，分三期開發，共有公寓房885套。一期一棟三梯十六戶，圓形高層公寓，約270套面積39-50平方米小戶型和75-90平方米二房，另有少量樓中樓；二期由面向會展中心五棟弧形高層住宅組成，多為100平方米三房四房。三期待定。形象推廣策略：工地現場戶外廣告牌、專遞、樓書宣傳。廣告宣傳語：會展中心水岸社區 生活就是回家度假該項目的優劣：優地理位置好，面向民歌廣場和國際會展中心，會展中心人工湖近在眼前，高層住宅景觀較好。小區內設計有8000平米中庭花園、小區會所、泳池等生活配套設施。劣周邊學校、超市、公交車站等市政基礎生活設施缺乏，工程進度很慢。銷售情況：2004年5月開始銷售，但進展工程緩慢，銷售不理想。均價3600元/。客戶群體分析：瑯東單身白領、投資客，年輕一族置業。樓盤個案南湖國際廣場物業類別：高層商住樓物業地址：濱湖路55號（公務員小區旁）售樓熱線：5536998、5536308、5538338價格范圍：商1.5萬/，住3300/項目進度：前期2棟完成1/3建筑類別：8棟高層商住樓項目概況周邊環境開發商南寧九鼎房地產有限公司項目位于瑯東濱湖路市公務員小區旁，周邊有大型超市、瑯東小學、瑯東綜合市場，生活配套較齊全。地處南寧民族大道中段，交通非常便利投資商南寧百貨大樓股份有限公司銷售代理自行銷售建筑單位占地面積31畝建筑面積綠化率容積率小結：樓盤的戶型特點及分配：8棟32層蝶型商住樓，二房87-90，三四房100-160，以90-130三房戶型為主；1F為單間獨立沿街商鋪，。形象推廣策略：工地現場戶外廣告牌、報紙廣告、專遞、樓書宣傳。廣告宣傳語：一個窗一個南胡整個銷售情況的小結：工程進度慢，可銷售不多，基本以預約為主。該項目的優劣：優緊鄰公務員小區，地理位置好，交通便捷；周邊有成型的小學、菜市、超市，生活配套相對其他瑯東項目較齊全。劣工程進度慢，8棟高層間距太緊。價格情況：沿街商場均價15000左右，高層住宅起步價2500元/，均價3300-3500元/客戶群體分析：中小投資客項目同比競爭分析：項目地處瑯東較成熟的公務員小區生活圈，生活配套比其他瑯東項目齊全，社區生活初步成型。但工程進度慢，8棟高層只有2棟施工，預計小區交付最早也要到2005年下半年。樓盤個案南湖水景第一排呈輝 綠城畫卷物業類別：商住混合物業地址：雙擁路與桂春路交界路售樓熱線：5524181、5524183價格范圍：項目進度：目前剛開始做地基建筑類別：大型商場、高層商務住宅項目概況周邊環境開發商南寧呈輝置業有限公司、南寧藍海岸房地產開發公司項目位于雙擁路與桂春路口，緊鄰瑯東人民日報社新址，直面南湖南廣場，地理位置、景觀優越。周圍分布有高檔寫字樓、酒樓代理商城市年輪（廈門）、南寧縱與橫設計單位美國TONTSEN建筑設計事務所設計顧問占地面積建筑面積6萬多平米綠化率容積率結構小結：樓盤的戶型特點及分配：31層高層商務樓。形象推廣策略：現工地外布置有文化墻，售樓部備有手提袋、專遞和簡單樓書資料。廣告宣傳語：希望與榮耀整個銷售情況的小結：未正式開始銷售該項目的優劣：優地理位置好，坐擁雙擁路與桂春路交匯路口，交通便捷；北面直對南湖南廣場，景觀優越。劣工程進展慢，價格高價格情況：價格未定，類比匯金苑，預計均價3500-4000/客戶群體分析：投資客戶、商業辦公客戶與本項目同比競爭分析：直接面向南湖，湖景優勢。地處雙擁路上，交通便捷。但工程進度慢，31層建筑現在仍在坐地基；且周邊辦公商住物業密集，投資風險較大。該項目為單體獨立高層，占地不大，對市場難有大影響。四、鳳嶺區域樓房地產現狀以及未來走勢定位為生態居住區和CLD（中央居住區）的鳳嶺，向來以優美的自然環境和高尚的純居住區形象出現，良好的居住環境，高品質的生活狀態，成為高收入階層安居置業首選之地。1、產品從產品上分析，鳳嶺區域內主要以高檔住宅為主，在戶型上以三房和四房居多，三房面積120160，四房180250，多為樓中樓，各樓盤有少量兩房。榮和、翡翠園部分產品為別墅。這一產品符合其目標客戶群體需求，高收入階層對產品本身、樓盤社區規劃設計，居住環境、和產品賦予業主的額外的身份、地位、象征、榮耀等更為看重，相對而言對價格不太敏感。對于面積較大，總價較高的產品，客戶有足夠的經濟實力消費。從市場銷售的反映上，我們不難看出，以三房為主的戶型最受市場歡迎，四房的大面積的樓中樓，因為總價、面積、和居住習性的差異，在銷售上有一定的難度。現房的香榭里，目前所剩尾房，就以樓中樓為主。而市場對100的兩房的需求卻出乎原先的預料，翡翠園少量的兩房已經全部銷售一空，市場供不應求。造成此現象的原因，是多方面的，除了市場本身的需求外，還有推廣上的一些策略。以榮和為例，兩房的客戶主要看重北大附中。榮和業主子女均可上此名校，吸引此類客戶置業的，主要還是以相對較低的代價，換取子女未來良好的成長環境。我們認為，造成這一現象的另一原因，在于當初定位的目標客戶群體上。在鳳嶺置業，是一