政策對上海房地產市場影響分析報告伴隨政府政策力度的不斷加大，政策對房地產市場的影響日益加大。仔細分析政策的影響，規避市場風險，指導房地產開發，意義重大。全文從政策性質出臺背景、未來走勢、不同分類市場表現分析來全面解讀房地產新政對上海樓市的影響。一、近期出臺政策回顧隨著房地產市場持續升溫，面對越來越大的市場風險，從2004年開始，政府部門開始重點調控房地產市場，采取一系列緊縮性宏觀調控政策。特別是今年3月份以來，相關政策連續出臺，引發市場頻繁震動，其相關政策表述如下：2005年3月6日，上海市政府發布關于當前加強房地產市場調控，促進房地產市場持續健康發展的若干意見。2005年3約7日市地稅局本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知。2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準利率調整為6.12%，同時實行下限管理。2005年3月26日，上海市政府推出兩個“一千萬”配套商品房工程，其平抑房價的意圖凸顯。2005年3月29日，上海市政府出臺關于進一步加強個人住房貸款管理的指引。2005年3月26日，國務院下發了關于切實穩定住房價格的通知。2005年4月6日，上海市房地資源局推出三條措施，其中轉按揭“交易登記三步不再并辦”的政策引人注目。2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，提出八項措施引導和調控房地產市場（簡稱“新8條”）。2005年4月30日，國務院七部委聯合下發關于穩定房價工作的意見。相關專題：鏘鏘三人談七部委政策2005年成為房地產市場調控的關鍵年，政府出臺政策的密度和強度不斷加大。山雨欲來風滿樓，伴隨政策緊縮，市場開始動搖，長達年的加速繁榮開始轉向，未來市場走向撲朔迷離。二、政策性質和背景分析從性質看，主要分為五個方面的政策類型：（1）土地供給政策。限制土地供給，調節土地供給結構（增加中低價房和經濟適用房土地供給），規范土地轉讓，防止土地囤積。（2）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業貸款安排。（3）財政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在交易環節和最終環節進行稅收調控。（4）結構調節政策。增大中低價商品房和經濟適用房市場供給，控制高價房市場供給。（5）市場規范政策。規范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。從已經推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結構調節政策為市場供給調控政策類（即限制市場供給和調節供給結構），而金融政策和財政稅收政策為需求調控政策類（限制市場需求）。從出臺政策看，政府的需求調節政策市場影響力遠遠大于供給調控政策。政府的供給調控政策目的是通過結構調節，限制土地投機，增加中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產平穩回落。但是從實際結果看，初期的土地限制政策適得其反，導致房價不降反升，最新推出的加大經濟適用房供給政策，效果并不明顯。需求調節政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，增加投機成本，提高投機門檻，從而降低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩定市場。從新出臺的政策看，針對投機者和交易環節的緊縮調控意圖非常明顯。政府采取的還是以局部調控為主。政策出臺順序分析政策的出臺順序反映政府對房地產市場調控的走向。從政府出臺政策順序看，政府對房地產調控的政策導向順序為：從出臺政策過程看，呈現出以下幾個方面的特點：（）單一調控轉向“多拳出擊”在去年，政府重點從一級市場調控房地產，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發商盡快開發，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調控需求。但實際上卻適得其反，它加速了開發商企業兩級分化，大企業的市場控制力增強，進一步增強市場信心。土地供給則限制了房地產供給，導致房價預期進一步上漲。單一的政策調價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。因此，政府開始轉入綜合調節，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級、二級、三級市場同時出擊，供給、需求綜合調控，財政、金融雙向結合。（）政策力度不斷加大除了調節的綜合性外，政策的力度不斷加大，月日的加息，以及后來的首付提高，導致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而月日七部委聯合意見，引發市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。（）調節目標越來越明確早期的政策是總體調控，并沒有嚴格區分對不同角色的不同調控。其結果就是正常需求者和投機者、關系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。為了保社會和經濟穩定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺的政策看，政府的調節目標開始明晰，針對性大大增強。增加經濟適用房和中低價房及其用地的供給，嚴格限制高價房及其用地，營業稅征收就是針對投機者而設計的。后續政策的推出肯定會沿著這個方向繼續下去，因此，可以成為結構性緊縮政策。隨著調節目標的明確，政策的調節力度大大增強，效果突出。政策出臺背景分析伴隨一系列力度更強的政策出臺，房地產市場開始受到巨大沖擊。政府的政策是否會直接導致房地產市場泡沫破滅呢？政府的意圖是否也是如此呢？從政府出臺政策的過程和內容看，政府在壓縮房地產泡沫上的舉動是非常小心的。早期，政府在對房地產的態度上，要擺不定，因此，政府缺乏針對性，效果不佳。隨著市場擴張越來越大，政府態度才轉為明朗。但是，實際上，政府在打壓房地產上一直非常謹慎。2005年3月26日，國務院下發了關于切實穩定住房價格的通知，中央已經將穩定房價和房地產市場作為地方政府的一項政治任務，嚴防價格大起大落。在穩定市場的基礎上，使房地產市場平穩回落，即房地產市場的“軟著落”，這就是政府的最終目的。打擊投機，同時增加中低價房供給，其用意就是如此。因此，政府在出臺政策上，會綜合考慮政策的影響力度，政府政策影響會是一個逐步釋放的過程。調控過度的后果分析在我國房地產行業是一個聯系面非常廣泛的行業，如果出現房地產的崩潰，后果將是非常嚴重的。結果體現在如下幾個方面：（）投資需求大幅下滑，政府財政收入急劇減少。房地產投資占據固定資產投資非常高的比重，上海2003年就達到37.8，近兩年持續提高。房地產投資高漲和需求的旺盛，產生巨大的政府收入，政府財政收入對房地產的依賴性非常高，甚至某些城市的建設發展主要資金就來自土地拍賣和房地產稅收，上海市某些區50%以上的財政收入都來自房地產。因此，房地產崩潰直接導致投資需求的銳減，引發經濟的衰退。政府的財政收入也會大大減少，相關的城市發展、城市建設就會陷入停滯。（）聯系行業面臨衰退，大量失業不可避免。房地產的聯系效應非常廣泛，上至基礎產業如能源、建筑、建材、家居裝璜，下至金融、媒體等等，設計到國家經濟的方方面面，同時房地產帶動這些產業發展，吸納就業也是非常巨大的。如果房地產崩潰，就會引發聯系產業的衰退，帶來大量失業。（）銀行壞賬急劇增加，導致金融風險。房地產行業崩潰最大的風險就是金融風險，房地產嚴重依賴金融機構的融資，大部分資金都來自于融資貸款，因此，其崩潰將導致金融機構大量壞賬的產生，甚至引發金融危機。三、政策走向預測政府出臺政策的目的，是向逐漸釋放市場泡沫。因此，未來出臺政策的類型和力度，要視已出臺政策的效果而定。從政策走勢看，政府將會把持有和交易環節稅收作為政府調控的主要手段，同時輔之以金融緊縮，土地調控繼續維持。政府今后可能推出的政策包括以下幾個：房產稅。目前對該稅的開征討論如火如荼，財政部已經明確表示房地產稅開征已經成為定局。利率再調整。如果現有政策不奏效，繼續調息，從而進一步抑制市場需求。繼續調高首付比例，嚴格限制第一套住房以外的銀行貸款。調高貸款門檻，所得稅。屬于直接稅，其功能是減少投機收益，從而抑制投機。匯率調整影響。人民幣升值已成定局，人民幣升值之后會導致以套匯為目的的國際資本撤離我國房地產市場。他們在房地產市場的比重雖然不大，但是其影響力確實非常巨大的，具有很強的示范效應。繼續加大對中低價房的政策傾斜。政府期望政策效果逐漸體現，而不是相反。由于我國投資過熱，同時出口不斷增長而引發人民幣低估，因此，目前面臨著人民幣升值和加息雙重壓力。而這兩個政策對經濟的影響非常之大，因此，政府不希望這種壓力能夠逐步釋放。對房地產的抑制也是如此。四、市場表現和政策影響分析數年的持續膨脹，上海市房地產市場已經處于高位運營，市場風險不斷增大。此時推出的宏觀調控政策具有強大的影響力。伴隨政策的不斷出臺，市場行情開始急劇變化，拋盤激增，而成交量急劇減少。但是這并不意味著市場開始陷入衰退，而是過渡膨脹下市場的一種正常調整。從目前拋盤者看，基本都屬于純粹的市場投機客，并沒有出現整體拋盤現象。從拋售房子看，大多屬于2年以內購買的房子，并且在核心地段的拋盤量增幅不是很大，拋盤主要集中在地段較差的區域。價格變化出現差異化。市場價格整體下滑，但是不同地段的差異很大。地段比較好住宅下跌幅度不大，甚至沒有下跌，如中凱城市之光；而地段較差，居住條件較差地段的住宅價格出現較大幅度的下跌，如世紀公園區域的住宅。1、對住宅市場的影響由于目前出臺的政策主要針對住宅市場，因此其市場反應也比較明顯。但是從已經出臺的政策和其走勢，結合上海市場的特點，我們總結的影響主要如下：（）去化速度將會下降。狂熱投機潮退去后，市場回歸理性，買房開始慎重，導致去化速度減慢。（）投機群兩級分化。低質量投機者將被擠出市場，而實力強、投資能力強的投機者仍然會留在市場，并有短期投資轉向長期投資。（）投資需求和自住需求保持穩步增長。短期內由于市場拋盤，出現一定的觀望，但是總體仍然會保持增長趨勢。（）產品需求出現兩級分化，品質要求大大提高。一些依托大勢而發展起來的區域，投機需求比重非常大，這些區域將面臨很大困難；而本身處于很好地段、環境好的項目仍然會有需求。同時，不注重品質的項目將難以銷售，而高品質項目仍然暢銷。（）長期市場信心仍然存在。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。（）政策影響力會在一個相對柔性的過程中釋放。2、對寫字樓市場的影響（）市場保持穩定增長的勢頭，政策影響不大。經濟前景決定寫字樓市場前景，寫字樓為企業辦公處所。上海經濟快速發展，國際化程度日益提高，成為國內外企業進駐的重點，因此，未來寫字樓需求空間非常大。從政府政策看，其著眼點主要為住宅，對寫字樓的緊縮政策并不明顯。（）開發風險來自開發商自身。整體市場下滑導致開發商破產，從而導致寫字樓開發風險。3、對商鋪市場的影響（）政策對商鋪市場的打壓并不明顯。（）傳統商業的改造引發的需求增長空間很大。（）由于商鋪投資回報不確定性大，在大勢不利的情況下，商鋪投資性購買需求會出現下降，出租主導型開發模式將越來越成為商