本科畢業(yè)論文內(nèi)容摘要2008年的一場(chǎng)次貸危機(jī)，掀起了全球性的房貸危機(jī)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在這次危機(jī)中受到了波及，而那時(shí)，中國(guó)的地產(chǎn)泡沫還沒(méi)有達(dá)到最高峰，隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，泡沫也在越滾越大，但是房產(chǎn)是一個(gè)剛性需求，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下已經(jīng)深受廣大買房群體的擁護(hù)，不良貸款率因此而逐步攀升，同時(shí)也導(dǎo)致了市場(chǎng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的逐步增大，另外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較晚，市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不健全，相關(guān)法律政策不完善，種種因素綜合起來(lái)，如果不加以解決，必將導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。本文結(jié)合商業(yè)銀行的相關(guān)政策，以及房貸相關(guān)者的個(gè)人的自身情況，從已有的現(xiàn)象中總結(jié)規(guī)律，從而對(duì)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以防范。當(dāng)然，最終目的還是讓房貸相關(guān)者少受房貸之苦，并推動(dòng)我國(guó)的房貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；商業(yè)銀行；風(fēng)險(xiǎn)防范AbstractA subprimecrisis in 08 years,set off aglobalcrisis.Chinas real estate market is alsoin the crisisaffected,and then,Chinesereal estatebubble has notreached its peakwith the rapid growthof market economyChina,bubblein thesnowball,butreal estateis arigid demandforpersonal loans business,buy a housein the markethas been well received by thecommunitydriventherate of bad loans,thusgradually rise,alsohas caused the marketrisk of the loanincrease gradually.In addition,the domestic realestatemarket due to a late start,the market supervisionmechanism is not perfect,the relevant lawsand policies are not perfect,all kinds offactors,if not addressed,willlead to serious consequences.In combination with the relevantpoliciesof commercial banks,andmortgagerelatedindividuals own situation,summarizedfrom thephenomenon,thusto preventtherisk in the market.Of course,the ultimate aim isto letmortgagerelatedmortgagesufferedless,and to promote the healthy development ofthe mortgagebusiness in china.Keywords:individualhousing loans;commercial bank;precaution risk目 錄一、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)概述5（一）個(gè)人住房貸款相關(guān)概念5（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)7二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因9（一）個(gè)人貸款中的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)9（二）房地產(chǎn)泡沫10（三）房地產(chǎn)業(yè)本身的缺陷11三、我國(guó)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施12（一）建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度12（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系13（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè)14我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范引言分析個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范，首先應(yīng)該了解風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因、風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展和解決方法。近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，80%的購(gòu)房者是通過(guò)按揭貸款來(lái)買房的。隨著該業(yè)務(wù)的不斷升溫，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不斷的增加，因此，價(jià)搶購(gòu)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分析和防范是當(dāng)下我國(guó)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中的重中之重。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于開發(fā)商和購(gòu)房者，按揭業(yè)務(wù)也是這三方共同參與的買賣活動(dòng)。商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代商業(yè)銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，還有其他非主要風(fēng)險(xiǎn)，所以本文從實(shí)際出發(fā)，并提出了相應(yīng)的防范對(duì)策。一、 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)概述（一）個(gè)人住房貸款相關(guān)概念1. 個(gè)人住房貸款基本概念受中國(guó)傳統(tǒng)存錢買房的思想的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，因此，有關(guān)個(gè)人住房貸款的相關(guān)研究，在我國(guó)開始的也比較晚，但是，隨著中國(guó)住房市場(chǎng)的日趨規(guī)范化，相關(guān)的法律政策也越來(lái)越完善。例如，中國(guó)人民銀行的個(gè)人住房貸款管理辦法中明確了個(gè)人住房貸款的定義：個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。定義很簡(jiǎn)單，但是在執(zhí)行過(guò)程中，卻會(huì)受到方方面面因素的制約。住房貸款申請(qǐng)人必須在申請(qǐng)貸款時(shí)為貸款提供方提供相應(yīng)的抵押和擔(dān)保。這是為了防止申請(qǐng)人逾期不能交納或是付清貸款時(shí)，貸款人將受到損失。提供擔(dān)保之后，貸款人可以在申請(qǐng)人違約時(shí)將抵押物拍賣或是找擔(dān)保人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2. 個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn)個(gè)人住房貸款在我國(guó)作為一種比較新興的貸款類別，與銀行其他種類的貸款相比而言有很大不同，其主要特點(diǎn)如下： 長(zhǎng)期性。這一點(diǎn)大多數(shù)人都知道，在現(xiàn)如今的市場(chǎng)行情下，一般一套房產(chǎn)的價(jià)格都在幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，別墅那就更不用提，價(jià)值過(guò)千萬(wàn)。那么購(gòu)房者在售中沒(méi)有余錢的情況下貸款，都要經(jīng)過(guò)十年甚至二十年的還款期限。但由于市場(chǎng)貨幣價(jià)格波動(dòng)等等因素影響，導(dǎo)致不論是貸款方還是還款方都背負(fù)了一定的信用風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。 零售性。由于國(guó)家政策的限制，例如：最近為了限制投機(jī)者炒房，同時(shí)為了規(guī)范市場(chǎng)，對(duì)有二套的戶主實(shí)行了買賣加稅，銀行向個(gè)人提供貸款，就相當(dāng)于向個(gè)人出售商品，貸款金額有大有小，有長(zhǎng)期有短期，所以就體現(xiàn)了一定的零售性。 區(qū)域性。每個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)狀況不一樣，所以銀行的政策也不一樣。而且如果想要進(jìn)行異地貸款，資格審查等等工作將會(huì)變得異常艱難，得不償失。因此在當(dāng)?shù)刭J款方面，很容易出現(xiàn)各地優(yōu)惠政策不同的情況。3. 個(gè)人住房貸款的流程個(gè)人住房貸款的流程并不復(fù)雜，主要分為貸前審查和貸后管理兩個(gè)方面。主要流程圖如下：圖1 個(gè)人住房貸款流程這幾個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，任何一部分出了差錯(cuò)都有可能造成次貸，或是其他重大損失，給銀行造成風(fēng)險(xiǎn)。所以，必須慎之又慎。（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)1. 我國(guó)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀我國(guó)的住房貸款隨著房貸市場(chǎng)的日漸成熟，數(shù)額逐年攀升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2000年時(shí)，個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了3376.82億元，2005年，達(dá)到20509.33億元，2008年，受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，個(gè)人住房貸款余額比2007年有所減少，但依然高達(dá)29800億元，個(gè)人住房貸款占銀行消費(fèi)貸款的80%以上。到了2013年末，個(gè)人貸款余額已經(jīng)突破了9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%，比上年末高8.1個(gè)百分點(diǎn)。另外，有的銀行為了能拉攏開發(fā)商，為其提供高額的買地貸款和開發(fā)貸款，這就大大增加了住房貸款在銀行貸款業(yè)務(wù)中的比例，其豐厚的利潤(rùn)使得銀行重視業(yè)績(jī)提升的同時(shí)忽視了這樣導(dǎo)致的銀行貸款和資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，以及對(duì)地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的推動(dòng)作用。下面提供中國(guó)建設(shè)銀行在2013年12月31號(hào)提供的年度報(bào)告中的貸款年表。表1 中國(guó)建設(shè)銀行2011-2013年的貸款情況簡(jiǎn)表20013年12月31日20012年12月31日2011年12月31日金額（百萬(wàn)元）占總金額百分比（%）金額（百萬(wàn)元）占總金額百分比（%）金額（百萬(wàn)元）占總金額百分比（%）公司類貸款和墊款62.8666.0767.74短期貸款21.7822.9721.29中長(zhǎng)期貸款41.0843.1046.45個(gè)人貸款和墊款28.6926.8625.83個(gè)人住房貸款21.8920.3520.21信用卡貸款3.132.37975531.50個(gè)人消費(fèi)貸款714900.83805561.07766921.18個(gè)人助業(yè)貸款916551.071.36787161.21其他貸款1.771.711.73票據(jù)貼現(xiàn)1.361.831.71海外和子公司7.095.244.72總計(jì)100100100數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)建設(shè)銀行由上表可以看出，個(gè)人住房貸款和信用卡貸款的比例正在逐年的提高，其他各項(xiàng)由于政策的實(shí)施等等原因比例在2013年時(shí)候有所下降。但個(gè)人住房貸款市場(chǎng)在逐年升溫確是事實(shí)。2. 個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)要拿未來(lái)的錢做現(xiàn)在的事，那就難免出現(xiàn)了不確定性，例如，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，考慮到資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等等。其中，主要的風(fēng)險(xiǎn)，可以歸納為以下幾點(diǎn)： 借款人風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)決定了其還款周期相對(duì)較長(zhǎng)，在還款期限內(nèi)，個(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況存在很大的不確定性。例如，工作的變更，意外的發(fā)生，健康問(wèn)題等等都有可能導(dǎo)致還款人的支付能力出現(xiàn)問(wèn)題，這就給銀行貸款造成了風(fēng)險(xiǎn)。此外，借款人如果買房貸款是投機(jī)行為的話，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，銀行將首當(dāng)其沖遭受風(fēng)險(xiǎn)。 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的期限一般都為數(shù)十年，而經(jīng)濟(jì)周期有時(shí)會(huì)很短，例如：日本上世紀(jì)九十年代的房地產(chǎn)泡沫，僅僅持續(xù)了十年，可能一個(gè)借款人的按揭期限都比這個(gè)時(shí)期長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)周期也可以很長(zhǎng)，例如：美國(guó)上世紀(jì)三十年代的大蕭條，持續(xù)達(dá)二三十年。這些價(jià)格的急速膨脹又急速下跌，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，而且還會(huì)造成惡性循環(huán)。所以，就需要國(guó)家的宏觀調(diào)控政策加以干預(yù)，我國(guó)從2008年的次貸危機(jī)直到現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)未見衰退，就是政府及時(shí)的干預(yù)起到了降溫分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，不但挽救了銀行，也挽救了廣大房貸背負(fù)者。 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行為個(gè)人住房貸款需求者提供一定數(shù)額的貸款，就必然要占用這一部分的銀行款項(xiàng)，而且銀行撥付給個(gè)人做貸款用途時(shí)，已經(jīng)確定了貸款利率，這筆款項(xiàng)在按揭期內(nèi)就不能再進(jìn)行流動(dòng)。而由于資金的流動(dòng)能產(chǎn)生利潤(rùn)，不流動(dòng)就意味著將要損失這部分利潤(rùn)，這也是銀行所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的房地產(chǎn)貸款一般都是為了投機(jī)需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒上百億，企業(yè)肯定不能拿這個(gè)做流動(dòng)資金，就求助于銀行貸款。而開發(fā)商所建工程一旦出現(xiàn)質(zhì)量，工期，政策，技術(shù)等等方面的問(wèn)題導(dǎo)致不能及時(shí)還款，或是由于開發(fā)商主觀意愿，利用政策的漏洞，或是聯(lián)合市場(chǎng)上其他企業(yè)以不正當(dāng)手段進(jìn)行貸款，這些都會(huì)給銀行造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。本文則是通過(guò)分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)上的各種現(xiàn)象及其特點(diǎn)來(lái)研究，找出其成因，爭(zhēng)取能從根本上加以規(guī)避，分散和解決。二、 我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因（一）個(gè)人貸款中的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)大量的數(shù)據(jù)研究表明，在貸款市場(chǎng)中，借貸雙方的信息不對(duì)稱是引起風(fēng)險(xiǎn)的最主要的原因，因此，在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上，一定要事先預(yù)估可能的風(fēng)險(xiǎn)。1. 個(gè)人貸款中的逆向選擇逆向選擇的形成主要是由于銀行在向個(gè)人或是企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)，并不完全掌握借款人的經(jīng)濟(jì)狀況等信息造成的。而就是由于銀行對(duì)借款人的經(jīng)濟(jì)狀況不完全了解，才導(dǎo)致了銀行只能根據(jù)已掌握的個(gè)人信息、社會(huì)平均信用情況以及以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定是否貸款，貸多少，貸多久。為了防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，銀行只好提高貸款的利率來(lái)確保潛在的損失不會(huì)太大，這同時(shí)也就增加了借款人的還款負(fù)擔(dān)。最終導(dǎo)致的可能結(jié)果是，一些信用記錄良好的人因?yàn)楦哳~利率而放棄貸款，另外一些信用記錄不良的反而留在了交易市場(chǎng)上。留下來(lái)的這些人又分為兩種，一種是真實(shí)的購(gòu)房者，雖然他們的信用記錄較差，但是他們并不愿意過(guò)多的考慮以后的還款能力，而是考慮怎樣才能將這筆既得的銀行住房貸款少還甚至是不還；另外一種就是投機(jī)者，他們獲取了銀行個(gè)人或企業(yè)的房貸之后，轉(zhuǎn)而變成了各種金融衍生工具拿在市場(chǎng)上進(jìn)行增值，獲取高額利潤(rùn)，一旦投資失敗，銀行將承擔(dān)相應(yīng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行的本意是想規(guī)避相應(yīng)的信用投資風(fēng)險(xiǎn)，卻適得其反，市場(chǎng)上的信譽(yù)不好的借款人利用“劣幣驅(qū)逐良幣”的市場(chǎng)特點(diǎn)來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)，反而給銀行帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。2. 個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生一般都是由于市場(chǎng)中的借款者和銀行雙方都只過(guò)分追求自身的利益，卻忽略了自己應(yīng)盡的義務(wù)，最終給另一方帶來(lái)了巨大的損失。道德風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生大致可以分為兩方面： 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)信貸方面相應(yīng)的法律法規(guī)還不完善，導(dǎo)致了對(duì)銀行內(nèi)部的從業(yè)人員監(jiān)管力度不夠，一些人尸位素餐不承擔(dān)責(zé)任，一些人不在其位謀其政還要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，這些都會(huì)造成內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)。 外部風(fēng)險(xiǎn)。這就涉及到借款人的信用等級(jí)問(wèn)題，有的借款人由于企業(yè)內(nèi)部的資金或風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題無(wú)法解決，或是為了追求更大的利益，因而就通過(guò)不良貸款轉(zhuǎn)嫁到銀行，到期之后就惡意拖欠或是放棄還款，給銀行造成違約風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)泡沫這種現(xiàn)象一般有兩個(gè)特點(diǎn)：一是交易成本低，二是市場(chǎng)供求不平衡。最有代表的兩種金融衍生工具是股票和房地產(chǎn)產(chǎn)品。這兩種都是集中時(shí)間發(fā)行的，成本較低的，符合法律規(guī)定的理想泡沫載體。拿房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，其利潤(rùn)空間巨大，相關(guān)政策開放，市場(chǎng)前景廣闊，又是購(gòu)房者的剛性需求，種種因素導(dǎo)致了投機(jī)者的目光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品之后大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了追求高額利潤(rùn)。1. 我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫分析房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)主要有五個(gè)：投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，本文擬將從生產(chǎn)和消費(fèi)兩方面來(lái)進(jìn)行泡沫相關(guān)分析。中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路。據(jù)上海易居中國(guó)的房地產(chǎn)研究院公布的資料顯示，在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇和2013年繁榮之后，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢(shì)。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢(shì)，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng)，甚至增幅還將有所擴(kuò)大，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價(jià)格將趨弱。楊紅旭表示，受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴(kuò)大，2014年將略有回落，預(yù)計(jì)全年同比增幅為18%。這種預(yù)測(cè)基于三個(gè)事實(shí)：經(jīng)濟(jì)低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到制約。 保障房投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅擴(kuò)大的貢獻(xiàn)降低。2011年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬(wàn)億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬(wàn)億元，2013年前11個(gè)月完成1.12萬(wàn)億元。 2013年房企土地購(gòu)置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。有關(guān)報(bào)告顯示，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計(jì)全年同比增幅達(dá)12%左右。業(yè)內(nèi)人員認(rèn)為，在2014年土地購(gòu)置面積預(yù)測(cè)的情況下，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積同比增幅已很難趕超2013年的水平。消費(fèi)方面：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大熱，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，而消費(fèi)者的購(gòu)房能力的增長(zhǎng)速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)增長(zhǎng)速度。衡量市場(chǎng)是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)為：房?jī)r(jià)收入比=（住宅平均銷售價(jià)格每套住宅平均面積）/家庭年度可支配收入根據(jù)易居中國(guó)2013年9月發(fā)布的行業(yè)報(bào)告來(lái)看，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不一樣的,結(jié)果如下圖2所示：數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)圖2 2002-2012年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比情況按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一般的房?jī)r(jià)收入比在3-6倍為正常水平，而我國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)7-8倍。由此可見，我國(guó)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)泡沫確實(shí)存在。2. 房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫在形成初期都是體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)繁榮市場(chǎng)活躍上的，人們接收到了市場(chǎng)傳遞的這個(gè)信息之后，由于市場(chǎng)選擇的盲目性，使得投資者和投機(jī)者紛紛增加投資，從而帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，隨著價(jià)格的持續(xù)走高，房地產(chǎn)泡沫的特征也會(huì)越來(lái)越明顯。隨之，市場(chǎng)中的所有參與者也開始慢慢出現(xiàn)警覺(jué)性，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)利率的波動(dòng)，大額投資者或是投機(jī)者的拋售資產(chǎn)，都會(huì)出現(xiàn)小額資產(chǎn)持有者的跟風(fēng)，不景氣的氣氛就會(huì)飛速的彌漫開。一旦發(fā)生這樣的連鎖反應(yīng)，就意味著房地產(chǎn)泡沫開始破裂了，緊接著就是在銀行抵押貸款的房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅縮水，銀行風(fēng)險(xiǎn)加大，如果銀行因此而倒閉，那么，一場(chǎng)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)又開始上演了。（三）房地產(chǎn)業(yè)本身的缺陷1. 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)一直都是高風(fēng)險(xiǎn)，高收益。在這樣的特點(diǎn)下，投機(jī)者就會(huì)成立相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，又由于政策的偏向，和相關(guān)監(jiān)管審批機(jī)制的不嚴(yán)格，使得各地的開發(fā)商良莠不齊不說(shuō)，資信等級(jí)也差異很大。據(jù)國(guó)家工商總局企業(yè)注冊(cè)局的通報(bào)顯示，2013年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)大幅回暖，新登記企業(yè)數(shù)量7.95萬(wàn)戶，同比增速達(dá)到43%，注冊(cè)資本8854.65萬(wàn)元，同比增速達(dá)到61.4%。其中，大型的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)僅僅占據(jù)0.5%的份額。一旦出現(xiàn)這種信息等級(jí)低的開發(fā)商企業(yè)，市場(chǎng)上就會(huì)出現(xiàn)各種房產(chǎn)糾紛，例如：房產(chǎn)的質(zhì)量與合同不符，貸款逾期不還等等惡劣現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2. 房地產(chǎn)融資渠道單一房地產(chǎn)行業(yè)有自己獨(dú)特的鮮明特征，資金密集型，融資依賴型，等等。但是，一個(gè)市場(chǎng)要想有健康長(zhǎng)久的良好發(fā)展勢(shì)頭，就必須有多元化的融資渠道，銷售渠道等，在其發(fā)展的各個(gè)階段，都有不同的融資方式和融資結(jié)構(gòu)，這樣才有可能長(zhǎng)治久安。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道主要來(lái)源有四個(gè)，國(guó)內(nèi)貸款，國(guó)外貸款，自有資金和其他資金。其中，有60%左右的資金來(lái)源于銀行貸款，自有資金的不足20%，這就說(shuō)明了不管是大中小型企業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率都是比較高的，歸根結(jié)底還是反映了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一。三、 我國(guó)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施（一）建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度1. 建立系統(tǒng)的個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)若要了解個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的信用等級(jí)如何，就必要提前調(diào)查其基本經(jīng)濟(jì)信息。從2006年1月起，以中國(guó)人民銀行為首的所有大型的銀行和信用社共同參與建立了全國(guó)統(tǒng)一的信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，主要征集個(gè)人在銀行賬戶中所進(jìn)行的消費(fèi)，貸款，透支業(yè)務(wù)，到現(xiàn)在已經(jīng)有八個(gè)年頭，數(shù)據(jù)采集也越來(lái)越全面，這就大大降低了銀行由于對(duì)個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況的不清楚而產(chǎn)生的貸款。2. 加強(qiáng)準(zhǔn)入與管理由于該數(shù)據(jù)庫(kù)的信息來(lái)源并不全面，單憑庫(kù)中的信息來(lái)確定個(gè)人信用等級(jí)并不現(xiàn)實(shí)，因此，銀行還應(yīng)該擴(kuò)大數(shù)據(jù)收集渠道，爭(zhēng)取全面真實(shí)的掌握個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的情況，將銀行的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。具體措施可分為以下幾種： 落實(shí)有關(guān)房貸基本政策。相關(guān)部門出臺(tái)了一系列的房貸政策，來(lái)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的健康運(yùn)營(yíng)，防止出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。例如，我國(guó)商業(yè)銀行提供的購(gòu)房政策規(guī)定，個(gè)人住房貸款的首付必須達(dá)到30%以上，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)的首付比例只有5%-10%。這樣就在一定程度上規(guī)避了由于市場(chǎng)價(jià)格下跌給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 選擇信用等級(jí)優(yōu)的貸款者。根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)或是其他可靠渠道了解到的個(gè)人信用信息，重點(diǎn)選擇那些收入穩(wěn)定的，無(wú)不良信用記錄的客戶來(lái)提供貸款，這樣的群體購(gòu)房目的明確，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)也能承受因此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 在做好貸前調(diào)查的同時(shí)，還要加強(qiáng)貸后管理。即使客戶的信用記錄良好，也不能完全保證客戶以后的及時(shí)還款。所以，在貸前調(diào)查確定其貸款目的等情況后，還要加強(qiáng)貸后的監(jiān)督，以此確保住房貸款申請(qǐng)人不會(huì)出現(xiàn)拖延不還的情況，做到有責(zé)必究。 適當(dāng)發(fā)揮律師在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。房地產(chǎn)業(yè)的各種程序比較繁瑣，稍有不慎就會(huì)觸及法律警戒線，再加上貸款數(shù)額不低，雙方又不可能完全的信任對(duì)方，這時(shí)候就需要律師來(lái)答疑解惑，緩解矛盾，為雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛，并能在過(guò)程中加以監(jiān)管。（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系1加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接影響到國(guó)家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)方針，由此可以看出金融機(jī)構(gòu)如果對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必然會(huì)加大個(gè)人住房貨款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮狀態(tài)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格比較平穩(wěn)，為拉動(dòng)消費(fèi)需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，國(guó)家政策就會(huì)鼓勵(lì)以住房貸款為代表的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。因此，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低使房屋的保值性較強(qiáng)，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對(duì)降低住房消費(fèi)貸款的門檻，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新和營(yíng)銷努力提高市場(chǎng)份額。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹的狀態(tài)時(shí)，消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，這時(shí)國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)和消費(fèi)者的過(guò)度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)嚴(yán)重影響銀行抵押資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下一旦房?jī)r(jià)回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風(fēng)險(xiǎn)，故在此階段商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對(duì)謹(jǐn)慎的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略和信貸政策。2調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營(yíng)環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負(fù)債配置的最佳方案通過(guò)加強(qiáng)各類風(fēng)險(xiǎn)限額、資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價(jià)政策等手段合理控制總量?jī)?yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)流動(dòng)佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運(yùn)作。同時(shí)以金融機(jī)構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)為平臺(tái)，積極探索資產(chǎn)組合動(dòng)態(tài)管理分離、轉(zhuǎn)移、分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。改變貸款組合風(fēng)險(xiǎn)特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)度。考慮到未來(lái)利率變動(dòng)及經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動(dòng)調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力。3加強(qiáng)銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國(guó)的個(gè)人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來(lái)審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運(yùn)用信用風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和分析方法對(duì)借款人的短期、中長(zhǎng)期償債能力進(jìn)行判定。在實(shí)際操作中還應(yīng)堅(jiān)決杜絕“有抵押無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”或“有保證無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。無(wú)論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔(dān)保、回購(gòu)或是保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)都只是第二還款來(lái)源，而一旦銀行需要對(duì)貸款提前行使擔(dān)保債權(quán)，那么該筆貸款無(wú)論從質(zhì)還是量上來(lái)講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。貸后管理中，銀行應(yīng)對(duì)已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，對(duì)發(fā)生的有可能影響貸款正常回收的情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理；對(duì)逾期貸款應(yīng)加強(qiáng)催收及抵押物處置力度；特別要注意訴訟時(shí)效，盡力保全銀行資產(chǎn)。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)還要對(duì)與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔(dān)保法律法規(guī)有較深的了解。并且要能夠自覺(jué)關(guān)注國(guó)家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運(yùn)用合理的激勵(lì)約束機(jī)制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè)1加強(qiáng)資金監(jiān)管及貸款項(xiàng)目篩選開發(fā)商的資金流動(dòng)一般都是大額，易于銀行進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。一般要求開發(fā)商在銀行開設(shè)專項(xiàng)資金賬戶，而且銀行會(huì)監(jiān)督工程的放款相關(guān)事宜。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時(shí)，必須密切關(guān)注按揭貸款項(xiàng)目的工程進(jìn)度，信貸資金的到位必須視工程進(jìn)度發(fā)放。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信的開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c(diǎn)住宅項(xiàng)目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個(gè)人信貸業(yè)務(wù)支持的重點(diǎn)并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出機(jī)制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、誠(chéng)信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時(shí)清除不符合要求的中小企業(yè)。2拓寬房地產(chǎn)融資渠道目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來(lái)源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來(lái)源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進(jìn)行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)避此種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化。可鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行公司債券在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。或者可利用房地產(chǎn)信