房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的開發(fā) 房地產(chǎn)投資的概念管理模型分析系統(tǒng)分析系統(tǒng)設(shè)計系統(tǒng)實施 第七章 一 房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的研究和開發(fā) 目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理 并能輔助房地產(chǎn)決策者運(yùn)用科學(xué)的管理方法 準(zhǔn)確 快速地做出決策 使用該系統(tǒng) 既可對房地產(chǎn)市場的信息進(jìn)行海量存儲 高速查詢和科學(xué)管理 還可通過調(diào)用數(shù)據(jù)庫中的大量實用的數(shù)據(jù) 按照確定的目標(biāo) 選擇適用可行的數(shù)學(xué)模型及一系列計算步驟 以便快速地得出最優(yōu)的決策方案供決策者參考 一 房地產(chǎn)投資的概念 1 房地產(chǎn)投資的概念及其分類房地產(chǎn)投資是指國家 集體 個人等投資主體 直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn) 地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為 房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類 房地產(chǎn)開發(fā)投資 是指房地產(chǎn)投資者從購買土地使用權(quán)開始 通過項目策劃 規(guī)劃和施工建設(shè)等過程 建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品 然后將其推向市場進(jìn)行銷售來收回投資 實現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo) 房地產(chǎn)投資者主要是獲取開發(fā)利潤 風(fēng)險較大但回報亦大 房地產(chǎn)置業(yè)投資 是指投資者的投資對象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場上的二手貨 這類投資的目的一般有兩個 一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用 二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者 獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 一 房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合 具有不同于其他行業(yè)的許多特點(diǎn) 也正是因為這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資決策不同的之處 房地產(chǎn)投資特點(diǎn)分述如下 1 投資規(guī)模巨大 2 投資回收期長 3 房地產(chǎn)的固定性 4 受宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所制約 5 房地產(chǎn)市場發(fā)育的不充分性 2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 一 房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險 房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為 1 政治風(fēng)險 2 社會風(fēng)險 3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括經(jīng)濟(jì)景氣狀況 通貨膨脹 利率與匯率的變動 地價與建筑成本等的變動 外貿(mào)動向以及其他投資動向等因素 4 市場風(fēng)險 5 自然環(huán)境風(fēng)險 3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 一 房地產(chǎn)投資的概念 1 地產(chǎn)投資 2 住宅投資 3 公寓投資 4 辦公樓 寫字樓投資 5 商業(yè)樓投資 6 工業(yè)樓投資 4 房地產(chǎn)投資類型 二 管理模型分析 在房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多 包括市場預(yù)測模型 經(jīng)濟(jì)評價模型 投資決策模型以及投資風(fēng)險評價模型等等 研究并設(shè)計正確而又合理的管理模型是成功地開發(fā)房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的前提 因此需要對系統(tǒng)中所用到的管理模型加以分析和探討 二 管理模型分析 1 房地產(chǎn)市場預(yù)測相關(guān)因素市場預(yù)測的關(guān)鍵因素主要在于市場需求總量及其市場占有率 影響市場需求的因素主要是環(huán)境 如政治環(huán)境 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人文環(huán)境 人口增長 分配政策 社會購買力 社會文化 購買心理 消費(fèi)結(jié)構(gòu)等 這些因素往往是不可控的 影響市場占有率的因素又可分為兩類 一類是企業(yè)自身因素 如產(chǎn)品成本 產(chǎn)品質(zhì)量 促銷手段 促銷技巧等 另一類是市場競爭因素 包括房地產(chǎn)企業(yè)競爭對手的生產(chǎn)能力 銷售水平 產(chǎn)品價格 資本狀況等等 1 房地產(chǎn)市場預(yù)測模型分析 二 管理模型分析 1 1房地產(chǎn)市場預(yù)測模型分析 預(yù)測的銷售量及其市場占有率 市場預(yù)測相關(guān)因素分析圖 二 管理模型分析 1 2房地產(chǎn)市場預(yù)測基本方法 預(yù)測方法 二 管理模型分析 2房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價分析 投資項目經(jīng)濟(jì)評價采用的是現(xiàn)代分析方法 通過對擬建項目計算期內(nèi)投入產(chǎn)出各經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行系統(tǒng)分析 調(diào)查 預(yù)測 計算和論證之后 再從中選擇可行方案 目前 我國現(xiàn)行的投資項目經(jīng)濟(jì)評價分為兩個層次 即財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價 本系統(tǒng)中用的是財務(wù)評價 二 管理模型分析 2 1房地產(chǎn)項目財務(wù)評價指標(biāo)及計算方法 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩大類 靜態(tài)指標(biāo)沒有考慮到時間因素 而動態(tài)指標(biāo)卻注重時間因素 在投資項目經(jīng)濟(jì)評價中 靜態(tài)指標(biāo)僅作為參考指標(biāo) 而動態(tài)指標(biāo)是作為投資項目是否可行的評價標(biāo)準(zhǔn) 二 管理模型分析 2 1房地產(chǎn)項目財務(wù)評價指標(biāo)及計算方法 1 靜態(tài)指標(biāo) 投資利潤率 t 投資利稅率 r 靜態(tài)投資回收期 pt 借款回收期 pc 財務(wù)凈現(xiàn)值 npv 財務(wù)凈現(xiàn)值率 npvr 財務(wù)內(nèi)部收益率 irr 動態(tài)投資回收期 tp 2 動態(tài)指標(biāo) 算法略 二 管理模型分析 2 2房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價主要變量分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中 涉及到的變動因素主要有 地價 購置土地過程中的附加費(fèi)用 用于購置土地的短期貸款利率 建筑面積 建安成本 開發(fā)周期 用于支付建造成本的短期貸款利率 租售代理費(fèi) 開發(fā)商租售物業(yè)時的有關(guān)支出 租金或售價 開發(fā)商利潤率等等 其中 短期借貸成本 建安成本 租金或售價 開發(fā)商利潤率 地價是最主要的變動因素 對開發(fā)結(jié)果的影響很大 因而有必要對它們進(jìn)行分析 二 管理模型分析 2 2房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價主要變量分析 1 租金和售價 2 建設(shè)投資1 地價2 工程造價 3 開發(fā)期1 開發(fā)前期2 建筑施工期3 出租期或出售期 4 開發(fā)和銷售面積 5 投資收益率 二 管理模型分析 3房地產(chǎn)投資決策模型分析 3 1房地產(chǎn)投資決策問題分類 1 房地產(chǎn)投資機(jī)會決策 2 房地產(chǎn)投資類型決策 3 房地產(chǎn)投資開發(fā)地點(diǎn)決策 4 房地產(chǎn)投資開發(fā)項目規(guī)模決策 5 房地產(chǎn)投資資金來源決策 6 房地產(chǎn)價格決策 二 管理模型分析 3房地產(chǎn)投資決策模型分析 3 2房地產(chǎn)投資決策方法 二 管理模型分析 4房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 在對房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較分析后 我們還需對該投資方案進(jìn)行風(fēng)險分析與估計 以便對風(fēng)險發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計 并且確定某些風(fēng)險因素的變化幅度和范圍 風(fēng)險估計采用不確定分析方法 包括盈虧平衡分析法 敏感性分析法和概率分析法 本系統(tǒng)采用盈虧平衡分析法 敏感性分析法 二 管理模型分析 4房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 4 1盈虧平衡分析 1 線性盈虧平衡分析該方法的成立是以許多約束條件為前提的 這些條件主要有 開發(fā)量與銷售量相等 在所分析的銷售量范圍內(nèi) 固定費(fèi)用不發(fā)生變化 變動費(fèi)用是建筑面積的正線性函數(shù) 銷售收入完全隨著建筑面積的變動而變動 并呈線性關(guān)系 在整個分析過程中 平均單方售價是不變的 2 非線性盈虧平衡分析在實際工作中常常會遇到建筑面積與成本不成線性關(guān)系的情況 房屋的銷售會受到市場和用戶的影響 銷售收入和銷售量也不是成線性關(guān)系 如一項目規(guī)模及要求達(dá)到某一限度時 正常價格的建筑材料 動力設(shè)備 機(jī)械設(shè)備等已不能保證供應(yīng) 企業(yè)必須付出較高的代價才能獲得 同時對一些配套設(shè)施 施工技術(shù)等都提出了更高的要求 因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性 二 管理模型分析 4房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 4 2敏感性分析 敏感性分析是研究投資項目主要因素發(fā)生變化時 項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化 以判斷這些因素對項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度 這些可能發(fā)生變化的因素就稱為不確定性因素 根據(jù)每次變動因素的數(shù)目不同 敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析 二 管理模型分析 4房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 4 2敏感性分析 1 單因素敏感性分析每次只變動一個因素 而其他因素保持不變時所進(jìn)行的敏感性分析 1 確定分析指標(biāo)2 選定需要分析的不確定性因素并設(shè)定變動范圍3 計算因素變動致使經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動的數(shù)量結(jié)果4 確定敏感因素 2 多因素敏感性分析進(jìn)行多因素敏感性分析的條件是 假定多個變動因素互相獨(dú)立 三 系統(tǒng)分析 3 1系統(tǒng)需求分析 1現(xiàn)狀調(diào)查分析 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在信息處理方式上及現(xiàn)行管理工作中普遍存在以下問題 1 信息的加工處理方式落后 2 信息的存儲方式不合理 3 信息的流通渠道不暢 4 信息反饋不及時 5 信息管理不規(guī)范 6 決策方法不科學(xué) 三 系統(tǒng)分析 3 1系統(tǒng)需求分析 2功能需求分析 系統(tǒng)存在的問題決定了系統(tǒng)的需求 進(jìn)而決定了系統(tǒng)的功能 正是因為客觀問題的存在 才有了需求的存在 也才有了系統(tǒng)存在的必要性 因而 對需求的分析往往是基于原系統(tǒng)所存在的問題之上 需求之一是希望將企業(yè)的信息處理方式由手工處理向計算機(jī)處理方向轉(zhuǎn)變 通過管理信息系統(tǒng)的建立 實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理 使企業(yè)管理工作規(guī)范化 制度化和程序化 并促進(jìn)企業(yè)管理的基礎(chǔ)工作 避免業(yè)務(wù)管理的隨意性 提高信息處理的時效性和準(zhǔn)確性 理順企業(yè)的信息流程和流向 以便及時 準(zhǔn)確地把握企業(yè)內(nèi)部 市場和其他外部信息 提高投資決策的效率 需求之二是希望能將科學(xué)的管理方法引進(jìn)到企業(yè)決策中 以減少決策的隨意性 主觀性 人為性 避免決策的失誤 提高決策的水平和質(zhì)量 三 系統(tǒng)分析 3 1系統(tǒng)需求分析 2功能需求分析 1 信息管理功能 2 信息共享功能 3 數(shù)據(jù)計算功能 4 文檔生成功能 5 模型管理功能 6 輔助決策功能 三 系統(tǒng)分析 3 2組織與業(yè)務(wù)流程分析 1組織 業(yè)務(wù)關(guān)系分析 表示該項業(yè)務(wù)是對應(yīng)組織的主要業(yè)務(wù) a 表示該單位是參加協(xié)調(diào)該項業(yè)務(wù)的輔助單位 r 表示該單位是該項業(yè)務(wù)的相關(guān)單位 空格 表示該單位與對應(yīng)的業(yè)務(wù)無關(guān) 三 系統(tǒng)分析 3 2組織與業(yè)務(wù)流程分析 2業(yè)務(wù)流程分析 2 1房地產(chǎn)投資決策的業(yè)務(wù)流程 三 系統(tǒng)分析 3 2組織與業(yè)務(wù)流程分析 2業(yè)務(wù)流程分析 2 2房地產(chǎn)投資決策業(yè)務(wù)流程圖 三 系統(tǒng)分析 3 2組織與業(yè)務(wù)流程分析 2業(yè)務(wù)流程分析 2 2房地產(chǎn)投資決策業(yè)務(wù)流程圖 三 系統(tǒng)分析 3 3數(shù)據(jù)匯總分類與分析 1數(shù)據(jù)匯總 1 數(shù)據(jù)匯總 數(shù)據(jù)分類編碼將系統(tǒng)調(diào)查中所收集到的數(shù)據(jù)資料 按業(yè)務(wù)過程進(jìn)行分類編碼 按處理過程的順序排放在一起 數(shù)據(jù)完整性分析按業(yè)務(wù)過程自頂向下地對數(shù)據(jù)項進(jìn)行分析 從本到源 直到紀(jì)錄數(shù)據(jù)的原始單據(jù)或憑證 確保數(shù)據(jù)的完整性和正確性 確定數(shù)據(jù)的字長或精度 三 系統(tǒng)分析 3 3數(shù)據(jù)匯總分類與分析 1數(shù)據(jù)匯總分類 2 數(shù)據(jù)分類 輸入數(shù)據(jù)類原始數(shù)據(jù)或基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 包括本企業(yè)歷史項目收支數(shù)據(jù) 市場需求量 投資項目概況 市場環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)等等 過程數(shù)據(jù)類系統(tǒng)在處理過程中所產(chǎn)生的一些數(shù)據(jù) 包括投資費(fèi)用估算 收入預(yù)測 財務(wù)指標(biāo) 決策分析結(jié)果以及敏感性分析的結(jié)果等等 最終輸出數(shù)據(jù)類是指決策者想得到的一些數(shù)據(jù) 如數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計結(jié)果 經(jīng)濟(jì)評價報告 最優(yōu)決策方案等等 三 系統(tǒng)分析 3 3數(shù)據(jù)匯總分類與分析 2數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析主要是完成三項工作 匯總并檢查數(shù)據(jù)完備性 一致性 無冗余性 數(shù)據(jù)流向分析 并檢查數(shù)據(jù)的匹配 共享等情況 數(shù)據(jù)重要度及相互間的關(guān)系分析等等 本系統(tǒng)在進(jìn)行分析時 主要采用u c矩陣方法 u c矩陣本質(zhì)是一種聚類方法 它可以用于過程 數(shù)據(jù) 功能 組織 功能 數(shù)據(jù)等各種分析中 三 系統(tǒng)分析 3 3數(shù)據(jù)匯總分類與分析 2數(shù)據(jù)分析 1 構(gòu)造u c矩陣縱坐標(biāo)欄目定義為功能類 橫坐標(biāo)欄目定義為數(shù)據(jù)類 2 數(shù)據(jù)正確性檢驗按數(shù)據(jù)守恒原理 即數(shù)據(jù)必定有一個產(chǎn)生的源 而且必定有一個或多個用途 可細(xì)分為完備性 一致性和無冗余性三條檢驗規(guī)則 三 系統(tǒng)分析 房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)u c矩陣數(shù)據(jù)分析圖 數(shù)據(jù) 功能 c 三 系統(tǒng)分析 3 3數(shù)據(jù)匯總分類與分析 3數(shù)據(jù)間相互關(guān)系及重要性分析 1 從數(shù)據(jù)的類型上分析 系統(tǒng)輸入的數(shù)據(jù) 包括原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和備選投資方案 前者為市場信息 又可分為投資支出如建筑安裝費(fèi)用 施工準(zhǔn)備費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用 相關(guān)稅費(fèi)等 投資收入如銷售收入 出租收入以及市場需求量等等 過程數(shù)據(jù) 即中間數(shù)據(jù) 為最終數(shù)據(jù)的輸出作準(zhǔn)備 包括收入預(yù)測數(shù)據(jù) 支出預(yù)測數(shù)據(jù) 財務(wù)指標(biāo)值如內(nèi)部收益率 投資回收期 凈現(xiàn)值等等 系統(tǒng)輸出的數(shù)據(jù) 主要是最優(yōu)投資方案 三 系統(tǒng)分析 3 3數(shù)據(jù)匯總分類與分析 3數(shù)據(jù)間相互關(guān)系及重要性分析 2 從數(shù)據(jù)使用頻率上分析 原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如建筑安裝費(fèi)用 施工準(zhǔn)備費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用 銷售收入 出租收入 市場需求量 競爭對手投資方案 投資方案數(shù)據(jù)如投資類型 投資規(guī)模 投資地點(diǎn) 房屋價格以及預(yù)測數(shù)據(jù)如支出預(yù)測 收入預(yù)測在整個系統(tǒng)中使用較為頻繁等 3 叢數(shù)據(jù)源上分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于市場信息調(diào)查中所得 投資方案數(shù)據(jù)是針對對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析之后而加以主觀提出的 收入預(yù)測 支出預(yù)測是對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測后 經(jīng)過預(yù)測檢驗 而得出的 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 1 頂層數(shù)據(jù)流程圖 反應(yīng)了本系統(tǒng)的整體功能結(jié)構(gòu) 進(jìn)行房地產(chǎn)投資方案決策 初始輸入數(shù)據(jù) 各種原始數(shù)據(jù) 以及最終輸出結(jié)果 最優(yōu)決策方案 通過對本層數(shù)據(jù)流程圖的分析 可對系統(tǒng)邏輯功能一目了然 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 2 一層數(shù)據(jù)流程圖 第一層數(shù)據(jù)流程圖共分為四個大的邏輯處理過程 它們分別是市場分析 方案預(yù)測 經(jīng)濟(jì)評價以及方案決策和評價四個部分 涉及到市場部 財務(wù)部 工程技術(shù)部等多個職能部門 其中 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 方案支出數(shù)據(jù) 方案收益數(shù)據(jù)等作為四個邏輯處理過程的共享數(shù)據(jù) 這些數(shù)據(jù)經(jīng)過四個邏輯處理過程后 最終得出最優(yōu)方案供決策人員參考 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 2 頂層數(shù)據(jù)流程圖 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 3 二層數(shù)據(jù)流程圖 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 3 二層數(shù)據(jù)流程圖 方案估算 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 3 二層數(shù)據(jù)流程圖 經(jīng)濟(jì)評價 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 3 二層數(shù)據(jù)流程圖 方案決策及評價 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 4 三層數(shù)據(jù)流程圖 方案分析之?dāng)?shù)據(jù)預(yù)測 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 4 三層數(shù)據(jù)流程圖 方案決策及風(fēng)險分析之投資決策 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 5 數(shù)據(jù)詞典 數(shù)據(jù)詞典是系統(tǒng)邏輯模型的詳細(xì) 具體的說明 是系統(tǒng)分析階段的重要文件 也是內(nèi)容豐富 篇幅極大的文件 本例只給出投資決策與評價處理過程中的部分?jǐn)?shù)據(jù)詞典圖 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 5 數(shù)據(jù)詞典 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 5 數(shù)據(jù)詞典 數(shù)據(jù)流 條目 三 系統(tǒng)分析 3 4數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 5 數(shù)據(jù)詞典 數(shù)據(jù)加工 條目 三 系統(tǒng)分析 3 5功能 數(shù)據(jù)分析 1 u c矩陣的建立 從理論上說 建立u c矩陣一般須按照結(jié)構(gòu)化的系統(tǒng)分析方式來進(jìn)行 它首先分析系統(tǒng)的總體功能 然后自頂向下 逐步分解 逐個地確定各項具體的功能和完成此項功能所需要的數(shù)據(jù) 最后填上功能 數(shù)據(jù)之間的關(guān)系 即完成了u c矩陣的建立過程 本系統(tǒng)的u c矩陣在數(shù)據(jù)分析時已經(jīng)建立好 2 u c矩陣正確性檢驗 建立u c矩陣后一定要根據(jù) 數(shù)據(jù)守恒原則 進(jìn)行正確性檢驗 也就是對數(shù)據(jù)進(jìn)行完備性檢驗 一致性檢驗和無冗余性檢驗 以確保系統(tǒng)功能數(shù)據(jù)項劃分和所建u c矩陣的正確性 這一項工作已在前面數(shù)據(jù)正確性分析時完成 三 系統(tǒng)分析 3 5功能 數(shù)據(jù)分析 3 u c矩陣求解 u c矩陣求解過程就是對系統(tǒng)結(jié)構(gòu)劃分的優(yōu)化過程 它是基于子系統(tǒng)劃分應(yīng)相互獨(dú)立 而且內(nèi)部凝聚性高的這一原則 具體做法是使表中的 c 元素盡量地靠近u c矩陣的對角線 然后 再以 c 元素為標(biāo)準(zhǔn) 劃分子系統(tǒng) 這樣劃分的子系統(tǒng)獨(dú)立性和凝聚性都是較好的 因為它可以確保各子系統(tǒng)不受干擾地獨(dú)立運(yùn)行 u c矩陣求解過程是通過表上作業(yè)來完成的 其具體做法是 調(diào)換表中的行變量或列變量 使表中的 c 元素盡量地靠近u c矩陣的對角線 注 這里只是盡量地朝對角線靠近 但不可能全在對角線上 按照這一原則 本系統(tǒng)u c矩陣求解結(jié)果如下頁圖 三 系統(tǒng)分析 u c矩陣求解 表上移動作業(yè)過程 三 系統(tǒng)分析 3 5功能 數(shù)據(jù)分析 4 系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 通過對u c矩陣的正確性檢驗 及時發(fā)現(xiàn)前段分析和調(diào)查工作的疏漏和錯誤 通過對u c矩陣的正確性檢驗來分析數(shù)據(jù)的正確性和完整性 通過對u c矩陣的求解過程最終得到子系統(tǒng)的劃分 通過子系統(tǒng)之間的聯(lián)系 u 可以確定子系統(tǒng)之間的共享數(shù)據(jù) 這里僅分析后兩點(diǎn) 在本系統(tǒng)中u c矩陣求解的目的是為了對系統(tǒng)進(jìn)行邏輯功能劃分和考慮今后數(shù)據(jù)資源的合理分布 具體來說 可幫助我們做好四點(diǎn)工作 三 系統(tǒng)分析 3 5功能 數(shù)據(jù)分析 4 系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 系統(tǒng)邏輯功能的劃分根據(jù)對房地產(chǎn)投資決策過程中功能需求 業(yè)務(wù)流程 數(shù)據(jù)流程 功能 數(shù)據(jù)等的分析 我們將總系統(tǒng)初步劃分為四個子系統(tǒng) 即市場分析子系統(tǒng) 方案預(yù)測子系統(tǒng) 經(jīng)濟(jì)評價子系統(tǒng) 投資決策及評價子系統(tǒng) 系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個系統(tǒng)出完成 每個子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示 三 系統(tǒng)分析 3 5功能 數(shù)據(jù)分析 4 系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 數(shù)據(jù)資源分布在對系統(tǒng)進(jìn)行劃分并確定料子系統(tǒng)以后 從圖上可以看出所有數(shù)據(jù)的使用關(guān)系都被小方塊分隔成了兩類 一類在小方塊以內(nèi) 所產(chǎn)生和使用的數(shù)據(jù) 今后主要考慮放在本子系統(tǒng)的計算機(jī)設(shè)備上處理 另一類在小方塊以外 即圖中小方塊以外的 u 則表示了各子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系 這些數(shù)據(jù)主要包括一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù) 方案支出數(shù)據(jù) 方案的財務(wù)指標(biāo)等等 這些數(shù)據(jù)資源今后應(yīng)考慮放在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上供各子系統(tǒng)共享或通過網(wǎng)絡(luò)來相互傳遞 三 系統(tǒng)分析 u c矩陣的求解結(jié)果 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng) 方案估算子系統(tǒng) 方案決策與風(fēng)險分析子系統(tǒng) 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 1子系統(tǒng)劃分 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng) 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 1市場分析子系統(tǒng) 1 市場信息管理模塊市場信息內(nèi)容包括土地供給 資金供給 建筑材料 施工力量 擬投資地點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施 地理環(huán)境 人文環(huán)境 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等內(nèi)容 市場需求情況 商品房空置情況 房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī) 競爭對手投資計劃以及本企業(yè)歷史投資項目的收支情況等等市場信息分類錄入模塊用以實現(xiàn)對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)分類和追加 它是原始數(shù)據(jù)的入口 市場信息分類瀏覽模塊對所錄入市場信息的內(nèi)容加以分類瀏覽 市場信息查詢模塊根據(jù)使用者的要求 檢索出特定范圍類的市場信息供使用者參考 市場信息編輯模塊用以對已改變的市場信息或人工錄入錯誤的市場信息加以修改編輯 市場信息刪除模塊用以對已過時的市場信息或無用的市場信息加以刪除 以節(jié)省存儲空間 提高數(shù)據(jù)庫的空間利用率并可避免無用的市場信息對決策人員的干擾 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 1市場分析子系統(tǒng) 2 數(shù)據(jù)分析模塊分析方法管理模塊用于對分析方法的錄入 修改 刪除等 這里的市場分析方法主要是一些常用的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法 它們主要用于對數(shù)據(jù)變化的趨勢分析 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析模塊即用分析方法管理模塊里的統(tǒng)計分析方法來對市場信息加以分析 并將其分析結(jié)果用圖表來加以顯示 增加其直觀性 可視性 從而為決策者提出備選方案作準(zhǔn)備 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 2方案預(yù)測子系統(tǒng) 1 方案生成模塊投資項目立項模塊主要是用于錄入決策人員根據(jù)對市場信息的分析后所提出投資備選方案 包括項目的投資計劃和銷售計劃 本文所討論僅指項目的投資計劃 主要是項目的投資類型 投資規(guī)模 投資地點(diǎn) 房產(chǎn)價格以及資金的融資計劃等內(nèi)容 備選方案管理模塊用于對備選方案的編輯 刪除和比較 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 2方案預(yù)測子系統(tǒng) 2 收支預(yù)測模塊方案及數(shù)據(jù)選擇模塊的作用在于從備選投資方案中選擇所有的投資方案 并從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中調(diào)入相應(yīng)方案下的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 模型選擇及方案預(yù)測模塊用于選擇合適的模型并根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對方案進(jìn)行收支預(yù)測 預(yù)測結(jié)果檢驗?zāi)K用于對所預(yù)測的結(jié)果加以檢驗 以驗證其合法性 預(yù)測結(jié)果處理模塊用于根據(jù)實際需要對所預(yù)測的結(jié)果加以人工調(diào)整 預(yù)測模型管理包括預(yù)測模型錄入 預(yù)測模型修正 預(yù)測模型刪除和預(yù)測模型使用幫助等四個子模塊 預(yù)測模型刪除模塊用于對不適用的預(yù)測模型從預(yù)測模型庫中刪除 預(yù)測模型使用幫助模塊主要是考慮到用戶的知識層次不一樣 為了使任何用戶能較好的運(yùn)用本預(yù)測模型 從而加設(shè)這一模塊 該模型采用類似于windows下的向?qū)Ｊ?通過對本模塊中所舉實例的分步使用 以幫助用戶熟練使用 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 3經(jīng)濟(jì)評價子系統(tǒng) 1 現(xiàn)金流量表生成模塊現(xiàn)金流量表生成模塊用于對所選方案的收入數(shù)據(jù)和支出數(shù)據(jù)從其數(shù)據(jù)庫中提起并加以合并成現(xiàn)金流量表 為下一步的可行性分析作準(zhǔn)備 2 財務(wù)指標(biāo)計算及分析模塊財務(wù)指標(biāo)計算及分析模塊用于將所選方案的現(xiàn)金流量表通過ole技術(shù)調(diào)入到excel里的現(xiàn)金流量表模板中 然后利用該模板的自動計算功能求解出各項財務(wù)指標(biāo)值 包括內(nèi)部收益率 irr 投資回收期 凈現(xiàn)值 npv 凈現(xiàn)值指數(shù) npvr 最后將其結(jié)果返回到主程序中 在對這些結(jié)果的分析后 篩選出可行投資方案 剔除不合理的投資方案 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 4投資決策及評價子系統(tǒng) 1 方案決策模塊方案決策模塊又可分為方案及模型選擇 投資決策 數(shù)據(jù)及模型檢驗三個子模塊 其中 方案及模型選擇模塊用于選擇所有可行方案并基于不同的方案特點(diǎn)采用合適的決策模型和方法進(jìn)行決策比較 具體可細(xì)分如下 對于投資規(guī)模不同的方案采用報童行為決策模型或投資增量內(nèi)部收益率法或線性規(guī)劃法加以比較 對于投資地點(diǎn)不同的方案采用理想點(diǎn)法決策模型 對于投資類型多目標(biāo)決策方案采用層次分析法決策模型等 對有效期不等方案的比較 采用最小公倍數(shù)法 將對比方案處理成為相同有效期后再進(jìn)行對比 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 4投資決策及評價子系統(tǒng) 2 方案評價模塊方案評價模塊又可分為盈虧平衡分析 敏感性分析兩個模塊 盈虧平衡分析模塊是通過對盈虧平衡分析點(diǎn)的計算來分析開發(fā)項目對市場需求變化的適應(yīng)能力 從而確定各因素的盈虧變化點(diǎn)及其盈虧變化概率矩陣 敏感性分析模塊主要用來研究各種不確定因素發(fā)生變化時對方案效果的影響 這里采用的方法是單因素分析法 考慮的因素有投資規(guī)模 投資收入 投資支出 利率以及市場需求來量等 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 4投資決策及評價子系統(tǒng) 3 決策模型管理模塊決策模型管理模塊又分為模型錄入和刪除 模型修正 模型使用幫助三個模塊 模型錄入用于對決策模型的錄入和描述 模型刪除用于將不合適模塊從模型庫中刪除 模型修正模塊是根據(jù)模型預(yù)測和模型檢驗的結(jié)果來對所用的模型加以修正 同樣包括對參數(shù)和常數(shù)修正的兩個部分 模型使用幫助模塊是為了幫助決策人員更好地使用本系統(tǒng)的決策模型而設(shè)立的 該模型采用類似于windows下的向?qū)Ｊ?通過對本模塊中所舉實例的分步使用 可使任何層次的決策人員用好本系統(tǒng)中的決策模型 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 5系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng) 1 密碼設(shè)置模塊該模塊為系統(tǒng)每個用戶設(shè)置了必要的密碼及其相應(yīng)的使用權(quán)限 以防止非法用戶進(jìn)入系統(tǒng)更改數(shù)據(jù)或執(zhí)行其它非法操作 同時還可以根據(jù)用戶的需要 隨時更改密碼 2 編碼管理模塊為了方便用戶對項目代碼和方案編碼的管理而設(shè)置的 本系統(tǒng)對每個項目及其方案均設(shè)置了唯一的項目代碼和對應(yīng)方案編碼 為了加強(qiáng)用戶對項目的統(tǒng)一管理 維護(hù)數(shù)據(jù)的一致性 在一般情況下 項目代碼不可修改 如果用戶根據(jù)實際情況需要統(tǒng)一修改項目代碼 便可在本模塊中進(jìn)行 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 2系統(tǒng)功能描述 1 2 5系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng) 3 數(shù)據(jù)備份模塊數(shù)據(jù)備份模塊是為了防止系統(tǒng)運(yùn)行時出現(xiàn)意外或因用戶的錯誤操作而導(dǎo)致數(shù)據(jù)庫損壞而進(jìn)行數(shù)據(jù)庫備份 本模塊能將此系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫備份到用戶指定的目錄下 以便需要時恢復(fù) 4 數(shù)據(jù)導(dǎo)入模塊數(shù)據(jù)導(dǎo)入模塊當(dāng)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫因意外而損壞時 便可在本模塊中將備份好的數(shù)據(jù)導(dǎo)入系統(tǒng)中 代替原有的數(shù)據(jù)庫以方便用戶使用 5 系統(tǒng)幫助模塊系統(tǒng)幫助模塊是對用戶如何使用本系統(tǒng)而設(shè)置 包括各模塊使用幫助 管理模型如預(yù)測模型 決策模型 評價模型的知識介紹和使用說明等等 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 3網(wǎng)絡(luò)設(shè)計和網(wǎng)絡(luò)配置 1 3 1網(wǎng)絡(luò)設(shè)計 從房地產(chǎn)投資決策這一過程分析出發(fā) 主要涉及市場部 工程技術(shù)部 財務(wù)部 各職能領(lǐng)導(dǎo)辦公室的四個業(yè)務(wù)功能操作場所 并且每個職能部門功能相對獨(dú)立 部門之間有諸多必要的數(shù)據(jù)聯(lián)系 另外 系統(tǒng)還需為領(lǐng)導(dǎo)信息服務(wù)提出各項信息查詢功能 根據(jù)這種特點(diǎn) 系統(tǒng)利用計算機(jī)局部網(wǎng)絡(luò)作為系統(tǒng)的物理結(jié)構(gòu) 為了提高系統(tǒng)的可靠性和可擴(kuò)充性 網(wǎng)絡(luò)采用以交換機(jī)作為數(shù)據(jù)交換中心 以網(wǎng)絡(luò)集線器 hub 為終端連結(jié)接點(diǎn) 以雙絞線為數(shù)據(jù)傳輸介質(zhì)的星型結(jié)構(gòu) 在每個業(yè)務(wù)管理功能發(fā)生地點(diǎn)以及每位高層理人員分別配置一臺計算機(jī)作為子系統(tǒng)的節(jié)點(diǎn)工作站 系統(tǒng)功能的實現(xiàn) 子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與交換傳遞均通過網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器完成 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 3網(wǎng)絡(luò)設(shè)計和網(wǎng)絡(luò)配置 1 3 1網(wǎng)絡(luò)設(shè)計 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計模式圖 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 3網(wǎng)絡(luò)設(shè)計和網(wǎng)絡(luò)配置 1 3 2網(wǎng)絡(luò)配置 1 硬件配置交換機(jī)采用ls 3024f2的24口10 100m自適應(yīng)以太網(wǎng)交換機(jī) 網(wǎng)絡(luò)集線器 hub 采用lh 2016e的16口10m集線器 傳輸介質(zhì)采用lucent五類雙絞線 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器作為系統(tǒng)功能實現(xiàn)和數(shù)據(jù)共享的中心 應(yīng)具有較高的性能和可靠性 因此 宜選擇高檔品牌專用服務(wù)器 網(wǎng)絡(luò)工作站選用586以上普通的微型計算機(jī) 由于業(yè)務(wù)管理活動分散在多個物理地點(diǎn) 而每個部門的高層領(lǐng)導(dǎo)也各有自己的辦公的地點(diǎn) 因此工作站的數(shù)量亦有多個 工作站與網(wǎng)絡(luò)連接時的網(wǎng)絡(luò)適配器采用novell公司的網(wǎng)絡(luò)適配器ne2000 網(wǎng)絡(luò)上還配置多臺epson 3200k打印機(jī) 分別置于財務(wù)部 市場部 工程技術(shù)部 總經(jīng)理辦公室和信息中心等處 以滿足工作站打印和網(wǎng)絡(luò)打印的需要 除此之外 在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和各工作站處 還配置凈化電源及ups不間斷電源 以應(yīng)付電源的各種變化和故障 從而保證系統(tǒng)功能的可靠性 四 系統(tǒng)設(shè)計 1系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1 3網(wǎng)絡(luò)設(shè)計和網(wǎng)絡(luò)配置 1 3 2網(wǎng)絡(luò)配置 2 系統(tǒng)軟件配置網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上運(yùn)行microsoft公司的網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)ntserver5 工作站上運(yùn)行microsoft公司的操作系統(tǒng)ntworkstation或windows2000 另外 系統(tǒng)的可靠性和安全性是本系統(tǒng)在軟件總體結(jié)構(gòu)設(shè)計上重點(diǎn)考慮的問題 從系統(tǒng)可靠性出發(fā) 系統(tǒng)的應(yīng)用軟件和數(shù)據(jù)庫均采用了雙向備份的工作方式 即在工作站本地硬盤和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器硬盤上均有應(yīng)用系統(tǒng)軟件和數(shù)據(jù)庫備份 用戶即可以直接運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上的系統(tǒng) 以保證某一工作站的故障并不影響該功能子系統(tǒng)的使用 也可以使用本地工作站上的系統(tǒng) 以保證網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器故障并不影響功能子系統(tǒng)的使用 并且通過數(shù)據(jù)雙向備份機(jī)制保證網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和工作站上數(shù)據(jù)的一致性 四 系統(tǒng)設(shè)計 2代碼設(shè)計 本系統(tǒng)的代碼設(shè)計包括項目類型代碼設(shè)計 方案編碼設(shè)計兩個方面 2 1項目類型代碼設(shè)計 由于開發(fā)項目類型的不同 項目間的收益與支出也有很大的差別 所以在對項目進(jìn)行決策分析時 必須根據(jù)其相應(yīng)的類型進(jìn)行分析討論 因而很有必要對項目類型進(jìn)行代碼設(shè)計 把項目類型劃分為六個類型 相應(yīng)的項目類型代碼也只設(shè)一位 取其英文字母前第一個字母 并大寫 對應(yīng)關(guān)系如下 地產(chǎn) l land 住宅 h house 公寓 a apartment 辦公樓 寫字樓 o officebuilding 商業(yè)樓 c commercialbuilding 工業(yè)樓 i industrialbuilding 四 系統(tǒng)設(shè)計 2代碼設(shè)計 2 2方案編碼設(shè)計 方案編碼采用組合碼 分為四部分 第一部分為地方代碼 由我國省市名稱拼音組成 第二部分為時間代碼 由項目開發(fā)的起止時間組成 共有八位數(shù)字 第三部分由項目類型代碼組成 第四部分為項目在數(shù)據(jù)庫中的次序代碼 由英文字母n new表示新建 和項目的次序編號組成 這一部分代碼由系統(tǒng)自動生成 并接受系統(tǒng)的自動調(diào)整 如 方案編碼為hbwh20000512hn4 表示這一項目的開發(fā)地點(diǎn)在湖北省武漢市 項目的開發(fā)時間是2000年5月12號 項目的開發(fā)類型是住宅 該項目在系統(tǒng)中的排序號為4 hbwh20000512hn4 方案編碼層次結(jié)構(gòu)圖 四 系統(tǒng)設(shè)計 3數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計 3 1數(shù)據(jù)組織的規(guī)范化 1 對于備選投資方案模型 屬性項目名稱 類型 規(guī)模 時間 地點(diǎn)和項目負(fù)責(zé)人依賴于主關(guān)鍵字方案編碼 而屬性聯(lián)系方式卻依賴于項目負(fù)責(zé)人 即項目負(fù)責(zé)人不同 聯(lián)系方式也不同 它并不依賴于主關(guān)鍵字方案編碼 因此 這種關(guān)系不滿足2nf的條件 只是一個1nf關(guān)系 修改此關(guān)系模型 將其分解成兩個關(guān)系模型 分別為 方案編碼 項目名稱 類型 規(guī)模 時間 地點(diǎn) 項目負(fù)責(zé)人項目負(fù)責(zé)人 聯(lián)系方式 四 系統(tǒng)設(shè)計 3數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計 3 1數(shù)據(jù)組織的規(guī)范化 2 對于經(jīng)濟(jì)評價模型 屬性基準(zhǔn)收益率并不依賴于方案編碼 也就是方案編碼的改變并不會導(dǎo)致基準(zhǔn)收益率的改變 基準(zhǔn)收益率是由行業(yè)的基本狀況所確定 因而對所有的方案而言 其基準(zhǔn)收益率是相同的 這樣相同的數(shù)值就重復(fù)多次 增加了數(shù)據(jù)的冗余度 浪費(fèi)存儲空間 同樣 若行業(yè)基準(zhǔn)收益率發(fā)生改變 需要多處修改 增加了數(shù)據(jù)的維護(hù)難度 因而在此關(guān)系模型中 應(yīng)該把屬性基準(zhǔn)收益率去掉 3 備選投資方案中包含了所有方案的基本情況 而在可行投資方案和最優(yōu)投資方案中還重復(fù)包含了項目名稱 類型 規(guī)模 時間 地點(diǎn)等屬性 如果項目名稱等發(fā)生改變 則備選投資方案 可行投資方案 最優(yōu)投資方案中的項目名稱等需要同時修改 維護(hù)操作不便 增加了程序的代碼量和程序運(yùn)行時間 稍有疏忽就會使同一數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)庫中的結(jié)果不同 同一個方案編碼就可能有不同的項目名稱和類型等 容易造成數(shù)據(jù)不一致和更新異常問題 因而同樣需要對可行投資方案和最優(yōu)投資方案關(guān)系模型進(jìn)行修改 即將項目名稱 類型 規(guī)模 時間 地點(diǎn)等重復(fù)的屬性刪除 需要時再從備選投資方案中讀取 四 系統(tǒng)設(shè)計 3數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計 3 2數(shù)據(jù)庫物理結(jié)構(gòu)設(shè)計 按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計原理 結(jié)合本系統(tǒng)的需要 共設(shè)置了備選項目 建筑類型 成本費(fèi)用 可行方案 財務(wù)指標(biāo) 盈虧平衡分析 敏感性分析 最優(yōu)方案等數(shù)據(jù)庫 建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各建筑類型的選擇及各類建筑闡述的輸入與輸出 成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ) 財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫是各類數(shù)據(jù)庫的核心 它將成本分析與盈利分析的各階段成果加以匯總 傳遞再進(jìn)行反饋 在此基礎(chǔ)上 進(jìn)行敏感性分析 盈虧平衡分析 并將各自分析結(jié)果以表格形式打印輸出 在數(shù)據(jù)庫開發(fā)時 采用access軟件設(shè)計數(shù)據(jù)庫 access作為微軟公司重力推出的一個數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品 主要用于桌面數(shù)據(jù)庫 3 3 1數(shù)據(jù)庫設(shè)計 四 系統(tǒng)設(shè)計 3數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計 3 2數(shù)據(jù)庫物理結(jié)構(gòu)設(shè)計 3 3 2數(shù)據(jù)庫相互調(diào)用 四 系統(tǒng)設(shè)計 4用戶界面設(shè)計 4 1輸入設(shè)計 4 1 1輸入內(nèi)容設(shè)計 本系統(tǒng)要求輸入的數(shù)據(jù)基本上可以分為兩類 一類是原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 包括各項投資費(fèi)用估算及其標(biāo)準(zhǔn) 市場調(diào)查所得到的數(shù)據(jù)如居民人口數(shù) 房屋需求量 需求類型 購買能力等 歷史項目的一些數(shù)據(jù) 以及備選方案的基本概況等等 另一類是在預(yù)測 經(jīng)濟(jì)評價 投資決策以及風(fēng)險評價過程中要求用戶輸入的一些參數(shù)及修正數(shù)等等 如預(yù)測模型中的部分參數(shù)以及預(yù)測結(jié)果的修正數(shù) 層次分析法中各項目標(biāo)及方案的權(quán)重 敏感性分析時各不確定因素的變化值等等 都是在程序運(yùn)行時要求用戶輸入的數(shù)據(jù) 四 系統(tǒng)設(shè)計 4用戶界面設(shè)計 4 1輸入設(shè)計 4 1 2輸入格式設(shè)計 由于本系統(tǒng)中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的前期開發(fā)處 工程技術(shù)處 財務(wù)審計處 銷售處先填好各自相應(yīng)表格后 再匯總而至 因而在輸入格式的設(shè)計上盡可能地考慮到了操作人員業(yè)務(wù)要求 工作特點(diǎn) 使用習(xí)慣等 設(shè)計格式一般均能貼近用戶的使用表格格式 四 系統(tǒng)設(shè)計 4用戶界面設(shè)計 4 1輸入設(shè)計 4 1 3輸入數(shù)據(jù)檢驗 1 二次鍵入校對對同一批數(shù)據(jù)兩次鍵入 輸入后系統(tǒng)內(nèi)部再比較這兩批數(shù)據(jù) 將不同部分顯示出來有針對性地由人來進(jìn)行校對 它是目前信息中心錄入數(shù)據(jù)時常用的方法 本系統(tǒng)對各項投資費(fèi)用 銷售收入 被選投資方案概況的輸入校對采用此方法 2 數(shù)據(jù)平衡校對主要針對本系統(tǒng)中各項費(fèi)用估算報表 財務(wù)報表和統(tǒng)計報表等這類完全數(shù)字型報表的輸入校對中 3 邏輯檢驗也稱合理性檢驗 指檢查輸入的數(shù)據(jù)項是否符合邏輯 或輸入的值是否位于在其相應(yīng)的值域內(nèi) 或預(yù)先指定的范圍內(nèi) 本系統(tǒng)在對日期輸入的校對中 為防止用戶輸入錯誤 對月份和日期數(shù)進(jìn)行判別 即判斷月份是否從1 12 日期是否從1 31 又如 歷史項目的完工時間應(yīng)大于其開始日期 敏感性分析時不確定因素的變動范圍應(yīng)是其變動尺度的整數(shù)倍等 系統(tǒng)同樣對這些邏輯問題做出了判斷和檢驗 4 數(shù)據(jù)類型檢驗這種檢驗在系統(tǒng)應(yīng)用中較為普遍 即判斷輸入數(shù)據(jù)的類型是否與字段的類型相配 四 系統(tǒng)設(shè)計 4用戶界面設(shè)計 4 2輸出設(shè)計 4 2 1輸出內(nèi)容設(shè)計及其輸出方式選擇 本系統(tǒng)輸出的內(nèi)容根據(jù)數(shù)據(jù)性質(zhì)和來源主要分為三類 1 原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)類 如市場環(huán)境信息等 這一類數(shù)據(jù)主要是輔助企業(yè)決策時用 其輸出方式主要采取屏幕輸出 即根據(jù)用戶查詢 瀏覽和比較的結(jié)果而加以輸出 必要時也可打印輸出 2 過程數(shù)據(jù)類 主要指由原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推斷 計算 統(tǒng)計 分析而得 如市場需求量的變化趨勢 方案的收支預(yù)測數(shù) 方案的財務(wù)指標(biāo) 方案的敏感性分析圖等等 這類數(shù)據(jù)采取以屏幕輸出為主 打印輸出為輔的輸出方式 3 文檔報告類 包括市場調(diào)查報告 經(jīng)濟(jì)評價報告 投資方案決策報告等等 這類數(shù)據(jù)主要是存檔 備案 送上級主管部門審查之用 因而 采取打印輸出的方式 而且 打印的格式還須規(guī)范 四 系統(tǒng)設(shè)計 4用戶界面設(shè)計 4 2輸出設(shè)計 4 2 2輸出格式設(shè)計 輸出信息的表格設(shè)計應(yīng)以滿足用戶需要及習(xí)慣為目標(biāo) 格式形式主要由表頭 表底和存放正文的 表體 三部分組成 打印輸出主要采由ole技術(shù)實現(xiàn)完成的 首先在word軟件中設(shè)計好打印模板 然后 把數(shù)據(jù)從本系統(tǒng)傳輸?shù)絯ord模板中 利用word軟件的打印功能從后臺輸出 這樣 方便了日后用戶對打印格式的修改和維護(hù) 也方便了程序的設(shè)計 四 系統(tǒng)設(shè)計 4用戶界面設(shè)計 4 3對話設(shè)計 4 3 1對話設(shè)計原則 在對話設(shè)計中 要考慮終端或微機(jī)的使用環(huán)境 響應(yīng)時間 操作方便和對用戶的友好問答 并要注意保密 對話設(shè)計原則如下 1 對話要清楚 簡單 不能具有二義性 2 對話要適合操作人員的水平 要能鼓勵用戶使用 并且容易學(xué)習(xí)掌握 3 對話本身應(yīng)具有指導(dǎo)用戶怎樣操作和回答問題的能力 4 對話應(yīng)能反映用戶的觀點(diǎn) 業(yè)務(wù)和習(xí)慣等 5 必須盡快地反饋用戶的輸入狀態(tài) 尤其是出錯的狀態(tài) 6 對話應(yīng)該適合于用戶的環(huán)境和具體情況 允許具有不同能力和經(jīng)驗的用戶在不同的速度下進(jìn)行操作 7 要把錯誤信息的細(xì)節(jié)顯示出來 并直到用戶清楚為止 四 系統(tǒng)設(shè)計 4用戶界面設(shè)計 4 3對話設(shè)計 4 3 2對話設(shè)計方式 1 菜單設(shè)計菜單是可以說是信息系統(tǒng)功能選擇操作的最常用一種方式 本系統(tǒng)采用的菜單形式有下拉式菜單 與windows下所設(shè)計的菜單方式相似 圖形化菜單 彈出式菜單 鼠標(biāo)右鍵單擊時彈出 相應(yīng)的菜單選擇方式有鼠標(biāo)直接單擊和通過鍵盤選擇按鈕字母兩種 2 回答設(shè)計當(dāng)程序運(yùn)行到一定階段 屏幕上進(jìn)行提問 待用戶回答后 再進(jìn)入下一階段運(yùn)行 本系統(tǒng)設(shè)計的回答方法有兩種 一是y yes 或n no 二是c continue 或e escape 3 提示設(shè)計提示設(shè)計主要是針對用戶輸入的內(nèi)容有誤 或要求提示用戶輸入相應(yīng)的內(nèi)容后 程序才可進(jìn)入下一階段 四 系統(tǒng)設(shè)計 5模塊處理過程設(shè)計 5 1模塊處理過程設(shè)計方法 按照自頂向下的結(jié)構(gòu)化設(shè)計方法已把本系統(tǒng)分解為若干個子系統(tǒng) 每個子系統(tǒng)下面又分為若干個層次模塊 但它只表達(dá)了程序中各功能之間關(guān)系 卻不能表達(dá)每個模塊的內(nèi)部邏輯 還得進(jìn)行系統(tǒng)的ipo圖設(shè)計 設(shè)計ipo圖時 仍然采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計方法 即把每一個模塊的功能及其加工邏輯進(jìn)一步分解 分解成若干個更小的模塊 每個模塊的細(xì)化不僅僅包括功能細(xì)化和邏輯細(xì)化 還的包括數(shù)據(jù)細(xì)化 四 系統(tǒng)設(shè)計 5模塊處理過程設(shè)計 5 2系統(tǒng)ipo圖設(shè)計 僅對經(jīng)濟(jì)評價子系統(tǒng) 投資方案決策子系統(tǒng)的ipo圖加以分析設(shè)計 1 經(jīng)濟(jì)評價子系統(tǒng)ipo圖 a 備選方案方案編碼b 某方案下的投資支出數(shù)據(jù)c 某方案下的投資收益數(shù)據(jù)d 某方案下的現(xiàn)金流量表e 某方案下的財務(wù)指標(biāo)f 房地產(chǎn)行業(yè)投資基準(zhǔn)收益率g 可行方案h 備選方案結(jié)束標(biāo)志 經(jīng)濟(jì)評價層次化模塊結(jié)構(gòu)圖 四 系統(tǒng)設(shè)計 5模塊處理過程設(shè)計 5 2系統(tǒng)ipo圖設(shè)計 1 經(jīng)濟(jì)評價子系統(tǒng)ipo圖 調(diào)用ole計算財務(wù)指標(biāo)模塊ipo圖 四 系統(tǒng)設(shè)計 5模塊處理過程設(shè)計 5 2系統(tǒng)ipo圖設(shè)計 2 投資決策與評價ipo圖 投資決策層次化模塊結(jié)構(gòu)圖 a 各項目下的可行方案及相關(guān)數(shù)據(jù)b 模型編碼 c 模型及其參數(shù)d 各方案間優(yōu)先權(quán)數(shù)計算結(jié)果及所選模型e 決策結(jié)果檢驗是否合格的標(biāo)志f 最優(yōu)方案及其相關(guān)數(shù)據(jù)g 模型及相關(guān)數(shù)據(jù)h 模型修正后的結(jié)果i 敏感性分析結(jié)果j 盈虧平衡分析結(jié)果 k 各方案及投資目標(biāo)的代碼標(biāo)記l 投資目標(biāo)間優(yōu)選權(quán)數(shù)計算結(jié)果 通過一致性檢驗 m 各目標(biāo)下決策方案間的優(yōu)先權(quán)數(shù)計算結(jié)果 通過一致性檢驗 四 系統(tǒng)設(shè)計 5模塊處理過程設(shè)計 5 2系統(tǒng)ipo圖設(shè)計 2 投資決策與評價ipo圖 層次分析法模塊下的最優(yōu)方案求解模塊的ipo圖 五 系統(tǒng)實施 1開發(fā)平臺的選擇 1 1開發(fā)平臺的選擇原則 1 系統(tǒng)的可靠性和安全性 2 系統(tǒng)的集成性和兼容性從本系統(tǒng)的特點(diǎn)來看 由于本系統(tǒng)主要討論的是房地產(chǎn)投資決策這一過程 其中有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入及分析 數(shù)據(jù)預(yù)測 投資決策 風(fēng)險評價等等 因而涉及到的計算工作量大 且有些計算結(jié)果需要用圖表加以展示 本系統(tǒng)擬于在多處通過ole技術(shù)將excel軟件應(yīng)用到主程序中 因而 在所選開發(fā)工具和excel之間的集成性和兼容性上 開發(fā)人員應(yīng)給予足夠的重視 3 系統(tǒng)的可擴(kuò)充性由于客觀環(huán)境的不斷變化 房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)政策的出臺和不斷更新導(dǎo)致業(yè)務(wù)處理流程的變化以及用戶需求的增加 原始系統(tǒng)設(shè)計的某些不完善等等 這些都會增加系統(tǒng)日后的維護(hù)工作 因而在對系統(tǒng)開發(fā)工具的選擇上 必須考慮到上述這些因素 五 系統(tǒng)實施 1開發(fā)平臺的選擇 1 2系統(tǒng)開發(fā)工具 鑒于本系統(tǒng)的自身特點(diǎn) 采用visualbasic6 0作為系統(tǒng)開發(fā)工具 并以access作為數(shù)據(jù)庫的設(shè)計工具 選擇vb6的主要原因 1 在支持vba技術(shù)應(yīng)用上 visualbasic能夠與word excel等完全兼容 尤其在ole技術(shù)的接口上 vb具有vfp delphi所無法比較的安全性和穩(wěn)定性 2 能真正地支持面向?qū)ο?具有完全的面向?qū)ο蟮木幊棠芰?同時還能支持activex的設(shè)計和運(yùn)用 支持網(wǎng)絡(luò)開發(fā)及客戶機(jī) 服務(wù)器 c s 工作模式的開發(fā)等等 3 vb具有使用方便 功能強(qiáng)大的優(yōu)點(diǎn) 在程序的編制和調(diào)試上 給了程序員最大程度的自由 減少了程序員的工作量 4 vb作為microsoft公司早期主導(dǎo)產(chǎn)品 也是美國microsoft公司重力推出的拳頭產(chǎn)品之一 在諸多方面 microsoft公司都給予了技術(shù)支持和技術(shù)改進(jìn) 同時 vb的使用較為普遍 因而 在系統(tǒng)開發(fā)時 更容易得到技術(shù)支持和技術(shù)合作 五 系統(tǒng)實施 2ole技術(shù)應(yīng)用 由系統(tǒng)分析可知 本系統(tǒng)要求具有較強(qiáng)的數(shù)據(jù)計算和圖表處理功能以及一定的文檔處理功能 而常用的辦公軟件word和excel在這方面具有優(yōu)勢 通過ole技術(shù) 能使本系統(tǒng)和word excel良好兼容 從而使本系統(tǒng)兼?zhèn)鋽?shù)據(jù)計算 圖表處理 文檔處理和數(shù)據(jù)庫管理功能 這既可以簡化編程有方便了系統(tǒng)日后的維護(hù)和擴(kuò)充 系統(tǒng)運(yùn)用ole示意圖 五 系統(tǒng)實施 2ole技術(shù)應(yīng)用 2 1ole術(shù)語 ole技術(shù)是指通過對象鏈接和嵌入技術(shù)的運(yùn)用 將多個應(yīng)用程序捆綁在一起 從而使應(yīng)用程序達(dá)到數(shù)據(jù)和功能共享的目的 因而ole技術(shù)可以說是windows應(yīng)用程序間相互溝通的橋梁 從本質(zhì)上講 ole就是組件軟件 即將所需功能集成起來 生成自己的萬能軟件 組件就是別人開發(fā)的項目 空間或應(yīng)用程序 這些組件不必重新開發(fā) 既可用在應(yīng)用程序中 如果組件支持ole 即可借助其功能為