【東莞市城市發展方向研究】報告,Respect laws,東莞公司2009年12月,報告目的：梳理城市發展軌跡，從中找出城市發展方向，并結合自身資源，合理布局東莞，通過長短期的配置，以最合適的方式獲取最合適的土地愿景：通過此次梳理，為以后項目發展提供找地依據，并跟隨城市發展步伐，發現市場機會，比對手提前做好準備,目的與愿景,片區定位和發展趨勢,城市土地獲取模式,Respect laws,報告總綱,重點片區選擇,整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發展趨勢分析城市發展趨勢對投資格局的影響,未來投資格局,產業升級,改善產業結構,提高素質及效率,產業的協調發展和結構的提升,生產要素的優化組合、技術水平和管理水平以及產品質量的提高,改變就業方向,實現企業更大盈利促進經濟發展,購買力加強,人口質量提高,產業升級對未來市場需求、客戶群體的影響：,住宅品質需求提升,市場容量擴大,市場容量擴大,東莞目前所處階段：自2000年以來，東莞進入轉型階段，著重改善原先靠“三來一補”發展的產業結構，提高產業素質及效率,1984年至1994為第二階段。東莞繼續大力招商引資，加快發展外向型經濟，結合農村工業化和城鄉一體化進程。這一時期，經濟總量躍上幾個臺階。,1994年至2000為第三階段。大量國際企業投資明顯增多，以IT產業為代表的現代制造業和高新技術產業快速發展。在這一時期，財政收入年均增長25%，6年翻了3番。,2000年以來為發展的第四階段。東莞進一步轉變經濟增長方式，促進經濟社會協調發展，并確立了以建設“現代制造業名城”為突破口，城市綜合實力得到迅速提升。,切入階段,起步階段,騰飛階段,轉型階段,地級市直轄鎮的政府管理模式，極大刺激了各個鎮區的招商引資力度,東莞取得了先發優勢,實現產業承接,有利區域地緣優勢,獨特地區城鎮分權激勵治理結構,一定產業積累,東莞模式,1978年至1984為第一階段。東莞適應國家給予廣東的特殊政策和靈活措施，東莞以“三來一補”為切入點著手發展外向型經濟。與國內其他城市相比，取得了先發優勢。,與國內其他相比,取得了比較優勢,實現產業大幅度成長,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009Q3,第一產業,第二產業,第三產業,產業結構逐步改善：08年以來由于受到國際金融危機影響，09年前三季度增長率為3%，第三產業成為此輪經濟增長的主要動力，面對與日俱增的第三產業需求，未來產業結構將有望得到改善,東莞產業結構整體仍以第二產業為主,東莞第三產業SWOT分析：,目前東莞第三產業中的消費性服務及生產性服務發展仍不均衡的，隨著東莞加工裝配制造業的轉型升級，其對第三產業的需求也與日俱增，這種局面逐步得到改善，同時對人口的結構也將產生重大影響,%,注：消費性服務：酒店、餐飲、房地產、醫療保健、娛樂休閑等； 生產性服務：技術研發、會計、法律、審計、信息、咨詢、廣告營銷等,26,35,51,比重,樟木頭,沙田,茶山,中堂,石龍,高步,橫瀝,道窖,石排,企石,東坑,麻涌,謝崗,望牛墩,洪梅,08年各鎮區第三產業產值（萬元）,南城,東城,虎門,817,393,14,32,長安,莞城,35,常平,塘廈,大朗,寮步,石碣,厚街,清溪,萬江,大嶺山,黃江,橋頭,鳳崗,產業結構逐步改善：第三產業產值越靠前的鎮區是目前樓市較活躍的區域，而第三產業產值較高的基本為東莞主要強鎮,19,20,23,66,成交均價（元/平米）,莞城區,萬江區,黃江鎮,寮步鎮,厚街鎮,樟木頭鎮,沙田鎮,石碣鎮,東坑鎮,石排鎮,清溪鎮,中堂鎮,橫瀝鎮,57,17,16,2,2,11,22,4,24,20,10,5,0,3,2,4,3,5,4,2,4,0,21,南城區,17,塘廈鎮,12,4,長安鎮,道滘鎮,東城區,鳳崗鎮,石龍鎮,大嶺山鎮,常平鎮,虎門鎮,企石鎮,茶山鎮,望牛墩鎮,橋頭鎮,謝崗鎮,成交面積（萬平米）,麻涌鎮,大朗鎮,30,注：部分鎮區由于受供應量、供應產品類型的等因素影響，比較中個別鎮區存在誤差，但數據反映的是整體現象,石龍,8,769,長安,5,964,石碣,高步,厚街,東城,萬江,南城,虎門,東坑,橫瀝,謝崗,常平,寮步,望牛墩,道窖,茶山,石排,莞城,大朗,黃江,大嶺山,中堂,塘廈,橋頭,樟木頭,鳳崗,企石,洪梅,麻涌,沙田,人口密度（人/平方公里）,清溪,東城,350,951,塘廈,323,544,常平,288,479,清溪,268,481,大朗,254,270,寮步,242,714,莞城,242,473,大嶺山,220,067,黃江,214,925,南城,214,703,石碣,178,288,萬江,173,981,高步,164,454,鳳崗,158,964,橫瀝,155,611,樟木頭,148,081,石龍,142,339,茶山,140,804,道窖,731,340,長安,574,565,虎門,558,740,厚街,456,027,石排,129,337,中堂,124,640,沙田,114,137,麻涌,114,044,橋頭,100,078,138,230,89,998,謝崗,88,892,東坑,83,458,望牛墩,50,306,洪梅,外來人口（人）,戶籍人口（人）,企石,人口發展趨勢：通過區位、交通、產業發展等優勢，強鎮的人口總量增長相對較快，潛在市場需求較大，而未來整體人口變化趨勢將是人口總量降低，質量提高,經過1年多的產業調整，東莞減少了約200萬外來人口，實際上東莞目前人口總量約1000萬人（與統計年鑒相差較大），減少的部分基本為未具備購房能力低素質人員,553,2008,727,289,436,1997,348,497,1998,415,566,1999,492,645,2000,501,654,2001,499,655,2002,496,655,2003,494,656,2004,490,2020,2005,507,675,2006,556,656,2007,戶籍人口,外來人口,2015,2010,726,1,000,15,長安,16,東城,16,南城,13,厚街,12,塘廈,12,常平,10,清溪,大朗,9,石碣,寮步,莞城,大嶺山,19,鳳崗,麻涌,黃江,12,中堂,高步,14,萬江,12,沙田,茶山,16,橫瀝,10,樟木頭,橋頭,10,石龍,17%,石排,東坑,企石,10,謝崗,道窖,望牛墩,洪梅,08年各鎮區生產總值（億元）,增幅,虎門,20,購買力強勁：在近20年的高速發展中，各鎮區形成一定的產業積累，各鎮財富不斷提升，但受區位、交通、人口等因素影響，強弱鎮的貧富差距逐漸拉開,虎門,208,長安,東城,莞城,厚街,147,南城,常平,塘廈,大朗,石碣,石龍,鳳崗,寮步,萬江,清溪,大嶺山,黃江,茶山,中堂,橋頭,橫瀝,高步,石排,沙田,道窖,東坑,企石,麻涌,望牛墩,謝崗,洪梅,08年城鄉居民儲蓄存款余額（億元）,樟木頭,常平,橫瀝,長安,大嶺山,橋頭,高步,南城,莞城,石排,茶山,中堂,黃江,東坑,道窖,寮步,企石,謝崗,沙田,麻涌,16,079,塘廈,東城,大朗,厚街,鳳崗,清溪,萬江,樟木頭,石龍,石碣,洪梅,望牛墩,08年人均可支配收入（元）,虎門,25,市場變化：東莞目前市場主流產品為首置、首改類產品，這是由目前東莞整體年齡結構所決定，低端人群的流失并不影響整體消費模式，隨著整體人口質量的提升，反而增加東莞的消費群體，未來首置、首改類客戶群體仍將是市場主體，而市場容量將得到擴大,632,327,五月,8%,28%,9%,八月,10%,13%,13%,24%,335,349,九月,9%,13%,12%,20%,549,259,十月,15%,11%,19%,532,905,六月,10%,14%,12%,23%,499,613,七月,14%,11%,7%,15%,16%,20%,255,342,一月,8%,13%,12%,13%,330,355,二月,13%,15%,14%,567,036,70以下,70-90,90-125,421,045,144-180,180以上,100%,三月,9%,15%,15%,16%,594,293,四月,9%,17%,16%,16%,125-144,市場主流,26%,城市化進程對未來市場品類供應的影響：,東莞城市化進程,土地資源出現瓶頸,各鎮區建設程度不等,舊城改造,對品類影響,各鎮區財政收入不均,無序發展，重復建設,東莞多中心發展格局,初期階段(城市化率30%以下),中期階段(城市化率30%70%),后期階段(城市化率70%90%),由于工農業生產水平較低，工業提供的就業機會和農業釋放的剩余勞動力數量都很有限，城市化發展十分緩慢,工業基礎已經比較雄厚，農業勞動生產率也大為提高，工業的快速發展能夠為大量農村剩余勞動力提供就業機會，城市化進入加速發展階段,農業人口比重已經有限，而農業生產又必須維持一定的規模，此時城市化發展又會趨于平緩，經濟發展的主要特征是從工業經濟向服務經濟轉變，提升質量和品質是這一階段的主要任務,目前東莞城市化率達85%，相當于按若瑟姆曲線，東莞城市化發展已進入后期階段,截止2000年發達國家城市化率達到80%，發展中國家43%（大部分仍處于郊區化的第一階段）。在中國，深圳、上海、廣州的城市化水平已經達到87%以上,按東莞分散式的發展格局，后續發展面臨資源壓力較大，其中經濟強鎮尤為明顯,東莞市各鎮現狀建設用地占鎮域面積比重分布圖,據統計,東莞目前已有25個鎮街的建設用地比例超過鎮域面積的40%,在基本生態控制線規定后,各鎮街可用新增用地已非常有限,隨著城市化水平的提高，東莞多中心發展的現狀決定了“攤大餅”模式無法實現各鎮的擴張，從而使通過舊改方式改造出來的G類項目增加，而經濟強鎮由于財力雄厚具有先行優勢,南城,11.88,虎門,長安,東城,塘廈,常平,厚街,寮步,莞城,清溪,大朗,鳳崗,道窖,樟木頭,萬江,石排,麻涌,沙田,大嶺山,中堂,石龍,石碣,橋頭,橫瀝,茶山,東坑,高步,謝崗,企石,洪梅,望牛墩,財政可支配收入（億元）,黃江,小結：,未來人口的變化趨勢將是總量減少，質量提高未來市場格局將形成強鎮越強的局面；客戶群體仍以首置、首改為主；通過舊城改造，將使城鎮G類產品增加，其中經濟強鎮由于財力雄厚，具有先行優勢；,片區定位和發展趨勢,城市土地獲取模式,Respect laws,報告總綱,重點片區選擇,未來投資格局,整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發展趨勢分析城市發展趨勢對投資格局的影響,城市發展趨勢,現狀：一個核心兩個副中心多支點自04年新市政中心廣場落成，中心城區地位迅速提升，東莞改變“有鎮無市”的城市格局，并確定了“一個核心兩個副中心多支點”發展的城市格局；發展趨勢：三大核心區多中心發展主城區為核心的商貿經濟帶；未來將形成松山湖、生態園、濱海新城的園區經濟帶；虎門港為依托的物流經濟帶由于長期的產業積累，東莞各鎮區經濟實力雄厚，購買力強鎮，特別是靠近深圳部分鎮區尤為突出，明星鎮區仍將具優勢；,松山湖：突出科技產業園區的科技特色，打造支柱產業和高新技術產業總部基地,生態園：突出生態特色，打造先進制造業總部基地,濱海新城：突出高端服務特色，重點發展創意設計、軟件開發、服務外包、經濟技術中介、網絡信息、金融和投資服務等高端服務業總部,主城區：突出城市中心地位，打造一流的居住、商務、商貿、教育、醫療、休閑中心,虎門港：突出物流優勢，降低全市物流成本，提升物流效率,主城區,虎門港,濱海新城,生態園,松山湖,三大城市經濟核心區,主城區商貿經濟帶、以松山湖為龍頭的園區經濟帶、虎門港經濟帶，形成研發、制造、服務、物流、商貿的產業鏈，共筑產業升級協調發展的平臺,在東莞本世紀90年代以前，在東莞尚未有高速路時，憑借交通優勢，107國道、莞太路、京九鐵路沿線鎮區率先發展，為以后東莞形成“多中心”的格局奠定了基礎,踏進21世紀，廣深高速、莞深高速的相繼建成，對其它鎮區經濟發展影響巨大,建成區明顯圍繞莞太路、107國道及京九鐵路形成,三位一體,主城區崛起：在城市發展的過程中，涌現了眾多有代表性具有特色產業的專業鎮，多中心格局逐步形成，各鎮經濟實力不斷加強，出現“滿天星斗缺明月”的現象，2002年提出“三位一體”的主城區，著力改善東莞“有鎮無市”的城市格局,主城區崛起：新城市中心2001年啟動，自啟動到CBD公建建成率80-90%東莞只用了4年左右的時間，用“東莞速度”證明了東莞的實力及決心，如今中心城區地位已確立，東莞擺脫了長久“有鎮無市”的局面，目前城區在市場容量、基礎配套、城市環境具有較大優勢,行政中心廣場,中央商務區,中央商務區（調整后）,城區發展主要推力：通過高水平推進中央商務區建設，完善東城城市功能，將主城區建設成為全市一流的居住、商務、商貿、教育、醫療、休閑中心，成為吸引高端人才的重要載體，與各鎮村低成本的制造優勢相互補充，提高東莞的綜合競爭力,主城區商貿經濟帶受影響區域：莞城、東城、南城、萬江、松山湖,多中心發展趨勢,經濟強鎮受產業規模、財政投入、人口規模等影響，在一定時間內仍承擔經濟增長的主要貢獻來源，同時在市場容量方面仍相當突出,未來中心強鎮將確立：為解決鄉鎮權責不統一的歷史難題，目前政府已將石龍、塘廈作為試點，下放“事權、人權、財權”，主要目的是“擴權強鎮”，未來城市多中心發展的格局將繼續延續，而中心強鎮將更為突出,資料來源：訪談、關于鼓勵總部經濟發展的工作方案,為鼓勵發展總部經濟，東莞規劃以下八大中心鎮區：虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈,總部經濟是指某區域由于特有資源優勢吸引企業將總部在該區域集群布局，將生產基地布局在具有比較優勢的其他地區，而使企業價值鏈與區域資源實現最優藕合，以及由此對該區域經濟發展產生積極影響的一種經濟形態。,深圳拉動南部鎮區：與深圳接壤的鎮區，由于受到深圳寶安、龍崗拉動較大，發展較快，經濟實力相對強勁，如深圳撤關北上發展，此類鎮區將面臨新一輪的發展，由于兩地存在價格洼地，區域置業流動將更為明顯,光明新城,龍崗新城,坪山新城,龍華新城,經濟強鎮仍具優勢：傳統經濟強鎮綜合競爭力仍較強，在市場容量，購買力等方面均有較大優勢,清溪,大朗,石碣,寮步,莞城,大嶺山,鳳崗,麻涌,黃江,高步,萬江,沙田,茶山,橫瀝,塘廈,橋頭,石龍,道窖,石排,東坑,樟木頭,虎門,長安,東城,南城,厚街,常平,企石,謝崗,望牛墩,洪梅,08年各鎮區生產總值（億元）,中堂,東城,莞城,厚街,南城,常平,塘廈,大朗,石碣,石龍,鳳崗,寮步,萬江,清溪,樟木頭,大嶺山,虎門,茶山,中堂,橋頭,橫瀝,高步,石排,沙田,企石,道窖,東坑,長安,洪梅,望牛墩,謝崗,麻涌,08年城鄉居民儲蓄存款余額（億元）,黃江,寮步,企石,謝崗,沙田,麻涌,洪梅,望牛墩,08年人均可支配收入（元）,黃江,石龍,中堂,樟木頭,茶山,清溪,石排,東坑,莞城,虎門,南城,厚街,高步,大朗,橋頭,東城,大嶺山,塘廈,萬江,長安,橫瀝,常平,石碣,道窖,鳳崗,東城,虎門,厚街,莞城,長安,常平,塘廈,大朗,寮步,石碣,鳳崗,清溪,萬江,大嶺山,東坑,企石,石排,道窖,橫瀝,高步,石龍,中堂,茶山,橋頭,樟木頭,沙田,望牛墩,南城,洪梅,08年各鎮區第三產業產值（萬元）,麻涌,謝崗,黃江,1,200,000,+,+,+,+,綜合考慮深圳拉動因素及傳統經濟強鎮有: 南城、東城、虎門、長安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、石碣,輕軌R2線,莞惠城際軌道,首輪軌道建設，傳統經濟強鎮是主要的受益區域,以松山湖為龍頭的園區發展,松山湖+生態園+濱海新城=研發+制造+服務,松山湖位于東莞中部，區位優勢明顯，是東莞產業升級的龍頭，是東莞新的經濟增長點之一,松山湖：以突出高科技產業為主的松山湖，是東莞產業升級重點園區，近來發展勢頭迅猛，將是東莞未來新的經濟增長點，通過有質量地招商引資，將有效地實現人口升級,2005,2006,2007,2008,稅收總額（億元）,+156%,0.0,1.0,0.2,0.4,0.6,0.8,新能源,漫步者,華為,宇龍通信,洛貝,合計,單位：人,部分企業預計09年進駐人數,松山湖園區計劃增加就業42000余人，其中，高科技企業逆勢擴張，多家企業即將投產，計劃招收高素質員工25000余人，園區科技企業就業員工總數將比去年增加94.12%。同時，科研平臺及行業創新平臺也將進一步壯大隊伍，計劃招收科研人員2000人。現代服務業企業加快運作，將增加就業15000人。,合計,390,085,095,087,084,0811,招商引資（億元）,東莞生態園：東莞目前的城市定位是“生態、物流、制造業”，其中生態、先進制造業是生態園的主要功能，以突出生態為主的生態園，從環境、配套、居住等方面將有突出優勢，而先進的制造業將為生態園帶來高級的技術性人才，有效改變人口結構,橫瀝,茶山,石排,寮步,東坑,企石,常平,東部快速干線,生態園大道（已動工）：實現與松山湖大道、東部快速連接,濱海新城：濱海新城將為東莞產業升級提供高端服務平臺，成為東莞產業調整升級難題的突破口，同時亦提供高端的服務型人才，促進人口結構調整，而長安鎮將是濱海新城的最大受益者,長安灘涂填海造地的面積近29000畝,由兩部分組成,一部分是陸上面積12585畝,另一部分為水域面積約16000畝。這相當于近兩個石龍鎮的大小。該工程預計大約投資86億元。,根據一般的經濟規律，政府投資的乘數大概在610之間，也就是說，1元的政府投資將帶動610元的民間投資和內需。,單純建設國際濱海新城,東莞的投資將帶動的經濟產值約為516-860億元之間.濱海新城將成為連接深圳的又一重要經濟的增長點,以松山湖為龍頭的園區經濟帶受影響區域：松山湖、長安、寮步、茶山、橫瀝、企石、石排、東坑,直接貢獻包括碼頭作業、碼頭建設、港口管理、轉運物資的倉儲業、代理業、直接運輸業、船舶維修等,間接貢獻主要包括相關金融保險業，物資供應商和港口用戶等,誘發貢獻是指港口直接和間接貢獻的波及效應。,港口對經濟帶動作用,據統計,每萬噸吞吐量對GDP的貢獻為130萬元，可以創造約20個就業崗位,2010年，虎門港年吞吐量將達7020萬噸,2010年,年創造GDP為90億元.,降低了貿易成本，推動了東莞經濟發展有力地支持了東莞對外貿易的迅速增長,虎門港：虎門港通過引進世界一流物流企業旨在降低全市物流成本，提高物流效率，對吸引物流、造船、石化、重型機械、裝備制造等人才將起到重大影響，同時將促進周邊區域形成產業集群,港口經濟的發展直接導致對道路、港口等公共設施需求的增加，可以吸引大量外來投資，推動有關基礎設施及相關配套設施建設，這將進一步促進東莞城市經濟發展；虎門港將重點引進石化、造船、重型機械、裝備制造等臨港產業,虎門港經濟帶受影響區域：麻涌、沙田、虎門、長安,穗莞深城際軌道首條由省方主導的軌道交通項目莞惠城際軌道連接東西部鎮區最多的線路東莞輕軌R2線穿過東莞最核心板塊的線路,軌道交通,未來東莞的城鎮化發展將經歷三個階段：第一階段是政府主導的城鎮化發展階段（現階段），第二階段是政府主導與地區自發增長相結合的城鎮化發展階段，第三階段是城鎮空間一體化和城鄉協調發展階段。 首期三條線路，在基本貫穿東莞東西兩翼、南北發達鎮區的同時，連接廣深兩城市，對東莞未來城市發展將產生深遠影響,開工時間：2008年12月計劃通車時間：2011年起始點：起點為廣州地鐵5號線魚珠站，在廣州境內經廟頭、開發區，在東莞境內經麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安等鎮，在深圳境內經松崗、沙井、福永等鎮，終點為深圳機場，并預留至福田中心區條件；線路全長：86.62公里總投資：196.98億元站點數量：16時速：140公里/小時,穗莞深城際軌道經過的鎮區：麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安,基礎資料：,西部鎮區是該線路最大的受益者，對經濟相對不發達的麻涌、洪梅、沙田將是重大利好；穗莞深城際軌道對加強廣州、東莞、深圳三市之間聯系起到重大影響；由于麻涌、沙田、洪梅目前在售樓盤個數較少，可能會催生交通沿線發展商的投資；而對虎門、長安兩鎮來說，房地產市場本身需求較大，對其市場將錦上添花的作用；,莞惠城際軌道經過的鎮區：洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗,開工時間：2009年5月8日；計劃完工時間：2012年起始點：經過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗等鎮（區），隨后從瀝林、陳江、惠環、規劃中的汽車客運南站、西湖站，經過惠州市政府到達惠州火車北站小金口。 ；線路全長：96.96公里，東莞境內長70公里，惠州境內28公里；總投資：253億元時速：200公里/小時,基礎資料：,加強東莞與惠州的聯系，加強兩市合作，推進產業轉移；橫跨東莞東西部，加強城區與東西部的聯系，從而推動彼此之間的置業流動；由于置業客戶類型不同，可能促使鎮區與城區不同的產品定位，如鎮區首置類客戶往城區置業，改善類客戶往鎮區自然資源較好但存在價格洼地的區域置業,東莞輕軌R2線經過的鎮區：石龍、東城、莞城、南城、厚街、虎門、長安,開工時間：2009年3月； 預計通車時間：2015年； 起始點：石龍鎮石龍站通往長安鎮的長安汽車站，連接東莞西部的密集城鎮帶； 線路全長：全長59.4公里，地下線占約11.7公里； 總投資：168億元； 站點數量：20； 時速：120公里/小時,基礎資料：,R2線通過城區及經濟實力較強的鎮區，將兩大專業中心城區、厚街-虎門緊密聯系起來，同時有效加強與廣、深兩地的聯系有效加強城區與發達鎮區的聯系，進一步推進城、鎮一體化，屆時將促使各鎮、區的置業流動；由于強鎮、城區市政配套較完善，環境較為優越，輕軌開通可能將形成強區越強，弱區越弱的局面；,軌道交通影響：軌道交通的建成，將加強區域間的置業流動，同時促使沿線從“生地”轉化為“熟地”，而西部鎮區將成為首輪軌道交通建設的收益者，但短期內也可能造成強鎮越強，弱鎮越弱的局面,輕軌R1線,廣深（港）客運專線（預計2010年11月通車）,首條輕軌R2線（預計2015年通車）,輕軌R3線,輕軌R4線,穗莞深城際軌道（2008年開工，預計2012年通車）,長安,虎門,厚街,南城,東城,石龍,大嶺山,松山湖,黃江,清溪,寮步,東坑,常平,謝崗,萬江,洪梅,麻涌,塘廈,莞惠軌道交通（預計2012年底通車,目前已動工線路,茶山,道窖,沙田,大朗,望牛墩,東莞公路建設經歷了三個重要的發展階段：一是上世紀80年代進行沙土改造水泥路，實現晴雨通車；二是上世紀90年代進行十三條聯網路、四條主干線按一級公路標準改造建設，實現村村通公路；三是自上世紀90年代末開始進行高速公路建設，拉開了建設現代化城市交通主通道的序幕。經過短短的20多年時間，東莞公路交通建設完成了由最初滿足人民群眾日常工作、生活出行需要到成為拉動全市經濟新的增長點的發展過程。,東莞其他交通路網,全市現有公路通車里程3649公里，公路密度為每百平方公里國土擁有公路148公里，公路密度全國第一，使之企業物流成本較低，同時與加強了與周邊城市的聯系,廣州,深圳,東莞,佛山,中山,珠海,惠州,07年各市每百公里的公路密度,7,344,廣州,1,689,深圳,3,649,東莞,4,913,佛山,1,578,中山,1,290,珠海,10,158,惠州,07年各市公路數,城區東拓、南移發展步伐加快，而城區周邊鎮區融入城區趨勢明顯，對擴大市場容量有著重大影響,城區周邊鎮區,黃旗山,行政中心,華南MALL,東拓,南移,莞城區,鴻福西路,八一路,東莞大道,萬江,東城,南城,寮步,大嶺山,厚街,高埗,石碣,道窖,茶山,鴻福西路和東江大道的建成，實現東江與黃旗山“山水相連”，形成“新城依山、舊城傍水”城市空間格局；城市新區以行政文化中心區為龍頭，以鴻福路、八一路為東西軸線，以東莞大道為南北軸線，進行大規模開發建設；東城、南城沿東莞大道南部延伸開發，萬江區則致力建設華南MALL主題購物公園的區級中心區。,城市空間逐步呈現出南移、東拓的趨勢，滲透周邊鎮區趨勢明顯,城區周邊鎮區融入城區趨勢明顯：城區周邊鎮區融入城區亦開始明顯（如寮步），而城區亦逐漸滲透至該類區域，隨著該類區域融入城區的發展將逐漸受到市場關注，市場容量亦同時擴大,東莞市新體育館,東莞市中醫院（新院）,目前市屬重點配套工程不再局限于城區，紛紛往周邊鎮區建設擴張，鎮區與城區距離感逐漸拉近,大嶺山,受城市東拓、南移及區域產業發展影響，東南、西南兩側影響將比較明顯：寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高埗、茶山部分區域，,小結：,三大核心區將成為未來東莞發展的主要方向。主城區商貿經濟帶、園區經濟帶、虎門港經濟帶將形成產業集群，共同打造產業升級平臺通過園區建設既成為經濟增長點又提升土地價值。園區建設通過政府統籌開發，在成為東莞新的經濟增長點的同時，也提升了土地價值，其中經濟實力相對較弱的鎮區將受益，未來發展潛力巨大；軌道交通，將使鎮與鎮、區與鎮之間置業流動性加強。軌道交通建成后加強城與鎮、鎮與鎮、市與市之前的聯系，使彼此間置業形成互動，但短期內可能造成強鎮越強，弱鎮越弱的局面；中心鎮區呈現地位突出趨勢。在“放權擴鎮”下，東莞中心鎮區面臨新一輪的發展，將在城市發展中扮演重要角色；傳統經濟強鎮仍具優勢。東莞各鎮區經濟實力雄厚，但由于受各種因素影響，發展不均衡，特別是靠近深圳的鎮區發展迅猛，經濟強鎮在市場容量，購買力等方面均有較大優勢，且綜合競爭力較高城區周邊鎮區融入城區趨勢明顯。目前市屬重點配套工程不再局限于城區，紛紛往周邊鎮區建設擴張，鎮區與城區距離感逐漸拉近，隨著該類區域融入城區的發展將逐漸受到市場關注,Respect laws,報告總綱,整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發展趨勢分析城市發展趨勢對投資格局的影響,片區定位和發展趨勢,城市土地獲取模式,重點片區選擇,未來投資格局,綜上所述，未來城市發展將主要受以下6大因素影響：,根據城市發展方向，未來東莞將形成以下4+4（4大板塊4大梯隊）投資格局：,四大板塊：城區松山湖、虎門長安、塘廈鳳崗、常平生態園；第一梯隊：莞城、東城、南城、松山湖、長安、虎門、厚街、塘廈、常平、萬江第二梯隊：寮步、鳳崗、清溪、大朗、沙田 、大嶺山、石龍、石碣、道窖第三梯隊：麻涌、黃江、橫瀝、高步、茶山第四梯隊：洪梅、東坑、其他鎮區,片區定位和發展趨勢,未來投資格局,城市土地獲取模式,Respect laws,報告總綱,重點片區選擇,城市發展趨勢下的片區分化各梯隊片區面臨的資源及瓶頸 結合自身資源各片區的長短期分布,根據城市發展趨勢，結合4+4格局來看，整體呈現出南北、東西分化越趨明顯，未來將呈現出西部、南部漸強的趨勢,西,東,北,南,長安 -虎門,城區-松山湖,常平-生態園,塘廈-鳳崗,片區定位和發展趨勢,未來投資格局,城市土地獲取模式,Respect laws,報告總綱,重點片區選擇,城市發展趨勢下的片區分化各梯隊片區面臨的優劣勢分析 結合自身資源各片區的長短期分布,土地資源,市場容量,購買力,發展潛力、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發展影響,優勢,劣勢,機會,威脅,投資/購買力強,市場競爭激烈,土地資源稀缺,軌道交通,當地資源,市場活躍度高,市場潛在需求大,三舊改造,市場活躍度：從第一梯隊GDP及第三產業產值可以看出，第一梯隊具有較高的市場活躍度,石龍,高步,橫瀝,道窖,石排,企石,東坑,麻涌,謝崗,1.0,洪梅,08年各鎮區第三產業產值（億元）,0.9,0.0,0.1,望牛墩,0.3,0.4,0.5,0.6,0.7,0.8,0.2,中堂,南城,東城,虎門,82,厚街,莞城,長安,常平,塘廈,大朗,寮步,石碣,鳳崗,清溪,萬江,大嶺山,黃江,橋頭,樟木頭,沙田,茶山,東城,南城,厚街,塘廈,常平,清溪,大朗,石碣,寮步,莞城,大嶺山,鳳崗,麻涌,黃江,中堂,高步,萬江,0.9,沙田,0.7,茶山,0.5,橫瀝,0.0,0.4,0.6,0.8,1.0,0.2,虎門,長安,石龍,0.3,道窖,0.1,石排,東坑,企石,謝崗,望牛墩,洪梅,08年各鎮區生產總值（億元）,橋頭,樟木頭,21,市場潛在需求：第一梯隊9大片區中人口總量囊括了前6位（長安、虎門、厚街、東城、塘廈、常平）的東莞人口，占全市人口的40%，其中城區（除東城外的莞城、南城、萬江）、松山湖對全市需求輻射能力較強，受當地需求限制不高,由于數據統計來源統計年鑒，實際人口與統計仍有差距，據悉，如長安已超過100萬人口由于受環境、教育配套、客戶認知度等因素影響，城區、松山湖面對的市場需求較廣，受當地需求限制不明顯,市場潛在需求：根據09年1-9月份成交數據，第一梯隊基本囊括全市成交面積前十位，成交面積占全市成交的65%,莞城由于受土地資源制約，供應量較少，因此成交面積相對較低,投資/購買潛力：根據08年各機構存款余額，第一梯隊基本囊括了前8位（除松山湖、萬江外），存款余額約占全市的58%，投資/購買潛力較強,土地資源,市場容量,購買力,發展潛力、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發展影響,優勢,劣勢,機會,威脅,投資/購買力強,市場競爭激烈,土地供應稀缺,軌道交通,當地資源,市場活躍度高,市場潛在需求大,三舊改造,78.2%,南城,2,6,246.0%,東城,19,107.4%,莞城,13,46.5%,萬江,7,9.2%,松山湖,12,44.8%,長安,11,13,11.0%,虎門,3,1.1%,厚街,32,5.7%,塘廈,53.7%,6,出讓底價（億元）,成交金額（億元）,溢價率,56,常平,市場競爭度：從06年至今的一級土地交易市場數據分析，城區溢價率較高，競爭度較強，而鎮區溢價率普遍較低,從實際情況分析,溢價率較高的城區,成交比較透明,競爭比較公開;其他鎮區公開出讓基本存在策略性招拍掛行為，成交方基本為本地企業，地方保護意識較強；城區中除萬江外，其他三區域競爭比較激烈，用地成本高；其他鎮區雖地價成本相對較低，但與當地關系資源需加強,55,2009,0,1,15,2008,常平,塘廈,厚街,虎門,長安,松山湖,萬江,2007,2006,莞城,東城,7,南城,113,受鎮域面積、發展程度等限制，東莞各鎮街土地資源稀缺程度不等；南城作為新的城市中心，07年之前開發強度大，土地供應量多，土地升值快，隨著市場調整，政府不愿土地流拍或貶值，08年以來供應量驟減，但供應潛力仍較大；東城作為城區房地產的發源地，經過多年的發展，目前區域配套成熟，商業氛圍濃厚，但土地資源稀缺嚴重；莞城作為老城區，基本無可用土地資源，目前通過舊城改造解決；萬江作為城區四區中發展相對薄弱區域，近年發展強度相對較集中，后續仍有較大供應潛力；松山湖作為新區，目前為配合產業升級，更多地出讓工業用地，住宅用地近期較少出讓，隨著園區的成熟，雖具有較大供應潛力，但價格亦不會低；長安、虎門、厚街作為傳統強鎮，發展先行，與莞城、東城類似，目前更多地通過“三舊”改造解決土地問題；常平、塘廈作為早期發展的鎮區之一，與大多數強鎮類似，更多通過“三舊”改造解決土地問題；,土地供應：第一梯隊中，目前土地供應相對稀缺的有東城、莞城、長安、虎門、厚街、常平，其中南城、松山湖作為新城、新區后續供應仍有較大潛力,42,除南城外，其他區域土地資源均較為緊張,東北部（含生態園）,松山湖,沿海虎門港港區（虎門西部、長安南部）,西北部,城區（萬江、南城南部）,土地供應：從未來新增建設用地來看，新增建設用地主要集中在西北、東北部后發鎮區區域、松山湖、西南部沿海、城區的西南部，第一梯隊除城區、松山湖外，其余區域新增建設用地較少,東莞市土地利用現狀圖（2005年）,東莞市土地利用現狀圖（2006-2020年）,土地資源,市場容量,購買力,發展潛力、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發展影響,優勢,劣勢,機會,威脅,投資/購買力強,市場競爭激烈,土地供應稀缺,首輪軌道交通,當地資源,市場活躍度高,市場潛在需求大,三舊改造,結合自身資源能力,長短期重點,軌道交通：在首輪啟動的軌道交通中，線路穿過第一梯隊除塘廈外的所有鎮街，其中西部鎮區站點分布密集度最高，是短期內城市發展的重心之一,厚街站,虎門火車站,虎門商貿站,長安廈邊站,長安金沙站,長安錦廈站,榴花公園站,東寶路站,溫南路站,東城路站,旗峰公園站,會展國際站,新城中心站,水濂山站,將軍路站,厚街汽車站,厚街展覽中心站,虎門站,萬江站,新城中心站,東城南站,寮步站,松山湖工業園站,常平站,東莞輕軌R2線首期,穗莞深城際軌道交通,莞惠城際軌道交通,廣深港客運專線,虎門火車站,東莞市區松山湖：20分鐘；虎門、常平東莞市區：30分鐘；塘廈東莞市區：45分鐘；虎門常平：45分鐘；市域范圍內任意兩點的出行時間不超過1個小時,第一梯隊中任何兩個鎮街出行時間不超過45分鐘,連惠州,連廣州,連廣州,連廣州,連深圳,廣州發展趨勢對東莞的影響,深圳發展趨勢對東莞的影響,惠州發展趨勢對東莞的影響,1、影響東莞北部和東莞水源、生態環境2、利于東莞加強與廣州的聯系；3、帶動北部城鎮發展3、珠江兩岸成為穗莞城際協調新方向4、區域性基礎設施南引，有利于東莞的利用、出現加強兩岸交通聯系的需求5、對珠三角可能產生生態環境影響6、對沿海產業帶的發展帶來競爭壓力7、形成區域沿海產業投資熱點,1、虎門長安-松崗沙井更趨一體化；2、提升虎門長安地區區域地位；3、東莞東部產業地區的物流通道；4、塘廈鳳崗-平湖觀瀾聯系加強；5、軌道交通與龍華的銜接；6、與松山湖共同促成區域產業集群效應的形成7、形成兩地高技術產業合作平臺,1、共同建設白云峰區域綠地；2、利用惠州陳江地區的產業為自身發展提供支持；3、加強與惠州南部地區的交通聯系4、東莞向惠州地區輻射的主要方向,軌道交通：軌道交通開通，將加強與周邊城市的聯系，其中西部、南部是主要受輻射的主要區域,東莞主城區,三舊改造：第一梯隊中東城、長安、萬江作為東莞大試點中的三個先行，其他鎮區目前也紛紛開展，三舊改造將為東莞后續發展“改”出空間,目前三舊改造各鎮街進展情況：東城：商貿中心區改造、烏石崗舊村改造、火煉樹舊村改造、立新舊村改造、樟村舊村改造，總投資額近80億元 塘廈:以大坪村為試點,提出“城市中間地帶”的概念來策劃舊村改造項目。常平、虎門、石龍、市區:分別對東莞火車站、廣深港客運專線白沙站、東莞新客運,以及會展中心樞紐站地區的整合,結合大型基礎設施塑造城市功能區。厚街:利用地處穗港經濟走廊的區位優勢,通過打造萬畝生態科技工業園,積極引導工業集中布局,原有廠區則通過升級改造,引入南峰國際皮革鞋材交易中心、鴻運鞋材廣場等專業市場,形成以第三產業為主的中心區。,據統計，東莞目前符合三舊改造條件的用地占建設用地總規模的20%50%，總量約30萬畝，由于省政府文件中明確了3年的歷史用地補辦時間窗口，因此東莞政府在未來3年內加大力度推進,土地資源,市場容量,購買力,發展潛力、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發展影響,優勢,劣勢,機會,威脅,投資/購買力強,市場競爭激烈,土地供應稀缺,首輪軌道交通,市場活躍度高,市場潛在需求大,三舊改造,進入門檻,結合自身資源能力,長短期重點,進入門檻：一級公開市場中城區土地市場公開度較高，進入門檻較低，而鎮區土地雖通過招拍掛出讓，但存在地價返還現象，市場透明度不高，需與當地村、鎮級協商推進，才有較大機會,土地資源,市場容量,購買力,發展潛力、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發展影響,優勢,劣勢,機會,威脅,受園區輻射強,融入城區明顯,受港口輻射強,受深圳拉動大,后發優勢,區位交通優勢,土地資源,軌道交通影響,市場容量,購買力投資,強鎮分化,市場競爭度低,結合自身資源能力,長短期重點,0.9,6,173,黃江,1.0,7,277,石排,7,322,樟木頭,7,471,望牛墩,7,804,道窖,8,167,謝崗,8,212,0.0,0.2,0.3,0.4,0.5,0.1,東坑,常平,13,366,12,767,72,960,莞城,高步,45,281,17,205,石龍,東城,31,022,13,831,南城,30,896,石碣,24,232,長安,21,771,0.6,產值密度（元/平方公里）,沙田,0.7,企石,0.8,12,380,虎門,厚街,8,629,大嶺山,洪梅,橋頭,8,763,麻涌,9,000,清溪,10,059,大朗,10,203,茶山,10,211,8,714,10,292,鳳崗,10,916,中堂,10,996,塘廈,11,577,12,633,萬江,寮步,橫瀝,高步,29,黃江,20,25,橫瀝,22,茶山,54,大朗,38,清溪,57,塘廈,44,寮步,113,23,南城,111,22,東城,20,道窖,67,常平,38,鳳崗,40,石碣,33,大嶺山,77,19,莞城,72,24,橋頭,104,18,長安,虎門,19,厚街,22,中堂,22,石龍,16,石排,望牛墩,34,23,麻涌,10,11,謝崗,15,洪梅,12,23,萬江,14,82,企石,第三產值（億元）,增幅（%）,東坑,沙田,21,樟木頭,后發優勢：第二梯隊中石龍、石碣經濟發展相對較強，而沙田、大朗、清溪、寮步則市場活躍度較高,76,麻涌,71,22,黃江,58,茶山,23,望牛墩,90,鳳崗,65,高步,215,17,虎門,120,大朗,98,莞城,183,16,南城,189,16,東城,51,橫瀝,41,石排,44,道窖,96,大嶺山,38,東坑,202,15,長安,60,萬江,101,寮步,49,橋頭,161,13,厚街,144,12,常平,66,中堂,58,沙田,145,12,21,144,10,清溪,47,石龍,25,謝崗,50,塘廈,111,9,石碣,29,企石,GDP（億元）,增幅（%）,洪梅,樟木頭,5,區位優勢：第二梯隊受城區、松山湖、虎門港、副中心（虎門、塘廈、常平）、深圳拉動較大,城區,松山湖,港口大道,松山湖大道,廣深高速,莞深高速,廣深鐵路,莞長路,虎門港,虎門,常平,塘廈,石龍位于東莞北部，是東莞北部，是廣東“四大名鎮”之一，地緣人緣優勢明顯；寮步、大朗、大嶺山位于城區與松山湖之間，受城區、松山湖輻射拉動較明顯；沙田主要受虎門港啟動利好因素驅動，是新一輪城市發展的受益區域，同時受到虎門及周邊強鎮的外溢影響較大；道窖位于水鄉片區，本身景觀資源豐富，受城區、虎門港輻射拉動較大；清溪、鳳崗位于東莞東南部，受深圳拉動明顯，同時受區域中心塘廈形成產業集群協調發展潛力較大,沿海高速,博深高速,土地資源：從土地利用總體規劃來看，未來沙田、道窖可利用土地資源較多，其次是大嶺山、寮步、清溪、鳳崗、石碣、石龍，而出讓價格中沙田、道窖、清溪相對較低,沙田,965.0,寮步,石龍,1,415.0,清溪,石碣,0.0,成交均價（元/平米）,163.7,87.7,32.9,成交面積（萬平米）,供應面積（萬平米）,206.8,鳳崗,87.7,道窖,大嶺山,32.9,大朗,1,307.0,06年至今東莞一級市場供應/成交量（萬平米）,注：06年至今道窖、石龍暫無一級土地出讓記錄，其中石龍由于鎮域小，發展早，可利用土地資源不多，因此是影響出讓的重要因素之一,6.8,市場競爭度：第二梯隊中受城區、松山湖區域價值提升影響，周邊寮步、大朗、大嶺山溢價率較高，而分布在東、西兩側的沙田、道窖及清溪、鳳崗溢價率相對較低，目前清溪、鳳崗已受到深圳開發商的高度關注,0.0%,1,1,0.0%,沙田,0,0,道窖,12,23.1%,寮步,4,0.4%,大嶺山,11,38.4%,大朗,2,0.7%,清溪,28,9.8%,鳳崗,石碣,0.0%,石龍,溢價率,成交金額（億元）,出讓底價（億元）,40.6%,隨著城區、松山湖區域價值的提升，土地價格日漸增長，而位于周邊的寮步、大嶺山、大朗自然成為市場的關注點；西部的沙田、道窖目前地價、溢價率較低，但由于受虎門港及交通逐步完善影響，市場注意力將逐步轉移；東部的鳳崗、清溪由于受深圳拉動較大，近年受深圳房價上升影響，形成明顯的價格洼地，未來發展潛力較大石碣、石龍由于可出讓土地資源較少，出讓數量有限，且單宗地塊小，市場關注度低，因此溢價率不高,0,土地資源,市場容量,購買力,發展潛力、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發展影響,優勢,劣勢,機會,威脅,受園區輻射強,融入城區明顯,受港口輻射強,受深圳拉動大,后發優勢,區位交通優勢,土地資源,軌道交通影響,市場容量,購買力投資,客戶分流,市場競爭度低,結合自身資源能力,長短期重點,長安,虎門,厚街,東城,塘廈,常平,清溪,大朗,寮步,莞城,大嶺山,黃江,南城,石碣,萬江,高步,茶山,道窖,石排,中堂,沙田,麻涌,橫瀝,樟木頭,石龍,橋頭,企石,謝崗,東坑,望牛墩,洪梅,常駐人口（人）,鳳崗,市場容量：第二梯隊中除寮步外，其他各鎮區短期內市場容量相對偏小，沙田、道窖雖發展后勁足，但短期面臨市場容量偏小的問題，而鳳崗的客戶群除本地常住人口外，還有部分外溢的深圳客戶，因此市場容量潛力較大,石碣鎮,望牛墩鎮,石排鎮,企石鎮,洪梅鎮,謝崗鎮,茶山鎮,中堂鎮,東坑鎮,黃江鎮,橋頭鎮,道滘鎮,麻涌鎮,清溪鎮,沙田鎮,橫瀝鎮,莞城區,大朗鎮,石龍鎮,鳳崗鎮,大嶺山鎮,松山湖,長安鎮,虎門鎮,厚街鎮,常平鎮,寮步鎮,09年1月-9月成交面積（萬平米）,東城區,塘廈鎮,南城區,萬江區,樟木頭鎮,0.2,虎門,長安,東城,莞城,厚街,南城,常平,塘廈,大朗,石碣,石龍,鳳崗,寮步,萬江,清溪,樟木頭,黃江,茶山,中堂,橋頭,橫瀝,高步,石排,沙田,道窖,東坑,企石,麻涌,望牛墩,謝崗,洪梅,08年城鄉居民儲蓄