房地產開發項目操作流程房地產開發項目操作流程 房地產市場是一個資本密集型產業，具備高投入、高產出和高風險的特點，尤其現在的住宅市場已經完全成為散戶市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發商的角度，闡述一個房地產項目的運作過程，內容主要包括項目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關系、各種規費的交納、各種許可證的辦理等。第一階段 可行性研究決策階段 項目決策的正確與否是項目運作成功的重要前提。因此，房產公司準備開發一個樓盤前必須對公司現有開發樓盤情況、銷售情況、進展情況及人力資源配備情況、國家大的環境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進行新項目開發的結論后，可以有意識地關注相關資料，了解有關土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項目類型、地域位置進行重點關注，留心這方面的信息。1、 從新聞媒體和有關房地產信息中，了解土地出讓、招標、拍賣的信息，并取得相關的正式資料。2、 當了解倒某塊土地擬拍賣或招標出讓后，必須組織公司決策層和相關人員勘查地塊現場，實地感受地塊情況和周邊環境。3、 組織人員了解城市總體規劃內容，對地塊周邊地區的影響、實施的內容、具體的時間安排等。4、 組織專業人員對地塊進行規劃分析，根據招標文件，初步進行產品定位，主要工作內容包括樓盤形式公寓、別墅、混合型等，層數低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次普通型、中高檔型、精品樓盤。5、 組織營銷人員進行市場調查，了解地塊周邊地區房價、銷售情況、施工開發進度，了解地塊周邊范圍內市政配套設施情況，有無比較嚴重的污染源，市民及市場對該地區的總體印象，周邊商業、醫療、教育、交通、文華、娛樂等設施的配套情況。6、 匯總以上情況后，公司應組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標。如討論認為地塊有一定的開發潛力，則應進一步開展工作。7、 由建筑師或規劃師（一般應委托）提出總體規劃，確定建設規模、樓盤形式、產品檔次等。8、 由市場及經濟分析人員進行經濟技術分析，主要內容包括項目成本測算、銷售價格預測。9、 根據市場反映情況和公司所做的經濟分析，初步確定土地投標價格。10、 編制項目可行性分析報告，內容包括項目定位情況、擬建檔盤規模、檔次、成本測算、銷售價格預測、實施周期、經濟分析結果等。11、 目前市場上大部分房地產項目需要進行融資，招標土地部門也要求投標單位出具資信證明，因此必須聯系一家銀行，向銀行提供項目可行性分析報告，并進行必要的溝通，使銀企雙方都對項目的前景看好，這樣銀行經內部討論后，就可以同意進行合作，并出具融資信用證明材料。12、 報名參加土地招標或拍賣，并按規定交納保證金。13、 參加招標拍賣會，提供報價（當場提供），其報價數在提交之前均可調整，但一般應控制在原定的范圍之內，這樣便于今后項目的操作。目前一般采用的招標辦法使最高價中標，若中標取得土地開發權，即可轉入第二階段工作。第二階段 項目前期準備階段 項目前期工作使房產公司和項目公司運作的重要階段，工作內容狠多，包括項目立項到各種報批手續辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。 1、項目產品及市場定位明確項目運作后，產品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產品設計人員圍繞市場對產品定位進行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個產品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調整、修改，以使產品能更好的適應市場，掌握先機。2、立項目前房產項目必須進行立項，審批部門通常是當地計委，通過招投標或拍賣獲得土地開發權的項目會自動形成，立項工作主要是履行手續，要求開發公司向當地計委提交立項申請報告，當地計委批準立項后，會給出一個項目編號。3、取得規劃設計條件和紅線圖土地招標拍賣時，當地規劃部門已經提出了初步的規劃設計條件。立項通過后，必須向當地規劃部門申請正式規劃設計條件，并且劃出紅線圈。4、方案設計正式方案設計必須委托具有相應資質的設計院進行，并且要與當地建委設計處聯系，落實是否需要進行設計招標。招標時由開發商提出招標文件，設計院投標方案完成后，組織專家進行文案評審，評出一到二家設計院的方案，供開發商最后選定，專家評審要出具評審意見。確定設計中標單位后，根據專家意見和公司對項目的要求，委托設計單位進行正式設計工作，簽訂設計合同，一般要求在投標方案的基礎上，進行修改，完成正式報批方案。方案設計必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設計處、開發辦、計委、規劃、土管、環保、衛生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環衛等，召開審查會議，今后設計院必須根據會上各部門提出的意見進行調整，建委根據調整情況下達批復，或者要求重新報批。5、初步設計方案設計批準后，應委托有關單位做環境影響報告，主要內容包括對地塊現有的環境情況、項目實施過程中造成的環境污染和項目建成后造成的環境污染進行分析評估，提出項目中應采取的環保措施。根據批準的方案設計，可以進行初步設計，具體設計格式和深度設計院會按照建設部的有關標準進行，開發商提供必要的基礎設施、配套設施等要求和原始資料。初步設計必須進行審查，審查程序與內容和方案設計基本相同，設計必須得到建委（或規劃部門）的批復才能進一步深化。6、地質勘探建造房屋必須了解地質條件，在初步設計完成并報批準后可以進行地質勘探，委托勘探公司進行此項工作，開發商應提供初步設計圖紙，由設計院提出勘探要求，勘探公司根據上述文件及要求編制勘探大綱，經甲方和設計院認可后，簽訂勘探合同，勘探公司進行作業，最后完成地質勘探報告給甲方和設計院，作為基礎設計的依據。7、施工圖設計根據批準的初步設計完成全部子項的施工圖設計。8、領取土地證土地在招標中標后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規定繳納出讓金、土地契稅。9、領取建設用地規劃許可證向規劃部門申請領取建設用地規劃許可證，要求提交立項文件、方案設計批復以及1:1000地形圖。10、領取建設工程規劃許可證向規劃部門申請領取建設工程規劃許可證，要求提交年度計劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設計總平圖、土地證復印件、消防圖紙審核意見、衛生防疫站審核意見等。11、施工招標目前工程建設必須進行同意招投標，由招標辦統一組織，具體程序要求如下：（1） 提出招標申請，提交立項文件、全套施工圖、委托估價機構進行標底編制。（2） 經招標辦初審后，發布工程招標信息。（3） 根部報名參加投標的施工單位情況，對有意向發包的單位進行溝通，主要內容史料界施工單位資質情況、施工業績情況、人員及設備配置情況、信譽等級、對土木工程的質量目標的評定、有關墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。（4） 由招標辦根據一定的規則進行初選承包單位，一般為6家，開發商要保證有意向發包的單位入圍。（5） 發標書、資料、圖紙，由各投標單位編制投標文件。（6） 開標，由招標辦組織專家進行評審，一般要選取23家，此時開發商要想辦法保證有意向的單位進入入選范圍。（7） 在專家推薦的名單中，選取已經初步商定的施工單位。（8） 招標辦發中標通知書。12、施工監理單位的選擇根據國家規定，目前幾乎所有房地產項目必須委托監理單位進行工程監理，監理單位也要通過招投標錄用，組織工作由當地建委工程處負責，程序與施工招標基本相同，確定妥監理單位后，必須簽訂工程監理合同。13、施工圖圖紙審核國家建委規定，所有基本建設項目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質的設計院進行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。14、設計合同簽訂按照建委規定，項目的工程設計合同，必須經建委簽證，主要目的時維護設計市場的公平競爭，避免行業不合理的價格競爭和杜絕無證設計。15、人防圖紙審核帶人防附建的工程，圖紙必須報請人防辦審核，并根據審核意見進行調整后，由人防部門簽署審核意見。16、申領投資許可證向計委領取投資許可證，要求提交項目立項批復，計劃安排等文件。17、簽訂施工合同與中標施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。另外，與施工單位協商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協議的形式明確。18、建設工程灰線檢驗工程項目建設必須進行放樣，一般由規劃部門指定單位進行現場放樣和驗灰線，在場地平整后，向規劃部門提出申請放樣，并經灰線組驗灰線。19、有關規費繳納在領取施工許可證之前必須繳納以下規費（以杭州市為例）：a 市政基礎設施費，住宅90元平米，非住宅140元平米b 綠化費 8元平米c 高教基金 10元平米d 人防建設費 15元平米（已按規定建設附屬人防工程時，此筆費用免交）e 墻改費 8元平米f 白蟻防治費 1.6元平米g 城建檔案保證金 總投資的13，最高不超過3萬元20、領取施工許可證領取施工許可證是前期工作基本結束的標志，也是政府部門控制基建項目規范運作的最主要手段，沒有施工許可證，不準開工建設，領取施工許可證必須提交下列各項資料：A 當年有效計劃文件B 項目投資許可證C 經批準的項目總平面布置圖D 建設工程規劃許可證及其附件E 市招標辦核發的“中標通知書”，經簽證的施工合同副本F 交納市政配套費、白蟻防治費收鋸G 城建檔案保證金收據H 人防地下室審定通知單或交款收據I 墻改費手鋸J 已簽證的工程監理合同K 已簽證的工程設計合同21、開工開發商在取得上述資料后，可擇日進行開工典禮或直接開工建設。第三階段 施工建設階段1、房產公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗收（灰線檢驗）合格后開工建設。一般房產公司在項目現場設現場管理辦公室，主要由公司工程技術部實施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外，委托專業的監理公司實施工程質量、進度、安全生產、投資控制，同事房產公司委托政府質量監督站實施質量監督、安全監督站實施安全監督。政府監督部門主要對基礎、主體進行中間結構驗收，建設過程中主要部件的隱蔽工程進行驗收，工程建設完成后的竣工驗收。2、項目建設完成后，工程質量由杭州市質量監督站、房產公司、施工單位進行竣工驗收，項目設計消防、環保等的由消防部門、環保部門對口負責驗收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗收，項目按規劃審批要求實施完成后由規劃部門組織規劃驗收，等到項目所有單位驗收及規劃驗收完成，再由房產公司委托市建委開發辦組織進行綜合驗收，經綜合驗收合格的項目才能正式交付用戶使用。第四部分 項目開發成分與內容 房地產項目是個高投入、高產出的行業。其資金投入量非常巨大，尤其在近年房地產市場逐漸升溫的情況下，各項費用開支更大。根據目前房地產項目運作情況，其投入主要包括土地費用、前期費用、建安工程造價、管理費用、財務費用、銷售費用、稅費等。具體項目簡單統計如下：（每個項目的情況都有不同，費用額度相差也較大） 1、土地價款土地出讓金 因地塊不同區別很大，一般包括級差地租、大市政配套費契稅 一般為出讓金的3拆遷補償費 按實計算拆遷安置費 按實計算2、開發成本(1) 堪察費 按實計算(2) 設計費 一般為工程投資的2左右(3) 可行性研究 按實計算(4) 施工通水 按實計算(5) 施工通電 按實計算(6) 施工通路 按實計算(7) 土地平整 按實計算(8) 施工圍墻 按實計算(9) 建安造價 5001500元平米(10) 設備費 按實計算(11) 市政排污、小區道路、排水設施等 按實計算(12) 小區環衛設施 按實計算(13) 小區供電設施 按實計算(14) 有線電視 按實計算(15) 通訊管線 按實計算(16) 管道煤氣 按實計算(17) 防盜設施 按實計算(18) 消防設施 按實計算(19) 郵政信報箱 按實計算(20) 路燈 按實計算(21) 綠化 按實計算(22) 智能化裝置 按實計算3、不可出售的一些公建配套設施(1) 文化活動室 按實計算 (2) 居委會 按實計算(3) 公廁 按實計算(4) 垃圾運轉站 按實計算(5) 圍墻 按實計算(6) 室外停車棚 按實計算(7) 物管用房 按實計算4、各類規費(1) 市政配套設施費 按實計算(2) 供水貼費 按實計算(3) 供電貼費 按實計算(4) 人防建設費 按實計算(5) 墻改費 按實計算(6) 白蟻防治費 按實計算(7) 城建檔案管理費 按實計算(8) 教育建設費 按實計算5、其它費用(1) 附屬工程費 按實計算(2) 純水裝置 按實計算(3) 熱水裝置 按實計算6、開發間接費 按實計算7、管理費用(1) 辦公費用 按實計算(2) 通訊費用 按實計算(3) 交通費用 按實計算(4) 人工費用 按實計算(5) 辦公場地租用 按實計算8、財務費用 按實計算9、稅金(1) 營業稅 營業收入的5(2) 城建建設稅 營業稅的7(3) 教育附加費 營業稅的410、銷售費用(1) 廣告費用 按實計算(2) 樓書、促銷會、樣板房等 按實計算(3) 售樓部裝修等 按實計算第五部分 房產營銷部分 房產營銷主要分為項目定位、銷售定位、廣告策劃三步。 一、項目定位：這部分工作主要包括市場調查、目標客戶定位、房產品功能定位、區域環境及建筑單體定位、確定項目名稱、確定項目。 二、主題或概念、配套設施確定、物業管理目標設計等： 房地產開發是資金密集型產業，這就決定了其運作最高原則為“以快打慢”，快建開發、快建銷售是房產市場制勝的法寶。在既定的要求下，“定位準確”才能保證開發高速度的實現，“準”才能“快”。例如城市中有數十或數百個在銷樓盤，在市場需求調查的基礎上，根據自身項目環境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長等特點，盡快尋求項目市場定位，即什么類型產品？何種居住方式？小區主題？建筑和環境藝術風格？住宅功能有哪些？配套標準如何？目標客戶是誰？房產和價格？ 一般房產項目開發周期短則一、兩年，長則四、五年，這樣的時間周期里，施工技術、建筑材料、居住要求都在發展、變化，項目定位必須適度超前，對銷售高峰時的市場要有預先把握，但過于超前，又會引起成本上升及銷售困難。 三、銷售組織：早期房產銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產尤其明顯。1994年以后，房產市場步入集團話銷售時代，即由開發公司售樓部、策劃部、廣告公司市場調查機構、建筑設計方、房地產中介公司聯合進行市場調查、銷售人員培訓、場地布置、主題宣傳促銷活動執行等。 1、銷售人員：房產公司小號手人員變動較大，新興開發公司需要不斷招聘、培訓，每個項目開發銷售時，人員也需要根據新項目的特點重點培訓。招聘房產銷售人員，對專業少有特別的要求，但要求有學習能力和信息分析、管理能力。公司通過廣告和活動將客戶吸引到售樓部和現場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。能夠創造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。 2、銷售地點：售樓部最好坐落市區，同事相對靠近項目現場，這樣一來方便去現場參觀，二來有利于消除客戶對現場的距離感。房子建成前，售樓部是項目的主要展示形象，形象級別當然應與項目整體策劃一致。 3、促銷活動：除通常廣告外，開發商不斷設計，實施各種促銷活動，此類活動主要由策劃部和售樓部聯合運作，如參加房交會、現場促銷、產品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。 四、廣告策劃： 開發商多數聘請專業廣告公司，負責房產項目從整個公司的形象設計、廣告策劃、廣告公司收取策劃費、設計費、代理費。根據項目和工作內容，開發商支付策劃費用。廣告公司通常工作包括廣告設計、代理、發布、市場調查、品牌推廣、協調媒體關系、設計促銷活動、場地及層位設計、印刷等。 由于房產品理性購買的特點，房產廣告主要以報紙為主，現在開發商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。以杭州市場為例，全年房地產報紙廣告約6000萬元。第六部分 房產證一、房產證1、總證辦理 A、測繪涉及部門：當地房管局產權監理處室、登記發證科室、測繪科室。 需要提交的資料（以杭州市為例）：(1) 企業法人營業執照（復印件）(2) 計委建設項目立項文件（復印件）(3) 商品房預售證（復印件）(4) 建筑工程施工許可證（復印件）(5) 規劃驗收合格證（復印件）(6) 單位工程質量綜合評定表（復印件）(7) 中華人民共和國國有土地使用證（復印件）(8) 建設工程質量綜合評定表（復印件）(9) 紅線圖（復印件）(10) 投資許可證（復印件）(11) 地名辦批復（標準地名、門牌使用證）（復印件）(12) 房屋竣工平面圖（復印件）測繪成果提取，時間30個工作日（視項目難易程度適當縮短或增加）費用按5元平米。B、竣工房屋物業維修基金和用房繳交涉及部門：當地房地產管理局物業處，需提交資料（以杭州市為例）：(1)