從“十二五”規劃看房地產業發展趨勢 時值“十二五”規劃的開局之年，通過學習中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議(以下簡稱建議)，從中體會到黨和國家對“民生”的高度關注；體會到黨和國家通過宏觀調控使房價回到合理水平的信心和決心。建議明確地指明了我國房地產業在未來一定時期內的發展方向；同時指出，未來五年是房地產業發展的關鍵時期，能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題，直接關系到全面小康社會目標能否如期實現。 一、針對房地產行業發展和宏觀調控的政策趨勢 建議明確提出：要加強土地、財稅、金融政策調節，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求。要把住房作為基本居住需求來對待，要重點解決廣大無房戶和住房困難戶的問題，要避免把住房作為投資產品的發展趨勢。 因此，中央政府下一步的調控重點，依然是滿足廣大城鎮居民基本居住需求為主，稅收和金融政策的調整繼續向鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉變，如在稅收調節上，分類指導，并加大對多套房以及奢侈性豪宅的調控力度。 二、針對住房保障問題的政策趨勢 建議強調要加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區改造，發展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。 未來幾年，不僅中央政府會更加重視住房保障的投入，重視法律法規體系的完善，也會要求地方政府緊抓住房保障不放松，繼續強化責任目標制、一票否決制。住房市場化與住房保障同步推進，政府著重抓好住房保障，這是未來五年房地產業發展的重中之重。 同時，建議也進一步明確了住房保障的方式和重點，從“以售為主”，轉變為“以租為主”，重點解決居住問題而不是產權問題，以保證住房保障事業的可持續性，也有利于建立公平公正的住房保障供應體系，避免在住房保障中出現投資機會或腐敗問題傾向。 三、針對房地產市場存在的一系列問題的政策趨勢 建議指出：要加強市場監管，規范房地產市場秩序，抑制投機需求，促進房地產業平穩健康發展。根據這一系列要求，中央政府在未來幾年，將著重做好以下兩方面的工作： 1、繼續重點規范房地產市場秩序。 打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個公開公平的交易市場信息平臺，確保商品房市場有效暢通供應；通過增加釋放開發商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應總量，緩解供需矛盾，以實現房地產業平穩健康發展的目標。 2、抑制投機需求。 重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調節力度，比如在重點地區，強化停止對多套住房的人群再發放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機行為。 中國的房地產市場需要由一個投資性的市場轉變為消費性的市場，杜絕投機炒作行為，回歸住房的消費屬性，這樣才能讓房價真正回歸理性。政府需要在制度建設上解決這一根本性的問題，才能讓房地產行業回到健康發展的軌道上來。2011年房地產業的發展重點和趨勢 由于現在中國的房地產業已經成為諸多經濟矛盾的匯集點，因此，2011年的房地產調控肯定將在整個宏觀調控的總體背景下繼續深入進行。由此帶來的投資結構變化，將會對未來中國經濟產生重要的影響。 眾所周知，土地資源是不可再生的。國家作為土地的唯一供應者，應發揮其對土地資源配置的主導作用，要讓土地資源均衡配置到國民經濟的各個領域中去，以實現資源利用的效率最大化。而作為房地產開發用地，僅僅是土地資源配置利用的一個領域。大量的土地資源被用作房地產開發，不僅不利于國民經濟的全面均衡、可持續發展，甚至會導致出現經濟的發展過分依賴于“土地財政”的不正常現象。 中央政府近期對地方“融資平臺”的清理整頓是一個初步的糾偏措施，下一步在結合經濟發展方式的轉變，結合對地方政府業績考核方式的轉變，中央政府會加強政策引導，用科學發展觀來指導實現經濟的發展；對土地市場的清理整頓及監管會進一步加強，對于違法囤積土地的行為會進一步從嚴規范，對保障性安居住房用地會加大政策傾斜。通過“迫使”開發商“釋放”手中的存量土地，加大住房供應總量，緩解供需矛盾。在房企融資方面，禁止以土地抵押獲得銀行貸款；在土地市場引入新的競拍方式，例如近期在北京市土地招拍掛市場上采取的新競價方式：對出讓地塊設置招拍掛價格上限，增加配建保障性住房競爭性指標，在競買價格達到上限后，競買者須再進行配建保障性住房的綜合競爭，通過綜合評定確定最后的中標者。這種競拍方式不再只追求土地出讓收益，而將保障性住房的配建作為另一項評定指標，充分體現了政府加強土地市場引導的政策取向。武漢地產集團應密切關注這些房地產市場的新動向、新情況，順應國家產業政策的變化，及時研究、調整企業發展的方向及管理模式，以確保企業的可持續發展。 綜上所述，通過對當前市場及政策的研究分析，我認為2011年房地產業的發展重點和趨勢主要表現為：以住房保障為核心，加大力度規范市場，同時，繼續加強宏觀調控，確保房地產業的平衡健康發展。房地產企業應認清形勢、提前實現企業轉型 面對國家日益嚴厲的房地產調控政策的出臺，與會的專家認為，房地產企業自身應順應外部經濟、環境的變化，練好內功，在全面準確地把握經濟走向的前提下，提前實現企業的“轉型”，尋求企業發展的新途徑。房地產企業的“轉型”應主要從以下三個方面尋求機會： 一、抓住機遇，突破融資瓶頸，增強企業抗風險能力 在當前國家治理通貨膨脹、加大宏觀調控力度的大背景下，政府對房地產信貸進一步緊縮，房企從銀行獲得融資日益困難。房地產企業必須尋求更多的融資渠道，以突破企業發展的資金瓶頸。 根據國家統計局公布的今年1-11月房地產開發企業資金來源情況看，銀行貸款11245億元，增長25.0%；利用外資656億元，增長59.0%；通過其他方式融資（包括“定金及預收款”及“個人按揭”）超過5萬億元，遠大于通過銀行貸款融資。增幅最大的是外資利用率，利用外資增長幅度接近60%，巨大的增長幅度說明國際熱錢正“借道”房地產投資進入中國市場。 從國內貨幣市場看，今年1-11月中國的貨幣存量超過70萬億元人民幣，貨幣流動性依然寬松。同時，從國際市場看，美國及歐盟正大力推行寬松的貨幣政策，不斷擴大貨幣發行量，以刺激經濟的復蘇。國內市場上，雖然銀行對于房地產信貸采取緊縮政策，但是，政府并未在其他領域截斷房企融資的渠道。例如前段時間熱議的“取消房企商品房預售制度”，政府在經過審慎研究后并未出臺相應的政策。從國家統計局公布的數據看，通過商品房預售，今年1-11月共為房企實現融資超過了2.3萬億。國家從支持房地產業這個“國民經濟支柱產業”發展的角度，并未出臺“取消房企商品房預售制度”這一“嚴厲”政策，就是考慮到了當前國內房企融資渠道單一這一現狀。 另一方面我們還可以看到，政府并未叫停房地產企業通過股票一級市場上市融資，只是從規范市場行為出發，限制了通過借殼、兼并重組方式上市融資的渠道。據了解，明年政府將進一步支持股票一級市場包括主板及創業板的發展，股票市場進一步擴容勢在必行。政府仍然支持符合條件的房地產企業通過IPO上市融資，提高直接融資比例。另外，明年政府還將加大力度，推動債券市場的發展，支持債券市場的有序擴張，此舉實則為房企融資提供了另一個更寬廣的渠道。除此之外，政府還將進一步推動 “三板市場”的建設，為優秀的地方企業提供一個良好的地域性融資平臺。 綜上所述，在宏觀調控的大背景下，政府仍然是支持房地產市場平穩健康發展的；考慮到房地產企業融資難度的加大以及大量保障性住房的入市，必然會給房地產市場格局帶來新的沖擊，房地產行業被迫加快“洗牌”已不可避免。武漢地產集團作為中部地區重要的一級房地產開發骨干企業，應抓住機遇，在當前貨幣流動性寬松的環境下，力爭突破企業融資瓶頸，對基金、債券等各種融資手段進行探索實踐，實現多渠道融資；同時適應市場環境的變化，加快企業重組改制，借力資本市場，努力實現企業在股票、債券市場的直接融資，提高直接融資比例。通過以上多種融資方式的運作，不斷增強企業抗風險能力，從而為武漢地產集團的做大做強提供有力的保障。 二、商業地產領域蘊藏著巨大的機遇 雖然國家通過各種金融、財稅杠桿對房地產市場進行調控，但對于商業地產并未叫停個人銀行貸款，從市場表現來看，對于擁有多套住房的購房者的投資需求受到了抑制，但這部分投資需求卻轉向了商業地產，在國家擴大內需保經濟發展這一大背景下，商業地產項目卻迎來了前所未有的市場機遇。尤其是商業地產中的城市綜合體項目，對于帶動項目周邊商業經濟的發展有著巨大得推動作用。對于地方政府來說，商業地產項目比單純的住宅開發項目對于推動地方經濟發展的作用更大，而且符合擴大內需的政策，對于提高當地的GDP指標有較大的拉動作用，地方政府是大力支持的，開發企業較容易獲得相關的政策支持。 作為開發企業說，通過商業項目的運作，加大持有具備升值潛力的物業，獲取自持物業資產的溢價升值，能在一定程度上擴大企業的資產規模，增強企業抗風險能力。在當前宏觀調控的大背景下，開發企業增持具備升值潛力的物業可保安全“過冬”。 地產集團現在的經營方式較單一，房地產開發業務為“賣”而建，會大大降低抗行業周期風險的能力，所以，開發業務“一次盈利模式”無法形成有效的資產積累，無法有效提高企業的融資能力。 三、保障性住房領域大有可為 與會專家在談及保障性住房建設的同時，再次提到前期熱議的“二次房改”問題。2009年7月“住宅法”專家李明等14位學者提出的“二次房改”建議，其內容主要是：建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設方案，綜合打分高者得”的方式，提供準市場化的平價住房。在社會輿論和上百位人大代表、政協委員的推動下“二次房改”有了實質性進展。深化“二次房改”加快住房保障法立法的議案，已經列入11屆全國人大三次會議正式議案。“二次房改”的實質就是平衡房價過高和保障房滯后兩者之間的關系，實施“二次房改”，地方政府、房地產企業、購房者之間可以實現