某公司商業項目部工作服務內容某公司商業項目部工作服務內容主要包括兩部分：策劃工作和招商銷售工作。其中策劃部分主要服務內容為土地可行性研究、前期策劃、項目定位、產品建議、營銷推廣五部分工作，招商銷售部分主要服務內容為房地產項目招商及租售代理，具體細化服務內容如下所示：市場調研工作服務內容：進行市場調研的目的主要是通過有效的手段和途徑，獲取對于項目發展、定位等層面具有一定的針對性、指導性的市場信息和數據資料，在專業經驗和市場感覺的支撐下，為項目經營、銷售等策略的制定提供基礎。一、宏觀市場環境的調查與分析宏觀市場環境的調查和分析，主要是通過對于北京市總體商業市場的研究，明確項目發展的大環境和市場背景，在了解總體供需關系、市場信息的前提下為項目定位保駕護航。 總體經濟環境分析，包括北京市總體經濟走勢、居民消費指數、人均年消費額、對于各個行業的消費狀況等； 總體商業發展政策分析，主要包括商業發展動態、限制、鼓勵條款、銀行升降息對于商業物業的影響等； 動態市場信息的收集與分析，主要包括商戶的開店計劃、國內外品牌物業的發展動態、有利于定位的強勢信息等； 商業市場總體供需分析，主要包括北京市范圍內商業物業總體供應狀況、供應特點、分布現狀、租售價格、發展趨勢等；商業物業的總體需求狀況、人均商業面積分配等；二、區域商業市場的調查與分析在總體商業市場發展的基礎上，針對項目所在區域，即對項目主要影響和競爭區域的商業市場供需狀況進行調查和分析，辨別區域商業特性、發展特點、模式，為項目的定位提供指導。1、區域商業市場總體發展特點分析主要包括針對項目周邊區域進行全面的調查和研究，揭示項目所在區域的總體商業發展特點；2、區域商業物業的調查與研究主要調研的內容包括： 區域內商業物業的供應狀況； 潛在供應狀況； 分布位置、物業類型； 物業規模； 主要業態組成（圖）； 樓層分布； 主力商戶； 商業風格； 租金價格（銷售價格）； 主要消費人群、經營狀況； 經營良好業態； 硬件條件； 消費檔次； 主要品牌； 經營管理模式； 物業管理費用、商業管理費用的具體內容等。3、項目影響區域范圍內主要商業物業調研 集中商業，主要包括超市、百貨、購物中心等； 專業商業，主要包括家電通訊、家具家居、體育用品等； 特色商業，主要包括文化市場、古玩市場、花鳥魚蟲市場、老北京特色的集聚市場等； 產業商業（主題商業），小商品市場、服裝鞋帽市場、文化用品市場或其它各類主題百貨等； 商業街，主要包括比較成熟和具有影響力的傳統商業街（王府井、東單等）、分布在項目周邊的零散商業街等； 配套商業，主要包括分布在酒店、公寓、住宅、寫字樓等物業之內的各種配套商業等； 餐飲娛樂業，主要調查區域內比較密集、經營狀況較好的餐飲、娛樂物業，了解其總體經營狀況、單位面積、單位產出、經營品牌等，從而了解本項目可發展空間。4、可參考或影響項目分析結合項目初步發展方向，進行類比分析，即對北京市類似區域或商圈內的業態組合進行調查和分析，對類似于本項目商業環境中的可比物業（可比個案）進行針對性分析。三、區域基礎環境的調查和分析項目的發展應立足整體市場，但對于項目發展而言，項目區域范圍內的基礎支撐因素同樣至關重要，因此通過此項調查和研究確定區域內對于商業物業的影響要素。 周邊主要商圈范圍內的人口數量（包括常住居民、商務人士、酒店住宿人員等）、人口構成、家庭結構、年齡構成、經濟能力、消費特點、消費習慣（可接受檔次、最大消費業態、習慣消費場所等）、此部分人群對于王府井商業發展和經營看法等； 交通狀況，主要包括步行街管制、項目周邊路網、交通環流組織、區域內主要物業的停車位數量、位置安排、公共交通、軌道交通等條件對于項目的影響分析等； 物業自身分析，主要包括物業地理位置、物業結構、樓層數量、單層面積、周邊商業構成與主要環境、硬件配備狀況、與王府井百貨大樓之間的互動關系等研究與分析。四、針對項目發展的商戶調查與判斷按照運作商業物業的常規做法，在市場調研和定位中，一定首先征求各主力商戶、部分零散商戶的進駐意向，使確定的規劃方案具備較強的執行力和可實施空間。具體如下： 對于主力商戶的調研和深度訪談，主要針對本項目特殊樓層可能引入的業態，可能包括百貨、超市、折扣店、家具家居、體育健身、電器通訊、餐飲、娛樂休閑等。其中訪談的主要內容包括是否進駐、可承受租金、需求位置與面積、需要的協調商戶等； 針對本項目發展的其余小型商戶，進行一定層次的走訪，確定項目可發展的主要方向，明確可促成項目具有市場知名度、長期穩定經營的“切合點”。需要指出，此部分工作在市場調研階段可能將實施一部分，而待定位明確后再進行相應的深度訪談和目的性推介，從而最終確定本項目主題特點； 通過商戶訪談，可初步確定其需求面積、可承受租金、需求樓層、需求的主題氛圍等，為項目定位提供指導。市場定位工作服務內容：1、項目區域總體概況總結分析根據市場調研的分析結論，結合項目所在區域的總體商業市場情況，對項目發展做出初步的發展建議。2、項目分析 項目地理位置分析； 項目基本技術指標分析； 項目功能分析； 優劣勢分析。3、項目定位 項目總體定位，包括投資主題、經營主題定位，為項目招商、銷售運作確定具有核心市場影響力的發展方向； 項目目標客群定位 ，主要包括終端消費人群定位、經營商戶定位等環節，確定本項目可發展的目標商戶或商戶類型； 項目租金價格定位，主要是針對各種業態、各樓層及各主題區域進行價格的估算和定位，確定項目總體租金水平； 項目銷售價格定位，針對可發展業態的可承受租金，最終確定本項目銷售部分的銷售價格，確定本項目總體銷售價格水平； 項目效益分析，主要是通過項目的租金價格和商戶組成，確定項目經營效益、開發收入等； 項目營銷模式定位，針對本項目租售結合的開發策略，制定具體的租售策略，并闡述未來本項目可執行的具體銷售模式； 項目商業管理、物業管理定位，在總體成型的運作模式下，確定本項目商業管理費用、物業管理費用等。產品設計、裝飾裝潢部分服務內容1、產品主題定位針對項目的發展主題，確定適合項目主題特色的產品設計原則和總體思路，通過產品設計豐富物業的既定商業效果，并烘托商業氛圍。2、物業店鋪分割建議根據經營和投資主題的定位，對項目商業部分按照業態、規劃等進行分割，具體工作如下： 單位面積的確定； 各主題業態的規劃面積；總體分布樓層等；通過合理的分配，進行本項目各主題業態的功能分區； 商鋪的協調、排列；商鋪系統組織； 物業動線的設計與處理； 物業經營店鋪的劃分；特色設計等。3、產品設計或改造建議針對項目主題定位，在物業結構不做大幅調整的情況下，對現有物業進行一定的設計或改造，使其符合商戶經營的要求，主要內容包括： 電梯、步行梯、觀光梯、滾梯等； 中庭； 交通組織系統（外部交通組織、內部交通組織、入口等）； 貨區； 停車場； 墻柱等結構的處理； 餐飲部分的產品需求建議，包括隔油池、煙道、通風排風、廚房等； 衛生間設置； 管理用房、員工休息等細節的處理。4、裝飾裝潢設計 整體形象與風格； 外立面設計； 招牌設計； 綠化建議、裝飾小品建議、特色裝飾建議； 外部燈光建議； 廣告（位）宣傳設計； 全程配合裝修公司進行前期規劃，最終確定項目可以執行的裝飾裝潢方案；監督小業主和經營商戶的裝修，并協調其入場，使之符合商場的統一裝修原則和統一效果。營銷推廣工作服務內容、總體推廣工作的具體內容根據項目的總體發展思路，確定項目在銷售、招商過程中的廣告推廣主題、策略等問題，主要如下： 招商、銷售中廣告主題的確定；廣告形象的確定； 廣告公司的選擇建議；監督廣告公司的宣傳效果并及時調整等； 發布媒體的選擇建議；主要包括北青、晚報、新地產、安家等； 廣告費用的預算； 廣告投放形式的確定；包括路旗、報廣、網絡媒體、雜志、展會、軟文等； 銷售、招商各階段廣告投放的頻次、節奏、數量等控制；各階段營銷主題、營銷重點的確定等； 具體廣告投放計劃（此部分工作分階段完成）； 根據反饋效果及時調整營銷策略； 如必要，與銷售公司共同協商銷商策略等。2、招商、銷售道具的確定在本項目進入具體實施階段之后，我司將在相應時間內與各公司共同確定本項目招商銷售等道具，具體如下： 展板、路旗等； 售樓處的設計與裝修建議； ； 售樓處、招商處用品，主要包括提袋、紙杯、禮品等設計建議； 模型的設計與制作（監督模型公司）；（本項目是否需要更換模型？）； 樓書的制作（監督廣告公司）； 單頁、折頁的制作（同上）； 招商手冊的制作（同上）； 戶外廣告版、條幅的設計與制作（同上）； 上述內容我司將在策劃報告中提出總體的操作方式，但由于大部分內容均在銷售、招商階段具體實施，因此具體的細節方案將以階段性報告的方式提供予甲方，同時將監督和統籌諸多事項的進展。招商工作服務內容1、招商策略的制定根據項目主題定位，在營銷推廣的配合下，確定項目具體招商工作、策略，具體如下所示： 招商方式的確定； 招商主力商戶的確定；零散商戶的確定； 招商策略，主要包括招商對象的確定，招商工作的安排、招商時間與任務的節點確定、招商的手段和措施的確定； 駐場招商人員的培訓等一系列事宜； 招商中廣告推廣計劃的確定；廣告主題、廣告費用、廣告設計（與廣告公司全程配合）、廣告發放頻次、廣告選擇媒體、形式等； 招商活動方案的確定及后期的組織實施等； 招商控制、具體操作方式的制定等。2、初期推廣工作 步完成落實項目推廣費用預算案、確定物業最終面積計算表等工作后，我司將立即籌備一套完整的宣傳推廣工具； 項目資料如：圖片、效果圖、平面圖、位置圖、租金價目表、簽約通知書等； 項目租賃條款如：租賃年期、起租期、免租期、管理費、水、電、煤、電話費、違約責任等。3、全面招商運作工作 此階段我司將按照擬定之行業組合及分布建議，根據每一行業的分類，為項目選擇具適合的租戶進行推廣； 繼續向主力商戶推廣，以不斷提高物業實力，努力開拓及發掘更多新客戶。我司將全面跟進所有投寄范圍內的商戶名單，跟據各商戶的質素及營業性質來確定其進駐物業位置，以配合擬定的行業商戶組合建議； 不斷改進及更新招商資料，繼續跟進主力牽頭商戶；利用促銷活動及媒體宣傳，營造聲勢及熱銷氣氛，使本項目成為零售界成行成市的談論進駐對象，成為市場注目的焦點。4、落實商戶進駐物業 繼續全面跟進招商推廣工作，視商鋪（物業）出租狀況，及時調整及制定招商策略； 以租金價格為指針，協助甲方與商戶直接洽談租賃條件； 落定租賃條款及租約，完成整個