房地產抵押估價技術報告（僅供估價機構存檔和有關管理部門查閱）估價項目名稱：武漢市翔星建材房地產估價委托方：武漢市翔星建材銷售中心估價方：湖北中信房地產土地估價有限公司貸款銀行：興業銀行武漢分行估價人員：賀路 張昊估價作業日期：二九年六月六日至二九年六月二十六日估價報告編號：中信估字（2007）DY第060403號估價技術報告編號：中信估技字（2007）DY第060403號房地產抵押估價技術報告一、個別因素分析（一）估價對象范圍界定本次估價對象為位于武漢市江夏經濟開發區民營工業園的全部/部分房產及全部用（占）地，產權屬武漢市翔星建材公司所有。根據委托方提供的估價對象房屋所有權證（武房權證夏字第200602892號）和國有土地使用證（武新國用（夏）字第009號），評估范圍內建筑面積為14939.09平方米。（二）權益狀況1、建筑物權益狀況估價對象房屋所有權證證號為武房權證湖夏字第200602892號，房屋所有權人為武漢市翔星建材銷售中心，證載共有6棟房地產，總層數為12層，證載建筑結構為鋼結構，建筑面積合計為14939.09平方米，產別為私有房產，設計用途為工業用地，現狀用途為三棟門房、四棟配電房、一二五廠房頓號、六棟未投入使用。2、土地權益狀況國有土地使用證證號為武新國用（夏）字第009號，土地使用權面積為15318.10平方米，土地用途為工業用地，地號為JK0101033，圖號為64.25-35，土地使用權類型為出讓/劃撥，終止日期為2054年1月10日/并已扣除相應土地使用權出讓金。估價對象房屋所有權人和土地使均為武漢市翔星建材公司。3、他項權利狀況根據委托方提供的房屋所有權證和國有土地使用證復印件記載，估價對象已進行抵押，權利人為中國興業銀行武漢支行，抵押金額為貳千萬萬元整，設定日期為二零零七年四月三日，約定期限為一年零月零日至二零零八年四月三日止，本次估價結果未考慮該因素對估價對象房地產價值的影響。另外至估價時點，估價對象已經分別出租給武漢鍋爐動力機械集團單位。至估價時點，委托估價方提供的資料復印件上無他項權利記載。本次估價是以估價對象的房屋所有權及國有土地使用權不存在任何他項權利（包括租賃權、抵押權）及共有權人為假設前提，即假定其為完整權利狀態下的房地產價格。（三）實物狀況估價對象約建成于二零零七年,成新為9.8成新。估價對象共有6棟12層房地產，建筑結構為鋼結構和混合結構，證載用途為工、交、倉，現狀各部分分別用作三棟門房、四棟配電房、一二五廠房頓號、六棟未投入使用，估價對象裝修情況如下：其外墻為門房為面墻；廠房為彩鋼板；新建六層為玻璃幕墻加防水涂料，天棚門房為裝飾瓦；廠房為彩鋼板吊頂，內墻門房內墻刷白；廠房內墻為彩鋼板；新建六層未進行裝修，地面門房為地磚；廠房為水泥地面，室內有車間行吊5T/10T等設施設備，層高分別約為8.10米。估價對象周邊公共工程建設銀行、工商銀行、農業銀行、關山醫院、廟山公交車站，綠化較少，地勢平坦，地質穩定。二、區域因素分析（一）宏觀區域因素分析1、一般因素武漢市是湖北省省會，是華中地區最大的經濟中心、商業中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區交匯，將武漢市區一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮鼎立的格局。全市現轄13個城區，3個國家級開發區，總面積為8494.41平方公里，市區建成區面積為218.22平方公里，2004年末，武漢市戶籍人口總數為785.90萬元。武漢的地理方位為北緯3033、東經11419，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤氣候，四季分明，平均無霜期約240天。武漢處于京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，素有“九省通衢”之稱。武漢作為全國公路主骨架的重要樞紐、全國區域性航空樞紐及長江航運的中心，東去上海、西抵重慶、南至廣州、北上北京，距離均在1200公里左右，是中國少有的集鐵路、公路、水運、航空、郵政、電信于一體的重要交通通信樞紐，處于中國經濟地理的核心位置。隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善和對外開放力度的不斷加大，武漢的經濟建設成就顯著，已形成了以汽車、石化、紡織、高新科技產業為主導的門類齊全的現代工業休系，城市基礎設施日趨完善守。隨著三峽工程的建設、長江經濟產業帶的形成與發展，以及國家經濟建設的重點向中西部地區轉移，使其具備了更加巨大的發展潛力。2、區域因素武漢東湖新技術開發區始建于1988年，1991年被國務院批準為國家級高新技術產業開發區，1992年被國家科委、國家體改委批準為全國高新技術產業開發區綜合改革試點區。2001年國家正式批準武漢中國光谷成立，預計將在近幾年內建成國內一流、國際知名的光電子信息產業基地。目前，區內主要干道有：東西向的武珞路珞瑜路、雄楚大街橫穿開發區，南北向有關山一路、關山二路、民院路，區內有數十條公交車經過。武昌火車站、付家坡長途汽車站和宏基客運站等對外交通設施分布于開發區西北側，對外交通便利。鐵路有南北走向的京廣鐵路，東西走向的漢渝鐵路、漢冶鐵路，東西各有一個編組站，每天有70列客車通過。新建成的白沙洲長江大橋和京珠、滬蓉高速公路，使東湖新技術開發區與國家高速公路運輸系統相互連接。開發區以通信產業為龍頭，包括生物工程、電子信息、新材料、激光和先進制造技術等六大高新技術產業已形成一定規模和特色。目前，區內高新技術企業近900家，億元以上有32家，千萬元以上企業近百家。已形成大院大所、三資企業、民營股份制企業三大高新技術企業發展群體。開發區內現有18所高等院校與數十所科研院所，實謂知識經濟時代的知識、技術、人才高密度。武漢中國光谷的提出獲得批準，剛剛一年，已經收到巨大的品牌效應，引來國內外光電子企業的關注，引來一批批內商外資前來洽談投資或貿易。（二）微觀區域因素分析1、地理位置估價對象位于武漢市江夏區，地處武漢市市區級商業/工業/住宅用地，東鄰，南鄰，西鄰，北鄰，具體位置詳見附圖（估價對象位置示意圖）。2、產業集聚規模（商業、住宅、辦公用房改為繁華程度）工業：周邊分布有武漢環宇科技園，有武漢鍋爐動力機械集團等工業廠房，大批新型型企業的入駐使該區域成為廟山開發區的重要組成部分，并為該區域的工業進一步發展奠定了良好的基礎。商業/住宅/辦公：估價對象所在區域周邊分布有中國農業銀行、工商銀行、武商量販商場、華坤酒樓、中百超市等商業商貿金融設施，人流量、客流量較大/小，屬商業密集/較密集/不密集區估價對象距離混合/交通/生活型主干道江夏大道約20米，距離次干道/支路凱迪大道路約1米，距離市級商服中心光谷約3000米，距離武昌火車站約10千米，距離長江碼頭約8千米，距離武漢外國語學校美加分校中學約1000米，距離關山醫院醫院約300米。3、交通便捷度距最近的公交站點廟山站約100米，有901、903、915等共約3條公交線路可通達于此，交通便捷程度好，交通通達度好。4、公共配套設施完備程度估價對象所在區域分布有廟山工業園、美加湖濱心城等大型住宅小區，并擁有武漢外國語學校美加分校等教育配套設施，關山醫院等醫療衛生配套設施，使該地區的各項市政配套設施進一步得到完善，同時也為此地帶來了較大的人流和良好的商機，使估價對象擁有較大的升值潛力。5、環境與景觀估價對象周邊有湯遜湖等自然景觀等，周邊綠化規劃較好，環境優美。三、市場背景分析估價對象位于廟山工業開發區，地處武漢市市區級商業/工業/住宅用地工業：周邊分布有環宇科技園，有武漢鍋爐動力機械集團等工業廠房，大批新型型企業的入駐使該區域成為廟山開發區的重要組成部分，并為該區域的工業進一步發展奠定了良好的基礎。（商業/住宅/辦公：估價對象所在區域周邊分布有中國農業銀行銀行、武商量販商場、華坤酒樓、中百超市等商業商貿金融設施，人流量、客流量較大/小，屬商業密集/較密集/不密集區）估價對象所在區域分布有美加湖濱心城大型住宅小區，并擁有武漢外國語學校美加分校學校等教育配套設施，廟山醫院等醫療衛生配套設施，使該地區的各項市政配套設施進一步得到完善，同時也為此地帶來了較大的人流和良好的商機，使估價對象擁有較大的升值潛力。四、最高最佳使用分析估價對象設計用途為工業用房，現狀用途為工、交、倉，根據估價對象周邊的實際情況和本公司估價人員現場查勘的結果，我們認為估價對象按規劃用途使用最為有利，故以此為前提進行估價。五、估價方法選用根據本次估價作業的目的，估價人員在現場查勘并仔細分析掌握的相關資料后，選取市場比較法和收益法作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的價格。（一）估價方法選擇的依據1、根據房地產估價規范，“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法作為主要估價方法”，估價對象周邊類似房地產交易活躍，市場依據充分，故可選用市場比較法進行估價。2、根據房地產估價規范，“收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象為經營用房，屬收益性物業，且經營狀況良好，故可選用收益法進行估價。3、根據房地產估價規范，“具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法”，估價對象為在建工程，具有房地產投資開發潛力，故可選用假設開發法進行估價。4、根據房地產估價規范，“在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法”。估價對象為存量工業用房，市場上極少有類似房地產交易案例發生，不宜選用市場比較法進行評估；生產用房收益也不易測算，不宜選用收益法進行評估；估價對象不具有投資開發或再開發潛力，不宜選用假設開發法進行評估；適宜選用成本法進行評估。 （二）估價方法 1、市場法市場法是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象價值的方法。其百分率下的直接比較修正、調整系數連乘公式為：估價對象價格=可比實例成交價格交易情況修正系數交易日期調整系數房地產狀況調整系數其中房地產狀況調整包括區位狀況調整、權益狀況調整和實物狀況調整。2、收益法收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。其基本公式為：V=式中：V收益價格（元，元/平方米）； Ai未來第i年的凈收益（元，元/平方米）； R資本化率（%）； n未來可獲收益的年限（年）。 3、假設開發法假設開發法是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。求在建工程項目價格的公式：在建工程價格=續建完成后的房地價值續建成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費續建投資利潤買方購買在建工程應負擔的稅費 4、成本法成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法最基本的公式為：積算價格=重新購建價格折舊其中適用于新建房地產的基本公式為：重置價格=土地價格+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊房地價格=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格建筑物折舊5、基準地價系數修正法基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據武漢市市區2004年土地定級與基準地價評估技術報告，其基本公式如下：PiP（1K）S式中：Pi 待估宗地地價P 待估宗地對應的基準地價 K 待估宗地所有地價區位影響因素總修正值 S 待估宗地個別因素修正系數的乘積其中：Ki 第 i 個待估宗地區位因素修正系數六、估價測算過程（一）成本法重置價格=土地價格+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤舊房地價格=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格建筑物的折舊1、土地的重新購建價格估價對象土地為工業用地，采用成本法和基準地價系數修正法評估土地價格。1）采用成本法確定土地價格其基本公式為：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益（1）土地取得費土地取得費按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。征用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。城鎮國有土地的土地取得費可按拆遷安置費計算。從市場購入土地時，土地取得費就是土地購買價格。征用集體土地時，需支付的費用主要有：a、土地補償費根據中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）第四十七條第二款“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。”根據武漢市征用集體所有土地補償安置辦法（武漢市人民政府令第149號）第十一條第一款“征用耕地的，按該耕地被征用前3年平均年產值的10倍補償”，結合武漢市統計調查資料以及市國土資源局提供的實際征地情況，耕地前三年平均年產值為6000元/畝，按平均年產值的10倍補償。土地補償費60001060000（元/畝）土地補償費合90.00元/平方米。b、安置補助費根據中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）第四十七條第二款“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。農業用地征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍計算。”根據武漢市征用集體所有土地補償安置辦法（武漢市人民政府令第149號）第十五條第一款“征用耕地的，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的6倍” 結合武漢市統計調查資料以及市國土資源局提供的實際征地情況，耕地前三年平均年產值為6000元/畝，三環線以外的地區需要安置的農業人數據調查為每畝1.5人。則該區域耕地前三年平均畝產值取6000元/畝，補償倍數為6倍，需要安置的農業人數為每畝1.5人。安置補助費為：安置補助費60006136000（元/畝）安置補助費合54.00元/平方米。c、地上附著物和青苗補償費根據中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）第四十七條第二、四款“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。農業用地被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。”結合武征拆字（1995）001號文青、魚苗及地上附著物和其它有關設施補償標準和該區域實際情況，青苗補償費按（稻田）單季產值補償，確定水田及其地上附著物最高補償額為1500元/畝，合計2.25元/平方米。土地取得費用合計為：90.00+54.00+2.25=146.25（元/平方米）（2）土地開發費土地開發費按該區域土地平均開發程度下需要投入的各項客觀費用計算。根據武漢市國土資源管理局對武漢市市區基礎設施配套的平均水平以及對中環線外土地開發成本價格的調查、分析，確定評估范圍公共基礎設施配套程度基本達到宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊）、宗地紅線內場地平整情況下土地開發費用為110元/平方米（其中：宗地外圍道路、給水、排水、電力的費用標準為25元/平方米，電訊費用標準為10元/平方米）（3）稅費征地過程中發生的稅費一般有：新增建設用地有償使用費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費、水利建設基金、不可預見費等。a、新增建設用地有償使用費根據關于印發新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法的通知（財綜字1999117號）及關于調整新增建設用地土地有償使用費征收等別的通知（財綜200293號）規定，武漢市新增建設用地有償使用費征收等別為四等，征收標準為40元/平方米。b、耕地占用稅根據武漢市人民政府關于發布武漢市耕地占用稅實施辦法的通知（武政（1987）98號）規定，江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山區每平方米十元，洪山除花山、九峰、左嶺三個鄉鎮每平方米五元外，其他地區每平方米十元，東西湖區每平方米七元，漢南區每平方米六元，武昌、漢陽、黃陂、新洲縣每平方米五元。耕地占用稅按10元/平方米計收。c、耕地開墾費根據市物價局、市財政局關于耕地開墾費、土地閑置費、土地復墾費標準的復函（武價函200074號），城區基本農田保護區內耕地3萬元/畝，其他耕地1.5萬元/畝；郊區基本農田保護區內耕地1.6萬元/畝，其他耕地0.8萬元/畝。待估宗地不在城區基本農田保護區內，則耕地開墾費為1.5萬元/畝，合22.50元/平方米。d、新菜地開發建設基金根據鄂價費字1992130號及市人民政府關于進一部加強菜籃子工程建設的決定（武政199430號文）及武漢市蔬菜基地管理辦法的規定，在武漢市規劃區內劃分為控制征用占地區、嚴格控制征用占地區、長期保留區，武漢市市區分別按每畝3萬、5萬、6萬的標準征收，遠城區7000-15000元/畝。新菜地開發基金的實際征收標準，結合該宗地的實際情況，確定新菜地開發基金以每畝3萬元征收，則新菜地開發建設基金3萬元/畝，合45元/平方米。e、征地管理費根據湖北省物價局、湖北省財政廳關于降低部分住房建設行政性收費標準的通知（鄂價房服200247號）規定“一次性征用耕地100畝以下或其它土地200畝以下的,動遷量不大,工作量較小的,按基數計收2.6%3.1%的征地管理費。一次性征用耕地100畝以上、500畝以下的,動遷量不大,工作量較小的,按基數計收2.1%的征地管理費。一次性征用耕地500畝以上，1000畝以下，其它土地1000畝以上，2000畝以下的，動遷50戶以上或者安置農業人口出生率150人以上，辦理無地村組農民農轉非100人以上的，可按基數計收2.1%的征地管理費。征地費用一般由以下幾種費用組成：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上地下附著物和拆遷補助費。”本報告根據項目具體情況按3%計取征地管理費。征地管理費（90542.25）3%4.39（元/m2）f、水利建設基金根據湖北省水利建設基金征收使用管理辦法的規定“非農業建設征用土地，向用地單位按畝征收一定數額的水利建設基金。具體標準為：武漢市城區耕地每畝2000元，非耕地每畝1500元。”待估對象位于武漢市市區內，水利建設基金征收標準為2000元/畝，合計為3.00元/平方米。g、不可預見費根據湖北省物價局、湖北省財政廳鄂價房地字1996403號省物價局、省財政廳關于土地統征包干收取不可預見費的通知中規定：“在征地過程中，由土地管理部門采取統征包干辦法征地的，征地所發生的全部費用經確定認可后，可按征地費用總額的2-4%收取不可預見費。征地費用一般由以下幾種費用組成：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上、地下附著物補償費、拆遷補助費和新菜地開發建設基金。”取中值3%計不可預見費。 不可預見費（90.0054.002.2545）3%5.74（元/m2）稅費合計為：90.00+54.00+2.25+45=191.25元/平方米。（注：拆遷補足費 資料沒有）（4）利息以上土地取得費及稅費在征地構過程一次性投入，按整個開發期計息，土地開發費在開發過程中均勻投入，按開發期一半計息。根據估價對象土地的規模及開發項目的特點，調查確定土地開發周期為0.5年，投資利息率按2007年8月18日調整利率后中國人民銀行公布的固定資產一年期貸款利息率6.12%計，則： 投資利息906.12%0.5+（191.25+5.74+4.39）6.12%0.255.72（元/m2）（5）開發利潤土地開發總投資應計算合理的利潤。土地開發總投資包括土地取得費、土地開發費和各項稅費。開發利潤應與同行業投資回報相一致，考慮武漢市土地開發的實際情況，以15%作為本次土地評估的開發利潤率。則：開發利潤（土地取得費土地開發費稅費）利潤率（191.2510130.63）15%49.78（元/m2）（6）土地增值收益根據武漢市的實際情況，土地增值收益按土地成本費用20%計算,則：土地增值收益191.2520%38.25（元/m2）（7）待估宗地47.5年期土地價格確定依據成本逼近法測算地價公式：土地價格（土地取得費土地開發費稅費利息開發利潤土地增值收益）年期修正系數年期修正系數其中:r-土地還原利率。根據武漢市市區2004年土地定級與基準地價評估技術報告提供的數據，確定工業用地土地還原利率取5.3%。n-土地使用年期47.5年待估宗地47.5年期土地使用權價格（土地取得費土地開發費稅費利息開發利潤土地增值收益）年期修正系數（146.2510130.635.7249.7838.25）347.88（元/m2）1 ) 房屋建筑費用估計350元/m22)建筑費用：14939.09600=8963454元3）建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。d、附屬工程費用包括房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化、室外道路等。根據對武漢市一般開發建設項目測算，確定該部分費用約為150元/平方米。則附屬工程費為：1506500=97.5（萬元）則房地產建筑安裝工程費合計為：97.5（萬元）（4）公共配套設施建設費包括所需要的非營業性的公共配套設施的建設費用。如物業管理用房、居委會用房、配電房、垃圾轉運站、化糞池等。根據對武漢市一般開發建設項目測算，確定該部分費用約為90元/平方米。則公共配套設施建設費為：901000=9（萬元）（5）開發建設過程中的稅費開發建設過程中的稅費包括公共消防設施配套費、垃圾處理費、白蟻防治費、人防易地建設費、工程監理費及建設工程招投標交易費用。其中各項稅費如下表：稅費項目收費依據計費基數標準金額（萬元）公共消防設施配套費建筑面積1.52.30垃圾處理費1827.57白蟻防治費1.21.84人防易地建設費2436.76工程監理費武城監字1996158號1523.00招投標交易費用合同簽證費建安造價0.140.17招標服務費0.80.95質量監督費1.41.67定額測定費11.19合計則開發成本合計為：2929586.63+8963454+975000+90000=1295.804063（萬元）2）管理費用管