有關商品房預約合同糾紛的11個經典判例及分析一、商品房預約合同性質的認定案例1：成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案最高人民法院公報 2015年第1期（總第219期）【裁判觀點】判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。對于當事人之間存在預約還是本約關系，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協議之約定為依據，而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確界定。最高院認為蜀都實業公司與訊捷公司之間的房屋買賣法律關系成立，且系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。一審、二審判決認定購房協議書即構成本約的理由不當，但其關于蜀都實業公司和訊捷公司之間成立房屋買賣法律關系的結論是正確的。理由如下：首先，僅就案涉購房協議書而言，其性質應為預約。預約是指將來訂立一定契約的契約。預約的形態多種多樣，有的預約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規定什么內容留待以后磋商決定；有的預約條款則非常詳盡，將未來本約應該規定的內容幾乎都在預約中作了明確約定。而若僅從內容上看，后者在合同內容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據當事人合意內容上是否全面，并不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內容與本約已經十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，蜀都實業公司與訊捷公司在 2006年9月20日簽訂的購房協議書中明確約定了雙方擬進行買賣的房屋的位置、面積和價款，應當說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內容，可直接據此履行而無須另訂本約。但是，雙方當事人同時在該協議中約定：“3甲、乙雙方應就購房合同及付款方式等問題在本協議原則下進行具體磋商。5甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協議自動失效。”可見，雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認為在付款方式等問題上需要日后進一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當事人在該協議第5條進一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關系的具體內容。因此，本院認為，案涉購房協議書的性質為預約合同，一審、二審判決認定該購房協議書的性質為本約是錯誤的，應予糾正。其次，結合雙方當事人在訂立購房協議書之后的履行事實，蜀都實業公司與訊捷公司之間已經成立了房屋買賣法律關系。本院認為，對于當事人之間存在預約還是本約關系，不能僅憑一份孤立的協議就簡單地加以認定，而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當事人的真實意思，并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確的界定。本案中，雙方當事人在簽訂購房協議書時，作為買受人的迅捷公司已經實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉為購房款，作為出賣人的蜀都實業公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂購房協議書的三個多月后，蜀都實業公司將合同項下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據購房協議書的預約性質，蜀都實業公司交付房屋的行為不應視為對該合同的履行，在當事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關系的情形下，蜀都實業公司的該行為應認定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關系而為的交付。據此，由于蜀都實業公司在該房屋買賣法律關系中的主要義務就是交付案涉房屋，根據合同法第三十六條、第三十七條的規定，可以認定當事人之間達成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關系。案例2：張勵與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案最高人民法院公報 2012年第11期(總第193期)案例3：俞財新與福建華辰房地產有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預約)合同糾紛案最高人民法院公報 2011年第8期(總第178期)【裁判觀點】預約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內容與對方簽訂本約合同的，應當向對方承擔違約責任。判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協議是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經按照約定收受購房款的，就可以認定此類協議已經具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協議應認定為預約合同。二、商品房預約合同糾紛中違約情形的認定（一）不可歸責于雙方的原因，雙方均不違約案例4：戴雪飛訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛案最高人民法院公報 2006年第8期(總:118期)【裁判觀點】購房者對開發商的樣板房表示滿意，與開發商簽訂訂購協議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預售合同。后由于開發商提供的商品房預售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發商不能立即給予答復。以致商品房預售合同沒有在訂購協議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發商應當將收取的定金返還給購房者。審判法院認為：中華人民共和國合同法(以下簡稱合同法)第三條規定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”第五條規定：“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。”第六條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”相對商品房預售合同來說，訂購協議是本約訂立之前先行訂立的預約合同。訂立預約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續談判其他條款，直至本約訂立。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。因此在繼續進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續進行磋商以訂立本約，都構成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內。這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。案例5：吳建平訴無錫深港國際服務外包產業發展有限公司商品房預售合同糾紛案人民法院案例選(2013年第1輯總第83輯)案例6：曹求玉與廣東省中山市中南物業開發有限公司商品房預約合同糾紛上訴案人民司法 案例 2008年第18期【裁判觀點】商品房預售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內繼續就商品房買賣進行誠信談判的一種擔保義務。商品房預售合同簽訂后，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當事人磋商不成，并非一方當事人對認購協議無故反悔，應認定雙方均已履行了認購書約定的義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯，定金罰則不應適用，賣方應向買方返還定金。（二）一方違約案例7：仲崇清訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案最高人民法院公報 2008年第4期(總第138期)【裁判觀點】預約合同，一般指雙方當事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。預約合同生效后，雙方當事人均應當按照約定履行自己的義務。一方當事人未盡義務導致本合同的談判、磋商不能進行，構成違約的，應當承擔相應的違約責任。三、違反商品房預約合同的賠償范圍案例8：張勵與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案最高人民法院公報 2012年第11期(總第193期)【裁判觀點】在違約責任中，承擔責任的一方應給對方造成的利益損失進行賠償。本案中，原告張勵在與被告同力創展公司簽訂預訂單后，有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務，從而喪失了按照預訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會，因此被告因違約給原告造成的損失應根據訂立預訂單時商品房的市場行情和現行商品房價格予以確定，但因被告所開發建設的房屋無論是結構還是建筑成本都與雙方簽訂預訂單時發生了重大的變化，因此原告以被告開發建設房屋的現行銷售價格作為賠償標準亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數額，對于被告因違約給原告造成的損失確定為150000元。案例9：曹燦如與上海萊因思置業有限公司等商品房預約合同糾紛上訴案人民司法 案例 2011年第12期【裁判觀點】在訂立以不能給付為標的的合同時，明知或可知其給付不能的一方當事人，對因相信合同有效而受損害的另一方當事人負損害賠償義務。但賠償額不得超過另一方在合同有效時現有的利益的金額。對于締約過失責任，合同法第四十二條只確定了締約過失應承擔賠償責任，并未明確賠償的范圍。通說認為，法律規定締約過失責任，是出于對合同締結、履行過程中信賴利益的保護，旨在使非違約方因信賴合同的履行而支付的各種費用得到返還或賠償，從而使當事人處于合同從未訂立之前的良好狀態。締約過失的賠償范圍是信賴利益的損失，是指因另一方的締約過失行為而使合同不能成立，導致信賴人所支付各種費用和其他損失不能得到彌補。曹燦如在置陽公司2004年提起解除合同的訴訟后，客觀上已不應對置陽公司簽訂商品房買賣合同產生信賴，對未簽訂本約的風險，以及遭受損害應當有所預見。曹燦如若了解到訂購協議的履行可能伴隨風險，就有義務防止損失擴大，但其為了追求期待的利益，不及時向置陽公司主張賠償責任，其不能將擴大的損失進而轉嫁給置陽公司。同時，信賴利益須是一種合理的能夠確定的，而機會所形成的利益很難合理確定。曹燦如并不能將機會喪失的損失作為締約過失的賠償范圍。房地產價格的逐年上漲，并非置陽公司的行為所致，也不是當事人客觀上能夠預見的，曹燦如所能主張的賠償范圍應僅限于訂購協議簽訂時房價款與2004年同類房屋市場價之間的差價。法院綜合考慮置陽公司的過錯程度、曹燦如的付款情況以及上海市近年來房地產價格的上漲幅度等因素，酌定賠償金額，已充分維護了受害人的利益。由此，曹燦如訴請要求賠償損失的范圍是系爭房屋的原合同價款與現值的差價，包含了合同有效成立的所有利益，不應全額得到法院支持。案例10：陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買賣合同糾紛案人民法院案例選2013年第二輯【裁判觀點】預約義務人違反預約合同的責任，在性質上屬違約責任。承擔責任的方式主要包括實際履行和賠償損失。需要明晰的是，違反預約合同應承擔損失的范圍應以機會損失為基礎，當一方當事人怠于按照預約合同規定的義務訂立本約時，他方只能請求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預定的本約內容請求賠償其可預期的利益。預約合同守約方因對方違約所遭受的損失與本約的履行利益損失是截然不同的。預約合同對本約的標的物、對價等已經作出明確約定，當事人對本約的期待利益已經固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的機會，導致機會損失轉化為現實損失，該機會損失歸屬于信賴利益的損失。但是，預約合同的標的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實際發生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業利益，在本約未達成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預約合同應承擔損失的范圍。因為當事人基于預約合同而產生的權利是對將來訂立本合同的一種期待權，預約債權人有理由相信預約債務人將來會受此約束，并基于這種信賴而行事并放棄與其他同類對象進行類似交易；如果預約債務人違反義務，則必將使預約債權人蒙受不利益（如喪失交易機會等）。因此，立法上對這種信賴利益應加以保護。本案中，陳榮根因基于其與江陰蘭星公司所簽訂的預約合同而產生的權利是對將來訂立本約的一種期待權，其有理由相信預約債務人即江陰蘭星公司將來會依雙方所簽訂的預約合同行事。因此其相信雙方當事人會受此約束，并在基于這種信賴而行事的同時，放棄了與其他同類對象進行類似交易的機會；江陰蘭星公司作為預約債務人違反義務，則必將使預約債權人陳榮根蒙受因喪失交易機會而遭受的不利益。而要合理維護陳榮根的權益，法律只要擬制使其利益狀態達到簽訂原預約合同所約定的本約簽訂時的狀態即可，具體來講即是本約原本實際應該簽訂時的所涉房產市場價格與預約合同所約定的價格之差。陳榮根主張應賠償其所涉房產訴訟時的市場評估價格與預約合同所定交易價格之差，顯然超出了預約合同所應該保護的權益范圍。鑒于本案中并未對本約應簽訂時的所涉房產市場價格進行評估，合議庭參考了違約方江陰蘭星公司將訴爭房產出賣給第三方的實際交易價格，以江陰蘭星公司在交易中違背誠實信用原則而獲得的實際經濟利益作為對陳榮根的損失賠償，即蘭星江陰分公司的違約行為給自己帶來了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接經濟利益，也就是原告的機會利益