20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 長沙 2012 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 目目 錄錄 序言序言 1 一 城市經濟一 城市經濟 2 1 城市宏觀經濟 2 1 1 土地供求土地供求 7 1 經營性土地供應量 7 2 經營性土地成交量 7 3 經營性土地成交價格 9 4 成交結構 12 5 地王解讀 16 1 濱江新城 B7 地塊 16 2 梅溪湖 066 號地塊 17 3 洋湖垸 057 號地塊 18 4 金融生態區 063 064 號地塊 19 三 行業發展三 行業發展 20 1 房地產開發投資 20 2 房地產建設規模 21 四 市場交易四 市場交易 23 1 商品房 23 2 商品住宅 31 五 未來市場預判五 未來市場預判 46 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 序言序言 2012 隨著十八大的圓滿閉幕已拉下帷幕 回顧 2012 這是一個值得紀念與充滿希望的 一年 我們從步步驚心到信步向前 市場的美麗前景隨著 暖冬 再一次清晰地浮現在我 們眼前 總結 2012 年 梳理脈絡 呈現完整的事實 將成為 2013 年房地產市場發展的坐 標 本次年報克而瑞也將從完全客觀的角度 對 2012 年房地產市場運行情況做一次全面 的梳理及對 2013 年市場預判 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 一 城市經濟一 城市經濟 1 1 城市宏觀經濟 城市宏觀經濟 1 1 20122012 年前三季度年前三季度 GDPGDP 增速增速 12 9 12 9 增速放緩 增速放緩 圖圖 1 11 1 長沙市各年長沙市各年 GDPGDP 走勢圖走勢圖 2012 年長沙市前三季度 GDP 增速增速低于年初目標 0 1 個百分點 與去年同期相比 回落 1 4 個百分點 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 經濟增速放緩的主要原因是 去年下半年以來國內外宏觀經濟形勢持續偏緊 同時 長沙經濟增長的主要動力呈放緩態勢 產業發展特別是服務業發展相對偏慢 內需動力仍 然不足 2 2 長沙目前已經步入工業化中后期 服務業亟待提高長沙目前已經步入工業化中后期 服務業亟待提高 圖圖 1 21 2 三次產業所占三次產業所占 GDPGDP 比重歷年走勢比重歷年走勢 整個長沙市的第二產業比重已由 2001 年的 38 7 上升至 55 9 高出全國第二產業 比重近 10 長沙市過度依賴機械制造等重工業 而重工業興衰又依賴于房地產建設及基礎設施建 設情況 2010 年之后的房地產調控影響到長沙機械制造行業的發展 這也是導致 2010 年 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 后長沙市 GDP 增速下滑的重要原因之一 3 3 房地產及其上下游產業是長沙經濟發展的核心動力房地產及其上下游產業是長沙經濟發展的核心動力 圖圖 1 31 3 長沙市各年固定資產投資增速走勢圖長沙市各年固定資產投資增速走勢圖 圖圖 1 41 4 長沙市各年固定資產投資占長沙市各年固定資產投資占 GDPGDP 比重走勢圖比重走勢圖 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 固定資產投資自 2009 年以后增速放緩 增速開始在 20 30 之間運行 但是固定資產 投資占 GDP 比重已上升至 60 左右 經濟發展投資化傾向愈發嚴重 這說明房地產上下游產業與長沙市宏觀經濟能否持續增長已密不可分 4 4 工業占主導的情況下 內需的帶動作用逐漸被削弱工業占主導的情況下 內需的帶動作用逐漸被削弱 圖圖 1 51 5 長沙市各年消費品零售總額增速走勢長沙市各年消費品零售總額增速走勢 圖圖 1 561 56 長沙市各年消費品零售總額占長沙市各年消費品零售總額占 GDPGDP 比重比重 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 社會零售品消費總額增速近年來維持在 15 20 之間波動 2010 年后有下滑趨勢 社會零售品消費總額占 GDP 比重 2012 年前三季度已下降至 38 6 較全國平均水平 低 3 左右 長沙經濟結構中不合理的成分被逐漸強化 5 5 投資性產品是疏導社會財富的關鍵途徑投資性產品是疏導社會財富的關鍵途徑 圖圖 1 51 5 城鎮人均可支配收入與消費性支出歷年對比走勢城鎮人均可支配收入與消費性支出歷年對比走勢 長沙人均可支配收入 2011 年已突破 25000 元 在可支配收入不斷增長的同時 但居 民消費支出占可支配收入比例卻在不斷降低 側面反映了長沙內需不足的現狀 在投資不斷擠出居民消費的同時 長沙未來經濟發展將更加依賴于投資 房地產的地 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 位因此而舉重輕重 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 二 土地市場二 土地市場 1 1 土地土地供求供求 1 1 經營性土地供應量經營性土地供應量 2010 2012 年長沙內五區經營性土地供應 年度供應 受二級市場回暖影響 2012 年長沙整體土地市場出讓量上浮 受宏觀市場調控長沙土地出讓量明顯回落 2011 年環比是下跌 34 9 進入 2012 年長沙市內五區累積出讓土地 100 宗 出讓土地面積 425 5 萬 環比 2011 年 增加 14 8 市場出現好轉 經營性土地出讓方面 2012 年累計出讓土地 68 宗 出讓土地面積 303 7 萬 占到總出讓量的 71 高出 2010 2011 年 20 環比 2011 年增加 56 6 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 2 2 經營性土地成交量 經營性土地成交量 2010 2012 年長沙內五區經營性土地成交 年度成交 土地市場成交上漲 經營性土地成交環比增加 63 9 有利于后市供 需平衡 2012 年長沙市內五區累積成交土地 68 宗 成交土地面積 303 萬 環比 2011 年增加 56 經營性土地出讓方面 2012 年累計成交土地 58 宗 成交土地面積 253 萬 占 到總成交量的 83 成交土地面積環比 2011 年增加 63 9 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 2012 成交建筑面積 975 萬 環比 2011 年增加 83 9 長沙未來住宅市場存量 為 1 年半左右 2011 年經營性土地成交總量僅為長沙市場半年去化量 土地成交量的 快速回升有利于后市供需平衡 長沙內五區月度經營性土地月度成交 月度成交 從 2012 年土地市場月度成交來看 長沙土地市場 先抑后揚 上半 年冷清 下半年底地王頻現 2012 年上半年房地產整體市場局勢不明朗 買賣雙方均較謹慎 經營性土地上半 年累計新增出讓 26 宗 出讓面積 83 8 萬 僅占到全年的出讓量的三成 累計成交 21 宗 成交面積 81 5 萬 成交土地總量創下 2009 年下半年以來半年度成交量新低 進入下半年十八大結束 房地產宏觀政策并未加碼 不少房企提早完成年度銷售 目標 一級市場明顯回暖 買賣雙方不再矜持 2010 2012 年長沙內五區經營性土地成交 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 成交流拍率 政府推地謹慎 出讓地塊品質較佳 下半年土地市場回暖 使得土 地流拍率近三年最低 從近三年土地市場成交來看 2010 年追隨樓市火爆 也是土地市場最為火爆的一 年 土地流拍率為 17 6 2011 年土地市場追隨樓市低迷 土地成交量少流拍率為 17 1 成交量為三年最低 2012 年土地市場同樣追隨樓市以價換量 流拍率最低僅 為 14 7 3 3 經營性土地成交價格 經營性土地成交價格 長沙內五區經營性土地年度成交價格 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 年度成交價格 2012 年長沙樓面地價全年維持在 2000 元 全年地價穩中上 揚 2012 年樓面地價 成交地價環比 2011 年均有所下降 但高于 2010 年水平 長沙內五區月度經營性土地月度成交 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 月度成交價格 從 2012 年土地市場月度成交價格來看 進入下半年價格 翹尾 明顯 從 2012 年單月成交土地樓板價來看 隨著樓市回暖 房企拿地更有信心 政府 也拿出更多的優質地塊 供需雙方共同推動地價穩步上揚 經營性土地溢價成交比例對比 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 經營性土地成交金額及溢價率走勢 成交溢價 土地市場處于復蘇階段 但從溢價情況看需方謹慎理智 近三年長沙土地市場溢價率呈下跌趨勢 2012 年成交 58 宗經營性土地中 僅有 12 宗為溢價成交 溢價成交比為 20 顯示需方的謹慎態度 溢價成交 12 宗土地中 溢價率最高的為 33 其它溢價地塊多為市中心商業用 地 或岳麓區熱點板塊洋湖垸 濱江新城地塊 且溢價率均在 30 以下 不難看出今 年各大開發商拿地理性 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 4 4 成交結構成交結構 內五區各年經營性用地成交性質占比 2012 年成交經營性用地開發量 用地性質 2012 年純商業用地出讓占比為近三年最低 是土地市場以價換量的結 果 2012 年成交經營性用地中 純商業用地成交面積占 6 8 為近三年最低 同時 今年樓板價為 2143 元 平米 為近三年最低 凸顯政府今年于土地市場的主要戰略是 以價換量 隨著下半年樓市好轉 政府在推地方面開始更加偏向于商業用地 未來金融生態 區及濱江商務區都將有大量的商業性用地供應 相信未來一年土地市場在價格方面將 出現不小的上升 長沙內五區成交土地占地面積分段統計 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 用地面積 宏觀調控下房企受限于資金壓力 成交單宗土地規模整體逐漸縮小顯 2012 年成交地塊平均面積 4 25 萬 63 8 畝 最大成交單宗地塊面積雖然高達 328 畝 但整體單宗平均地塊面積環比 2011 年縮小 20 單宗土地規模逐年縮減 其中 2 5 萬 地塊 2012 年新增量最多 長沙內五區成交土地容積率分段統計 容積率 2012 年成交經營性用地建筑面積 975 萬 綜合容積率攀升至 3 6 隨著城市化的進一步發展 長沙市土地開始逐步減少 市區土地開始稀缺 容積 率不斷攀高 2011 年容積率在 3 以上的占比為 31 2012 年容積率在 3 以上的占比為 58 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 尤其以綜合容積率在 4 以上的綜合性用地增速最大 受國土部調控 容積率在 2 以下的地塊迅速減少 2012 全年長沙別墅市場供小于 求 預計未來高端別墅項目相比住宅 商業項目將越發稀缺 長沙內五區各區土地供求 長沙內五區各區土地價格 岳麓區主推優質地 成交獨占鰲頭 未來將奉獻 660 萬 占到今年土地成交近 7 成 未來開福區金融生態區 岳麓區梅溪湖 濱江新城等重點規劃區地塊仍將迅速 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 拉升樓面價 2012 年內五區各區 芙蓉區供應 1 幅地塊 流拍率 0 開福區供應 10 幅地塊 流拍率 50 天心區供應 2 幅地塊 流拍率 0 雨花區供應 19 幅地塊 流拍率 26 岳麓區供應 32 幅地塊 流拍率為 6 各區情況來看 開福區金融生態區商業用地成交直接拉高樓面地價 其次岳麓區 樓面價為 2222 元 主要是因為成交地塊多為近期長沙熱點規劃梅溪湖 濱江新城 地塊 排名第三的是區成交的 1 幅商業用地 區域區域板塊板塊土地宗數土地宗數 成交面積成交面積 萬方 萬方 規劃建筑規劃建筑 面積 萬面積 萬 方 方 大托 14 3015 05 天心區 中心 10 240 29 芙蓉區尚東 10 755 25 芙蓉北 25 5318 99 開福區 中心 35 2244 98 高橋 35 2728 17 紅星洞井 25 7521 13 環保科技園 29 7929 68 武廣新城 518 5975 6 雅塘井灣 59 7552 03 雨花區 中心 33 823 22 濱江新城 634 21165 43 麓谷 521 874 45 梅溪湖 1184 45291 37 市政府 12 276 81 洋湖垸 638 93115 56 岳麓區 岳麓山 12 426 47 總計 58253 07974 47 長沙重點板塊成交土地分布圖 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 重點板塊土地供應價格 板塊 2012 年土地市場熱點板塊為濱江新城 梅溪湖 洋湖垸 武廣板塊 其中 濱江新城 梅溪湖及洋湖垸板塊土地市價高量大 成交情況最好 中心板塊占據絕對優勢 樓面地價最高 未來將供應 55 7 萬 梅溪湖板塊樓面 地價為 2741 元 未來將新增供應 234 萬 濱江新城板塊樓面地價為 2610 元 未來新增供應 165 萬 洋湖垸板塊樓面地價 2331 元 未來供應 115 萬 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 5 5 地王解讀地王解讀 1 1 濱江新城 濱江新城 B7B7 地塊地塊 濱江新城 B7 地塊為今年長沙市成交綜合性經營用地當中的總價地王 成交總價 高達 32 56 億元 樓板價達 2800 元 平米 B7 地塊商業規劃建筑面積高達 47 萬方 未來將開發濱江標志性綜合體 對開發 商的商業策劃 營銷及運營能力均提出較高要求 目前地塊周邊交通通達性較好 市二十中即位于項目旁 未來有奧克斯及世茂鉑 翠灣大型綜合體助陣 有望打造成河西新商圈 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 從 B7 地塊規劃可以看到商業區位于地塊濱江最好位置 交通通達性及昭示性最 好 住宅區與瀟湘北路及岳麓大道兩條主干道保持一定的距離 規劃較為科學 B7 商業區未來業態全面 涵蓋了酒店 SOHO 公寓 寫字樓 大型購物中心 超 高層商務樓 開發難度較大 大型購物中心部分至少有 5 萬方體量 相信有相當一部 分體量需要開發商自持經營 對開發商商業運營能力提出較高挑戰 該地塊未來由保利 萬科聯合開發 兩家開發公司雖然實力雄厚 但是在商業綜 合體開發方面尚沒有形成萬達那般成熟的體系 相信未來將引入有實力的商業運營公 司 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 2 2 梅溪湖 梅溪湖 066066 號地塊號地塊 梅溪湖 066 號地塊為今年梅溪湖板塊總價及單價地王 其中商業體量占比接近三 成 為 17 47 萬方 該地塊擁有優質湖景及交通配套資源 南靠梅溪湖 北臨地鐵二號線 且地鐵二 號線明年十月即將通車 因此該地塊面臨較好的升值前景 這些都是這塊地王的價值 所在 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 3 3 洋湖垸 洋湖垸 057057 號地塊號地塊 洋湖垸 057 號地塊為今年洋湖垸板塊總價地王 成交總價高達 14 23 億元 樓板 單價也是洋湖垸今年出讓綜合性用地中最高 057 號地塊項目商業體量為 5 47 萬方 為總體量的 10 未來項目操作難度較低 開發風險較小 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 本案位于洋湖垸濱江位置 北觀花園 東望湘江 本案景觀資源極佳 周邊居 住環境未來擁有極好的親和力 本案位于湘府路大橋旁 湘府路大橋年底通車 未來可直通新興南城板塊 且本 案與省政府相距 6 公里 本案西臨瀟湘大道主干道 距離地鐵三號線站點洋湖公園站 及洋湖垸站分別 1 公里及 1 2 公里 未來項目于河西 河東均有良好的通達性 4 4 金融生態區 金融生態區 063063 064064 號地塊號地塊 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 063 號地塊為 2012 年長沙出讓地塊中單價地王 土地單價高達 3253 萬元 畝 樓板價高達 5421 元 平米 金融生態區 063 地塊位于芙蓉路 德雅路及精英大道 規劃 交匯處 位于五一 商圈核心 未來項目交通通達性及昭示性均好 該地塊未來規劃開發 1 棟 320 米 1 棟 220 米單體超高層及裙房 該地塊被注冊尚不足兩月的湖南盛世金融城置業有限公司 據業內人士透露該公 司背后實際控制公司為長沙新時代廣場開發商四達建設 064 號地塊與 063 地塊同為金融生態區項目 兩地塊一并掛出 064 號地塊土地 單價達 2082 萬 畝 為 2012 年土地單價的二號地王 金融生態區 064 地塊僅臨芙蓉路一條主干道 除此之外 周邊均為規劃支路 昭 示性及交通通達性比 063 號地塊較差 這是 064 地塊單價相對便宜的主要原因 該地塊未來規劃開發 1 棟 220 米 1 棟 200 米單體超高層及裙房 該地塊被綠地地產競得 未來有望打造成綠地高端寫字樓產品 紫峰系 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 三 三 行業發展行業發展 1 1 房地產開發投資 房地產開發投資 1 1 房地產開發投資額 房地產開發投資額 20102010 年后長沙房地產投資額增速連年下滑年后長沙房地產投資額增速連年下滑 圖圖 4 1 14 1 1 長沙市房地產開發投資走勢圖長沙市房地產開發投資走勢圖 圖圖 4 1 24 1 2 長沙市房地產開發投資占固定資產投資走勢圖長沙市房地產開發投資占固定資產投資走勢圖 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 2012 年前三季度房地產投資增速下降至 16 4 雖然投資增速跌至 20 以下 但是 2012 年前三季度房地產投資總額仍占固定資產投資總額 22 5 在 正常運行 的取值范 圍內 2 2 房地產建設 房地產建設規模規模 1 1 房地產施工及竣工面積 房地產施工及竣工面積 房屋竣工面積及施工面積仍維持可觀增速房屋竣工面積及施工面積仍維持可觀增速 圖圖 4 2 14 2 1 長沙市各年房屋竣工面積 施工面積 新開工面積走勢長沙市各年房屋竣工面積 施工面積 新開工面積走勢 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 新開受房地產調控影響 施竣工量及新開工量 2012 年均跌至負增長區間 特別是新 開工量已連續兩年出現 30 左右的跌幅 在房地產市場預期轉暖的背景下 明年施竣工量及新開工量增速預計有望回升 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 四 市場四 市場交易交易 1 1 商品房 商品房 1 1 整體市場 整體市場 圖圖 5 1 15 1 1 近三年商品房供求走勢近三年商品房供求走勢 數據來源 CRIC 2012 年長沙市內六區商品房供應量為 1163 28 萬方 與去年同期相比下降 4 7 內六區商品房成交 1033 57 萬方 相比去年上升 10 5 商品房成交均價 7612 元 平米 環比上升 1 從近三年商品房供求及價格走勢來看 今年商品房價格上升的勢頭在國家政策調控的大環境下被壓制下來 市場供求趨于平衡 供求比為近三年來最低 市場供方今年以生存及消化存量為發展主題 同時 供求數 據也顯示今年供需雙方更加理性 在保增長的政策大環境下 在保增長的政策大環境下 20122012 年商品房市場逐漸回暖年商品房市場逐漸回暖 從近兩年走勢上看 市場回暖趨勢非常明顯 上半年市場整體發展趨勢雖有回暖的跡 象 但由于中央一再強調調控效果 導致市場缺乏信心 房企推案謹慎 下半年在保增長 的大背景下 市場信心逐步恢復 市場回暖趨勢逐步明朗 8 月開始市場開始加速回升 月度去化量連續突破百萬方 價格出現小幅上漲 圖圖 5 1 25 1 2 2011 20122011 2012 年商品房月度供應面積走勢年商品房月度供應面積走勢 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 數據來源 CRIC 在限購政策的大環境下 在限購政策的大環境下 20122012 年商品房市場商辦物業供求比例有所提升年商品房市場商辦物業供求比例有所提升 住宅市場持續調控 限購政策一方面使得住宅市場的投資性需求被堵壓 另一方面壓 制了開發商通過住宅市場走量 獲取利潤的能力 這兩方面因素都迫使供需雙方更多地轉 向商辦市場 因此 2012 年商辦物業供求占比都有不同程度的上升 圖圖 5 1 25 1 2 2011 20122011 2012 年商品房物業供求成分對比年商品房物業供求成分對比 2 2 區域市場區域市場 20122012 年河西市場繼續升溫 價量雙升年河西市場繼續升溫 價量雙升 2012 年岳麓區商品房成交均價升幅最大 較去年同期上升 11 左右 其余五區基本 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 持平或略有下跌 主要原因是今年岳麓區濱江新城及梅溪湖板塊的崛起 以奧克斯廣場 金茂梅溪湖及中建梅溪湖項目為代表 拉高了岳麓區均價 2012 年開福區成交占比下降 6 左右 商品房成交熱點區域仍在岳麓區及雨花區 占 整個六區成交的 50 岳麓區 2012 年區域成交占比上升 1 可謂價量齊升 圖圖 5 1 35 1 3 2011 20122011 2012 年商品房各區成交對比年商品房各區成交對比 20112011 年商品房各區成交占比年商品房各區成交占比 20122012 年商品房各區成交占比年商品房各區成交占比 圖圖 5 1 45 1 4 2011 20122011 2012 年商品房成交價格對比年商品房成交價格對比 數據來源 CRIC 3 3 商業市場商業市場 商業市場持續發酵 量價穩步上升商業市場持續發酵 量價穩步上升 在住宅遭受調控的同一時期 商業市場量價成溫和上升走勢 2012 內六區商業物業 涵蓋 40 年產權公寓產品 成交 72 06 萬方 比 2011 年上升 47 2 供應量 159 14 萬 方 相比去年上升 33 7 成交均價 17290 元 平米 比去年上升 1 6 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 商業市場雖然處于溫和上升階段 但是市場內部存在較多不成熟及非理性的成分 部 分以零售業為導向的商業體缺乏科學運營及規劃 投資者本身也對其缺乏足夠的知識去認 知 在近兩年 繁榮 表象背后 已經為未來埋下泡沫破滅的種子 圖圖 5 1 55 1 5 20122012 年商業市場量價情況年商業市場量價情況 數據來源 CRIC 20122012 年商業市場熱點進一步向岳麓區轉移年商業市場熱點進一步向岳麓區轉移 2011 年商業市場岳麓區與雨花區仍平分秋色 2012 年岳麓區商業物業成交占比則占 到了六區總量的 35 成為商業市場的絕對熱點區域 岳麓區商圈發展不充分 商業物業價格較低 升值潛力較大 這是岳麓區受到投資者 追捧的最為重要的原因 而今年岳麓區成交熱點項目主要有奧克斯廣場 綠地中央廣場 寫字樓為 40 年產權 及羅馬商業廣場 均為綜合體項目 圖圖 5 1 65 1 6 2011 20122011 2012 年商業市場區域成交情況年商業市場區域成交情況 20112011 商業市場區域成交情況商業市場區域成交情況 20122012 商業市場區域成交情況商業市場區域成交情況 4 4 辦公市場 辦公市場 辦公市場成交穩步上漲 供應量激增辦公市場成交穩步上漲 供應量激增 2012 年辦公市場穩步上漲 內六區辦公物業 涵蓋 50 年產權公寓產品 成交 57 24 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 萬方 比去年上漲 57 2 成交均價 12089 元 平米 比 2011 年上升 1 9 寫字樓項目 2012 年紛紛推出市場 導致 2012 年辦公市場供應量激增 2012 年辦公 市場供應量達到 142 35 萬方 比去年上升 332 2 供求比達到了 2 49 泊富國際廣場 奧克斯廣場 順天國際金融中心等綜合體項目 2012 年其寫字樓物業相繼問世 圖圖 5 1 75 1 7 20122012 年辦公市場量價情況年辦公市場量價情況 20122012 年辦公市場岳麓區崛起 濱江新城成熱點 商務區布局未來將更加多元化年辦公市場岳麓區崛起 濱江新城成熱點 商務區布局未來將更加多元化 岳麓區 2012 年被濱江新城新興綜合體 奧克斯廣場 及濱江新城商務區項目 民生 大廈 拉動 辦公物業成交占比從 2011 年的 1 上升至 19 隨著濱江新城 B7 地塊的出 讓 濱江新城板塊未來將成為河西的重點商務區域 長沙商務區布局正朝著更加多元化的 方向發展 此外 也可以看到天心區今年辦公物業成交占比也出現了 11 的增幅 起推動作用的 是保利國際廣場 建發匯金國際及星城榮域這樣的綜合體項目 圖圖 5 1 85 1 8 2011 20122011 2012 年辦公市場區域成交情年辦公市場區域成交情 20112011 年辦公市場區域成交年辦公市場區域成交 20122012 年辦公市場區域成交年辦公市場區域成交 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 5 5 商辦存量分析 商辦存量分析 20122012 年商辦市場去庫存周期仍在正常范圍內 但未來需謹慎對待年商辦市場去庫存周期仍在正常范圍內 但未來需謹慎對待 長沙市 2012 年目前為止商業物業存量達 266 37 萬方 去化周期達 3 7 年 壓力較大 辦公市場 2012 年目前存量 105 89 萬方 去化周期達 1 9 年 目前長沙商辦市場存量去化 周期在二線城市中仍在正常范圍內 從 2012 年下半年土地市場出讓較多的商業用地可以看出 未來兩到三年長沙市將面 臨較大的商辦供應量 必將拉長整個市場的去庫存周期 而未來商辦物業供應將較多地集 中在開福區金融生態區及濱江新城區域 未來商辦市場仍需謹慎對待 圖圖 5 1 95 1 9 20122012 年商辦市場量價情況年商辦市場量價情況 市場存量較多地集中在商圈發展較為成熟的雨花 天心及開福區市場存量較多地集中在商圈發展較為成熟的雨花 天心及開福區 長沙內六區商辦市場存量主要集中在商圈發展較為充分成熟的開福 雨花 天心區 其中三區商業存量合占六區存量的 64 辦公存量合占六區存量的 83 未來 2 年開福區的金融生態區及岳麓區的濱江商務區將成為政府重點推介板塊 這將 對岳麓區及開福區商辦物業的去庫存造成不小壓力 圖圖 5 1 105 1 10 20122012 年商辦市場區域存量情況年商辦市場區域存量情況 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 5 5 排行榜 排行榜 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 2 2 商品住宅商品住宅 1 1 整體市場整體市場 20122012 年住宅市場以價換量 供求關系有所緩和年住宅市場以價換量 供求關系有所緩和 長沙內六區 2012 商品住宅成交 904 74 萬方 環比去年上升 5 7 商品住宅六區供 應量達 908 79 萬方 環比下降 25 6 成交均價為 6525 元 平米 環比去年同期下降 4 6 2012 年供求比為 1 00 供求基本均衡 2012 年六區住宅均價為 6525 元 平米 較去年下跌 4 6 市場在積極奉行以價換量 的策略 同時市場供方 2012 年以去庫存為首要任務 推貨偏謹慎 今年供應量較去年大 幅下降 市場供求趨于平衡 圖圖 5 2 15 2 1 商品住宅商品住宅 2010 20122010 2012 年度供求比走勢年度供求比走勢 六區六區 數據來源 CRIC 近三年來貨幣政策轉換節點成樓市量能趨勢轉換的重要時間窗口近三年來貨幣政策轉換節點成樓市量能趨勢轉換的重要時間窗口 從長沙市近三年商品住宅單月量價走勢來看 我們可以將樓市這三年劃分成由平穩期 強勢期 持續下跌期及回暖期四種狀態或階段 從對宏觀政策的梳理 以及樓市狀態的幾 次轉換 我們便能發現影響樓市趨勢的因素究竟為何 2011 年平穩期與持續下跌期之間的界限剛好位于近三年最后一次加息的時間節點上 此時 緊縮的貨幣政策已由量變至質變 五年期貸款利率至 7 05 歷史高位 置業成本過 高極大地抑制了需求 而持續下跌期與回暖期之間的變換則發生在近三年首次降儲之后 此次降儲恰好意味著央行貨幣政策的基調向逐步寬松轉變 時間上的契合 讓我們發現相 比限購而言 貨幣政策才是影響長沙樓市周期的關鍵因素 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 2012 年回暖期市場供需雙方較為謹慎 這從該階段價格窄幅波動便可看出 圖圖 5 2 25 2 2 商品住宅商品住宅 2010 20122010 2012 月度市場量價走勢月度市場量價走勢 數據來源 CRIC 2 2 區域市場區域市場 20122012 年六區供求基本均衡 岳麓區 雨花區仍為今年熱點區域年六區供求基本均衡 岳麓區 雨花區仍為今年熱點區域 2012 年六區住宅市場供求壓力較大的區域為天心區 供求比為 1 2 1 開福區供求 壓力最小 供求比為 0 79 1 岳麓區市場 2012 年表現依舊強勢 成交量依然排在六區首位 明年先導區三大板塊 將有大量項目新推房源 岳麓區 2013 年有望繼續領先 圖圖 5 2 35 2 3 商品住宅商品住宅 2001 20112001 2011 年度供應面積走勢 五區 年度供應面積走勢 五區 數據來源 CRIC 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 20122012 年商品住宅成交向邊緣區域發展年商品住宅成交向邊緣區域發展 2012 年望城區成交占比增加 5 左右 為六區當中成交占比上升最快的區域 這說明 隨著城市邊緣地帶的發展 以及城區中心房價的不斷抬升 以價格為較多考慮因素的剛需 開始逐漸轉向城市邊緣區域 圖圖 5 2 45 2 4 2011 20122011 2012 年商品住宅區域成交占比年商品住宅區域成交占比 20112011 年商品住宅區域成交占比年商品住宅區域成交占比 20122012 年商品住宅區域成交占比年商品住宅區域成交占比 數據來源 CRIC 3 3 板塊市場 板塊市場 先導三大板塊 南城及武廣板塊發展潛力較大先導三大板塊 南城及武廣板塊發展潛力較大 從 2012 年主城區各板塊成交量分布可以看到 具備百萬方能級的板塊為中心板塊及 星沙板塊 從 2012 年成交量分布形勢來看 政府力推的先導區三大板塊 僅洋湖垸成交量達到 50 萬方以上 梅溪湖與濱江新城板塊僅僅屬于第三 第四梯隊 20 50 萬方 10 20 萬方 但是從今年土地出讓情況來看 三大板塊土地出讓位居前三甲 因此 先導區三大板塊未 來上升潛力較大 此外 從長沙市融城發展戰略及區域交通發展來看 武廣板塊及南城板塊未來上升潛 力也較大 今年大托及省府南板塊成交量僅位于第四梯隊 10 20 萬方 南城板塊還有較 大開發空間 未來上升潛力極大 圖圖 5 2 55 2 5 20122012 年城區主要板塊商品住宅成交量分布 除望城 年城區主要板塊商品住宅成交量分布 除望城 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 數據來源 數據來源 CRICCRIC 4 4 結構分析 結構分析 限購政策對限購政策對 9090 平米以下抑制作用不明顯平米以下抑制作用不明顯 從限購前后不同面積段成交占比可以看出 限購對限購對 9090 平米以下面積段成交抑制作用平米以下面積段成交抑制作用 不明顯 不明顯 這也證明真正對長沙樓市造成影響的是貨幣政策及購房者預期 圖圖 5 2 65 2 6 各階段面積區間成交占比變化各階段面積區間成交占比變化 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 數據來源 CRIC 20122012 年剛需客戶帶動樓市回暖 年剛需客戶帶動樓市回暖 70 13070 130 平米面積段需求占比較去年明顯增加平米面積段需求占比較去年明顯增加 2012 年 70 130 平米面積段成交占比為 65 3 成交量為 590 80 萬方 成交占比較去 年上升 8 9 從近兩年面積段成交變化可以看出 2012 年市場剛需特征較去年更為明顯 以價換量 凸顯成效 圖圖 5 2 75 2 7 2011 20122011 2012 年面積段成交占比變化年面積段成交占比變化 20122012 年商品住宅成交集中在年商品住宅成交集中在 5000 70005000 7000 單價區間 單價區間 4000 70004000 7000 單價段單價段 1212 年成交年成交 占比回升占比回升 2012 年長沙市六區商品住宅成交主要集中在 5000 7000 單價段 約占成交總量的 51 8 該單價段約成交 469 萬方左右 2012 年由剛需主導了下半年的回暖行情 反映到單價段成交上則是 4000 7000 成交 占比相比去年出現了 8 5 的增長 該單價段也集中市場大部分首置及首改客戶 圖圖 5 2 85 2 8 2011 20122011 2012 年單價段成交占比變化年單價段成交占比變化 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 20122012 年商品住宅成交集中在年商品住宅成交集中在 40 7040 70 萬總價區間 萬總價區間 30 7030 70 單價段單價段 1212 年成交占比回年成交占比回 升升 2012 年 40 70 萬總價段約集中了市場近 50 的成交量 該總價段約成交 444 萬方 是剛需客戶較為集中的總價區間 2012 年 30 70 萬總價區間成交占比出現了近 12 的增幅 增幅較大 凸顯回暖行情 中剛需所起到的關鍵作用 圖圖 5 2 95 2 9 2011 20122011 2012 年總價段成交占比變化年總價段成交占比變化 5 5 存量分析 存量分析 20122012 年年底六區住宅存量及去化周期均有所增加 去庫存壓力實際增大年年底六區住宅存量及去化周期均有所增加 去庫存壓力實際增大 2012 年底六區商品住宅存量達到 1021 09 萬方 去化周期 13 5 個月 存量及去化周 期較半年前均有所增加 一方面原因是 下半年隨著市場回暖 供需雙方均對未來市場預期轉好 較上半年更 多的房源批而未售 希望未來賣個好價 另一方面原因是 市場轉好后 更多的項目推出 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 市場 增加了市場供應 導致去庫存壓力在這個階段突然增大 圖圖 5 2 105 2 10 各階段面積區間成交占比變化各階段面積區間成交占比變化 數據來源 CRIC 圖圖 5 2 115 2 11 20122012 年年底與半年前住宅存量對比年年底與半年前住宅存量對比 剛需面積段去庫存壓力最小 去化周期在一年以下 剛需面積段去庫存壓力最小 去化周期在一年以下 500500 平以上大戶型去化周期平以上大戶型去化周期 高達高達 14 514 5 年年 從圖上可以觀察到 70 130 平米面積段去化周期在 0 7 年左右 去庫存壓力最小 供求 最為平衡 此外在大戶型產品中 250 300 平米戶型去庫存壓力相對較小 是大戶型中受歡迎以 及可挖掘的面積段產品 而 500 平米以上大戶型產品 以獨棟別墅為主 去化周期高達 14 5 年 圖圖 5 2 125 2 12 各面積段存量去化周期各面積段存量去化周期 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 新興板塊去庫存壓力最小 成熟板塊去庫存壓力較大新興板塊去庫存壓力最小 成熟板塊去庫存壓力較大 環保科技園板塊作為長沙市新興工業區 目前去庫存壓力較大 去化周期在 2 年以上 此外 發展較為成熟的中心板塊 岳麓山板塊等 去化周期在 1 5 年 2 年之間 新興板塊大部分去化周期都在 1 年以下 市場存量壓力較小 但是從今年的供地情況來看 一些政府重點規劃的新興板塊 例如先導區三大板塊以 及武廣板塊未來一年供應量會有較大幅度的上升 未來可能將拉長板塊去化周期 圖圖 5 2 135 2 13 20122012 年城區主要板塊去化周期情況 除望城 年城區主要板塊去化周期情況 除望城 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 6 6 排行榜排行榜 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 3 3 別墅市場 別墅市場 1 1 整體市場整體市場 別墅供求成下降趨勢別墅供求成下降趨勢 2012 年內六區別墅市場成交 30 18 萬方 環比去年下降 6 8 2012 年內六區別墅供 應量為 26 15 萬方 環比下跌 51 5 2012 年成交均價 為 10397 元 平米 環比上升 4 8 2012 年別墅市場整體量跌價升 供求狀況也從去年的 供大于求 變成今年的 供不 應求 一方面是隨著城市發展 政府越傾向于集約用地 低容積率用地供應開始逐年減 少 另一方面則是別墅針對少數高端客群 容量有限 其需求量勢必成不斷衰減趨勢 圖圖 5 3 5 3 1 1 近兩年內六區別墅量價情況近兩年內六區別墅量價情況 數據來源 CRIC 2 2 區域市場區域市場 20122012 年別墅成交主要集中在開福 岳麓 雨花 望城四區年別墅成交主要集中在開福 岳麓 雨花 望城四區 2012 年別墅成交主要集中在金星北雷鋒大道板塊 青竹湖板塊 梅溪湖板塊及武廣板 塊 其中梅溪湖板塊為今年別墅市場的新興板塊 主要受中建梅溪湖壹號及金茂梅溪湖兩 項目帶動 雨花區今年別墅供應較少 大部分別墅項目都已進入尾盤 沒有新項目支撐 2013 年 該區別墅成交將必然下滑 開福區及望城區別墅供應較為充足 但是依賴梅溪湖 洋湖垸 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 及金星北等 資源型 板塊的岳麓區 別墅似乎有供不應求的趨勢 圖圖 5 3 5 3 2 2 20122012 年年長沙市六區別墅供求長沙市六區別墅供求 數據 來源 CRIC 20122012 年別墅成交更多地轉向芙蓉區 開福區年別墅成交更多地轉向芙蓉區 開福區 2012 年別墅成交轉向芙蓉區及開福區 兩區成交占比相比去年上升 7 左右 2012 年岳麓區及雨花區別墅成交占比有所壓縮 兩區成交占比下降 7 圖圖 5 3 35 3 3 各區域各區域 20122012 年成交占比情況年成交占比情況 20112011 年各區別墅成交占比年各區別墅成交占比 20122012 年各區域別墅成交占比年各區域別墅成交占比 數據來源 CRIC 3 3 結構分析 結構分析 20122012 年別墅成交主力面積區間在年別墅成交主力面積區間在 200 400200 400 平米 主力總價介于平米 主力總價介于 150 300150 300 萬區間及萬區間及 500500 萬以上 主力單價集中在萬以上 主力單價集中在 7000 150007000 15000 區間區間 2012 年別墅成交主要集中在 200 400 平米區間 約占別墅成交總量的 71 6 成交 738 套 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 2012 年別墅成交總價主要集中在 150 300 萬及 500 萬以上區間 150 300 萬成交占 比為 48 成交 557 套 500 萬以上成交占比為 17 2 成交 108 套 2012 年別墅成交單價主要集中 7000 15000 區間 成交占 78 4 成交 797 套 圖圖 5 3 45 3 4 20122012 年別墅面積區間成交占比情況年別墅面積區間成交占比情況 圖圖 5 3 55 3 5 20122012 年別墅總價區間成交占比情況年別墅總價區間成交占比情況 圖圖 5 3 65 3 6 20122012 年別墅單價區間成交占比情況年別墅單價區間成交占比情況 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 20122012 年別墅成交以價格相對較低的聯排產品為主年別墅成交以價格相對較低的聯排產品為主 2012 年聯排別墅成交 720 套 成交面積 19 46 萬方 均價 9139 元 平米 獨棟別墅 2012 年成交 144 套 成交面積 5 92 萬方 均價 12668 元 平米 雙拼別墅 2012 年成交 132 套 成交面積 4 8 萬方 均價 12700 元 平米 2012 年雙拼別墅均價較產品形態更高端的獨棟別墅略高 主要是相當一部分成交位于 市區較近區段 例如爵世名邸 美洲故事等雙拼別墅成交均價都在 15000 以上 圖圖 5 3 75 3 7 20122012 年別墅不同產品成交占比情況年別墅不同產品成交占比情況 圖圖 5 3 85 3 8 20122012 年別墅不同產品成交價格情況年別墅不同產品成交價格情況 數據來源 CRIC 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 5 5 排行榜排行榜 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 五 五 未來市場預判未來市場預判 1 1 調控趨勢判斷 調控趨勢判斷 歷年調控政策回顧歷年調控政策回顧 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 20112011 年延續此前精準調控的基調 近一年調控手段除行政措施以外 主要通過增供應年延續此前精準調控的基調 近一年調控手段除行政措施以外 主要通過增供應 增加保障房供應 增加保障房供應 抑需求 限購 限貸抑制投資性需求 的方式從兩方面調控價格 抑需求 限購 限貸抑制投資性需求 的方式從兩方面調控價格 上漲 上漲 圖圖 5 1 15 1 1 20112011 年政策梳理年政策梳理 20122012 年年限購依舊 但中央政府出臺了更多鼓勵保障房建設方面的政策 例如金融政年年限購依舊 但中央政府出臺了更多鼓勵保障房建設方面的政策 例如金融政 策支持等策支持等 圖圖 5 1 25 1 2 20122012 年政策梳理年政策梳理 20122012 年城市房地產市場研究報告年城市房地產市場研究報告 從從 20112011 年底至年底至 20122012 年底一些標志性事件及政策來看 中央政府在宏觀政策方向上是年底一些標志性事件及政策來看 中央政府在宏觀政策方向上是 逐漸軟化的一個過程 一方面貨幣政策為了穩增長不斷放松 另一方面則是房地產政逐漸軟化的一個過程 一方面貨幣政策為了穩增長不斷放松 另一方面則是房地產政 策在未松限購的前提下出現了有條件的放松 未來宏觀政策會延續策在未松限購的前提下出現了有條件的放松 未來宏觀政策會延