商品房買賣中如何適用懲罰性賠償作者:邢萬兵 房地產交易 2007-8-16 商品房買賣合同司法解釋第8條、第9條規定了懲罰性賠償制度，這對于保護買受人合法利益，制裁出賣人欺詐和惡意違約行為，維護房地產市場交易安全，促進社會誠信體系建設均有重要意義。本文首先闡明商品房買賣合同中懲罰性賠償的特征，之后探討如何適用懲罰性賠償。 一、適用懲罰性賠償的前提問題 1、請求權主體是商品房的買受人。商品房是指房地產企業開發的對社會公眾銷售的房屋，存量房、經濟適用房、集資房和宅基地則不屬于商品房，即使出賣人欺詐或惡意違約，也不適用懲罰性賠償。買受人可以是自然人，也可以是法人或其他組織；購房目的可以是生活消費，也可以是投資盈利。 2、懲罰性賠償適用于特定情形。商品房買賣合同司法解釋第8條、第9條規定的六種可以適用懲罰性賠償的欺詐與違約行為，而虛假廣告、定金陷阱、質量缺陷、面積誤差等不適用懲罰性賠償，出賣人承擔一般違約責任。 3、懲罰性賠償是以合同無效或效力終止為前提。買受人主張懲罰性賠償，首先應當請求宣告合同無效，或者請求撤銷、解除合同。反之，即使出賣人存在欺詐與惡意違約行為，但買受人不請求確認合同無效，或者不請求撤銷、解除合同，自然不能主張懲罰性賠償。 4、懲罰性賠償不同于一般違約賠償。合同無效與被撤銷，當事人承擔締約過失責任，賠償范圍為信賴利益；合同因違約而解除，違約方承擔違約責任，賠償范圍為履行利益。這兩類賠償以填補損失為目的，而懲罰性賠償以懲罰為目的，出賣人欺詐或惡意違約，除承擔填補性賠償之外，另行承擔懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以填補性賠償為基礎，不能單獨適用。 5、懲罰性賠償不同于雙倍賠償。懲罰性賠償制度源于英美法系國家，適用于不同領域可以設計出不同法律制度，例如消費者權益保護法第49條規定，經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍；食品安全法第96條規定，生產不符合食品安全標準的食品或者銷售明知是不符合食品安全標準的食品，消費者除要求賠償損失外，還可以向生產者或者銷售者要求支付價款十倍的賠償金。商品房買賣合同司法解釋規定的懲罰性賠償并非直接適用消費者權益保護法，而是懲罰性賠償制度在商品房買賣合同糾紛中的具體運用。 消費者權益保護法規定的雙倍賠償與商品房買賣合同司法解釋規定的懲罰性賠償不完全相同。前者適用于經營者提供商品或者服務有欺詐的情形，賠償限額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍；后者適用于出賣人欺詐與惡意違約的情形，賠償限額為不超過已付購房款的一倍，具體賠償數額通過具體案情，根據出賣人的過錯程度、主觀惡性、情節輕重、獲利數額、損失大小、社會影響程度、經濟狀況，以及購房人受侵害程度以及填補性賠償數額等具體情節由法官自由裁量。 二、懲罰性賠償適用情形之一：惡意違約 根據商品房合同司法解釋第8條，惡意違約包括：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。商品房買賣合同訂立后至商品房所有權移轉之前，出賣人對在建工程與建成后的商品房享有所有權，其有權處分名下財產，將在建工程抵押于第三人獲取建設資金，或者將商品房再次出售于第三人。 前買受人與第三人發生糾紛時，法院需要審查抵押合同與后買賣合同的效力，若第三人利益得到保護，意味著前買受人合同目的落空，其可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任。當然，法院保護第三人利益，不是為了維護出賣人的自由處分權，而是保護善意第三人基于對不動產物權登記的信賴而進行的交易行為。 買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實現而請求解除合同為前提，反之，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無需主張懲罰性賠償：（1）出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣人及時解除抵押，買受人能夠實現合同目的；（2）支付全部或者大部分房款的買受人可以主張其權利優先于抵押權，阻止行使抵押權；（3）出賣人一房兩賣但選擇向前買受人履行合同，或者后買賣合同無效，前買受人能夠實現合同目的；（4）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并交付房屋，買受人可以請求確認后買賣合同無效。 三、懲罰性賠償適用情形之二：欺詐 根據商品房合同司法解釋第9條，欺詐包括：（1）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（3）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實；（4）故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實。出賣人取得預售許可證后才能預售商品房，根據商品房合同司法解釋第2條，出賣人未取得預售許可證與買受人訂立的商品房預售合同為無效合同。轉讓抵押物應當經過抵押權人同意，轉讓所得價款應當提前清償債務或者提存，未經抵押權人同意而轉讓抵押物的，抵押權人仍可行使抵押權，導致買受人目的落空。一房數賣、數份買賣合同都有效的情形下，由出賣人選擇如何履行合同，最終結果只能由某一買受人取得房屋產權，而其他買受人合同目的落空。出賣人作為拆遷人，以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以產權調換，根據商品房合同司法解釋第7條，如果出賣人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，法院予以支持，第三人合同目的將落空。 出賣人應當堅持誠實信用原則，如實告知與訂立商品房買賣合同相關的事宜，若隱瞞真相致使買受人陷入錯誤，做出不真實的意思表示，買受人可以請求法院宣告合同無效，請求解除合同或者請求撤銷合同。 欺詐與惡意違約均可主張懲罰性賠償，二者相同之處在于：（1）買受人首先應當請求宣告合同無效、請求解除合同或者請求撤銷合同，而不能單獨主張懲罰性賠償。（2）賠償限額為不超過已付房款的一倍，具體數額由法官自由裁量。二者區別之處在于：（1）欺詐發生在合同訂立階段，因出賣人欺詐而使買受人陷入錯誤，做出錯誤的意思表示；惡意違約發生在合同訂立后，出賣人故意不履行買賣合同，但訂立合同是雙方的真實意思表示。（2）惡意違約致使合同目的不能