商業地產市場調研表格項目名稱：美居物流園O座 調研時間：2015.11.7 調研人員：曹婷項目基本情況項目名稱美居物流園O座調研地理位置長春南路西一巷59號交通狀況實施“大商貿、大流通、大開發”政策，交通極為便利。開發商廣匯實業股份有限公司項目性質現代化物流交易平臺管理公司廣匯實業股份有限公司目標消費群茶葉、魚、魚缸釣具、綠植、高中端鋁合金門窗需求人群。功能定位以茶葉市場、魚市、花卉市場為主，集物流、信息流、資金流于一體的大型現代化物流交易平臺。竣工時間開盤時間售樓電話開業時間2003年12月7日試營業總建筑面積平米銷售招商位置長春路美居物流園O座停車位面積60000平米商業面積平米電梯類型數量自動扶梯、垂直電梯產權年限40年建筑指標建筑結構鋼結構層高4.5米柱距10米通道寬度主通道寬度：8m 樓梯通道寬度：3m 內部通道：2m停車位形式及價格地面停車場，白天收費1小時內2元，超過1小時一次性收費3元，夜間停車10元。建筑材料及裝飾建筑風格外立面外墻 瓷磚 屋頂 門窗 型材門 鋁合金窗公共區域廣場 停車場 兩個小報亭 公共走道 4條行人通道，2條車輛通道內部外墻 木質外墻 地面 地板磚 內部門窗 玻璃門 燈光照明 LED燈配套設施空調設施中央空調衛生間數量及分布衛生間在樓層兩頭男女各一間，隔斷各分5個。收銀臺及ATM中國銀行1個。三樓廣廈3個，美居4個。安防設施安檢門，監控系統，門禁系統班車數量路線長沙路高新區站501，6401。長春路美居板材區18，73，157，203。發車頻率至少十分鐘有一輛車經過。信息管理系統電話 閉路 傳真 寬帶網絡業態分布及價格情況樓層單層建筑面積業態規劃及進駐品牌單店經營面積層高銷售價格租賃價格租售率一層觀賞魚、花卉、魚缸、寵物用品、根雕藝術品、茶葉、門窗45-120平。大多為90平左右。4.5米4.5每平方99%二層觀賞魚、精品魚缸、花卉、品牌釣具、寵物用品、花卉、茶葉70-150平米。4.5米2.1-3元99%三層廣匯業務辦理大廳、美居業務辦理大廳四層廣廈地產營銷工作區、廣匯美居物流園工作區其他樓層備注一樓沿街門面門窗31家，茶市36家。二樓魚市82家，茶市46家，咖啡1家。經營模式租賃租賃模式長期租賃出租率70%租賃者茶市、魚市、門窗租賃年限4-6年物業管理費4.4一平經營模式聯營分成比例體量占比經營狀況商戶數總商戶數200產權商戶數租賃商戶數總銷售額(天)客流量日均客流量少節假客流量多客源構成茶葉、魚，門窗需求人群客源消費額(日)其他周邊商業環境評價美居物流園位于長春路蘇州路交匯處，臨近外環路和河灘快速路，蒞臨長春路友好購物城，美林閣小區，美術館小區，尚品匯美食街等，人流量大和交通便利，商業氛圍濃厚，休閑餐飲娛樂購物配套設施較為齊全，但周一-周五高峰時段交通較為擁擠，由于此處人流量大，人流密集，臨近區域缺少綜合性大型特色餐飲娛樂廣場。項目位置圖項目平面圖商鋪租賃分析美居物流園O座商鋪共有200間左右，商鋪出租率高，租金根據樓層和位置有差異，一樓臨街租金4.5元，二樓2-3元之間。商戶實行淘汰制，“清小戶、請大戶”的管理模式，從而進一步規范市場，打造美居品牌。客戶群分析生活半徑在5公里以內，車程約10分鐘，主要以新市區、高新區、開發區的剛性及改善型需求客戶為主。在城北生活或工作，熟悉本區域，產品符合他們的情感和追求，客戶形成一定的消費習慣。項目優勢分析廣匯美居物流園是目前烏魯木齊單體建筑面積最大，市場規模第一、軟硬件環境最好、商品種類最為齊全的，集物流、信息流、資金流于一體的大型現代化物流交易平臺，今年美居加強對經營戰略和市場格局的調整，在原有業態的基礎上推出了一種新的商業經營模式-“大賣場”即“百安家園”。它是介于商場、超市、攤位制之間的一種新的商業經營模式。它既運用了超市購物便利、價格低廉和商品集中的優勢，又吸取了攤位，門店式商品 檔 次 容 易 展 示 的 特 點 ，形 成 了 統 一 規 劃、統 一 經 營、統 一 管 理、統一 收 款 的 經 營 模 式， 實 現了“市場管理商場化”的美居特色，精心為消費者打造為“質量放心、價格舒心、購物省心”的百 姓 三“心”級專業、特色性的大賣場，目前客戶群 較 為穩 定。停車場大，停車費低。項目劣勢分析工作日客流量相對來說較少。交通擁堵。為保證設計質量和設計深度，根據國家建設部建筑工程設計文件編制深度規定的要求，結合園林專業和建筑專業的情況，對園林景觀方案設計文件編制深度的規定作適當補充和調整，特作如下說明。enforced thermal insulation starts checking system, issued by the thermal insulation construction before you start to notice, transfer inspection of upper and lower operation and transfer of records. For outdoor operation, pipeline equipment to effectively carry out the insulation waterproof measures fail to install protective panels in part with three tarpaulin cover, to prevent insulation from moisture. Insulation seam Michael Jackson 5mm, joints, joints 100mm, insulation thickness tolerance (+10MM 5mm), appropriate material elastic banding, spacing according to the design requirements, rigid insulation soft materials for construction joints tight; And large-diameter vertical pipe for high temperature pipeline in strict accordance with design drawings called for the establishment of expansion joints and holding bracket; Design requirements into a removable type of insulation, in strict accordance with specifications disconnect from the other insulation; Surface insulation boards in the technology of plastering construction of woven cloth to prevent pollution and protective panels flush with the surface interface, tight and clean. Site measurement of insulation boards for elbow shape cutting, ensure that each piece of lapped traffic, arc transition of natural, beautiful, screws up. Stampede outside construction personnel is strictly prohibited and shelve objects directly on the outer shield. In order to prevent the pollution-prone heater, channel area of secondary pollution of large-diameter pipes and other equipment, weaving cloth, and erection of the separation platform for preservation. Thermal insulation construction, on-hook tack we