精裝修設計管理工作經驗總結 一 設計管理工作的意義二 工作實施的關鍵方面三 管理中部分經驗教訓 一 設計管理工作的意義 1 設計管理的定義 契合企業的發展戰略 鎖定項目的經營目標 在符合企業發展的產品策略指導下 通過有效的組織 完善的流程及制度的建立 方法的提升等一系列手段 在產品制造過程中實施的涉及設計內容的管理 設計管理中的任務管理作為業主方的設計人員 區別于所聘請的設計顧問單位 設計院 中設計人員最大的一點是 前者是任務的制定者 而后者是任務的執行者 1 1設計管理的根本目標 品質保證 進度控制 成本控制 應避免兩種現象 不計成本地追求設計效果 成本不合理導致品質喪失 設計管理的宏觀意識 設計管理不僅僅是管 設計單位 1 2 1設計管理中的任務管理 好的設計管理并不是只是針對設計 而是要跳出設計來談設計 更多的參與到市場策劃 成本測算的工作中去 任務的編制才能有的放矢 裝修設計成果的完成時間直接影響房地產開發中的施工 交房 開業等下一步環節 因此要對總體的設計進行計劃 進度管理 總體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上 能夠將設計中各階段進行完畢 同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點 務求詳盡 可操作性 在資源管理中涉及到的就是如何委托設計單位 同時建立資源庫 要兼顧以下幾個原則 a 擅長原則b 成本和風險原則c 磨合原則d 技術優先原則 1 成本意識 1 部門間密切協作 2 各專業相互配合 2 市場與客戶意識 1 加強對市場的了解 把握房地產市場的發展方向 2 了解與分析客戶需求 把握產品發展趨勢 3 對設計公司的管與協調 1 做好設計招標 2 做好合同管理 3 實行中期溝通 監督 4 落實獎懲措施 4 管理程序 1 完善甲方設計標準 2 堅持全程優化設計 設計管理的宏觀意識 設計管理是把客戶對產品的需求轉化成設計的語言 對設計托單位提出設計思路和設計要求 我們做的是整合和管理好這么合作資源 定位好我們的角色而不是要取代他們的工作 準備階段 二 設計管理工作實施的關鍵方面 1 整理項目資料 熟悉設計有關的規范和定額標準 聯合營銷 成本 工程等部門收集分析必要的資料和信息 包括對現場的調查踏勘以及對同類型項目實例的參觀等 形成各方面相關數據 為項目定位做足準備 2 編寫項目任務書 制定明確設計任務和要求 室內設計任務的使用性質 功能特點 設計規模 裝修標準 裝修設計控制價 所需創造的室內環境氛圍 藝術風格 圖紙深度要求 進度要求等 從而保障正確的項目定位 能夠最大限額的滿足購房者的需求 為設計單位的輸入資料數據一定要準確 設計管理實施的關鍵方面 1 擅長原則 比如在產品定位中 根據市場的接受程度等原因要求項目的建筑風格是南加州風格 可能就會是W Y這樣的設計單位 因為這個設計單位所擅長的就是這樣的風格 2 成本原則 這里說的是設計費用的成本控制 會根據項目的定位 確定總的設計費用 比如說確定55元 m2 那設計委托就要圍繞這個限額進行 可能會此消彼長 3 磨和原則 盡量選擇以往配合過的設計單位 一是對設計團隊及設計人員的實力比較了解 二是與他們的溝通效率較高 成本會降低 考察設計單位成功案例的配合度 很多優秀的單位會因為設計案子過多 經常會遇到設計師無法及時變更圖紙或是進行現場指導 所以在確定前一定要充分了解設計師的檔期及其它成功案例的配合情況 如果選擇境外或外地設計單位 還需要考慮語言溝通等會影響項目設計的因素 從而才能應對項目設計過程保質 保量 按時完成 4 技術優先原則 我們在委托施工圖設計單位時 若遇到 技術好的設計單位配合度差 而服務好的設計單位技術又不行 那我們怎么權衡二者呢 配合問題可以通過溝通 協調 管理來促進 而技術問題的改進不是一朝一夕能促進的 而由于技術的偏差 很可能對項目造成無可挽回的損失 因此以技術作為更重要的選擇條件 如何確定精裝修設計單位 技術管理 1 監督及審定階段在設計合同簽定后 進入正式的項目設計階段 項目設計階段一般按項目設計的流程分成四個環節 概念設計階段 深化設計階段 施工圖階段 軟裝設計階段 后期配合階段 概念設計階段管理需要對設計師提供的概念方案進行論證 需要組織建筑 營銷 策劃 成本等部門進行會審 確認概念設計的可行性 概念方向確認 交房標準在此階段一定要確定 從而進行下一階段設計 深化設計階段在此階段 需讓設計師安排深化家具布置及室內陳設品 固定裝置并提供最終設計概念表述書 供審查確認 內容包括家具布置的樓層平面圖 同時提供彩色家具平面圖及透視圖表達整個設計概念 為了保障項目設計的實際可行性 這一階段需要大致確認樓面 墻壁和天花的主要飾面 并明確總體的初步風格 已確定主要空間的總體室內概念 并要求設計師提供主要的飾面材料 地毯 木質裝飾 織物的樣板 主要家具的選擇 裝飾燈具的圖片 以明確每個主要空間的室內設計概念 同時組織營銷 成本及項目施工相關部門進行會審 最終確認深化設計的可行性 技術管理 施工圖階段通過多方論證認可深化方案設計成果后 需要求設計提供招標施工圖 在此階段 必須包括所有的主要裝飾點綴品的尺寸位置及選擇 此階段需審核設計師提供的設計成果包括 一總平面圖 一各樓層平面圖及天花面圖 一主要地區之立面大樣圖 一標準室內設計節點圖 一更新的效果圖及 或整體透視彩圖 一材料及飾面的最終規范綱要包括材料展示板及飾面顏色選定 一公共室內位置 室內衛生間及廚房及文娛設施設計圖 并且要求設計師與開發商聘請的其他專業 建筑 消防 進行協調和確認 從而保障項目施工圖有效的實施 軟裝設計階段這個階段 通常在精裝修項目中是不可或缺的組成部分 也是項目個性化設計的主要表現方式及樣板房與交房標準的重要區別 這個階段需要對如下內容進行審定 a軟裝陳設概念示意b陳設情景c主要物料材質d陳設平面彩圖e各空間陳設布置 包括活動家具 工藝品 紡織品 收藏品 燈具 花藝 植物等 f詳細物品清單 包括所用區域 物品名稱 示意圖片 詳細尺寸 數量等 技術管理 精裝修樣板先行 在對樣板房進行了可行性評定后 優化樣板房中的不足 便進入大范圍的精裝修房的施工 這個環節 設計管理的主要控制方向應該放在如何為精裝修設計方案有效地執行上 需要設計管理有統籌能力 對如下方面進行控制 a 協調室內設計與建筑的相互關系 包括與外墻的整體結合 效果的呼應 環境健康住宅的創造b 按交房標準有效的對施工項目進行審核 有效的執行設計概念 c 配合項目部及監理單位對施工質量進行把關 有效的精裝修房嚴格按國家標準進行施工d 總結項目設計在施工中的不足 后期配合階段 1 材料選型定板材料設備選型定板滯后 會給材料設備的采購和工程施工帶來影響 不應在施工圖出來之后 才進行材料設備的選型定板工作 給后期在材料設備的采購方面造成被動 在方案階段 根據以往項目 周邊樓盤的調研和設計單位的推薦 編制材料設備清單初稿 同時在此階段成本部門提供材料設備的成本意見 采購部門和項目部明確材料的供貨方式 在初步設計階段應立即開始編制正式的材料設備清單和選型定板計劃 施工圖設計完成后 材料設備選型定板工作應全部完成 且立即著手進行采購相關工作 以縮短采購時間 在材料設備選型定板階段 加強與成本部門 采購部門和施工的溝通聯系 把材料設備的成本因素和供貨方式前置考慮 三 設計管理過程中的部分經驗教訓 一 為設計院提供的基礎數據一定要確認準確 其中包括公用工程邊界條件 和圖紙數據 這個就是設計前要求的 設計條件 這個信息給得準 設計才不至于跑偏 設計過程有其自身的規律 設計也是一個不斷完善的過程 為了確保設計過程盡可能少出錯誤 在正式發圖前 一般都要需要甲方再次校對和審核等環節 若不考慮上述因素時間 到頭來只能是以犧牲設計質量為代價 最后就可能將大量的問題帶到現場進行處理 問題留到現場解決 造成工期造價的大幅上升 特別是精裝項目 一套錯百套錯 這是普遍情況 審核圖紙上發現錯誤的調整 是成本最低的 浪費幾張紙 要是到了現場 情況更復雜 理想總是與現實有差距 二 關于催圖現在設計院的職業道德應該說還有所欠缺 你催的急了給你是什么樣的圖紙 時間多了還是這樣的圖紙 該有什么問題還是有什么問題會留到現場來處理 以前項目多的時候 設計院接一大堆的活 每個設計人員手里都有兩三個項目 這時候不催 你的圖紙那是能拖就拖 催圖也是有技巧的 設計人員答應的時間一般都給自己有一定的余量 所以我們是將余量給擠出來 催圖最有效果的還是從上往下催 設計院領導對你的項目重視了 你的圖紙也就快了 設計進度的掌握 設計院的領導是最清楚的 要為設計正常進行創造一個好的條件 避免前松后緊 在設計初期本身方案遲遲定不下來或基礎數據提供不準致使設計無法進行下去 而到后期開始著急 最后就會出現上面所說的問題 三 設計管理過程中的部分經驗教訓 設計變更原因 1 設計類 A 超成本目標B 設計優化C 設計錯誤D 設計缺漏E 補充設計F 二次設計G 現場條件 2 現場施工類 A 施工錯誤B 施工困難C 施工進度要求 3 營銷類 A 客戶需求B 競爭需求 4 其它 設計變更 設計變更簽證率 由設計原因導致的簽證總金額 工程合同金額 對施工圖階段設計成果質量的控制 減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生 設計變更簽證率控制 很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3 10 其中重復性錯誤占相當比例 為降低設計變更簽證率 建議采取的策略如下 1 建立施工圖階段的長期合作伙伴 設計單位提前介入 2 給予合理的設計周期 各專業及時通報圖紙變更 避免反復修改 3 甲方各專業完善標準前置設計條件 能準確把握項目市場意圖 確定正確的產品設計方向 多考察市場競品項目 準確執行各階段設計成果標準 1 2 3 加強設計管理市場意識和策劃能力 嚴格執行成果標準 優化工作流程 將先后串行工作變為并行前置 將產品創新設計 部品工作前置 規劃 建筑設計 結構 設備