此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632從2008年上市房企三季度報告的資產管理能力分析中，我們發現，各大房企經營性資金的流動性也并不樂觀存貨激增、存貨周轉率明顯下降，且持續低于安全水平、經營性活動產生的現金流普遍為負，房地產企業的經營困境已暴露無疑。存貨激增 存貨周轉率下降 標桿房企2008年前三季度存貨周轉率比較由于房地產項目建設周期一般為23年，按照存貨在2.5年內銷售并回籠資金計算，存貨周轉率應該不低于0.4。但“招金保萬”四大上市房地產企業早在2007年就已跌破0.4這一安全值。而較2007年前三季度的存貨周轉率相比，上述四家房企2008年前三季度的存貨周轉率又有所下降，尤其是招商地產降幅最大，由2007年的22.48%下降至9.87%，說明招商地產的存貨積壓現象尤為嚴重。據WIND資訊的數據統計，按照申銀萬國的行業分類并剔除ST公司，86家A股上市房地產企業三季度末的存貨合計達4015.2億元，而2007年三季度末的存貨合計為2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。其中，保利地產三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。保利素來銷售速度快，并參與了多個限價房建設，但仍難以逃過市場成交量低迷的行業大勢。而在廣深兩地正大幅降價的金地集團，存貨也達到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。招商地產三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產今年的計劃銷售目標為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴重影響了招商地產的銷售額，造成了存貨的積壓。即便是龍頭企業萬科，2008年三季度的存貨也已高達873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產總值的72%。以萬科三季度52.87億元的營業收入計算，這些存貨的消化還需要近2年的時間。現金流持續惡化 資金壓力大 存貨的大量積壓，嚴重的制約了經營性資金的流動性，未來房企將不僅面臨更大的銷售壓力，還面臨更大的建設開支壓力。一般而言，上市企業經營活動產生的現金流量凈額應為正數，而且經營活動的現金流占全部現金流的比重越大，說明公司的財務狀況越穩定，從而支付能力越有保證。經營活動的現金流一旦出現負值，即使利潤表中揭示的營業收入和營業利潤增長很多，但其中的相當部分可能以賒銷實現，加之房地產企業的應收賬款和存貨等數據上升過快，反映出企業營業利潤存在不實或過度包裝之嫌。目前，大部分上市房企經營活動產生的現金流量凈額均為負值，而期末現金流仍保持正值，這是由籌資活動產生的現金流來彌補的。萬科已連續兩年出現融資前的負現金流狀況，2008年三季度末，萬科經營活動產生的現金流量凈額為-19.89億元，投資活動產生的現金流量凈額則更低，達-21.30億元。過去5年萬科年均現金支出達40億元，據此計算，萬科只有在2008年釋放價值186億元的存貨才能實現現金平衡。保利地產則更為嚴重，已經連續5年出現負現金流增長，2008年三季度末，保利地產經營活動產生的現金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。從純財務安全的角度看，保利地產需要在2008年釋放160億元的存貨，才能使增長速度回歸安全水平。而對于二三線房企來說，恐怕更為嚴重。有部分企業的現金流較去年相比，下降了200%以上，如萬通地產現金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。銷售萎縮 土地儲備成“燙手山芋”土地儲備的劇增，銷售市場的萎縮，是造成存貨大量積壓的兩大重要原因。2007年，各大房企在全國大肆拿地，一時間地王頻現，土地市場一度火爆。招商地產2007年在7個城市增加了14個項目，新增447.53萬平米的土地儲備。超過800萬平方米的總土地儲備將保證招商地產未來5年的土地開發需求。金地集團2007年在8個城市獲取了14個項目，總價161.61億元，規劃可售面積超過504萬平方米，合計可結轉項目資源約為994萬平方米。保利地產近兩年來也一直在全國大幅拿地，加速擴張，僅2007年第三季度，保利就先后取得了上海、武漢、廣州等城市的8個地塊，規劃建筑面積329萬平方米，總價款接近100億元人民幣。就在各大房企紛紛大肆拿地之后，2008年迎來了市場交易量的萎縮。今年1-9月，行業整體銷售萎縮較為明顯。上市房企主要樓盤所在的上海、北京前三季度的住宅銷售面積同比分別下降55.8%、41.1%。從三季度單季來看，銷售萎縮幅度則更為明顯。全國房地產銷售額同比減少31%，環比減少11%；銷售面積同比減少26%，環比減少7%；銷售均價為3848元/平方米，同比下降7%，環比下降4%。短短一年的時間，房地產企業已開始從囤地捂盤轉向零庫存，土地也開始回歸本位，由投機工具轉為生產資料。但在如今市場低迷的情況下，對于昔日大幅囤地的企業來說，零庫存似乎成了不可能，土地儲備已成了“燙手山芋”。在樓市的低迷期，如何轉變營