營口房地產市場概述 PART1宏觀市場研究 城市環境認知城市發展規劃城市宏觀經濟指標分析 PART1城市屬性分析 位于遼寧沿海經濟帶 是渤海灣近海城市之一 是以工業 物流 商貿 旅游為主的東北重要港口城市 因為鎂金屬儲量位居全國第一 被稱為 華夏鎂都 是中國最大的水產基地和水果生產基地 是中國也是亞洲唯一一個同時擁有高鐵 河港 海港 高速公路的城市 是東北民營企業最發達的城市 總面積5365平方公里 人口243萬人 占遼寧省人口的5 4 市區常住人口不到40萬 城市化水平為46 89 一小時經濟圈內擁有九個地級市以上城市 距沈陽 大連分別為145和175公里 PART1城市屬性分析 城市環境認知 城市概況 營口市位于渤海遼東灣北岸 是連接遼寧中部城市群經濟區和遼東半島經濟區樞紐 已被列入遼寧省五大沿海重點發展區域 發展潛力和空間巨大 營口所處地理位置在整體遼寧省經濟區中具有很大的優勢 是遼寧省沿海重點發展區域之一 并且借助遼寧的核心城市 沈陽和東北最大港口城市 大連的強勁發展勢頭 具有巨大的遠景發展潛力 煙臺 青島 威海 營口市轄四區 站前區 西市區 老邊區 鲅魚圈區 兩市 大石橋市 蓋州市 其中鲅魚圈區又被稱為營口經濟技術開發區 2010年營口市轄區人口規模已達到243萬人 市區常住人口不到40萬 數據來源 營口市統計局 站前區 西市區 老邊區 大石橋市 蓋州市 鲅魚圈區 PART1城市屬性分析 城市環境認知 行政區劃 營口擁有豐富的礦產資源 農業產品及發達的水產養殖 營口市礦產種類較多 現已探明的各類礦產40余種 大石橋市是國家科技部命名的鎂質材料產業化基地 產品在國內外市場占有重要份額 營口市的滑石 硼石 鉀鈉長石 硅石和金礦石的儲量也位居全國前列 營口市農業以 三水 水稻 水果 水產品 為特色 年產優質水稻40多萬噸 水果50多萬噸 水產品38萬噸 是國家無公害水果生產基地和優質水稻生產基地 營口海岸線長96公里 近海灘涂16萬畝 水產養殖業發達 盛產海蜇 對蝦 河蟹等珍貴水產品 大宗品種80余種 海淡水產品年產20多萬噸 其中海蜇產量居全國首位 營口工業體系較為完善 名牌產品眾多 擁有冶金 石化 機械 建材 輕工 紡織 醫藥 電子等40多個門類 是遼寧重要的輕紡工業基地 培育了安全門 鋼琴 卷煙等一批名牌產品 PART1城市屬性分析 城市環境認知 城市資源 營口擁有歷史悠久的人文景觀和獨具特點的自然景觀 山 海 泉 林 河交互交映 打造獨特的濱海城市 西炮臺位于營口市渤海大街西段 遼河入海口左岸 為遼寧省省級文物保護單位和省級愛國主義教育基地 營口西炮臺始建于1882年 光緒八年 1888年建成 為夯筑四合土 西炮臺是清末東北的重要海防要塞 也是東北最早的海防工程之一 1894年 西炮臺經歷了著名的甲午海戰 1895年初和1900年夏 分別遭到日本和沙俄侵略軍的破壞 炮臺遺址就其原貌及四周自然景觀保護 在全國同類炮臺中尚屬首位 望兒山 位于熊岳鎮東兩公里處 山峰陡立 平地拔起 高82米 海拔高106米 山頂有一藏式青磚塔 名曰望兒塔 建于明末清初 遠看如一位母親佇立山頭日夜守望大海 盼望遠方的兒子歸來 望兒山是遼南名山 以美麗的母愛傳說得名 是以母愛為主題而名揚天下 是遼寧省省級風景名勝區 營口市一級旅游景區 載入 中國名勝辭典 PART1城市屬性分析 城市環境認知 旅游資源 高端休閑娛樂場所主要以高爾夫體育公園 滑雪場 海濱溫泉城 五星級酒店等為主 PART1城市屬性分析 城市環境認知 休閑娛樂 PART1城市屬性分析 城市環境認知 旅游資源 港區簡介 營口新港1982年興建 是我國沿海10個主樞紐港之一 目前有生產性泊位27個 萬噸級泊位16個 擁有成品油化工 汽車滾裝 散糧 集裝箱 客輪等專業碼頭 每月內外貿集裝箱班輪70余航次 地理位置優越 曾以 東方貿易之良港 聞名中外 距東北腹地最近的海港 東北第二大港口 我國北方地區最近的深水不凍港 較大連縮短了210多公里的車程運輸距離 該港口腹地縱深涉及遼寧 吉林 黑龍江三省及內蒙古東部三盟一市 對刺激內陸經濟起到了關鍵性作用 港口經濟直接帶動了鲅魚圈區 經開區 的城市化發展 自1984年建港以來 鲅魚圈區依托港口經濟 從一個小漁村發展成具有獨立城市功能組織的城市新區 營口港作為東北的第二大港 2010年吞吐量達2億噸 2011年達到2 5億噸 吞吐量的高速增長帶動營口經濟發展 PART1城市屬性分析 城市環境認知 產業經濟 PART1城市屬性分析 城市環境認知 產業經濟 營口擁有不可復制的海 陸 空立體交通的地理優勢 在充分發揮周邊交通優勢的同時 也為城市的產業發展和經濟建設起到了至關重要的支撐 營口市地理位置優越 交通十分便捷 南界東北第一大港大連港 北依省會沈陽 東臨丹東 西與錦州接壤 長大鐵路 沈大高速公路貫穿南北 遼溪鐵路橫跨東西 距大連港175公里 鲅魚圈港在其轄區內 距桃仙國際機場145公里 還有沈營 沈環等干線公路交織網 水陸交通十分便捷 營口 PART1城市屬性分析 城市環境認知 城市外部交通 營口內部交通發達 其中渤海大街貫穿東西 是城市重要的主干道 盼盼路為南北主干道 市區規劃共29條公交線路 盼盼路 渤海大街 渤海大街 盼盼路 市府路 新興大街 金牛山大街 青花大街 PART1城市屬性分析 城市環境認知 城市內部交通 PART1宏觀市場研究 城市環境認知城市發展規劃城市宏觀經濟指標分析 PART1城市屬性分析 營口市城市總體規劃 2010 2030 提出20年的總體規劃 由老城區 新城區 大石橋城區 蓋州城區 構成 大三角 的城市形態 本規劃分市域 城市規劃區和中心城區三個層次 市域規劃范圍 營口市行政轄區范圍 面積5399 8平方公里城市規劃區范圍 包括站前區 西市區 老邊區 沿海產業基地 鲅魚圈區 蓋州市團山辦事處和沙崗鎮高速公路以西至海邊范圍 蓋州市的九垅地鎮與歸州鎮行政管轄區的范圍 總面積約971 7平方公里 中心城區范圍 指城市規劃區內的城市建設用地范圍 老城區 主城區 站前區和西市區 和老邊城區合二為一 擴大老城區新城區 鲅魚圈城區 含熊岳鎮區 蘆屯鎮區和紅旗鎮區 構成的新城區大石橋城區 大石橋市及周邊鄉鎮蓋州城區 蓋州市及周邊鄉鎮 PART1城市屬性分析 城市發展規劃 總體規劃 營口市區 老城區 城區東移南進的發展戰略 將重點推進沿海產業基地和營東新城兩大板塊的發展 西市區將推進平房區改造進程 老邊區重點推進營東新城建設 加快城中村改造 逐步實現城鄉一體化 西市區推進平房區改造和河北片區開發 建設 河海生態宜居區 和 現代商貿休閑區 重現西部繁榮 站前區以舊小區改造和北部城區功能轉型為重點 加快發展流通服務業 完善綜合配套 塑造老城中心區新形象 沿海產業基地要加速商貿中心區建設 著力打造具有國際影響力的新城區 PART1城市屬性分析 城市發展規劃 總體規劃 地理位置優越 交通便利 新城是營口帶狀組團城市結構中北部城區的城市中心之一 沈大高速 哈達高鐵貫穿全境 渤海支線機場和區域貨運樞紐機場即將建成 配套資源齊全 高端商住開發建設基礎堅實 新城內計劃建設兩所小學 一所九年一貫制學校 一所重點高中 營口市第二人民醫院 文化藝術中心 市民服務中心 商業城 五星級酒店 水系 湖泊 濕地公園也將陸續建成 服務業支撐新城 安居樂業 以 兩區 兩帶 兩中心 為基本框架 形成商貿集聚區 物流集聚區 旅游度假集聚區 休閑娛樂集聚區 科技金融集聚區五大集聚區 營東新城規劃是功能最完善 規劃建設標準最高的現代化主城區 未來營東新城規劃定位為營口市城市中心 濱海帶形成城市重要組團及營口主城區的核心組團 PART1城市屬性分析 城市發展規劃 營東新城規劃 遼寧 營口 沿海產業基地受國家沿海開放和東北老工業基地振興的所有優惠政策以及遼寧省政府規定的有關優惠政策 功能定位為 以高新技術產業 先進制造業 現代服務業為主的濱海生態文化科技新城 沿海產業基地是營口市沿海經濟區的重要組成部分 是按照產業集群發展理念 構筑的集產品項目一體化 公用輔助一體化 物流運輸一體化 環境保護一體化 管理服務一體化的臨港生態產業區和營口未來現代化的濱海宜居新城 營口沿海產業基地的功能定位為 以高新技術產業 先進制造業 現代服務業為主的濱海生態文化科技新城 PART1城市屬性分析 城市發展規劃 沿海產業基地規劃 重點實施 一園 兩軸 四帶 五街區 深化城市單元設計 一園 打造 現代工業產業園 兩軸 一是打造 渤海大街城市功能發展軸 二是打造百米寬控制線的 得勝景觀大道城區功能發展軸 四帶 一是打造 遼河兩岸濱河景觀帶 二是打造 遼河口濱海景觀帶 三是打造 民興河西域岸線景觀帶 四是打造 城中水系景觀帶 五街區 一是加快打造 平安路現代商業休閑街區 二是打造 渡口老街歷史文化商貿街區 三是打造 西大廟文化廣場休閑區 四是打造依河傍海的 現代商貿休閑和高檔居住區 五是規劃建設 橋頭兩園 即與西炮臺相連接的永遠角濕地生態公園 與大橋相輝映的大型主題游樂公園 打造 大型主題公園與濕地生態旅游區 西市區將建設成為多點支撐 多元發展 多極增長的 現代商貿休閑區 和 河海生態宜居區 PART1城市屬性分析 城市發展規劃 西市區規劃 PART1宏觀市場研究 城市環境認知城市發展規劃城市宏觀經濟指標分析 PART1城市屬性分析 營口市GDP年均增長率16 以上 2008年增幅達到26 4 2010年增長率依然保持在21 9 2010年營口人均GDP42638 3元 按照人民幣對美元2010年平均匯率6 7695計算 突破6000美元 達到6298 6美元 營口經濟發展水平在遼西五城市中居于領先地位 2010年GDP1002 4億元 營口市近年城市經濟總量增幅較快 2010年人均GDP達到6000美元 城市經濟水平在遼西地區處于領先地位 PART1城市屬性分析 城市宏觀經濟指標分析 GDP 人均GDP 2010年營口市人均GDP超6000美元 根據房地產發展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準判斷 房地產市場主要以改善性需求為主 營口整體人口數量較少 以鋼鐵 石化 輕紡工業及運輸物流業為主體 城市人口對于房地產需求屬改善型 從實際來看 城市房地產市場處于平穩發展階段 2010年 營口的GDP增速為21 9 連續三年保持了16 以上的增速 經濟發展勢頭喜人 從國際慣例來看 當GDP增速在8 以上時 該地區宏觀經濟與房地產業發展將處于高速平穩發展期 營口房地產市場在度過快速發展期后 剛剛步入高速平穩發展期 購房客群需求主要以改善性需求為主 PART1城市屬性分析 城市宏觀經濟指標分析 GDP 人均GDP 聯合國糧農組織恩格爾系數標準 營口市人均可支配收入近幾年來 一直保持在10 以上的增長幅度 2010年達到18055元 營口市2009年人均消費性支出11637 7元 同比上年增長11 4 與07 08年相比 增速有所放緩 營口市恩格爾系數近年來保持在中等水平 根據聯合國糧農組織提出的標準 營口市處于小康階段 營口人均可支配收入及人均消費性支出雙向增長 恩格爾系數維持在較低水平 居民購買能力尚可 PART1城市屬性分析 城市宏觀經濟指標分析 收入與支出 營口市城市房價收入比逐年攀升 2010年已經超過8倍 按照國際慣例 目前比較通行的說法認為 房價收入比在3 6倍之間為合理區間 營口房價收入比已超過該值 房價與收入出現不平衡態勢 橫向對比來看 營口市房價與收入比情況在遼西五城市當中處于高位 房價水平較高 普通市民承受壓力較大 城市居民收入與商品房價格均逐年上升 但居民收入增長速度慢于商品房價格增速 房價收入比拉大 居民承受能力降低 遼西五城市中 營口房價收入比排名第二 房價處于較高水平 注 各地統計部門對外僅公布人均年收入情況 對家庭年收入情況未做統計 報告中收入比采用人均可支配收入 PART1城市屬性分析 城市宏觀經濟指標分析 房價收入比 營口市社會消費品零售總額持續增長 增幅保持在14 以上 2010年增幅達到18 8 社會消費品零售總額的穩步增長說明營口人民生活水平穩步提升 社會零售商品購買力充足 市場物價相對穩定 通脹壓力較小 雖然營口在遼西幾個城市中購買力尚可 受城市人口量 消費能力等因素影響 營口城市消費水平仍有待提高 營口市社會消費品零售總額大幅提升 2010年全市社會消費品零售總額為249 8億元 在遼西五城市內排名第二位 購買力相對充足 PART1城市屬性分析 城市宏觀經濟指標分析 社會消費品零售總額 營口產業格局中二產獨大 三產次之 農業最少 其中工業的增加值占GDP比例始終占到50 以上 占據絕對優勢 充分說明了營口是一座擁有大型工業產業的傳統工業城市 目前階段 第三產業要取代第二產業在產業結構中的優勢地位 還有比較大的難度 工業明顯的結構優勢地位是導致營口第三產業所占比重上升不快的主要原因 第三產業近年來得到了一定的發展 2010年服務行業增加值實現370 4億元 增長了19 與之相應的是私營業主比例有所增加 未來這部分人群將有望成為本地中高端住宅的主要購買群體 第二產業在營口市的產業結構中占據了絕對的優勢 第三產業得到了一定的發展 私營企業有所增加 農業比重逐年下降 數據來源 營口統計公報及政府工作報告 PART1城市屬性分析 城市宏觀經濟指標分析 三產比重分析 營口制定優惠政策 大力推進保障性住房建設 PART1城市屬性分析 城市宏觀經濟指標分析 城市保障性住房 2010年保障性安居工程進展情況 一 廉租住房2010年新建廉租房指標898套 3 67萬平方米 其中市本級建設3 4萬平方米 756戶 工程計劃總投資4382萬元 中央投資635萬元已到位 地方配套資金到位3000萬元 2011年8月竣工交付使用 二 經濟適用住房2010年 營口市經濟適用住房任務為3500戶 計劃建設15個經濟適用房 棚改回遷樓 項目 共1167762平方米 116 8萬平方米 154棟樓 19613戶 目前 大部分工程項目正在辦理前期手續 近期將陸續開工 今年計劃13棟樓在年內竣工 其余132棟樓計劃在2011年底和2012年竣工 三 公共租賃住房根據 營口市2010年公共租賃住房實施方案 政府已決定今年向社會提供公共租賃住房300套 四 城市和國有工礦棚戶區改造情況編制2010 2012年城市和國有工礦棚戶區改造規劃 三年全市計劃改造棚戶區房屋總建筑面積284 6萬平方米 其中 改造國有工礦棚戶區125萬平方米 城市棚戶區159 6萬平方米 2010年計劃改造棚戶區面積97 86萬平方米 其中 國有工礦棚戶區35 7萬平方米 改造城市棚戶區62 16萬平方米 PART1宏觀市場研究 PART2房地產市場分析 房地產市場宏觀經濟指標分析細分市場分析 房地產開發投資及增速分析 營口房地產開發投資呈現快速增長 在遼西五個城市中 房地產開發投資額及增速均位于前位 單位 億元 固定資產投資及增速分析 在遼西五個城市中 固定資產投資位于第一 單位 億元 數據來源 營口及周邊城市歷年統計公報 2010年營口市大力打造鲅魚圈 沿海產業基地 營東新城等多個高新開發區 固定資產投資額達到了982 9億元 實現了22 8 的增長速度 成為了推動全市GDP的主要動力 PART2房地產市場分析 房地產市場宏觀經濟指標分析 固定資產投資 房地產投資逐年增加 與之對應的是商品房施工量增幅迅猛 而竣工量不足導致整體開發周期不斷延長 給未來市場供應帶來較大壓力 營口市房地產投資逐年增加 2009年增幅104 5 2010年增幅57 8 2010年房地產投資占到當地GDP總量的17 9 已成長為當地支柱型產業 根據國際經驗數據 一個產業的增加值占GDP的比重達到6 8 時就成長為支柱產業 施工和竣工量增長態勢不一 營口商品房施工量保持了較快的增長 隨著多個經濟開發區建設的正式啟動 僅2009年 2010年兩年施工面積增幅出現明顯放大 累計商品房施工面積達3014萬 增幅達80 左右 而竣工面積雖然也在這期間有較大的增長 但仍只占施工量的28 1 從開發周期角度考慮 目前較快的施工量對營口房地產市場未來市場供應也積累下了較大的供給壓力 PART2房地產市場分析 房地產市場宏觀經濟指標分析 投資及施工 竣工量分析 數據來源 營口市統計公報 營口房地產市場近年商品房銷售平穩增長 但自2009年大規模的項目開發令未來幾年市場供應出現放量局面 對整體市場供求壓力較大 競爭將日趨激烈 年度成交量穩步增長 市場發展速度平穩 營口房地產市場近幾年出現了持續增長態勢 2009年以來表現尤為明顯 據最新統計數據顯示 2010年全市商品房銷售面積達532 58萬 同比增長48 9 主要原因一方面是由于房地產市場大環境的刺激 另一方面很多看好營口市的發展前景 選擇來營口市就業 旅游等外地居民 尤其是鲅魚圈區 也去化了不少房源 在建新增住宅放量 市場供求可能存在失衡風險 隨著09年全市商品房施工面積的大幅增長 以目前市場去化能力來計算 未來3到5年市場存在天量潛在供應 市場供求存在失衡風險 競爭將趨于白熱化 數據來源 營口市統計公報 PART2房地產市場分析 房地產市場宏觀經濟指標分析 銷售面積及對比分析 營口商品房成交價格自07年以來增速較快 2009年增速達到33 77 2010年銷售均價在3460元 增速有所減緩 價格的上升空間縮小 銷售均價方面 受居民可支配收入大幅增長 百姓改善住房的實際需求 城市化進程的加快 樓盤開發成本的增加等因素影響 營口市商品房平均銷售價格近年來呈持續走高態勢 至2010年底 營口商品房銷售均價已達到3460元 較06年增長了1 1倍 PART2房地產市場分析 房地產市場宏觀經濟指標分析 價格分析 數據來源 營口市統計公報 PART2房地產市場分析 房地產市場宏觀經濟指標分析 大型開發商進駐情況 近兩年來 全國性大型房企紛紛加速進入三線城市的步伐 營口作為環渤海經濟區域中的重點城市 正吸引著越來越多的大型房地產企業 目前 已有佳兆業集團 恒大地產 保利地產 五礦地產 嘉里地產等多家企業摘牌拿地 五礦鉑海灣 五礦鉑海岸 恒大江灣 PART2房地產市場分析 細分市場分析 重點在售樓盤分布 澄湖建鑫城 五礦鉑海灣 赫郡 星匯奧城 中天桃花源 恒大綠洲 保利香檳花園 佳兆業君匯上品 富甲天下 城上城 聚合城 水御蘭庭 藍郡house 德潤峰匯 永紅裕華園 大中自然風景 國寶1號 郡悅瀾灣 佳兆業龍灣 辰威金域尚景 恒大城 PART2房地產市場分析 細分市場分析 站前區板塊 站前區板塊隸屬城市中心 配套設施完善 目前在建項目體量較小 產品品質較低 土地資源的稀缺 后續供應量將銳減 營口市的中心地區 高容積率造成社區均以高層為主 底部沿街布置底商 交通便利 商業配套豐富 為整個營口市配套設施最為完善的板塊 自然景觀資源有限 以現代城市感為主 城市角色 板塊認知 景觀資源 開發現狀 物業形態 配套設施 作為營口市傳統老城區 板塊認知度較高 但集中的商業區使得居住環境有限 土地資源稀缺 住宅開發體量普遍較小 未來供應有限 站前區板塊 站前區板塊作為傳統的城中心 各項配套資源豐富 但土地資源有限 項目體量小 品質低 站前區板塊重點項目分布 水御蘭庭開盤時間較早 目前已形成完善 成熟的園區配套 項目倡導 健康可持續性的生活方式 將LOHAS精髓完全融合于本項目 臻于細節的把握 項目戶型產品大開間 短進深 通風順暢 采光充足 目前一期產品已基本售罄 二房及躍層產品去化速度較快 水御蘭庭地處核心地段 交通便利 270度觀光電梯可享受社區美景 項目戶型產品多元化 含平層 躍層 錯層 空中別墅類型 PART2房地產市場分析 細分市場分析 典型個案分析 水御蘭庭 PART2房地產市場分析 細分市場分析 西市區板塊 西市區板塊屬于城市老城區 板塊發展較為緩慢 棚戶回遷比例大 客戶認可程度低 多以地緣性客戶為主 西市區板塊 營口市的主城區 發展較為緩慢 目前大多數處于棚戶區改造 在售樓盤較少 多以高層 小高層產品為主 基礎生活配套 主要需求靠主城區配套支撐 依賴遼河景觀資源 城市角色 板塊認知 景觀資源 開發現狀 物業形態 配套設施 西市區板塊營口市主城區另一個板塊之一 但由于發展較為緩慢 棚改回遷占較大比例 僅停留在居住需求 對品質樓盤暫無概念 在售樓盤體量較小 產品品質較低 棚改回遷占有較大比例 目前集中供應量較大 西市區板塊重點項目分布 國寶壹號打造西市區板塊中品質較高的項目 售樓處現場包裝奢華 樓書制作精致 但項目戶型面積整體偏大 去化速度較慢 國寶1號共分兩期開發 整個社區規劃商住分離 建筑風格以新古典主義為主 外立面采用理石干掛與涂料相結合 層次分明 不顯沉悶 園區采用人車分流 社區共有東西南北四個入口 業主駕車通過各個入口均可以駛入社區的地下停車場 且地下停車場設有專門的洗車場 方便業主 項目采用高科技技術 如引進了中央智能化系統 有業主彩色留影 電子巡更等 中央新風系統 PART2房地產市場分析 細分市場分析 典型個案分析 國寶壹號 36 物業概況 PART2房地產市場分析 細分市場分析 南湖板塊 南湖板塊位于城區南部 未來現代城市生活區核心 升值潛力較大 目前保利 恒大 佳兆業等知名開發商紛紛入駐 未來競爭激烈 南湖板塊 政府近期重點 未來現代城市生活區核心 目前在售項目較多 以小高層 高層為主 各項基本配套均初步階段 整體人氣有待進一步導入 南湖公園 民興橋 城市角色 板塊認知 景觀資源 開發現狀 物業形態 配套設施 南湖板塊依托自身資源及政府發展規劃 未來將成為現代城市生活區的核心 區域有一定的認知度 距離城區中心相當近 各大開發商陸續進駐 在售樓盤集中上市 未來供應量較大 南湖板塊重點項目分布 恒大綠洲位于南湖板塊 是恒大進入營口市的首個項目 集景觀 住宅 商業 運動會所為一體的超大樓間距 是目前營口市最具影響力的景觀大盤項目 項目簡介 項目位于南湖板塊 是營口市目前炙手可熱的區域 項目的景觀園林 運動會所配套 是其最大的亮點 精裝修配置 開創營口精裝修房的首例 客戶主要以改善型為主 以本地居民為主 其中私營企業業主30 當地公務員50 警察占有較大的比例 其他具有經濟實力的人士20 PART2房地產市場分析 細分市場分析 典型個案分析 恒大綠洲 39 物業概況 營口恒大綠洲 戶型面積段為95 287 全湖景豪宅 其中一期的主力戶型有6種 四室二廳二衛 標準層建筑面積約159 22 三室二廳二衛 標準層建筑面積約136 46 三室二廳二衛 標準層建筑面積約121 46 三室二廳一衛 標準層建筑面積約117 41 二室二廳一衛 標準層建筑面積約94 45 四室二廳二衛 標準層建筑面積約286 40 物業概況 參考項目3 恒大綠洲 1期產品分戶比例 保利香檳花園北鄰7萬平米的南湖公園 南接民興河及其74萬平米的景觀綠化帶 與紅運大飯店 營口大學咫尺為鄰 整體打造以法式新古典主義風格為主的城中大盤 PART2房地產市場分析 細分市場分析 典型個案分析 保利香檳花園 PART2房地產市場分析 細分市場分析 營東新城板塊 營東新城依托城市 南拓東進 的規劃理念 未來將規劃為城市中心 濱海帶形成重要組團及營口主城區的核心組團 目前隨著知名開發商佳兆業 恒大的進駐 未來樓盤品質將會提升 營東新城板塊 政府近期重點 未來現代城市生活區核心 目前在售項目以高層為主 輔以多層產品 各項基本配套尚不完善 部分地段管網還未鋪設 無突出景觀資源 城市角色 板塊認知 景觀資源 開發現狀 物業形態 配套設施 營東新城板塊未來發展潛力大 知名開發商的進駐將會帶動板塊區域價值的提升 距離城區中心相對較遠 認知度較低 各大開發商陸續進駐 目前在售產品檔次較低 營東新城板塊重點項目分布 佳兆業 龍灣位于營東新城板塊渤海大街沿線 進入營口市區的必經之路 項目整體規劃一期 以新古典主義建筑風格為主 整個園區緊鄰濕地公園及中央景觀湖 項目簡介 項目整體規劃一期 由小高層 高層 洋房及別墅產品類型組成 別墅產品緊鄰湖景資源 項目整個園區采用內低外高的形式 使別墅產品充分享受私密性 項目主要打造新古典主義風情 在建筑細節手法較明晰 項目擁有22萬平方米園林景觀 并且配以近萬平的星級豪華會所 匯集國際標準籃球場 雪茄吧 網球館游泳池及多種功能娛樂設施 項目臨近純生態濕地公園 加上內部園林景觀打造 使業主享受天然氧吧 PART2房地產市場分析 細分市場分析 典型個案分析 佳兆業龍灣 認籌情況 一期產品主要以洋房及別墅產品為主 目前項目正在認籌中 預計9月份中旬開盤 項目于8月7日開始認籌 臨時接待中心設于渤海大街與盼盼路交匯處西100米 認籌優惠為5層洋房誠意金1萬抵3萬 洋房產品戶型方正 南北通透 每戶均有面積贈送 PART2房地產市場分析 細分市場分析 典型個案分析 佳兆業龍灣 PART2房地產市場分析 細分