項目可行性分析報告第一部分：項目總論一、項目概況二、可行性研究結論三、主要技術經濟指標表 四、項目存在問題與建議第二部分項目背景一、項目提出背景二、項目發展概況三、項目投資的必要性第三部分項目投資所在城市的基本概況一、城市基本發展情況二、城市地理位置、交通、三、城市氣候與生態環境四、城市的人文環境五、城市經濟狀況六、城市的人口結構及人均經濟狀況七、城市整體發展規劃及功能布局八、城市對項目的影響與建議措施第四部分 市場分析一、整體房地產市場發展狀況分析二、項目區域市場分析第五部分 地塊分析一、地塊概況二、地塊分析三、土地價格四、土地升值潛力初步評估五、項目取得用地的法律及政策性風險分析六、地塊SWOT分析七、項目評價第六部分 項目定位一、項目目標設置二、項目整體定位策略三、項目定位建議第七部分 項目整體規劃分析一、項目規劃設計可行性分析二、項目規劃設計的主題及概念第八部分 項目開發建設進度安排與銷售節點一、項目分期開發設置二、工程計劃三、銷售節點第九部分 投資估算與資金籌措一、成本預測二、稅務分析三、資金籌措四、資金投放使用計劃第十部分 銷售收入測定一、銷售收入測算二、銷售利潤測算第十一部分 財務與敏感性分析一、項目盈利能力分析二、項目盈虧平衡分析三、項目敏感性分析第十二部分 綜合評價一、經濟評價（定性）二、社會評價（定性）三、環境評價四、市場預測五、存在問題與建議六、總體結論及建議第十三部分 競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容一、主要指標測算二、競爭對手分析三、制定策略第十四部分 附件第一部分：項目總論一、項目概況1、項目名稱2、項目建設單位3、項目位置（四周范圍）4、項目周邊目前現狀5、項目性質及主要特點6、項目地塊面積及邊界長7、研究工作依據8、研究工作概況 二、可行性研究結論1、市場分析預測2、項目地塊分析3、項目規劃方案4、項目工程進度5、投資估算及資金籌措6、項目財務與經濟評價7、項目綜合評價結論三、主要技術經濟指標表 四、項目存在問題與建議第二部分項目背景一、項目提出背景 1、項目與區域、城市發展規劃之間的關系，如城市交通規劃、城市功能規劃布局、重點市政配套項目建設、區域重點經濟發展規劃布局等對本項目、本區域及城市發展有重要影響的事件、政策、法規等。 2、項目所在區域政策、經濟及產業環境，如項目所在區域對城市的歷史、文化、經濟、戰略等方面的重要作用。 3、項目發起人及發起緣由，項目的發起人的主體是誰，項目所有權的主體是誰，項目因什么原因而進行建設，如舊城改造、市政發展規劃需要、市政配套、住宅配套等。二、項目發展概況1、項目現有調查研究及成果。2、項目地塊初勘及初測工作情況。三、項目投資的必要性1、項目投資對公司的發展戰略意義。2、項目投資對公司未來經營的利潤增長要求。3、項目投資所帶來的社會影響力、企業品牌形象提升、對區域市場的影響力、行業內的影響力等企業外在影響力。第三部分項目投資所在城市的基本概況一、城市基本發展情況。二、城市地理位置、交通。三、城市氣候與生態環境。四、城市的人文環境。五、城市經濟狀況，如產業結構、第一、二、三產業增長情況，以及城市經濟支柱產業、重點扶持或重視的行業等相關城市經濟情況。六、城市的人口結構及人均經濟狀況。七、城市整體發展規劃及功能布局。八、城市對項目的影響與建議措施。第四部分 市場分析一、整體房地產市場發展狀況分析1、整體市場發展狀況。2、近三至五年整體市場供給量情況，各種物業在市場上的供給結構比例（包括所有地產物業形態供給情況說明與調查說明）。3、近三至五年整體市場去化量分析、各種物業的去化量分析，及結構比例。4、近三至五年整體市場價格分析、各個物業產品價格分析，以及整體市場價格趨勢分析。5、整體市場客戶群分析及未來變化分析，包括階層、年齡、家庭結構、職業、收入、需求特征等。6、整體市場情況分析（小結）。7、整體市場發展及前景預測。8、整體市場情況對本項目的可行性借鑒意義。二、項目區域市場分析1、區域市場界定、情況概述。2、區域市場供給分析，包括樓盤規模、產品組合比（項目產品組合與區域市場產品組合）、價格、產品亮點、園林特點、物業服務、社區配套等。3、區域市場去化量分析，包函各個樓盤的去化量分析與區域整體產品去化量分析，以及不同產品的去化量分析。4、區域市場競爭分析，對區域市場樓盤競爭特點進行描述，如有必要請舉例說明。5、區域市場客戶群構成分析，包括客戶區域、年齡、職業、家庭、收入、行業/職業、需求特征等分析，以及對客戶進行相關的市場調查數據分析。6、區域市場典型樓盤個案調查，從樓盤規模、規劃方案、物業形態、產品組合、合作公司、公司實力背景、物業服務、社區配套、周邊市政配套、周邊自然資源利用情況、客戶構成、產品售價、開發策略、營銷手法、推廣渠道等全方位進行調查、分析（如果區域外典型樓盤對區域內市場有影響的，也要進行整體城市典型個案調查分析）。7、區域市場分析有關結論，主要包括物業形態比例、戶型配比、各個戶型價格區間、戶型面積區間、市場均價及不同物業產品均價、各個不同物業產品的去化量、項目特色亮點、客戶構成與特征等。8、區域市場的發展及前景預測。9、區域市場對本項目的可行性思考。第五部分 地塊分析一、地塊概況1、地塊基本資料，總占地面積、建筑密度、容積率、綠化率、控高等基本規劃資料。2、項目位置，項目位于城市的哪個區域、交通位置。3、地塊現狀，地塊的自然狀況，與周邊地勢的標高關系。4、項目四至。5、地面現狀，包括地塊內是否平整，如有無道路、水溝、池塘、鐵路、高壓線鐵塔等對開發有重大影響因素存在。6、地面現有居民情況，包括總體人數、戶數，企業廠礦數量、規模、生產產品、企業經營現狀等，并說明項目拆遷的復雜程度，預計折遷完成的時間，政府的支持力度等，對項目開發進度的影響。7、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡。8、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。9、地質情況，包括地質條件、承載力、地下水位和抗震性要求。二、地塊分析1、地塊區位分析，項目與城市中心商圈、區域中心商圈、市政重大配套設施相對的位置與距離、地段。2、地塊交通分析。3、地塊環境分析，如空氣質量、噪音污染、自然資源、危險源情況等自然環境分析；地塊周邊的城市商業、文化、治安等方面的社會環境分析。4、地塊人流分析，對地塊周邊人流動態情況分析。5、地塊周邊規劃，近期或未來規劃對項目是否有重大影響。如重大市政工程，大型商業中心建設等利好消息，以及對項目不利的消息，如建設火力發電廠、鐵路等。6、周邊生活配套，包括銀行、商場、醫院、郵局、文化中心等生活配套設施與項目的距離說明，并配地圖標注。7、地塊七通評估（均需說明到地塊的距離、成本、接入的可能性），包括道路現狀與發展規劃、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、通電、供氣、供熱情況。三、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格，根據購買價格計算總地價、樓面地價。四、土地升值潛力初步評估1、從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2、近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。五、項目取得用地的法律及政策性風險分析1、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述1）項目用地現狀A、土地所有權歸屬B、土地使用權歸屬C、土地的用途D、有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）2、項目用地規劃A、規劃用地所有權歸屬B、規劃用地使用權歸屬C、規劃用地用途D、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）3、項目用地取得土地使用權程序評估A、取得土地使用權的程序描述B、取得土地使用權需要的工作日C、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）4、項目用地土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）A、土地性質變更的程序描述和理由B、土地性質變更的政策支持或障礙C、土地性質變更需要的工作日5、政策性風險評估1）政府資源利用的評估：A、當地政府對外來投資的態度；B、當地政府職能部門的辦事作風；C、當地政府對該項目的關注程度；D、地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；E、與政府合作關系。2）政策變更對項目開發的影響：A、城市規劃限制或更改；B、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。6、合作方式及風險評估1）合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊資本、成立時間、特殊背景等。2）合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票，對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。3） 主要合作條件，合作風險評估：A、通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；B、土地使用年限；C、土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；D、土地方的信用；E、付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；F、其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。7、總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。六、地塊SWOT分析1、地塊SWOT分析2、地塊優勢與機會對策分析3、地塊劣勢與威脅對策分析七、項目評價1、從公司發展角度評價2、從整體市場角度評價3、從項目機會點角度評價4、問題點建議與規避第六部分 項目定位一、項目目標設置1、項目定位目標（依據）分析 從整體市場、區域市場、個案分析總結，客戶需求分析總結，項目分析總結，公司總體發展戰略要求四大方面進行定位目標（依據）分析。2、項目目標設置，包括項目最終要達到什么目標，以及從主要目標延伸出來的相關分目標，它們將是項目定位策略的目標與依據。二、項目整體定位策略1、產品開發市場定位策略 項目采用哪種市場競爭策略定位，如市場領導者型、市場跟進型、新市場開拓型、市場挑戰者型（市場差異化）。2、產品開發檔次定位策略 項目將開發什么價位、檔次的產品。3、產品開發的功能定位策略 項目產品開發以住宅為主，是第一居所還是第二居；以商業為主，是投資型，還是自營型；或者復合功能定位。4、產品開發的價值定位策略 產品的價值主要體現在哪里，居住、渡假、休閑、商業、辦公等，或者是復合價值。5、產品開發的市場總體定位策略 項目將以什么的思路、手段、方法進行項目整體操作。三、項目定位建議1、項目總體定位構想1）市場形象定位2）區位屬性定位3）項目開發理念定位4）項目產品概念定位5）項目綜合定位2、項目客戶定位1）客戶區域劃分2）客戶群構成3）客戶群類別的選擇，哪些客戶類別是項目的潛在核心客戶與重要客戶。4）細分客戶類別，如職業、年齡、區域、家庭人員、收入、置業特點等等，以及消費共性描述、敏感點梳理。5）項目主力客戶群梳理，包括客戶類別、需求特征、需求檔次、需求戶型類別、敏感點需求、客戶功能需求等。6）項目客戶定位建議A、客戶需求功能定位B、客戶群定位，包括核心客戶、重要客戶、其它客戶，以及其職業、階層、區域、置業特征等共性描述。3、產品定位建議1）物業組合的優化比較A、戶型類別建議B、戶型面積建議C、物業類型組合建議，依據地塊規劃指表、市場各個物業均價，公司發展目標、項目的定位原則、市場情況進行產品物業類型的不同組合的經濟測算與可行性研究。2）產品定位及物業組合，包括不同物業形態的面積配比及總面積比、戶型類別配比及總戶型套數比、戶型面積區間、戶型套數等。第七部分 項目整體規劃分析一、項目規劃設計可行性分析1、項目建筑規劃布局建議依據項目規劃指表，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行建筑規劃布局示意；如果沒有容積率、建筑密度、控高等指表限制時，可以依最理想的數據進行項目建筑規劃布局建議。2、針對地塊不利于規劃設計的因素（如山地、深坑、地下水系等），提出相應的規劃思路。3、針對地塊有利的自然環境、地形，提出相應的合理化利用建議。4、項目周邊有噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源等，對規劃與以后有影響的情況，要提出規劃設計的解決方法。5、市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。二、項目規劃設計的主題及概念1、設計概念：體現項目的個性價值與市場差異化。2、規劃概念：體現產品的差異化開發理念，可能使產品概念與主題的外在延伸與風格塑造。3、園林概念：與項目的市場形象、產品檔資定位一致，可能使產品概念與主題的外在延伸與體驗的支持點。第八部分 項目開發建設進度安排與銷售節點一、項目分期開發設置二、工程計劃1、進地時間、開工時間、出地平面時間、開竣工時間、交房時間及各期開發時間順序的施工橫道圖。2、有關工程計劃說明。三、銷售節點1、開盤時間、加推時間、清盤時間。以圖表形式表示，要說明銷售的總面積、主力戶型、價格，以及去化量的可行性分析。第九部分 投資估算與資金籌措一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。二、稅務分析1、營業稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、資金籌措 說明投資資金的來源，主要分為哪幾部分，以表圖格式表示。序號籌措資金來源籌措資金數額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金2銀行貸款3銷售回款4其它項目總投資額四、資金投放使用計劃 進行項目各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。第十部分