. 專業.專注 .一、融資租賃收益測算1、等額本息等額本息是指在還款期內，每期償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。每期還款額計算公式如下：貸款本金期利率（1+期利率）還款期數/（1+期利率）還款期數1等額本息的計算可以用EXCEL中的PMT公式來進行計算，在函數PMT中輸入期利率、期數、計算本金，就可計算出等額本息還款方式的每期還款額。等額本息一般用來計算還款周期相等的固定利率的租金。設備金額：32,255,800.00 租賃年利率：6.5%租賃期限（年）： 3 每年還租期數：4 保證金比率：10%保證金金額：3,225,580.00手續費比率：4.5%手續費金額：1,451,511.00期次當期租金當期租金合計其中含租賃本金其中含利息還款日期12,980,286.722,456,129.97524,156.7522,980,286.722,496,042.08484,244.6432,980,286.722,536,602.75443,683.9742,980,286.722,577,822.56402,464.1652,980,286.722,619,712.17360,574.5562,980,286.722,662,282.50318,004.2272,980,286.722,705,544.59274,742.1382,980,286.722,749,509.69230,777.0392,980,286.722,794,189.22186,097.50102,980,286.722,839,594.80140,691.92112,980,286.722,885,738.2194,548.51122,980,286.722,932,631.4647,655.26合計35,763,440.6432,255,800.003,507,640.642、等額本金等額本金是指每一期租金中的本金都是相同的，每期租金的利息隨著剩余本金的減少而減小。每期租金=等額本金+當期剩余本金利率設備金額：12,000,000.00 租賃年利率：5%租賃期限（年）： 3 每年還租期數：4 保證金比率：10%保證金金額：1,200,000.00手續費比率：3%手續費金額：300,000.00期次當期租金當期租金合計其中含租賃本金其中含利息還款日期11,150,000.00 1,000,000.00150,000.00 21,137,500.00 1,000,000.00137,500.00 31,125,000.00 1,000,000.00125,000.00 41,112,500.00 1,000,000.00112,500.00 51,100,000.00 1,000,000.00100,000.00 61,087,500.00 1,000,000.0087,500.00 71,075,000.00 1,000,000.0075,000.00 81,062,500.00 1,000,000.0062,500.00 91,050,000.00 1,000,000.0050,000.00 101,037,500.00 1,000,000.0037,500.00 111,022,500.00 1,000,000.0022,500.00 121,011,250.00 1,000,000.0011,250.00 合計12,971,250.0012,000,000.00971,250.003、不規則還款不規則還款根據雙方協商的還款方式還款。二、融資租賃稅務知識財稅【2016】36號文2016年3月23日，財政部和國家稅務局聯合發布了關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅【2016】36號文），從2016年5月1日起在全國范圍內全面推開營業稅改增值稅（營改增）試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍，由營業稅改為繳納增值稅。融資性售后回租視同金融服務中的貸款服務繳納6%的增值稅，而直租和經營性租賃則根據標的物的不同，有形動產按17%的稅率繳納增值稅，不動產則按11%的稅率繳納增值稅。1、36號文關于融資租賃業務的核心思想36號文關于融資租賃部份的核心思想是將融資租賃業務的融資屬性和融物屬性區分，售后回租業務和直租業務分別納稅。融資性售后回租更多的體現了融資租賃業務的融資屬性，按金融服務貸款服務計稅，稅率為6%。直租是融資和融物的結合，稅率區分不動產和動產，不動產租賃為11%，動產租賃稅率為17%，稅率和物本身的稅率一致。融資性售后回租稅率雖然低，但是租息進項稅不得抵扣。36號文附件1試點實施辦法第二十七條第（六）款規定：購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務不得抵扣進項稅。而融資性售后回租屬于貸款服務，因此租息不得抵扣，36號文頒布之前，承租人可以抵扣售后回租租息進項稅。2、融資租賃差額征稅政策繼續保留，且不再區分動產和不動產2013年12月，財政部和國家稅務總局聯合發布了關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知（財稅【2013】106號文），規定了有形動產融資租賃業務的差額征稅政策，即借款利息和發債利息可以抵扣融資租賃業務銷售額。本次36號文延續了106號文的精神，并且將有形動產融資租賃差額征稅政策擴展到所有融資租賃業務，不動產融資租賃業務也可實行差額征稅政策。此前，許多地方稅務局并不認可不動產融資租賃，也不認可不動產融資租賃的差額征稅政策。36號文明確了融資租賃差額征稅政策也適用于不動產，解決了困擾行業的一大難題。3、關于過渡政策36號文附件2有關事項的規定銷售額第5條規定，試點納稅人根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租業務，可續費按照有形動產租賃服務繳納增值稅，即按照106號文的規定繼續按17%繳納增值稅，承租人也可抵扣租息的進項稅額。而不動產售后回租則直接按適用6%的增值稅，并可進行差額征稅政策。此外，36號文進一步明確了享受差額征稅的前提條件是實收資本達到1.7億元人民幣，此前106號文為注冊資本。困擾融資租賃業界的售后回租“本金發票”問題也隨著將融資性售后回租業務重新界定為貸款而成為歷史。三、融資租賃會計處理企業會計準則第21號租賃1、承租人的會計處理第十一條 在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂合同過程中產生的，可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值。第十二條 承租人在計算最低租賃付款額的現值時，能夠取得出租人租賃內含利率的，應當采用租賃內含利率作為折現率；否則，應當采用租賃合同規定的利率作為折現率。承租人無法取得出租人的租賃內含利率且租賃合同沒有規定利率的，應當采用同期銀行貸款利率作為折現率。第十五條 未確認融資費用應當在租賃期內各個期間進行分攤。承租人應當采用實際利率法計算確認當期的融資費用。第十六條 承租人應當采用與自有固定資產相一致的折舊政策計提租賃資產折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產使用壽命內計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中較短的期間內計提折舊。第十七條 或有租金應當在實際發生時計入當期損益。2、出租人的會計處理第十八條 在租賃開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，同時記錄未擔保余值；將最低租賃收款額、初始直接費用及未擔保余值之和與其現值之和的差額確認為未實現融資收益。第十九條 未實現融資收益應當在租賃期內各個期間進行分配。出租人應當采用實際利率確認當期的融資收入。第二十條 出租人至少應當于每年年度終