悅 家 房 產 經理專業知識及管理模式考試 分行： 姓名： 得分： 1、 單選題：（每題1分，共12題，計12分）1. 公司的理念是 B ？ A.規范高效，專業熱情 B.“悅”工作，“悅”成功 C.以人為本，以德為先，責任于心，專業于行 D.全員專業，全過程專業 2. 中華人民共和國規定的住宅用地使用的年限為 D 年。 A.40 B.50 C.60 D.703.多層住宅為 B 層。 . B. C. D.層以上 4.房地產權證的面積一般稱為 A 。 .建筑面積 B.公攤面積 C.使用面積 D.實用面積5. 中華人民共和國規定的商業用地使用年限為 A 年。 A.40 B.50 C.60 D.706.以下哪一項不屬于住宅房 C 。 A.花園洋房 B.別墅 C.商鋪 D.公寓7.以下關于帶看后跟進客戶和房主說法錯誤的是 C 。A. 帶看后第一時間給房主反饋客戶看房情況并適時與房主議價。B .積極了解客戶出價，及時預約買賣雙方洽談。C .不要著急，耐心等待客戶和房主的電話，然后在進行溝通。D. 看房產生意向后立即帶客戶回到公司，利用團隊的力量進行逼定。8.以下關于在帶看中的做法錯誤的是 D 。A.指出客戶容易忽視的地方或者需要重點查看的地方。房屋的優點一定反復的講，同時經紀人自己也要流露出贊許的語氣。B.發現買賣雙方互通相關信息時，應果斷終止這種行為。C.生動活潑的介紹，關心客戶，注意細節，熱情服務。D.房子所有的優點缺點都要介紹給客戶，這樣可以讓客戶覺得自己非常的專業取得客戶的信任。9.購買90以上的首套房，應繳納契稅為網備房價的 B 。 A.1% B.1.5% C.2% D.4%10下列關于帶看的說法錯誤的是 C 。 A. 帶看前需熟悉地形，確認預約的時間，盡可能比客戶早到。 B. 帶看中應選擇環境較好的路段行走，避免經過垃圾集散地等。 C. 看房時應讓房主和客戶多點時間交流，盡可能讓客戶與房主自行溝通。 D. 帶看后要及時向房主反饋看房情況，增加房主的信任和好感。11.按照合肥政策規定，購房者最低的首付比例為 C 。 A.20% B.25% C.30% D.40%12.公司規定，每日考勤打卡及簽到所用的軟件為 B 。 A.房友 B.釘釘 C.微信 D.網站2、 填空題。（每題2分，共8題，計16分）1. 房地產因此其自身的特點 固定性 和 不可移動性 又稱為“不動產”2. 業務流程：發布房源信息、收集客戶信息、 匹配房客源 、電話約看、 現場帶看 、看房滿意、 預約雙方洽談 、 組織及實施談判 、談判成功、 簽定合同 。3. 交易流程：核定合同信息、備齊交易證明、產調、開空戶、 申報稅 、贖房還貸、 注銷抵押權 、 資金托管 、產權過戶、領取新政、 申辦貸款 、貸款評估、 審批貸款 、貸款抵押。4. 貸款申請，買方應提供證明： 身份證 、 戶口本 、 婚姻證明 、 收入證明 。5. 合肥九個行政區分別為： 包河區 、 蜀山區 、 廬陽區 、 瑤海區 濱湖區 、 高新區 、 政務區 、 新站區 、 經開區 。6.套內面積是由哪三個部分組成的 套內使用面積 、 套內墻體面積 、 陽臺建筑面積 。7.房地產產權種類包括 所有權 、 占有權 、 處分權 、 收益權 、 使用權 。8. 房地產 產權過戶需要哪些材料 房產證、稅票、資金托管單、身份證、戶口本、結婚證 。 三、簡答題（每題4分，共8題，計32分）1. 什么是房地產？答：房地產是房產和地產的總稱，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于自身的固定性和不可移動性的特定，在經濟學上又被稱為“不動產”。2. 分析如何通過網絡房源的發布提高客戶量？答：58同城：每天新增至少7條優質房源，每周設置置頂房源，發布的房源均為多圖優質房源，庫存及發布使用率達100%。 搜房幫：每天新增至少5條優質房源，每天刷新達100%，發布的房源均為多圖優質房源，庫存及發布使用率100%。 無線搜房幫：882版本每天新增至少2條優質房源，1260及以上版本每天新增至少5條優質房源，每天刷新達100%，刷新的時間段應在上午10:00-12:00，下午15:00-18:00發布的房源均為多圖優質房源，庫存及發布使用率100%。 中安房：每天新增至少1條優質房源，庫存房源的發布時間要保證在7天內，及時更新下架發布時間過久的房源，確保庫存的房源均為多圖優質房源。3. 房源信息有哪些參數名稱？答：物業地址及樓棟號、戶型、面積、價格、建成年份、裝修情況、稅費情況、業主稱呼、業主聯系方式、可看房時間。4. 如何應對買賣雙方在看房現場議價的行為？答：針對賣方，在看房前摸清房主底價，拉近關系，并讓房主配合看房，不要說出底價。針對買方，在看房前講房內問價議價不好的案例，叮囑買方在看房期間不要和房主議 價，不能表現出看上這套房子的樣子，否則后期與房主不好談判議價。如果買賣雙方在看房時現場議價，必須阻止分開，把買方拉到一邊，告知議價的后果，并帶買方離開進行鼓動逼定，鼓勵式引導買房與房主到公司雙方面談。5.房屋價格是哪些條件決定的？答：地段、位置、商圈 公共設施、交通、學區 小區環境、物業管理 建筑結構、戶型、樓層、建成年份、裝修、稅費 房主售房的心理價位6. 不動產交易應繳納哪些稅費，請列出稅費名稱及規定和稅率。答：契稅：首套房 90及以下 1%，90以上1.5% 二套房 90及以下 1%，90以上2% 三套房及以上 4% 個稅：產證滿五年且是省內家庭唯一一套住房免征個人所得稅。 不滿足上述條件征收個人所得稅1% 增值稅：產證不滿2年交易，交納增值稅為申報核稅價（1+0.05）0.056 土地收益金：房改房首次上市交易交納1% 手續費：3元/ 登記費：50元/套 印花稅：5元/本 中介服務代理費：2%-4%7. 購房貸款應交納哪些費用，請列出費用名稱和費率。答：貸款評估費：房屋評估價的4 貸款手續費：貸款額的1 抵押登記費：50元/套8. 業務拓展兩個資源是什么？用什么匹配和轉化資源？什么決定意向簽單量？答：兩個資源為：房源和客源 電話量匹配兩個資源 電話話術轉化兩個資源，實現售看 帶看量決定意向簽單量四、計算題。（每題10分，共1題，計10分）買方張先生，26周歲，未婚，在合肥首次購買位于世紀陽光花園蘭陽苑16#508室住房，90，180萬，2010年建成，毛坯，不動產證下發時間為2011年12月18日，賣方王先生夫妻名下在合肥有兩套住房，買方張先生資金不足，無公積金，希望足額貸款。請問：（1）此房可貸款多少？（2）此房繳納那些稅費及數額？（3）首付多少？答：（1）此房可貸款為總房款的70%：180萬70%=126萬 （2）契稅：180萬1%=1.8萬、 個稅：180萬1%=1.8萬 登記費：50元、手續費：3元/90=270元、印花稅：5元 中介費：180萬2%=3.6萬、貸款評估費：180萬4=7200元 貸款手續費：126萬1%=1.26萬、抵押登記費：50元/套 （3）首付：180萬30%=54萬5、 經理管理工作。（每題5分，共2題，計10分）1. 經理檢查端口時間是如何安排的？（1） 晨會：每天晨會前檢查經紀人的端口房源的點擊量和房源質量，晨會上安排經紀人下架點擊量低和發布時間過長的房源。并通過晨會分享集中推廣的商圈及分行的優質房源，要求經紀人集中推廣。（2） 每天4點鐘前檢查經紀人中安房的新增是否達標。（3） 每天下班前檢查經紀人端口的新增及刷新置頂情況是否達標。2. 經紀人日清售看經理回訪有何意義？經理回訪內容是什么？意義：（1）可以了解經紀人的工作狀態 （2）可以了解經紀人的看房的真實性 （3）可以了解看房后客戶的購房變化和購房的想法 （4）可以幫助經紀人更好的為客戶匹配房源 （5）可以了解到經紀人在與客戶溝通時忽視的問題 （6）可以逼定約談，促成談判內容：（1）經理自我介紹：悅家房產某某經紀人經理，打擾您2分鐘。 （2）某天某時某經紀人帶看某套房，對某經紀人服務可有意見。 （3）所看的房源是否能夠接受，是否要與房主洽談。 （4）如果不滿意所看的房源，給客戶推薦2套房，并給予客戶購房建議。6、 公司管理模式題。（每題10分，共2題，計20分）1. 悅家房產公司管理模式分為業務模式和執行模式，請分別列出業務模式和執行模式的內容，并注釋在工作中如何運用？業務模式：聚焦房源 集中推廣 執行模式：制定目標 執行督導 聚焦營銷 連續跟客 檢查過程 匯總分析 服務專業 盯客盯單 考核結果 糾偏整改業務模式：針對可控房源同意發布集中推廣，統一銷售，針對客戶帶看要連續跟進，進行復看并匹配其他房源進行不斷約看跟進。用給自己的專業服務取得買賣雙方的信任和認可，有意向的客戶緊盯不放，認真配房，經常帶看，產生意向要盡快逼定，不能放棄。執行模式：根據指定的目標，要對執行情況進行督導，一定要檢查執行的過程，然后匯總分析完成的情況及出現的問題，針對執行結果進行獎懲考核，最后總結問題制定整改措施落實到位。2. “人、房、客”的管理要素分別是什么，請逐項寫明內容。人：1.規范制度管理，嚴明紀律執行。 2.定目標，模式管，連續執行，實現目標。 3.管理以勤奮敬業者為本。 4.持續培訓：熟盤培訓，沙盤演練，業務技能交流，專業知識培訓。利用晨夕會展開各類培訓。房：1.搜集控制房源（如代理房），集中推廣，統一實施營銷。 2.重視與房主的交流和關系建立，售房要以房優點為主推方向，積極為房主快速售出房屋。 3.定期掃盤，議價，售勘，