房屋所有權與抵押權登記（登記官實務培訓教案）考核說明（一）科目分為：1、房地產登記制度與政策（90分鐘）共80題，其中：單項選擇題共40題，每題限60秒內完成；多項選擇題共20題，每題限120秒內完成；判斷題共20題，每題限30秒內完成。2、房地產登記實務與案例（90分鐘）共60題，其中：多項選擇題共15題，每題限120秒內完成；判斷題共20題，每題限30秒內完成；綜合分析題共5大題，每大題各5小題，每大題限600秒完成。房屋登記官考核全部采取應考人員在計算機上答題方式進行，（二）考核題型1、單項選擇題每題由1個題干、4個備選項組成，其中有1個為正確或最符合題意的選項。2、多項選擇題每題由1個題干、5個備選項組成，其中有24個為個正確或符合題意的選項。3、判斷題每題為一個陳述句。4、綜合分析題每大題由案情和5個小題組成。每個小題由1個題干、4個備選項組成，有14個為正確或符合題意的選項。（三）評分規則房屋登記官每科滿分為100分，各題型評分規則如下1、單項選擇題，選擇正確每題得1分，錯選、不選，不得分。2、多項選擇題，全部選擇正確每題得2分；少選且選擇正確，每個選項得0.5分；錯選、不選，本題不得分。3、判斷題，判斷正確得1分；不判斷不得分；判斷錯誤扣1分，最多扣至本科目判斷題總分為0分。4、綜合分析題，每小題全部選擇正確得2分；少選且選擇正確，每個選項得0.5分；錯選、不選，本小題不得分。 （四）房屋登記實務1、房屋所有權登記：掌握各類所有權登記的要求2、房屋抵押登記：掌握各類抵押登記的要求各位學員，上午好 下午好我講課的內容是國有土地范圍內房屋所有權與抵押權登記。是涉及你們第二門登記實務與案例所需要掌握的內容，大綱對這兩部分內容是要求全部掌握，不分主次。在講授方法上可能與前面的政策與制度不一樣，是需要通過對“辦法”條款的理解后活學活用在考題和案例里。所以這堂課不需要翻看教材，認真聽講，做好筆記。回去把“辦法釋義”從30條到62條全部看懂并理解，再看問題解答，有時間可以有選擇性的看一下法規。建議了解的法規有：擔保法、合同法、民法通則、婚姻法、繼承法、公證法、抵押管理辦理。在“辦法里”所有權占了11條，抵押權占了21條，抵押權是重點。一、登記的原則（一）權利主體一致原則依據城市房地產管理法32條、物權法142條、146條，登記辦法延續了這一規定。1、土地、房屋登記先后順序1）先地后房登記類型：國有土地上的房屋初始登記、獨立宗土地上的房屋轉移登記、集體土地上的房屋登記、供役地為土地的地役權登記；2）先房后地登記類型：國有土地上的房屋轉移、變更、注銷，更正登記，供役地為房屋的地役權登記。3）土地登記類型：國有土地范圍內地上無建筑物、構筑物的土地使用權登記，抵押登記、預告登記、異議登記、更正登記； 4）房屋登記類型：房屋抵押權登記、預告登記、異議登記；2、合作開發的房屋如何登記。一方持有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證等，按合作協議竣工后進行分配。按照主體一致原則初始登記必須與土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證保持一致，再按協議約定辦理另一方的房地產轉移登記。3、主體不一致如何登記。在房地分管的體制下，造成地、房權利主體不一致情況，依據物權法182條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”。因而當事人通過申請相關登記，使權利主體一致后才能辦理轉移登記、抵押登記。例：甲開發商將自己名下開發的土地使用權抵押給乙銀行，并將該土地上建成的一套住宅出售給了丙，丙辦理房屋所有權證，甲由于不履行債務，乙銀行要求實現抵押權，才知道登記在甲名下的土地使用權上的房屋又屬于丙，給實現抵押權造成障礙。（二）公示、公信原則物權法第6條對于公示方式：不動產應當登記，動產應當交付。1、公示、公信的效力1）保護權利人合法權利2）維護交易安全3）規范登記行為4）產生公信力記載于不動產登記簿的人是該不動產的權利人，因此推定登記記載的權利人是法律上的權利人。例如：甲一棟房產，交給乙來管理，乙將該房產登記在自己的名下，后來乙將該房產賣給丙。丙經查閱登記簿發現產權就是屬于乙的，那么丙就信賴乙享有法律上的所有權，盡管乙不是真正的權利人，但丙基于這種信賴同乙發生了買賣關系，其信賴利益應該受到法律保護。2、物權法106條善意取得成立的條件：1）受讓人取得是善意的；2）以合理的價格轉讓；3）已經登記。受讓人善意取得所有權，原所有人有權向無處分權人人請求賠償。（三）依申請登記原則各國啟動登記程序形式：申請登記、囑托登記、徑為登記。（申請登記為主，囑托登記、徑為登記為輔）。1、申請登記：是最主要的啟動形式，基于法律行為的物權變動，依申請進行登記，不申請不能啟動登記程序。如：贈與轉移登記2、囑托登記：體現國家強制意志的法院判決、裁定、行政機關決定等導致不動產物權強制變動。如：司法協助登記、依法征收、沒收所有權等屬于囑托登記。3、徑為登記：登記機構依據法定職權，對法律法規有明確規定的情形主動進行的登記，這種登記亦稱為“依職權登記”。如：登記機構依據房屋、土地、規劃等行政管理部門提供的證明辦理注銷登記；登記簿的記載錯誤不涉及房屋權利歸屬和內容的，當事人逾期不辦理更正登記的，登記機構可依職權辦理更正。（如：單純的姓名、身份證號、土地用途、門牌號）（四）物權法定原則登記種類、效力、公示方法、內容都要由法律來明確，不能由當事人創設，無論當事人還是登記機構，都不能要求把規定以外的權利或事項加以記載。如：贈與合同上附有贈與人可以終生居住條款不應在權屬證書中上記載。房屋所有權證附記：填寫共有人及所占份額、構筑物有關狀況的描述等需要記載事項。他項權證附記：設定最高額抵押的，應在附記欄中注明；地役權登記的，需役地房屋坐落應在附記中注明。1、房屋登記簿管理試行辦法2、房屋登記簿記載內容說明3、房屋權屬證書、登記證明填寫說明（五）屬地管理原則1、登記辦法第4條：房屋登記由房屋所在地的房屋登記機構辦理。為了方便當事人查詢，保護房地產交易安全、節約交易成本的職能，對本行政區域內房屋登記實行統一登記管理，建立統一的房屋登記簿。二、登記的程序（一）申請1、基本單元登記：能夠登記的房屋基本單元必須具備以下條件：1）有固定界限、2）可以獨立使用、3）有明確唯一的編號（幢號、室號等）。非住宅最小單元“間”，住宅最小單元“套”，最大登記單元“棟”。一企業建兩棟廠房，想登記在一個產權證上？住宅“套內”的隔樓、能單獨登記？2、單方申請的范圍（12條）：除登記辦法規定的六種情形外1）預售商品房買賣合同簽訂后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記的。69條2）異議登記。3）權利人、利害關系人申請更正登記（如：由于登記機構登記錯誤，誤將臨近的不屬于權利人所有的房屋登記在權利人名下，權利人申請登記；或由于登記機構錯誤異議登記、查封登記了權屬坐落，權利人申請登記）。3、共有人共同申請辦法13條規定“共有房屋，應當共有人共同申請登記”。1）共有形式：按份共有、共同共有2）由部分共有人申請的特殊情況：共有房屋的所有權變更、換發、補發的登記，可以由相關的共有人申請因人民法院、仲裁委員會生效法律文書對共有房屋權利歸屬的判定。（如：共同繼承并明確各自份額、離婚分割）4、登記申請符合的條件（辦法20條）1）申請人與提交的材料主體一致2）申請房屋登記與提交資料一致3）登記內容與有關材料一致4）登記事項與登記簿記載權利不沖突5、法定原因取得房屋所有權的登記事項：物權法28條至30條生效的法律文書或人民政府征收決定；繼承或受遺贈；合法建造、拆除房屋等行為設立或消滅，自事實行為成就時發生效力，未經登記不發物權公示效力。（二）受理1、登記機構的職責1）查驗申請人提供的登記材料2）詢問申請人3）如實、及時登記有關事項4）法律、法規規定的其它職責（現場查看、登記機構可以要求申請人補充資料）2、無民事行為能力、限制民事行為能力的權利人的登記申請1）監護人的判定未成年人父母是法定監護人（民事訴訟法）無民事行為能力、限制民事行為能力的成年人能力判定和監護人除配偶外由法院審定2）未成年人的利益保護（監護人書面利益保證）3、外文登記材料處理1）登記中文姓名：公證部門必須認可的翻譯機構翻譯2）境外文書、委托書按照國家有關規定進行公證后經本國駐該國大使館或領事館認證。4、詢問的基本內容（辦法18條）1）是否是申請人的真實意思表示2）是否為共有3）權利人是否同意更正4）需要進一上明確的其他有關事項詢問申請人5、實地查看的登記類型（辦法19條）1）初始登記（坐落、占地面積與土地使用證記載的情況一致、房屋與提交的建設工程規劃許可證的情況一致、房屋與竣工的證明材料一致）。2）在建工程抵押登記（建成部分是否存在、項目名稱、坐落核實）。3）房屋滅失的注銷登記4）法律法規規定的其他房屋登記（改建、擴建、翻建的房屋）實地查看要有現場察勘記錄與登記材料一并歸檔（采取文字、拍照、攝像等方式）（三）審核1、需登公告的登記類型1）遺失補發2）房屋滅失：人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定，權利人未申請。3）集體范圍內的村民住房初始登記、集體組織所有權初始登記（登記事項應在房屋所在地農村集體經濟組織內進行公告）4）依據物權法13條，公告、房價評估、賦稅征收不是辦理登記的必經程序。2、需公證的事項1）繼承房產（公證法25條“申請辦理涉及不動產的公證，應當向不動產所在地的公證機構提出；申請辦理涉及不動產單方委托、聲明、贈與、遺囑的公證，沒有強行要求”。國內公民繼承公證必須在不動產所在地辦理）。2）為處分房產設立的遺囑3）贈與房產4）涉外房產轉移的法律行為司法部、建設部關于房產管理中加強公證的聯合通知5）委托他人辦理處分房地產登記的委托書3、記載登記簿之前需中止登記的發生情形1）申請人申請撤回登記2）更正登記、異議登記被受理3）法律、法規規定的其它形式（四）記載于登記簿1）登記簿記載的內容：自然狀況、權利狀況、其他事項2）登記簿的效力：登記事項的成立應以記載于登記簿為準。3）登記簿的形式：紙介質、電子介質，必須定期異地備份。4）登記時限（受理至記載于登記簿，同時繕寫房屋權屬證書或登記證明）國有土地范圍內房屋所有權登記30個工作日；集體土地范圍內房屋所有權登記60個工作日；抵押權、地役權登記10個工作日；預告登記、更正登記10個工作日，異議登記1個工作日；異議登記15日后失效；預告登記后自能進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記。（五）發證1）房屋所有權證：所在權初始登記、轉移登記、變更登記、更正登記2）房屋他項權證：房屋抵押權登記、地役權登記3）登記證明：預告登記、在建工程抵押登記4）異議登記、查封登記、注銷登記、歸全體業主共有的物業服務用房和公用設施設備用房登記不頒發權屬證書或登記證明三、所有權登記1、初始登記1）登記要件：建設用地使用權證明（土地登記機構出具的證明）、建設工程符合規劃的證明、房屋竣工驗收的證明、房屋測繪報告。2）全體業主共有的房屋由開發企業在辦理初始登記時一并申請。2、轉移登記：1）轉移登記類型：買賣、互換、贈與、繼承（受遺贈）、房屋分割合并、以房屋出資入股、其他組織分立、合并、其他2）登記要件“證明發生轉移的材料”： 買賣合同、互換合同、贈與合同、繼承（受遺贈）證明、分割協議、合并協議，生效的法律文書。3、變更登記1）變更登記的情形：所有權人姓名、名稱，座落、房屋名稱，面積增加或減少，同一所有人分割、合并房屋（權利主權不變的情況）房屋的翻建、改建屬變更登記，它與初始都提交建設工程規劃許可證，房屋所有人未發生變化。2）變更登記與轉移登記區別：登記前后主體不同。共有房屋的共有性質或者共有份額發生變化的是屬于變更登記還是轉移登記？如果是共同共有轉為等額按份共有，或者等額按份共有轉為共同共有辦理變更登記；如果共同共有變為不等額按份共有，或者按份共有人之間的份額發生變化辦理轉移登記。（由夫妻共有變為一人所有）3）變更登記與更正登記的區別：登記簿記載內容是否有錯誤。4、注銷登記1）注銷登記的情形：房屋滅失、放棄所有權的、法律法規規定的其他情形。2）放棄房屋所有權人是以不侵害他人的權利為前提（如該房屋存在查封和他項權利的，除提交相關證明的，不能注銷登記）。四、抵押權登記擔保的方式：保證、抵押、質押、留置和定金保證人與債權人信譽保證動產和不動產不轉移占有方式，將財產抵押給債權人質押是動產移交債權人占有，拍賣、變賣價款優先受償留置按照合同約定，留置動產，以拍賣、變賣價款優先受償定金是指當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。抵押的概念：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。（一）抵押登記的種類1、一般抵押權：設立、變更、轉移、注銷（當事人：債務人、抵押人、抵押權人）2、最高額抵押權：設立、變更、轉移、確定、注銷（當事人：債務人、抵押人、抵押權人）3、在建工程抵押權：設立、變更、轉移、注銷（當事人：債務人與抵押人必為為同一人、抵押權人）（二）房地產設立抵押遵循的原則1、以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。2、建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑所得的價款，抵押權人無權優先受償。3、抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的數額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。4、抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。5、以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限后的剩余年限。有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過企業的經營期限。6、以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。7、抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。（三）抵押權實現按下列順序受償1、抵押權已登記的，按照登記的先后順序受償；順序相同的，按照債權比例受償；2、抵押權已登記的先于未登記的受償3、抵押權未登記的按照債權比例受償（四）不得抵押的不動產：1、土地所有權2、耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權。（鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押）。3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的可以抵押）4、所有權、使用權不明或有爭議的財產5、依法被查封、扣押、監管的財產6、法律、行政法規規定不得抵押的其他財產和不得從事存貸業務的法人或社會組織。國家機關房地產不得抵押、列入文物保護的建筑物和列入拆遷范圍的房地產。貸款通則規定：“貸款人必須經中國人民銀行批準經營貸款業務，持有中國人民銀行頒發的金融機構法人許可證或金融機構營業許可證，并經工商行政管理部門核準登記。”“各級行政部門和企事業單位、供銷合作社等合作經濟組織、農村合作基金會和其他基金會不得經營存貸款等金融業務。企業之間（除商品賒銷外，以房地產擔保除外）不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業務。”公民與公民間、公民與企業間借貸認可（除企業向職工非法集資；向社會集資；向社會公眾發放貸款； （五）一般抵押權1、一般抵押權設立1）設立要件：申請書、身份證明、所有權證書或房地產權證書、抵押合同、主債權合同抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。2）他項權利登記簿記載的內容：（房屋登記簿管理試行辦法，沒有他項權利價值證明）3）股份有限公司或有限責任公司名下的房地產設立抵押時需經：對外擔保需要董事會或股東大會決議，對內擔保除需擔保法人股東或自然人股東以處的股東大會決議，董事會沒有決定權。4）受理抵押應注意的禁止情況：是否有查封或設定抵押情況、是否屬于禁止設定抵押權的房地產、是否屬未成年人的房產設立抵押、土地是否有設立抵押、是否屬在建工程已轉現房的情形2、一般抵押權變更1）抵押變更登記要件：申請書、身份證明、他項權證書、抵押與抵押權人變更抵押權的書面協議2）抵押變更登記的變更內容（主體不變客體變）：抵押人、債務人、抵押權人的姓名或名稱變更坐落自然狀況變更債權數額變化，擔保范圍，債務履行期限，抵押權順位變化。（如同一標地設二個或二個以上抵押權，需其他抵押權人同意）3）抵押擔保范圍的內容：主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用4）債權數額：被擔保的主債權金額3、一般抵押權轉移登記1）抵押權轉讓概念（主體變化客體變化）：抵押權人將其所享有房地產抵押權隨主債權轉給新的債權人，新債權人受讓抵押權后享有就抵押物優先受償的權利。(抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同；抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。發生：階段性擔保、住房抵押代款證券化、金融機構不良資產處置）4、一般抵押權注銷登記的情形：1）主債權消滅、2）抵押權已經實現、3）抵押權人放棄抵押權2）主債權消滅的原因：全部清償、債務人與抵押權人的債務抵消、致抵押權人與債務人成為一人3）放棄抵押權與放棄抵押權順位的區別：抵押權不復存在，屬注銷登記；放棄抵押權順位只是優先受償的次序列到最后，屬變更登記（六）最高額抵押權（適用于現房、在建工程、預售商品房）1、最高額抵押權設立1）最高額抵押權概念：債務人或第三人與抵押權人協議在最高債權額限度內以抵押財產對一定期間內將要連續發生的債權提供抵押擔保，當債務人不履行債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。（如借款人向銀行借款多次，約定在未來的一定期間內銀行將給予最高不超過一定數額的貸款給借款人，借款人以名下的大于最高債權額房產作擔保）2）最高債權額限度：抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優先受償的效力；如果實際發生的債權余額低于最高限額，以實際發生的債權余額為限對抵押物優先受償。3）最高額抵押設立要件：申請書、身份證明、房屋所有權證書或房地產權證書、最高額抵押合同（而不是在一定期間內的每筆主債權合同）、一定期間內將要連續發生的債權的合同或者其它登記證明4）連續發生的債權合同證明材料：買賣合同、供貨合同、借款合同、票據貼現合同、銀行卡合同等。5）可以將最高額抵押權設立之前已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍。2、最高額抵押權變更1）最高額抵押變更的要件：申請書、身份證明、他項權證書、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料、最高額抵押權發生變更的證明材料2）尚未確定的證明材料：確定期間沒有屆滿、未約定確定期間或約定不明的，設立之日起滿二年沒有請求確定債權、抵押財產沒有被查封、扣押3）最高額抵押變更的內容：（如同一標地設二個或二個以上抵押權，需其他抵押權人同意）抵押人、債務人、抵押權人的姓名或名稱變更坐落自然狀況變更擔保范圍變更最高債權額變更債權確定的時間變更抵押權順位的變化（設立之后將已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍）。3、最高額抵押權轉移1）轉移前置條件：擔保債權尚未確定最高額抵押權隨全部主債權轉移4、最高額抵押權確定約定最高額抵押權隨部分債權的轉讓，應辦理確定登記后辦理一般抵押權轉移登記。最高債權額已經確定的事實和數額記載債權確定的原因及事實，同時注明所確定的債權金額。有一列情形之一，抵押權人的債權確定（物權法206條）確定期間屆滿沒有約定確定期間或約定不明確，自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權新的債權不可能發生抵押財產被查封、扣押債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷5、最高額抵押權注銷：發生最高額抵押權確定的情形，抵押人和抵押權人正常地履行完債權債務關系后，當事人可申請最高額抵押權注銷登記(七)在建工程抵押權1）在建工程抵押權概念：即抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為