黃山市中心城區建設用地容積率管理試行辦法 / 2008年11月17日 黃政200733號關于印發黃山市中心城區建設用地容積率管理試行辦法的通知各區、縣人民政府，黃山管委會，市政府各部門、各直屬機構：黃山市中心城區建設用地容積率管理試行辦法已經2007年11月9日市政府第76次常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。二七年十二月十日 黃山市中心城區建設用地容積率管理試行辦法第一條為進一步規范中心城區建設用地容積率調整的管理，提高依法行政水平，根據國務院關于加強國有土地資產管理的通知和建設部城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于黃山市中心城區有償使用土地（工業用地除外）的容積率管理。在建項目或已建未經規劃驗收的項目亦適用本辦法。第三條建設用地出讓前，由土地行政部門向規劃行政部門提出擬出讓地塊的規劃條件申請。申請應附擬出讓地塊的具體范圍圖，詳細說明擬出讓地塊的現狀情況、面積、建議的規劃條件及其理由。規劃行政部門根據有關規范要求和地塊的實際情況,委托具有相應資質的規劃設計單位編制出讓地塊的控制性詳細規劃，明確容積率和其他開發強度技術性指標，經批準后作為土地出讓的依據。第四條建設單位應嚴格按照土地出讓條件規定的容積率進行開發建設，不得擅自調整容積率。第五條有以下情況之一的，建設單位可以提出調整容積率要求：（一）該地塊所在區域因城市規劃調整需要增加建設強度的；（二）該地塊為城市提供公共空間和設施，并符合周圍整體環境要求的；（三）該地塊原有建設限制條件發生重大變化的；（四）政府行為影響到該地塊建設的。住宅建設用地因上述情況需要調整容積率的，還應考慮到周邊區域公共配套設施（如中小學、幼兒園等）所能承擔的條件。第六條建設用地有下列情況的，不再調整容積率：（一）建設用地內的建設項目已經全部取得建設工程規劃許可證的；（二）建設用地內有違法建設的。第七條容積率的調整按以下程序辦理：（一）建設單位向規劃行政部門提出調整容積率申請，陳述調整理由和具體調整方案，并附送規劃建筑設計方案。（二）規劃行政部門進行初審，經市規委會審議同意后，由規劃行政部門組織專家和市有關部門對規劃建筑設計方案進行評審，出具設計方案批復。（三）建設單位持設計方案批復，向土地行政部門提出更改土地使用條件申請，土地行政部門接到申請后，擬定地價調整方案經市政府批準后，土地行政部門與建設單位簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議，建設單位補交土地出讓金。（四）規劃行政部門按照國有土地使用權出讓合同變更協議和補交土地出讓金交款憑證辦理后續相關規劃手續。第八條補交出讓金的標準為：新土地使用條件下土地使用權市場價格減去批準改變時原土地使用條件下剩余年限土地使用權市場價格。第九條項目建設按照規劃批準內容實施，在竣工驗收時出現的實際容積率誤差，按以下要求辦理：（一）實際容積率超出批準容積率在3%以內的（含3%本數），屬于容積率計算的正常誤差范圍，不需補交出讓金；（二）實際容積率超出批準容積率高于3%的（不含3%本數），應按照本辦法第八條規定補交出讓金后，憑土地行政部門出具的補交出讓金交款憑證到規劃行政部門辦理驗收手續。第十條項目建設未按規劃批準內容實施，造成容積率變化的，按以下方式處理：(一)對嚴重影響城市規劃的，依法予以拆除或沒收，并依照有關規定處以罰款。(二)對影響城市規劃但可采取改正措施的，責令按原批準容積率限期改正，并依照有關規定處以罰款。(三)對城市規劃和市容景觀影響較輕且符合相關技術規范的，由有關部門按照有關規定處罰并收取相關規費，建設單位按處理決定繳清全部費用后15日內到土地行政部門補辦土地手續，按照本辦法第八條規定補交超出批準容積率的出讓金后，憑土地行政部門出具的補交出讓金交款憑證到規劃行政部門補辦規劃手續。第十一條超容積率用地行為未經處理或未補交出讓金的，規劃行政部門不得辦理規劃驗收手續；土地行政部門不予辦理土地使用權轉讓、出租、抵押、繼承、贈予、土地年檢等手續；建設行政部門不得辦理施工許可等手續；房產行政部門不得頒發房產證。第十二條相關行政部門工作人員玩忽職守或濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級行政部門給予行政處分。造成嚴重后果的，同時追究相關行政部門主要領導的行政責任。情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。第十三條凡由建設單位提出容積率調整要求的項目，建設單位不得以調整容積率的原因拖延項目開、竣工時間。第十四條容積率計算的標準詳見附則容積率指標計算規則，在本辦法施行之后的所有建設項目容積率計算方法按本容積率指標計算規則執行，在本辦法施行以前已經出讓的土地，除規劃設計條件有明確規定的外，架空層、閣樓層和地下室不計入容積率，但應按照有關規定計入建筑面積并交納相關規費。第十五條本辦法由市城市規劃局商市國土資源局解釋。第十六條本辦法自發布之日起施行。附：容積率指標計算規則一、容積率系指一定地塊內，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照建筑工程建筑面積計算規范（GB/T50353-2005）的規定執行；遇有特殊情況，按照本規則下列規定執行。二、當住宅建筑標準層層高大于4.9米(2.7米2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。三、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。四、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米(3.9米2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業建筑層高大于10米（3.9米22.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。五、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計入容積率；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規定核準。六、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規則計算容積率，其建筑面積的計算值按照建筑工程建筑面積計算規范（GB/T50353-2005）的規定執行。七、臨城市道路、廣場等建設項目，在滿足規劃設計條件提出的各項指標以外能為社會提供公共開放空間的，在符合周圍環境及規劃要求并滿足消防、衛生、交通等有關規定的前提下，可按下列規定相應增加建筑面積：（一）核定容積率小于等于2時，每提供1平方米開放空間，允許增加建筑面積1.5平方米；（二）核定容積率大于2小于等于4時，每提供1平方米開放空間，允許增加建筑面積2平方米；（三）核定容積率大于4時，每提供1平方米開放空間，允許增加建筑面積2.5平方米。（四）開放空間是指在建筑基地內，為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場（庫）等公共使用的室內外空間（包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺）。開放空間必須同時符合下列條件：（1）沿城市道路、廣場留設，不得設置封閉設施；（2）任一方向的凈寬度在6米以上，實際使用面積不小于150平方米；（3）以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道連接基地地面或道路，且與基地地面或道路的高差在5.0米以內（含5.0米）；（4）提供室內連續開放空間的，其最大高差為-5.0米至+12.0米，且開放地面層；（5）向公眾開放綠地、廣場的，應設置座椅等休息設施；（6）建設竣工后，應設置相應的標志，并交有關部門管理或經批準由建設單位代行管理；（7）常年開放，且不改變使用性質。開放空間有效面積的計算公式為F=MN式中：F開放空間的有效面積。M開放空間向公眾開放的實際使用面積，N有效系數。有效系數（N）按下列條件確定：（1）室外開放空間在地面層的，其地坪標高與道路或基地地面的高差在1.5米以內（含1.5米）時，N=1.0；（2）室外開放空間在屋面上或為下沉式廣場的，其標高與道路或基地地面的高差在1.5米至+5.0米（