土地出讓金與出讓地價的區別土地出讓金，它的內涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權價格。 城市房地產管理法第七條規定：土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 國務院關于加強國有土地資產管理的通知(國發200115號)第二項中指出：要進一步加強國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。 財政部關于國有土地有償使用收入管理的暫行辦法(1992財綜字第172號)文件第三條第一款規定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。 國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定(2002年5月9日國土資源部第11號令)指出：確定招標拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，應當實行集體決策。 土地價格，它的內涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特征是出讓土地使用權。這說明我們通常講的土地價格，一般是指出讓土地使用權價格，即出讓地價。而劃撥土地使用權價格、承租土地使用權價格是其特殊形式；租賃權價格、地役權價格則是其派生形式。在實際操作中，出讓地價往往以宗地出讓的評估價格為依據，以此來確定出讓協議價、起叫價、起始價和底價。 需要特別說明的是，本文所指的出讓地價包括熟地地價和生地地價。熟地地價，是指完成了土地開發等基礎設施建設，已具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。其中土地開發程度一般指“幾通一平”(如通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖等)。生地地價，是指已完成土地使用批準手續而未進行或部分進行宗地內外“幾通一平”的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。因此，不論是熟地還是生地出讓，其價格都可稱為凈地地價或總地價。以招拍掛方式出讓時，應當分清楚評估的是熟地地價還是生地地價，兩種價格之間是有差別的。 從以上土地出讓金和出讓地價的內涵可以得知，兩者均屬價格范疇，都應統稱土地使用權價格。只是在不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，土地價格的稱謂有所不同，有時稱土地出讓金，有時稱出讓地價。 土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。土地出讓金有時帶有政策因素，它可稱出讓地價，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價。而出讓地價，它既可以是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，又可以是出讓土地權利人轉讓土地使用權的交易價款。出讓地價是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。所以，在土地一級市場中，土地出讓金既有政策價又有市場價；在土地二、三級市場中，出讓地價是完全的市場價。 當政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權時，一次性向受讓人收取的價款往往稱土地出讓金。當土地使用者取得出讓土地權利后轉讓、出租、抵押或作為自身的無形資產時，則稱為出讓地價。 出讓地價要經過評估，而土地出讓金則是以評估地價作為基數，再結合政策或市場行情來確定的。土地出讓金可小于或等于出讓地價。 土地出讓金小于出讓地價 按照2003年6月11日國土資源部第21號令協議出讓國有土地使用權規定，協議出讓土地使用權的，其受讓人應繳納的土地出讓金不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按國家規定應當繳納的有關稅費之和，或者不低于出讓地塊所在級別基準地價的70，但商業等經營性用地出讓除外。 按照國家和某些地方有關規定，以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物轉讓的，在不改變用途和容積率的條件下，協議出讓時其受讓人應繳納的土地出讓金不得低于標定地價的40。但若用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招拍掛方式出讓其土地使用權。 按照某些地方有關規定，由于企業改制等原因，原劃撥土地使用權補辦出讓手續且不改變用途的，其應繳納的土地出讓金不得低于一定使用年限現時評估價的25。 對舊城改造需進行房屋拆遷的土地，依法以招拍掛方式出讓的，其應繳納的土地出讓金標準各地有所不同。根據原宗地地上建筑物和其他附著物需要拆遷的情況，有的以出讓中標價或競得價的1520繳納，剩余8580的價款返回中標人或競得人作為拆遷安置補償費用。或者根據測算的拆遷安置補償費，按出讓成交地價一定比例繳納土地出讓金。 按照國家和某些地方有關規定，協議出讓的國有土地使用權，因轉讓改變出讓合同約定的土地用途和容積率的，應按以下差價補繳土地出讓金，即轉讓后招拍掛出讓的市場價格與轉讓前剩余使用年限的現時評估價之間的差價。土地出讓金等于出讓地價 由政府依法收回或收購國有土地使用權作為儲備地塊，并將原宗地地上建筑物和其他附著物拆遷完畢（已另行補償或不予補償），原宗地成為“凈地”后，將此“凈地”推向市場，依法出讓該宗地土地使用權的。 由政府出資統一征用集體土地為國有土地，并將地上建筑物和其他附著物拆遷完畢（已另外補償或自行拆遷）后，將此宗地依法推向市場出讓其土地使用權的。 按照某些地方有關規定，劃撥土地使用權因轉讓、聯營、聯建、入股而改變用途和容積率成為商業等經營性用地的，應按招拍掛方式出讓土地使用權，中標人或競得人以成交出讓地價（凈地價或總地價）繳納土地出讓金，并對原土地權利人按現時劃撥土地使用權評估價格進行補償。 對舊城改造中需要進行房屋拆遷的土地，依法以招拍掛方式出讓的，中標人或競得人以成交出讓地價（總地價）繳納土地出讓金，對其地上建筑物和其他附著物另行予以補償或不予補償的。 綜上所述，凡以協議、招拍掛方式出讓土地的，政府可根據不同情況，按政策規定將純（凈）土地出讓金或土地出讓金（出讓地價）作為協議價、起始價、起叫價和底價。 土地出讓金大于出讓地價的說法值得商榷 有人認為，如果政府決定以毛地形式出讓（毛地指已完成宗地外圍或宗地內外“幾通”，而未進行宗地內地上建筑物和其他附著物的拆遷平整的土地），那么，土地出讓金就是毛地出讓成交價。從這個意義上說，土地出讓金大于出讓地價。但是，嚴格地說，土地出讓金不可能大于出讓地價（熟地或生地地價），這是因為：首先，土地出讓金是土地現狀利用或規劃條件下的土地權利和土地收益價格，它與地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償費用在性質上有著明顯的區別，不能把拆遷安置補償費用當作土地收益來收取。其次，土地出讓金帶有政策因素，而“政策因素”往往意味著土地出讓金小于出讓地價。最后，政府出讓土地應是“凈地”，如地上有需要拆遷的建筑物和其他附著物，應當另行測算并進行補償，國有房產也不例外。 土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。 土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70左右。 土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比