知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項目計劃開發可行性研究報告 (前部分 ) 目 錄 一、項目總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 1.1.2 開發公司 1.1.3 承擔可行性研究工作的單位 1.1.4 研究工作依據 1.1.5 項目建設規模和內容 1.1.6 項目開發手續 1.2 可行性研究結論 1.2.1 市場預測 1.2.2 項目建設進度 1.2.3 投資估算和資金籌措 1.2.4 項目綜合評價結論 二、項目投資環境和市場研究 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 全國投資環境 2.1.2 深圳市投資宏觀背景 2.1.3 區域發展及前景預測 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2.1.4 宏觀市場與本項目發展借鑒 2.2 區域市場分析 2.2.1 區域市場界定 2.2.2 供給分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 競爭分析 2.2.5 典型物業調查 2.2.6 市場分析有關結論 三、項目分析及評價 3.1 地塊解析 3.1.1 交通條件 3.1.2 地形、地勢 3.1.3 水電氣保障 3.1.4 規劃限制條件 3.2 項目 SWOT 分析 3.3 項目評價 四、市場定位及項目評估 4.1 項目定位 4.2 方案評估意見 五、項目 開發建設進度安排 5.1 有關工程計劃說明 5.2 施工橫道圖 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 六、投資估算與資金籌措 6.1 項目總投資估算 6.1.1 固定資產投資總額 6.1.2 流動資金估算 6.2 資金籌措 6.1.1 資金來源 6.1.2 項目籌資方案 6.3 投資使用計劃 6.3.1 投資使用計劃 6.3.2 借款償還計劃 七、銷售及經營收入測定 7.1 各類物業銷售收入 估算 7.2 項目銷售回款計劃 7.3 資金來源與運用分析 7.4 銷售利潤 八、財務與敏感性分析 8.1 贏利能力分析 8.2 項目不確定性分析 8.3 社會效益和影響分析 九、可行性研究結論與建議 9.1 擬建方案的結論性意見 9.2 項目主要問題的解決辦法和建議 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 9.3 項目風險及防范建議 十、附表 10.1 項目開發成本估算表 10.2 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 10.3 項目投資計劃估算表 10.4 資金來源與運用表 10.5 損益及利潤分配表 10.6 現金流量表（全部投資） 10.7 借款償還期測算表 10.8 敏感性分析表 10.9 項目工程計劃橫道圖 十一、附件 附件 1：（開發商）企業法人營業執照； 附件 2：深圳市建設用地規劃許可證復印件； 附件 3：開發商提供的相關資料復印件； 附件 4：評估單位營業執照復印件； 附件 5：評估單位資質證書復印件； 附件 6：評估人員執業證書復印件； 一、 項目總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項目名稱： XXX商住樓 方向位置 東 面 西 面 南 面 北 面 備注 1.1.2 開發公司 開發公司 公司地址 法定代表人 營業執照 注冊資本 企業類型 經營范圍 備 注 房地產開發資質 1.1.3 承擔可行性研究工作的單位 評估單位 法定代表人 營業執照 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 評估資質 公司地址 經營范圍 備 注 1.1.4 研究工作依據 （ 1）國家計委和建設部聯合發布的建設項目經濟評價方法與參數； （ 3）建設部發布的 房地產開發項目經濟評價方法； （ 4）深圳市發展計劃局文件發布的深計 2003590號深圳市發展計劃局文件； （ 5）國務院、建設部、國土資源部、廣東省、深圳市人民政府、深圳市規劃與國土資源局頒發的有關法規和政策； （ 6）各級政府職能部門公布的統計資料及市場行情資料； （ 7）開發公司提供的有關本項目評估所需資料； （ 8）中華人民共和國國家標準房地產估價規范 GB/T50291-1999； （ 9）評估人員現場實地勘察記錄、攝影及市場調查資料； （ 10）深圳市建設工程價格信息； （ 11）深圳市建筑 工程綜合價格； （ 12）估價方掌握的其他相關資料； 1.1.5 項目建設規模和內容 土地情況 宗地號 地塊編號： 占地面積 平方米 土地用途 商業、住宅 土地使用年限 尚未辦理土地使用權出讓登記手續 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 用地規劃建設情況 主體建筑物性質 高層商住樓 建筑容積率 7.0 建筑覆蓋率 40% 建筑面積 總建筑面積為 14100平方米，包括商業 2100 平方米（其中凈菜市場 1000平方米），住宅 12000平方米。 1.1.6 項目開發手續 （ 1）根據深圳市建設用地規劃許可證深規土規許字 XXX號， XXXX號宗地的用地性質為商業、住宅，總用地面積為 2021.5 平方米，其中建設用地面積為 2021.5平方米，建筑容積率為 7.0，建筑覆蓋率 40% ，建筑層數為高層，總建筑面積為 14100平方米，包括商業 2100平方米（其中凈菜市場 1000平方米），住宅 12000平方米。 1.2 可行性研究結論 1.2.1 市場預測 （ 1）從深圳市的房地產市場分析：在經濟持續快速增長的影響下， 2003年深圳房地產業持續保持健康發展，房地產投資經過 2002年的高速增長后，已開始呈現增速回落；房地產市場總體呈現：供求總量 基本均衡、供求結構基本合理、房地產價格基本平穩的運行特征；各級房地產市場景氣程度高，且需求持續旺盛。深圳房地產業經過多年的發展已日漸成熟、規范。房地產市場在經過市場規模的穩健擴張后轉入對質的需求上升，近年國家宏觀經濟形勢、各項經濟政策保持穩定。同時國家出臺了相關政策進一步刺激房地產購房者置業需求，預計深圳市房地產業在近幾年內將保持相對穩定發展的態勢。 （ 2）從羅湖區的房地產市場分析：近年來，深圳市在羅湖區進行的人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進入實施階段，帶旺了周邊樓市。同時，羅湖 “ 圍剿 ” 違法建筑的力 度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環境改善掃清了障礙。如果加上早已規劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設施能早日動工，知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 口岸經濟區如能早日推出，打擊違規違建力度如能進一步加大，這些都將有效破除羅湖房地產發展的瓶頸因素，推動羅湖樓市的繁榮。根據調查，羅湖口岸片區依然為港人消費和置業的首選之地，加之政府正積極計劃改革通關政策，將進一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，羅湖仍是外銷最有利的區域。同時羅湖作為深圳的商業中心，寫字樓林立，加之港人的來往頻繁，這些都為東門等片區大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客 源；同時，周邊商業批發市場的興旺也帶來了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來該片區的買房投資氛圍在不斷上升。 （ 3）從東門片區的房地產市場分析：該片區地處羅湖繁華商業區，商業發達、寫字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設施齊全，是深圳白領的集中聚集地之一，也是深圳的商業中心。由于地處商業中心區，精品小戶型是市場的主要需求。這一區域的房地產開發比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。 （ 4）從該項目自身分析：該項目位于東門片 區，首先具有地處繁華商業地段的優勢。東門片區作為深圳最主要的商圈，一直以來都是港人最為熟悉和認同的區域，因此在外銷方面具有先天的優勢。其次，本項目預計定位為以小戶型為主的物業，戶型面積小，總價低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場空間。 1.2.2 項目建設進度 項目開發現狀 項目用地已經用圍墻圍住，地面為水泥地面，無其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場地平整），項目尚處于建設前期準備階段。 項目前期工作 土建工程 其他工程 竣工入伙時間 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 備 注 項 目開發現狀情況詳見附件：委估物業實景照片；項目工程建設進度詳見附件：項目工程計劃橫道圖； 1.2.3 投資估算和資金籌措 根據深圳建設工程價格信息、深圳市建筑工程綜合價格等，經評估測算本項目總投資估算額為人民幣 9014萬元。工程建設資金的籌措方式為開發商自有資金 5400萬元，銀行借款 2000萬元，銷售回款1614萬元。 1.2.4 項目綜合評價結論 （ 1）從市場角度評估分析結論：該項目位于深圳市羅湖區繁華的東門片區，地處繁華的商業中心地段，具有較多的優勢，具有一定市場空間。經過評估測算，該項目住 宅的銷售均價為 7000元 /平方米，商業銷售均價為 20000元 /平方米，預計可實現銷售收入 11970 萬元（在本評估測算中，考慮到目前該區域的市場特點以及同類項目的銷售情況，結合該項目的實際情況，對該項目考慮 5%的空置率）。 （ 2）從項目經濟效益角度評估分析結論： 該項目建成后可實現的銷售收入（考慮 5%的空置率）為 11970萬元； 該項目可建成后可實現的稅前利潤 2321萬元，稅前利潤率為 25.7%； 該項目可建成后可實現的凈利潤 1973萬元，凈利潤率為 21.9%； 財務內部收益率 =19.4% 財務凈現值（ I=7.137%） =1059萬元 投資回收期（動態） =2.73 由以上可以看出，該項目效益較好，經濟上可行。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 3）從項目風險角度評估分析結論： 在下面 9.3項目風險及防范建議的評估分析中，我們對項目的盈虧平衡分析、敏感性等定量分析；對項目的政策風險、項目經濟效益、項目市場風險、項目工程進度方面風險等定性分析，得出結論是項目的抗風險能力較強。 （ 4）從下面的資金的籌措與運用分析來看：經評估測算本項目總投資估算額為人民幣 9014萬元。工程建設資金的籌措方式為開發商自有資金 5400萬元，銀行借款 2000萬元， 銷售回款 1614 萬元。資金的計劃安排較合理，能夠保證項目的順利完工。 （ 5）評估綜合分析結論： 我們通過對項目投資環境和市場研究、項目自身情況、市場定位、投資、資金籌措、銷售、經營收入以及財務效益與敏感性等方面的的評估分析，確定該項目抗風險能力較強、經濟效益較好，且具有一定的市場空間，項目可行。 二、項目投資環境和市場研究 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 全國投資環境 2001 年全球經濟增長速度放緩，在這種外部環境不利的條件下，中國經濟以高于 7%的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中 國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟環境穩定的前提下，通過實施西部大開發，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經濟政策，充分挖掘國內經濟的潛力，維持了國民經濟的高速增長。 中國的房地產業在經歷了 1992、 1993 年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。為了擴大內需、拉知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存款利率，商業銀行為購房提供的按揭貸款， 激發了房地產市場特別是住房市場的啟動。 為進一步規范房地產市場， 2001 年從中央到地方各級房地產主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產投資體制、土地取得、規劃設計、建筑施工、銷售管理、物業管理等房地產開發經營的各個環節的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產的消費需求；另一方面規范了房地產企業的經營行為，提高了房地產業的準入門檻，促進房地產市場的優勝劣汰機制的形成，為房地產的持續、健康發展起到了積極的推動作用。 2002 年 1、 2 月中國人民銀行降低利率及建設部降低房地產交易費 用，有利于房地產市場的發展。 國務院于 2003 年 8 月 12 日發出關于促進房地產市場持續健康發展的通知，通知共分六部分，分別為：提高認識，明確指導思想；完善供應政策，調整供應結構；改革住房制度，健全市場體系；發展住房信貸，強化管理服務；改進規劃管理，調控土地供應；加強市場監管，整頓市場秩序。 通知要求各地、各部門完善住房供應政策，加強經濟適用房的建設和管理，增加普通商品住房供應，建立和完善廉租住房制度，控制高檔商品房建設。在改革住房制度方面，通知要求各地繼續推進現有公房出售，完善住房補貼制度，同時搞活住房二 級市場，規范發展市場服務。在規范住房信貸方面，通知強調要加大住房公積金歸集和貸款發放力度，完善個人住房貸款擔保機制，加強房地產貸款監管。此外，通知還在完善市場監管制度，建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系、整頓和規范房地產市場秩序方面作了詳細規定。 通知明確提出“發展住房信貸，強化管理服務”，“對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度”。這對自 121 文件出臺以來一直對資金鏈揪心的開發商們來說，無疑是一顆定心丸。但對那些想在房地產開發中獲取非法利潤的開發商來說，今后的日子恐怕會更 難過，因為通知也明確表示“要加強房地產開發項目貸款審核管理，嚴禁違規發放房地產貸款嚴厲打擊各種騙貸騙資行為”。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產業在經過了二十多年的改革開放之后，第一次被國務院的文件肯定了“已經成為國民經濟的支柱產業”的事實。市場發展現狀是良性、健康的，對中國經濟的貢獻是巨大的，并且要持續穩定的支持與發展。 2.1.2 深圳市投資宏觀背景 深圳經濟特區成立 22 年來，城市建設突飛猛進，城市配套設施及環境日趨完善，全市建成區面積 320.3 平方公里，常住人口 468.76 萬人，曾先后獲得“國家環境模范城市”、“中國 優秀旅游城市”、國際“花園城市”稱號，并是亞洲第一個被國際建協授予“城市規劃獎”的城市。 深圳地區圖 2003 年，深圳經濟繼續保持快速增長。全市生產總值（ GDP）達到 2860.51 億元，比上年增長了 17.3，完成固定資產投資 946.49 億元，比上年增長 20.1，規模以上工業總產值達到 5073.77 億元，比上年增長29.1。在經濟持續快速增長的影響下， 2003 年深圳房地產業持續保持健康發展，房地產投資經過 2002年的高速增長后，已開始呈現增速回落；房地產市場總體呈現：供求總量基本均衡、供求結構基 本合理、房地產價格基本平穩的運行特征；各級房地產市場景氣程度高，且需求持續旺盛。總體來看， 2003 年深圳房地產市場呈現健康、平穩、理性的發展局面。 從房地產開發投資看， 2003 年深圳全市房地產開發投資達到 449.05 億元，比上年增長了 9.4，遠遠低于2002 年 27.3的增長速度。從近年來的投資情況看，深圳的房地產開發投資一直保持著 20 30的高增長態勢。尤其是 2002 年，開發投資達到 27.3的高增長率，占全社會固定資產投資比重則高達 54.9。理論上講，在城市快速發展過程中，房地產作為先導性產業具 有投資增速高的特征，但是增速過高易造成房地產市場過熱隱患。尤其是 2002 年，深圳房地產開發投資與 GDP 的增長率比例高達 1.8： 1，出現了投知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 資過熱的不利局面。 2003 年初，隨著政府對房地產用地調控力度的加強及系列調控措施的出臺，開發投資增幅不斷減小，上半年增幅減至 19.2，至年底減少到 9.4，開發投資增速明顯回落，而房地產開發投資增長率與 GDP 增長率的比值也呈現下降，至年底出現 0.6： 1 的倒置比例，并在基本合理的比例區間內，投資過熱問題得到明顯緩解。今后，隨著政府對房地產市場調控的進一步加強以及業界的不斷 理性，深圳房地產也將進一步保持平穩、協調的發展。 從房地產金融貸款看，至 2003 年 11 月底，深圳全市房地產貸款余額合計 1422 億元，占全市金融貸款余額的 31.6%。其中，住房按揭貸款余額為 969 億元，同比增長 27，房地產開發貸款余額為 453 億元，同比增長 24，兩者分別占房地產貸款總額的 68和 32。根據統計數據，深圳房地產貸款總額占全市金融貸款的比例已連續兩年在 30左右，貸款比例較為穩定合理，有利于減少由于房地產開發帶來的金融風險，保證房地產業與國民經濟的協調發展。 從房地產行業發展來看， 2003 年 隨著房地產市場不斷成熟和理性，行業規模開始趨于穩定，企業素質不斷提高。 2003 年，全市房地產開發企業繼續保持上年 700 家左右的規模。經過多年的發展，一些不具實力、規模小、經營差、專業化程度低的開發企業已逐漸退出市場，優勝劣汰的速度加快。從 2003 年年審情況看，歷年投資額在前 50 名的開發企業，繼續占據房地產開發總投資的半壁江山，規模企業對于房地產具有舉足輕重的作用，房地產開發業產業集中度已逐漸形成。從企業組織形式看，年審排名前 10 位的企業基本呈國企及國有控股企業、民營企業、外資企業三分局面，多種經濟形式的企業 組織存在，既相互融合又相互競爭，增強了深圳房地產市場的活力，帶動和促進了房地產行業的規范與成熟。 此外，經過多年的發展，深圳已形成較為成熟的房地產中介服務產業，形成從業機構 520 余家、從業人員近萬人的行業規模。中介服務機構規模逐步擴大。從業人員專業化水平顯著提高，行業理論研究水平不斷提升，并積極拓展內地市場、傳播成熟經驗。目前，深圳中介服務企業已將自己獨具特色的房地產營銷策劃理念引入內地，以完善的理論、成熟的經驗和敏銳的市場意識拓展了北京、上海、成都、武漢等內地城市的房地產市場。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 總的來說市場運行平穩。 2003 年，深圳房地產市場經歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS 風潮，年中的CEPA 的簽署、國務院 18 號文和央行 121 號文下發，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產市場有一定的影響。但是從整體來看，外部因素對深圳房地產市場的影響并不顯著，年度房地產市場在需求持續旺盛的引導下，保持著快速、均衡、平穩的發展狀態。 （ 1）房地產開發建設狀況 2003 年，商品房施工面積達到 2737.48 萬，較上年增長了 2.43；竣工面積達到 994.52 萬，較上年增長了 8.66；新開工面積 連續 8 年增長，當年達到 957.62 萬，但增長速度與上年相比減緩到 1.38（ 2002年為 6.74）。從近年數據看， 2002 年之后由于房地產市場宏觀調控的加強，商品房開發規模得到了有效控制。商品房施工面積、竣工面積、新開工面積增長幅度均出現了小幅上升，房地產市場供應已開始趨于穩定，這對于保證房地產市場供求平衡及房價平穩具有重要意義。 （ 2）新建商品房銷售狀況 近年來，深圳新建商品房銷售面積持續上升， 2003 年商品房銷售面積為 877.85 萬，比上年增長了 10.88%。其中，住宅銷 售達到 811.9 萬，較上年增長了 12.08，占商品房銷售總面積的比例達到 92.49；商服用房銷售達到 39.37 萬，比上年減少了 15.08%，占銷售總面積的 4.48；辦公樓銷售了 19.54 萬，比上年了增加了 8.92%，占銷售總面積的 2.23。從全年銷售情況看，住宅、寫字樓銷售面積持續增長，而商業用房銷售出現下滑。 從各區的住宅銷售看，寶安、南山、福田、龍崗四個區的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20、27、 21、 18，南山區住宅銷售面積仍然穩居首位，房地產市場熱點西移和向特 區外轉移的趨勢十分明顯。 從價格結構看，單價在 4000 元以下的住宅，占總成交量的 29；單價在 4000 6000 元的住宅，占總成交知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 量的 30；單價在 6000 8000 元的住宅，占總成交量的 22；單價在 8000 10000 元的住宅，占總成交量的 13；單價在 10000 元以上的住宅，占總成交量的 6。按深圳收入水平對比計算的 8000 元以下中檔及中檔以下的住宅占總成交量的 80左右， 8000 元以上的高檔住宅占總成交量的 20左右。價格結構基本合理，且低價位和中等價位住宅仍占絕大多數，能夠滿足不同收入層次 的住宅需求。 從住宅戶型結構看，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42，二房住宅為 23，四房住宅為 17。三房住宅繼續為主力戶型，且三房、二房和四房占住宅市場交易總量八成以上，戶型結構基本合理。 （ 3）二手房銷售情況 近年來，深圳二手房市場發展較快，銷售面積逐年增大。 2003 年，二手房銷售面積達到 496.83 萬，比上年增長了 45.92，達到歷史最高增幅，占新建商品房銷售總量的 57。二手房市場的快速發展，已形成房地產細分市場聯動發展局面，有力的推動了深圳房地產市場的不斷成 熟和健全。 （ 4）房屋租賃情況 自 1992 年以來，深圳歷年房屋出租面積基本呈逐年上升趨勢，房屋租賃市場繼續在規范中不斷發展。至2003 年，全市房屋租賃面積達到 6395 萬，比上年增長 11.4（其中還不包括未納入管理的大部分農村私房的出租）；全年征收租賃管理費 2.04 億元，代征私房稅 1.9 億元。據估計，目前全市房屋租賃面積占全市房屋總面積比例接近 40。如此之高的租賃率表明深圳房屋租賃市場需求巨大，對深圳經濟增長也具有非常重要的作用。此外，從近年房屋租賃的結構來看，廠房出租比例最高 ，達到 55以上，而商業樓宇、辦公樓達到 25。廠房、商業用途房屋的出租是深圳房屋租賃市場的熱點。 （ 5）房地產價格 2003 年，按照建筑面積計算的新建住宅銷售均價為每平方米 5680 元，與 2002 年相比上漲了 2.55%；商鋪知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 價格為每平方米 12916 元，比上年上漲了 5.2；寫字樓價格為每平方米 10164 元，比上年上漲了 10.2。總體來看，全市新建住宅價格增長幅度較小，僅為 2.55，而同期全市人均可支配收入達到 25935.84 元，比上年增長 4。居民收入水平增長繼續高于房價增長，而房價收入比 繼續保持在 6 倍以內（當年為 5.8倍），從而使住房繼續成為全市消費增長較快的商品之一。 （ 6）商品房空置情況 2003 年，全市商品房空置面積為 241.06 萬，比上年減少了 2.34%。其中，住宅為 161.02 萬，比上年減少 4.82，占總量的 66.8；商服用房為 46.49 萬，比上年減少了 0.7%，占總量的 19.29；辦公樓為 21.6 萬，比上年了增加了 69.81%，占總量的 8.96。總體來看，住宅、商業用房空置面積呈下降趨勢，而寫字樓空置面積的上升主要與經濟快速增長、 CEPA 簽署后 的大量樓盤集中上市有關。考慮到寫字樓銷售周期較長，其空置情況將在今后兩年有所好轉。 （ 7）房地產市場運行特征及存在的問題 2003 年深圳房地產市場基本運行特征： 房地產市場需求繼續保持旺盛趨勢，但增長勢頭已從上年的 23高增長回復到 1998 年以來的平均水平，房地產市場需求增長勢頭已開始趨于平穩。 隨著政府對土地市場調控力度的加大，商品房新增供給明顯下降，新建住宅整體呈現“供”小于“求”，房地產市場供求總量更加趨于平衡。 房地產價格結構、戶型結構基本合理， 能夠滿足不同收入層次消費者的需求，房地產市場供求結構整體保持平衡。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 全市房地產價格整體呈上升趨勢，但價格總體保持小幅增長，上漲幅度不大且總體平穩。 房地產市場存在的主要問題 部分區域供求結構尚不均衡，住宅需求旺盛但供給不足。從熱點區域供求結構看，南山區和鹽田區新增供給大于需求，尤其是南山區連續多年新建住宅供給超出需求， 2003 年則超出 25以上，表明其在特區內房源充足，在今后一定時期能夠滿足市場需求；而龍崗區、福田區、寶安區新增供給均小于需求，尤其是龍崗區、福田區新增供求比分 別達到 0.58： 1 和 0.66： 1，這兩區新增住宅供不應求現象較為嚴重，一定程度上會引起今后一段時期房價的不穩定。 特區內外價格差距較大，不利于價格結構的合理。根據統計數據， 2003 年深圳特區內商品住宅價格基本繼續高于特區外一倍以上，且價格差距較 2002 年增大。主要原因在于：特區內土地資源日益減少，房地產開發用地基本用盡，土地供不應求，從而引至房價較快上升，價格差距拉大。 部分開發企業經營行為仍不夠規范，少數問題樓盤有待加快解決。從目前深圳市房地產開發業的運行看，絕大多數開發企業能夠依 法經營、規范管理、注重服務質量和服務意識，使各類糾紛減少，但仍有少部分開發企業經營不規范，給市場帶來了負面影響。如項目開發企業數量較多，部分項目公司無法提供完善的后續服務，使業主權益受到侵害；少數項目公司因后續建設資金不夠，延遲建設周期，甚至出現問題樓盤；部分開發企業經營行為不夠規范，隨意更改設計、延遲交樓或辦證，造成業主投訴增加等。 此外，由于歷史原因，目前深圳特區外尚有一定數量的自用房存在未補辦手續隨機入市的現象。 （ 8） 2004 年深圳房地產市場發展趨勢 影響房地產市場發展的 宏觀因素分析 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 深圳經濟社會發展對房地產業發展的影響： 近年來，深圳經濟持續快速增長，出現了近年來少有的良好發展局面。 2003 年，深圳本市生產總值（ GDP）比上年增長了 17.3，創 8 年新高，在全國城市中居第 4 位；人均 GDP 繼續居全國第 1 位，達到 54560元 /人；規模以上工業總產值比上年增長 29.1，增速為 8 年來最高；外貿進出口總額比上年增長 34.6，外貿進出口總額和出口總額連續 11 年居全國大中城市首位。在經濟持續增長、產業繼續升級等因素的影響下，深圳成為全國經濟最為活躍的城市之一。隨 著經濟的發展，深圳社會發展步入新的階段，人民生活水平進一步提高。 2003 年，深圳人民生活水平不斷改善，當年人均可支配收入達到 25935.84 元，比上年增長 4，而居民消費欲望也不斷增強，人均消費支出達到 19960.32 元，比上年增長了 5.5。隨著深圳社會經濟的不斷發展，人民生活水平和生活質量有了很大提高，居民消費觀念也發生了較大轉變，各類消費中住房、私家車、教育、醫療消費成為熱點，社會文明程度有了很大提高。深圳經濟繼續在高位上的平穩運行，人均收入水平的提高，以機械增長為主的人口增長模式，以及在國內較為現代 化的新型消費觀念，為未來深圳房地產業的繼續發展創造了良好的條件。此外， CEPA 的簽署， 24 小時通關的實施，將使深圳房地產業面臨新的發展機遇；而地鐵四號線的開發建設，特區外城市化進程的加快，將促進房地產外銷市場再次景氣，并極大的促進特區外房地產市場的發展，不斷提高深圳的現代化水平。 國家、廣東省、深圳市有關土地、房地產市場調控政策，對深圳房地產市場發展的影響： 近年以來，國家出臺將一系列有關土地、房地產市場調控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強清理拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也 將出臺有關房地產市場調控的系列政策。總體來看，以上各項政策對深圳房地產市場未來發展均有一定程度影響，主要體現如下： 國家清理整頓土地市場政策對深圳影響不大，尤其是經過 20 年的發展，深圳已經建立了完善、成熟的土地市場，土地市場交易規則比較完善，經營性房地產用地一律通過市場方式出讓，從而避免了土地市場知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 不規范對房地產業健康發展的影響。 征地制度改革在一定程度會影響房地產市場供給，但影響不會很大。特別是近年來，針對深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴格的土地供應計劃制度，集約利用土地資源， 保證城市經濟社會發展、產業調整所必須的用地。國家實施征地制度改革后，深圳將面臨進一步的土地供應壓力，勢必對包括房地產業在內的各個產業用地供應減少。但是考慮到存量房地產用地開發潛力的進一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增 100 公頃左右的房地產供地政策仍然能夠滿足房地產市場發展對土地資源的需求。根據我們的研究，在不進一步擴大建設用地的前提下，目前深圳每年供應房地產開發用地的能力基本保持在 200 300 公頃（含新增供地和存量用地），預計每年供應商品房 700 800 萬平方米，考慮到近兩年約 500 萬平方 米在建而未銷售的商品房，預計每年供給新建住宅 1200 萬平方米。結合近年來每年 800萬平方米的新增需求，新增商品房供求比達到 0.67： 1，供給充足且有富余，既有利于房地產市場供求均衡，也有利于消費者充分選房、保證目前買方市場的基本格局并保證房價的穩定。 在工程建設方面，政府加強清理拖欠工程款，不會對深圳房地產市場產生不利影響。深圳房地產市場經過多年的發展，已形成較為完善的市場管理體系，尤其是房地產開發建設，由于有簽訂土地合同時地價一次性交清、“多層封頂、高層建至 2/3”才能預售等“高門檻”政策，進入房地 產市場的企業基本未出現拖欠工程款現象。 從廣東省近期的有關政策看，正在擬議的開征物業稅政策一旦實施，會對房地產市場造成較大影響。開征物業稅，將改用財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購房者消費門檻，控制房地產炒買炒賣現象；但同時也限制了房地產合理投資行為，并使深圳現行土地出讓制度作出重大改變，使房地產市場產生一定程度的波動。 從深圳擬采取的有關政策看，今年深圳市將針對區域房地產市場供求結構不均衡，特區外部分熱點區域知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產用地供給不足，適當增加房地產開發用 地；而存量房地產用地將在新增房地產用地供應持續緊縮的前提下繼續得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產市場供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點區域“求大于供”的問題，保證房地產市場發展對土地資源的需求。此外，為了進一步規范房地產市場的發展，今年我市將繼續加強房地產開發項目的管理與監控，進一步完善的信息統計體系和預警預報系統， 繼續完善房地產行業管理辦法，以適應新的發展形勢對房地產業持續、健康發展的要求。 2004 年深圳房地產市場發展趨勢 房地產需求繼續保持較高增長，市場供給基本 充足，市場供求總量基本保持均衡，房地產市場繼續保持平穩、協調、健康、快速的發展局面： 從住宅市場需求總量來看，以我市 530 萬常住人口為房地產消費主體，目前住宅存量基本達到 1 億平方米，加上約 2000 多萬平方米的在建住宅，市場上住宅總量為 1.2 億平方米。以此計算，常住人口人均建筑面積達到 23 平方米。根據有關研究，現代化國家人均居住水平的目標為 30 平方米以上，據此，深圳尚有人均約 7 平方米的增長潛力，根據有關研究，按每年增長 1 平方米計算，每年將增加住宅需求 500 600 萬平方米。 從深圳特殊的人口增 長方式看，人口增長基本以外來人口機械增長為主，特別是近年來，每年外來人口保持約 25 30 萬人的增長速度；人口的高速機械增長，對房地產市場產生了巨大的需求，而深圳在全國較高的人均收入水平（人均可支配收入 25936 元）及合理的房價收入比（ 5.9： 1），進一步吸引了外來人口聚集深圳并使房地產潛在需求能夠在較短的時間內得以有效實現，據此估計，每年新增人口住房需求接近600 700 萬平方米。 根據以上估計，今后 5 7 年，深圳每年房地產市場將保持 1100 1300 萬平方米的需求規模，而 2002 2003年兩年， 每年平均銷售規模（含增量和存量銷售）基本保持 1200 萬平方米也驗證這個實事。由此可預計，2004 年深圳房地產市場將繼續保持強勁的需求規模，對新建住宅和存量住宅的需求預計達到 1300 萬平方知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 米。 非住宅物業銷售將呈現一定幅度增長，但銷售規模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業用房市場將繼續景氣： 從 2003 年全年銷售情況看，寫字樓銷售面積增長了 8.92，部分片區寫字樓市場出現了較為火爆的銷售場面。但是，根據 1998 年以來的銷售統計，非住宅物業中，寫字樓銷售總體呈現較低的銷售水平，每年寫字樓銷售量在 11 19 萬平方米之間波動，規模并未有較大增長；除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數寫字樓繼續呈現租、售并重的局面。根據數據分析，未來兩年，新增寫字樓供應將保持 100 150 萬平方米的規模。考慮到近兩年每年 18 萬平方米左右的銷售規模， 2004 年寫字樓市場仍將競爭激烈，而在供給增長較快的制約下，寫字樓價格將與 2002 年持平。 從統計數據看， 2003 年商業用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規模，實際銷售量高于 1998 2001平均銷售水平近兩倍，商鋪物業買賣需求繼續旺盛，價格持續上漲。近兩年商業物 業新開工量平均保持著20以上的增長，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業用房市場需求旺盛趨勢，預計 2004 年商業用房市場將繼續呈現景氣局面，商鋪價格將繼續保持穩中有升。 房地產市場“外移”日趨迫切，特區外將成為房地產市場的重點區域，新的城市區域將隨著特區外城市化的啟動與房地產市場的發展逐步形成 ： 根據有關研究，目前深圳經濟特區內的土地資源已基本利用殆盡，城市未來的經濟社會發展必然向特區外轉移。而作為深圳經濟發展的先導型產業 房地產業，目前已呈現出向特區外發展的明顯特征。如 2003年當年新出 讓的房地產用地基本在特區外，當年交易的商品房數量占全市總量的比例已從前年 30上升到40。房地產業發展重心向特區外轉移的趨勢已相當明顯。隨著深圳特區外全面城市化系列政策的實施，深圳房地產業將面臨重大的發展契機，同時也將進一步促進和帶動當地第三產業的發展，形成新的城市區域， 外資進入深圳房地產市場的規模將進一步擴大，房地產外銷市場將呈現景氣狀態： 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） CEPA 簽署后，香港地鐵于 2004 年 1 月初即與深圳市政府簽署和約，采取 BOT 方式承包深圳地鐵四號線，總投資 60 億元，并獲得地鐵上蓋物業 290 萬平 方米的開發權。地鐵四號線的開發建設，不僅能夠積極引進外資促進本市重大項目建設，不斷提高深圳的現代化水平，同時還將極大的促進深圳房地產外銷市場的發展。從歷史數據看，外銷市場在 1999 年曾經達到 60%以上的高增長期，但近年來增長幾乎停滯，占商品房銷售總量的比例徘徊在 7%左右。地鐵四號線開工后，隨著交通的便利及香港企業開發的產品適銷對味，港人對地鐵上蓋及周邊物業的需求將大大增加，這將非常有利于深圳外銷市場的發展，促進深圳樓市的進一步繁榮。 房地產需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區間內，房 地產價格總體保持平穩波動： 從近年來的價格波動趨勢看，深圳房地產價格持續保持平穩，房價漲跌幅度甚小，但 2003 年各區房地產價格均出現了一定幅度增長，特區內住宅價格增長基本在 5以上。產生這種情況的原因固然與年內契稅上調、建材價格全面上漲有關，但房地產價格的漲跌的決定因素還在于市場供求關系的變化。 目前，深圳土地資源日益緊缺，今后幾年可供開發的房地產用地日漸減少，但房地產市場需求卻持續旺盛的增長，從而導致房地產市場供求關系發生變化，給房價上漲創造了一定空間。總體來看， 2004 年深圳的房價將繼續 上漲，但上漲幅度不會太大。原因在于，特區外商品房的銷售量每年都在上升， 2003 年占全市總銷售量的 40，今年有望達到 50以上；特區外價格基數低、交易量大且價格增長幅度小，將會對全市房價起到抑制作用，從而保證全市房價平穩增長。 總體來看， 2004 年深圳房地產市場將繼續保持總量基本均衡、價格基本平穩的運行態勢，房地產市場將持續景氣，新的熱點區域將逐漸形成，房地產市場將繼續保持健康、平穩、理性的發展局面。 2.1.3 區域發展及前景預測 （ 1）羅 湖 區 羅湖區總共有 17 個小片區，各片區的房地產 開發量差異較大。從 2002 2003 年上半年，所開發的房地產項目分布在蓮塘、布心、東門、筍崗、國貿及口岸片區，其它片區的新開發量較少。從目前在售的物業知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 當中， 91%的項目建筑面積低于 10 萬平方米， 9%的項目建筑面積高出 10 萬平方米，如百仕達花園、中信星光名庭、嘉寶田花園等屈指可數。 羅湖區區域圖 早期的羅湖部分片區因為規劃滯后、工業色彩濃而鮮有樓盤亮相。自去年以來，人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進入實施階段，帶旺了周邊樓市。 人民南片區改造工程是羅湖樓市的一大亮點，改造工程涉及的總面積約為 1.4 平方公里。據初步估算，人民南的改造工程將吸引 13 億元的社會資金參與改造，同時也為房地產開發帶來新的機遇。 據了解，近年來，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環境改善掃清了障礙。如果加上早已規劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設施如能早日動工，口岸經濟區如能早日推出，打擊違規違建力度如能進一步加大，這些都將有效破除房地產發展的瓶頸因素，推動樓市的繁榮。 羅湖各片區主要在售項目概況 片區名稱 項目性質 項目數量 總建筑面積（ /） 總戶數（戶） 筍崗 住宅 3 249746.86 2715 商業 1 21120 150 合計 4 270866.86 2865 蓮塘 住宅 7 421495.14 3952 布心 住宅 6 382763.83 3888 東門 住宅 4 218992.39 2133 商業 1 21169 街鋪 25 合計 5 240161.39 2158 湖貝、水貝 住宅 3 84652.18 1435 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 寫字樓 1 86346 公寓 220 合計 4 170998.18 1655 翠竹 住宅 4 140331.43 1054 文錦、國貿 住宅 6 306311.15 4132 商業 1 30000 470 合計 7 336311.15 4602 其它 住宅 5 277309 2763 寫字樓 2 162163.06 公寓 1375 合計 7 439472.06 4138 總計 44 2402400.04 24312 （ 2）東門片區 這一片區是由人民公園路、筍崗東路、文錦中路、深南東路圍合而成的區域，周邊樓盤涵括東門及洪湖片區。東門片區在城市規劃中被定為深圳主要商業聚集地，聚集了眾多生意人，打工仔，由此決定了該片區住宅多以商住兩用為主，并配以基本的生活配套設施，包括菜 市場、學校、幼兒園、郵局、銀行等，商務色彩較濃。東門片區住宅的特色為商住兩用，中小戶型為主大部分樓盤帶裝修銷售，或提供裝修套餐。客戶來源面狹窄，樓盤素質兩極分化，價格差異較大，目前該片區在售項目包括嘉年華名苑、東悅名軒、繽紛時代和東門金座。 片區樓盤情況 序號 項目名稱 位置 規模（） 開售時間 占地 總面積 1 嘉年華名苑 曬布路 3200 21375 2003.10 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2 東悅名軒 東門 6000 50000 2002.12 3 繽紛時代 東門中 7800 50000 2003.10 4 東門金 座 立新路 14000 現正內部認購 根據上表可以看出，各項目分布在東門中路兩側，說明東門土地稀缺，除東悅名軒是尾盤銷售外，其余多是即將發售或 2003 年初開售（嘉年華名苑）的樓盤，但由于建筑面積低于 5 萬平方的小項目居多，所以2003 年總體供應量不大，值得注意的是，東門金座和繽紛時代都于 2003 年年底開盤，銷售形式對 2004 年東門樓市起到一定指導作用。 戶型對比分析 項目名稱 總戶數 單身公寓 一房兩廳 兩房兩廳 三房兩廳 暢銷戶型 戶數（比例） 面積 戶數（比例） 面積 戶數（比例） 面積 戶數 （比例）面積 東悅名軒 816 戶 / 326 戶 40% 37 434 戶 53% 69 56 戶 7% 86 兩房兩廳 嘉年華名苑 348 戶 / / 5