杭州小戶型創新淺析 1 第一篇： 小戶型 創新背景淺析 一、政策背景： 2006 年 5 月，國務院辦公廳轉發了九部委聯合制定的關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見。意見規定：自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發建設總面積的 70%以上。 該政策出臺的主要目的是調整住房供應結構，增加住房供應套數，穩定住房價格。眾所周知，價格上漲過快主要是由供求失衡引起，所以調整住房供應結構，增加結構性供應，成為解決房價問題的關鍵。 2008 年 10 月 22 日 ，財政 部發布 繼續加大保障民生投入力度 切實解決低收入群眾基本生活 的通知， 從 2008 年 11 月 1 日起，對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； 金 融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 0.7 倍，最低首付款比例調整為 20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調 0.27 個百分點 。 二、杭州市住宅發展規劃 住房建設總量目標規劃。規劃期內住房建設套數共約 31.13 38.08萬套，其中套 型建筑面積小于 90 平方米的住房約 26.84 32.29 萬套，約占 85%。 保障性住房建設目標：規劃期內，具備開工條件的建筑面積約 739萬平方米，約 11.29 萬套，套型建筑面積均小于 90 平方米。 普通商品房建設目標：在規劃期內，總出讓商品住宅用地約 1000 1350 萬平方米（約 15000 20250 畝），總建筑面積 2000 2700 萬平方米，約 19.84 26.79 萬套，其中套型建筑面積小于 90 平方米的住房約 15.55 21 萬套。 三、 政策促使小戶型創新 ： 由于 政策 對大戶型、高檔住宅進行了控制，引導房地產商開 發中小戶型的普通住宅，小戶型 必 將成為今后樓市的主力產品之一。 而隨著小戶型產品的大規模涌入市場，競爭則迫在眉睫。 一方面，緊縮的貨幣政策導致銀根緊縮，對宏觀調控政策的難以預計等原因，樓市不容樂觀；另一方面，今年樓市小戶型的巨大供應量，更加劇了市場競爭。 工信房產總經理助理蔡華軍認為，參照其他國家或城市房地產情況，香港和日本都是小戶型產品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房價高漲，小戶型成為購房者的必然選擇。所以，在激烈的市場競爭下，想要占領市場，小戶型設計創新成為必然之路，一場新的戶型變革即將來臨。 隨著 競爭的日趨激烈，產品也將開始升級。以后的杭州樓市，原創小戶型逐步取代 “ 組合 ” 、 “ 改造 ” 的小戶型，更好地滿足了特定的小戶型消費群體對房屋功能布局、物業管理和服務等方面的需求。并且，產品特色越來越突出，目標人群越來越明晰，小戶型將在競爭中升級。 杭州小戶型創新淺析 2 第二篇：小戶型創新（ “偷 ”面積）淺析 一、何為 “ 偷面積 ” 。 1、依據一：建筑工程建筑面積計算規范。 偷法： 1-1、把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等）和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于 2.20m 以下的夾層，插層，技術層和層高小于 2.20m 的地下 室和半地下室，房屋的天面，挑臺，飄窗等 )的面積盡量的放大。 1-2、復式戶型，通過減少分攤，增加實惠，促進銷售。 2、依據二： 杭州市規劃局出臺的關于建筑層高控制及容積率指標計算規則。規則規定，層高大于等于 4.5 米的住宅建筑，或層高大于等于 4.8 米的辦公建筑，不論層內是否有隔層，在計算容積率指標時，建筑面積均按該層面積乘 1.5 倍計算。 偷法： 巧妙地利用了規則里面的“躍層住宅、別墅等當起居廳（室）層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率”，變向繼續進行 LOFT 開發 。 增加層高，一層產權兩層實用。 二、“偷 面積 ” 的幾種常用方法。 1、不計面積的 1-1、凸窗 (外飄窗 )無限度外擴 (凸窗高 2.2 米內 ) 空間的延伸。 1-2、落地凸窗 (2.2 米內 ) 空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現類夾層實用面積。 1-3、可局部拆卸內假凸窗 增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高。 1-4、兩層高以上的普通大露臺 增加使用面積但是不占用房間面積。 1-5、兩層高以上的內凹大露臺或入戶花園 增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現更多實用面積。 1-6、層高小于 2.2 米的地下室，半地下室空間 增加輔助使用空間。 1-7、雙首層設計的 ” 地下空間 ” 增加輔助使用空間或變現更多實用面積。 1-8、一樓庭院和樓頂的使用面積 增加輔助使用空間。 1-9、 超高內庭院 可變現實用面積。 1-10、室內層高 2.2 米以下的夾層，插層，技術層 增加輔助使用面積。 2、計半面積的 2-1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊。 2-2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊。 2-3、可以變房間的內陽臺。 杭州小戶型創新淺析 3 2-4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。 3、計一層面積的室內超高層 3-1、室內 4.0 米以下 增加空間體量和舒適度。 3-2、室內 4.4 米 6 米甚至更高 增加空間體量還可加樓板變現使用面積。 4、少分攤公共面積 4-1、不計面積的公共面積（高層高，夾層等 ) 減少公攤建筑面積，增加套內實用面積。 4-2、計一半面積的公共面積 (陽臺形式等 ) 減少公攤建筑面積，增加套內實用面積。 4-3、模糊公共空間 (裝飾性園林建筑 與入戶大堂相連 ) 增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內實用面積。 三、“偷面積”慣用手法匯總。 “偷面積 ” 小手筆 慣用手法 高小于 2.2米 的落地 凸窗 高小于 2.1米的 落地大 衣柜 陽光房 高小于 2.1米的 隱藏式 衣柜 高小于 2.2米 的可拆 卸凸窗 “偷面積 ” 大手筆 慣用手法 兩層高錯 層露臺及 兩層高內 凹大露臺 層高小2.2 米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負零 以下的地下室和半地下室 只計一層建 筑面積的室 內超高層 兩層高 入戶花園 杭州小戶型創新淺析 4 四、利用凸窗“偷面 積”。 1、技巧： 把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現行建筑設計規范規定 2.2 米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過 2.2 米，便可有效“偷”到面積。 在設計中，為了層高不超過 2.2 米，通常開發商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發展到現在已有改進，開發商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有 2.2 米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到 2.3 米 甚至更高。 這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內部空間結合起來。 2、缺點： 大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發商在材料、建筑設計上下功夫。 五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。 1、技巧： 開發商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于 2.2 米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本 2.2 米的層高變成 2.8 米，與正常房屋層高一致。 計一半 建筑面 積的 ”偷 ” 法 未封閉 的陽臺 可變成 房間的 內陽臺 一層普通 大陽臺 慣用 “偷面積 ” 方法匯總 不計算建筑 面積的 ”偷 ”法 計一半建筑 面積的 ”偷 ”法 不計算建 筑面積的 ”偷 ”法 “偷面積 ” 小手筆 慣用手法 “偷面積 ” 大手筆 慣用手法 杭州小戶型創新淺析 5 將這種“偷”面積方式發揮到極致的是，開發商 在屋內做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過 2.2 米，上層空間 0.6 米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。 2、缺點： 拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。 六、利用凸窗總結。 1、優點： 1-1、給業主帶來實惠：只要凸窗高度小于 2.2 米，可不計入建筑面積。 1-2、通透的室內空間：凸窗房的室內采光效果好。 1-3、美觀的建筑外立面；精心設計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體。 2、局限性： 政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產生 局限。這一點， 即使 “ 可拆卸凸窗 ” 的誕生，也未能有更好的突破。 七、隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”。 1、技巧： 隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在 2.2 米以下，不用計入建筑面積，但業主卻可以使用。 2、缺點： 外墻的保溫和整個小區的外立面的協調性。 杭州小戶型創新淺析 6 八、 利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”。 1、技巧： 由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積” 之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。 2、缺點： 作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規定面積內，大的入戶花園必然造成室內空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。 九、 錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”。 1、技巧： 雙層高露臺首先在從室內空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大的幫助。 2、缺點 ： 易出現上下層對視的問題，可采用內封閉的方式。 十、 露臺“偷面積”。 1、技巧： 錯層，有效解決了平層中送出不計面積的露臺。 2、優點： 2-1、 “ 偷 ” 出更大實惠。 2-2、增加有力賣點。 2-3、滿足客戶與室外大接觸心愿。 杭州小戶型創新淺析 7 十一、 入戶花園“偷面積”。 1、技巧： 6 米高入戶花園”采用左右錯層設計，將入戶花園設計成兩層高度，可以 100%的“偷面積”。 左右錯層的入戶花園（兩層高度），使得業主得到了實惠。“ 6 米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。 2、優點： 2-1、 “ 偷 ” 出更大實惠。 2-2、增加有力賣點。 十二、 空中院館、空中過道“偷面積”。 1、空中院館： 電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近 30 40平方米的露臺，形成了可供兩層業主共同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個。 由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關規定，不計入容積率部分，因此這部分面積沒計入公攤面積，給業主帶來了實惠。 杭州小戶型創新淺析 8 2、空中過道： 在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業主多出一部 分空間。業 主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業主共用，多出一個休閑空間。 十三、 陽光房“偷面積”。 1、優點： “ 陽光房 ” 擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設計讓業主能和自然有很親密的接觸。 2、缺點： “ 陽光房 ” 因為不能完全保障業主隱私權，且建筑立面的處理等受到質疑，廣泛推廣尚有難度。與 “ 陽光房 ” 異曲同工的產品 地下室和半地下室，相對能完善的保護業主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。 十四、 地下室和半地下室“偷面積”。 1、技巧： 地下室和半地下室的可應用的 “ 偷面積 ” 政策是：層高小于 2.2 米的地下室，半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設計的地下空間不計算建筑面積；住宅建筑正負零之下不計算建筑面積。 2、優點： 只要在政策允許的范圍內，地下室和半地下室存在較大的可 “ 偷 ”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題。 杭州小戶型創新淺析 9 十五、 利用送夾層“偷面積”。 1、技巧： 夾層的層高低于 2.2 米，可以不計算建筑面積。客廳設計成 3.9-4米，標準層高 2.8-3 米，夾層一般為 2.15-2.19 米。標準層和夾層不在同一水平 位置上，內部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標準層之間，一般來說，如果一層 4 戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層在標準層的上面；一層兩戶就奇數層的夾層在標準層的上面，偶數層的夾層在標準層的下面，同時夾層在標準層下面的一般客廳、夾層、標準層不在同一水平面上，形成三錯層的格局。 2、缺點： 結構復雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。 十六、 層高做大，挑高“偷面積”。 1、技巧： 這是很多小戶型采用的方法，挑高 5 米、挑高 4.9 米，實際上也是“ 偷 ” 面積的一種。在將房屋層 高設計到 4.8 米、 4.9 米甚至更高后，購房者通常可以將其隔成兩層，使空間得到充分利用。 一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。 2、缺點： 在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很杭州小戶型創新淺析 10 難達標，許多地方都已經禁止這種設計。 十七、 空調機安放處變生活陽臺 “偷面積”。 1、政策上： 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階等均不計入建筑面積。 2、技巧： 在樓盤的設計中，多設計出幾個空調外機安放處，將其層高控制在2.2 米以內，或在頂上做一個假梁，使得這個空調外機 的安放處可以裝修成一個生活陽臺。 杭州小戶型創新淺析 11 第三篇：小戶型創新（ “偷 ”面積） 政策 風險淺析 一、深圳： 深圳市房屋建筑面積測繪技術規范經 深圳 市政府批準，于 2006年 6 月 25 日由市質量技術監督局發布實施。規范的發布實施，使得曾經不受約束的贈送面積受到制約，盛行一時的超大規模陽臺等也因有了尺度標準而將成為歷史。 二、成都： 成都晚報消息。 這種讓購房者 “ 實惠 ” 的 “偷”面積 ，日前卻在成都某知名樓盤被主管部門一聲棒喝殺下馬來，其他效仿跟進之眾， 紛紛聞風調整規劃，重新設計戶型，受其影響者，數目之大 。“( 成都 )被叫 停是 遲早 的事 ，廣 州和 北京 早在 今年 7 月 就被 叫 停了 ” 。 2008 年 9 月實施的成都市規劃管理技術規定（ 2008）正式對每套住宅的陽臺面積、建筑的層高做了詳細規定，意在控制可變空間的贈送方式 。 三、寧波： 寧波 市規劃局發布文件，明確從 2009 年 月日起，新規劃的樓盤想通過設計大飄窗、設備平臺等 “ 偷面積 ” ，將遭遇政策紅線。規劃部門規定，從月日起，全市新規劃樓盤必須執行新的飄窗、設備平臺設計標準。 新規明確，今后樓盤設計的 飄窗，窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）不得小于米、進深（自墻體內邊線至飄窗外邊線）不得大于米、凈高（窗臺面至飄窗頂板底）應小于米。符合上述條件的，飄窗不計建筑面積，否則不能視作飄窗，且要按飄窗挑出外墻部分的投影面積計算全部建筑面積并計入容積率指標 ， 新規另外規定，建筑項目含有飄窗設計的，必須在申報圖紙中提供飄窗大樣。 對于設備平臺，新規規定，每套住宅用于放置集中空調外機等的設備平臺只限一個，且未折算前的建筑面積不大于平方米；每居室配置設備平臺面積標準為平方米，每套住宅用于放置分體式空調 外機的設備平臺數量不得超過居室個數，設備平臺總建筑面積不得大于居室個數。其中的居室，指臥室、起居室、書房、餐廳等獨立的室內居住空間。如果一個樓盤的設備平臺總面積超標，超標部分按水平投影面積的計算建筑面積，并計入容積率指標。 規劃部門表示，對于新樓盤飄窗、設備平臺的設計，今后將在樓盤規劃審查時嚴格予以把關。至于月日之前已經審查通過的樓盤設計方案，仍然有效。 四、 “ 偷 ” 面積招致叫停？ 舉例來說， 按當前的設計規范， “偷”面積 是不計入地塊規劃容積率，所以，當規劃 5.0 容積率的社區，有 40%的 “偷”面積 存在 時，實際的建筑容積率已經達到 7.0！這 “偷” 出來的 40%建筑 面積 ，沒有土地成本、沒有報規、報建、前期總平等費用，需要的只是 1000-1500 的建安成本而已。 消費者雖然在單價上的付出高于周邊樓盤，但因為得到大面積贈送杭州小戶型創新淺析 12 的 “偷”面積 ，而以一個較合理的總價買到了更大的面積。因此，從這個層面上看，開發商賺得更多，消費者買得更大，但由于 “偷”面積 不會寫入產權，不會產生報建費和稅費，政府損失了一部分利益。 假如 “偷”面積 開發模式被全面叫停，受沖擊最大的，當屬部分在建項目，以及不久前打 “偷”面積 主意拍下高價地塊的開發商們 。 很有可能面臨著 重新核算出讓金，報建費要重新補過，另外補交增容費 ， 這樣一來，樓面地價又上去了，而房子如果已經銷售的話，還不能漲價。 如果這些建筑必須要算全產權面積，而消費者合同又已經簽定，則只能修改合同，把單價做低，把面積補回來。但這又牽涉到很多其他問題。首先，如果原來買的是 90 平方米以下的房子，金融機構認定是 90平方米以內就可以辦兩成的按揭，如果現在改了合同面積，則金融上還需對既成事實做一個認可；其次，合同在房管局已經備案了。一些客戶由于擔心以后物權法、稅收這類的問題，所以他就是想買 90 平方米以下的房子， 如果合同面積修改后超過 90 平方米，雖然總價不變，從客戶角度來說，也可以不答應。 杭州小戶型創新淺析 13 第四篇：杭州熱銷樓盤典型小戶型淺析 85 平方米可以做成五房兩廳兩衛的魔方戶型”、“ 90 平方米 =140 平方米 +2 層 +1 個院子 +1 個私家電梯廳 +1 個超大露臺”、“ 90 平方米 170平方米” 以上是幾個熱銷樓盤戶型的宣傳口號， 市場的戶型可謂琳瑯滿目 ，可變空間已經是小菜一碟的，很多熱銷戶型都有著非同一般的可變空間，通過戶型的競爭，來吸引購房者的眼球 。 一、 保利東灣 典型戶型 :MAX90 戶型， MAX60 戶型。 1、 特征 : 作為 東灣 別墅級公寓的代表性產品， max 系列的推出是在強調空間變化的同時，將擴大空間的利用率和保證居住的舒適性很好的結合在了一起。 第三代小戶型對第二代 小戶型的根本性革新，帶來小戶型設計由“ 內 ” 向 “ 外 ” 的觀念性轉變 ,雖然二者都具有附贈面積和空間的可變性，但不同的是，前者并沒有突破整個大的格局，而是不斷地向內挖掘；后者卻在東南西北四個方面進行了突破，全面向外拓展。 2、 MAX90 戶型 , 突破空間局限，變幻舒適江景三房 : 戶型總體分析： 從上面的戶型圖可以看到： 2 房朝南，長達 30 米的采光面，形成全明全通透的室內環境，首先確保了居住的舒適性。餐廳、客廳一體化設杭州小戶型創新淺析 14 計，并呈錯落式布局，使 90 m2 的戶型擁有 120 m2 的空間感。 經典的 2+1 戶型，繼承了第二代小戶型的變化特點，所不同的是，7.5m2 北陽臺變化而經過科學配置， 60 m2 的兩房不僅擁有功能完善的空間結構，還擁有一個專為江景設計的 8.5 m2 大陽臺，可以說將空間的利用發揮到了極致。一個方面。 而且，和第二代小戶型把自己 “ 藏 ” 進室內的舉措不同， Max 90是主動將自己置入大自然中，由此可見其對于自然的尊重！陽臺、露臺、入戶花園、飄窗，全方位擴大自然接觸面，將一線江景、生態濕地、情境園林三重景觀體系一并納入其 360 環形視野，帶來別墅級生活方式的居住體驗。此外，還 有將近 30%的高附贈率。 3、 MAX60 戶型 , 造就全功能江景兩房 : 戶型總體分析： 小巧緊湊的兩房結構，將實用主義與情趣生活巧妙結合。大尺度的開間、進深提升整個戶型的舒適度，而且可改變為 1+1 戶型，營造溫馨家庭生活。帶超大面積陽臺的南向主臥，大空間視角，江景、園景、風景盡收眼底，隨心而動。 經過科學配置， 60 m2 的兩房不僅擁有功能完善的空間結構，還擁有一個專為江景設計的 8.5 m2 大陽臺，可以說將空間的利用發揮到了極致。 二、 復地連城國際 典型戶型 :C1 戶型，面積 96 平方米。 1、 特征 : 通過陽臺、露臺、飄窗、花池、入戶花園等方式增加空間的舒適性。 2、戶型總體分析： 在這個 戶型 空間里 ,居住者可根據自己的需要進行規劃 ， 可以是一個開放型的戶內花園 ,可以是一個優雅的茶道室 ,可以是一個陽光書房 ,當然也可以是一個獨立的房間。它為業主提供了一個額外的可利用的空間。 杭州小戶型創新淺析 15 說起來比較簡單 ,其實就是開發商設計了一個大一些的陽臺 ,這個面 積可以根據業主的需求自由設置功能。為了讓這個 “ 可變空間 ” 利用率更好 ,開發商事先作了各種設置 :比如設置降板 ,比室內地平標高降低30 厘米 ,方便花木種植和木踏步道的鋪設 ,以便將來做陽光房 ；二是在施工中預埋邊框 ,保證在裝修時形成完整封閉的室內空間 ,與普通居室一樣應用 ；三是獨立分隔 ,“ 可變空間 ” 屬于 “ 額外空間 ”, 購買時只計算一半面積 ,經濟實惠。 三、 中海金溪園 典型戶型 : A1 戶型，面積 89 平方米。 1、 特征 : 通過對剪力墻的合理設置 ,使戶型有了更多變化的可能 ,滿足個性化居住要求。 杭州小戶型創新淺析 16 2、戶型總體分析： 金溪園的這個戶型參考純板樓設計 ,全明戶型設計 ,方正布局 ,南北通透 ,超大面寬 ,超短進深 ,加大室內的陽光照射面 ,和陽光親密接觸。落地飄窗、露臺、陽臺、多功能間等延展空間 ,讓 90 平方米空間同樣擁有舒適的享受。值得一提的是 ,金溪園戶型均靈動可變 ,可根據不同居住需求 ,對客廳、次臥、主臥等空間進行靈活布置。 可滿足業主個性化需求。 從這個戶型看 ,雖然陽臺屬于室外空間 ,但它的位置明顯內陷。很明顯 ,設計師在戶型設計之初 ,就是把它作為室內空間來考慮的 ,只不過是加了一個 “ 陽臺 ” 的外衣。邊上還設計了一個衛生間 ,后期裝修時 ,就可以設計成一個套房。而落地飄窗、露臺、多功能間、工作陽臺等的設置 ,又讓業主多了許多可拓展的空間。 流線 分析 ：戶型整體流線簡潔，入戶門對主臥門的處理較不合理。主臥餐廳相對較為舒適，其他房間均較為狹小。 分區流線：動靜分區明確、合理，公共區域空間完整。有良好的南向面。干濕方面很實用并附和流線的順暢。餐廳、 廚房、功能陽臺和客廳、露臺的空間搭 分區均對戶型有一定提升 。 四、 贊成美樹 典型戶型 : D1、 D2 戶型，面積 129 平方米。 1、 特征 : 這種戶型創意不再局限于單層空間 ,而是通過夾層、中空客廳等方式 ,增加面積的同時 ,也給業主營造不同的空間體驗。 2、戶型總體分析： 位于城北的贊成美樹有一批 129 平方米的夾層戶型。每個戶型可以分別贈送 37、 53 平方米的夾層面積 ,這些面積可作為視聽室、娛樂室或者書房。因夾層空間的參與 ,公寓里產生了一戶擁有 “ 雙層 ” 或者 “ 三層 ” 的空間 ,分別可作為居住層 (主臥 、次臥 )、生活層 (客廳、餐廳、廚房等 )和多功能層 ,利用豎向空間帶來了功能布局的合理變化 ,營造動靜分離 ,南北通透的生活空間。此外 ,產品還設計了 4 米挑空的高廳和 4.3米的客廳開間尺度 ,實現了三房朝南 ,而且三房面寬達到 8.7 米 ,形成超寬采光面。 房屋測量規范規定 :層高在 2.2 米以下的夾層、插層、技術層和層高小于 2.2 米的地下室和半地下室 ,不計入建筑面積。美樹和水晶城的夾層 ,正是利用了這一點。 其具體是 在兩層之間 ,再夾上一層 ,三層杭州小戶型創新淺析 17 賣給兩戶人家。其中中間的那層層高僅 2.2 米 ,凈高 2.17 米 ,不計入建筑面積。夾層被分 開兩部分 ,一部分是 53 平方米 ,是偶數層的地下室 ；一部分是 37 平方米 ,是奇數層的閣樓。 但是人們可能還會有疑問 ,美樹這個戶型面積有 129 平方米 ,以 80%的得房率計算 ,其室內面積應該有近 104 平方米。按照常規 ,夾層的面積應該超過 104 平方米 ,因為夾層不用分攤電梯廳面積。而夾層中 ,“ 閣樓 ” 和 “ 地下室 ” 的面積加起來是 90 平方米 ,那么 ,夾層中另外超過 14平方米的部分去哪里了 ？ 事實是 ,夾層中 ,另外超過 14平方米的部分 ,被懸空分給上下樓之間的客廳了。想象一下 ,2 樓和 3 樓的層高如果是各2.9 米 ,加上夾層 2.17 米 ,那么 ,整 個二三樓上下之間 ,高度加在一起 ,是不是有 7.97 米 ?然后 ,在 7.97 米中間隔斷 ,那么 2 樓和 3 樓的高度是不是各接近 4 米 ?這個 4 米的高度 ,正是上下兩個戶型的挑空客廳。 五、大家多立方 典型戶型 : A1 戶型，面積 90 平方米。 1、 特征 : 三多： 杭州小戶型創新淺析 18 1-1、陽光多：一梯兩戶、大面寬、通透全明 1-2、舒適多：飄窗多、大陽臺、雙層挑高露臺，附加多樣空間 1-3、功能多： 90 平方米兩房變三房 2、戶型總體分析： 大家多立方 擯棄高層小戶型多中間套、采光通風差的現象，采用一梯兩戶、多房朝南格局，通透全明，打造出九堡區域罕見的高層陽光房。戶型設計預留更多功能的可變空間，靈活多變以備不時之需。多個飄窗、挑高露臺和陽臺半開放空間的應用，增加附加空間。陽臺可滿足多一房需要，方便業主根據家庭需要，改造成書房、健身房等功能空間。 90兩房不用犧牲舒適，也能享受三房的多功能。 六、 順發和美家 典型戶型 : Y1 原 戶型 ，面積 90 平方米。 1、 特征 : 這類戶型創新 ,把戶型創新放到了一個更廣闊的舞臺上 ,因為設計杭州小戶型創新淺析 19 師干脆把戶型做成了兩層 ,并通過贈送大面積的方式 ,使得得房率大為提高。 2、戶型總體分析： 順發和美家 90 平方米墅式公寓的特點 ,最大面積可做到 170 平方米。這個戶型有幾個特點 :首先是大尺度 ,南向 6.6 米雙開間、總層高是罕見的 5.5米 (等于雙層高度 ),也就是說它的室內空間相對于普通 90平方米戶型幾乎多出了一倍。可以前庭后院、可以中空高廳 、可以舒適五房、可以雙主臥、可以中島式廚房 它讓那些只在排屋或別墅中才會出現的經典設計 ,在 90 平方米里成為現實。 其次 ,業主在后期的裝修時 ,擁有的自由度也超乎想象。這種 90 平方米的戶型不同于已經絕版的 “LOFT 戶型 ”, 因為它擁有一部分的樓板 ,樓上和樓下分別都做好了一個標準的衛生間。除了已經隔好的那一部分樓板 ,剩下的就全部都是層高為 5.5 米的挑空空間。這就意味著 ,在房屋交付以后 ,你可以完全根據自己的需求來架設樓板 ,來自由分隔室內空間。 也就是說 ,你完全可以根據自己的需要來安排房間數量 ,2 個 ?3 個 ?還是 5 個 ?甚至 6 個 ,都沒問題 ,全憑你喜歡。如果你想讓客廳更氣派豪華一些 ,別在客廳上空做樓板 ,這樣就可以超高挑空客廳。當然 ,你也可以在你的家里設計一個超過 20 平方米的空中庭院 ,充分享受田園風情。如果你是兩口之家 ,那完全可以只在樓上安排兩個各自帶獨立衛生間、走入式衣柜、化妝區或書房的超大豪華套房 ,一套自住 ,另一套可以留給未來的孩子或偶爾接父母來同住。如果做三房 ,你可以有 N 個變化 ,可以樓上三房 ,可以樓上雙主臥、樓下一客臥 ,可以三房都朝南 如果做五房 ,那么可以保證每個房間都不小于 10 平方米 ,另外還有獨立的餐廳、客廳和三個衛 生間。 順發和美家 90平方米墅式公寓的設計源頭 ,其實就是傳統意義上的躍層。但是開發商在建造的時候 ,在第二層只鋪設約 10 多個平方米的臥室 (帶衛生間 ),其余約 40 平方米變成一樓的餐廳客廳挑空。除此之外 ,南向有一個約 11 平方米的雙層挑空非封閉大露臺 ,北向有一個最大約20 平方米的雙層挑空可封閉大凹廊 (中間一隔可多出 40 平方米使用空間 )。這樣兩層凹廊面積、挑空餐廳客廳面積及露臺面積合計在一起 ,贈送面積就達到近 90 平方米。真正實現了突破性的超高得房率。 七、 風雅樂府 典型戶型 : F1 原戶型 ，面積 79 平方米。 1、 特征 : 通過各種技術的綜合體現 ,把院落、露臺、中空客廳、躍層等元素集合在一起 ,不僅拓展了室內空間 ,還增加了室外空間。 2、 戶型總體分析： 風雅樂府的每個戶型在設計之初 ,就考慮了要有一個院子 ,有露臺 ,有獨立的私家電梯廳 ,有天有地 ,還是躍層 給人的第一印象是一個排屋 ,所以風雅樂府給自己的房源定了個名字叫 “ 空中排屋 ” 。 如一套 79 平方米的戶型 ,如果不需要挑高客廳和起居室 ,則都可以隔成兩層 ,這樣就增加了兩個房間 ,并且戶型還贈送多個露臺 ,進一步增加了使用面積。房間開間 ,基本都能達到 3.9 米的面寬 ；而 90 平方米以下戶型 ,也有兩到三個的房間開間達到 3.6 米。 杭州小戶型創新淺析 20 除了面積優勢外 ,風雅樂府在戶型設計上還解決了高層住宅中較難做到每一套都南北通透的問題。特別是中間套戶型 ,利用上下兩層、南北錯落的設計 ,做到了每一套都有南北開間 ,每一套都是南北通透 ,室內空氣流通。同時 ,由于是兩層空間 ,每套都有 2 4 個南向采光開間。 這個樓盤的意向客戶對戶型的具體要求包括 :要滿足 3 房 (主臥、小孩、父母、保姆、書房 )以上、 3 廳 (入戶門廳、餐廳、客廳、家庭廳 )以上、兩個主臥 (自己、孩子、父母 )以上、兩個露臺 (工作、休閑露臺等 )、 1 個私家院子 (都市人工作繁忙 ,希 望在家里就可以接觸大自然 )等。 而每個功能空間的設置 ,又是有尺寸上的控制的。比如每個房間的開間起碼超過 3.5 米 (兩邊墻各 0.3 米 ,床 2 米 ,電視柜 0.6 米 )、客廳最起碼 3.6 米 (考慮到沙發、茶幾、墻、墻到沙發、茶幾到電視機等距離 )、露臺要能放下一張麻將桌 (桌子 80厘米 ,桌子與椅背 ,起碼進深和面寬都在兩米以上 ,后來調整到 2.4 米 )、院子 (需要下沉 40 公分 ,直接覆土 ,可種灌木 ) 根據規劃 ,風雅樂府 90 平方米以下的房子 ,必須占到 70%以上。如何在 90 平方米建筑面積里 ,滿足客戶這么多要求 ?當時公司反復討論后認為 ,這是不可能完成的任務。因為當時設計師算過 ,如果要做一個相對舒適的三房 ,至少要 101.2 平方米。這種戶型還不是很理想的 ,因為客廳要在中間 ,兩邊是房間 ,廳是暗的 ,有點類似于老的二手房戶型。 要完成這個任務 ,就只能做躍層。具體來說 ,就是把 5.4米的總層高 ,做成兩層。其實就是通過贈送樓層的方式 ,來擴展使用空間。但為了滿足規劃要求 ,在第二層象征性地設置了一個 10 平方米左右的 “ 臥室 ”,其他的空間 ,則都屬于中空。但是客戶在裝修的時候 ,可以把中空都變成平層 ,從而極大地增加了可利用面積。比如以這個 79平方米的戶型為例 ,贈送面 積就達到了 60 平方米。 杭州小戶型創新淺析 21 第五篇：小戶型 創新趨勢 淺析 一、小戶型空間設計創新趨勢： 1、 全明設計打造市場競爭優勢產品 : 通風、采光不暢 ,一直是小戶型產品的通病。在未來市場競爭的壓力下 ,全明設計的中小戶型有望成為市場競爭的優勢產品。 2、 錯層設計豐富空間環境 : 適當的錯層設計與空間高差營造 ,有助于區隔功能空間、豐富空間環境、提升生活意境。 3、 挑空設計打造立體空間 : 客廳挑空 ,打造立體空間的中小復式產品 ,一直就是年輕消費者的置業偏愛 ,也有望成為未來中小戶型豪宅產品的設計方 向。 4、 增設飄窗、陽臺、露臺、入戶花園等空間 : 這些原本屬于大戶型甚至是豪宅產品的元素 ,被越來越多地引入到中小戶型的設計當中 ,這也是未來中小戶型產品豪宅化發展的必由之路。 5、 空間的自由組合滿足時尚個性化需求 : 未來市場中框架結構設計、空間自由組合、多重居住功能的產品 ,對于爭奪年輕、時尚、個性的客戶來說 ,或許會是一劑良藥 。 二、小戶型功能設計創新趨勢： 1、 活動區與休息區 宜 分開 ,休息區 宜 相對集中 。 2、 盡量減少在活動區域內墻上開門 ,使完整墻面更多 。 3、各功能區之間 相互聯系方便 。 4、 房屋位置合理 ,進門 宜 有小門廳過渡 。 5、 廳 宜 朝南向或朝景觀向 。 6、 廳平面避免不可利用的銳角室向 。 7、 大廳與分戶門內室設立半過渡性空間 。 8、 在廳內墻上忌多處開門妨礙廳的使用 ,忌門與門相對開 。 9、 廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風 ,無暗房 。 10、 居室、主臥室遠離電梯間或樓梯 。 11、臥室 外最好能配以陽臺 。 12、工作陽臺 既可通風 ,又可彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足 。 13、 食寢分離、居寢分離 。 14、 入口處 宜 有玄關 。 15、 餐廳與起居室 宜 空間上相互貫通 ,形成自然通風 。 16、 衛生間不宜離主臥太遠 ,更不 宜 穿越客廳 。 杭州小戶型創新淺析 22 第六篇：杭州戶型演變淺析 一、 2000 年前后 :大戶型扎堆 ,戶型設計單一 。 上世紀 80 年代初 ,杭州人漸漸從傳統的老墻門大院 ,搬到有點模樣的多層公寓里。這種房子多被冠以 “ 某某新村 ” 的名字 ,其實是單位的員工宿舍。有獨立的廚房和衛生間 ,面積基本上在 50 60 平方米。當時 ,面積大小是評判房子好壞的唯一標準 ,在舒適性上卻完全沒有多少考慮。這種現象一直持續到本世紀初。 1998 年 ,國家取消實物分房 ,商品房市場開始蓬勃發展。 2000 年 2004 年 ,杭州樓市經歷了急遽上揚的階段。因為房子不愁賣 ,這個階段戶型面積比 較單一 ,公寓戶型面積都比較大 ,大多都超過 120 平方米 ,特別是一些郊區板塊 ,如濱江區當時的主力戶型面積 ,甚至在 160平方米以上。在大戶型扎堆上市的同時 ,小戶型房源非常稀缺。 為了提高得房率 ,開發商大多在單元里設置一梯三戶的格局 ,兩邊是大戶型 ,中間夾一套小戶型 ,面積則在 70 110 平方米不等。這個中間套雖有比較大的面寬和比較好的采光 ,但大多正對電梯 ,通風性不好。這時的戶型設計 ,還停留在比較粗放的階段 ,開發商并不注重對每個功能布局的分布和細化 ,暗衛、暗廚非常普遍。而小戶型的稀缺 ,也造成了市場上嚴重的結構性問題。 二、 2005 2006 年 :全明通透 ,創意十足 。 2005 年 2006 年 ,在國家宏觀調控下 ,樓市進入調整。杭州樓市的戶型設計 ,在這個階段實現了大幅度的跨越。 首先 ,樓盤設計更加細化。 2006 年 ,錢江新城樓盤盛世錢塘的宣傳資料上這樣寫道 :“ 明廳、明室、明廚、明衛 ”, 所有房間全明 ,這在當時的杭州樓市 ,絕對稱得上是一個亮點。在衛生間設個窗 ,看起來簡單 ,但對于開發商來說 ,卻意味著增加不少設計成本和土建成本 ,但這使得戶型的舒適度和人性化上了很大一個臺階。 戶型設計也不再大而無當 ,一批緊湊型的戶型開始登上歷史舞臺。比如三 墩區域的天陽美林灣 ,就一度以大面寬、短進深、全明通透、精致實用的戶型設計 ,成為不少購房者津津樂道的話題。 另外 ,這個階段樓盤的戶型創意也開始出現。比如當時樓市開始出現一種 “ 空中別墅 ” 的新概念 ,就是在公寓里做出 豪宅 的感覺來。在這方面比較有名的無疑是錢江新城的金色海岸。金色海岸的空中別墅最小的 客廳 開間都在 5.1 米以上、客廳中空挑高 7 米、客廳設有 6米高的大面積玻璃幕窗、 270 度三面弧形的玻璃窗 這些全新的理念 ,再次把杭州樓市的戶型創新 ,抬高到一個新的層面。 三、 2007 年至今 :異彩紛呈的新戶型時代 。 “ 送露臺、送入戶花園、中空客廳 ” 、 “79 平方米可以做到 140平方米 ” 、 “ 魔方戶型 ” 、 “ 可變空間 ”, 這個階段的戶型創新 ,就更加花頭十足了。 有兩個比較重要的事件 ,引發了這一輪的戶型變革。首先是 2006年 ,國務院九部委出臺 “ 國六條 ” 。該條新政出臺 ,極大了改變了之前不合理的住房供應結構 ,從此以后 ,之前是邊緣產品的小戶型 ,真正作為歷史的主角 ,登上杭州樓市的舞臺。 杭州小戶型創新淺析 23 另外一個事件則是 ,受全球金融危機和宏觀經濟影響 ,商品房銷售一度滯緩 ,不少樓盤為了從激烈的競爭中生存下來 ,將戶型創新提到了重要位置 ,以此吸引購房者下單。 戶型 更顯個性化。比如紅蘋果的 “X5” 戶型 ,橡樹園的 “XXL” 戶型 ，保利的“ MAX”戶型 等。還有一種叫做 “ 可變空間 ” 的戶型設計開始盛行。比如連城國際的可變空間 ,你可以把它變成書房、也可以是花房 ,又或者是露臺 ,可以根據個人愛好 ,自己設定。 樓盤還流行空間拓展。比如錢塘山水把挑空露臺做成中空餐廳 ,把陽臺包進變成房間 ,大大拓展可利用空間 ；保利東灣大面積送入戶花園和露臺等 ,將戶型空間向大自然 ,向 “ 外面 ” 作了更多拓展 戶型創新開始呈現出百花齊放、異彩紛呈的特色。 小戶型成為樓市的主角。 90 平方米 及以下 的戶型 ,開始前所未有 地占據 市場 。全明通透、飄窗、走入式衣柜、送陽臺露臺 ,開始成為常態。 地產委托物業 前期管理 工作 相關業務指引 杭州小戶型創新淺析 24 1、 目的 以內部市場化為原則，理順地產公司與物業公司之間前期介入工作的經營和業務關系。 2、 適用 范圍 適用于地產公司和物業公司 前期介入相關工作但不限于工程規劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導 。 3、職責 3.1 物業 公司新項目 管理部 、地產項目部和地產客服委員會共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業公司新項目部在 新 項目論證報告中對物業管理準入可行性進行分析。 3.3 地產公司和物業公司 須 參照本規范，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協議，以明確雙方業務和經營關系。 4、原則 4.1 物業公司與地產公司之間應本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進 招商 地產銷售的原則，合理確定物業公司和地產公司因產品屬性不同而帶來交叉環節工作的責權，理順在業務和經營方面的相互關系，建立規范、高效的協同機制。 4.2 在業務關系上，物業公司與地產公司之間需 建立清晰的業務流程，按照內部市場化原則，明確雙方責、權、利，在 此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業公司的良性經營。作為兩個獨立經營的經濟實體，在 各項 具體業務上，地產公司與物業公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。 4.3 地產公司應與物業公司 應按照已 確定 的 各項委托業務費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準 進行結算 。 5、定義 5.1 前期物業管理 是指房屋集中交付使用之日起，至業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由地產公司委托物業公司實施的 物業管理。 5.2 前期介入 是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業公司站在業主使用的角度，從管理需求和使用合 理性、管理成本、可發展性（更新、改造、升級）等方面，向地產公司提出 建設性意見，以減少產品缺陷的過程。 5.3 房屋 交付使用 是指業主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續；業主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續的，視為房屋已交付使用。 5.4 項目開辦費 是指在項目集中入伙前，物業公司為實現新項目的正常物業管理而產生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。 5.5 物業移交 是在竣工驗收后地產公司將物業的公共部位、配套設施設備和場所移交給物杭州小戶型創新淺析 25 業公司，物業公司對相關設施的質量、使用性、 完好性、感觀效果等進行驗收。 5.6 保潔開荒 是指項目接管驗收合格后，物業公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業主入住時的良好狀態。 6、方法和過程控制 6.1 項目前期介入 6.1.1 為提供令客戶滿意的產品，規避和減少項目缺陷，在項目的規劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產公司應要求物業公司提前介入，物業公司應 站在業主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性（更新、改造、升級）等方面，提出 建設性意見。 6.1.1.1 規劃設計過程的控制。地產公司召集物業公 司召開設計說明會，說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業公司新項目管理部組織專業人員了解項目設計方案，從物業管理與業主使用角度對設計方案提出建議書供地產公司參考，地產公司決策部門最終確認并決定是否采納物業公司提出的建議并知會物業公司。 6.1.1.2 施工過程的控制。物業公司新項目管理部組織專業人員定期與地產公司項目部召開現場會議或參加地產公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區的環境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見 提交工程整改建 議書 。 6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前 3-5 個月，物業公司、監理公司對各類工程進行全面的驗收檢查 并提交物業驗收報告 ，所有專業工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規定完成時限。地產客服委員會為物業公司的對接部門，由客服委員會協調地產各部門對物業公司發現的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質量 。 6.1.1.4 營銷配合過程的控制。 物業公司需配合地產公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產公司開展的業主聯 誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當地產公司與業主溝通的橋梁，把業主在樓盤銷售過程中對小區規劃、設計的合理要求反饋給地產公司。 6.1.1.4.1 在營銷過程中，地產公司和物業公司應對相關問題統一口徑，規避售樓出現的矛盾。 6.1.1.4.2 對于 營銷階段發生的費用，地產公司和物業公司應嚴格按照物業服務前期介入委托合同（附件一）進行。 6.1. 2 項目前期介入階段， 地產公司應每月組織召開業務聯席會議，召集物業公司 相關杭州小戶型創新淺析 26 人員就物業公司提出的意見進行溝通。 6.1.3 項目前期介入期間物 業公司產生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米 2 4元）。 6.2 前期物業管理階段 6.2.1 前期物業管理服務合同 ： 6.2.1.1 由物業公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關法規要求，起草前期物業管理服務合同、業主臨時公約。 6.2.1.2 經地產公司與物業公司共同認可后，雙方簽訂前期物業管理服務合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應 充分考慮其對后期的影響，為從前期物業管理過渡到業主委托管理階段創造條件，該合同應和地產公司在銷售時與業主簽訂的房屋買賣合同的（關于前期物業管理的約定）內容一致。 6.2.2 物業管理方案策劃 ：在房屋竣工驗收之前，物業公司新項目部應擬定項目的物業管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。 6.2.3 物業管理費測算 6.2.3.1 物業公司應在物業管理策劃方案中詳列物業管理費的測算依據以及測算結果。 6.2.3.2 物 業管理費定價應參照當地政府指導標準和行業水平，確保物業管理項目（含分期開發項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產銷售而降低物業管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產公司應承擔相應虧損。 6.2.4 項目開辦費 6.2.4.1 物業公司應在物業管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內分攤到物業管理成本中。 6.2.4.2 如果地產公司認為物業公司測算的物業管理費標準偏高，物業公司也可將部分成本單獨與地產公司結算，通常應在項目入伙前三個月由地產公司向物業公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米 2 3 元），以便物業公司正常開展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地產公司應按照法規要求向物業公司或業主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。 6.2.5.2 管理用房的標準，當地法規有規定的，從其規定；當地法規沒有規定的，地產杭州小戶型創新淺析 27 公司應按照項目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米計）向物業公司提供管理用房，不足部分由物業公司自行解決，由此產生成本應在物業管理費測算時統籌考慮。 6.2.5.3 地產公司應在規劃設計階段充分考慮管理用房。