土地登記辦法概述與解讀 第一節土地登記辦法出臺背景、內容概述和特點 一、出臺背景： 一是貫徹落實物權法中不動產登記有關規定的需要。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議審議通過的物權法，確定了包括土地登記在內的不動產登記的基本制度，對不動產統一登記、更正登記、異議登記、預告登記、登記賠償、登記收費等作了規定，對土地登記程序、方法等提出了新的要求。 物權法關聯法條：（第二章 、第一節 不動產登記） 第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。 國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。 第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。 第十二條 登記機構應當履行下列職責： （一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料； （二）就有關登記事項詢問申請人； （三）如實、及時登記有關事項； （四）法律、行政法規規定的其他職責。 申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。 第十三條 登記機構不得有下列行為： （一）要求對不動產進行評估； （二）以年檢等名義進行重復登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。 第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。 第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。 第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。 第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。 第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。 第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。 第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。（目前1990-7-21國家物價局 國家測繪局 財政部 國家土地管理局關于土地登記收費及其管理辦法1990【93】文件） 以上法條提醒我們必須不折不扣地貫徹落實物權法中有關不動產登記的有關規定。如何貫徹落實，目前我們只有等待國家出臺相關的不動產登記法規。但考慮到不動產登記法規的出臺還需要一段時間，在這段時間內，為進一步規范土地登記行為，依法保護當事人的合法土地權益，國土資源部根據物權法中有關不動產登記的規定，在對土地登記規則進行補充、修改和完善的基礎上，出臺了土地登記辦法 二是現行土地登記規范性文件的法律層級不夠。此前作為土地登記工作依據的土地登記規則，是原國家土地管理局以規范性文件的形式下發的，并沒有上升到法律的層面。這在實際工作中，產生了一些問題。近年來，隨著我國社會主義市場經濟的發展，土地的資產價值日益顯化，對土地財產權益的保護提上了日程。我國原有的土地登記規范性文件，有必要提高法律效力層級，才能進一步發揮土地產權保護的效力。 三是土地登記規則需要修改完善。土地登記規則由原國家土地管理局1989年頒布實施，1995年進行了修訂，多年來一直作為我國開展土地登記工作的依據，對建立完善我國土地登記制度、促進國土資源管理和經濟社會發展起到了重要作用。但是隨著我國土地法律體系的完善和土地使用制度改革的深入，社會經濟發展對保護土地物權的要求越來越高，土地登記規則的部分條款內容過于原則或者說是簡單，各種各樣在實踐操作中出現的問題、難題沒有解決的具體辦法和依據，已不能適應當前工作的需要，不斷出現基層土地管理部門和土地登記人員向上級國土資源管理部門甚至國土資源部請示如何操作的現象證明了這一點。 同時，過去的28年一直執行90【93】土地登記收費標準也與日益增長的經濟速度不吻合，各級土地管理部門對修改土地登記規則和土地登記收費及其管理辦法的呼聲很高，使修改完善土地登記相關內容成為勢在必行。 為規范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，國土資源部根據中華人民共和國物權法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法和中華人民共和國土地管理法實施條例，在提升原土地登記規則法律層級并進行修改的基礎上，制定了土地登記辦法。國土資源部部長徐紹史于2007年12月30日簽發國土資源部第 40 號令，土地登記辦法正式公布，于2008年2月1日起施行。 二、內容概述： 土地登記辦法共十章78條，分別從總則、一般規定、土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記、土地權利保護、法律責任、附則等方面，對土地登記辦法的相關規定進行了細化。 土地登記辦法明確規定，土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。土地登記實行屬地登記原則。國家實行土地登記人員持證上崗制度，從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書。 按照土地登記辦法規定，國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。 土地登記辦法規定，經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責土地和房屋登記工作的，其房地產登記中有關土地登記的內容應當符合土地登記辦法的規定，其房地產權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核準。 土地登記辦法以獨立章節對土地權利保護作出明確規定。依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。辦法要求縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和數據庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。辦法還明確規定，國家實行土地登記資料公開查詢制度。 三、特點： 土地登記辦法比較突出的特點是對有關土地登記的一些基本概念進行了明確，使定義更加科學，更便于地方在實踐中進行操作。主要體現在以下三方面： （一）、對土地登記的概念進行了明確 土地管理法和原土地登記規則是專門用以指導全國的土地登記工作，之后國家出臺了不少法律法規或規范性文件對土地登記工作進行了規定。但什么是土地登記，國家正式頒布的法律法規或文件中都沒有進行明確的定義。 此次土地登記辦法第二條對土地登記作出了明確的定義，即土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。 此定義包括了三層含義： 一是明確了登記的土地權利范圍； 二是土地登記是將需要登記的土地權利在土地登記簿加以記錄、記載； 三是土地登記是土地權利的公示行為 （二）、對宗地的概念外延進行了擴展 土地登記規則明確規定“土地登記以宗地為基本單元”，實踐操作中也是按宗地為單位進行登記的。但是什么是宗地，土地登記規則中沒有明確的規定，宗地只是一個平面的概念。 土地登記辦法規定，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。宗地不僅是一個二維的平面概念，而且是一個三維立體的空間概念了。 （三）、對各種類型土地登記的概念進行了調整 一是土地總登記。土地登記辦法將一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記定義為土地總登記，而不再指初始登記。 二是初始土地登記。初始登記指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。 三是變更土地登記。土地登記辦法將變更登記僅局限于因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記，概念的內涵大大縮小。 四是注銷土地登記。土地登記辦法將注銷登記定義為因土地權利的消滅等而進行的登記。第二節有關土地登記的基本概念更加明確土地登記辦法解讀之一 土地登記辦法比較突出的特點是對有關土地登記的一些基本概念進行了明確，使定義更加科學，更便于各級土地管理部門在實踐中進行操作。 土地登記辦法中的關聯法條： 第二條 本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。 前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。 第五條 土地以宗地為單位進行登記。 宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間 第二十一條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。 第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。 第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。 四十九條 本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。 對以上基本概念進行了明確，主要體現在以下三方面： 一、對土地登記的概念進行了明確 1986年頒布的土地管理法就對土地登記工作進行了規定，1989年，原國家土地管理局印發了土地登記規則（1995年進行了修訂）專門用以指導全國的土地登記工作，之后國家出臺了不少法律法規或規范性文件對土地登記工作進行了規定。但什么是土地登記，國家正式頒布的法律法規或文件中都沒有進行明確的定義。土地登記規則第二條第一款曾規定：“土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記”，但這并不是一個嚴格意義上的概念。 此次土地登記辦法第二條對土地登記作出了明確的定義，即土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。 此定義包括了三層含義： 一是明確了登記的土地權利范圍，即國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利。其中，國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。 二是土地登記是將需要登記的土地權利在土地登記簿加以記錄、記載。記錄、記載是登記的字面含義，將土地權利在土地登記簿上加以記載是土地登記的應有之義。 三是土地登記是土地權利的公示行為。登記在民事方面最重要的功能就是產生公示公信效力。登記機關進行登記只是行政確認，而不是行政許可。登記是物權公示的手段，如此定義強化了土地登記民事色彩。 二、對宗地的概念外延進行了擴展 土地登記規則第五條第一款明確規定“土地登記以宗地為基本單元”，實踐操作中也是按宗地為單位進行登記的。但是什么是宗地，土地登記規則中沒有明確的規定。城鎮地籍調查規程以及有關地籍調查的書籍一般將宗地定義為土地權屬界址線所封閉包圍的地塊，根據這一定義，宗地只是一個平面的概念。 土地登記辦法第五條第二款規定，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。宗地不僅是一個二維的平面概念，而且是一個三維立體的空間概念了。 為什么土地登記辦法會如此規定呢？ 因為根據物權法第一百三十六條中有關“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立” 的規定，以及第一百三十八條中有關建設用地使用權出讓合同應包括“建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間”的規定，可以設立立體的空間的土地權利。土地登記辦法通過擴展宗地的概念外延，將地上、地下土地使用權納入了其調整范圍。因此，以后進行土地登記，不僅要登記土地的四至界限，而且要登記土地的上下空間。 三、對各種類型土地登記的概念進行了調整 一是土地總登記。在土地登記規則中，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。土地登記辦法將一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記定義為土地總登記，而不再指初始登記。初始登記被賦予了另外的含義。 二是初始土地登記。如前所述，在土地登記規則中，初始土地登記等同于土地總登記。但是在土地登記辦法中，初始登記是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。 三是變更土地登記。在土地登記規則中，變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。但土地登記辦法將變更登記僅局限于因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記，概念的內涵大大縮小。 四是注銷土地登記。土地登記規則中沒有對注銷登記作出明確定義，土地登記辦法將注銷登記定義為因土地權利的消滅等而進行的登記，但實質含義與土地登記規則注銷登記的含義相同。第三節強化土地登記的民事行為色彩，進一步明確土地登記的效力土地登記辦法解讀之二 1989年，原國家土地管理局印發了土地登記規則（1995年進行了修訂）用以指導全國的土地登記工作，逐步建立了土地登記制度。隨著土地登記制度的不斷健全完善，我國的土地登記工作取得了顯著成就，土地登記覆蓋面不斷擴大，土地登記技術規程、標準不斷健全完善，訓練有素的土地登記人員隊伍不斷壯大，翔實可靠的登記資料和登記數據不斷積累和豐富等。 同時，土地登記在經濟社會發展中也發揮著越來越重要的作用。土地登記不僅貫穿于耕地保護、土地規劃、土地利用、執法監察等整個土地管理工作，起著重要的不可替代的基礎保障作用，而且是國家收取土地租、稅、費的重要依據。另外，土地登記還對明晰土地產權，定分止爭，維護權利人的合法權益，促進社會的穩定發揮著積極作用。 但總的來說，在過去，土地登記更多地被看作是行政管理的一種手段。土地登記在民事方面的界定保護土地產權、維護交易安全、產生公示公信效力等方面的作用沒有得到充分的發揮。近些年來，土地登記民事方面的功能逐漸被得到認可，如登記機關進行土地登記只是一種行政確認行為，而不是行政許可，登記是不動產物權公示的手段等。土地登記辦法也與時俱進，突出了對土地權利的保護，強化了土地登記的民事作用，進一步明確了土地登記的效力。 物權法中的關聯法條： 第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 第十三條 登記機構不得有下列行為： （一）要求對不動產進行評估； （二）以年檢等名義進行重復登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。 第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。 土地登記辦法中的關聯法條： 第二條 本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。 前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。 第三條 土地登記實行屬地登記原則。 申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。 跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。 在京中央國家機關使用的土地，按照在京中央國家機關用地土地登記辦法的規定執行。 第六條 土地登記應當依照申請進行，但法律、法規和本辦法另有規定的除外。 第四十五條 因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。 權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。 第七十條 依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第七十一條 縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和數據庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。 原土地登記規則中的關聯法條： 第三十三條 申請土地使用權、所有權變更登記時，申請者應當依照規定申報地價；未申報地價的，按宗地標定地價進行登記。 第六十九條 土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。 第七十三條 土地證書實行定期查驗制度。土地使用者、所有者和土地他項權利者應當按照土地管理部門規定的期限辦理土地證書查驗手續。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門制定。 相比較，土地登記辦法突出了對土地權利的保護，強化了土地登記的民事作用，進一步明確了土地登記的效力。主要體現在以下幾個方面： 一是明確把土地登記定義為將需要登記的土地權利記載于土地登記簿公示的行為，對土地登記的內涵進行了明確的定性。 二是將土地權利保護專門作為一章作出規定，明確規定依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權、土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，為保護土地權利人的合法權利，為社會提供準確的土地登記信息，規定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和數據庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。 三是明確規定了土地登記的屬地登記原則。土地登記的主體必須統一。土地登記應該由土地所在地的登記機構統一進行登記，而不應因權利人身份不同而在同一區域內由不同級別的登記機關進行登記發證。土地抵押權、地役權的登記機關，必須與該土地所有權和使用權登記機關一致，不得在另一登記機關分別進行登記。如此規定，主要目的在于維護登記的權威性，提高登記結果的準確性，防止重登、漏登、錯澄現象的發生。 四是明確規定了土地登記依申請的原則。登記程序應該由當事人申請而啟動，除少數特殊情況外，當事人不申請，登記機關一般不得主動登記。 五是刪除了土地登記規則中對當事人土地登記申請時限的規定，但進一步明確了登記機關辦結登記審查的時限。 六是根據物權法的精神，刪除了土地登記規則中關于不登記按非法占地、違法占地處理等行政管理色彩過濃的規定。 七是根據物權法中關于登記機構不得要求對不動產進行評估、以年檢等名義進行重復登記的規定，刪除了土地登記規則中關于證書查驗制度和申報地價等規定。 八是對于因繼承或者受遺贈取得土地權利的，根據物權法的規定，不登記也產生效力。但對當事人在沒有登記之前就先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，為了保持登記結果資料的連續性，土地登記辦法作出了進一步規定，即當事人應當先將土地權利申請登記到其名下之后，再申請辦理土地權利變更登記或抵押權登記。 第四節調整土地登記類型分類標準，增加新的土地登記類型 關于土地登記的種類，土地登記規則將土地登記分為初始土地登記（總登記）和變更土地登記。其中變更土地登記包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。 此種分類，在實際操作中有以下不足：一是初始登記和設定登記容易產生混淆，不容易區分；二是將土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等都統稱為變更土地登記，有時不知所指。 土地登記辦法中的關聯法條： 第二十一條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。 第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。 第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。 四十九條 本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。 因此，起草土地登記辦法的過程中，大家都認為登記類型應該調整，但具體怎么調整，爭議比較大。 主要有三種意見：第一種意見主張在土地登記規則分類基礎上進行適當調整，保持原有的土地登記分類的延續性；第二種意見的有的特別是房地合一的城市主張借鑒房屋登記的分類方法，將土地登記也分為“初始登記”、 “轉移登記”、“變更登記”、“他項權利登記”、 “注銷登記”等，以便于與房屋登記銜接，促進統一登記；第三種意見主張根據物權設立、變更、轉讓、消滅的四種情形，而將土地登記分為“設立登記”、“變更登記”、“轉讓登記”、“消滅登記”等，與物權法的規定保持一致。 土地登記辦法綜合上述意見，根據土地登記的特點，將土地登記分為“總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，而 “其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預告登記”、“查封登記”等。其中，“異議登記”、“預告登記”、“查封登記”和“地役權的登記”是根據物權法新增加的土地登記類型。 關于初始登記，土地登記辦法將其定義為是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。初始登記具有以下特點：（1）是在土地總登記之外，對設立的土地權利進行的第一次登記。初始登記有可能在土地總登記之后發生，也有可能在總登記之前發生；（2）初始登記具有經常性，只要某宗地上新設定了某種權利，就要進行初始登記。（3）初始登記具有分散性，哪塊土地設定了新的權利，就要對那塊土地進行初始登記。 關于變更登記，土地登記辦法將其定義為因土地權利人發生變更，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。 變更登記具有以下特性：（1）變更登記是以總登記或初始登記為基礎，沒有進行總登記或初始登記，不可能進行變更登記；（2）登記的內容發生變化，包括權利人、地址、土地用途、面積等發生變更都應該進行變更登記。 關于注銷登記，土地登記辦法將其定義為因土地權利的消滅等而進行的登記。 注銷土地登記主要有以下幾種情形：（1）集體所有的土地依法被全部征收的集體土地所有權、集體土地使用權注銷登記。（2）國家組織移民后不再使用的原農民集體土地所有權、集體土地使用權注銷登記。（3）因自然災害等原因造成土地權利滅失的土地使用權或者土地所有權注銷登記。 （4）縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的國有土地注銷登記。（5）國有土地使用權出讓或者租賃期限屆滿，未申請續期或續期申請未獲批準的國有土地使用權注銷登記。（6）因債權實現解除抵押等而產生的抵押權注銷登記。 關于更正登記，土地登記辦法沒有定義。一般是指土地登記的結果有誤或有遺漏時，由權利人和利害關系人申請或由土地登記機關依職權更正原登記內容的土地登記。 土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記；利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記； 國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。 當事人逾期不辦理更換或者注銷原土地權利證書手續的，國土資源行政主管部門經報請人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。 更正登記涉及土地權利歸屬的，還應當對更正登記結果進行公告。 關于異議登記，這是根據物權法新增加的登記類型，土地登記辦法中也沒有定義。一般是指登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對土地登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是暫時限制土地登記簿上的權利人的權利，為事實上的真正權利人提供臨時性保護 提起異議登記的前提條件，必須是利害關系人，并且土地登記簿記載的權利人不同意更正，并不是所有的人都可以隨意提起；申請人必須在異議登記之日起十五日內起訴，否則異議登記失效，明確限定了時間；異議登記不當，權利人可以向申請人請求損害賠償，避免有人惡意或者隨意提起異議登記。 準予異議登記的，應當在土地登記簿上記載，并發給申請人異議登記證明，同時書面通知登記簿記載的權利人。異議登記期間，未經過異議登記權利人同意，登記機關不得辦理土地權利的變更登記或者設定抵押權登記。 關于預告登記，這是根據物權法新增加的登記類型，土地登記辦法中也沒有定義。預告登記是相對于本登記而言，是在確定的土地權利登記條件還不具備時，為了保全將來土地權利變動能夠順利進行而就與此相關的請求權進行的登記。為保障將來實現土地權利，當事人簽訂土地權利轉讓的協議后，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。 對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發預告登記證明。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。 預告登記期間，未經預告登記權利人的同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。 關于查封登記，主要是吸納了最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知（法發20045號）的內容，登記機關應根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。 對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。 第五節土 地 登 記 的 程 序 更 加 便 民土地登記辦法解讀之四 物權法中的關聯法條： 第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料 第十二條 登記機構應當履行下列職責： （一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料； （二）就有關登記事項詢問申請人； （三）如實、及時登記有關事項； （四）法律、行政法規規定的其他職責。 申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。 土地登記辦法中的關聯法條： 第六條 土地登記應當依照申請進行，但法律、法規和本辦法另有規定的除外。 第九條 申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料： （一）土地登記申請書； （二）申請人身份證明材料； （三）土地權屬來源證明； （四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標； （五）地上附著物權屬證明； （六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證； （七）本辦法規定的其他證明材料。 前款第（四）項規定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。 申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。 第十二條 對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理： （一）申請登記的土地不在本登記轄區的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請； （二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正； （三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容； （四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。 第十三條 國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。 第十四條 國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規定辦理登記手續： （一）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿； （二）根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡； （三）根據土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。 國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前，應當報經同級人民政府批準。 第十九條 國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。 原土地登記規則中的關聯法條： 第六條 土地登記依照下列程序進行： （一）土地登記申請； （二）地籍調查； （三）權屬審核； （四）注冊登記； （五）頒發或者更換土地證書。 從以上的關聯法條可以看到，1995年修訂的土地登記規則第六條規定土地登記依照下列程序進行： （一）土地登記申請； （二）地籍調查； （三）權屬審核； （四）注冊登記； （五）頒發或者更換土地證書。 按照此規定，過去土地登記的程序一直是：申請地籍調查權屬審核注冊登記頒發或更換證書。土地登記的程序嚴格統一，其中地籍調查是土地登記機關的一項重要職責，一直由國土資源行政主管部門完成。 隨著經濟社會的發展，尤其是我國社會主義市場經濟制度的不斷健全和完善，不動產交易特別是土地的交易越來越頻繁，同時隨著測繪行業市場化改革的推進，由國土資源行政主管部門負責地籍調查的工作模式以及現行的土地登記程序已不能滿足經濟社會發展對土地登記的高效、便捷、及時等多元化需求。 為了適應經濟社會發展的需要，國土資源部于2003年3月決定在廣東和浙江兩省開始了為期兩年的土地登記自我舉證試點。土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果的一項制度，是為了建立與社會主義市場經濟相適應、符合國際慣例土地登記制度的重要內容，也是轉變政府職能，提高土地登記效率和社會化服務水平的重要措施。 土地登記自我舉證制度將進一步優化土地登記程序。試點的兩個省份土地權利人不僅要自主申請土地登記，還要自主委托具有資質的中介機構辦理地籍調查、地籍測量等相關業務，自我提交土地登記資料和土地調查成果，以減少政府工作量，提高辦事效率。 通過兩省的試點，探索了土地登記自我舉證的內容、程序和方法，研究了實行土地登記自我舉證所需社會中介服務機構的形式、運作模式、服務內容和人員管理辦法，明確了土地登記機關審查的方式和相關責任，摸索了制定規范土地登記自我舉證工作行為的相關制度和規定，為全面推行土地登記自我舉證制度奠定了基礎。 而在與此同時的土地登記實踐中，為了滿足土地使用者對國土資源行政主管部門土地行政審批行為的合法、高效、準確的要求，根據工作實際，成都市按照地籍調查規程相關規定，于2004年初在全國率先進行了地籍調查前置的積極探索。 所謂地籍調查前置就是指在集體土地征收、農用地或未利用地轉用、簽訂國有土地使用權出讓合同、核發國有土地劃撥決定書前，需對批準用地進行勘測定界，先行完成地籍調查工作，出具地籍調查前置成果。 目前地籍調查前置在成都市已形成正式的工作制度并在四川省廣泛推廣；2007年天津市國土資源和房屋管理局出臺了天津市地籍調查前置管理規定，也規定將地籍調查工作前置。 地籍調查前置不僅能提高土地登記的工作效率，而且樹立了政府方便于民、服務于民的良好形象。地籍調查前置后土地登記的程序就變為地籍調查申請權屬審核注冊登記頒發或更換證書。 2007年10月實施的中華人民共和國物權法第十一條規定當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。明確要求不動產登記實行自我舉證制度。 根據物權法的規定，以及我國土地登記自我舉證、地籍調查前置的豐富實踐成果，土地登記辦法對土地登記的程序進行了新的規定。按照新規定，當事人在申請土地登記時，就須提交土地權屬來源證明、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等必要材料。 而且土地登記辦法明確規定“申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得”。 這意味著，過去由行政機關包辦的地籍調查等事務工作，不再是行政機關的分內之事，土地登記必需的相關資料要由申請者自我提供，即自我舉證。 這樣土地登記（土地總登記除外）的程序簡化為申請權屬審核注冊登記頒發或更換證書，地籍調查則因為土地登記自我舉證制度的實行而變為申請之前的必要過程，其成果則成為申請登記的必須要件。 土地登記辦法對土地登記程序的新規定能夠更加符合社會主義市場經濟發展的需要，明顯具有以下優點： 1.更加便民，體現了土地權利人的主體地位。過去土地登記的地籍調查等事務性工作只能是全部由國土資源行政主管部門包攬，這樣一方面土地登記申請人沒有自主選擇的余地；另一方面，“一對多”的供需關系使得國土資源行政主管部門疲于事務性工作，不能全心依法行政，降低了工作效率。新規定則讓土地權利人當上自主維權的主角，在辦理土地登記中，根據相關中介的信譽、價格等市場綜合情況自主選擇中介進行地籍調查、土地登記代理，土地權利人不再是被動接受政府要求登記的對象，而是主動請求政府給予合法權益保護，大大方便了土地權利人。 2.進一步推動土地登記代理制度建設。新規定要求土地登記自我舉證，自我舉證必然要求市場有能夠為土地權利人提供相關服務的人員和機構，即地籍調查中介、土地登記代理中介等，因此新辦法必然將進一步推進土地登記代理制度建設。 3.優化了土地登記程序，提高了土地登記工作效率和質量。土地登記自我舉證后，國土資源行政主管部門將從地籍測繪等承重的事務性工作中解脫出來，專心于土地登記行政工作，更有利于政企分開、依法行政，同時避免了因地籍測繪等事務性工作引起的相關土地登記訴訟、賠償等責任，提高了土地登記工作的效率和質量。 第六節更 正 登 記土地登記辦法解讀之五相較于原土地登記規則而言，土地登記辦法一個很大的變化就是重新劃分了土地登記分類標準，增加了土地登記類型。土地登記辦法第七章規定的其他登記，主要是細化了更正登記的內容，增加了異議登記、預告登記、查封登記的規定。 物權法中的關聯法條： 第十九條第一款 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。” 土地登記辦法中的關聯法條： 第五十八條 國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。 更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。 第五十九條 土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。 利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。 原土地登記規則中的關聯法條： 第七十一條 土地登記后，發現錯登或者漏登的，土地管理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記。 從以上論述可以看到，更正登記是指已完成初始或變更土地登記的結果有誤或有遺漏時，由權利人和利害關系人申請或由土地登記機關依職權更正原登記內容的土地登記。根據辦法的規定，更正登記可由權利人和利害關系人單方申請。 更正登記是在登記發生錯誤時，保護事實上所有人或真正權利人的法律措施，大多數國家或地區不動產登記制度均設有更正登記制度。原土地登記規則已經采用了這種制度，第71條規定：“土地登記后，發現錯登或者漏登的，土地管理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記。” 但原規定過于粗略，利害關系人如何提起申請、辦理更正登記的期間均不得而知，而且，在登記錯誤發生時，實踐中更多采用由當事人提起行政訴訟，然后由法院判決撤銷登記機關的登記行為，以達到修正登記錯誤的結果。 鑒于以上現狀，土地登記辦法對更正登記進行了細化： 更正登記的主體分為兩類，一是土地權利人和利害關系人發現土地登記結果有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向土地登記機關申請更正登記，經土地登記機關審核，申請屬實的，辦理更正。另一種是土地登記機關發現有明顯的登記錯誤，如是審查疏忽造成錯登、漏登的，土地登記機關可依職權，根據事實，按照原登記報批程序，進行更正登記。 土地登記的錯登和漏登主要有土地權利人姓名或名稱錯誤、共有土地各共有權人權利比例錯誤或遺漏、土地權利登記錯誤、權利內容錯誤或遺漏等等。 錯誤或遺漏原因主要是：1、原始登記文件錯誤；2、登記申請人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；3、土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤。 申請更正登記需要滿足的條件有: 1、已完成總登記、初始登記或變更土地登記；2、須書面申請。由于原始文件錯誤或當事人采取欺騙手段獲準登記的，土地登記機關可依職權直接撤銷登記結果或部分登記內容，無須申請；3、須經登記機關核準；4、不得妨礙第三者的利害關系，否則應經其同意。 根據辦法規定，國土資源行政主管部門應當自受理更正登記申請之日起20日內，辦結登記審查手續。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長10日。 第七節異 議 登 記土地登記辦法解讀之六 異議登記是根據物權法的相關規定新增的一種登記類型。 物權法關聯法條 物權法第19條第二款 不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以提出異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。 土地登記辦法關聯法條： 第六十條 土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。 對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。 異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。 第六十一條 有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記： （一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有起訴的； （二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的； （