序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 一封面 二目錄 三致委托方函 1 致委托人函中沒 有說明估價時點 2 致委托人函中缺 法定代表人的簽名 1 致委托方函中缺 少估價時點 2 致委托方函缺少 估價報告應用的有效 期 1 致委托人函中缺少估價 目的 1 致委托人函缺估價 對象的詳細說明 2 致委托人函缺估價 報告應用期限 3 致委托人函缺缺法 定優先受償款 四估價師聲明 1 注冊房地產估價師聲明 中沒有說明現場察看估價 師的姓名 五 估價假設和限 制條件 六估價結果報告 1委托方 2估價方 3估價對象 1 結果報告中土地 實物狀況描述缺少土 地面積 1 結果報告中區位狀況缺 少交通條件 朝向等介紹 2 結果報告中土地狀況缺 少土地使用年限 建筑容 積率等指標 3 結果報告中權益狀況沒 有交代房屋共有權人及房 屋共有權證 土地使用權 人 4 未考慮抵押情況對價值 的影響 5 他項權利日期不夠具體 1 估價對象權益描述 不全 未交代有共有 權人 是否設立抵押 權等 2 估價對象未說明是 否為整體估價 但不 包括動產 4 估價對象權利狀況 描述不全 未交待有 無共有權人 是否設 立抵押權 缺房屋所 有權情況說明 5 估價對象中土地使 用權缺少土地使用權 起始年份的說明 6 估價對象缺區位狀 況介紹 7 估價對象缺現狀使 用情況說明 如是否 有出租 各層使用情 況 4估價目的 1 結果報告中估價目的敘 述不清 序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 5估價時點 1 估價時間 用 語錯誤 應為估價時 點 6價值定義 7估價依據 1 估價依據缺 房地 產抵押估價指導意見 8估價原則1 缺少估價原則 1 結果報告缺估價原 則 3 估價原則不必考慮 謹慎原則 1 估價原則缺謹慎原 則 9估價方法 1 估價方法中缺少 選用的估價方法的定 義 3 估價方法中未說 明收益法和市場法的 定義 2 結果報告中缺少估 價方法定義 1 結果報告估價方 法缺少估價方法定義 1 沒有說明估價方法選用 理由 10估價結果 3 估價結果缺少單價 4 估價結果數值表述 不嚴謹 應指明總建 筑面積及每建筑面積 的單價 估價結果不 應有可能字樣 1 估價結果缺變現能 力分析 11估價人員 12估價作業日期 13 估價報告應用 的有效期 1 結果報告中估價 報告應用有效期關于 不負任何責任的表達 錯誤 因為如果本報 告超過應用有效期還 未使用 則估價責任 期就是估價報告應用 的有效期 5 估價報告有效期表 述不正確 和06年考 試真題相同 當時的 答案是 正確的描述 應該為 如果本報告 超過應用有效期還未 使用 本公司不負任 何責任 七估價技術報告 1個別因素分析 2區域因素分析 3市場背景分析 4 技術報告缺市場背 景分析 4 最高最佳使用 分析 5估價方法選用 序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 1 市 場法 選取可比實 例 1 技術報告可比實 例B C商業土地等級 與估價對象不一致 不具可比性 2 可比實例C選取不 恰當 可能不在一個 供需圈 或可比實例 C未說明是否在同一 供求范圍內 3 可比實例成交價格 內含不清 未說清是 建筑面積還是使用面 積 4 可比實例C未指明 用途 應指明辦公用 途 1 市場法對可比實例 的介紹缺是否有地下 車庫的說明 2 可比實例B交易時 間與估價時點相距近 兩年 不宜選作可比 實例 3 可比實例C交易時 間與估價時點相距近 一年以上 不宜選作 可比實例 4 可比實例B成交規 模小 與估價對象不 相當 建立比較基 準 交易情況修 正 1 交易情況的修正 缺乏理由 招標價和 拍賣價不一定比協議 價更高 1 市場比較法未說明可比 實例的交易情況是否正常 交易日期修 正 3 市場比較法中交易日期 調整系數錯誤 市場比 較法中交易日期調整系數 取值沒有說明理由 5 交易日期調整依據 錯誤 應指明細分市 場的 不應是商品住 宅市場價格比較平穩 而應該是估價對象 類似的辦公用房4至6 月價格平穩 序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 按區域因素 修正和個別 因素修正 2 區域因素修正錯 誤 應該是可比實例 在成交日期的區域因 素狀況與估價對象在 估價時點的區域因素 狀況相比 3 個別因素修正與 基本情況調查表中的 描述不一致 1 市場法中個別因素 修正錯誤 修正系數取 值與個別因素不一致 2 可比實例B C與估 價對象的土地等級不同 未作修正 2 市場比較法中缺少比較 因素修正說明 6 區域因素中 商業 繁華程度應為辦公聚 集度 7 公共設施配套情 況 應為基礎設施完 備度或外部配套 8 個別因素缺少物業 管理的修正 9 可比實例B裝修調 整系數有誤 裝修檔 次描述不清 應有詳 細說明 10 成新率100 與 較新 不符 應為全 新 11 基礎設施情況屬 區域因素 5 周邊景觀屬于區域 因素 1 市 場法 序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 按區位 權 益 實物來 修正 2 比較因素欠缺 如可比實例建成年代 土地尚可使用年期 容積率 可收益年 限等是否相近 未對 權益狀況進行修正 3 缺少可比實例因 素的分析說明 缺少 可比實例因素修正系 數表 4 可比實例C的繁華 程度修正系數取值與 實際描述不符 5 市場法中可比實 例B C設施設備因素 修正與實際描述不符 6 估價對象一層層 高4 5m 未進行相應 修正處理 比準價格的 確定或其他 未考慮的錯 誤 4 市場法中沒有說 明是否包含地下車位 的價值 3 開發完成后總價計 算有錯誤 未分析或說 明地下室設備用房部分 面積是否計入 7 技術報告市場法 缺少計算公式 市場 法計算比準價格缺少 計算過程 1 市場法中缺計算公 式 本題考點和06年 相同 指錯題中也有 這一項 12 估價對象共五層 可比實例為四層 應說明或修正 13 缺少權益 土地 權益 狀況因素說明 與調整 如可比實例 未考慮其他地上定著 物調整 6 市場法缺權益狀況 說明與調整 7 市場法缺地上車位 的價值計算 8 市場法缺樓層差異 的調整 1 市 場法 序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 2 成 本法 土地取得費 用 1 基準地價修正法 中年期修正方法 公 式 錯 2 基準地價修正法 中已經過年限錯 應 為4年 3 基準地價修正法 無評估過程 土地價 格的內涵未交代清楚 開發成本 4 未計算精裝修成 本費用 建安費 2 成本法基礎設施建 設費缺少計算過程 且 結果與說明矛盾 管理費用 1 成本法中管理費計 算基數錯 其中未計土 地取得成本 投資利息 3 成本法中投資利息 的計息周期不應該是整 個項目開發周期 4 成本法中投資利息 的計息基數錯誤 其中 未計土地取得成本 銷售稅費 7 成本法中未考慮 相關銷售費用 5 成本法中應該考慮 銷售稅費 開發利潤 6 成本發中投資利潤 的計息基數錯 估算折舊 5 建筑物折舊年限 計算錯 應2 38 6 未考慮建筑物經 濟壽命對建筑物價值 的影響 求出積算價 格 序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 3 收 益法 年收益 1 未分析租金水平 的變化趨勢 2 一層有效毛收入 計算錯 未考慮空置 及租金損失率 出租 率 影響 3 三層有效毛收入 計算錯 未考慮空置 及租金損失率 出租 率 影響 4 六層有效毛收入 計算錯 未考慮使用 面積系數 1 年有效毛收入中 80元 月的計算單位 是使用面積 應對計 算表達式中建筑面積 進行相應換算 2 地下車位100 的 出租率不合理或缺確 定出租率的方法 理 由 3 收益價格的計算 中帶租約部分在租約 期應按租約租金計算 租約期外按市場租 金計算 4 年有效毛收人中 押金收益也應乘出租 率90 1 一層 二層平均 租金確定65元 月 平方 過于簡單 2 租金收入中未考 慮租賃保證金或押金 的利息收入 3 10 空置率和租金 損失率5 應說明確定 理由 4 有效毛收入計算 兩率不是連乘是連加 12 可比實例缺少幣 種 2 收益法中未說明租金內 涵 4 收益法中租金年增長值 的確定無依據 1 收益法中 出租率 按估價對象的實際情 況90 確定不正確 應說明是否為客觀水 平 2 租賃收入未考慮收 租損失 租賃保證金 或押金收入等其他收 入 3 收益法測算中 年總收入未說明是預 測值 4 租金收入未考慮可 出租面積比率 年運營費用 5 年運營費用中不 應計算土地使用費 6 未說明當地規定 的管理費中是否包括 水 點 氣 熱等費 用 7 保險計算基數錯 不應以年租金收入 為技術 應以建筑物 價值為基數計算 5 年管理費的計算 基礎錯誤 押金的利 息不應計算管理費 確定管理費率缺理由 6 年保險費的計算 基礎錯誤 應以建筑 物現值作為計算年保 險費的基礎 保險費 率的確定缺理由 5 營業稅及附加為 租金收入的5 85 不 準確 6 運營費用中缺少 土地使用稅 7 出租房屋管理費 和租賃費用取2 5 理由不充分 8 保險費的計算基 礎錯誤 應為建筑物 現值 重置價應減去 折舊 5 運營費用中未交代 物業管理費 水 電 采暖費等如何收取 或租金內含交代不 清 凈收益 選用適當的 資本化率 8 資本化率取值未 說明理由 7 報酬率計算應區 分不同用途分別計算 地下車位和寫字樓部 分的相應報酬率 不 能用綜合報酬率替代 3 收益法中房地產報酬率 的確定沒有具體的說明 序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 收益年限的 確定 9 可獲收益年限錯 應為36年 10 土地剩余使用年 限為37 5年 11 收益法中采用建 筑物耐用年限錯誤的 應按土地使用權剩 余年限計算 6 估價對象使用年限 至2053年6月30日錯 應為6月29日 7 估價對象收益年限 用50年錯 應為45年 土地出讓不可續期 收益公式和 價格的確定 8 未說明收益法公 式選取的理由 9 收益法公式的選 用沒有理由 沒有對 未來凈收益做出分析 1 收益法公式中對A的說 明錯誤 8 收益價格單價應取 元為整數 這樣與市 場法精確度一致 9 估價結果的表述 估價技術報告與估價 結果報告不一致 4 假 設開 發法 預測開發完 成后的房地 產價值 估算開發成 本 6 續建工程中的建安 工程費900元 平方 是 否與實際工程進度相符 未作說明 管理費用 銷售費用 投資利息 3 假設開發法中未扣 減利息 銷售稅費 開發利潤 4 假設開發法計算開 發利潤的直接成本利潤 率不應采用XX置業公司 的 5 假設開發法計算開 發利潤的基數應包括在 建工程價值 應負擔的稅 費 2 假設開發法中未扣 除專業費 開發過程中 的稅費 3 收 益法 序號名稱2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 計算價格 1 假設開發法公式錯 未扣除銷售費用 開 發利潤和購買待開發房 地產應負擔的稅費 6估價結果確定 1 未說明估價結果 的確定的理由 1 估價結果的確定理 由不充分 或權重點取 值各50 理由不清 1 估價結果中缺法定 優先受償款和抵押價 值的說明 八附件 1 附件缺少房屋共有權證 復印件 2 附件缺少估價對象內部 照片 3 附件缺少他項權利證明 4 假 設開 發法 選取可比實例 建立比較基準 交易情況修正 交易日期修正 按區域因素修正和個別因素修正 按區位 權益 實物來修正 比準價格的確定或其他未考慮的錯誤 1 交易情況的修正缺乏理由 招標價和拍賣價不一定比協 議價更高 2 區域因素修正錯誤 應該是可比實例在成交日期的區域因 素狀況與估價對象在估價時點的區域因素狀況相比 3 個別因素修正與基本情況調查表中的描述不一致 4 市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值 1 市場法中個別因素修正錯誤 修正系數取值與個別因素 不一致 2 可比實例B C與估價對象的土地等級不同 未作修正 3 開發完成后總價計算有錯誤 未分析或說明地下室設備 用房部分面積是否計入 1 技術報告可比實例B C商業土地等級與估價對象不一致 不具可比性 2 比較因素欠缺 如可比實例建成年代 土地尚可使用年 期 容積率 可收益年限等是否相近 未對權益狀況進行修 正 3 缺少可比實例因素的分析說明 缺少可比實例因素修正 系數表 4 可比實例C的繁華程度修正系數取值與實際描述不符 5 市場法中可比實例B C設施設備因素修正與實際描述不 符 6 估價對象一層層高4 5m 未進行相應修正處理 7 技術報告市場法缺少計算公式 市場法計算比準價格缺 少計算過程 1 市場比較法未說明可比實例的交易情況是否正常 3 市場比較法中交易日期調整系數錯誤 市場比較法中 交易日期調整系數取值沒有說明理由 2 市場比較法中缺少比較因素修正說明 2 可比實例C選取不恰當 可能不在一個供需圈 或可比實 例C未說明是否在同一供求范圍內 3 可比實例成交價格內含不清 未說清是建筑面積還是使用 面積 4 可比實例C未指明用途 應指明辦公用途 5 交易日期調整依據錯誤 應指明細分市場的 不應是商品 住宅市場價格比較平穩 而應該是估價對象類似的辦公用房 4至6月價格平穩 6 區域因素中 商業繁華程度應為辦公聚集度 7 公共設施配套情況 應為基礎設施完備度或外部配套 8 個別因素缺少物業管理的修正 9 可比實例B裝修調整系數有誤 裝修檔次描述不清 應有 詳細說明 10 成新率100 與 較新 不符 應為全新 11 基礎設施情況屬區域因素 1 市場法中缺計算公式 本題考點和06年相同 指錯題中也 有這一項 12 估價對象共五層 可比實例為四層 應說明或修正 13 缺少權益 土地權益 狀況因素說明與調整 如可比實 例未考慮其他地上定著物調整 1 市場法對可比實例的介紹缺是否有地下車庫的說明 2 可比實例B交易時間與估價時點相距近兩年 不宜選作可 比實例 3 可比實例C交易時間與估價時點相距近一年以上 不宜選 作可比實例 4 可比實例B成交規模小 與估價對象不相當 5 周邊景觀屬于區域因素 6 市場法缺權益狀況說明與調整 7 市場法缺地上車位的價值計算 8 市場法缺樓層差異的調整 3 收益法 年收益 1 未分析租金水平的變化趨勢 2 一層有效毛收入計算錯 未考慮空置及租金損失率 出租率 影響 3 三層有效毛收入計算錯 未考慮空置及租金損失率 出租率 影響 4 六層有效毛收入計算錯 未考慮使用面積系數 年運營費用 5 年運營費用中不應計算土地使用費 6 未說明當地規定的管理費中是否包括水 點 氣 熱等費用 7 保險計算基數錯 不應以年租金收入為技術 應以 建筑物價值為基數計算 凈收益 選用適當的資本化率8 資本化率取值未說明理由 收益年限的確定9 可獲收益年限錯 應為36年 收益公式和價格的確定 1 年有效毛收入中80元 月的計算單位是使用面積 應對計算表達式中建筑面積進行相應換算 2 地下車位100 的出租率不合理或缺確定出租率的 方法 理由 3 收益價格的計算中帶租約部分在租約期應按租約租 金計算 租約期外按市場租金計算 4 年有效毛收人中押金收益也應乘出租率90 5 年管理費的計算基礎錯誤 押金的利息不應計算管 理費 確定管理費率缺理由 6 年保險費的計算基礎錯誤 應以建筑物現值作為計 算年保險費的基礎 保險費率的確定缺理由 7 報酬率計算應區分不同用途分別計算地下車位和寫 字樓部分的相應報酬率 不能用綜合報酬率替代 8 未說明收益法公式選取的理由 1 一層 二層平均租金確定65元 月平方 過于簡單 2 租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入 3 10 空置率和租金損失率5 應說明確定理由 4 有效毛收入計算兩率不是連乘是連加 12 可比實例缺少幣種 2 收益法中未說明租金內涵 4 收益法中租金年增長值的確定無依據 5 營業稅及附加為租金收入的5 85 不準確 6 運營費用中缺少土地使用稅 7 出租房屋管理費和租賃費用取2 5 理由不充分 8 保險費的計算基礎錯誤 應為建筑物現值 重置價 應減去折舊 3 收益法中房地產報酬率的確定沒有具體的說明 10 土地剩余使用年限為37 5年 11 收益法中采用建筑物耐用年限錯誤的 應按土地使 用權剩余年限計算 9 收益法公式的選用沒有理由 沒有對未來凈收益做 出分析 1 收益法公式中對A的說明錯誤 1 收益法中 出租率按估價對象的實際情況90 確定 不正確 應說明是否為客觀水平 2 租賃收入未考慮收租損失 租賃保證金或押金收入 等其他收入 3 收益法測算中 年總收入未說明是預測值 4 租金收入未考慮可出租面積比率 5 運營費用中未交代物業管理費 水 電 采暖費等 如何收取 或租金內含交代不清 6 估價對象使用年限至2053年6月30日錯 應為6月29 日 7 估價對象收益年限用50年錯 應為45年 土地出讓 不可續期 8 收益價格單價應取元為整數 這樣與市場法精確度 一致 9 估價結果的表述 估價技術報告與估價結果報告不 一致 2 成本法 土地取得費用 1 基準地價修正法中年期修 正方法 公式 錯 2 基準地價修正法中已經過 年限錯 應為4年 3 基準地價修正法無評估過 程 土地價格的內涵未交代 清楚 開發成本 4 未計算精裝修成本費用 建安費 2 成本法基礎設施建設費 缺少計算過程 且結