集中采購與成本控制 中信深圳集團成本控制部 目錄 第一篇 房地產行業集中采購的重要性第二篇 深圳集團的集中采購第三篇 行業集中采購現狀第四篇 中信地產集中采購展望 房地產行業集中采購的重要性 第一篇 一 房地產行業的生產方式 房地產開發項目在 成型 后 需要投入的資源相對較少 而且隨著開發的不斷推進 能影響項目銷售的辦法也將越來越少 對資源的投入 對銷售的影響力 偏進貨型 的生產方式 二 加強采購管理對地產行業的重要性 偏進貨型的生產方式要求房地產企業在 進貨 環節投入更多的資源 精耕細作 做足 前期 房地產是資本密集型產業 保證資源的投入效用需要依靠有效的采購管理 三 規模型房地產企業采購的組織方式 分散型采購 集中型采購 兩種組織方式對比 四 房地產企業面臨的外部壓力 成本壓力 一級市場 地價攀升 地王 記錄不斷刷新 二級市場 房價基數水漲船高 受購買力提升滯后影響 消費者對房價日益敏感 同業競爭 建筑產品日益豐富 差異化競爭更加突出 消費需求升級 居住的基本生存需求向住宅體驗需求升級 消費者日益重視建筑內在質量 美學和文化 企業投資者 股東 的壓力 投資渠道的豐富導致投資人對投資的預期回報日益重視 合作伙伴 供應商 的壓力 如何找到優秀的合作伙伴 優秀的合作伙伴總是稀缺資源 五 集中采購對地產行業的重要性 1 集中采購有利于應對外部壓力 1 應對成本壓力 規模化地集中采購建材及設備采購 可明顯降低建安成本和總開發成本 建安成本占總成本40 建材占建安成本65 75 營銷 設計等服務的一攬子集中采購 可有效控制服務成本 集中采購成本控制效應明顯 不同成本要素對利潤的敏感系數 2 應對投資者壓力 實行集中采購 利潤提升空間巨大 比較一下 銷量提升需要投入大量營銷費用 利潤彈性不明顯 價格利潤彈性很高 但價格剛性 價格與需求成反比 有抑制銷售的風險 工資 管理費剛性 大幅下降不現實 利潤彈性也不明顯 而利潤對主營成本的彈性明顯 提升潛力巨大 集中采購對成本的有效控制才是提升利潤的直接手段 企業的競爭歸根結底是資源的競爭 通過集中采購實現與供應商的長期合作關系 進而結成資源聯盟 分散采購則無法帶來這種效應 戰略聯盟成為企業間資源集成的橋梁 將企業間的競爭提升到供應鏈競爭層次 將有效地擴展企業能力邊界 形成企業核心競爭力 2 實行集中采購有利于企業形成核心競爭力 供應商價值模型 3 實行集中采購為價值增值創造條件 依賴于集中采購創造的長期合作關系 供應商從單純的滿足需要到參與企業的產品研發 從源頭上創造價值 價值增值效應更為明顯 集中采購透明 專業性強 依靠規范化的操作和專業素養贏得客戶尊敬 提升企業形象 集中采購政策統一 金額巨大 彰顯企業實力 集中采購的產品經多輪回論證 性能穩定 服務有保證 贏得業主認可 有利于塑造企業品牌 4 集中采購有利于企業形象和品牌的塑造 借鑒設備 設施 建材的生產標準 通過集中采購進行長期跟蹤 多方比選 用于指導產品的前期規劃和設計 易于實施產品的標準化 5 集中采購有利于產品標準化 深圳集團的集中采購 第二篇 先行選擇性集中采購 積累經驗 逐步推廣 一 深圳集團集中采購的策略 通過集中采購目錄 選擇標準化程度較高 單位價值高的材料和設備進行集中采購 積累經驗后逐步推廣 目前已向服務采購領域延伸 特點 公平 公正 公開 一視同仁 陽光操作充分競爭 優中選優提高質量 降低價格 最佳性價比 二 采購方式 招標采購 三 集中采購流程 四 集中采購效益 1 顯著的成本效益 截至2008年三月 深圳集團采購中心在不到一年時間內 完成集中采購金額8127萬元 采購設備1503臺套 與子公司最低預算總額相比 總體下降16 3 取得了顯著的成本效益 2 技術效益 集中采購為產品和服務的技術論證提供了反復審核的條件 保證了技術方案的成熟 五 深圳集團集中采購經驗 集中采購是深圳集團新的嘗試 是公司采購流程的變革 變革 分散采購 集中采購成熟化 深圳集團集中采購的成功施行 得益于以下幾點 領導的充分重視 推動和支持完善的集中采購制度保障 制度建設規范 系統 集團領導和子公司有效的監督機制 所有招標過程文件及記錄均公開 接受檢查 拓展足夠的供貨渠道和供應能力 形成有效的供應商評價和優化熟悉相關的技術規范或標準 提供技術上的把關和優化支持有專家隊伍進行獨立評審有便捷和公開的信息發布渠道 中國招標網 互聯網 行業集中采購現狀 第三篇 大型地產集團都在不同程度上實行集中采購 代表性公司 萬科 中海等 大型地產集團集中采購發展特點 1 集中采購比重逐年上升 2 集中采購基本實現電子化 萬科 萬科聯合發展中心專業平臺中海 組建中海招標門戶網站 內部與ERP相聯 3 與核心供應商結成緊密合作關系 從大范圍選擇供應商到逐步與少數供應商結成緊密合作關系萬科 日立 施耐德 海爾等中海 三菱 諾貝爾等 中信地產集中采購展望 第四篇 轉變一 集中采購向戰略采購轉變 供需雙方不僅僅局限于單純的產品買賣 供應商從產品選型等方面 向中信地產提供專業意見 進行技術培訓 以求更好地滿足最終用戶需求 雙方的團隊將根據未來客戶的新需求 聯合進行產品研發工作 攜手創造客戶價值 轉變二 集中采購的事后控制向全過程成本控制轉變 現有的集中采購主要為滿足項目施工需要 參與產品論證和設計的功能未得到充分發展 導致對成本的控制主要體現為事后控制 可行性研究 設計 招標 施工 結算 項目生命周期 成本調整余地 采購逐漸由程序化的 單純的事后購買過渡到事前建議 向前瞻性 跨職能部門的功能轉變 采購部門參與產品的設計和研發 將事后控制向全過程成本控制轉變 項目開發與成本控制關聯互動 轉變三 更全面的供應商評價 旨在共生發展 合作雙贏 選擇戰略