龍潭社區投資項目可行性分析報告 豫南營銷2014年9月11日 目錄 一 信陽市概況二 信陽市房地產概況三 項目介紹四 可行性分析 第一篇信陽市區域概況 鄂豫皖區域性中心城市 連續五年入選 中國十佳宜居城市 信陽市位于河南省南部 東連安徽 南接湖北 三省通衢 是江淮河漢間的戰略要地信陽市總面積18925平方公里 總人口800多萬 其中市區建成區面積80平方公里 人口80萬 信陽概況 立中原而通八方 居復地而達九州 石武高鐵和明港機場將信陽完全融入鄭州 武漢和合肥 一小時經濟圈 城市交通 貫穿全境的三條高速 京港澳 大廣 滬陜三條國道 106 107 312三條鐵路 京廣 京九 寧西 區域交通便利 國家重要的綜合交通樞紐城市信陽北距鄭州290公里 南距武漢170公里 西距西安530公里 東距合肥310公里京廣高鐵 鄭武高鐵 京廣鐵路 寧西鐵路 京九鐵路 京港澳高速 滬陜高速 大廣高速 107國道 106國道 312國道穿境而過 區域交通 城市榮譽 經濟發展 2009 2013年信陽市GDP不斷提升 經濟穩步發展2013年信陽市GDP總值達到1537億元城鎮居民人均可支配收入19150元 人均消費水平 2009 2013年信陽市人均消費水平不斷提升2013年信陽市城鎮居民人均可支配收入19150元 農村居民人均可支配收入7982元 投資情況 2008年 2013年信陽市固定資產投資額和房地產開發投資額穩步提升 2013年房地產開發投資達到226 29億元 相比2012年急劇增加37 14億元 城市規劃 現行版的城市總體規劃把城市性質確定為 鄂豫皖交界地區的重要交通樞紐與物流中心 工貿旅游綜合發展 具有山水園林風貌的區域中心城市 根據省政府 關于加快城鎮化進程的決定 信陽市規劃到2020年達到人口100萬建設用地100平方公里的 雙百 規模城市 城市規劃 第二篇信陽市房地產概況 據信陽市國土資源局網站信息顯示 2014年1 6月 信陽市土地市場十分火爆 65宗地掛牌出讓 成交60宗地 成交面積1813856 53 約2721畝 成交總金額110692 21萬元 約11 07億元 其中用于住宅類的土地成交21宗 成交總金額為45069 94萬元 約4 51億 從區域上來看 1 羊山新區成交面積為910933 2 占總面積的50 成交金額41868 39萬元 占總金額的38 2 浉河區成交面積為478212 17 占總面積的26 成交金額33852 35萬元 占總金額的31 3 工業城成交面積278975 68 占總面積的16 成交金額為23798 91萬元 占總金額的21 4 平橋區成交面積145735 48 占總面積的8 成交金額為11172 56萬元 占總金額的10 縱觀2014上半年信陽 信陽土地市場一直處在炙熱狀態中 土地市場 一 土地市場 競爭激烈 羊山新區 浉河區表現搶眼 信陽市房地產開發投資快速增長 對城市發展貢獻大幅提升 同時隨著房地產的快速發展 市場競爭將日趨激烈 2014年下半年羊山新區仍將為信陽市商品房供應量最大的區域 其配套仍沒有完全成熟 浉河區仍舊保持信陽市房價最高區域 平橋區是剛需盤的主力區域 二 未來短期調控逐步減少 或助推土地市場升溫 十八屆三中全會以來 中央對于房地產調控思路已經取得共識 即逐步減少短期行政性調控 盡快推出中長期制度建設 未來的土地政策將會比較寬松 開發商拿地熱情不減 土地市場 政府支持 商品房市場 今年以來信陽各地商品房價格持續穩步上漲 上半年全市各地平均漲幅在5 10 不等 根據信陽市房管局網站信息顯示 2014年1 8月份信陽商品房預售登記15873套 登記面積為1760533 07平方米 其中羊山新區登記套數為7288套 浉河區登記套數為5489套 平橋區為2805套 南灣湖風景區為220套 工業城為71套 信陽市區整體住宅市場成交均價4500元 建筑類型分析 信陽市建筑類型分析 全市項目以高層加小高層占絕對主力 多層占比為30 產品分析 信陽市成交產品戶型 面積段分析 市場主流成交產品為三房產品 其中三房兩廳產品 成交占比最高達40 其次是兩房的產品 主力成交面積段分布在100 130 之間 通過市場調查 在主力戶型占比方面兩房占24 2 三房占59 3 四房占16 5 可以看出三房最受信陽購房者的歡迎 總房價在可接受范圍內 面積大小適中 可與父母同住一步到位 所以三房是信陽絕大數購房者的首選 第三篇項目介紹篇 占地面積 33 91畝容積率 5 72土地性質 綜合用地地理位置 信陽浉河區北京大街245號預計銷售均價 住宅 5700元 平方米商鋪 20000元 平方米車位 10000元 平方米 項目基本情況 項目位于信陽市主干道北京路與長安路交叉口 坐擁火車站 中心醫院 學校 星級酒店及商業繁華區 交通四通八達 中心配套環視周邊 是市中心至新區及明港機場的必經之地 現政府重點對此片區進行改造升級 項目作為片區改造的先行者 應努力做好標桿典范 不惜利用中心區域寸土寸金的土地 打破傳統模式 在社區內做大量的景觀塑造 提高社區居住品質 項目經濟指標 項目優劣勢分析 優勢 S 1 優越的地理位置 成熟 優越的城市生活配套環視周邊 2 周邊無高層建筑遮擋有利于鞏固城市地標形象 3 核心城區 項目緊靠城市主干道地處北京路與長安路交匯處 是鏈接新區與機場的必經之地 交通非常方便4 標志性地標建筑有一定的標桿效應 劣勢 W 1 臨近主干道 部分臨街住宅將受到噪音干擾 2 項目體量小 項目地塊不規整 規劃有一定限制 機會 O 1 區域內缺少中高檔住宅和大型商業 項目具有后發優勢 2 此區域是最具發展潛力和活力的房地產板塊 也是政府未來要重點開發 改造的區域 3 突出區域的發展現狀和前景 提高項目價值并可增加對投資型客戶的吸引力 4 當前城區主要物業形態集為高密度普通住宅物業和非住宅物業 項目應著力打造小區品質 提高產品附加值 特別是小區景觀塑造 走差異化路線 從市場空白點出發 打造片區引領性物業 威脅 T 1 各大地產商大量的圈地 今后幾年即將推出更多的棚戶改造項目 2 其它區域活躍著眾多品質樓盤 競爭壓力大 3 國家宏觀調控政策為未來信陽樓市帶來不確定因素 項目優劣勢分析 總結劣勢體現在發展性中 抗性會隨之轉化 機會與威脅主要來源于市場形式 提早入市 做足增加附加值的配套設施可以使項目更加具備高性價比優勢 盡管項目市場整體風險值比較小 如果實現快速回籠資金 核心要素是銷售推廣體系的強力配合 以及短時間內的客戶積累渠道 走快不是目的 實現既得利益是最終根本 合理的定價和價格策略有助于開發商回籠資金快中有升 正通 桂花苑開放商 河南正通置業有限公司項目地址 北京路與新七大道交匯處向北200米占地面積 85 73畝綠化率 35 建筑面積 187876 9平方主要產品 高層住宅產權年限 50年銷售均價 5200元 平米商鋪均價 23000元 平米 周邊樓盤 項目簡介 正通 桂花苑是由河南正通置業有限公司全力打造 項目尊踞新老雙城核心宜居區域 緊鄰信陽市行政大道 新七大道 占據北京路與形象大道新七大道兩大城市軸線 東挨羊山新區 西接南灣科研城 北臨金牛山風景區 南抵老城區 五分鐘直達信陽火車站 驅車沿雞公山大道十分鐘至南灣湖風景區 坐擁信陽老城區繁華 奢享城市山野之趣 繁華 寧靜 極致便捷交通 與世界一同呼吸 萬家燈火開放商 信陽萬家燈火實業有限公司項目地址 浉河區火車站對面占地面積 180畝綠化率 26 建筑面積 640000主要產品 商業 住宅 寫字樓 酒店產權年限 70年住宅均價 6000元 平米商鋪均價 30000元 平米 周邊樓盤 項目簡介 萬家燈火城市廣場 作為信陽市第一名片工程 窗口工程和未來城市客廳 具有劃時代的里程碑意義 該項目的建設將徹底實現信陽市由中等城市向區域性中心城市的跨越 據悉 該工程為國內罕見的超級都市綜合體 總建筑面積60余萬平方米 建筑形態涵蓋商業 住宅 寫字樓 酒店 商業業態規劃豐富 購物 餐飲 休閑 娛樂等一應俱全 并引進國際先進的第四代商業模式 STREETMALL 將招商對象鎖定為世界500強商業巨頭 亞洲超一流商業品牌和國內頂級商家 怡心苑開放商 信陽創新置業有限公司項目地址 信陽市北京路六技校以南占地面積 17畝綠化率 32 建筑面積 21078平方米主要產品 商業 住宅產權年限 70年住宅均價 5100元 平米商鋪均價 23000元 平米 項目簡介 怡心苑地處北京路 信陽市六技校以南 西與白坡相連 坐擁火車站 中心醫院 學校 星級酒店及商業繁華區 交通四通八達 中心之心 區位優勢明顯 保值增值的核心領地 屬信陽市獨一無二的增值上地 第四篇可行性評估篇 項目投資收益分析 開發成本 開發成本 開發成本 二 項目盈虧平衡點項目盈虧平衡點 項目總投資 項目總銷售額 100 40909萬元 69740萬元 100 58 66 即 當銷售完成項目總銷售額的58 66 時 即達到項目的盈虧平衡點 項目抗風險能力 當銷售下降55 47 時 項目銷售額在項目的盈虧平衡點之上 當銷售面積只完成可銷售面積的58 66 時 項目銷售額也在項目的盈虧平衡點之上 從以上分析可以看出 本項目的抗風險能力很強 項目投資方在銷售達到58 66 的時候就能達到項