中央經濟工作會議對房地產市場影響分析報告上海易居房地產研究院綜合研究部出品報告摘要l 定調2009年經濟工作：“保增長是首要任務”。會議提出了2009年經濟工作的五項主要內容：實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；鞏固和發展農業農村經濟好形勢，保障農產品(000061,股吧)有效供給、促進農民持續增收；加快發展方式轉變，推進經濟結構戰略性調整；深化改革開放，完善有利于科學發展的體制機制；著力解決涉及群眾利益的難點熱點問題，切實維護社會穩定。 l 比較1998年和2008年的經濟環境，我們認為,本次我國經濟發展所面臨的外部沖擊明顯大于1998年,而且國內經濟剛剛開始調整,下行壓力和速度遠大于經濟已下行達5年的1998年。 比較1998年和2008年的房地產形勢，我們認為，1998年房地產業處在百廢待興的階段，這個行業可以發掘的空間很大；事實證明，通過一系列改革和政策推動，房地產業成為支柱產業，顯著帶動了投資和消費兩大經濟加速器發揮功用。2008年之前持續幾年，房地產投資、成交、房價等各個指標皆處于高位，已經透支體力，相較1998年其對經濟增量貢獻的空間已大為減小，這就意味著，本輪擴大內需已經不可能過于依賴房地產業。當然，也不能任由樓市持續低迷，保持其合理發展，對于保持經濟穩定增長依然具有重要價值。 l “9000億安居工程投資計劃”依然有重投資之嫌，真正“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”，并非是件容易的事。中央相關部門和地方政府應拋棄以前對房地產投資的高依賴度，切實研究和出臺保護和剌激“合理改善居住需求”，這就需要把10月22日財政部和央行的文件堅定不移的貫徹下去，而非猶豫不決，部門之間意見沖突（銀監會和央行）。 l 總體而言，中央經濟工作會議的方針對于房地產市場屬于利好；短期而言，對2009年房地產市場的影響力較小，樓市下行趨勢不容樂觀；中長期來看，將促進我國房地產業發展模式的轉型，“穩定發展住房消費”，未來將強化房地產業在民生方面扮演的角色，而非像過去幾年那樣市場中投機、投資、炒房行為猖獗。一、中央經濟工作會議對2009年中國經濟的政策導向定調2009年經濟工作:“保增長是首要任務”。2008年中央經濟工作會議于12月10日結束,會議認為,貫徹落實明年經濟工作的總體要求,必須抓住關鍵、突出重點,必須把保持經濟平穩較快發展作為明年經濟工作的首要任務。要著力在保增長上下功夫,把擴大內需作為保增長的根本途徑,把加快發展方式轉變和結構調整作為保增長的主攻方面,把深化重點領域和關鍵環節改革、提高對外開放水平作為保增長的強大動力,把改善民生作為保增長的出發點和落腳點。會議提出了2009年經濟工作的五項主要內容。1、實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。要較大幅度增加公共支出,保障重點領域和重點建設支出,支持地震災區災后恢復重建,實行結構性減稅,優化財政支出結構,繼續加大對“三農”、就業、社會保障、教育、醫療、節能減排、自主創新、先進裝備制造業、服務業、中小企業、重大改革等方面的支持力度,加大對低收入家庭的補貼和救助力度。實施積極的財政政策,要注意準確把握政策導向,按照產業結構優化升級和優勝劣汰的要求,著重緩解和消除發展的瓶頸制約,切實淘汰落后生產能力和加快產品更新換代,增強自主創新能力和產業競爭力。重點提到要保持資本市場和房地產市場的穩定健康發展,發揮房地產行業在擴大內需中的作用。2、鞏固和發展農業農村經濟好形勢,保障農產品有效供給、促進農民持續增收。要更加重視農業、農村、農民工作,千方百計確保農業特別是糧食安全不出問題,要把提高農民收入、夯實農業基礎作為擴大內需的重要內容。高度重視糧食生產和主要農產品供給,千方百計調動農民種糧、地方政府抓糧的積極性,及時采取調控和引導措施,確保糧食和其他主要農產品生產穩定、市場穩定。大幅度增加對“三農”投入,保證各級財政對農業投入增長幅度高于經常性收入增長幅度,大幅度增加國家對農村基礎設施建設和社會事業發展的投入,大幅度提高政府土地出讓收益、耕地占用稅新增收入用于農業的比例,大幅度增加對中西部地區農村公益性建設項目的投入。要完整、準確、嚴格貫徹黨的十七屆三中全會精神,農村現有土地承包關系要保持穩定并長久不變,在依法、自愿、有償流轉土地承包經營權的過程中,不得改變土地集體所有性質,不得改變土地用途,不得損害農民土地承包權益。要高度重視農民工就業和促進農民增收出現的新情況,最大限度拓展農村勞動力就業渠道和農村內部增收空間。3、加快發展方式轉變,推進經濟結構戰略性調整。雖然我國面臨著保增長的繁重任務,但加快發展方式轉變、推進經濟結構戰略性調整的大方向不能動搖。必須堅持把保增長、擴內需、調結構有機結合起來。要以增強發展協調性和可持續性、提高自主創新能力為目標,通過擴大最終消費需求,帶動中間需求,有效吸收和消化國內生產能力,形成發展新優勢。會議提出在四個方面進行經濟結構調整,值得注意的是要繼續穩定住房消費和汽車消費,并大力發展農村消費,增強最終消費能力。提高消費能力的途徑則要落實在提高人民收入水平問題上。4、深化改革開放,完善有利于科學發展的體制機制。要深化價格體制改革,加快建立能夠充分反映市場供求關系、資源稀缺程度、環境損害成本的資源要素價格形成機制。推進公共財政管理體制改革,深化預算制度改革,健全中央政府和地方政府財力與事權相匹配的體制。加快金融體制改革,建立健全貨幣政策和金融發展、金融監管相協調的機制,改善金融結構和服務,加強金融監管和創新。推進投資體制改革,健全政府投資管理體制。深化國有企業改革,繼續推進國有經濟布局調整,加快健全現代企業制度,推進壟斷行業分類改革。毫不動搖地鼓勵、支持、引導非公有制經濟發展。要擴大對外開放,轉變對外經濟發展方式,走以質取勝、集約化、多元化的發展路子,努力保持出口穩定增長,增加進口先進技術、關鍵設備、重要能源原材料,提高利用外資質量,更加積極穩妥地實施“走出去”戰略,在對外開放中不斷提高我國經濟的國際競爭力和抗風險能力。5、著力解決涉及群眾利益的難點熱點問題,切實維護社會穩定。必須實施更加積極的就業政策,全方位促進就業增長,確保就業形勢基本穩定。加快完善城鄉社會保障體系,擴大城鎮職工基本養老保險、基本醫療保險和城鎮居民基本醫療保險覆蓋面,研究和推出全國統一的社會保險關系轉續辦法。高度重視并切實抓好食品藥品質量安全和生產安全,建立最嚴格的食品藥品和安全生產標準,建立權責利相對應的法律追究懲治體系。嚴厲打擊各種違法違規生產經營行為,堅決遏制重特大安全事故。深入開展社會主義精神文明建設,為經濟社會發展提供思想保證、輿論支持、文化條件。加強和完善社會管理,健全應急管理體制機制,下大氣力解決群眾反映強烈的突出問題,全力維護社會穩定。二、2008年與1998年擴大內需的背景及措施對比1、外部經濟環境比較相似:受到金融危機沖擊1997年亞洲金融危機爆發,以索羅斯量子基金為代表的國際金融資本大鱷在東南亞資本市場興風作浪,引發貨幣貶值危機。香港作為亞洲四小龍之一,在剛剛回歸祖國后,也受到金融危機的嚴重影響。由于我國做出人民幣不貶值的承諾,作為對香港和國際社會的支持,我國外貿出口受到很大壓力,到1998年,亞洲金融危機逐步影響到我國實體經濟。2008年世界金融危機爆發,這次危機發端于美國的次貸危機,并且迅速席卷全世界。由于我國對外開放的程度不斷加深,美歐已經成為我國的重要貿易伙伴,進出口成為拉動經濟增長的重要一極,因此,這次世界金融危機的爆發很快就波及到我國的實體經濟。東南沿海出口加工型企業首先受到波及,其后,中西部生產性企業也由于東部地區消費需求減少而受到影響。對比來看,2008年發生的世界經濟危機無論從力度、波及面,還是對實體經濟的影響都超過了1997年的亞洲金融危機。對于我國宏觀經濟而言,卻都面臨著嚴重的挑戰,需要國家采取強有力的措施,“擴大內需”,確保經濟的穩定增長。2、內部經濟環境存在差異:軟著陸VS未著陸1997年我國GDP同比增幅為9.3%,實現了經濟“軟著陸”,而此前五年則一直保持在10%以上。就在我國經濟實現平穩增長的關口,亞洲金融危機爆發,我國對外承諾人民幣不貶值,一方面體現了國際責任,另一方面也給外貿帶來了巨大困難,再加上內需不足和房地產行業低迷,我國宏觀經濟增長面臨保“8”的考驗。2007年GDP同比增長11.9%,是2003年以來連續第五年漲幅超過10%。2007年底中央對2008年的宏觀調控定調為“兩防”,即“防止經濟增長由過快轉為過熱,防止結構性通脹轉變為全面通脹”。2008年以來,隨著美國次貸危機的全面爆發,國內奧運的結束,內需和外需同時出現不足,我國經濟面臨比較大的挑戰,宏觀經濟出現減速。圖1 1991-2007年GDP增幅情況數據來源:國家統計局從兩個時期的宏觀經濟走勢看,1997年宏觀經濟已經基本實現“軟著陸”,面對亞洲金融危機的影響,我國政府果斷采取擴大內需的措施,主要目的是防止經濟慣性下滑趨冷,避免經濟增長“軟著陸”后出現“硬剎車”。2007年我國宏觀經濟正處在本輪經濟增長的最高點,宏觀經濟有“走熱”的危險,“兩防”的政策基調就是要保持經濟的穩定發展。但美國金融危機的爆發使得國際經濟環境迅速惡化,同時我國與世界經濟的聯系比1997年時更加緊密,更加容易受到外部經濟的影響。因此,2008年我國政府再次果斷出手“擴大內需”,其目的是防止經濟增長“大起大落”,導致“硬著陸”。3、國家擴大內需的財力條件不同:財力明顯增強從財政收支增幅變化圖上可以看出,1993-1998年間,國家財政收支增幅都是下降的。1997年基本上可以實現財政收支平衡,到1998年則出現財政赤字。而從2002年開始的新一輪經濟增長周期中,國家財政收支增幅全面上漲,其中財政收入增幅要大于財政支出。特別是中央財政的收入要遠大于財政支出。2007年財政收支增幅最大,2008年上半年國家財政盈余達到了萬億規模,下半年由于汶川地震救災支出、經濟減速等因素,個別月份財政稅收出現負增長,預計全年財政收支能夠保持平衡。總體來看在本輪經濟增長周期中,政府的財力和財政狀況要好于1997年時。這也為本輪“擴大內需”政策的實施提供了很好的基礎。圖2 1991-2007年財政收支增幅變化情況數據來源:國家統計局4、固定資產投資基數和增幅不同:持續低迷與剛熱過頭圖3 固定資產投資及增幅變化數據來源:國家統計局固定資產投資方面,1995-1998年間,年度投資總量在20000-30000億元徘徊,增長也比較穩定,維持在10%上下。在政府大規模發行國債后,固定資產投資于2001年起開始快速增長,2003年投資總額達到5.5萬億元,增幅高達27.7%。這說明1998年開始的擴張性財政政策極大推動了固定資產投資的增長,對拉動經濟也起到了重要作用。2003年之后,擴張性財政政策逐步減弱,固定資產投資增幅也逐步下降,但由于基數不斷擴大,外加房地產投資不斷增長,固定資產投資依然保持著較快的增長速度。2008年1-10月,固定資產投資113189億元,同比增長27.2%。從兩個時期的對比看,1998年固定資產投資規模和增幅比較低,基礎設施建設也比較落后,采用積極財政政策,大搞基礎建設對拉動經濟增長作用明顯。而目前雖然我國宏觀經濟增長面臨減速,但此前固定資產投資一直保持高位增長,如果單純采取1998年的那種方式,經濟增長效果可能不會太明顯,甚至造成一定的資源浪費。5、應對措施相似:首重投資,兼顧消費1998年面對亞洲金融危機和國內罕見大洪水的負面影響,為避免宏觀經濟由“軟著陸”變為“急剎車”,中央果斷采取了“擴大內需”的政策措施。總體方略:實行“積極的財政政策和穩健的貨幣政策”1997年亞洲金融危機以后,我國經濟增長放慢,投資和消費增長趨緩,出口大幅回落,市場有效需求不足,物價連續負增長,出現通貨緊縮趨勢。針對這種狀況,我國決定實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策。在市場經濟較為發達的國家,在宏觀經濟出現通貨緊縮或通貨緊縮趨勢時,一般是同時采用積極（擴張）的財政政策和貨幣政策。而由于當時我國貨幣供應存量偏多、企業貸款需求不足等原因,只能實行穩健的貨幣政策。從本質上講,實行積極的財政政策,銀行大量購買國債,也是一種積極的貨幣政策,兩者并不矛盾。大規模發行國債,加快基礎設施建設據統計,1998-2001年間,我國共發行國債5100多億長期建設國債,對拉動經濟起到了關鍵作用。據測算,國債投資對1998、1999、2000年三年經濟增長的拉動分別為1.5百分點、兩個百分點和1.7百分點。利用國債資金進行重點建設,不僅有力地拉動了經濟增長,抑制了通貨緊縮趨勢,而且加快了經濟結構調整,增強了經濟發展的后勁。同時,積極的財政政策在擴大消費、促進出口和支持改革等方面也發揮了重要作用。在擴大內需的宏觀政策作用下,2000年年中,中國經濟開始出現轉機,當年GDP增長率恢復到8%,扭轉了經濟增長持續下滑的趨勢。到2000年,中國已經擺脫了亞洲金融危機的影響,國民經濟出現了重大轉機。醫療、教育、住房三大市場化改革作為擴大內需的配套措施,從1998年起我國陸續啟動對醫療、教育、住房三大領域的市場化改革。此前這三大領域一直由政府財政負擔,具有很強大社會保障性質,改革后,醫療、教育和住房成本全面上升,在當時對于刺激經濟增長、擴大即期消費起到了很大作用。然而,由于市場化改革的推進,居民收入增長與日益增加的負擔不匹配,社會輿論反彈明顯。近幾年來政府對三大領域的市場化改革又進行了調整,逐步恢復政府在這些領域的社會保障職能,減輕居民負擔,刺激消費增長。2008年,我國接連遭遇冰雪災害和汶川大地震等自然災害,同時美國次貸危機惡化引發世界金融危機,內外經濟環境同時嚴峻的情況下,中央再次提出“擴大內需”的戰略,穩定經濟增長。總體方略:實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策2008年11月5日,國務院召開常務會議,明確提出實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,提出十項基本措施,決定在未來兩年投資4萬億人民幣,加快民生工程、基礎設施、生態環境建設和災后重建等。2008年11月26日,央行宣布降息1.08個百分點,這是自9月份以來的第四次降息,并且力度超強,相當于此前降息幅度的4倍。同時央行還降低了存款準備金率,貼現率等其他貨幣政策工具指標。這是政府落實“適度寬松貨幣政策”的具體措施,對于促進投資,降低企業和居民的資金成本有重要意義。2008年11月28日召開的“研究2009年經濟工作”的中央政治局會議,明確2009年的首要任務為“保持經濟平穩較快發展”。2009年的經濟工作將力保8%的增長目標。而在此次的刺激經濟方案中,4萬億資金的投向透露出政府布局經濟結構調整,產業結構升級的良苦用心。除加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設的同時,醫療衛生、文化教育事業,生態環境建設,自主創新和結構調整,農村基礎設施建設等均成為未來財政投資的重點方向。這顯示國務院本次大規模經濟刺激計劃并不是為了保短期增長,也不是為了保高速增長,主要是保我國經濟長期可持續發展的能力,促進我國經濟競爭力的提高。因此,這次調整更多的是機遇。未來兩年,投資會成為拉動中國經濟增長的最大亮點,并最終向消費拉動轉變。借助此次刺激經濟方案,中國經濟將完成結構上的調整,產業上的升級,從而為下一輪經濟的平穩快速增長奠定良好的基礎。本章結論:比較1998年和2008年的經濟環境,我們認為,本次我國經濟發展所面臨的外部沖擊明顯大于1998年,而且國內經濟剛剛開始調整,下行壓力和速度遠大于經濟已下行達5年的1998年。我國政府必須嚴陣以待,予以高度重視。樂觀的一面是,1998年相比,近幾年我國財政收入高速增長,可以為積極的財政政策提供強力支持;不容樂觀的一面是,與1998年相比,過去幾年我國固定資產投資已經高速增長,不可能再次高度依賴投資來擴大內需,而應在剌激消費上面大做文章。三、本輪促進房地產與1998年解放房地產的背景及措施比較1、房地產業發展趨于成熟從國內生產總值指數和房地產業指數比較圖看,1990年-1998年間,房地產業的發展可謂跌宕起伏,1992年房地產業指數增長高達35%,經過宏觀調控,指數在1997年陷入低谷,增長率不足5%。在此期間,GDP增長也經歷了一個高位回落的過程,但GDP的變化要平緩很多,房地產行業的變化則更加劇烈,這表明產業的發展還不成熟,忽冷忽熱。從2001-2007年的走勢看,GDP走出了一個平滑向上的增長曲線,房地產行業雖然也出現了一定程度的波動,但總體看也是相對穩健,沒有了1990-1998年間那樣的巨幅波動。總體來看,房地產也指數增長與GDP增長大致吻合,一方面表明房地產行業的發展成熟度有了一定的提高,另一方面,也說明近幾年房地產業與宏觀經濟一樣,出現了偏快增長的現象,理應與宏觀經濟一起理性回歸。圖4 國內生產總值指數與房地產業指數比較數據來源:國家統計局2、房地產投資規模和增速大幅提高1995-1997年房地產投資額維持在3000億元左右,年度增幅幾乎為零,這主要是受到當時宏觀調控政策的影響,經濟增長要求“軟著陸”。2007年房地產投資額達到2.5萬億元,同比增長30%,達到歷史最高點。2008年由于國內外經濟嚴重惡化,房地產市場進入調整期,1-10月房地產開發完成投資23918億元,同比增長24.6%,增幅明顯回落,依然保持高位。值得關注的是,投資增幅專快速下滑,10月份開發增幅降至10%左右。圖5 房地產投資及增幅變化數據來源:國家統計局兩個時期房地產投資情況對比看,2008年無論從房地產投資額還是增長幅度都遠高于1998年時期,并且房地產投資占固定資產投資比重也大于1998年時期。在這樣的情況下,寄希望于繼續用房地產投資拉動經濟增長是不現實的,必須要多角度思考問題,給出解決的路徑。3、房價水平大幅提升1997年全國商品房銷售均價1997元/平方米,1998年商品房銷售均價為2062元/平方米,同比1997年增長3.25%;2007年商品房銷售均價為3885元/平方米,同比2006年增長15.4%,較1997年增長94.5%。從全國范圍看,我國目前房地產銷售均價并不高,但這并不能完全反應現實問題。京、滬、穗、深等一線城市銷售均價在2007年普遍達到萬元以上,這在一定程度上加大了房地產市場的銷售矛盾,特別是住宅領域,在一線城市已經很大程度上脫離了普通人的購買能力范圍。圖6 1995-2007年全國商品房價格走勢數據來源:國家統計局現階段商品房成交均價已經進入階段性高點,面對世界金融危機的影響,人們觀望持幣待購的情緒會持續相當時間。因此,房價的適當調整在某種程度上是必須的,政府也應從這個角度多做文章,采取減稅減負,鼓勵企業降價等措施,激活房地產市場的流通。4、商品房成交量增加到6倍1997年全國商品房成交量為9000萬平方米,1998年為1.2億平方米,而到2007年商品房成交量則達到了7.6億平方米,是1998年的6倍多。從商品房成交量角度看,1998年的房地產市場改革,特別是取消福利分房制度的改革,極大促進了我國房地產行業的發展,解放了生產力,同時人民居住水平也得到了顯著提高。圖7 商品房成交量走勢數據來源:國家統計局從成交量指標看,現階段無疑是我國房地產發展20多年來最好的時期,但市場的需求并非是無限增長的,新建商品房的銷售從長期看會呈現倒“U”型。我國目前正處在房地產行業發展周期的前半程。未來隨著市場的發展,如果價格和人民收入水平相適應,成交量還可能創造新高。因此,如何緩和房價與居民收入之間的矛盾就成為房地產行業發展的關鍵問題之一。5、房地產業成長為國民經濟支柱產業國民經濟的支柱產業標準是行業的增加值占整個GDP的比重在5%以上。1998年房地產行業的增加值占GDP的比重為4.16%,此后這一數據穩步上升,到2006年為4.5%,2007年這一數據則超過了5%,成為名副其實的支柱產業。1998年到2007年房地產行業增加值(按當年價格計算)從3454.5億上升為11854.3億元,年均增長14.7%,高于GDP的平均增速,為國民經濟的發展起到了關鍵作用。如果說1998年國家取消了福利分房制度,轉而確立貨幣化市場化解決住房的路徑,其目的是擴大內需,那么無疑這一策略的實施效果非常明顯。2008年,我國再次面臨經濟減速的局面,此前召開的國務院常務會議上則重申了房地產是國民經濟重要支柱產業的地位（需要分別理解國家產業支柱與國家支柱產業之間的區別）。這表明在本次落實“擴大內需”的過程中,房地產行業依然要發揮重要作用。隨后,住房與城鄉建設部9000億安居房工程計劃的提出和實施就水到渠成了。值得注意的是,今后房地產行業的發展要與此前十年的發展有一個重要的不同,即不再以房地產市場化為單一的發展方向,取而代之的是住房保障體系和商品房市場化體系雙軌運行。表1:2008年與1998年房地產形勢與措施對比分析本章結論:比較1998年和2008年的房地產形勢,我們認為:1998年房地產業處在百廢待興的階段,這個行業可以發掘的空間很大;事實證明,通過一系列改革和政策推動,房地產業成為支柱產業,顯著帶動了投資和消費兩大經濟加速器發揮功用。2008年之前持續幾年,房地產投資、成交、房價等各個指標皆處于高位,已經透支體力,相較1998年其對經濟增量貢獻的空間已大為減小,這就意味著,本輪擴大內需已經不可能過于依賴房地產業。當然,也不能任由樓市持續低迷,保持其合理發展,對于保持經濟穩定增長依然具有重要價值。四、對中央經濟工作會議關于房地產政策的分析與解讀1、中央經濟工作會議涉及房地產發展的內容有兩部分中央經濟工作會議涉及房地產行業發展的內容有兩部分。中央提出2009年五項重點任務中,第一項任務是“加強和改善宏觀調控,實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。文中提到“要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。加強資本市場基礎性制度建設,提高上市公司質量和治理水平,加強資本市場監管,增強投資者信心。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來,增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔,發揮房地產在擴大內需中的積極作用。”第二部分涉及房地產發展的內容在第三項重點任務即“加快發展方式轉變,推進經濟結構戰略性調整”中,文中提到“要以提高居民收入水平和擴大最終消費需求為重點,調整國民收入分配格局。提高居民收入在國民收入中的比重,繼續做好調整企業退休人員養老金工作,提高居民財產性收入,大力促進農民消費,穩定發展住房消費和汽車消費,著力發展服務消費和旅游消費,不斷增強最終消費能力。”2、正式為下階段房地產行業發展定調在中央經濟工作會議的公告中,中央再次強調了房地產的支柱產業地位,并且指出要保持房地產市場穩定健康發展,這就說明中央認可房地產的支柱產業地位和對“保增長”的巨大作用。同時,會議指出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”,這對房地產行業的發展提出了更高的要求,即房地產的發展要以滿足居民合理改善居住需求為出發點,要考慮住房民生問題,更不能忽視住房消費能力,盲目發展脫離普通群眾消費范圍的房地產。會議進一步指出,要“增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔,發揮房地產在擴大內需中的積極作用。”如果說“把滿足居民的合理改善居住條件和房地產支柱產業作用結合起來”是未來我國房地產行業發展和改進的目標的話,那么“增加保障性住房供給”和“減輕居民合理購房負擔”就是實現目標的方法和途徑。具體措施在會議文件中并未涉及,可以預期,建設部等相關部委將根據中央經濟工作會議有關精神繼續出臺細則,落實有關精神。比較可能的措施包括:適當放寬“二套房貸”限制,如降低首付、利率優惠等;降低或減免住房流通過程中的稅費;降低個人所得稅或購房退稅等。至于地方政府,則會出臺力度更大的剌激方案。3、指出住房消費是“擴大內需”的重要組成部分會議提出“把保持經濟平穩較快發展作為明年經濟工作的首要任務。”,而“加快發展方式轉變和結構調整作為保增長的主攻方面”,實際上,“提高居民財產性收入,大力促進農民消費,穩定發展住房消費和汽車消費”正是推進經濟結構戰略調整的主要內容和落腳點。發展和穩定經濟,只靠政府投資和外貿進出口是不夠的,必須把國內消費真正提高,通過調整收入分配模式,增加居民的財產性收入,擴大居民的消費力,穩定住房和汽車消費,擴大農村消費,才能真正把“消費”這一經濟加速器啟動起來,才能夠不辜負中央對于“調整經濟結構作為保增長的主攻方面”的期望和要求。因此,保持住房消費就顯得十分關鍵,相對汽車消費和啟動村消費,住房消費是最容易啟動的,啟動的困難最小,發揮的作用最明顯。因此,明年圍繞落實“穩定住房消費”,國家還會出臺更多促進措施,可以預計,保障住房消費是明年一個重點,同時普通住房消費同樣會提到重要位置,轉變消費預期、房價進行適當調整、降低交易稅費將成為主要落實的措施。本章結論:我們認為與1998年那次促進經濟增長的背景相比,近幾年房地產投資規模偏大、房價增長過快,單純靠加大房地產投資來拉動經濟增長的空間已不大,必然像中央經濟會議所強調的那樣“穩定住房消費”。目前來看, “9000億安居工程投資計劃”依然有重投資之嫌,真正 “要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”,并非是件容易的事。中央相關部門和地方政府應拋棄以前對房地產投資的高依賴度,切實研究和出臺保護和剌激“合理改善居住需求”,這就需要把10月22日財政部和央行的文件堅定不移的貫徹下去,而非猶豫不決,部門之間意見沖突（銀監會和央行）。五、中央經濟工作會議指導方針對未來房地產走勢的影響1、總體而言,中央經濟工作會議的方針對于房地產市場屬于利好。“必須把保持經濟平穩較快發展作為明年經濟工作的首要任務”,充分表明了中央穩定經濟的決心和信心,而經濟的穩定發展,將為房地產市場的穩定發展提供有利的環境。同時,會議強調“要保持房地產市場穩定健康發展,要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來,發揮房地產在擴大內需中