新智盟 since2004 以智結(jié)盟 以誠相待 R 全 案 策 略 操 盤 專 家 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 山東汽配城項目 融資型銷售模型梳理 山東新智盟地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu) 2012年 8月 謹(jǐn)呈：濟(jì)南長城市場管理有限公司 商業(yè)運(yùn)營商的資金困局 收益很穩(wěn)定 手里沒現(xiàn)金 融資有渠道 給利息打工 VS 融資型銷售 現(xiàn)金為王時代 低成本融資破題之道 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 山東汽配城的盈利模式分析：三管齊下，綜合營收 A 純出租 純經(jīng)營收益，賺取租金或租金差價，穩(wěn)定長線收益 B 長期整租 +A 新市場難度較大，依靠自營戶短期內(nèi)大額回款困難 C 融資銷售 +A+B 將 A類商鋪一定期限的收益權(quán)一次性賣給投資客戶 此類方式如何運(yùn)作？ 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 山東汽配城融資型銷售的操作方法 運(yùn)營商 短租商戶 投資客 一次性出售一定年限收益權(quán)給投資客 經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 將商鋪經(jīng)營權(quán)委托給運(yùn)營商 委托經(jīng)營管理合同 1、合同關(guān)系 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 2、收益關(guān)系 運(yùn)營商 短租商戶 投資客 一次性買斷固定年限收益權(quán)的投資款 按年、季、月定期返還的投資收益金 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 以物聯(lián)網(wǎng)品牌展銷中心 2萬可售面積、短期租賃戶首年 1.5元 / 天、長期整租及融資銷售價格 7500元 / 保守核算 首年收益： 物聯(lián)網(wǎng)品牌展銷中心首年保守靜態(tài)收益分析表 收益類別 單價 面積 總額 備注 短期租賃戶 1.5元 / 天 20,000 1095萬元 投資戶 7500元 / 20,000 15000萬元 扣除首年返租（按照 8%保守核算） 15000萬元 *92%=13800萬元 首年總收益合計 13800萬元 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 以物聯(lián)網(wǎng)品牌展銷中心整體 短期租賃戶首年 1.5元 / 天、年 10%租金漲幅、融資銷售價格 7500元 / 保守核算 租金利息平衡： 以 40 鋪位為例的核算前五年租金收益率 年限 收取租金 銷售額 租金收益率 第一年 21900元 300,000元 7.3% 第二年 24090元 300,000元 8% 第三年 26499元 300,000元 8.8% 第四年 29148元 300,000元 9.7% 第五年 31959元 300,000元 10.7% 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 融資型銷售模式不難 難的是如何搞定投資戶 投資安全性 投資回報率 搞定投資客戶的兩大基礎(chǔ) 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 山東汽配城如何保障投資安全性？ 行業(yè)發(fā)展前景 +商戶迅速旺場 企業(yè)雄厚實力 +政府大力支持 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 山東汽配城如何保障投資收益率？ 100萬元 5年整存整取收益 100萬元投資山東汽配城收益 備注 第五年 125.5萬 42%=42萬 按照當(dāng)前 5年整存整取 5.1%利率核算；按照投資商鋪 20年， 1-3年 8%、 4-7年 9%、 8-10年 10%、 11-13年 11%、 14-17年 12%、 18-20年 15%固定核算。 第十年 約 157萬 90%=90萬 第十五年 約 197萬 147%=147萬 第二十年 約 248萬 216%=216萬 VS 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 山東汽配城如何保障投資收益率？ 前三年返租不低于 8%、 10年回本 提高年限 or回購（保本）必選其一 【 新智盟 】 山東汽配城融資型銷售模型梳理 山東汽配城的整體運(yùn)營目標(biāo) 短期 以 40年收益權(quán) +5年后定時回購等銷售政策， 引投資客大量投資，短期實現(xiàn) 3億