1 標 題 財務收支預算 管理 制度 版 本 第 1 版 頁 碼 共 21 頁 受控范圍 地產集團全體 簽發人 趙戰梅 發行日期 2009/04/20 1.目的 1.1 為加強 xxxx 有限公司（以下簡稱為“集團”）的財務管理， 挖潛收入、有效降低成本費用以實現公司利潤最大化，科學合理調配資金，發揮資金的最大效能，根據相關法律法規，結合集團實際情況特制定本制度。 1.2 財務收支預算管理包括房 地產項目總收入及總投資測算管理、年度收支預算管理及月度收支預算管理 。房地產項目總 收入及總投資測算管理執行單位為集團 所屬的各房地產項目，年度 收支 預算管理及月度 收支 預算管理執行單位包括集團所屬各房地產項目 、 物業公司 及各中心 。 2.項目 總收入及 總投資測算管理 初步估算 估算 預算 按照房地產項目開發節點 劃分 ,項目 總收入及 總投資測算可分為總 收入及總 投資初步估算、 總收入及 總投資估算 、總收入及 總投資預算 。 項目 總收入及 總投資測算中需包含預計項目銷售 均價及 收入分析 、預計 項目總投資分析 。 表格樣式詳見附 表 1、附表2。 2.1 項目總 收入及總 投資初步估算：在項目 立項階段 ，由集團 企業發展中心 組織項目公司及集 團相關中心 對項目的銷售價格、收入、投資、效益及現金流量進行測算。項目銷售利潤率、自有資金回報率等指標需滿足集團要求 。項目立項經 決策委員會 審批通過后，報集團 財務中心 正式 備案 。 2.2 項目總收入及總投資估算：在項目 總體規劃設計階段 ，由集團 產品研發中心組織項目公司及集團相關中心，根據項目定位 設定 總投資及建安造價單方限額指標 ，并設定此限額指標對應的 產品類型、形式、建設標準 。項目總收入及總投資估算中，應客觀、認真地綜合各種因素對項目銷售價格、收入、成本費用及現金流量進行測算，確定整體及單項工程的估算成本，各項估算成 本（費用）需有計算依據。銷售利潤率、自有資金回報率等需滿足集團要求。項目總規方案 經 集團總裁辦公會通過 報規劃部門審批后 ，項目總投資估算報集團財務中心正式備案。 2.3 項目總收入及總投資預算：在 施工圖設計階段 ，由 項目公司 協同集團相關中心 編制 項目的 目標成本 及項目 明細銷售價格 。項目總收入及總投資預算需客觀、認真地綜合各種因素進行項目銷售價格、收入、各項投資支出及現金流量的測算， 確定 整 2 體及單項工程的目標成本 ，各項預算成本（費用）需有詳盡的計算依據，并分解成本費用控制指標，做到各項指標明確、可行。銷售利潤率、自有資金 回報率必須滿足集團要求。項目總投資預算經集團 總裁辦公會 審批通過后，報財務中心備案并以此指導、控制項目后期的成本、費用。 2.4 項目總投資測算應建立在詳盡的市場調研 (銷售市場調研、政府職能部門收費調研、建筑市場調研等 )基礎之上，遵從科學、準確、經濟、合理的原則。 項目銷售總收入 原則上做到項目實際實現的銷售總收入 投資預算預計總收入 投資估算預計總收入 初步投資估算預計總收入， 總投資成本（費用） 原則上做到初步估算 估算 預算 結算 ，以及 總投資預算分解的單項成本（費用 ） 金額大于合同金額、大于實際支付金額。集團所屬 各房地產項目在建設過程中，項目實際實現的銷售收入和實際發生的成本費用相對總投資預（估）算有所變動的，應根據實際已實現或者預計將要實現的項目售價和銷售收入 ,以及已經發生或者預計將要發生的成本費用金額， 對項目總投資測算進行定期調整 ，以 隨時掌控項目凈銷售利潤率的變動 。 （ 總 預算調整 ） 3.年度預算管理 集團所屬各房 地產項目 根據項目總投資預算（或估算）以及年度經營計劃編制 年度財務收入、財務支出、項目年度利潤率以及項目年度融資計劃，同時編制項目年度現金流量表 。集團所屬 物業公司 根據年度經營計劃編制 年度財務收入、財務支出 、年度利潤及年度凈利潤率計劃，同時編制現金流量表 。 集團所屬各中心 根據年度經營計劃編制本 中心年度費用支出計劃 。集團所屬 各單位年度預算 應隨同 年度經營計劃 一起報送集團 ， 財務中心 對 各單位 年度收支預算審核平衡 后， 匯總編制集團年度預算 。 集團所屬各單位年度經營計劃有調整變動的，年度預算應隨之調整并在財務中心備案匯總。房地產項目年度預算應與項目總投資預（估）算相符，各項財務支出應限制在項目總投資預（估）算之內。年度預算表格樣式見附 表 3-附表 6。 （ 年度預算調整 ） 4.月度預算管理 月度經營計劃 財務收支預算 財務收支結算 結合預算審批流程 4.1 集團所屬單位 根據下月度經營工作計劃編制本單位下月財務收支預算，同時根據本月度預算執行情況編制本月度財務收支結算，于 每月月末最后一個工作日 將各單位 月度財務收支預結算及預算內款項的申報資料 一并報至集團 財務中心 。 集團各中心僅報送本中心下月度財務支出預算，財務結算由財務中心負責編制。集團財務中心對各單位財務預算進行審查、平衡、匯總后，于每月 5 日 前 上報集團 預算審批委員會，預算審批委員會對各單位 預算簽批后，由集團財務中心發送給各單位執行；每月 14 日前 各單位申報本月度財務支出追加預算，財務中 心進行審查、分析、匯總 后，報送集團預算審批委員會，集團預算審批委員會簽批后，由財務中心發送給相關單位執行。 3 4.2 為了保持信息的一致性、可比性， 不允許隨意改動表格格式 ，若有需要應及時向集團財務中心通報。集團所屬房地產項目公司及物業公司月度預結算編制主體為公司財務部，公司各業務部門應及時將本部門下月預算支出報送給公司財務部，公司財務部應嚴格審核。月度財務收支預結算表格樣式見附 表 7-附表 16。 4.3 月度財務預算各項支出必須有相關依據并在預算表中做詳細說明；財務支出結算金額不允許超出預算金額 ，若財務 支出預算 執行有大額結余，需在結算中說明原因。 4.4 月度財務支出 預算申 報需具備以下備審資料 ； 4.4.1 房地產項目 政府職能部門收費 支出 ：需有政府職能部 門 收費文件 ，在預算申報時列明 收費標準 及 費用計算過程 。 4.4.2 工程類財務支出 ：原則上 應 具備有甲乙雙方正式簽訂的 工程合同 ， （ 工程合同 尚 未簽訂 但 確需申報預算的， 須在 預算審批會 上 經過 總裁特批 才可列入月度預算，但在預算審批會召開之前 ,預算審批金額應經 審算負責人認可 ） 。 工程進度款支出需 有工程形象進度 說 明，并經項目公司工程部、審算責任人 認可 ；工程尾款支出，需 具備經項目公司工 程部、審算責任人、施工單位、監理單位簽字蓋章 的竣工驗收報告及工程決算報告 ；對于工程質保金的預算申報應具備物業公司提供的工程質量認定書。 4.4.3 營銷類財務支出 ：廣告費及大型營銷道具制作 費支出 需具備甲乙雙方正式簽訂的合同， （ 合同未正式簽訂 但 確需申報預算的， 須在預算審批會上 經過總裁特批才可列入月度預算，同時應提交行業標準和集團主管副總裁或項目公司總經理確認的詳細費用說明 ） ；營銷活動費用預算需提供費用組成和說明。 4.4.4 管理類財務支出 ： 資產購置支出需有集團 行政管理部 審核批準的資產購置計劃清單 ；差旅費支出需 列明出差人數、目的地及主要行程；工資費用支出需列明納入工資體系的員工人數及 部門明細 。 4.5 月度預算的審批 ： 集團 財務中心 對各單位申報的月度預算進行審查、平衡， 有權 對不符合規定的預 算支出予以 刪除并反饋給相關單位 ，另 根據集團資金情況 及各單位應收而未收款項 擬定各單位月度財務支出限額；集團預算審批委員會對各單位預算進行審批， 核準月度財務支出限額。 4.6 月度預算的執行 ： 集團財務中心、各公司財務部，應嚴格按照集團下發的財務支出預算審核支付各項用款，對于超出預算且無特批手續的支出予以拒絕。 對于未按規定時間申報 預算而確需支付的款項，須報總裁特批，經總裁特批后方可臨時列入月度預算 。 4 4.7.財務支出預算的檢查 各項目公司財務部應結合 本項目公司的 實際情況申報 財務支出預算， 集團財務中心以預算支出申報是否具備相關依據、預算收入是否符合本單位經營狀況作為預算申報是否合理的考核標準。 財務中心將定期或不定期地檢查集團各下屬單位的預算執行情況，并將檢查結果以及預算上報是否及時、合理作為考核財務人員工作績效的重要依據。 5. 本制度自正式發布之日實施。 6. 本制度由集團財務中心負責解釋、修訂。 5 附表 1 XX 項目總投資預（估）算 建設用地面積 建筑面積 合計 住宅 商業 會所 容積率 總建筑面積 序號 項目 金額 (元 ) 樓面價格 (元 /M2) 比重（ %） 一 土地征用及拆遷費用 二 前期工程費用 三 基礎設施建設費用 四 建筑安裝工程費用 五 公共配套設施建設費用 六 不可預見費 用 七 管理費用 八 開發間接費用 九 銷售費用 十 開發期稅費 十一 財務費用 合計 按總投資 /可售面積計算樓面價格 銷售收入 開發類型 可售面積 均價 總價 住宅 商鋪 合計 稅前利潤 稅前銷售利潤率 所得稅 稅后銷售利潤率 序號 費用項目 說明 投資額 6 單價（費率） 面積（建安造價） 合計 一 土地征用及拆遷費用 土地征用費 土地契稅 二 前期工程費用 1 勘探設計費 1） 勘探費 地質勘探費 地下文物勘探費 2） 設計費 總體規劃設計費 施工圖設計費 環境設計費 。 2 職能部門費用 1） 人防費 2） 市政設施配套費 3） 綠化費 4） 墻改專項費 5） 招標代理費 6） 質量監督費 7） 施工圖設計審查費 8） 勞動保險基金 9） 預算編制費 (審核費） 10） 購航測圖費 11） 定位放線費 12） 檢測費 13） 其他費用 3 三通一平費 1） 臨時用水 2） 臨時用電 3） 臨時用道路 4） 場地平整 4 其他費用 圍墻建設 臨建設施工程 其他 三 基礎設施建設費用 7 1 給排水工程 1） 給水工程 申請費和并網費 供水二次設計費 工程費用 2） 污雨水工程 2 供配電工程 1） 用電工程的二次設計費 2） 工程費用 3） 電表接口規費 3 供暖工程 接口費 工程費用（小區內管網工程） 熱交換站 4 供氣工程 集資費 二次設計費 工程費用（與市 政管網接口工程） 5 其它費用 通信管道工程 有線電視入網及工程 安防監控 圍墻 環境綠化建設工程（所有景觀綠化、物品） 小區道路照明 四 建筑安裝工程費用 1 樁基 2 土建、安裝費用 1） 樣板樓 2） 住宅主體 3） 商業 4） 土方回填、垃圾清運 。 五 公共配套設施建設費用 會所 8 學校 。 六 不可預見費用 七 管理費用 八 開發間接費用 九 銷售費用 十 開發期稅費 1 營業稅 2 印花稅 建筑合同印花稅 銷售 合同印花稅 3 土地增值稅 十一 財務費用 合計（元） - 附表 2 XX 項目總投資動態變化一覽表 序號 費用項目 估算說明 投資估算金額（元） XX 月 XX 月 調整金額 截至本月末 項目 預計總投資金額 （根據中標價、合同價、實際發生額等調整） （元） 調整說明 截至本月末按照項目實際進度累計應付金額（元） 截至本月末累計已付金額 調整金額 截至本月末 項目 預計總投資金額 （根據中標價、合同價、實際發生額等調整）（元） 調整說明 截至本月末按照項目實際進度累計應付金額（元） 截至本月末累計已付金額 一 土地征用及拆遷費用 土地征用費 土地契稅 二 前期工程費用 1 勘探設計費 1） 勘探費 地質勘探費 地下文物勘探費 2） 設計費 總體規劃設計費 施工圖設計費 環境設計費 。 9 2 職能部門費用 1） 人防費 2） 市政設施配套費 3） 綠化費 4） 墻改專項費 5） 招標代理費 6） 質量監督費 7） 施工圖設計審 查費 8） 勞動保險基金 9） 預算編制費 (審核費） 10） 購航測圖費 11） 定位放線費 12） 檢測費 13） 其他費用 3 三通一平費 1） 臨時用水 2） 臨時用電 3） 臨時用道路 4） 場地平整 4 其他費用 圍墻建設 臨建設施工程 其他 三 基礎設施建設費用 1 給排水工程 1） 給水工程 申請費和并網費 供水二次設計費 工程費用 2） 污雨水工程 2 供配電工程 1） 用電工程的二次設計費 2） 工程費用 3） 電表接口規費 3 供暖工程 接口費 工程費用（小區內管網工 程） 10 熱交換站 4 供氣工程 集資費 二次設計費 工程費用（與市政管網接 口工程） 5 其它費用 通信管道工程 有線電視入網及工程 安防監控 圍墻 環境綠化建設工程（所有 景觀綠化、物品） 小區道路照明 四 建筑安裝工程費用 1 樁基 2 土建、安裝費用 1） 樣板樓 2） 住宅主體 。 3） 商業 4） 土方回填、垃圾清運 。 五 公共配套設施建設費用 會所 學校 。 六 不可預見費用 七 管理費用 八 開發間接費用 九 銷售費用 十 開發期稅費 1 營業稅 2 印花稅 建筑合同印花稅 銷售合同印花稅 3 土地增值稅 十一 財務費用 11 合計（元） 序號 項目 投資估算指標 截至 XX月指標 截至XX 月指標 1 總可售面積 2 銷售均價 3 預計總銷售收入（元） 4 預計總投資（元） 5 稅前利潤（元） 6 所得稅（元） 7 稅后利潤 8 稅后銷售利潤率 % 附表 3 XX 項目 XX 年度成本費用表 項目 總預算 /決算金額 累計已發生金額 XX 年預計發生金額 1 土地征用及拆遷補償費 2 前期工程費 3 基礎設施配套費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 6 開發間接費 7 銷售費用 8 管理費用 9 開發期稅費 10 財務費用 合計 附表 4 信貸計劃表 貸款時間 流入金額 期 限（年） 保證形式 還貸時間 流出金額 備注 12 合計 附表 5 XX 項目 XX 年度 收入及利潤計劃表 （分項目、分期單列） 項目 類別 名稱 金額 備注 總體指標（周期考核） 項目總投資 項目總收入 確認收入 利潤額 利 潤率 投資回收期 年度指標（年度考核） 年度銷售合同金額 年度銷售到賬金額 年度利潤額 年度利潤率 附表 6 XX 項目 XX 年度現金流量表 序號 項目內容 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份 12 月份 合計 一 銷售回款 二 其他回款 三 信貸資金流入 流入合計 一 土地征用及拆遷補償 費 二 開發成本 1 前期工程費 2 基礎設施配套費 3 建筑安裝工程費 4 公共配套設施建設費 5 開發間接費 三 期間費用 1 銷售費用 2 管理費用 13 3 開發期稅費 4 財務費用 四 所得稅 五 其他現金流出 六 還貸 流出合計 月度凈現金流量 累計凈現金流量 14 附表 7 XX 公司 X 月份財務回款預算申請表 編制單位： 單位：萬元 序號 項 目 預算金額 說明 一 主營業務收入 1 房地產銷售收入 。 小計 二 其它業務收入 三 營業外收入 四 其他回款 合計 備注 上期資金結余 制表人： 復核人： 附表 8 XX 公司 X 月份財務支出預算申請表 編制單位： 單位：萬元 序號 項 目 預算金額 說明 一 項目開發直接費 （土地、設計、報建及工程費用） 1 土地征用及拆遷補償費 - 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 小計 - 二 銷售費 1 工資 注明銷售員人數 2 交通費 注明費用組成及明細 3 差旅費 注明出差目的地及主要行程 4 辦公費 5 租金 注明租金標準及本次申報擬支付租金的租賃期 6 廣告費 注明廣告載體名稱及費用明細 7 宣傳活動費 注明費用組成及明細 8 銷售工具制造費 注明費用組成及明細 9 其他費用 小計 - 三 項目開發間接費（日常行政辦公開支） 1 工資 注明納入開發間接費 -工資中的員工人數 2 福利費 3 交通費 注明費用組成及明細 4 差旅費 注明出差目的地及主要行程 5 辦公費 注明 費用明細 6 租金 7 業務招待費 8 其他費用 小計 - 四 管理費用 1 工資 注明納入管理費用 -工資中的員工人數 2 福利費 3 業務招待費 4 差旅費 注明出差目的地及主要行程 5 交通費 注明費用組成及明細 6 租金 7 辦公費 8 稅金（房產稅等） 15 9 其他 小計 五 資產購置 六 開發期稅費 1 營業稅及附加 2 土地增值稅 3 印花稅 4 企業所得稅 小計 七 財務費用 1 貸款利息 2 其它費用 小計 八 其他支出 項目公司小計 - 制表人： 復核人： 附表 9 工程支出 預算 明細 表 序號 工程名稱 合作單位名稱 總投資預算分 解金額 合同（結算）金額 按付款節點合同 累計應付 累計已 付 累計應付 本月申 請 備注 前期工程費 1 。 基礎設施費 1 。 - - - - - 建筑安裝費 1 。 - - - - - 公共配套設施費 1 。 - - - - - - - 附表 10 XX 物業公司 X 月份財務收入預算申請表 編制單位： 單位：萬元 序號 項目名稱 XX 管理處 XX 管理處 XX 管理處 。 合計 備注說明 一 主營業務收入 1 物管費 2 車位費 3 服務費 。 小計 二 其它業務收入 1 廣告費 2 場地使用費 3 出入證收入 。 小計 16 三 營業外收入 1 公共設施維護費 2 小計 四 管理處往來收款 1 水費 2 電費 3 裝修押金 。 小計 合計 上月資金余額 制表人： 審核人： 附表 11 XX 物業管理有限公司 X 月份財務支出預算申請表 編制單位 : 單位：萬元 序號 項 目 XX 管理處 XX 管理處 XX 管理處 . 合計 備注說明 一 管理費用 1 工資 2 福利費 3 業務招待費 4 差旅 費 5 租金 6 辦公費 7 其他 小計 二 管理處經營成本 1 工資 2 福利費 3 維修費 4 保潔費 5 保安費 6 辦公費 7 綠化養護費 8 低值 易耗品 9 社區活動費 10 其他 小計 三 管理處往來支款 1 水費 2 電費 3 裝修押金 4 垃圾清運費 5 服裝押金 6 返修款 7 配套款 8 其他 小計 四 固定資產 固定資產 五 稅費 1 營業稅及附加 2 土地增值稅 3 印花稅 4 企業所得稅 小計 17 六 財務費用 1 貸款利息 2 其它費用 小計 合計 制表人： 審核人： 附表 12 XX 公司 X 月份財務收入結算表 編制單位： 單位：萬元 序號 項 目 預算金額 結算金額 差額（結算 -預算） 說明 一 主營業務收入 1 房地產銷售收入 。 小計 二 其它業務收入 三 營業外 收入 四 其他回款 合計 備注 上期資金余額 本期內部往 來收款 制表人： 復核人： 附表 13 XX 公司 X 月份財務支出結算表 編制單位： 單位：萬元 序號 項 目 預算金額 結算金額 差額（預算 -結算） 說明 一 項目開發直接費 （土地、設計、報建及工程費用） 1 土地征用及拆遷補償費 - 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 小計 - 二 銷售費 1 工資 2 交通費 3 差旅費 4 辦公費 5 租金 6 廣告費 7 宣傳活動費 8 銷售工具制造費 9 其他費用 小計 - 三 項目開發間接費 （日常行政辦公開支） 1 工資 2 福利費 3 交通費 4 差旅費 5 辦公費 6 租金 7 業務招待費 8 其他費用 小計 - 四 管理費用 1 工資 2 福利費 18 3 業務招待費 4 差旅費 5 交通費 6 租金 7 辦公費 8 稅金（房產稅等） 9 其他 小計 五 資產購置 六 開發期稅 費 1 營業稅及附加 2 土地增值稅 3 印花稅 4 企業所得稅 小計 七 財務費用 1 貸款利息 2 其它費用 小計 八 其他支出 項目公司小計 - 備注 本期內部往來支款 制表人： 復核人： 附表 14 工程款支出結算 表 序號 工程名稱 合作單位名稱 總投資預算 分解金額 合同（結算）金額 按付款節點合 同累計應付 累計已 付 累計應 付 本月申 請 本月實際支付 備注 前期工程費 1 。 基礎設施費 1 。