常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 1房地產法 ： 1、 房地產 : 有廣義和 狹義兩種解釋。廣 義的 房地 產是 指土 地以及 地上 建筑 物和 其他 定著物。土 地是 指地 球表 面及 地表之 下和 之上 延伸 的一 定空間。建 筑物 是指 土地 上人 工建筑而成的 房屋和構筑物。房 地產 是土 地與 建筑 物兩個因素所 構成的統一體。 狹 義的 房地 產是 指土 地與建筑物在 空間上的統一體 。2、 房地產業 的概念 房地產業 是指從事 房地產開發 、 經營 、 管理和服 務的產業是具有生產 、 經營和服 務職能的獨立行業 。 3、 房地產業 的范圍 ： 包括從事 土地開發 、房屋建筑 、維修、管理 、 房地產的轉 讓 、 租賃 ， 房地產中介服務 等。房地產業 包括物質生產 、 流通和服務 三個部門 ， 屬于第三 產業 。與 建筑 業是 不同的。 4、 房地產 業的運行過 程包括三個環 節：生產環節 ： 房地產開 發者通過 對土 地投 入勞 動和 資本進行的土 地開發活動。流通環節 ： 是指作為 商品的房地產進 入市場 ， 進行交易活動 ， 實現其使 用價值和價值的過程 ， 包括房地 產的買賣、租賃 和抵押等。消費環節 ： 房地產這 種商品具有固定 性 ， 長久性和 增殖的特性。5、 房地產法 ： 是調整房 地產開發 、 交易及管 理過程中發 生社 會關 系的 法律 規范的總稱。6、 房地產 法調整的社 會關系： 包括房地 產開發關系 、房地產交 易關系 、 物業管理關系及房 地產管理關系。 7、 房地產開 發關系 ： 是指因 房地 產開 發而 產生 的房地 產開 發人 與土 地所 有權人 之間 及其 他法 人或 經濟組 織之 間所 發生 的經 濟關系。包括 土地征用關系 、 土地 使用 權出 讓關 系以 及土地使用權 作價入股 、 合資開發 經營 房地 產過 程中 所產生的關系 。8、 房地產交 易關系 ： 是指房 地產 權利 人與 其他 器平等主體之 間在房地產轉讓 、租 賃過 程中 發生 的經 濟關系。包括 房地產買賣關系 、房地產（ 房屋）租賃關系 。9、 物業管理 關系 ： 是指物業 管理 公司 與業 主之 間在物 業管 理過 程中 形成 的社會關系。1 0、 房地 產管 理關 系 ： 是指 人民 政府 及其 房地 產管理部門與 法人 、 公民或其 他社 會組 織在 房地 產管 理過程中發生 的社會關系 。 包括房 地產 開發 建設 中的 審批關系 、 房地產產 權產籍管理關系。總 的說 來房 地產 所調 整的社會關系 包括兩大方面 ： 一是調整國 家對房地產開發 、交易以及 產籍的管理關系 。二 是調 整房 地產 開發 經營公司 、 物業公司 、 房地產購買 者平 等主 體之 間在 房地產的開發 、 交易中所 發生的經濟關系 。1 1、 房地 產法 的性 質 ： 有不同的理 解 ， 有的認為 屬于經濟法 ； 有的認為 屬于行政法 ； 應屬于經 濟法 ， 因為房地 產法 是把 房地 產作 為產業 ， 來研究國 家如何調整該產 業運 行過 程所 發生 的各種關系的 法律。1 2、房 地產 法的 體系 ： 是指 構成 房地 產法 的各 部分之間的有 機聯系的整體 。 分三種情況 ：（ 一） 房地 產法 的淵 源體系 ： 主要包括 憲法 、 房地產法律 、 國務院發 布的房地產法規 、 決議和命 令 、 最高人民 法院 的文 件、 國務 院各部 、 委發布的 命令 、 指示和規章 、 地方政權 機關發布的房地產管 理法規。（ 二） 房地 產法 的內 容體系 ： 包括總則 、 房地產開 發 、房地產交 易、物業管理 、 房地產市場 管理 、 房地產法 律責任、其 他內容。 （三 ） 房 地產 法的 法理 體系 ： 包括房地 產法律規范的總體性規 定 、 關于房地 產法律事實的 規定 、 關于房地 產法律關系 的規定 、 關于房地產法律責 任的規定 1 3、房 地產 法律 關系 ： 是指 房地 產法 律規 范在 調整房地產開 發 、 交易及管 理過程 中發 生的 房地 產之 間的權利義務 關系。1 4、 房地 產法 律關 系的 分類（一）依 法律性質不同 ， 房地產法律 關系可以分為 ： 房地產民事 法律關系 、 房地產行政法律 關系 、 房地產經 濟法律關系 ； （二 ） 依房地產 法律規范調整對象的 不同 ， 房地產法 律關系可以 分為 ： 房地產開 發法律關系 、 房地產交 易法律關系、物 業管理法律關系 、房地產管 理法律關系； 1 5、 房地 產法 律關 系的 特征 ；除 具有 法律 關系 的一 般特征外還具 有自身的特征：（一）性 質的多重性（二）主 體的廣泛性 （三）客 體的特殊性（四 ） 產生 、 變更 、 消滅的嚴格程序 性 1 6、 房 地產 法律 關系 的主體 ： 是指在房 地產法率關系中依法享 有權利 （ 或行使職權 ） 和承擔義 務 （ 或負有職責 ）的 國家 房地 產管 理機關、房地 產開發經營公司 、公 民及 其他 法人 或社 會組織。1 7、分 類 ： 房地 產管 理主體 、 房地產開 發主體 、 房地產交易主 體 、 房地產服 務主體 1 8、 房 地產 法律 關系 的內容 ： 是指房地 產法律關系主體享有的 權利（或職責 ） 和承擔的義 務（或職責）包括：房 地產的管理職權 、職責、房 地產民事權利 、 房地產的法 律義務1 9、 房地 產法 律關 系的 客體 ： 是指房地 產法律關系主體 之權 利義 務共 同指 向的對象 。 種類 ： 經濟行為 和房地產 2 0、 房地 產法 律事 實 ： 是指 能夠 引起 房地 產法 律關系產生 、 變更或消 滅的法定客觀情況 。2 1、 房地 產法 律事 實的 種類 :根 據其 發生 是否 與人 的意志有關分 為行為和事件。行為分為 房地產法律行為 、房 地產 管理 行為 和房 地產違法行為 。 事 件主 要包 括國 家房 地產法律 、 法規的頒 布 、 修改 、廢止以及 不可抗力。 2 2、 土 地征 用 ： 是指 國家和 政府 為了 公共 目的 依法強 制取 得他 人土 地并 給予補償的一 種行為。十 屆全 國人 大二 次會 議通過 了 中華 人 常 熟地 圖 民共和國憲 法修正案 ， 憲法修 正案 第二 十二 條將 現行憲法第十 條第三款 “ 國家為了公共利 益的需要 ， 可以依照 法律 規定 對土 地實 行征用 。 ” 修改為 ： “ 國家為了公共利益 的需要 ， 可以依照法 律規 定對 土地 實行 征收或者征用 并給予補償。 ”同 時我 國的 土地 管理 法也作了相應 的修改。土 地征 用制 度建 立的 目的是為了公 共利益的需要。公 共目 的是 指國 家或 政府興 辦的 以公 共利 益為 目的的各種公 益事業。對公共利 益 ， 有的從廣 義的層面理解 。 我們認為 所謂公共利益 ， 是指從事下 列事業 ： 國防建設事業、能 源、交通事業 、 水利事業 、 礦山教育 與慈善事業 、國 家機 關辦 公建 設事業 、 公用事業 以及其他由國家機關直 接興辦的事業。 ”2 3、土 地征用權 : 是指 國家或 政府 在不 需要 其他 土地所有者同 意的情況下 ， 通過一定的補 償 ， 依法把土 地用于公共目 的的權力。 其特征是 ：（ 1）屬于國 家或政府的特有權力； （ 2）以公共 目的為前提（ 3）以補償 為條件補償是指 對缺失的補足。 2 4、 所謂 適當 補償 ： 就 是嚴 格依 據土 地管 理法 的規定給予補 償 ， 征地補償 以使被 征用 土地 單位 的農 民生活水平不 降低為原則。2 5、土 地征 用 ： 是指 為了公共利益 需要 ， 經過法定 程序改變土 地的使用權 。 這種改變，只 是暫時的。 2 6、 土地 征收 ： 是 為了 公共利益需 要 ， 經法定程 序改變土地的 所有權。 相同點 ： 都屬于通 過運用國家 強制 力而 對公 民的 土地權利進行 限制的形式 ， 都是為了公共 利益需要 ， 都要經過法定程 序 ， 都要依法 給予補償。 區別 ： 首先 ， 二者的法 律效果不同 。 其次 ， 二者的補償不同 。 第三 ， 二者的適 用條件不同 。 第四 ， 二者適用的法律不 同 。 最后 ， 二者適用的程序 不同。 2 7、 國家建設 征用土地法 ：是 指調 整因 國家 建設 需要征 用集 體所 有的 土地 而產生 的社 會關 系的 法律 規范的總稱。2 8、 國家 建設 用地 是指 國家 進行 經濟 、文 化、 國防建 設以 及舉 辦各 項社 會公共事業所 需的建設用地。 有兩種形 式：（ 1）劃撥土 地即把國家機關、企業 事業單位、部隊 、人 民團 體等 已在 使用 的國有 土地 或國 有儲 備土 地劃撥給另一 單位使用 。 （ 無償 ）（ 2）征用土 地即國家通過行 政手 段依 法將 屬于 集體所有的土 地邊為國家所有 ，然后劃撥 （ 或出讓 ） 給用地單位使用 。 29、 國家 建設 征用 土地 的法律特征 ：（ 1）征地主 體的唯一性：征地主體 只有國家。（ 2）征地標 的的特殊性：只能是集 體所有的土地。 （ 3）征地行 為的強制性：是國家單 方面的行政行為 ，集 體經 濟組 織必 須服 從國家建設用 地的需要。（ 4）征地條 件的補償性：給 集體 經濟 組織 支付 土地補償費 、 被征土地 附著物及青苗補償 費 、 勞動力安 置補助費等。 30、土 地用 途管 制制 度 ：是 指國 家為 保證 土地 資源的合理利 用，促進經濟 、 社會環境的 協調發展 ， 通過編制 土地 利用 的總 體規 劃劃定土地用 途區域 ， 確定土地使 用限 制條 件， 土地 所有者 、 使用者嚴 格按照國家確定 的用 途利 用土 地這 種制度。總 體規 劃對 土地 按用 途劃分為三類 ： 農用地 、 建設用地和未利 用地。31、 耕地 保護 制度 ：實 現耕地總量 平衡。 包 括的 內容 有實 行土 地用途管制制 度 、 嚴格控制 耕地轉為建設 用地 ； 實行占用 耕地的補償 制度 ； 實行基本 農田的保護 制度 ； 禁止閑置 和荒蕪耕地 。 32、 以劃 撥方 式取 得建 設用地的審 批程序：（一）申 請用地的條件 建 設項 目已 列入 國家 固定資 產投 資計 劃或 經地 方政府批準。 （二 ） 申請用地 應當提交的文件1、按法定 程序批準的設計任務書或 其他批準文件2、省外遷 入單位持省政府同意定點 的文件。 3、在城市 規劃范圍內進行選址的 ， 應提交規 劃 、 消防 、環保等部 門的批準意見。 4 、 申請報告 確定用地范圍 ：（ 1）土地管 理部門會同有關部門估 計建設用地面積 、初步確定 占地面積。（ 2）土地管 理部門在設計任務書上 簽署具體意見 ， 劃定紅線。 擬定征地費用：土 地管 理部 門組 織建 設單位 與被 征地 單位 及有 關單位商定征 用土地補償 、 安置方案，并 報批準。（三）審 批并劃撥土地： （ 1）初步設 計批準后，用地 單位 持該 批準 文件 和其他 有關 文件 向土 地管 理局提出正式 申請。（ 2）土地管 理部門進行最后核實、 簽署征地意見 ， 填寫 國家 建設 征用 土地 報批表，提交 政府審批。（ 3）批準后 ，土地管理部門 將該 批準 文件 抄送 財政部門 。 通知納稅 人辦理納稅或免稅手 續。 （ 4）土地管 理部門根據建設 進度 一次 或分 期劃 撥土地。 （ 四） 核發 國有 土地 使用證：（ 1）建設項 目竣工后，建設 單位 向土 地管 理部 門核查實際用 地面積。（ 2）建設項 目主管部門組織有關部 門驗收。（ 3）土地管 理部門辦理土地登記手 續 ， 核發國有 土地使用證。3 3 、 臨時用地 的批準程序 ：臨 時用 地是 指使 用期 限不超 過兩 年， 不改 變土 地的所 有權 ，因 施工 需要 材料堆 場、 運輸 通道 等占 用土地。分為 ：（ 1 ） 建筑施工 的臨時用地 ；（ 2）地下或 地上管線用地及地質勘 探用地；（ 3 ）選擇勘 探用地；（ 4 ） 搶險及緊 急軍事用地 ；34、 現行 土地 法關 于土 地征用審批 權限的規定 根 據 1 998 年 土地管理 法 的 規定 第四 十五 條規 定：征用下列 土地的 ， 由國務院批準：（一）基 本農田；（二 ） 基本農田 以外的耕地超 過三 十五 公頃 的（ 折 合525 畝）；（三 ） 其他土地 超過七十公頃 的 （ 折合 1 050 畝）。征 用前 款規 定以 外的 土地的 ， 由省 、 自治區 、 直轄市人民政府 批準 ， 并報國務 院備案。35、 確定 被征 用土 地的 農民 的補償 標準 應貫 徹是“ 使 被征 用土 地單 位的 農民生活水 平不降低的原則 ” ，進 一步 提高 土地 補償 費和安置補助 費 。 在費用的 計算標 準上 ，規 定一 個標 準幅度，留給 各地靈活掌握。36、 土地 補償 費是 用地 單位 依法 付給 被征 地單 位對土地投資 的一定費用。土地管 理法第 4 7 條規定： 征用耕地 的土地補償費 ， 為該耕地 被征用前三年平均年產 值的六至十倍。征 用其 他土 地的 土地 補償費 和安 置補 助費 標準 ，由省 、 自治區 、 直轄市參 照征用 耕地 的土 地補 償費 和安置補助費 的標準規定。37、地 上附 著物 ： 是 指地上建筑物 及其他設施 ， 如水井 、 圍墻曬谷 場 、 水渠管線 、房屋等。38、 青苗 補償 費 ： 是指 對正在生長 、 尚未成熟 的農作物 ， 因征地不 能收獲而給土地 使用 人造 成損 失的 補償費。地 上附 著物 和青 苗的 補償費補償標 準由省、自治區 、直轄市規 定。39、新 菜地開 發建設 基金 :是 指因 征用 城市 郊區 的菜地，造成 菜地面積減少 ， 為了 保證 城市 居民 的蔬 菜供應 ， 用地單位 應向政府繳納一定的費 用 ， 由政府重 新建設蔬菜基 地。土地管 理法第 4 7 條第五款規定 ： 征用城市 郊區的菜地 ， 用地單位 應當按照國 家有 關規 定繳 納新 菜地開發建設 基金 。 收取的標 準見教材。4 0 、安置補 助費的標準（一 ） 安置補助 費是指用地單 位對 被征 地單 位安 置因征 地所 造成 的多 余勞 動力而支付的 補助金額。土地管 理法第 4 7 條規定 ：征 用耕 地的 安置 補助費 ， 按照需要 安置的農業人口數計算 。 需要安置 的農業人口數 ， 按照被征 用的耕地數 量除 以征 地前 被征 用單位 平均 每人 占有 耕地 的數量計算 。 每一個需 要安置的農 業人 口的 安置 補助 費標準 ， 為該耕地 被征用前三年平均年產 值的四至六倍 。 但是 ， 每公頃被 征用耕地的安置補助費 ， 最高不得 超過被征 用前 三年 平均 年產 值的十五倍。征 用其 他土 地的 土地 補償費 和安 置補 助費 標準 ，由省 、 自治區 、 直轄市參 照征用 耕地 的土 地補 償費 和安置補助費 的標準規定。依 照本 條第 二款 的規 定支付 土地 補償 費和 安置 補助費 ， 尚不能使 需要安置的農民保持原 有生活水平的 ， 經省 、 自治區 、 直轄市人 民政府批準 ， 可以增加 安置補助費 。 但是 ， 土地補償 費和安置 補助 費的 總和 不得 超過土 地被 征用 前三 年平 均年產值的三 十倍。國務院根 據社會 、 經濟發展水平 ， 在特殊情 況下 ， 可以提 高征 用耕 地的 土地 補償費和安置 補助費的標準。 41、剩 余勞 動力 的安 置 ：土地管 理法 第五十條 規定 ： 地方各級 人民政府應當支 持被 征地 的農 村集 體經濟 組織 和農 民從 事開 發經營，興辦 企業。 安置的主 要渠道：（ 1 ）發展生產（ 2）舉辦鄉 鎮企業（ 3 ） 安排就業 （ 4） 轉為非農人口42、 土地 使用 權出 讓 ： 土地 使用 權出 讓是 指國 家將土 地使 用權 在一 定年 限內出讓個土 地使用者 ， 由土地使 用者 向國 家支 付土 地使用出讓金 的行為 。 應把握的問題：（ 1 ）土地使 用權出讓是土地 使用 權轉 讓的 一種 特種方式。（ 2 ）出讓的 標的是土地使用權。（ 3 ）土地使 用權出讓特指國有土地 使用權的出讓 .（ 4 ）土地使 用權出讓行為不 影響 或改 變國 家作 為土地所有者 的身份和地位。 4 3 、法律特 征：（一 ） 財產性 ， 是指出讓 的土地使用 權是一種財產。 （二 ） 平等性 ， 是指出讓 主體的法律 地位平等。（三 ） 期限性 ， 是指土地 使用權有年 限限制。（四 ） 出讓人的 單一性和受讓人的廣 泛性。 44、 土地 使用 權出 讓與 轉讓的聯系 和區別（一）聯 系 相同點 ： 都是一方 將其擁有的土地使 用權依法有償 、 有期限地讓 渡于另一方利用 ；都 不影 響國 家對 出讓 和轉讓土地的 所有權。聯系 ： 土地使用 權的出讓是轉讓的前 提 ， 使用權的 轉讓促 進出 讓市 場的 發展 和繁榮。 （二）區 別1 、土地使 用權的出讓是創設財產權 的行為 ， 即在出讓之前，該 權利并不存在 。 轉讓是轉移 財產權的行為。2 、法律關 系的主體不同：出 讓的 主體 一方 是土 地的所有者 ， 另一方是 土地的使用者 ； 轉讓的雙 方都是使用者。3 、出讓金 與轉讓費的構成和反映的 關系不同 。 出讓金主要是地 租 ， 轉讓費包 括出讓金、投 資還有利潤。45、 土地 使用 權出 讓的 程序 是指 土地 使用 權出 讓應經過哪些 階段或步驟。程序： （一 ） 擬定出讓 方案 、 編制常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 2出讓合同 和土地使用條件 、公告等。（二 ） 審批 ： 耕地 畝以上 、 其他土地 畝以上的 ，由國務院批準 ；耕地畝 以下 、 其他土地 畝以下 的 ， 由縣級人 民政府批準 ； 省轄市 、 自治州人民政府的 批準權限，由省 、自 治區 人民 代表 大會 常務委員會決 定。（三）組 織實施：由市 、 縣人 民政 府的 土地 管理 部門組織實施 。方式 ： 有協議出 讓 、 招標出讓和拍賣 出讓 4 6、 協議 出讓 ： 是 指土 地使 用權 的有 意受 讓人 直接向 土地 所有 者提 出有 償使用土地的 愿望 ， 由土地所 有者 即出 讓方 與有 意受 讓人在 沒有 第三 人參 與的 條件下通過談 判 、 協商達成 出讓土 地使 用權 一致 意見 的一種方式。 特點：在 沒有 第三 人參 與競 爭的條件下 ， 通過協商 達到出讓土地使用 權的目的 。 適用于市政工程 、 公益事業 、 非贏利單位或 項目用地 ， 以及需給予扶持 優惠的項目。程序：（ 1 ）申請； 有意受讓人說明用地依 據、面積、用途 、出讓金的 來源及數額。（ 2 ）協商；（ 3 ）簽訂出 讓合同；（ 4 ）登記： 按照合同規定的 出讓 金的 金額 和交 付方式交付完 出讓金后 ， 到土地管 理部 門辦 理土 地使 用權登 記手 續， 領取 土地 使用證。4 7、 招標 出讓 ： 是 指在 規定的期限 以內 ， 由符合招 標條件的單 位或個人 ， 以書面投標形式 ， 競投某宗 地塊的土地使用 權 ， 由招標人 擇優確定土地 使用者的方式。特點：（ 1 ） 從發布招 標通告開始 ，經投標階 段，直到開標 ， 標底和標 價都是密封的； （ 2 ）中標者 不一定是投標標價的最 高者 ， 還要考慮 投標規劃方 案和業績等。 （ 3 ）投標人 只有一次投標的機會。程序： （ 1 ）招標： 發出招標通告公布有關 事項 ， 有意受讓 人提出投標 申請 ， 招標人對 投標人資格 審查 ， 發出招標 文件。（ 2 ） 投標 ： 有意受讓 人交納 投標 保證 金， 制作 投標書 ， 投到指定 的標箱 。 投標人 對生 效的 標書 不得 撤回或變更 ， 中標后有 與招標人簽訂合同 的義務。（ 3 ）開標、 評標和決標：評 標委 員會 公開 標底 和各投標人的 標價 ， 對有效標 書進行評審 ，決定中標者。 （ 4 ）簽訂出 讓合同（ 5 ）登記4 8、拍 賣出 讓 ： 是指 土地使 用權 出讓 人在 指定 的時間、地點 ，利用公開場合 ，就 所出 讓的 土地 使用 權叫價競投， 按 “ 價高者得 ” 的原則 ， 確定土地 使用權受讓人的一種 方式。 特點：（ 1 ）拍賣出 讓公開進行；（ 2 ）拍賣出 讓貫徹 “ 價高者得 ” 的原則；（ 3）應買者 有多次抱價的機會拍 賣出 讓方 式適 用商 業用地或娛樂 用地。 程序：（ 1）拍賣公 告；（ 2）交驗有 關證件；營業執照 、 身份證明 、 資信證明等（ 3）拍賣： 在規定的時間和地點 ， 由土地所 有者主持拍賣。（ 4）簽約（ 5）登記4 9、 土地使用 權出讓合同 ：是 指土 地使 用權 出讓 人與土 地使 用權 受讓 人之 間就土 地使 用權 出讓 有關 事項所達成的 ， 明確相互 間權利義務關系 的協議。5 0、 土地 使用 權出 讓合 同的特 ： 1 、 是一種民 事合同 ；2、標的的 特殊性即標的是出 讓土 地在 一定 期限 的使用權。 3 、是要式 合同即支付全部出 讓金 、 登記并領 取土地使用 證。5 1、 土地 使用 權出 讓合 同訂立的原 則和程序（一）原 則：（ 1）遵守國家法律 、 法規和政 策的原則（ 2）符合城 市規劃要求的原則 （ 3） 堅持平等 、 自愿 、有償的原 則 （二）程 序：（ 1）土地管理 部門 作好 出讓 前的 準備工作；（ 2 ）確定出 讓的方式（ 3） 簽訂合同 （ 4 ） 登記并領取使用 證 5 2、 土地 使用 權出 讓合 同的主要條 款（一）雙 方當事人的名稱 、住所；（二）所 出讓土地的位置 、四鄰界至 、面積等情況； （三）土 地的使用期限 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第十二條規定5 3 土地 使用權 出讓最 高年限按下列 用途確定： （ 1）居住用地 七十年；（ 2）工業用地五 十年 ； （ 3 ） 教育 、科技 、 文化 、 衛生 、 體育用地五十年 ；（ 4）商業、 旅游 、 娛樂用地 四十年 ； （ 5 ）綜合或者 其他用地五十年 。（四 ） 出讓金的 數額及給付方式（五 ） 土地的使 用規則即建設規劃條 件和方案 ， 包括該地塊的總 平面布置圖 、 建筑密度和高 度控制指標 、 工程管線規劃 、工程深度限制 、環境保護 與園林綠化 、 消防等要求。 （七）違 約責任 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第十四條規定 ： 土地使用 者應當在 簽訂 土地 使用 權出 讓合同后六十 日內 ， 支付全部 土地使用權 出讓金 。 逾期未全部支付的 ， 出讓方有 權解除合同，并 可請求違約賠償 。第十五條 規定 ： 出讓方應 當按照合同 規定 ， 提供出讓 的土地使用 權 。 未按合同 規定提供土地 使用權的 ， 土地使用者有權 解除合同 ， 并可請求違約賠 償。 （八 ） 雙方認為 應當約定的其他條款（九）糾 紛的解決方式 （十 ） 合同訂立 的地點和方式5 4、 土地 使用 權出 讓合 同雙方當事 人的權利和義務（一）出 讓人的主要權利 （ 1）解除合 同（ 2）要求違 約賠償權（ 3）請求行 政處分權 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第十七條規定： 土 地使 用者 應當 按照 土地 使用 權出 讓合 同的 規定和城市規 劃的要求，開發 、利用 、 經營土地 。 未按合同規定的期 限和條件開發 、 利用土地的 ， 市 、 縣人民政 府土 地管 理部 門應 當予 以糾正 ， 并根據情 節可以給予警告 、 罰款直至 無償收回土地使用權的 處罰。（ 4）收取土 地使用權出讓金的權利 （ 5）收回土 地使用權的權利 即在 合同 期限 屆滿 時收回或在特 殊情況下 ， 根據公共利益的 需要 ， 依法提前 收回土地使 用權。（二）出 讓人的主要義務 （ 1）依照合 同提供出讓土地（ 2）向土地 使用者提供有關資料和 文件 ； 主要包括 土地位置 、 周圍環境 、 建筑容積率、密 度等規劃要求 ； 環保、園林 綠化、衛生防疫 、交通和消 防 、 以及土層 的深度、地表 下的管線設施 、 土地的物理 結構等材料。（ 3）保證土 地使用人取得的權利和 義務 5 5、土地使 用者的權利（ 1）解除合 同的權利（ 2）要求違 約賠償的權利（ 3）對所出 讓的土地享有占有、使 用的權利（ 4）有依法 轉讓和出租的權利 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第十九條：土 地使 用權 轉讓 是指 土地使 用者 將土 地使 用權 再轉移的行為 ， 包括出售 、 交換和贈與 。 未按土地 使用權出讓 合同 規定 的期 限和 條件投資開發 、利用土地的 ， 土地使用權 不得轉讓。第 二十 條 土 地使 用權 轉讓應當簽 訂轉讓合同。第二 十二 條 土 地使 用者通 過轉 讓方 式取 得的 土地使用權 ， 其使用年 限為土地使 用權 出讓 合同 規定 的使用 年限 減去 原土 地使 用者已使用年 限后的剩余年限 。第二 十三 條 土 地使 用權轉讓時， 其地上建筑物 、 其他附著物 所有權隨之轉讓 。第二 十五 條 土 地使 用權和地上建 筑物 、 其他附著 物所有權轉 讓 ， 應當依照 規定辦理過戶 登記。第二 十六 條 上 述使 用權轉 讓價 格明 顯低 于市 場價格的 ， 市 、 縣人民政 府有優先購買權 。 第二 十八 條 土 地使 用權出 租是 指土 地使 用者 作為出 租人 將土 地使 用權 隨同地上建筑 物 、 其他附著 物租賃給承租 人使用 ， 由承租人向出租人 支付租金的行為 。未 按土 地使 用權 出讓 合同規 定的 期限 和條 件投 資開發 、 利用土地 的 ， 土地使用權不得出 租。（ 5）有權在 取得的土地使用權上設 置抵押權 5 6、土地使 用者的義務（ 1）繳納土 地使用權出讓金的義務 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第十四條土 地使 用者 應當 在簽 訂土地 使用 權出 讓合 同后 六十日內 ， 支付全部 土地使用權出 讓金 。逾 期未 全部 支付的，出讓 方有權解除合同 ，并可請求 違約賠償。（ 2）依照合 同規定和城市規劃的要 求使用土地 （ 3）土地使 用者變更土地用途時 ， 必須征得 出讓方同意并經有 關部門批準。 （ 4）使用期 限屆滿，使用者 負有 返還 土地 使用 權的義務。 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第四十條 土地使用 權期滿 ， 土地使用權及其地 上建筑物 、 其他附著 物所 有權 由國 家無 償取得 。 土地使用 者應當交還土地使用證 ， 并依照規 定辦理注銷登記 。 第四 十一 條 土 地使 用權期滿 ， 土地使用 者可以申請續期 。 需要續期 的 ， 應當依照 本條 例第 二章 的規 定重新簽訂合 同 ， 支付土地 使用權出讓金 ，并辦理登記。 57、 變更 ： 是 指合 同沒 有履行或沒 有完全履行之前 ，由 出讓 方或 土地 使用 者依法對合同 的內容進行修改 、補充的法 律行為。58、 解除 ： 是 指合 同訂 立后 ， 尚未履行 或尚未完全履行之前 ， 因為訂立 合同所依據 的主 客觀 情況 發生 了變化 ， 使合同的 履行成為不必要或者不 可能 ， 由出讓方 與土 地使 用者 依照 法律 規定的 條件 和程 序終 止合 同關系 ， 從而使雙 方的權利和義務 歸于 消滅 的一 種土 地制度。59、變更或 解除的條件（ 1）社會公 共利益的需要（ 2）雙方協 商并經有關部門批準， 可以變更合同。（ 3）由于一 方違約，致使出讓合同 沒有必要履行。（ 4）土地滅 失60、 房地 產開 發 ： 是指 在依 法取 得土 地使 用權 的土地 上進 行基 礎設 施和 房屋建設的行 為。 城市 房地 產開 發經 營管理條例 第二條規 定 ： “ 本條例所稱 房地產開發經營 ，是 指房 地產 開發 企業 在城市 規劃 區內 國有 土地 上進行 基礎 設施 建設 、房 屋建設 ， 并轉讓房 地產開發項目或者銷售 、 出租商品 房的行為。 ”61、房地產 開發的類型：1、按房地 產開發的目的不同 ， 可分為以 經營為目的的房 地產 開發 和以 自用 為目的的房地 產開發 。 以經營為目 的的 房地 產開 發是 指房地 產開 發公 司投 資生 產房地產商品 ， 并通過房 地產市場的轉讓 ， 追求經營 利潤的開發活動 。以 自用 為目 的的 房地 產開發 是指 房地 產開 發者 為了滿足自己 生產 、 經營或消 費需要的房 地產開發活動。2、按房地 產開發的內容，可 以分 為基 礎設 施建 設和房屋建設 。 基礎設施 建設是指給水， 排水、污水處理 、設施建設 ； 供電 、 通信設施建設 ； 煤氣或天 然氣 、 熱力建設以及 道路 、 橋涵 、 園林綠 化、 環境 衛生 等建 設活動 。 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。 房屋建設 是指住宅建設、工 業、商業、交通 、倉庫用房 、 文體科教 用房等各類房屋 建設。3 、按房地 產開發的范圍不同 ， 可以分為 新城區和開發和舊城區 的拆遷改造。還有按開 發的規模大小 ， 還可以分為 ： 單項開發 、 小區開發和成 片開發 。 單項開發規模較小 、 占地少 、 功能單一 ， 配套設施 簡單 。 小區開發 一是 指新 城區 開發 中的一個小區 綜合開發 ， 要求在開 發區 范圍 內做 到基 礎設施和配套 項目齊全 ， 功能完善 ， 二是指舊 城區更新改造中的局部 改建 ， 即某個相 對獨立的街 坊的更新改造 。 成片開發一 般是指范圍廣闊 、項目眾多 、投入資金巨大 、建 設周 期長 的大 型綜 合開發。6 2 、房地產 開發的特點：1 、房地產 開發是多部門協作活動 。 涉及規劃 、 土地管理、勘測 、設計、施工 、 市政、消防 、環境、綠化 、 供電、供水 、通訊、交通 、 商業、銀行 等部門。 2 、房地產 開發投資大；開發一個小 區，少則幾千萬 ，多打幾個 ，甚至幾十億。 3 、 房地產的 開發周期較長 ；還有工程 項目多等特點。6 3 、房地產 開發的原則： 中華 人民 共和 國城 市房地產管理 法 第二十四 條規定 ： “ 房地產開 發必須嚴格執行城市 規劃 ， 按照經濟 效益 、 社會效益 、 環境效益 相統 一的 原則 ，實 行全 面規劃、合理 布局、綜合開發 、配套建設 。 ” 城市 房地 產開 發經 營管理條例 第三條規 定 “ 房地產 開發 經營 應當 按照 經濟效益 、 社會效益 、 環境效益相統一的 原則 ， 實行全面 規劃、合理 布局、綜合開發 、配套建設 。 ”6 4 、 符合城市 規劃的原則 。城 市規 劃是 在一 定時 期內城 市發 展計 劃和 各項 建設的綜合部 署 ， 是人民政 府建設城市和 管理城市的依據 ，是房地產 開發的依據 。 房地產法 第 24 條規定 ： “ 房地 產開 發必 須嚴 格執 行城市規劃 。 ” 中華人民 共和國城市規 劃法第 3 0 條規定 ： “ 城市規劃 區內的建設工 程的 選址 和布 局必 須符合城市規 劃 ” 。 因此應當 做到：（ 1）土地使 用權出讓的總體方案應 符合城市規劃 ， 土地 性質 必須 根據 城市 規劃確定 ， 出讓的土 地必須有規劃控制指 標。（ 2）土地使 用者按城市規劃的要求 開發、利用土地 ，在進行房 地產開發時 ， 必須吃 國家 批準 建設 項目 的有關文件 ， 向城市規 劃主管部門 申請 建設 用地 規劃 許可證 ， 同時應按 城市規劃的要求 合理 確定 各項 技術 經濟指標。（ 3）在開發 建設項目的過程中 ， 應嚴格執 行規劃設計方案 ； 嚴格遵守 出讓合同的各 項約 定。 若改 變土 地用途 ， 應當征得 出讓方同意并經 土地 管理 部門 和規 劃部門的審批 。（ 4）城市規 劃區的建設工程 應當 經過 城市 規劃 主管部門的竣 工驗收。 65、 堅持 經濟 效益 、社 會效 益、 環境 效益 相統 一的原則。 經 濟效 益是 指房 地產 開發要進行經 濟核算 ， 追求較好的回報率 。 社 會效 益是 指房 地產 開發對社會產 生的效果和利益 。環 境效 益是 指房 地產 開發對 城市 自然 環境 和社 會環境所產生 的影響 。 保護自然環境 ， 提高生態 效益是房地產 開發 改善 城市 面貌 的重要任務。因此房地 產主體應做到： （ 1 ）政府及 其房地產主管部門和房 地產投資者 ， 應自覺 貫徹 執行 房地 產法 規定的 “ 全面規劃 ，合理布局 ，綜合開發 、 配套建設 ” 的指導思想 ， 遵守城市 規劃和各項指標。（ 2 ）政府有 關部門引導房地產投資 者樹立全局觀念 ，克 服片 面追 求經 濟效 益的思想。（ 3 ）各級政 府及其職能部門 應保 護房 地產 投資 者的經濟利益 。66、 鼓勵 和扶 持建 設居 民住宅的原 則鼓 勵和 扶持 建設 居民 住宅的 原則 是指 國家 和人 民政府通過各 種優惠政策 ， 鼓勵和 扶持 房地 產投 資者 開發建設居民 住宅 ， 改善居民 的居住條件 。67、 房 地產 開發 企業 ： 是指 以營 利為 目的 從事 房地產開發的 企業。應注意以 下三點：1 、以營利 為目的。2 、營業內 容包括房地產開發和經營 。68、 房地 產開 發企 業設 立的條件 城市 房地 產開 發經 營管理條例 第五條規 定 “ 設立房地產開 發企業 ， 除應當符合有關法 律 、 行政法規 規定的企業設 立條件外 ， 還應當具備下列 條件：（一 ） 有 1 00 萬元以上 的注冊資本； （二 ） 有 4 名以上持 有資格證書的房 地產專業 、 建筑工程專業的 專職技術人員， 2名 以上 持有 資格 證書 的專職會計人 員。省 、 自治區 、 直轄市人 民政府 可以 根據 本地 方的 實際情況 ， 對設立房 地產開發企業 的注 冊資 本和 專業 技術人 員的 條件 作出 高于 前款的規定。 ”1 、有自己 的名稱和組織機構；2 、有固定 的經營場所；3 、有符合 國務院規定的注冊資本。4 、有足夠 的專業技術人員5 、法律、 行政法規規定的其他條件69、 房地 產開 發企 業設 立的程序 1 、申請登 記設 立房 地產 開發 企業 應當向 工商 管理 部門 申請 設立登記 ， 領取 企業法人 營業執照， 取得法人資格。工 商行 政管 理部 門在 對設立 房地 產開 發企 業申 請登記進行審 查時 ， 應當聽取 同級 房地 產開 發主 管部 門的意見。2 、備案房 地產 開發 企業 應當 自領取營業執照之日起 3 0 日常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 3內 ， 持下列文 件到登記機關所 在地 的房 地產 開發 主管部門備案 ：（ 1 ）營業執 照復印件；（ 2 ）企業章 程；（ 3 ）驗資證 明；（ 4 ）企業法 定代表人的身份證明；（ 5 ）專業技 術人員的資格證書和聘 用合同。 備 案制 度是 政府 加強 對房地產開發 的管理措施之一 。7 0、 房 地產 開發 企業 資質管理 城市 房地 產開 發經 營管理條例 第九條規 定 ： “ 房地 產開 發主 管部 門應 當根據房地產 開發企業的資產 、專 業技 術人 員和 開發 經營業績等 ， 對備案的 房地產開發企業核 定資質等級 。 房地產 開發 企業 應當 按照 核定的資質等 級 ， 承擔相應 的房地產開發 項目 。 具體辦法 由國 務院 建設 行政 主管 部門制定。 ” 房地 產開 發企 業資 質管理規定 （ 二 0 00 年三月二十九日生 效 ） 第三條 ： “ 房地 產開 發企 業應 當按 照本規 定申 請核 定企 業資 質等級。未 取得 房地 產開 發資 質等級 證書 （以 下簡 稱資 質證書 ） 的企業 ， 不得從事 房地產開發經 營業務。 ”第五 條 房 地產 開發 企業按照企業 條件分為一、二 、三、四四 個資質等級。各 資質 等級 企業 的條 件如下：（一）一 級資質：1 注冊 資本不低于 5 0 00萬元；2 從 事房地產 開發經營 5年以上； 3 近 3 年房屋建 筑面積累計 竣 工 30 萬平方米 以上，或 者累 計完 成與 此相 當的房地產開 發投資額；4 連 續 5 年建筑工 程質量合 格 率 達 100；5上一年 房屋建筑施工面積 1 5 萬平方米 以上，或者完 成與 此相 當的 房地 產開發投資額 ；6有職稱 的建筑、結構、財務 、 房地產及 有關經濟類的專 業管理 人員不 少于 4 0人 ， 其中具有 中級以上職稱的管理人 員不少于 20 人，持 有資 格證 書的 專職 會計人 員 不 少于 4 人；7工程技 術、財務、統計等 業務 負責 人具 有相 應專業中級以 上職稱；8具有完 善的質量保證體系 ， 商品住宅 銷售中實行了住宅質 量保證書 和 住宅使用說 明書制度； 9未發生 過重大工程質量事故。（二）二 級資質： 1 注冊 資本不低于 2 0 00萬元；2 從 事房地產 開發經營 3年以上；3 近 3 年房屋建 筑面積累計 竣 工 15 萬平方米 以上，或 者累 計完 成與 此相 當的房地產開 發投資額；4 連 續 3 年建筑工 程質量合 格 率 達 100；5上一年 房屋建筑施工面積 1 0 萬平方米 以上，或者完 成與 此相 當的 房地 產開發投資額 ；6有職稱 的建筑、結構、財務 、 房地產及 有關經濟類的專 業管理 人員不 少于 2 0人 ， 其中具有 中級以上職稱的管理人 員不少于 1 0 人，持 有資 格證 書的 專職 會計人 員 不 少于 3 人；7工程技 術、財務、統計等 業務 負責 人具 有相 應專業中級以 上職稱；8具有完 善的質量保證體系 ， 商品住宅 銷售中實行了住宅質 量保證書 和 住宅使用說 明書制度；9未發生 過重大工程質量事故。（三）三 級資質：1注冊資 本不低于 8 00 萬元；2從 事房地產 開發經營 2年以上； 3房屋建 筑面積累計竣 工5 萬平方米 以上 ， 或者累計完 成與 此相 當的 房地 產開發投資額 ；4 連 續 2 年建筑工 程質量合 格 率 達 1 0 0；5有職稱 的建筑、結構、財務 、 房地產及 有關經濟類的專 業管理 人員不 少于 1 0人 ， 其中具有 中級以上職稱的管理人 員不少于 5 人 ， 持有 資格 證書 的專 職會 計人員 不 少 于 2 人；6工程技 術、財務等業務負 責人 具有 相應 專業 中級以上職稱 ， 統計等其 他業務負 責人 具有 相應 專業 初級以上職稱 ； 7具有完 善的質量保證體系 ， 商品住宅 銷售中實行了住宅質 量保證書 和 住宅使用說 明書制度；8未發生 過重大工程質量事故。 （四）四 級資質：1注冊資 本不低于 1 00 萬元； 2從 事房地產 開發經營 1年以上；3已竣工 的建筑工程質量合 格 率 達 1 0 0；4有職稱 的建筑、結構、財務 、 房地產及 有關經濟類的專 業管理人 員不少于 5人 ， 持有資格 證書的專職會計人員不 少于 2 人；5工程技 術負責人具有相應專業中 級以上職稱 ， 財務負 責人 具有 相應 專業 初級以上職稱 ， 配有專業 統計人員；6商品住 宅銷售中實行了住宅質 量保證書 和 住宅使用說 明書制度；7未發生 過重大工程質量事故。第 十三 條 任 何單 位和 個人不得涂 改、出租、出借 、轉讓、出 賣資質證書。企業遺失 資質證書 ， 必須在新聞媒體 上聲明作廢后 ， 方可補領。第十四條 企業發生 分立 、合并的 ， 應當在向 工商行政管 理部 門辦 理變 更手 續后的 3 0 日內，到 原資質審批部 門申 請辦 理資 質證 書注銷手續 ， 并重新申 請資質等級。第十五條 企業變更 名稱 、法定代表 人和主要管理 、 技術負 責人， 應當在 變更 3 0日內 ， 向原資質 審批部門辦理變更手 續。第十六條 企業破產 、 歇業或 者因 其他 原因 終止 業務時 ， 應當在向 工商行政管理部 門辦 理注 銷營 業執 照后的 1 5 日內，到 原資質審批部門注銷 資質證書。第 十九 條 企 業未 取得 資質 證書 從事 房地 產開 發經營的 ， 由縣級以 上地方人民政 府房 地產 開發 主管 部門責令限期 改正 ， 處 5 萬元以上 1 0 萬元以下 的罰款；逾期不改正 的 ， 由房地產 開發主 管部 門提 請工 商行 政管理部門吊 銷營業執照。第 二十 條 企 業超 越資 質等 級從 事房 地產 開發 經營的 ， 由縣級以 上地方人民政府 房地 產開 發主 管部 門責令限期改 正 ， 處 5 萬元以 上1 0 萬元 以下的 罰款； 逾期不改正的 ， 由原資質 審批部門吊銷資 質證書 ， 并提請工商 行政 管理 部門 吊銷 營業執照。 第二 十一 條 企 業有 下列行為之一 的 ， 由原資質 審批部門公告 資質證書作廢 ， 收回證書 ， 并 可 處 以 1 萬元以上 3 萬元以下 的罰款：（一 ） 隱瞞真實 情況 、 弄虛作假騙取 資質證書的；（二）涂 改、出租、出借 、轉讓、出 賣資質證書的。 7 1、規 劃與 計劃 管理 ： 是指 政府 運用 各種 規劃 和計劃 ， 加強對房 地產開發的宏觀管理。具體包括 ：（一）土 地利用總體規劃 1、土地利 用總體規劃的概念和特點土 地利 用總 體規 劃是 指各級人民政 府 ， 根據國民 經濟和社會發 展的情況 ， 對土地的開發 、 利用 、 整治和保 護在 時間 上和 空間 上所 做的戰略構思 和設計方案 。 它是國 民經 濟和 社會 發展 計劃體系的重 要組成部分。土 地利 用總 體規 劃作 為國家管理土 地的一種手段 ， 有以下特點 ：（ 1） 綜合性 （ 2 ） 長期性 （ 3 ）指導性 2、土地利 用總體規劃體系土 地利 用總 體規 劃體 系是指 各級 各類 土地 利用 規劃的總稱。（ 1）全國土 地利用總體規劃 （ 2）省級土 地利用總體規劃（ 3）縣級土 地利用總體規劃（ 4）鄉（鎮 ）級土地利用總體規劃 3、土地利 用總體利用規劃編制程序是 指編 制土 地利 用總 體規劃所需要 的步驟或環節。按照兩下 一上 、 上下結合 的程序進行 。 （ 1） 發布規劃 編制綱要 （ 2 ）上報編制 草案（ 3）下達執行 （二）城 市規劃7 2、城 市規 劃 ： 是人 民政府對城市 的規劃、容量 、 各項 建設 用地 及各 項基 礎設施 的配 置在 時間 上和 空間上進行綜 合構思 、 布置的行為。它是 城市建設的藍圖 ，也 是指 導房 地產 開發 的依據。 7 4、 城市 規劃 的編 制與 審批 ： 國務院城 市規劃行政主管部門和 省 、 自治區 、 直轄市 人民 政府 應當 分別 組織編制全國 和省、自治區 、 直轄市的規 劃 ， 用此指導 城市規劃的編 制 。 城市人民 政府負責組織 編制城市規劃 ； 縣級 人民 政府 所在 地鎮 的城市規劃 ， 由縣級人 民政府負責 組織 編制 。城 市總 體規劃 、 分區規劃 及詳細規劃經有關機關 審批 ， 就成為法 律文件 ， 一切單位 和個人都應當執行。75、城市規 劃的實施：（ 1）出讓、 轉讓要符合城市規劃要 求。第一 、 城市規劃 行政主管部門 和有 關部 門要 根據 城市規劃實施 的步驟和要求 ， 編制 城市 國有 土地 使用 權出讓規劃和 計劃。 第二 ， 出讓城市 國有土地使用權時 ， 在出讓前 ， 必須要指定控制 性詳細規劃。 第三 、 出讓和轉 讓合同必須附有規劃 設計條件和附圖 。第四 、 城市規劃 行政管理部門 有權 對城 市國 有土 地使用權出讓 、 轉讓是否 符合規劃進行監 督檢查。 （ 2）建設項 目的選址和布局要符合 城市規劃要求。第一 、 城市規劃 區內的建設工 程的 選址 和布 局必 須符合城市規 劃 。 設計任務 書報請批準時 ， 必須附有 城市規劃 行政 主管 部門 的選 址意見書。第二 、 建設項目 選址意見書應 當提 供建 設項 目的 基本情況和基 本依據 、 建設項目選址 、 用地范圍 和具體規劃要求。第三 、 建設項目 選址意見書的 審批 與發 放實 行分 級管理制度。第四 、 選址意見 書沒有簽發或 簽發 部門 不是 發帝 國難得規劃行 政主管部門 ， 則設計任務書 不得批準 。 開發項目也不得 立項。 （ 3）開發區 的規劃要符合城市規劃 要求。開發區是 指有國務院和省 、自治區 、 直轄市人 民政府批準 在城 市規 劃區 內設 立的經濟技術 開發區、保稅區 、高新技術 產業開發區 、 國家旅 游度 假區 等實 行國 家特定優惠政 策的各類開發區 。76、 土地 利用 計劃 ： 是 指國家動用 計劃手段 ， 對土地的開發 、 利用 、 整治和保 護進 行統 籌安 排， 把土 地的“ 開源 ” 和 “ 節流 ” 納入國家 計劃 管理 軌道 的一 種土地利用管 理制度。土 地利 用計 劃按 時間 序列分為長期 計劃 、 中期計劃 和年度計劃 。77、 土地 利用 計劃 法的 特征： （ 1）內容上 的廣泛性。涉及國民經 濟各部門的發展 。（ 2）時間上 的連續性。土地 的利 用活 動是 不斷 進行的 ， 因而土地 利用計劃也是連續不斷 的， （ 3）程序法 和實體法的統一性 。 既規定土 地利用計劃管 理主 體之 間事 實上 的權利與義務 ， 以及違反 這些法律 規定 所應 承擔 的法 律責任 。 同時還規 定土地利用計劃編制的 程序。78、 土地 利用 法的 基本 原則。 （ 1）遵循客 觀經濟規律的原則。（ 2）綜合平 衡原則（ 3）統一性 和靈活性相結合的原則79、 土地 利用 計劃 的編 制和實施（ 1） 土地利用 計劃的編制 、審批和下 達 。 它的編制 程序與 國民 經濟 和社 會事 業發展計劃的 編制程序相同 ； 報審批機關 批準 ， 最后把批 準的 的正 式計 劃下 達到 計劃執行單位 。 （ 2 ） 土地利用 計劃的實施 。包括土地 利用計劃的執行 、修改和監 督檢查。 8 0 、 房地產開 發項目管理 ：是 指人 民政 府對 房地 產開發項目從 立項 、 設計到竣 工驗收的全 程管理 。 城市房地產開發 經營管理條例 第十條 “ 確定房地 產開發項目 ， 應當符合 土地利用總體規劃 、 年度建設 用地計劃和城市規劃 、 房地產開 發年度計劃的要 求 ； 按照國家 有關規 定需 要經 計劃 主管 部門批準的 ， 還應當報 計劃主管部門批準 ， 并納入年 度固定資產投資 計劃。 ” 中華 人民 共和 國城 市規劃法 第三十一 條 在城市規 劃區 內進 行建 設需 要申請用地的 ， 必須持國 家批準建設項目 的有關文件 ， 向城市 規劃 行政 主管 部門 申請定點 ， 由城市規 劃行政主管部 門核 定其 用地 位置 和界限，提供 規劃設計條件 ， 核發建設用 地規劃許可證 。 建設 單位 或者 個人 在取 得建設用地規 劃許可證后 ， 方可向 縣級 以上 地方 人民 政府土地管理 部門申請用地 ， 經縣 級以 上人 民政 府審 查批準后 ， 由土地管 理部門劃撥土地。 中華 人民 共和 國土 地管理法 第四十三 條 任何單位和個人 進行建設 ， 需要使用土地的 ， 必須依法 申請使用國有土 地 ； 但是 ， 興辦鄉鎮 企業 和村 民建 設住 宅經依 法批 準使 用本 集體 經濟組 織農 民集 體所 有的 土地的 ， 或者鄉 （ 鎮 ） 村公共設施 和公 益事 業建 設經 依法批 準使 用農 民集 體所 有的土地的除 外。前 款所 稱依 法申 請使 用的國 有土 地包 括國 家所 有的土 地和 國家 征用 的原 屬于農民集體 所有的土地。 中華 人民 共和 國土 地管理法實施 條例 第二十二 條具 體建 設項 目需 要占 用土地 利用 總體 規劃 確定 的城市 建設 用地 范圍 內的 國有建設用地 的 ， 按照下列 規定辦理： （一 ） 建設項目 可行性研究論證時 ， 由土地行 政主管部門 對建 設項 目用 地有 關事項進行審 查 ， 提出建設 項目用地預審 報告 ； 可行性研 究報告報批 時 ， 必須附具 土地行 政主 管部 門出 具的 建設項目用地 預審報告。（二 ） 建設單位 持建設項目的有關批 準文件，向市 、 縣人民政府 土地行政主管部門 提出 建設 用地 申請 ，由市 、 縣人民政 府土地行政主管 部門 審查 ，擬 訂供 地方案 ， 報市 、 縣人民政 府批準 ；需要上級 人民政府批準的 ，應當報上 級人民政府批準 。（三）供 地方案經批準后 ，由市 、 縣人民政 府向建設單位頒發建 設用地批準書。有 償使 用國 有土 地的 ，由市 、 縣人民政 府土地行政主管 部門 與土 地使 用者 簽訂國有土地 有償使用合同 ； 劃撥使用國 有土地的，由市 、縣 人民 政府 土地 行政 主管部 門向 土地 使用 者核 發國有土地劃 撥決定書。（四 ） 土地使用 者應當依法申請土地 登記。通過招標 、 拍賣方式 提供國有 建設 用地 使用 權的 ，由市 、 縣人民政 府土地行政主管 部門 會同 有關 部門 擬訂方案 ， 報市 、 縣人民政 府批準后 ， 由市 、 縣人民政 府土地行政主 管部門組織實施 ，并 與土 地使 用者 簽訂 土地有償使用 合同 。 土地使用 者應當依法 申請土地登記。城市房 屋拆遷管理條例 第六 條 拆 遷房 屋的 單位取得房屋 拆遷許可證后 ， 方可實施拆 遷。 第七 條 申 請領 取房 屋拆遷許可證 的 ， 應當向房 屋所在地的市 、 縣人民政 府房屋拆 遷管 理部 門提 交下 列資料：（一）建 設項目批準文件 ；（ 二） 建設 用地 規劃 許可證；（三 ） 國有土地 使用權批準文件；（ 四） 拆遷 計劃 和拆 遷方案； （五 ） 辦理存款 業務的金融機 構出 具的 拆遷 補償 安置資金證明 。 市 、 縣人民政 府房屋拆遷管理 部門 應當 自收 到申 請之日起 日內 ， 對申請事 項進行審查 ； 經審查 ， 對符合條件的 ， 頒發房屋 拆遷許可證。 第 十三 條 拆 遷人 與被 拆遷 人應 當依 照本 條例 的規定 ，就 補償 方式 和補 償金額 、 安置用房 面積和安置地點 、 搬遷期限 、 搬遷過渡 方式和過渡 期限等事項 ， 訂立拆遷補償 安置協議。拆遷租賃 房屋的 ， 拆遷人應當與被拆 遷人 、 房屋承租 人訂立拆遷 補償安置協議。 城市 房地 產開 發經 營管理條例 第十六條 房地產開 發企 業開 發建 設的 房地產 項目 ，應 當符 合有 關法律 、 法規的規 定和建筑工程質量 、 安全標準 、 建筑工程勘察 、 設計 、 施工的技 術規范以及合 同的約定。 房 地產 開發 企業 應當 對其開 發建 設的 房地 產開 發項目的質量 承擔責任。 勘察 、 設計 、 施工 、 監理等單位應當 依照有關法律 、 法規的規定 或者合同的約定 ，承擔相應 的責任。第 十七 條 房 地產 開發 項目竣工， 經驗收合格后 ， 方可交付使 用 ； 未經驗收 或者驗收不合 格的 ， 不得交付 使用。 房地產開 發項目竣工后 ， 房地 產開 發企 業應 當向 項目所 在地 的縣 級以 上地 方人民 政府 房地 產開 發主 管部門提出竣 工驗收申請 。 房地產 開發 主管 部門 應當 自收到竣 工驗收 申請之 日起 30日內 ， 對涉及公 共安全的內容，組織 工程質量監督 、 規劃 、 消防 、 人防等有 關部門或者單位 進行驗收。第 十八 條 住 宅小 區等 群體房地產 開發項目竣工 ， 應當 依照 本條 例第 十七 條的規 定和 下列 要求 進行 綜合驗收：（一 ） 城市規劃 設計條件的落實情況 ； （二 ） 城市規劃 要求配套的基 礎設 施和 公共 設施 的建設情況； （三 ） 單項工程 的工程質量常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 4驗收情況 ； （四 ） 拆遷安置 方案的落實情況；（ 五） 物業 管理 的落 實情況。住 宅小 區等 群體 房地 產開發項目實 行分期開發的 ， 可以分期驗 收。8 1、開發項 目的立項管理房 地產 開發 公司 應當 根據城市規劃 、 年度建設 用地計劃和市場 需要情況 ， 確定開發項目 ， 并向計劃 管理等部門申請立 項。房地產開 發項目確定后 ， 必須 向在 城市 規劃 區內 進行建設需要 申請用地的 ， 必須持 國家 批準 建設 項目 的有關文件 ， 向城市規 劃行政主管部門申 請定點 ， 由城市規劃 行政 主管 部門 核定 其用地位置和 界限 ， 提供規劃 設計條件 ， 核發建設 用地規劃許可證 。 建設單位 或者個人在 取得 建設 用地 規劃 許可證后，根 據規劃設計要求 ，對 開發 項目 組織 勘察 、規劃 、 設計工作 ， 房地產開 發規劃設計 方案 ， 須依據城 市規劃管理 的有關規定 ， 履行報批手續 。 房地產開 發企業應 當向 城市 規劃 主管 部門申請核發 建設工程 規劃許可證 ， 取得 建設工程 規劃許可證 后 ， 方可申請 開工 。 可向縣級 以上地方人民政 府土 地管 理部 門申 請用地 ， 經縣級以 上人民政府審查批準后 ， 由土地管 理部門劃撥土地 。 在城市規 劃區內國有土地 上實施房屋拆遷 ，并需要對 被拆遷人補償 、 安置的 ， 依法取得 房屋拆遷許可證 。 拆遷人對 被拆遷人給予補償 、 安置 ， 被拆遷人 在搬遷期限 內完成搬遷。 房 地產 開發 企業 應當 委托具有勘察 設計資格即 工程勘察證書 或 工程設計 證書 的單位進 行勘察設計工作 。 房地產開 發項目一般按初 步設 計和 施工 圖設 計兩個階段進 行 。 對與技術 復雜而又缺乏 經驗的項目 ， 可分為初步設 計 、 技術設計 和施工圖設計 三個階段進行。8 2、開發項 目的施工管理房 地產 開發 企業 應當 按照有關規定 ， 選擇具有 相應資質條件的 施工單位 ， 進行房地產開發 項目的建設 。 單位按照適用本條 例。8 3、開發項 目的竣工驗收房地產開 發項目竣工后 ， 房地 產開 發企 業應 當向 項目所 在地 的縣 級以 上地 方人民 政府 房地 產開 發主 管部門提出竣 工驗收申請 。 房地產 開發 主管 部門 應當 自收到竣 工驗收 申請之 日起 3 0日內 ， 對涉及公 共安全的內容，組織 工程質量監督 、 規劃 、 消防 、 人防等有 關部門或者單位 進行驗收 。 房地產開發項目 竣工 ， 經驗收合 格后 ， 方可交付 使用 ； 未經驗收或者驗 收不合格的 ， 不得交付使用 。 8 4、 房屋 拆遷 ： 是 指根 據城 鎮建 設規 劃和 國家 專項工 程的 遷建 計劃 及當 地政府的用地 文件 ， 拆除和遷 移建 設用 地范 圍內 的房 屋及其設施的 行為 。 取得房屋 拆遷 許可 證的 建設 單位 是拆遷人 ， 被拆遷單 位或個人是被拆遷人 。 8 5、 房屋 拆遷 應遵 循的 原則： 1、服從國 家利益原則：拆遷 人在 拆遷 過程 中要 維護國家利益 ，服從統一安排 ，不得任意 拆遷 ； 被拆遷人 要服從國家 建設需要 ， 按時搬遷。 2、符合城 市規劃 中華 人民 共和 國城 市規劃法 第二十三 條 城市新區 開發 和舊 區改 建必 須堅持統一規 劃、合理布局 、 因地制宜 、 綜合開發 、 配套建設的原則 。 各項建設 工程的選址 、 定點 ， 不得妨礙 城市的發展， 危害城市的安全 ，污染和破 壞城市環境 ， 影響城市各項 功能的協調。3、保護合 法權益：要用法律 形式 確定 房屋 拆遷 當事人的權利 義務關系 ， 禁止非法拆遷和 違法拆遷 ， 按規定給予被拆 遷人安置或補償 ；同 時被 拆遷 人也 應當 按補償安置協 議搬遷。 8 6、房屋拆 遷的程序（一 ） 申領規劃 用地許可證拆 遷人 首先 要依 法獲 得拆遷地塊的 土地使用權 ， 按規定 向有 關政 府規 劃部 門申請建設用 地規劃許可證 ； 經審查符合 條件的 ， 有規劃管理 部門 核發 建設 用地 規劃許可證， 確定拆遷的范圍 。同 時由 房屋 規劃 管理 部門通知被拆 遷人 ， 停止房屋 及附 屬物 的改 建、 擴建 等工程 ， 并通知有 關部門 ， 以公告 形式 公布 在拆 遷范 圍內暫停辦理 有關手續 ， 如暫停辦理房屋 的買賣、交換 、 析產、分割 、贈與、分戶 、 出租 、 調配等手 續 ， 暫停辦理居 民常 住戶 口的 遷入 和分戶手續 ， 暫停核發 工商營業執照。 （二 ） 編制拆遷 計劃和方案作 為拆 遷人 應當 在取 得土地使用權 后對被拆遷人 、 房屋等情況 進行調查 ， 根據核實的情況 和國家 、 地方有關拆遷補償 安置的規定 ， 對被拆遷人今 昔感具體分析 ， 并編 制出 詳細 的拆 遷計 劃和方案。 （三 ） 申領房屋 拆遷許可證城 市房 屋拆 遷實 行許 可證制度 。 任何單位 和個人需要拆遷房屋 ， 均須持后 房屋的單位建設項目 批準文件 、 建設用地規劃許 可證 、 國有土地 使用權批準 文件 、 拆遷計劃 和拆遷方案 、 辦理存款 業務的金 融機 構出 具的 拆遷 補償安置資金 證明等材料向市 、縣 人民 政府 房屋 拆遷 管理部門提出 申請 ， 經批準并 發給房屋拆 遷許可證后 ， 方可實施拆遷 。 房屋拆遷 許可證是拆遷行 為獲得行政許可 ，拆 遷人 從事 房屋 拆遷 的法律憑證 ， 只對指定 的項目在一 定時 間和 一定 范圍 內有效。（四）發 布拆遷公告 房 屋拆 遷管 理部 門在 發放房屋拆遷 許可證的同時 ， 應當 將房 屋拆 遷許 可證 中載明的拆遷 人、拆遷范圍 、 拆遷期限等 事項 ， 以房屋拆 遷公告的形 式予以公布 。 目的是 讓被 拆遷 人了 解拆 遷是城市建設 的需要 。 任何單位和個人都 必須服從 ； 讓被拆遷 人知 道拆 遷的 有關 法律和政策 ， 了解他們 應當享有的權利和 應履行的義務。 （五 ） 簽訂拆遷 補償 、 安置協議 拆 遷人 與被 拆遷 人應 當就補償方式 和補償金額 、 安置用房面積 和安置地點 、 搬遷期限 、 搬遷過渡 方式和過渡期限等事 項進行協商 ， 訂立拆遷補償 安置協議。 房 屋拆 遷管 理部 門代 管的房屋需要 拆遷的 ， 拆遷補償安 置協 議必 須經 公證 機關公證，并 辦理證據保全。拆 遷人 和被 拆遷 人在 簽訂協 議時 ，應 當在 平等 基礎上 ， 進行充分 協商 ， 體現自愿與有償 原則。拆 遷人 與被 拆遷 人或 者拆遷人 、 被拆遷人 與房屋承租人 達不 成拆 遷補 償安 置協議的 ， 經當事人 申請 ， 由房屋拆遷管 理部門裁決 。 房屋拆 遷管 理部 門是 被拆 遷人的，由同 級人民政府裁決 。裁 決應 當自 收到 申請 之日起 3 0 日內作出 。當事人對 裁決不服的 ， 可以自裁 決書 送達 之日 起 3 個月內向人 民法院起訴 。 拆遷人 依照 本條 例規 定已 對被拆 遷人 給予 貨幣 補償 或者提供拆遷 安置用房 、 周轉用房的 ， 訴訟期間 不停止拆遷的執行。（六）實 施房屋拆遷拆 遷人 應在 規定 的拆 遷期限內完成 房屋的拆遷工作 。拆遷補償 安置協議訂立后 ，被 拆遷 人或 者房 屋承 租人在搬遷期 限內拒絕搬遷的 ，拆 遷人 可以 依法 向仲 裁委員會申請 仲裁 ， 也可以依 法向 人民 法院 起訴 。訴 訟期間 ， 拆遷人可 以依法申請人民法院先 予執行 。 被拆遷人或 者房 屋承 租人 在拆 遷管理 部門 的裁 決規 定的 搬遷期限內未 搬遷的 ， 由房屋所在地的市 、 縣人民政 府責成有關部門 強制拆遷 ， 或者由房 屋拆 遷管 理部 門依 法申請人民法 院強制拆遷。實施強制 拆遷前 ， 拆遷人應當 就被 拆除 房屋 的有 關事項 ， 向公證機 關辦理證據保全。8 7、 房屋 拆遷 補償 概念 ：是 拆遷 人依 法對 被拆 除房屋 機器 附屬 物的 所有 人因拆 遷所 遭受 的損 失給 予合理的彌補 。拆 除違 章建 筑和 超過 批準期 限的 臨時 建筑 ，不 予補償 。 拆除未超 過批準期限的臨時建筑 ， 應當給予 適當補償。 房屋補償 應堅持統一作價 、等價交換 、 區別對待 和按質論價的原 則。 8 8、拆遷補 償的方式：拆 遷補 償的 方式 可以 實行貨幣補償 ， 也可以實 行房屋產權調換 。（ 1）貨幣補 償是指拆遷人以支付貨 幣的形式 ， 賠償被拆 遷人 因拆 除房 屋所 造成的經濟損 失的補償方式 。 貨幣補償的 金額 ， 根據被拆 遷房屋的區 位 、 用途 、 建筑面積等因素 ， 以房地產 市場評估價格確 定。 （ 2）房屋產 權調換是指拆遷 人用 異地 的房 屋或 原地再 建的 房屋 與被 拆遷 人的房屋進行 交換 ， 拆遷后被 拆遷 人取 得交 換房 屋產 權的補償方式 。 實行房屋 產權調換的 ， 拆遷人與 被拆遷人應當 依照 貨幣 補償 金額 的規定 ， 計算被拆 遷房屋的補償金額和所 調換房屋的價格 ，結清產權 調換的差價。 （ 3）特殊規 定： 拆遷公益 事業用房的 ， 拆遷人應當 依照有關法律 、 法規 的規 定和 城市 規劃 的要求予以重 建 ， 或者給予 貨幣補償。 拆 遷非 公益 事業 房屋 的附屬物， 不作產權調換 ， 由拆遷人給 予貨幣補償。 拆遷租賃 房屋 ， 被拆遷人與 房屋 承租 人解 除租 賃關系的 ， 或者被拆 遷人對房屋承租人進 行安置的 ， 拆遷人對被拆遷 人給予補償。被 拆遷 人與 房屋 承租 人對解 除租 賃關 系達 不成 協議的 ， 拆遷人應 當對被拆遷人實行房屋 產權調換 。 產權調換 的房 屋由 原房 屋承 租人承租 ， 被拆遷人 應當與原房屋 承租 人重 新訂 立房 屋租賃合同。 拆遷產權 不明確的房屋 ，拆 遷人 應當 提出 補償 安置方案 ， 報房屋拆 遷管理部門審核同意 后實施拆遷 。 拆遷前 ， 拆遷人應 當就被拆遷房屋 的有 關事 項向 公證 機關辦理證據 保全。 拆遷設有 抵押權的房屋 ，依 照國 家有 關擔 保的 法律執行。89、拆遷安 置1、拆遷安 置是指拆遷人對被 拆遷 房屋 的使 用人 另外提供房屋 以供居住使用 ， 并給予一定 補助費用。2、拆遷安 置的對象是被拆除房屋的 使用人 ， 即在拆遷范 圍內 具有 正式 戶口 的公民 和在 拆遷 范圍 內具 有營業 執照 或者 作為 正式 辦公地點的機 關、團體、企業 、事業單位 。3、拆遷安 置的方式可以是一次性安 置 ， 即用產權 調換的 方式 一次 性解 決被 拆除房屋使用 人的用房問題 ， 也可 以先 由拆 遷人 提供 周轉房臨時過 渡 ， 或由被拆 遷人自己尋找 房屋過渡。 4 、拆遷安 置費：包括搬遷 補助費 、 臨時安置補助費 ， 以及經濟 損失補償費。90、搬 遷補 助費 ： 是 被拆遷 人或 者房 屋承 租人 因原居住房屋 被拆除 ， 須遷移他處居住 ， 在搬家過 程中發生的費用。 91、臨 時安 置補 助費 ： 是對 被拆 遷人 或者 房屋 承租人 因遷 離原 居住 地而 在生活 上所 增加 的一 些額 外支出費用的 補償 。 被拆遷人 或者 房屋 承租 人使 用拆 遷人提供的周 轉房的 ， 拆遷人不支付臨時 安置補助費。92、經 濟損 失補 償費 ： 是指 拆遷 人對 因拆 除非 住宅房屋而造 成的停產 、 停業引起的經濟 損失的 ， 可以付給被 拆遷 人或 者房 屋承 租人適當補償 。93、房 地產 轉讓 ： 是 指房地產權利 人通過買賣 、 贈與或 者其 他合 法方 式將 其房地產轉移 給他人的行為。 包含的內 容：（一 ） 房地產轉 讓的主體是房地產權 利人。 （二 ） 房地產轉 讓的法律后果是所有 權的轉移。（三 ） 房地產轉 讓的實現方式有買賣 、 贈與或者 其他合法方式。94、 其他合法 方式主要有 ：1、以房地 產作價入股、與他人成立 企業法人 ， 房地產權屬發生 變更的； 2 、一方提供土地 使用權 ， 另一方或者多方提 供資金、合資 、 合作開發經 營房地產 ， 而是房地產權屬 發生變更的； 3、因企業被 收購 、 兼并合伙 合并 ，房 地產 權屬 隨之 轉移的 ； 4 、 以房地產 抵債的 ； 5、法律法規 規定的其他情形 。（四 ） 房地產轉 讓的種類有已 經建 成的 房地 產的 轉讓和 尚未 建成 但符 合條 件的在建房屋 的轉讓。9 5 、 房地產轉 讓的原則：除遵循民 法的一般原則外 ，還應當遵 循下列原則。（一 ） 出讓方地 位不變原則出 讓方 地位 不變 原則 即土地所有權 不變的原則 ，無論土地的 使用權有何變化 ，國家仍是 土地所有權人。 （二 ） 房地產一 致原則即土地 使用 權與 地上 建筑 物產權相一致 原則 ， 取得土地 使用 權的 同時 取得 地上 建筑物的所有 權 。 具體包括 ： 1、土地使用 權轉讓時 ， 地上建筑物 、 其他附著 物的所有權隨之轉讓 ； 2 、 地上建筑 物 、其 他附 著物 的所 有人 轉讓地上建筑 物 、 其他附著 物的所有權時 ， 其使用范 圍內的土地使用 權隨之轉讓 。 但作為動產轉 讓時除外。（三）效 益不可損原則即 保護 財產 的價 值和 經濟效益的原 則 ， 指無論是 土地使用權轉 讓 ， 還是地上 建筑物 、 其他附著 物轉讓 ， 都不得 損害 土地 及其 地上 建筑物的經濟 效益。9 6 、房地產 轉讓的條件（一 ） 以出讓方 式取得土地使用權的 房地產轉讓條件房地產 管理法 第 3 8 條 ：以 出讓 方式 取得 土地 使用權的 ， 轉讓房地 產時 ， 應當符合下列 條件： （ 1）按照出 讓合同約定已經 支付 全部 土地 使用 權出讓金 ， 并取得土 地使用權證書；（ 2）按照出 讓合同約定進行投資開 發 ， 屬于房屋 建設工程的 ， 完成開發 投資總額的百分之 二十五以上 ， 屬于成片開發 土地的 ， 形成工業用 地或 者其 他建 設用 地條件。轉 讓房 地產 時房 屋已 經建成的 ， 還應當持 有房屋所有權證書。城 市房 地產 轉讓 管理 規定第十 條 以 出讓 方式 取得土地使用 權的 ， 轉讓房地 產時，應當 符合下列條件： （ 1）按照出 讓合同約定已經 支付 全部 土地 使用 權出讓金 ， 并取得土 地使用權證書；（ 2）按照出 讓合同約定進行投資開 發 ， 屬于房屋 建設工程的 ， 應完成開 發投資總額的百分 之二十五以上 ； 屬于成片開 發土地的 ， 依照規劃對土地 進行開發建設 ， 完成供排水 、供電、供熱 、 道路交通 、 通信等市 政基礎設施 、 公用設施 的建設 ， 達到場地平整 ， 形成工業 用地或者其他建 設用地條件。 轉 讓房 地產 時房 屋已 經建成的 ， 還應當持 有房屋所有權證書。 （二 ） 以劃撥方 式取得土地使用權的 房地產轉讓條件按照有關 法律法規的規定 ，符合下列 條件的，經市 、 縣人 民政 府土 地管 理部 門和房產管理 部門批準 ， 其劃撥土 地土 地使 用權 和地 上建筑 物、 其他 附著 物可 以轉讓、出租 、抵押：（ 1 ）土地使 用者為企業、公 司、 其他 經濟 組織 和個人；（ 2 ） 領有國有 土地使用證 ；（ 3 ）具有地 上建筑物、其他附著物 的合法產權證明 ；（ 4 ）依照規 定簽訂土地使用權出讓 合同，向當地市 、縣 人民 政府 補交 土地 使用權出讓金 或者轉讓、出租 、抵 押所 獲收 益抵 交土 地使用權出讓 金。分為兩種 情況：（ 1 ）辦理土 地使用權出讓手續 ， 并繳納土 地使用權出讓金；（ 2 ）不辦理 土地使用權出讓手續的 ， 應當將轉 讓房地產 所獲 收益 中的 土地 收益上繳國家 或作其他處理。 城 市房 地產 轉讓 管理 規定第 十二 條 以 劃撥 方式 取得土地使 用權的 ， 轉讓房地產 時， 屬于 下列 情形 之一的 ， 經有批準 權的人民政府批準 ， 可以不辦 理土地使用權出讓手 續 ， 但應當將 轉讓房 地產 所獲 收益 中的 土地收 益上 繳國 家或 者作 其他處理 。 土地收益 的繳納和處理 的辦 法按 照國 務院 規定辦理。 （一 ） 經城市規 劃行政主管部門批準 ， 轉讓的土 地用于建設 中華人民 共和國城市房地產管 理法 第 二十三 條規定的項 目的；（二 ） 私有住宅 轉讓后仍用于居住的 ；（三 ） 按照國務 院住房制度改 革有 關規 定出 售公 有住宅的；（四 ） 同一宗土 地上部分房屋 轉讓 而土 地使 用權 不可分割轉讓 的；（五 ） 轉讓的房 地產暫時難以 確定 土地 使用 權出 讓用途、年限 和其他條件的；（六 ） 根據城市 規劃土地使用權不宜 出讓的； （七 ） 縣級以上 人民政府規定 暫時 無法 或不 需要 采取土 地使 用權 出讓 方式 的其他情形 。 依照前款 規定繳納土地收益 或作其他處理的 ，應 當在 房地 產轉 讓合 同中注明。（三 ） 房地產轉 讓的限制性規定： 城市房 地產管理法 第三十七條 下列房地 產 ， 不得轉讓： （一 ） 以出讓方 式取得土地使用權的 ， 不符合本 法第三十八條規 定的條件的； （二 ） 司法機關 和行政機關依法裁定 、 決定查封 或者以其 他形 式限 制房 地產 權利的；（三 ） 依法收回 土地使用權的； （四 ） 共有房地 產 ， 未經其他共有人 書面同意的；（五）權 屬有爭議的； （六 ） 未依法登 記領取權屬證書的；（七 ） 法律 、 行政法規 規定禁止轉讓 的其他情形。9 7 、房地產 轉讓的程序；（一 ） 以行政劃 撥方式取得土 地使 用權 的房 地產 的轉讓程序1 、辦理土 地使用權出讓手續 ， 并繳納土 地使用權出讓常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 5金； （ 1 ）提出轉 讓土地使用權的申請以 劃撥 方式 取得 土地 使用權的 ， 轉讓土地 使用權或房地產時 ， 必須持國 有土地使用 證以 及地 上建 筑物 和其他 附著 物產 權證 明等 合法證件 ， 向土地所 在地縣人民政 府土 地管 理部 門提 出申請。至 于應 當由 誰辦 理出 讓手續，有不 同的法律規定 。 教材 認為 應當 由轉 讓人 辦理出讓手續 ， 再由轉讓 人和受讓人簽訂 轉讓合同 ， 辦理房地產轉讓 手續。）（ 2 ）、市、 縣人民政府土地 管理 部門 在接 到轉 讓申請之日起 15 日內進行審查 、 審批 ， 并將結果 予以回復。 劃撥 土地 使用 權管 理暫行辦法 第六條符合下列 條件的，經市 、 縣人 民政 府土 地管 理部 門批準 ，其 土地 使用 權可 以轉讓、出租 、抵押： （一）土 地使用者為公司 、企 業、 其他 經濟 組織 和個人； （ 二） 領有 國有 土地 使用證；（三 ） 具有合法 的地上建筑物、其他 附著物產權證明 ；（ 3 ）簽訂土 地使用權出讓合同轉讓 申請被批準后 ， 土地 管理 部門 代土 地所 有者（即出讓 人 ） 與申請人 簽訂土地使用 權出讓合同。 劃撥 土地 使用 權管 理暫行辦法 第十六條土 地使 用者 應當 在土 地使用 權出 讓合 同簽 訂后 六十日內 ， 向所在地 市 、 縣人民政 府交 付土 地使 用權 出讓金 ， 到市 、 縣人民政 府土地管 理部 門辦 理土 地使 用權出讓登記 手續。 （ 4 ）簽訂轉 讓合同土 地使 用權 手續 辦理 完畢后 ， 土地使用 權享有者或者房 地產 所有 者可 以與 受讓人簽訂房 地產轉讓合同。（ 5 ）辦理轉 讓登記手續 劃撥 土地 使用 權管 理暫行辦法 第十七條雙 方當 事人 應當 在辦 理土地 使用 權出 讓登 記手 續后十五日內 ，到所在地市 、 縣人 民政 府土 地管 理部 門辦理土地使 用權轉讓、出租 、抵押 登記手 續 , 辦理 登記手續 ，應 當提 交下 列證 明文件、材料 ：（一）國 有土地使用證；（ 二） 土地 使用 權出 讓合同；（三）土 地使用權轉讓 、 租賃、抵押 合同； （四 ） 市 、 縣人民政 府土地管 理部 門認 為有 必要 提交的其他證 明文件、材料。 需 要辦 理房 產轉 讓登 記手續的 ， 還應到房 產管理部門辦理權屬 變更登記手續。 9 8、 不辦 理土 地使 用權 出讓 手續 的， 應當 將轉 讓房地 產所 獲收 益中 的土 地收益 上繳國 家或 作其 他處理。 城市 房地 產轉 讓管 理規定第十 二條以 劃撥 方式 取得 土地 使用權的 ， 轉讓房地 產時 ， 屬于下列情形 之一的 ， 經有批準權的人民 政府批準 ， 可以不辦理土地 使用權出讓手續 ，但 應當 將轉 讓房 地產 所獲收 益中 的土 地收 益上 繳國家或者作 其他處理 。 土地收益 的繳 納和 處理 的辦 法按照國務院 規定辦理。 （一 ） 經城市規 劃行政主管部門批準 ， 轉讓的土 地用于建設 中華人民 共和國城市房地產管 理法 第二十三 條規定的項 目的；（二 ） 私有住宅 轉讓后仍用于居住的 ；（三 ） 按照國務 院住房制度改 革有 關規 定出 售公 有住宅的；（四 ） 同一宗土 地上部分房屋 轉讓 而土 地使 用權 不可分割轉讓 的；（五 ） 轉讓的房 地產暫時難以 確定 土地 使用 權出 讓用途、年限 和其他條件的；（六 ） 根據城市 規劃土地使用權不宜 出讓 （七 ） 縣級以上 人民政府規定 暫時 無法 或不 需要 采取土 地使 用權 出讓 方式 的其他情形 。 依照前款 規定繳納土地收益 或作其他處理的 ，應 當在 房地 產轉 讓合 同中注明。（二 ） 以出讓方 式取得土地使用權的 房地產轉讓程序 城市 房地 產轉 讓管 理規定第七 條 房地產轉 讓 ，應當按照 下列程序辦理： 1、房地產 轉讓當事人簽訂書面轉讓 合同；2、房地產 轉讓當事人在房地 產轉 讓合 同簽 訂后 日內持房 地產權屬證書 、 當事人的合 法證明 、 轉讓合同等 有關 文件 向房 地產 所在地 的房 地產 管理 部門 提出申請，并 申報成交價格； 3、房地產 管理部門對提供的有關文 件進行審查 ， 并在 日內 作出 是否 受理 申請的書面答 復 ， 日內未 作書面答復的 ，視為同意受理 ；4、房地產 管理部門核實申報的成交 價格 ， 并根據需 要對 轉讓 的房 地產 進行 現場查勘和評 估； 5、房地產 轉讓當事人按照規定繳納 有關稅費；6、房地產 管理部門辦理房屋權屬登 記手續 ， 核發房地產權屬證 書。9 9、 房 地產 轉讓 合同 ： 是指 房地 產轉 讓人 與受 讓人之 間訂 立的 轉讓 房地 產的協議。 理 解概 念時 需把 握以 下內容：1、轉讓合 同的主體是轉讓人和受讓 人；2、合同的 標的是房地產；3、合同的 內容是雙方的權利和義務 。1 00、 房地產 轉讓與土地 使用權出讓 合同的關系 1、房地產 轉讓合同以出讓合 同的 存在 為生 效的 前提條件。 2、出讓合 同中規定的受讓人的義務 、土地使用規則 、其 他建 設條 件等 條款 仍然適 用于 轉讓 合同 的一 部分內容 。 如須改變 ， 應向出讓人提出申 請 ， 經政府有 關部門審查 、 批準后 ， 重新簽訂出讓合同 。城市房 地產管理法 第四十一條 房地產轉 讓時 ， 土地 使用 權出 讓合 同載 明的權利、義 務隨之轉移。 3、房地產 轉讓合同約定的土 地使 用權 使用 年限 受出讓合同約 定的年限的限制 。不 得超 過原 土地 使用 權出讓 合同 約定 的最 后使 用年限。城市房 地產管理法 第四十二 條 以 出讓 方式 取得土地使用 權的 ， 轉讓房地 產后 ， 其土地使 用權的使用年限 為原 土地 使用 權出 讓合同 約定 的使 用年 限減 去原土 地使 用者 已經 使用 年限后的剩余 年限。 1 01、 房地產 轉讓合同的 主要條款 城市 房地 產轉 讓管 理規定 第八條 房地產轉 讓合同應當載 明下列主要內容 ：（一 ） 雙方當事 人的姓名或者名稱、 住所；（二 ） 房地產權 屬證書名稱和編號； （三）房 地產座落位置 、 面積、四至 界限；（四 ） 土地宗地 號 、 土地使用權取得 的方式及年限；（五 ） 房地產的 用途或使用性質； （ 六） 成交 價格 及支 付方式；（七 ） 房地產交 付使用的時間；（八）違 約責任；（ 九） 雙方 約定 的其 他事項。1 02、 房地產 轉讓合同訂 立的程序 一 般應 經過 以下 階段 ：協商、簽約 、公證和登記。1、協商除 轉讓 人分 割轉 讓須 征得出讓人同 意外 ， 只要轉讓 人與受讓人 協商 ， 達成轉讓 協議。2、簽約以 書面 形式 確定 雙方 當事人的權利 義務。3、公證。轉 讓合 同的 公證 是指 公證機 證明 轉讓 合同 的真 實性與合法性 的非訴訟活動。4、登記。城市房 地產管理法 第三十五 條 房 地產 轉讓 、抵押 ， 當事人應 當依照本法第五章的規 定辦理權屬登記 。城市房 地產管理法 第六十 條 以 出讓 或者 劃撥 方式取得土 地使用權 ， 應當向縣 級以 上地 方人 民政 府土地管理部 門申請登記 ， 經縣級 以上 地方 人民 政府 土地管理部門 核實 ， 由同級人 民政府頒發 土地使用權證書 。在 依法 取得 的房 地產 開發用地上建 成房屋的 ， 應當憑土 地使 用權 證書 向縣 級以上 地方 人民 政府 房產 管理部門申請 登記 ， 由縣級以 上地 方人 民政 府房 產管 理部門 核實 并頒 發房 屋所 有權證 書房 地產 轉讓 或者 變更時 ， 應當向縣 級以上地方人民 政府 房產 管理 部門 申請房產變更 登記 ， 并憑變更 后的 房屋 所有 權證 書向 同級人 民政 府土 地管 理部 門申請土地使 用權變更登記 ， 經同 級人 民政 府土 地管 理部門核實 ， 由同級人 民政府更換 或者 更改 土地 使用 權證書。 法律另有 規定的 ， 依照有關法律的規 定辦理。 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第二十五 條 土 地使 用權 和地 上建筑物 、 其他附著 物所有權轉讓 ， 應當依照 規定辦理過戶登記。土地使用 權和地上建筑物 、其 他附 著物 所有 權分 割轉讓的 ， 應當經市 、 縣人民政府 土地 管理 部門 和房 產管理部門批 準 ， 并依照規 定辦理過戶登 記。 五、房地 產轉讓合同履行 、變更和解 除房 地產 轉讓 合同 的履 行的特 點是 轉讓 合同 的受 讓人在接受房 地產的同時 ， 也承接了出讓 合同 ， 受出讓合 同的約束。房 地產 轉讓 合同 變更 和解除的特點 也是如此 ， 即出讓合 同約 定的 變更 和解 除合同條件出 現后 ， 房地產轉 讓合同也可 以變更或解除。 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第三十九 條 土 地使 用權 因土 地使 用權 出讓 合同 規定 的使用年限屆 滿 、 提前收回 及土地滅失等 原因而終止。 城市房 地產管理法 第十九 條 國 家對 土地 使用 者依法取得 的土地使用權 ， 在出 讓合 同約 定的 使用 年限屆滿前不 收回 ； 在特殊情 況下 ， 根據社會 公共利益的需要 ， 可以依照 法律程序提收回 ， 并根據土 地使用者使用土 地的 實際 年限 和開 發土地 的實 際情 況給 予相 應的補償。城市房 地產管理法 第二十 條 土 地使 用權 因土 地滅失而終 止。城市房 地產管理法 第二十一 條 土 地使 用權 出讓合同約定 的使用年限屆滿 ，土 地使 用者 需要 繼續 使用土地的 ， 應當至遲 于屆滿前一年申請 續期 ， 除根據社 會公 共利 益需 要收 回該 幅土地的 ， 應當予以 批準 。 經批準準予續 期的 ， 應當重新 簽訂土地使 用權出讓合同 ， 依照 規定 支付 土地 使用 權出讓金。土 地使 用權 出讓 合同 約定的使用年 限屆滿 ， 土地使用者 未申 請續 期或 者雖 申請續 期但 依照 前款 規定 未獲批準的 ， 土地使用 權由國家無償收回10 3、 根據上 述規定 ， 變更解 除轉 讓合 同的 事由 有以下幾種情 形：1 、因土地 滅失而消滅。土 地滅 失是 指由 于非 人力和 自然 力的 原因 造成 原土地 性質 的徹 底改 變或 原土地 完全 失去 原有 的社 會經濟意義。2、因國家 強制收回土地使用權而消 滅城市房 地產管理法 第二十五 條 以 出讓 方式 取得土 地使 用權 進行 房地 產開發的 ， 必須按照 土地使用權出讓合同 約定的土地用途 、動工開發 期限開發土地 。 超過 出讓 合同 約定 的動 工開發 日期 滿一 年未 動工 開發的 ， 可以征收 相當于土地使用 權出 讓金 百分 之二 十以下的土地 閑置費 ； 滿二年未動工開發 的 ， 可以無償 收回土地使用 權 ； 但是 ， 因不可抗力或者 政府 、 政府有關 部門 的行 為或 者動 工開 發必需 的前 期工 作造 成動 工開發遲延的 除外。 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第十七條 土 地使 用者 應當 按照土 地使 用權 出讓 合同 的規定 和城 市規 劃的 要求 ，開發、利用 、經營土地。 未 按合 同規 定的 期限 和條件開發、 利用土地的，市 、縣 人民 政府 土地 管理 部門應當予以 糾正 ， 并根據情 節可以給予 警告 、 罰款直至 無償收回土 地使用權的處罰 。3 、因國家 提前收回土地使用權而消 滅 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例第四 十二 條 國 家對 土地使 用者 依法 取得 的土 地使用權不提 前收回 。 在特殊情況下 ， 根據社會 公共利益的需要 ， 國家可以 依照法律程序提前收 回 ， 并根據土 地使用者已使 用的年限和開發 、利 用土 地的 實際 情況 給予相應的補 償。4 、因土地 使用權期限屆滿而消滅 城鎮 國有 土地 使用 權出讓和轉讓 暫行條例 第 四十 條 土 地使 用權 期滿 ， 土地使用 權及其地上建筑物 、 其他附著 物所有權由國家無償 取得 。 土地使用 者應當交還 土地使用證 ， 并依照規定辦 理注銷登記。 104、 商品房現 售 ： 是指房地 產開 發企 業將 竣工 驗收合 格的 商品 房出 售給 買受人 ， 并由買受 人支付房價款的行為。需 重點 掌握 現售 的商 品房是已經竣 工驗收合格的 ， 這是同商品 房預售的區別。1 0 5、商品房 現售的條件 ：商品房 銷售管理辦法 第七條 商品房現 售 ， 應當符合以下條 件： （一 ） 現售商品 房的房地產開 發企 業應 當具 有企 業法人 營業 執照 和房 地產 開發企業資質 證書；（二 ） 取得土地 使用權證書或者使用 土地的批準文件 ；（三 ） 持有建設 工程規劃許可證和施 工許可證；（四）已 通過竣工驗收； （五）拆 遷安置已經落實 ；（六）供 水、供電、供熱 、燃氣 、 通訊等配 套基礎設施具備交付 使用條件 ， 其他配套 基礎 設施 和公 共設 施具備 交付 使用 條件 或者 已確定施工進 度和交付日期；（七 ） 物業管理 方案已經落實。 106、商品 房現售（銷 售 ）中開發企 業的義務：商品房 銷售管理辦法 第十 條 房 地產 開發 企業 不得 在未 解除 商品 房買 賣合同前 ， 將作為合 同標的物的商品房再 行銷售給他人。第 十一 條 房 地產 開發 企業 不得 采取 返本 銷售 或者變 相返 本銷 售的 方式 銷售商品房。房 地產 開發 企業 不得 采取售 后包 租或 者變 相售 后包租 的方 式銷 售未 竣工 商品房。 第 十二 條 商 品住 宅按 套銷售，不 得分割拆零銷售 。第 十四 條 房 地產 開發 企業 、 房地產中 介服務機構發布商品房 銷售宣傳廣告 ， 應當執行 中華人民 共和國廣告法 、 房地產廣 告發布暫行規定 等有關規定 ， 廣告內容必 須真實、合法 、 科學、準確 。1 0 7、商品房 預售的概念 城市 商品 房預 售管 理辦法第二 條 本 辦法 所稱 商品房 預售 是指 房地 產開 發企業（以下 簡稱開發企業 ） 將正 在建 設中 的房 屋預 先出售給承購 人 ， 由承購人 支付定金或房 價款的行為。根據上述 規定 ， 商品房預 售是 指房 地產 開發 企業 將正在 建設 中的 房屋 預先 出售給買受人 ， 由買受人 支付定金或房價 款的行為 。 房屋預售又稱 “ 賣樓花 ” 。1 0 8、商品房 預售的條件根據 城市商品 房預售管理辦法 第五條 、 第六條的 規定 ， 商品房預 售應當符合下列條件：1 、已交付 全部土地使用權出讓金 ， 取得土地 使用權證書；2 、持有建 設工程規劃許可證和施工 許可證； 3 、按提供 預售的商品房計算 ， 投入開發 建設的資金達到 工程 建 設總 投 資的 25以上 ， 并已經確 定施工進度和竣工交 付日期。4 、開發企 業進行商品房預售 ， 應當向房 地產管理部門申請預售 許可 ， 取得 商品房預售許 可證。 未 取得 商 品房 預售 許可證 的 ， 不得進行 商品房預售。 但根據 最高人民 法院關于審 理商 品房 買賣 合同 糾紛案 件適 用法 律若 干問 題的解釋 第二條的 規定 ， 未取得商品房 預售許可證明 ， 與買 受人 訂立 的商 品房 預售合同 ， 應當認定 無效 ， 但是在 起訴 前出 賣人 取得 商品房預售許 可證明的 ， 可以認定有效。1 0 9、商品房 預售的程序一般經過 以下步驟： 1 、預售人 領取土地使用權證、建設 工程規劃許可證 、施工許可 證； 2 、預售人 辦理預售登記，領取預售 許可證；3 、預售人 同與預購人簽訂商品房預 售合同；4 、預售合 同登記備案；5 、房屋交 付后，辦理產權登記。1 1 0、 預售商 品房的所有 權及風險負 擔的轉移 1 、所有權 轉移根據 合同法 一百三十 三條規定 ： 買賣合同 的標的物的 所有 權自 標的 物交 付時起轉移，但 法律 另有 規定 或者 當事人另有約 定的除外 。 預售商品 房的 所有 權應 當從 辦理過戶登記 時轉移 ， 并不是從交付時起 轉移。2 、風險責 任的轉移所 謂風 險責 任是 指因 不可抗 力或 意外 事故 而非 因合同 當事 人的 原因 導致 標的物毀損 、 滅失時 ， 由誰來承擔該損失 。 最高 人民 法院 關于 審理商 品房 買賣 合同 糾紛 案件適用法律 若干問題的解釋 第十一條 規定 ： 對房屋的 轉移占有 ， 視為房屋 的交付使用 ， 但當事人 另有約定的除外 。 房屋毀損 、 滅失的風 險 ，在 交付 使用 前由 出賣 人承擔 ， 交付使用 后由買受人承擔 ； 買受人接 到出賣人的書面交房通 知 ， 無正當理 由拒絕接收的 ， 房屋毀損 、 滅失的 風險 自書 面交 房通 知確定 的交 付使 用之 日起 由買受人承擔 ， 但法律另 有規定或 者當 事人 另有 約定 的除外。 第七章 房屋租賃常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 61 11、 房屋租賃 ： 是指房屋所 有人 作為 出租 人將 其房屋出租給 承租人使用 ， 由承租 人向 出租 人支 付租 金的行為。提供房屋 給他人使用 ， 收取租 金的 一方 當事 人為 房屋的出租人 ， 使用房屋 并支付租 金的 一方 當事 人為 承租人。 房 屋租 賃與 房地 產買 賣既有相同點 又有不同。1 12、房屋租 賃的種類：（一 ） 按房屋所 有權不同可分為公房 租賃和私房租賃 。（二 ） 按房屋的 使用性質不同 可分 為居 住用 房租 賃和非居住用 房租賃。居住用房 租賃是指一居住 、生活為目 的的房屋租賃。非 居住 用房 租賃 是指 以生產 、 經營或其 他活動為目的的房屋租 賃 。 包括生產 性用房和經營 性用房。1 13、房屋租 賃的條件根據 城市房屋 租賃管理辦法 第六條 的規定有下列情形之一 的房屋不得出租 ：（一 ） 未依法取 得房屋所有權證的；（二 ） 司法機關 和行政機關依法裁定 、 決定查封 或者以其 他形 式限 制房 地產 權利的； （三 ） 共有房屋 未取得共有人同意的 ；（四）權 屬有爭議的； （五）屬 于違法建筑的；（六）不 符合安全標準的 ；（七 ） 已抵押 ， 未經抵押 權人同意的 ；（八）不 符合公安、環保 、衛 生等 主管 部門 有關 規定的；（九 ） 有關法律 、 法規規定禁止出租 的其他情形。 1 14、 房屋租 賃合同 ： 是指出 租人 與承 租人 簽訂 的在一 定期 限以 內把 房屋 交給承租人使用 ， 承租人向 出租人交付一定租金的 協議。 房 屋租 賃合 同除 具有 一般財產租賃 合同的特征外 ， 還有自己的 特點 ， 即房屋租 賃合同應明 確租賃的用途 ， 合同 簽訂 后應 在房 產管 理部門登記備 案。 1 15、 房屋租 賃合同的主 要條款根據 城市房屋 租賃管理辦法 第九條 規定：房屋租賃 ， 當事人應 當簽訂書面租賃 合同 。 租賃合同 應當具備以 下條款：（一 ） 當事人姓 名或者名稱及住所； （二）房 屋的座落、面積 、裝修及設 施狀況；（三）租 賃用途； （四）租 賃期限；（五）租 金及交付方式；（六）房 屋修繕責任； （七）轉 租的約定；（八 ） 變更和解 除合同的條件； （九 ） 當事人約 定的其它條款。1 16、明確租賃期限的 意義：1、在租賃 期限內，承租人有合法使 用權。 2、未定租 賃期限的，房屋所有人有 權隨時解除合同 ，但 出租 人解 除合 同應 當在合理期限 之前通知承租人 。明確租賃 用途的意義：1、有利于 承租人按照承租房屋的性 能 、 用途 ， 正確使用出租的 房屋。 2、 有利于承 租人履行合同 。如果承租 人需要 改變 用途 或在 承租 房屋上添加新 用途時 ， 應征得出租 人同 意， 并重 新協 商租金。 1 17、當事人 的權利義務（一 ） 出租人的 權利和義務1、出租人 有權按照租賃合同約定向 承租人收取房租2、出租人 有權對承租人使用房屋的 情況進行監督 3、租賃期 限屆滿，承租人有權收回 房屋4、解除合 同權。城 市房 屋租 賃管 理辦法 第二十 四條承租人有下列行為 之一的 ， 出租人有權終止合 同，收回房屋 ， 因此而造成 損失的 ， 由承租人賠償： （一 ） 將承租的 房屋擅自轉租的；（二 ） 將承租的 房屋擅自轉讓 、 轉借他人 或擅自調換使用的；（三 ） 將承租的 房屋擅自拆改結構或 改變用途的；（四 ） 拖欠租金 累計六個月以上的； （五 ） 公有住宅 用房無正當理由閑置 六個月以上的；（六 ） 利用承租 房屋進行違法活動的 ；（ 七） 故意 損壞 承租 房屋的； （八 ） 法律 、 法規規定 其他可收回的 。5、交付房 屋義務。6、修繕房 屋義務。出租住宅 用房 的自 然損 壞或 合同約定由出 租人修繕的 ， 由出租 人負 責修 復。 不及 時修復 ， 致使房屋 發生破壞性事故 ， 造成承租 人財產損失或人身傷害 事故的 ， 應當承擔賠償責任 。 租賃房屋 從事生產 、 經營活動 的 ， 修繕責任由 雙方 當事 人在 租賃 合同中約定。7、以營利 為目的，房屋所有 權人 將以 劃撥 方式 取得使 用權 的國 有土 地上 建成的房屋出 租的 ， 應當將租 金中所含土 地收益上繳國家 。（二 ） 承租人的 權利和義務1、承租人 依照租賃合同的約定 ， 對租用的 房屋享有占有使用收 益的權利。2、承租人 對租賃的房屋享有 優先 購買 權和 優先 承租權。3、承租人 代出租人修繕房屋的 ， 有權要求 出租人支付修繕費用 。4、承租人 應當愛護并合理使 用所 承租 的房 屋及 附屬設施 ， 不得擅自 拆改 、 擴建或增添 。 確需變動 的 ， 必須征得出租 人的同意 ， 并簽訂書面合同 。 因承租人 過錯造成房屋損 壞的 ， 由承租人 負責修復或 者賠償。5、承租人 必須按期繳納租金 ， 違約的 ， 應當支付 違約金。6、 房屋租賃 合同期限屆滿 ，承 租人 應及 時返 還承 租的房屋。1 18、房屋租賃合同的 變更、解除 與終止 1、房屋租 賃合同的變更、解除城 市房 屋租 賃管 理辦法 第十二 條規定：有下列情 形之一的 ， 房屋租賃 當事 人可 以變 更或 者解除租賃合 同：（一 ） 符合法律 規定或者合同約定可 以變更或解除合 同條款的；（二 ） 因不可抗 力致使合同不能繼續 履行的（三）當 事人協商一致的 。因 變更 或者 解除 租賃 合同使一方當 事人遭受損失的 ，除 依法 可以 免除 責任 的以外 ，應 當由 責任 方負 責賠償。2、房屋租 賃合同的終止城 市房 屋租 賃管 理辦法 第二十四 條規定 ： 承租人有下 列行為之一的 ， 出租人有權 終止合同 ， 收回房屋，因此 而造成損失的 ， 由承租人賠 償：（一 ） 將承租的 房屋擅自轉租的；（二 ） 將承租的 房屋擅自轉讓 、 轉借他人 或擅自調換使用的；（三 ） 將承租的 房屋擅自拆改結構或 改變用途的； （四 ） 拖欠租金 累計六個月以上的；（五 ） 公有住宅 用房無正當理由閑置 六個月以上的；（六 ） 利用承租 房屋進行違法活動的 ； （ 七） 故意 損壞 承租 房屋的；（八 ） 法律 、 法規規定 其他可收回的 。1 19、 房屋租 賃合同登記 備案制度 城 市房 屋租 賃管 理辦法 第十三 條 房屋租賃實行登記 備案制度。 簽訂 、 變更 、 終止租賃 合同的 ， 當事人應 當向房屋所在地直轄市 、 市 、 縣人民政 府房地產管 理部門登記備案 。第 十四 條 房 屋租 賃當 事人 應當 在租 賃合 同簽 訂后日內 ， 持本辦法 第十五條規定的 文件到直轄市 、 市 、縣 人民 政府 房地 產管 理部門辦理登 記備案手續。房 屋登 記備 案是 指租 賃合同 的雙 方當 事人 簽訂 、變更 、 終止租賃 合同的 ， 應向房屋所在 地市 、 縣人民政 府房地產管 理部門登記備案 。根據法律 規定 ， 對房屋租 賃合同實行 登記備案制 ， 是我國 為了 維護 房地 產市 場的秩序 ， 禁止私下 交易而對房屋 租賃 行為 采取 的一 種管理手段 ， 它不是房 屋租賃合同成立或 生效的標志。1 20、 房屋轉租 ： 是指房屋承 租人 將承 租的 房屋 再出租的行為 。1 21、 合法轉租 ： 是指承租人征得出 租人的同意后 ， 將房屋轉租 給他人 。 在合法轉租的情況 下 ， 承租人與 次承租 人建 立了 另一 個租 賃關系 ， 承租人仍 然應根據原租賃 合同 向出 租人 承擔 義務和責任。 1 22、 非法轉租 ： 是指承租人 在未 征得 出租 人同 意的情況下 ， 擅自將房 屋轉租給他人。非 法轉 租行 為侵 犯了 出租人的利益 。 房 屋轉 租應 當訂 立轉 租合同 。 轉租合同 必須經原出租人書面同 意 ， 并按規定 辦理登記備案 手續 。 轉租合同 的終 止日 期不 得超 過原 租賃合同規定 的終止日期 ， 但出租 人與 轉租 雙方 另有 約定的除外。物業轉讓 “ 公共用地 ” ，侵權！未 經業 主同 意就 擅自 將物業 的共 用部 分委 托他 人使用 ， 這是否構 成侵權？法院認為 ， 業主有知 情權和監督權 ， 物業公司 的行為侵害了業主的權 利。案 例 1： 未經同意 共用設施被占用2003 年 5 月的 末，家住 黑龍 江省 哈爾 濱市 某小區 的離 休干 部李 志早 晨外出鍛煉回 來 ， 突然發現 一樓地下室前 面多了一大堆煤 。昨天還沒 有呢 ， 李志感到 奇怪 ， 就和另幾 個業主找到管理該小區 的物業公司。 原來早在 一個多月前 ，位 于該 樓地 下室 的哈 爾濱市 某休 閑俱 樂部 因為 要擴展業務 ， 和物業商 量想把原來 放在 俱樂 部內 的燃 煤爐放到共用 的地下室部分。 物 業公 司在 未征 得住宅業主同 意的情況下 ， 于 4月 2 0 日，就與 位于該俱樂部簽訂了 委托書 ，約定物 業公 司委 托俱 樂部 管理住宅樓設 備間的給排水 、 供暖 、 供電設備 ， 負責設備 日常維修保 養 ， 確保設備 正常使 用， 解決 設備 的突 發事故 ； 物業公司 同意俱樂部使用 設備 間內 的閑 置室 間及設 備間 外屬 于俱 樂部 的通道等處增 添必要的設備。委托書簽 訂后 ， 俱樂部于 2 003 年 5 月將改建 后的燃 煤爐 建在 地下 室設 備間內 ， 并對設備 間出口及樓梯進行了維 修 ， 將地下室 的出口設在住 宅樓的一角。協議不成 ，訴至法院得 知真 相的 業主 立即向物業公 司提出抗議 ， 要求他們取消 委托協議 ， 還住宅小區本來 面貌 。 但多次交 涉無果。業 主們一怒之下 ， 將物 業公 司和 休閑 俱樂 部告上了法庭 。 一 審法 院經 審理 后認為 ， 物業公司 和休閑俱樂部協議，在 設備間安裝鍋爐 ，其 行為 不構 成對 業主 權益的侵犯， 亦未構成妨礙 ， 因此 駁回 了業 主訴 請俱 樂部排除妨礙 的請求。業主們不 服 ， 上訴至哈爾濱市中 院 ， 訴求二被 上訴人之間的 協議無效。二被上訴 人辯稱 ， 他們沒有對業 主構成妨礙 ， 俱樂部所有的 設施 、 設備均經 環保部門的 驗收 ， 未對業主 們的生產、 生活造成妨礙 ； 鍋爐安裝在 設備間 ， 而設備間不是共用 部位 ， 侵害業主 共用 部位 的所 有權 和使 用權是不成立 的。至此 ， 本案爭議 的焦點集中到 ， 二被上訴 人將鍋爐安 裝在 設備 間內 是否 侵害了上訴人 的權利。業主的權 利不容侵犯 哈中院認 為 ， 物業公司受 該住 宅樓 內業 主委 托對該樓的物 業進行管理 ， 與業主是委托 與被委托的關系 ，作 為委 托方 的業 主對 物業共用部位 、 共用設施 設備和相 關場 地使 用情 況享 有知情權和監 督權 ， 在未征得 委托人同意 的情況下 ， 擅自對委 托人 委托 其管 理的 設備進行轉委 托 ， 就是侵害 了所有業主的 權利。 依據 哈爾濱市 住宅物業管理辦 法的有關規定 ，無 論是 物業 公司 還是 其他業 主在 利用 物業 設置 經營性 設施 的， 應征 得相 關業主 、 使用人和 業主委員會的同意 ， 本案中的 物業公司和俱 樂部 未按 上述 約定 征求業主們同 意 ， 侵害了業 主的權利 。 遂依法撤 銷原審法院的判決 ， 物業公司 和俱樂部將 安裝 在住 宅樓 設備 間內的 鍋爐 及其 附屬 設施 煙筒予以拆除 ， 將住宅樓 通往設備間的出 口恢復原狀。案 例 2 ： 關于 “ 廣州 維修基金第一案 ” 的探討1998 年 8 月 8 日， 廣東某業 主李 女士 與東 悅居 小區開發商簽 訂 商品房買 賣合同 ，購買位 于該小區的住房一套。1 998 年 1 0 月 1 日 ， 廣東省物業 管理條例 （以下稱條例 ）開始施 行。該條 例由 廣東 省人 大常 委會頒布。其 中第 32 條規定：物 業管 理維 修基 金由 物業建 設單 位按 物業 總投 資的百分之二 ， 在向業主 委員會移交物業 管理權時 ， 一次性劃撥給業 主委員會 ， 其所有權屬全體 業主共同所有。1 999 年 1 月 1 日 ， 住宅 共用 部位 共同 設施 設備維修基金 管理辦法 （以下稱辦法 ）開始施 行。該辦法由國 家建設部 、 財政部頒布 。 其 中 第 5 條規定商 品住房在銷 售時 ， 購房者與 售房 單位 應當 簽訂 有關 維修基金繳交 約定 。 購房者應 當按 購房 款 2 3% 的比 例向售房單位 繳交維修基金。 2 003 年 9 月 1 日 ， 物業管理條 例開始施行 。 該條例由國 務院頒布 。 其中 第7 條規定 ， 業主應按 照國家有 關規 定交 納專 項維 修資金。 2003 年 9 月， 李女士將 開發 商訴 至廣 州市 中山區法院 ， 要求其依 照 條例 的規定 ， 為該房屋 繳納物業維修基金 。 東山區法 院以李女 士訴 訟主 體資 格不 符合法律規定 為由 ， 駁回原告 的起訴。 李女士不 服，向廣州中院提 出上訴 ， 二審法院裁定 “ 撤銷原審 裁定，本案由東山區 法院進行審理 ” 。2005 年 1 月， 東山區法院重新 開庭審理該案 ， 判決 開發 商補 繳物 業維 修基金 37 24 元。2005 年 4 月， 廣州市中院 二審 開庭。 2 006 年 1月 12 日，法院 終審裁定：以 現行 法律 法規 對維 修基金 案的 民事 權利 義務 關系的調整尚 無具體規定 ， 維修基 金糾 紛暫 不具 備作 為民事 案件 受理 和處 理的 條件為由 ， 撤銷一審 判決 ， 駁回業主李女 士的起訴。本 案審 理過 程中 最突出的問題 是 ： 當民事案 件需要 以國 務院 各部 門和 地方立法機關 發布的行政法規 、部門規章 、 地方性法 規為依據 ， 而不同的 法律文件中就同 一事 項做 出了 不一 致的規定 ， 法院應當 如何處理？一、關于 本案事實上 ， 上述問題 在行政訴訟中 極為普遍 。 行政訴訟是公民 、 法人或其 他組織針 對行 政機 關的 具體 行政行為而提 起的訴訟 。 多數情況下 ， 行政機關 做出具體行政行為的 依據通常是法律 、行政法規 、 部門規章 、 地方性法規、 地方政府規章 、 甚至 是立 法機 關或 行政 機關發 布的 其他 形式 的規 范性文件。一 旦提起行政訴訟 ，就 啟動 了對 被訴 具體 行政行為合法 性的司法審查 。 審查 中的 一個 重要 環節 就是“ 適 用法 律 ” 的 審查 。依 照立法法 和 行政訴訟 法 的規定 ， 人民法院 審理行政案件 ， 依據法律 、 行政法規 、地方性法 規 、 自治條例 和單行條例 ， 參照規章 。 在參照規章時 ， 應當對規 章的規定是否合法 有效進行判斷 ， 對于 合法 有效 的規 章應 當適用 。 依據 立法法 的規定 ，國 務院 制定 的行 政法 規的效 力高 于地 方性 法規 和地方規章 ， 而地方性 法規與部門規章的 效力相當 。 為解決行 政訴 訟中 地方 性法 規與部門規章 的沖突問題 ， 最高人 民 法 院在 2 004 年 6 月發布的 關于審理 行政案件適用 法律 規范 問題 的座 談會紀要 中就此專 門做出了明確的規定 。 辦法 頒布的時 間 為1998 年。 依照當 時的 行政法規制 定程序暫行條例 （已廢止 ） ，如果 辦法系 經國 務院 常務 會議 審議通過或經 國務院總理審定 ，由國務院 或國務院批準 、 國務院主管 部門發布 ， 該辦法就 應屬 于行 政法 規。 但該辦法 的頒布單 位為建設部 和財 政部 ，而 不是 國務院 。 因此 ， 該辦法應 屬于部門規章。 本案中 ， 廣東省人 大常委會頒布 的 條例 屬于地方性法規 ， 其效力應 與部門規章 相當。 1999 年 8 月，廣州市國 土局 、 房地產管 理局頒布了 關于加強 我市物業管理的 通知 ，意圖對 專項 維修 資金 的繳 納問 題做出調和性 的規定 ， 但該規定屬于地方 政府規章 ， 其效力低 于部 門規 章和 地方 性法規 ， 不足以解 決二者之間的效力 沖突。 2003 年 9 月，國 務院 頒布 了效 力高 于部門規章和 地方性法規的 物業管理條 例 ，其中明 確規定業主應 “ 按照國家 有關規定繳納專 項維修資金 ” 。到此為止， “ 在廣東省 范圍內應 由誰 來繳 納物 業維 修基金 ”的問題終 于有了定論。 但是 ， 在國務院 物業管理條例 出臺前已 經購買的商品房 ， 其物業維 修基金應 如何 處理 呢？ 這仍 然是一個懸而 未決的問題 。 據媒體報道 ， 具有相似 情況的業主多達數 十萬戶 、 涉及維修基金以數 十億計。二 、 本案是否 屬于民事訴訟受案 范圍？民 事訴訟法 第 3條規定 ， 人民法院 受理公民之間 、 法人之間 、 其他組織之 間以 及他 們相 互之 間因財 產關 系和 人身 關系 提起的民事訴 訟 ， 適用本法 的規定。法 院認 為本 案不 屬于民事訴訟 受案范圍 。 但本案中并無犯 罪事實發生 ， 也明顯不屬于 刑事訴訟 ， 那么其是 否屬 于行 政訴 訟受 案范圍 呢？ 行政 訴訟 最顯 著的特 點之 一就 是需 要有 行政機關的參 與 ， 其目的是 解決就 某一 具體 行政 行為 產生的爭議 。 本案中并 未涉及行政 機關 的任 何具 體行 政行常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 7為 ， 也并無任 何行政機關參與其中 ， 很顯然不 屬于行政訴訟受案 范圍 。 本案是商 品房 買賣 過程 中就 財產 問題產生的糾 紛 ， 當事人向 法院提 起訴 訟是 其行 使訴 權的正當要求 。 因此 ， 可以肯定地說 ， 本案應當 屬于民事訴訟 受案 范圍 。二 審法 院以“ 此類糾紛 暫不具備作為民事案件受 理和處理的條件 ”為由駁回 起訴是不恰當的 。三、本案 是否需經 “ 行政主 管部 門前 置處 理程序 ” ？二 審法 院駁 回起 訴的另一理由 是 ： 條例 和國務 院頒 布的 物 業管 理條例 均就物業 管理維修基金的收取 、 使用和管 理等事項賦 予了 行政 主管 部門 先行處理的職 責 。 應由行政 主管部門前置 處理為宜 ， 原審以民 事案 件受 理并 做出 實體判決不當 。 那 么， 這些 條例 中對“ 行政主管 部門前置處理程序 ” 有沒有規 定呢？ 先來看一 下條例 ：第 32 條 “ 物業管 理維修基金 由縣 級以 上人 民政 府物業 管理 行政 主管 部門 設立專款賬戶 代為管理 ， 不得挪作他用。 ” 但這一規 定只是賦 予了 行政 主管 部門 管理物業管理 維修基金的職責 ，與二審法 院 “ 行政主管 部門先 行處 理 ” 的 提法 相去 甚遠。物業管 理條例 ： 第5 4 條： “ 專項維 修資金收取 、 使用 、 管理的辦 法由國務 院建 設行 政主 管部 門會同國務院 財政部門制定。 ”這 一條 賦予 國務 院相 關部門 就維 修基 金的 管理 制定相關規定 的權限 。 但也并未規 定建 設單 位與 購房 人就維 修基 金繳 納問 題發 生爭議時的 “行政主管 部門先行處理 ”程序 。 而且 ， 物業管理條例 也明確規 定由購房人（業主 ）繳納維修基金 ，并 沒有 為當 事人 的約 定留出余地。 另外 ， 二審法院 的這一理由 ， 并不符合 民事訴訟法的有 關規定 。 民事訴訟法 第 111 條對人民 法院受 理后 的案 件的 處理 做出了 列舉 性規 定， 其中 包括“ 告知原告 提起行政訴訟 ” 、“ 不予受理 ” 、 “ 申請仲裁 ” 、“ 向有 管轄 權的法 院起 訴 ”等 。 能與本案 判決沾邊的只有 “ 依照法律 規定，應當由其他機關 處理的爭議 ， 告知原告 向有 關機 關申 請解決 ” 。但采用 這種做法的前提是 “法律規 定 ” ， 條例 和 物業管理 條例 分別屬于地方性 法規和行政法規 ，并不屬于 “法律 ”的范疇 。 即使這些條 例中就 “行政主管部門先行 處理 ” 有所規定 ，也 不應 成為 法院 駁回 起訴的理由 ； 退一步說 ， 即使有某個 “法律 ” 對此有所 規定 ，法 院也 應告 知當 事人 向有關 機關 申請 解決 ，而 不是“ 駁回起訴 ” 。四 、 二審法院 的兩個裁定自相矛 盾從 媒體 報道 中我 們得知 ， 業主在一 審中被駁回起訴并上訴 后 ， 廣州中級 法院做 出的 裁定 認為 當事 人雙方具有商 品房屋買賣關系 ，小 區業 主就 物業 管理 維修基金糾紛 向法院提起訴訟 ，沒有違反 民訴法 之規定 ，裁定 “撤銷原審 裁定，本案由東山區 法院進行審理 ” 。而 經發 回重 審并 由開 發商上訴后， 該法院又認為 “ 此類 糾紛 暫不 具備 作為 民事案件受理 和處理的條件 ” ，裁定撤銷 原判決 ， 駁回原告的起訴。 上 述兩 個裁 定是 互相矛盾的 。 首先 ， 第一個裁 定推翻了一 審裁定 、 確認了該爭議的民 事可訴性 ， 即認為一 審法 院駁 回業 主的 起訴是錯誤的 ， 因此才將 案件發回重審 。 而第二個 裁定則推翻了第一 個裁定 ， 認為該爭議不具備 民事可訴性 ， 甚至不 應當 作為 民事 案件 來受理，繼而 駁回原告的起訴 。所以 ， 這種矛盾 是根本性的矛盾 ， 結論完全 相反 。 作為中級法院 ， 先后做出 完全相反的裁定 ， 不僅令當 事人無所適從 ， 也使得法 院裁判失去了應有 的嚴肅性。五 、 本案應裁 定中止審理依據最高 人民法院 關于 審理 行政 案件 適用 法律規范問題 的座談會紀要 ，在 行政 訴訟 中遇 到行 政規章 與地 方性 法規 就同 一事項規定不 一致時 ， 一般可以按照下列 情形適用 ： （ 1 ） 法律 或者 行政 法規 授權 部門規章做出 實施性規定的 ， 其規定優先 適用 ； （ 2） 尚未制定法律 、 行政法規 的 ， 部門規章對于 國務院決定 、 命令授權的事 項 ， 或者對屬 于中央宏觀調 控的事項 、 需要全國 統一 的市 場活 動規 則及對 外貿 易和 外商 投資 等事項做出的 規定 ， 應當優先 適用 ； （ 3 ） 地方政府 規章根據法律或者 行政法規的授權 ，根 據本 行政 區域 的實 際情況做出的 具體規定 ， 應當優先適用 ； （ 4 ） 地方政府 規章對 屬于 本行 政區 域的 具體行政管理 事項做出的規定 ，應當優先 適用 ； （ 5） 能夠直接適用的 其他情形 。 不能確定如何適 用的 ， 應當中止 行政案件的 審理 ， 逐級上報 最高 人民 法院 送請 國務 院裁決。上 述規 定僅 適用 于行政訴訟 ， 對于是否 適用于民事 訴訟 程序 還沒 有相 應的解釋出臺 。 但是 ， 我們可以從 民事訴訟 法 找到應當中止訴訟 程序的依據 。 民事訴訟 法第 1 36 條： “ 有下 列情 形之 一的 ，中 止訴訟 ： （ 六） 其他 應當中止訴訟 的情形。 ”條例 和辦法 的效力沖突 問題 ， 是本案的 關鍵問題。 這個問題不解決 ，就 無法 就案 件實 體問 題做出正確的 判斷 ， 無法做出 恰當的判決 。 但是 ， 這個問題需 要通 過法 律規 定的 途徑去解決 ， 所需時間 長短尚無法預計 。 因此 ， 在這種情 況下 中止 案件 審理 是恰 當的做法。根據 立法法 的規定 ，地 方性 法規 與部 門規 章之間 對同 一事 項的 規定 不一致，不能 確定如何適用時 ，應由國務 院提出意見 ， 國務院 認為 應當 適用 地方 性法規的 ， 應當決定 在該地方適用地方性 法規的規定 ； 認為應當適用 部門規章的 ， 應當提 請全 國人 民代 表大 會常務委員會 裁決。就本案 ， 法院應裁定 中止審理后 ， 將問題層層提 交最高人民法院 ，由最高人 民法院依據 立法法 的 規定 提交 國務 院處理。 六、懸而 未決的問題 辦法 于 1999 年 1月 1 日開始實 施 ， 其與 條例 的矛盾在 其問世之日起就已經存 在 。 而這一時 間距離 “ 廣東物業 維修基金第一案 ” 的最終判 決已經有 7 年多的時間 。 7 年時間對 于一個國家 、 一個地區 的法制進程來講 ， 不可謂不 長 。 在此期間 ， 經濟發展 居全國前列的 廣東 省境 內建 成了 成千上萬的商 品房 ， 也有數十 萬計 的人 們興 高采 烈地 搬入了新居 ， 但這兩個 條文之間的矛盾卻 始終未能解決 。 這一 矛盾 繼而 導致 數十 億元的 物業 維修 基金 處于 不穩定狀態 ， 而承載著 人們希望的 “ 廣東物業 維修基金第一案 ” 竟是以這 樣的結果而告終 。 這種情況 下 ， 人們的驚愕和失望 不難理解。作為法律 工作者 ， 筆者可 以理 解有 關法 院的 工作人 員在 審理 案件 過程 中的辛苦工作 ， 法官們也 許已經采取了種 種不懈努力 、 考慮了各種因 素 、 協調了各 種關系 ， 但最終的 結局并不盡如人意 。 這一懸而 未決的問題依然困擾 著廣大人們 。 廣東眾 多的 業主 恐怕 只能 期待著 “ 第二案 ” 、 “ 第三案 ” 、 甚至 “ 第 N 案 ”去解 決這 個問題。 案 例 3： 買賣不破 租賃原則曾 先生 在選 購了 一套 二手房時 ， 被前業主 告知該房產已經有人 承租 ， 租期尚有 九個多月才 到期 ， 曾先生以 為購 買了 房屋 后就 有權 隨時要求承租 人搬離 ， 于是于前業 主簽 訂了 合同 并辦 理了過戶手續 ， 但是 ， 在與承租人交涉限 期搬離的過程中 ，承租人提出 “ 買賣不破租賃 ” 的概念要 求繼續承租，并 指責 前業 主和 曾先 生沒有尊重 其 “ 優先購 買權 ” ，其 有權 主張 曾先 生的 房屋買賣行為 無效。這 是在 轉讓 已經 租賃的 房產 過程 中普 遍存 在遍的 問題 ，承 租人 所提 出的“ 買賣 不破 租賃 ” 是 一項 專業法律術 語 ， 具體解釋 為租賃房屋發 生轉移的場合 ， 承租人對于 該房屋的使用權 ，不 會因 為該 房屋 的買 賣而受影響 ， 買受人仍 應當繼續履行原租 賃合同的規定 ， 此時 租賃 權的 效力 大于 買賣雙方的轉 讓效力 ， 只有當租賃期限到 期時 ， 買受人方 才可以行使 完整所有權。 對此 ， 我國法律 有明確的規 定 ： 合同 法 第 2 29條規定： “租賃物在 租賃期間發生所 有權變動的 ， 不影響租賃合 同的效力 ” ， 城市房屋 租賃管 理辦法 第 1 1條規定： “租賃期限 內，房屋 出租 人轉 讓房 屋所 有權的 ， 房屋受讓 人應當繼續履行原租賃 合同的規定 ” ； 最高 人民 法院 關于 貫徹 執行 中華 人民 共和 國民 法通則 若 干問 題的 意見 （試行 ） 第 119 條第二款 規定 ：“ 私有房屋 在租賃期內，因買賣 、 贈與或者 繼承發生房屋產權轉 移的 ， 原租賃合 同對 承租 人和 新房 主繼 續有效 ” 。而承租人 提出的 “優先購買權 ” 則是指出 租人出賣房屋時 ， 承租人在 同等條件下 ， 依法享有 優先購買的權利 。 合同法 第 2 30 條規定： “ 出租人出 賣出租房屋的 ， 應當在出 賣之前的合理期間內通 知承租人 ， 承租人享 有以 同等 條件 優先 購買的權利 。 ”； 城市私有 房屋管理條例 第 11 條規定 ： “ 房屋所有人 出賣出租房屋 ， 須提起三個 月通知承租人 ， 在同 等條 件下 承租 人享 有優先購買權 。 ”；最高人 民法院 關于貫徹 執行 <民法通則> 若干問題的 意見 第118 條規 定： “ 出租 人出 賣房屋 ， 應 提 前 3 個月通知 承租 人， 承租 人在 同等 條件下 ， 享有優先 購買權 ； 出租人未按此 規定出賣房屋 ， 承租 人可 以請 求人 民法 院宣告該房屋 買賣無效。 ” 。由 此可 見， 在該 案例中 ， 承租人提 出要求繼續租賃的要求 是合法的 ， 承租人的 利益 應該 受到 法律 的保護 ， 曾先生無 權要求承租人限期搬離 ， 但是有權 要求承租人支付 租金 ， 因為 ， 曾先生 在取 得該 房產 的所 有權的同時也 取得了收益權 。 另外 ， 如果前業 主確實沒有通知 過承 租人 該房 屋要 出售或 者承 租人 表示 在同 等條件下愿意 購買該房屋的話 ，承 租人 確實 有權 主張 該買賣關系無 效 。 建議二手 房買受 人應 當在 購房 前充 分了解 要購 買的 房屋 是否 已經出租 ， 如果出租 ， 租賃期限是否快到 期 ， 避免影響 自己的 購房 用途 或自 己的 投資計劃。案 例 4： 轉租中的 若干問題甲與乙簽 訂租房合同 ， 甲將一店面房 租給乙經營茶莊 ，租賃期自 1996 年 1 月 1 5日 至 2 001 年 1 月 1 4 日 ， 第一 年 租 金 2 萬元 ， 以后每年遞 增 1 0 ， 等等。 簽約后雙方各自 履行了義務 ， 乙添置設備 ， 領取營業 執照后進行 經營 ， 至 199 8 年 9 月 8日 ， 乙將茶莊 以財產租賃的形式轉租 給丙，時間一年 ，至 1 999 年 9 月 8 日。茶莊設 施 租 賃 金 額 人 民 幣45 000 元，支付 給乙方 。 其中對房屋 租金乙、丙約定 ，房 租 258 13 元 于 1 998 年 9月 8 日 和 1999 年 3 月 7 日分二次交 清 ， 丙直接上 交給甲 ， 等等 。 甲對乙 、 丙轉租賃協議認 可 ， 并為乙 、 丙到公 證處 公證 該協 議出 具了書面函 。 后因丙未 重新辦理工 商登 記以 及未 按時 向甲支付房租 ， 甲向乙請 求支付未果。甲 向法院起訴乙 ， 要求乙支付 租金 。 一審判決 認為乙 、 丙轉租協 議因得到甲的同意 ， 乙 、 丙協議中 約定丙直接將 租金交付給甲 ， 應認 定丙 對甲 負有 交付 租金的義務 ， 從而免除 乙向甲交付租金的 義務 ， 故甲向乙 請求 支付 房屋 租金 沒有 法律依據，判 決駁回訴訟請求 。二審認為 ， 乙與丙在 乙租賃期內訂立 轉租協議 ， 該轉租行為得到 出租方甲的同意 ，故應認定 出租人 （ 甲 ） 與轉租人 （ 乙 ） 雙方對轉 租期內的 租金 支付 等重 新作 了約定 ， 故甲無權 再向乙主張轉租期間的 租金 ， 維持一審 判決。該案涉及 以下幾個問題： 1 . 轉租與 租賃權 的讓與之區別 ；2 . 出 租人 請求 權的 行使；3 . 乙 是否 已退 出租 賃關系 ， 對丙未支 付租金的義務承擔什 么責任。法理探析 ： 我們先從 轉租和租賃 權讓與說起 ， 大多數 國家 將其 與轉 租一 同加以規定， 我國合同法 沒有規定 。 因此有人 主張適用轉租的規 定 ， 也有人認 為可以適 用民 法通則 第 91條的規定 和 合同法 第五章關于 “ 合同的變更和轉讓 ” 第 79 條、 88 條、 8 9 條之具體規 定 。 我認為這 是不妥的 。 如果對租 賃權讓與的認識及性 質定位不準 ， 在司法實踐中 很容易引起混亂 。因 為租 賃權 的讓 與并 非僅是合同債 權的讓與 ， 而是包括 支付 租金 義務 等多 項合同 義務 在內 的一 種法 律地位的轉讓 。 故租賃權 的轉讓不 應根 據債 權讓 與的 法律規定來判 斷 ， 而應根據 合同債務轉讓 的規定來確認 ， 即債 務人 將合 同義 務的 全部或部分轉 移給第三人的 ， 應當經債務 人同意。轉 租與 租賃 權的 讓與區別主要 有 ： 其一 ， 從法律性質來分 析 ， 轉租系承 租人與 次承 租人 之間 成立 新的租賃合同 ， 租賃權讓 與為承租人法律 地位的轉讓 ， 往往表現為租 賃債權的轉讓 ， 實踐 中往 往與 營業 財產 一并轉止 ， 往往成立 資產及經營權的轉讓 合同關系 。 故合同性質不同 。 其二 ， 從當事人之間法律 關系分析 ， 轉租后轉租人仍 享有租賃權 ， 并未退出原租 賃關系 ， 同時轉租人 與次 承租 人之 間又 產生新的租賃 關系 ， 轉租人在 租賃 物上 為次 承租 人設 定新的租賃權 。 而租賃權 的讓與則不同 ， 在承租人 讓與租賃權時 ， 承租人于 轉讓租賃權之后 ， 退出租賃 關系 ， 第三人代其位 ， 成為租賃 合同的當事人 。 其三 ， 從法律關 系的內容分 析 ， 轉租中 ， 次承租人對于 （ 轉租人 ） 支付的是租金， 一般分期進行 ； 租賃權讓與 ， 受讓人對 于作為轉讓人的 承租人 ， 一般須一次性給付 對價；轉租中 ， 兩個 租賃 合同 的條 件可 以不同 ， 租賃權的 讓與中 ， 受讓人承受出 讓人的地位。從上述案 例分析 ， 乙與丙 約定 在丙 轉租 的一 年中租金由丙 直接支付給甲 ， 且乙 又將 自己 承租 期間 添附的營業財 產一并轉讓 ， 似乎是一種租 賃權的讓與 ， 但甲與 乙之 間的 租賃 合同 并未終止，租 賃期間并未終結 ，乙 并未 從與 甲之 間的 租賃關系中退 出 ， 因而 ， 丙沒有取代己的 地位 ， 丙與乙之 間只是轉租 關系 ， 而不是租 賃權讓與 。 但該案的 爭議問團是 ， 乙 、 丙之間關 于租金支付方式的 約定 ， 由于甲的 事前認可 ， 是否意味 著乙已免除其義務 或如二審所認定 ，是三方的 重新約定 ， 故乙可以免除支 付租金的義務 。 筆者認為 ， 一審 、 二審的認 定 ，是典型的 形而上學 ， 是舍本求末 ， 沒有從甲 、 乙 、 丙之間 形成 的法 律關 系去 探求適用法律 的門徑 ， 因而是值得研究商 討的 。 顯然 ， 關于丙 將轉 租房 屋的 租金 支付給甲的約 定 ， 只是乙 、 丙之間 轉租 協議 的一 個重 要條款 ， 這一條款 并沒有改變該轉租協議 的性質 ， 作為承租人 （ 轉租人 ） 己仍然承 擔著因 丙而 應負 責的 事由 所產生的損害 向甲（即出租人 ）負賠償責 任或連帶責任 ， 這是一種無 過錯責任 。 當丙沒有 按照 轉租 協議 履行 向甲支付租金 的義務時 ， 乙對此毫 無疑 問地 對甲 承擔 賠償責任，甲 向已行使請求權 ，自無不當 ， 法院駁回 甲的訴訟請求于 法無據。甲 是否 可徑 向丙 行使租 金請 求權 呢？ 第一 觀點認為不能 ， 按照合同 相對性原則 ， 甲 、 丙之間不 存在直接的法律 關系 ， 丙可以拒 絕履行。第 二種觀點認為 ， 從保護出租 人利益出發 ， 加之轉 租合 同對 租金 有特 別約定 ， 故甲可直 接向丙行使訴權 ， 這時丙可 以成為被告而不是第三 人 。 筆者傾向 于第二種觀點 ， 因為租金 乃租賃合同的核 心條款 ， 乙 、 丙之間的特別 約定 ， 使丙負有 向甲支付租 金的義務 ， 基于這一特別約 定 ， 甲自然可 以直接向丙行 使訴權，此時 ， 丙因 這一 特別 約定 而喪 失對抗權。甲是否可 以同時向乙 、丙 行使 請求 權呢 ？對 此也是有爭論 的問題 ， 對于普通的轉租合 同 ， 出租人對 次承租 人當 然不 存在 租金 請求權 。 但該案中 ， 有人認為 甲可以起訴 丙的同時 ， 主張己為連帶清 償 ， 故丙 、 乙可同為被告 ， 對丙的請 求是基于乙丙之間 的特別約定 ， 對乙的 請求 是基 于乙 是轉 租人的地位 ， 故丙 、 乙可為共 同被 告。 筆者 傾向 于這 一觀點 。 但甲起訴 乙的同時能否起 訴丙 呢？ 對此 筆者 持否定態度 ， 當甲選擇 己起訴之后 ， 他便喪失 了同時選擇丙的權利 ， 丙在訴訟 中的地位便不復產 生 。 因為丙既 不可能 因為 己不 履行 合同 義務而成為被 告 ， 更不會因 此成為第三人 。 爭議主張 ：轉 租中 是否 存在 不當得利，實 踐中頗有爭議 ， 理論上也莫 衷一是 ， 我國 民法通則 第 92 條規定 ： “沒有 合法 根據 ，取 得不 當利益 ， 造成他人 損失的 ， 應當將 取得 不當 利益 返還 受損失的人。 ” 作為債的 發生根據之一 ， 不當得利 系一項法律事實而 非民事法律行為 ，不 當得 利之 債完 全是 基于法 律的 直接 規定 而非 當事人的意思 而產生。轉 租中 是否 存在 不當得利 ， 傳統民法 理論毫無疑問持肯定 態度 ， 我國 民法通則 第 91 條 “ 合同一方 將合同的權 利 、 義務全部 或者部分轉讓 給第三人的 ， 應當取得合同 另一方的同意 ， 并不得牟利 ” ，該規定 一般 被視 為對 轉租 不得 牟利的法律適 用原則 ， 曾經產生了 無數 個轉 租合 同無 效的判例 。 顯然 ， 這一明顯 帶有計劃經濟 鉻印的祛律規定 ，今天看來 已十分不合時宜 。常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 8因此，不 少省高院以 “ 審判紀要 ”或座談會 紀要的形式對此作出 了修正 。 這一法律原則 ， 從保護社 會經濟流轉穩定性和 計劃性出發 ， 保護物的靜止 安全狀態 ， 但顯然不 符合 租賃 合同 本身 內在價值取向 ， 違背了市 場經濟的基本法 則 ， 隨著市場 經濟的發展 ， 這一法律 規定在司法 實踐 中必 將逐 漸地 被揚棄。但 轉租 是否 存在 不當得利 ， 我們仍然 要分別合法轉 租和 不合 法轉 租兩 種狀態下進行 考察 ， 先研討合 法轉租的情 況。讓 我們 通過 具體 案例進行剖析 。 某甲與某 已簽訂一房屋租 賃合同 ， 某甲將二室 一廳 的一 套公 寓房 以年租 金 4000 元的價格 租賃給某乙 ， 租 賃 期 5 年 。 2 年后 ，某乙欲轉 租其中一室 ， 某申同意后 ， 某乙將其 中一室轉租給某丙 ， 期限三年 ， 年租金 4 000 元。當某 甲得知該租金價格 后 ， 與某乙商 量變更 原租 賃合 同， 欲收 回一室，租金 不變，某乙拒絕 。某甲遂向 法院起訴 ， 要求已返回國轉 租而獲利部分 。 對該 案處 理有 二種 絕然 不同的觀點。 第一種觀點認為 ，當 承租 人征 得出 租人 同意將 租賃 物一 部或 全部 轉租于他人時 承租人（轉租人 ）取得了對 租賃物的處分權 ，因此 ， 其轉租行 為對出租人既不構成 無權處分 ， 也不造成損害， 其轉租 “ 漁利 ” ， 自然合法合 理 。 第二種觀 點認為 ， 承租人 （ 轉租人 ） 通過轉 租獲 取的 超過 其原 租金的一部分 利益 ， 應屬于不 當得利。其 理由主要有二 ， 一是 出租 人是 租賃 物的 原始處分權人 ， 二是轉租 人可以轉租獲利 ， 為什么出 租人不可 以直 接通 過出 租而 獲利呢？我認為 ， 第二種觀 點在理論上是 站不住腳的 ， 在實踐上是十 分有害的 。 就上述案例 ， 我們可以 作出以下分析判斷 ： 顯 。 甲 、 乙之間租賃合同合 法有效 ， 對雙方有拘束力 。 2 . 乙基于 該租賃權 ， 對抗甲之 變更合同的請求 。 3 . 乙在五年 的租賃期內因支付租 金這一對價 ， 從而獲 得了 甲之 二室 一廳 這一租 賃物 的占 有、 使用 收益權 。 4 . 乙的轉租 征得了甲的同意 。 5 . 乙轉租后 在獲取較高租金的 同時 。 自己也要 忍受生活上 之不便 （ 因空間縮小了，居 住人口增加了 ） 。如 果認 為甲 是租 賃物 之原始處分權 人 ， 就可以不 顧合同關系的 存在 ， 單方面地 去追求利益 的話 ， 那么 合同法 規定的人 們經濟交往中的誠實信 用原則 、 合同嚴守原 則以 及禁 止權 利濫 用原則 又將 如何 發揮 規范 市場主體的作 用呢 。 顯然 ， 甲的請 求明 顯違 反了 上述 之原則 ， 特別是違 反了禁止權利濫用原則 ， 合同當事 人在享受合同約 定的權利的同時 ，也 必須 履行 合同 約定 的義務，當甲 按約收取租金后 ，他 便同 時喪 失了 出租 房的占有 、 使用 、 收益權 ， 這一權利義務 的設定，對甲 、 乙均 有拘 束力 ，不 得隨 意變更 ， 假如法律 認可甲的隨意變更 、 勢將造成 經濟生活中利益主體 活動的無序性。 乙 轉租 獲利 的合 法性在于 ， 首先他因 征得出租方的 同意 而取 得了 對租 賃物的處分權 ； 其次 ， 該轉租行為 是基 于自 身的 租債 權設定 的一 個新 的租 賃權 ；再次 ， 乙在支付 租金的同時獲得 了對 租賃 物占 有、 使用權 ， 基于這二 項權利 ， 可為收益權， 自無不當之處 。 假如乙 、 丙轉租造 成房屋結構破壞等情 況 ， 也自有租 賃合同的具體 規定加以規范 ， 完全不適用 不當得利原則 ， 不構 成不 當得 利之 債。 我國合同法 第 2 25 條明確規定 “ 在租賃期 間因占有、使用租賃物 獲得的收益 ， 歸承租人所有 。 ”不 合法 轉租 之獲 利部分是否構 成不當得利 。 在理論上也還 是有爭議的 ， 最典型 的莫 過于 王利 明先 生對這一觀點 的先后不同認識 。王 先生 目前 比較 傾向 和認同的是對 此持肯定觀點 。 他認為 “因承租人 無權通過轉租而獲取 利益 ， 因而對于 承租 人的 獲得 扣除 了租 金部分的剩下 的收益部分 ， 可作為 不當 得利 而向 出租 人返還。 ”但 在 80 年 代 末 90 年代初 ， 王先生的 觀點正好相反，在其 “ 論返還不 當得利責任與侵 權責任的競合 ” 一文中（見 民商法研究 第一輯 法律出版 社版 P 552 ）卻主張 “值得注意 的是，在租賃關系 存在期間內 ， 承租人 非法 轉租 所獲 得的 收益是 否構 成不 當得 利？ 我們認為并不 構成不當得利 。 既然 出租 人與 承租 人之 間具有合法的 租賃關系 ， 則依據合同規定 ， 承租人支 付租金有 權對 租賃 物進 行使 用收益 ， 出租人對 租賃物已不能行使使用 收益權能。所以 ，承 租人 因違 約轉 租而 獲取收益 ， 并未致出 租人重大損害 不 得要 求承 租人 返還不當得 利。 ” 該觀點與 臺灣 學者 王澤 鑒先 生所 持觀點有著驚 人的一致 。 王澤鑒先生認為 承租人違法轉租 ，非屬無權 處分行為 ， 且出租人 與承 租人 有租 賃契 約關系存在 ， 承租人支 付對價而為使用收 益 ， 出租人對 租賃物已無使 用收益之權能 ， 故承 租人 違法 轉租 并未 致出租人受損 害 ， 從而違法 轉租原 則上 應有 租賃 契約 上求其解決 ， 出租人可 終止契約或 請求 債務 不履 行之 損害賠償 。 無須藉助 于不當得利請求權。產 生上 述觀 點分 歧的原 因在 于對 承租 人違 法轉租 的行 為是 否侵 犯出 租人之所有權 的認識不同 。 根據我國民 法通則第 72 條將 財產 所有 權的 變動 作為合同的直 接效力 ， 和 保同法 第 51 條規定的 無權處分制度 ， 結合 合同法 第2 24 條關 于 “ 承租 人經 出租人同意的 ， 可以將租 賃物轉租給第三 人。 ” 之規定， 可以 明顯 地看 出我 國債 權法對 無權 處分 制度 的規 定比較嚴格 ， 根據上述 我國法律的規定 ， 承租人違 法轉租在司 法實 踐中 往往 被認 定為無權處分 行為 ， 且該處分 行為 侵犯 了所 有權 人的 所有權排他性 權利權能 、 增加租賃物的占 有鎖鏈 ， 擴大有層次 ， 致物的價 值損耗的可能性加大 ， 增加所有 權人行使物上請求 權之難度 。 基于以上規定和 認識 ， 在理論上 和實 踐上 就有 人認 為違 法轉租 獲利 部分 符合 不當 得利構成要件 ，應屬不當得利 ，出 租人 即享 有處 分權 的人可以行使 不當得利請求權 。但筆者認 為 。 違法轉租是否屬于 無權處分行為 ， 應該理性地 看待這一問題 ， 是否合法轉 租 ， 落腳點均 在一“ 轉 ”字上，轉 租是否合法 ，關 鍵在 是否 征得 出租 人同意 ， 既然承租 人支付租金后取 得租 賃物 之占 有、 使用權 ， 那么承租 人在租賃期內對租賃物 的轉租 ， 是基于租賃權對租 賃物的處分 ， 不應認為是無 權處分行為 。 有人認為，是 否經出租人同意 ，是 判別 轉租 人是 否經 出租人 授權 而取 得處 分權 的依據 ， 這一觀點 很勉強 ， 顯然意 思表 示不 是發 生處 分權變化的依 據 。 此其一 。 其二 ，從不當得 利構成要件看 ， 違法轉租行 為的獲利 ， 是否必然致出租 人利益之損害 ， 也值得研究 ， 出租人因 與承租人之間訂 有租賃合同 。 其獲取租金的 同時 ， 便喪失了 對租賃物的 占有、收益權 ， 承租 人轉 租獲 利并 不必 然導致其遭受 損失也顯而易見 ，兩者之間 并無因果關系 。 其三 ， 從我國 民法通則 第9 1 條的 “ 不得牟利 ”， 到 合同 法 第 224 條 “ 出租人 可以解除合 同 ” 的立法變 化，可 以從 中窺 視我 國法 律對這 一問 題的 認識 也在 深化和揚棄 。 其四 ， 出租人對 承租人違法 轉租獲利 ， 可以通過租賃合 同本身來解決 ， 可以 解除 合同 終止 租賃 關系后 ， 經行出租 獲取更高的租金 ， 來實現自 己的利益業可追究承租 人的違約責任 ， 總之 ， 出租人不 能也不必通過返 還不 當得 利這 一救 濟手段。中 華人 民共 和國 城市 房地產管理法（ 1 994 年 7 月 5 日第 八屆全 國人 民代 表大 會常 務委員會第八 次會議通過）目 錄第一章 總則第二章 房地產開 發用地第一 節 土 地使 用權出讓第二 節 土 地使 用權劃撥 第三章 房地產開 發第四章 房地產交 易第一節 一般規定第二 節 房 地產 轉讓第三 節 房 地產 抵押第四節 房屋租賃第五 節 中 介服 務機構第五章 房地產權 屬登記管理 第六章 法律責任第七章 附則第一章 總則第一條 為了加強 對城市房地產 的管理 ， 維護房地產市場秩 序 ， 保障房地 產權利人的合 法權益 ， 促進房地產 業的 健康 發展 ，制 定本法。 第二條 在中華人 民共和 國城 市規 劃區 國有 土地（以下簡 稱國有土地 ） 范圍內 取得 房地 產開 發用 地的土地使用 權 ， 從事房地 產開發 、 房地產交 易 ， 實施房地產管理， 應當遵守本法。本法所稱 房屋 ， 是指土地 上的 房屋 等建 筑物 及構筑物。本法所稱 房地產開發 ，是 指在 依據 本法 取得 國有土 地使 用權 的土 地上 進行基 礎設 施、 房屋 建設 的行為。本法所稱 房地產交易 ，包括房地 產轉讓 、 房地產抵押和房屋 租賃。第三條 國家依法 實行國有土地 有償 、 有限期使 用制度 。 但是 ， 國家在本 法規定 的范 圍內 劃撥 國有 土地使用權的 除外。 第四條 國家根據社會 、 經濟發展 水平 ， 扶持發展居民住 宅建設 ， 逐步改善居民的居 住條件。第五條 房地產權 利人應當遵守 法律和行政法規 ，依法納稅 。 房地產權 利人的合法權益 受法律保護 ， 任何單位和個 人不得侵犯。 第六條 國務院建 設行政主管部 門 、 土地管理 部門依 照國 務院 規定 的職 權劃分，各司 其職，密切配合 ，管理全國 房地產工作。縣 級以 上地 方人 民政府房產管 理 、 土地管理 部門的機構設 置及其職權由省 、自治區 、 直轄市人 民政府確定。第二章 房地產開 發用地 第一節 土地使用 權出讓第七條 土地使用 權出讓 ， 是指國家 將國有土地使用 權（ 以下 簡稱 土地 使用權） 在 一定 年限 內出 讓給土地使用 者 ， 由土地使 用者向 國家 支付 土地 使用 權出讓金的行 為。第八條 城市規劃 區內的集體所 有的土地 ， 經依法征用轉為 國有土地后 ， 該幅國 有土 地的 使用 權方 可有償出讓。 第九條 土地使用 權出讓 ， 必須符合 土地利用總體規劃 、 城市規劃 和年度建設用地計劃 。第十條 縣級以上 地方人 民政 府出 讓土 地使 用權用于房地 產開發的 ， 須根據省 級以 上人 民政 府下 達的控 制指 標擬 訂年 度出 讓土地使用權 總面積方案 ， 按照國務院規 定 ， 報國務院 或者省級人民 政府批準。 第十一條 土地使用 權出讓 ， 由市 、 縣人民政 府有計劃 、 有步驟地 進行 。 出讓的每幅地 塊 、 用途 、 年限和其他條件 ， 由市 、 縣人民政府 土地 管理 部門 會同 城市規劃 、 建設 、 房產管理 部門共同擬定 方案 ， 按照國務 院規定 ， 報經有批 準權的人民政府批準 后 ， 由市 、 縣人民政府土地 管理部門實施。直 轄市 的縣 人民 政府及 其有 關部 門行 使前 款規定的權限 ， 由直轄市 人民政府規定。 第十二條 土地使用 權出讓 ， 可以采取 拍賣 、 招標或者雙方 協議的方式。 商業 、 旅游 、 娛樂和豪華住宅用 地，有條件的 ， 必須采取拍 賣、招標方式 ； 沒有條件， 不能采取拍賣 、 招標方式的 ， 可以采取 雙方協議的方式 。采 取雙 方協 議方 式出讓 土地 使用 權的 出讓 金不得 低于 按國 家規 定所 確定的最低價 。第十三條 土地使用 權出 讓最 高年 限由 國務 院規定。第十四條 土地使用 權出讓 ， 應當簽訂 書面出讓合同。土 地使 用權 出讓 合同由市 、 縣人民政 府土地管理部門與土 地使用者簽訂。第十五條 土地使用 者必須按照 出讓合同約定 ， 支付土地使 用權出讓金 ； 未按照 出讓 合同 約定 支付 土地使用權出 讓金的 ， 土地管理部門有權 解除合同 ， 并可以請求違約 賠償。 第十六條 土地使用 者按 照出 讓合 同約 定支 付土地使用權 出讓金的，市 、 縣人 民政 府土 地管 理部 門必須按照出 讓合同約定 ， 提供出讓的土 地 ； 未按照出 讓合同約定提 供出讓的土地的 ，土地使用 者有權解除合同 ，由 土地 管理 部門 返還 土地使用權出 讓金 ， 土地使用 者并可以請 求違約賠償。第十七條 土地使用 者需 要改 變土 地使 用權 出讓合同約定 的土地用途的 ， 必須取得出 讓方和市 、 縣人民政 府城 市規 劃行 政主 管部門的同意 ， 簽訂土地 使用權出 讓合 同變 更協 議或 者重新 簽訂 土地 使用 權出 讓合同 ， 相應調整 土地使用權出讓金。 第十八條 土地使用 權出讓金應 當全部上繳財政 ，列入預算 ， 用于城市 基礎設施建設和 土地開發 。 土地使用 權出 讓金 上繳 和使 用的具體辦法 由國務院規定。 第十九條 國家對土 地使 用者 依法 取得 的土 地使用權 ， 在出讓合 同約定的使用年限屆 滿前不收回 ； 在特殊情況下 ， 根據社會 公共利益的需要 ， 可以依照 法律程序提前收 回 ， 并根據土 地使用 者使 用土 地的 實際 年限和 開發 土地 的實 際情 況給予相應的 補償。第二十條 土地使用 權因土地滅 失而終止。 第二十一 條 土地使用權 出讓 合同 約定 的使 用年限屆滿 ， 土地使用 者需要繼續使用土 地的 ， 應當至遲 于屆滿前一 年申請續期 ， 除根據 社會 公共 利益 需要 收回該 幅土 地的 ，應 當予 以批準。經批 準準予續期的 ， 應當 重新 簽訂 土地 使用 權出讓合同 ， 依照規定 支付土地使用權出 讓金。土 地使 用權 出讓 合同約定的使 用年限屆滿 ， 土地使 用者 未申 請續 期或 者雖申 請續 期但 依照 前款 規定未獲批準 的 ， 土地使用 權由國家無償 收回。第二節 土地使用 權劃撥第二十二 條 土地使用權劃撥 ， 是指縣級 以上人民政府依法 批準 ， 在土地使 用者繳納補 償 、 安置等費 用后將該幅土 地交付其使用 ， 或者 將土 地使 用權 無償 交付給土地使 用者使用的行為 。依 照本 法規 定以 劃撥方式取得 土地使用權的 ， 除法 律、 行政 法規 另有 規定外，沒有 使用期限的限制 。第二十三 條 下列建設用地的土 地使用權 ， 確屬必需的 ， 可以由縣 級以上人民政府依法 批準劃撥：（ 一 ） 國家機關 用地和軍事用地 ；（ 二 ） 城市基礎 設施用地和公益 事業用地； （ 三 ） 國家重點 扶持的能源 、 交通 、 水利等項 目用地； （ 四 ） 法律 、 行政法規規定的其 他用地。第三章 房地產開 發第二十四 條 房地產開發必須嚴 格執行城市規劃 ，按照經濟 效益、社會效益 、環境效益 相統一的原則 ， 實行全面規 劃、合理布局 、 綜合開發、 配套建設。 第二十五 條 以出讓方式 取得 土地 使用 權進 行房地產開發 的 ， 必須按照 土地使 用權 出讓 合同 約定 的土地用途 、 動工開發 期限開發土地 。 超過出讓 合同約定的動 工開 發日 期滿 一年 未動工開發的 ， 可以征收 相當于土 地使 用權 出讓 金百 分之二十以下 的土地閑置費 ； 滿二年未動 工開發的 ， 可以無償收回土 地使用權；但是 ，因不可抗 力或者政府 、 政府有 關部 門的 行為 或者 動工開 發必 需的 前期 工作 造成動工開發 遲延的除外。第二十六 條 房地產開發項目的 設計 、 施工 ， 必須符 合國 家的 有關 標準 和規范。房地產開 發項目竣工 ，經驗收合 格后 ， 方可交付 使用。第二十七 條 依法取得的土地使 用權 ， 可以依照 本法和有關 法律 、 行政法規 的規定，作 價入股，合資 、 合作開發經 營房地產。第二十八 條 國家采取稅 收等 方面 的優 惠措 施鼓勵 和扶 持房 地產 開發 企業開發建設 居民住宅。第二十九 條 房地產開發企業是 以營利為目的 ， 從事 房地 產開 發和 經營 的企業。 設立房地 產開發企業 ，應當具備 下列條件：（ 一 ） 有自己的 名稱和組織機構 ；（ 二 ） 有固定的 經營場所； （ 三 ） 有符合國 務院規定的注冊 資本；（ 四 ） 有足夠的 專業技術人員；（ 五 ） 法律 、 行政法規規定的其 他條件。 設立房地 產開發企業 ，應 當向 工商 行政 管理 部門申請設立 登記 。 工商行政 管理 部門 對符 合本 法規 定條件的 ， 應當予以 登記 ， 發給營業執照 ； 對不符合 本法規定條件的 ，不予登記。設立有限 責任公司 、 股份有限公 司 ， 從事房地 產開發經營的 ， 還應當執 行公司法的有關 規定。房 地產 開發 企業 在領取營業執 照后的一個月內 ，應 當到 登記 機關 所在 地的縣 級以 上地 方人 民政 府規定的部門 備案。常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 9第三十條 房地產開 發企 業的 注冊 資本 與投 資總額 的比 例應 當符 合國 家有關規定。 房 地產 開發 企業 分期開發房地 產的 ， 分期投資 額應當與項 目規模相適應 ， 并按 照土 地使 用權 出讓 合同的約定， 按期投入資金 ， 用于項目建 設。 第四章 房地產交 易第一節 一般規定第三十一 條 房地產轉讓 、 抵押時 ， 房屋的所 有權和 該房 屋占 用范 圍內 的土地使用權 同時轉讓、抵押 。第三十二條 基準地價 、 標定地價 和各類房屋的重 置價 格應 當定 期確 定并公布。具 體辦 法由 國務 院規定。 第三十三 條 國家實行房地產價 格評估制度。房地產價 格評估 ， 應當遵循公正 、 公平 、 公開的原則 ， 按照國家 規定的技術標準 和評 估程 序， 以基 準地價 、 標定地價 和各類房屋的重置價格 為基礎 ， 參照當地的市場價 格進行評估。 第三十四 條 國家實行房地產成 交價格申報制度 。房 地產 權利 人轉 讓房地產 ， 應當向縣 級以上地方人 民政 府規 定的 部門 如實申報成交 價 ， 不得瞞報 或者作不實的 申報。第三十五 條 房地產轉讓 、 抵押