專業好文檔200XXX市寫字樓市場研究報告總體判斷人行XX市中心支行貨幣政策分析小組近日發布上半年金融運行報告。報告顯示：XX市金融平穩運行，XX市金融機構存貸款小幅增長，結售匯順差繼續擴大，深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢，貨幣市場利率持續走低。XX市貨幣市場交投活躍，證券市場繼續處于調整之中，保險市場發展勢頭良好，外匯和黃金市場持續快速發展，房地產市場宏觀調控效果顯現。1貨幣信貸概況一、寫字樓宏觀市場環境200X前三季度XX市寫字樓市場成交統計套數建筑面積（）金額（元）均價（元）第一季度5157947093409863011754第二季度3857458386215801611560第三季度1532907234922425412012合計10531831252145480900117161.有效供給不足，成交量下降兩成指標2004前三季度200X前三季度同比成交套數1922105345.2%成交面積23016318312520.4%成交金額2,199,934,3362,145,480,9002.5%200X前三季度XX市寫字樓市場累計成交1053套，總建筑面積183125，成交金額21.45億元，分別下降45.2%，20.4%，2.5%。200X年1-3季度新入市銷售的寫字樓僅中銀大廈、金潤大廈、鼎城國際及華融大廈四個項目，市場基本處于存量消化階段，上半年成交量與2004年同期基本持平，進入第三季專業好文檔度受供給不足的影響，各項統計指標迅速下挫，并為第四季度寫字樓市場的全面爆發積聚了能量。2.第四季度市場全面爆發，成交創歷史記錄進入第四季度以后，卓越時代廣場、金中環、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀寫字樓、國際交易廣場、海岸城東座等項目集中入市，供應總量超過50萬，由前三季度的需求市場迅速轉入供給市場，潛在的購買力得到了極大的釋放，受投資市場的帶動，寫字樓銷售出現了罕見的搶購現象，總建面12萬多平方米的卓越時代廣場推出不足一個月銷售率就突破了40%。據初步統計，第四季度XX市寫字樓的成交量超過15萬平方米，全年突破30萬平方米已成定局，為1997年以來的歷史最高記錄。3.價格整體走高200X年前三季度XX市寫字樓市場整體成交均價11716元/平方米，與去年同期9558元/平方米的均價相比上漲幅度超過22%，進入第四季度以后，以卓越時代廣場為代表的高端寫字樓物業成為市場的主力，在物業品質及投資市場的雙重推動作用下，市場成交價格進一步大幅度提升，時代廣場、新世界中心、國際交易廣場的均價都突破了18000元/平方米。二、市場特征1.高端市場進一步集中據同致行商務事業部的研究顯示，近兩年內XX市寫字樓的潛在供應量超過120萬，而福田中心區將是未來市場競爭的絕對主戰場，其寫字樓潛在供應量超過80萬平方米，約占全市供應總量的70%，且主要為超高層高檔大開間寫字樓，相對于目前全市每年30多萬平方的消化量，競爭相當激烈。2.二、三級市場聯動，空置率持續下降受供給市場不足及投資市場升溫的影響，福田中心區成為200X年度XX市寫字樓絕對的主戰場，成交量及成交價格均實現歷史性的突破，同時南山商業文化中心區的海岸城東座、中心西區的金潤大廈、華強北的鼎城國際表現依然搶眼，開盤一周內基本售磬，在二級市場的帶動作用下，前三季度寫字樓三級市場成交面積超過20萬平方米，首次超過二級市場，專業好文檔價格上漲幅度超過10%。二、三級市場的良好表現消化了大量前期空置物業，從2003年開始，空置率已連續11個季度保持下降的趨勢。3.供求結構性失衡從全市寫字樓產品未來兩年的供應結構來看，高端產品的比例超過65%，且主要分布在中心區和華強北一帶，集中了卓越時代廣場、新世界中心、國際交易廣場、現代商務大廈、江勝大廈、財富大廈、經貿中心、中航廣場、華強廣場等一批高端項目，且主要走大開間高檔寫字樓的路線，目標客戶瞄準具有較強實力的國際國內大企業及投資客，產品、價格和目標客戶的定位基本一致，競爭日趨白熱化，而中端和中高端市場的供給則相對不足，存在較大的市場機會。4.供求階段性失衡受城市總體規劃和政府土地拍賣節奏的影響，中心區寫字樓的入市相對集中，呈現出明顯的階段性失衡特征，200X年前三季度寫字樓供給嚴重不足，而第四季度突然放量，新入市項目體量接近50萬平方米，盡管銷售場面火暴，但激烈的市場競爭不可避免。從長遠來看，中心區寫字樓物業具有高度的稀缺性，雖然短期內供求矛盾突出，但隨著XX市經濟的持續快速發展及國際影響力的逐漸擴大，對中高檔寫字樓物業的需求依然旺盛，中長期依然看好。5.寫字樓市場在200X-2006年達到階段性頂峰從XX市寫字樓市場的供求趨勢預測，在2004年實現快速發展的基礎上，200X-2006年寫字樓市場將達到階段性頂峰，實現歷史性的突破，2007年整體寫字樓市場將開始逐步趨于平衡。6.市場細分主導未來競爭格局專業好文檔盡管目前寫字樓市場交投活躍，價格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結構性和階段性矛盾依然突出，投資市場的發展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場的持續快速增長。中端和中高端細分市場仍存在較大的市場空間，但高端寫字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產品及形象定位將主導未來的競爭格局。深中心區11月猛推寫字樓價格將大幅上升預計推盤超過35萬平方米，將創全年寫字樓單月放量之最，價格也將再創新高10月29日，位于中心區的金中環商務大廈率先開盤，從而拉開了中心區寫字樓巨量投放的序幕。據記者統計，11月中心區將有超過35萬平方米的寫字樓上市，為全年最集中的一個月。價格或將大幅上升記者獲悉，在11月將要上市的這些寫字樓中，包括了已經上市的金中環商務大廈，和已經明確表示本月一定開盤的星河世紀、新世界中心、卓越時代廣場等項目。幾天前，卓越時代廣場以1.4萬元/平方米的價格起價，進行整層內部認購，一天銷售9層，創作了中心區寫字樓銷售的好成績；隨后，10月29日開盤的金中環商務大廈雖然沒有推出寫字樓單位，但是就其商務公寓銷售的情況看，市場反應良好，目前推出的單位已基本售空。據了解，這一項目即將面市的寫字樓的價格將在1.5萬元/平方米以上。卓越集團總裁李曉平在接受記者采訪時表示，他對中心區寫字樓市場表示樂觀。他稱卓越時代廣場會堅持按照預定的價格銷售。他同時還透露，卓越時代廣場的出售比例僅占6成。此外，據新世界中心策劃經理劉清平介紹，新世界中心11月肯定會面市，而且價格會比現在中心區所有的樓盤都高。對于業內傳言的2萬元/平方米的價格，劉清平并未否認，但他強調，目前價格還沒確定。市場需求已經升溫200X年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現出了活躍。據中原地產深港研究中心“200X年前三季度XX市寫字樓市場研究報告”顯示，在XX市GDP穩定增長、新盤集中放量等眾多利好因素的影響下，預計第四季度市場需求會表現強烈，成交將大幅上揚。而其中，現代物流業、金融業、高新技術、文化產業將繼續扮演著寫字樓市場需求的主角。專業好文檔在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現空置率下降的局面，記者目前掌握到的數據顯示，南山的平均空置率在5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務圈辦公樓空置率僅為3%。200X年XX市民置業調查報告普通白領階層為意向購房主體，當前樓價超出普通市民購買能力從調查結果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于26-35歲，學歷為大專及本科，家庭年收入介于6-12萬元之間，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，作為普通的白領階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數樓盤價格遠在他們的承受能力之上。從今年XX市推出的樓盤結構看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現一片火爆之景象?？梢赃@么認為，目前XX市場火爆現象與供需結構倒掛有一定的關系。商品房供應與市民需求不符，引發市場局部火爆調查結果顯示，XX市民需要的戶型主要為2房及3房，分別占50.3%、40%，而所需的戶型面積集中在60-100平方米；市民計劃購房的總價平均為64.1萬元/套，主要分布于30-80萬元之間，預期支付80萬元以上購房的不到兩成；市民能夠接受的單價平均為6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之間，能接受8000元以上單價的不到20%?？梢姶蠖鄶凳忻裥枰氖菨M足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價格也不能太高。反觀當前市場上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價在8000元以下的樓盤在關內已難得一見，主流戶型的總價往往都在80萬元以上。反差如此之大，關內單價在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購一空的景象就不難理解了。羅湖區淡出市民視野，南山區漸成置業新寵調查結果顯示，XX市民購房首選區域為南山，其次為福田；認為房地產最具升值潛力的區域為南山，其次是福田；羅湖區不論是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善，房地產開發量集中，南山成為市民置業的熱點區域已是必然的趨勢。市民關注開發商誠信，忽視市場、政策等潛在風險市民購房比較重視風險，67.3%的被訪市民表示購房時會重視風險，但關注點更多的在開發商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風險因素則關注得比較少。市民購房更多關注眼專業好文檔前看得見的風險，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風險，這對市民自身利益，以及XX市樓市的健康發展都是大隱患。市民認為明年樓價仍將上漲，對市場前景普遍樂觀大多數被訪市民看好XX市樓市前景，八成多被訪市民認為明年樓價還會上升；近一半被訪市民認為XX市樓市具有升值潛力?；趯鞘猩禎摿Φ念A期，樓市逐步成為市民投資追捧的對象；出于對樓價持續上漲的擔憂，市民不惜節衣縮食，提前購房，以犧牲生活質量為代價。當前XX市樓市的火爆場面由此可見一斑，不理性的購買行為推動了當前樓市的發展，但后續發展留下了隱患。市民認為XX市樓市供不應求，商品房供應結構不平衡對于XX市房地產市場供需現狀的看法，半數被訪市民認為供不應求，其中有28.1%認為不平衡體現在商品房供應結構方面。多數市民所需的商品房供應量不足，在市民心中形成供不應求的印象，進而產生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風險線，購買非自己能力所及的商品房。綜述超前消費暗埋風險通過本次調查，可以看到，年齡在26-35歲的青年白領是商品房需求的主力群體，所能支付的購房總價平均為64.1萬元/套，上限不超過80萬元/套，能接受的單價在8000元/平方米以內，平均為6408.4元/平方米。想購買的是滿足基本居住功能的普通住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內，而當前市場上供應的樓盤與他們購買能力及需求方向不盡相符。市民對XX市樓市的發展持樂觀態度，認為明年樓價還會上漲，樓市具有比較大的升值潛力?；谶@種樂觀的判斷，以及市場的引導，市民已將超前消費或超能力購買的理念付諸行動。市民這種消費行為及對樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結構的不平衡，給XX市房地產市場留下的隱患及可能產生的傷害，值得思考！觀點之一供應結構性失衡大戶型讓置業者躊躇不前王波同致行（中國）地產顧問有限公司總裁房價居高不下，造成這種局面的主要原因應該是XX市房地產的結構失衡造成的。從XX市的土地供應情況來看，去年XX市政府供應了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方專業好文檔公里，那么，相對于以前我們把土地供應壓縮了30%40%，去年的土地供應大部分集中在關外，由于關外現在整個消費結構和消費理念的變化，使原本可以在關內建110平方米一套三房的，在關外就變成150、160平方米了，所以整個的面積又漲了20%30%，大戶型的住宅讓許多置業者躊躇不前。而且今年上半年XX市房地產投資下降了20%左右。按去年的商品房的銷售量來看，銷售量漲了，整個投資也漲了，由于土地供應的結構性問題，就產生了這樣的矛盾。在一定程度上有結構失衡。關外房子檔次提高太快鄭叔倫中原地產副總經理供應結構性失衡可以從兩個方面來解釋，第一個是區域不平衡的狀況，我們發現很多樓盤都是在關外，都是由一個大的發展商或者品牌發展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個關外房子價格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個上半年增幅是比較高的，估計在25%-30%。第二個是住宅的結構不平衡，因為土地稀缺了，很多發展商開始會去做豪宅。原來是做一些比較中檔的樓盤，但是土地稀缺了，開發商想賺更高的利潤，只有做豪宅。所以我們發現今年的豪宅供應量比較多了，創了歷史的新高，這也使得普通置業者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。房地產整體供應緊張陳楓海岸地產副總經理依照現在的情況，房子的銷售，可能市場的供求關系矛盾比較突出，還不僅僅是一個供應結構的問題。從剛剛公布的調查結果來看，想買價格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來看XX市的供需矛盾非常緊張，高端產品也很短缺。這說明XX市房地產市場應是整體供應比較緊張。觀點之二：市場已經到達投資節點深地產投資率僅次于上海陳勁松世聯地產董事長一般來講，供給結構不平衡應該是高檔房子賣不出去，普通房子應該有很多人買，可是市場沒有表現出來，高檔住宅不愁賣，普通房子也有不少人在觀望。我覺得如果再出政策的話，有可能很快就進入樓市的敏感期了，就是震動摩擦。而在前期市場會有一個亢奮狀態，房地產市場的表現就是投資過熱。上海投資的買房者占總成交量的25%-30%，所以此次宏觀調控對它影響非常大。從XX市統計局提供的數據來看，XX市就僅次于上海，大概是在17%，如果17%的投資率是真的，那么專業好文檔警戒線就在20%。我們真不希望這樣。說老實話，這只能是提前消費透支，整個行業處于一個亢奮的狀態，與上海目前的情況開始接近了。關內炒房嚴重李洪偉普通置業者冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價格出售，你現在是不是真的就達到了豪宅的等級呢？我們中國人講究的就是生活越來越好，但是現在目前看來是無底洞，房子是中國人衣食住行的根本需求。特區內的住房供應，我覺得只有少數人在受益，少數人其實大部分都有房了。用二次置業來形容他們我都覺得不準確，他們在炒房地產、貨幣投資，說得不好聽點叫投機。市場承受能力較大鄭叔倫中原地產副總經理對目前XX市房地產的價格來說，今年很多媒體也報道，今年上半年上升12%，我們也做了調查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我們發現一個比較有趣的事情，客戶還是覺得6584元的價格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說，XX市的樓市還比較健康。我們做了一個區域方面的調查也發現有50%左右的客戶，覺得福田區的樓市價格偏高，另外有些人覺得最合理的價格地區是南山，雖然南山今年有很多豪宅，但我們發現南山的房地產市場還是很多人都覺得比較合理的，這說明XX市房地產市場承受能力還是比較大的。觀點之三：房價今年漲20%，危險！XX市欲實現整體增值國世平XX市大學經濟學院國際金融研究所所長以前XX市以賣土地獲取資本，現在不能這么做了，而是要使整個XX市土地全部升值。整個城市升值的話，消費者可能要支付高房價，所以未來XX市的房地產市場價格不會太低，因為XX市政府的決策，使整個XX市整體實現增值，那么它的地價肯定要高，高地價在提高開發商成本的前提下也使房價產生增長。上漲過速帶來風險王波同致行（中國）地產顧問有限公司總裁專業好文檔去年我預計今年房價會提高5%，結果漲了5.4%，今年政策也很敏感，我預計XX市的房價的上升趨勢會在20%左右，能不能到30%不知道，我預計20%出頭一點就不得了了。XX市的房價這么漲，我突然想起了在前年的時候請教劉洪玉教授(清華大學房地產研究所所長)有關房地產泡沫的問題。他提出房地產泡沫有三個標準，第一個，房價迅速上漲。第