1成都奧園可行性研究報告目錄報告總體結論.4I.報告說明.4II.總體評價.4III.技術經濟指標.4IV.結論與建議.5第一章項目介紹.611項目背景及地塊現狀.6112項目背景.6113地塊現狀.612項目地塊綜合開發環境.6121自然及人文歷史景觀條件.6122交通條件.6123水、土地、空氣污染狀況.6124項目地塊周邊治安狀況分析.713項目地塊周邊建筑狀況分析.714項目地塊周邊居民狀況.715項目地塊周邊市政工程實施情況.716項目地塊周邊配套設施狀況.7161商業設施.7162生活設施.717項目地塊優劣勢分析.7171優勢分析.7172劣勢分析.8第二章宏觀社會經濟環境研究.92.1國民經濟景氣狀況對本項目的影響.92.2銀行利息及金融政策對本項目的影響.92.3通貨膨脹因素對本項目的影響.92.4固定資產投資對本項目的影響.92.5消費需求對本項目的影響.10第三章項目區位環境分析.1131項目區位行政區劃與自然地理.11311行政區劃.11312自然地理.1132項目區位經濟發展狀況.1123.2.1國民經濟.113.2.2對外開放.123.2.3城鄉建設.123.3溫江城市發展戰略定位.1234項目區位人文歷史與景觀狀況.12341人文歷史.12342項目區位景觀狀況.1236項目區位城市建設與房地產開發狀況.1437項目區位生活配套設施狀況.14371能源狀況.14372通訊狀況.15373教育條件.15374醫療條件.1538項目區位城市發展規劃.1539項目區位綜合開發價值分析.15391有利因素.15392不利因素.16第四章成都市房地產市場發展現狀.1741房地產業在國民經濟中的地位日益增加.174.2房地產開發投資增勢強勁.1743住宅開發份額不斷擴大.1744規模開發出現端倪，開發企業效益提高.1745商品房銷售穩步增長，但增長趨緩，房價趨于下降.1846開發結構仍需改善.1847空置總量與空置面積上升.1848土地政策購置面積增勢較猛.1849成都房地產市場展望.19第五章市場有效需求及項目定位建議.2051消費者特征分析.20511消費能力.20512年齡結構.2052消費者地域結構.2053消費者心理習慣特征.2053成都市房地產消費市場需求特征.21531消費者對方位的選擇分析.21533消費者對置業環域的選擇.2255項目所處板塊的消費環境.2556成都購房者對運動與健康的認知程度.2657成都市購房者對精裝房的認知程度.2658本項目目標消費群體綜合定位.2659產品主題定位.27第六章項目建設進度.29361施工條件.2962計劃進度安排.29第七章項目投資估算及資金籌措.3071投資估算的范圍.3072投資估算的內容.3073投資估算的依據.3074項目總投資.3075投資分年投入計劃.3376資金籌措.33第八章財務效益分析與財務評價.3481財務分析的依據.3482財務指標的選取.3583財務效益分析.3584盈虧平衡分析.4085敏感性分析.4086風險分析.4185財務評價.42附表目錄表一：經濟技術指標.4表二：2000年溫江縣主要經濟指標.11表三：成都市房地產業各年主要經濟指標.18表四：項目分期開發經濟技術指標單位：m2.30表五：項目投資估算表.32表六：資金籌措.33項目銷售價格預測單位：元/m2.34項目各方案銷售額.34投資收益率.35表：保守方案項目現金流量表.37表：一般方案項目現金流量表.38表：樂觀方案項目現金流量表.39盈虧平衡表.40項目敏感性分析表.404報告總體結論I.報告說明本報告中投資估算采用假設開發法，依據定額標準和行業普遍慣例。銷售預測采用市場比較法。計算時點為2001年10月。本報告所采用的計算方法、分析依據以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，供開發商以及相關單位作決策參考之用。在實際開發中按照實際情況作相應調整。II.總體評價溫江得天獨厚的區位優勢，良好的自然生態環境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業協調發展，將為本項目的發展提供良好的社會環境與經濟環境。大量的土地資源、建設單位雄厚的經濟實力，以及“奧林匹克花園”優良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。根據本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結論性意見供委托方參考：本項目用地區位理想，有相當的發展潛力，適合開發大型項目。本項目開發住宅為主的項目有較好的市場前景。本項目在技術上和財務上是可行的，并具有良好的投資價值和相當的收益回報。III.技術經濟指標表一：經濟技術指標項目合計一期二期三期四期數量數量比例數量比例數量比例數量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨體別墅297152971515%商業及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業及公共配套包括:售樓中心、辦公區、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業步行街、生活會所等非住宅建筑。項目項目總占地面積：1570畝容積率:1.1建筑覆蓋面積：261668平方米（覆蓋率25%）5綠化率42%高度限制:18米車位比例：1：0.9項目開發周期：5年開發總成本：14.6億元（營業稅及附加未計入）每平方米單位成本：1269元/平方米項目銷售收入：保守估計：16.5億元一般估計：18.9億元樂觀估計：21.6億元總投資利潤率：保守估計：6.74%一般估計：22.09%樂觀估計：39.58%權益資本利潤率：保守估計：254.90%一般估計：306.96%樂觀估計：365.27%凈現值NPV（單位：萬元）：保守估計：3153一般估計：17325樂觀估計：33162內部收益率IRR：保守估計：11%一般估計：33%樂觀估計：57%盈虧平衡點X：保守估計：0.943一般估計：0.829樂觀估計：0.732IV.結論與建議本項目用地區位理想、有相當的發展潛力，適合開發大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經濟效益。當然本項目也存在一定的風險，建設單位如果能有效地采取措施規避、分散、消除或轉移風險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當的可行性。建設單位應抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應適時加大廣告宣傳力度，優化工程設計，在工程建設過程中嚴格實行招標和建設監理制，力爭在2002年上半年開工建設。6第一章項目介紹11項目背景及地塊現狀112項目背景溫江位于成都市西面，上風上水，光華大道西延線的開工建設以及成都市高新西區的開發建設為溫江房地產開發帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導，單已暗含借機帶動溫江跨越式發展之意。溫江縣本地政府將房地產業作為帶動溫江經濟和聚集區域人氣的支柱產業，主持召開了“住在溫江成都房地產高層論壇會”。論壇會的后續效應以及置信“芙蓉古城”項目在溫江的成功，令溫江房地產市場受到市內開發商的普遍關注，先后有華新國際、森宇房產、華潤房產、亞都房產等多家開發商在此圈地。未來2-3年隨著成都市中區舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到400萬平方米，按1：3的安置比例計算，將帶來1200萬平方米的市場需求量。市內無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產市場郊區化的發展。2001年12月份，四川建信置業發展有限責任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在成都市藝術中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發、推廣作了鋪墊。113地塊現狀項目地塊位于溫江縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮，其主體部分位于涌泉鎮境內。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側與華新國際和愛使房產的項目地塊為鄰，北側目前為農業區。地塊內部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現主要為農田，其中零星分布著農房和竹林，西南臨光華大道處有一企業。地塊內現有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側的田壟約一米左右，沿路兩側有部分村民自建的房屋。12項目地塊綜合開發環境121自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優越，江安河蜿蜒流淌，水質較為清澈，沿河竹林與環舍而生的竹團共同構成了一道獨特的風景。另外，地塊內保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。122交通條件項目地塊與外界連接交通條件地塊內有一條兩車道水泥路面鄉間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。項目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉柳城公路，南側的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側均規劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。123水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。江安河水質較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農業用地，西南部的企業處于停產狀態，污染小；光華大道的施工未對周邊環境造成明顯7破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比成都市區為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。124項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主，服務業人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。13項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區內的工業用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。14項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民以附近村民為主，農業人口占絕對比重。除西南處有極少的企業職工外，沒有其它類型的居民，商業人口、服務業人口及企業單位居民極少。15項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項，路面現已推平，正在鋪設兩側的管網。政府在環境地塊四周均規劃有市政道路，目前均未進行施工。16項目地塊周邊配套設施狀況161商業設施地塊周邊的商業設施非常少，地塊東南面康河村內有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側有在溫江縣較為知名“仲華養生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設施和娛樂場所。162生活設施地塊處于農業區內，周邊沒有菜市場等生活配套設施。醫療教育設施附近缺少醫院和療養院，康河村內有個別個體診所，東面土龍公路一側有成都市獅馬路小學教育實驗基地，星星外國語學校及四川省商業學校等教育單位。17項目地塊優劣勢分析171優勢分析土地平坦，自然條件優越，適宜進行房地產開發及營造良好的居住環境。項目規劃用地近1600畝，符合房地產規模化開發的趨勢，同時也給設計師留出了設計的空間，便于組團的規劃與配套設施的完善。緊臨光華大道，距成都市區三環路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標準建設以及規劃沿路兩側100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉距離，也令回家成為一種享受。項目地塊位于涌泉鎮未來規劃的中高檔居住區內，周邊均為成都市知名開發企業的項目地塊，區域含金量高，升值潛力大。未來區域的整體開發將有利于提升版塊整體形象和競爭力。便于與其它開發企業合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復投資帶來的重復性浪費。地塊內有近三公里長的河岸線，有利于打造生態河景；沿岸良好的茂密竹林，8既有利于打造具有川西風俗的景觀環境，又為開發企業節省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。項目地塊所處區域為房地產開發的處女地，開發起點高，政府便于加強控制與規劃，令區域產品整體風格與檔次較為統一，可保持版塊形象的完整性?！白≡跍亟背啥挤慨a高層論壇會的召開，樹立了良好的溫江版塊區域品牌，引起了市場的關注，為項目后期的宣傳推廣創造了良好的條件。光華大道兩側鋪設的管網為小區開發中的管線引入、引出創造了良好的水、電、氣、路等基礎設施條件。本項目良好的區位環境和地塊特征為項目的成功開發創造了良好的基礎條件。加之成都建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項目品牌和運作模式，溫江縣政府將“建信奧林匹克花園”項目列為溫江縣政府一號工程，都將進一步加強本項目的優勢。172劣勢分析項目地塊面積大，開發建設周期長，投資成本大，資金回收慢。項目地塊地勢平坦，地塊內的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內部規劃與景觀規劃的空間層次感和差異性。地塊周邊現有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進行，存在較大的變數，若其建設滯后，將對本項目的開發周期產生較大影響。地塊周邊的商業、生活、娛樂等配套設施落后，居住環境與商業環境尚未形成，不利于項目的推廣。“森宇音樂花園”距項目地塊較近，并先于本項目推出市場，其價格定位較低，均價在1300元左右，若其推出后產品品質與消費者預期存在較大的差異，會大大損害溫江版塊房產項目的整體形象，不利于“奧園”項目的推廣。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發企業，如華新國際、愛使房產等現在都未有實質性的開發動作，造成本項目在營造區域配套設施和吸引人氣上顯得勢單力孤。9第二章宏觀社會經濟環境研究本項目投資規模大，開發周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環節必然會受到國家宏觀經濟形式及產業政策的影響。當然要準確的預測宏觀面對本項目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據以下幾個不同的層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經濟形勢作定性研判：2.1國民經濟景氣狀況對本項目的影響在全球經濟增長趨勢減緩，一些權威結構普通提出悲觀預測的時候，中國GDP在今年一季度增長8.1%，需求方面，全社會固定資產投資同比增長12.4%，消費品零售總額同比增長10.3%，呈現出穩定增長的運行態勢，進而亞洲開發銀行4月19日也提出預測，認為中國和東南亞各國經濟今年增速分別大7%和6%以上。目前觀察，國內需求今年是上升趨勢，物價也是穩定的，只要各項宏觀經濟政策保持連續性和穩定性，內需不會出現異常變化。不確定因素主要是外需，最近，有越來越多的國內外學者認為，世界經濟尤其美國經濟增長放緩慢將明顯影響中國經濟的增長。這種影響將在下半年顯現。國家統計局副局長邱曉華認為，國際需求將減少，國內需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經濟運行將相對平穩，增長率保持在7%8%之間，不會出現大起大落。與此同時，據國家統計局調查，一季度全國企業景氣指數118.6，比上年同期提高3.4個百分點，扣除季節因素與上季持平，特別是股份合作企業和私營企業的景氣指數有所提高。我們認為，整體國民經濟將突顯內需為主格局，就目前的經濟景氣狀況及今年的經