目錄一、概況1、項目概況2、報告范圍3、公司簡介二、項目建設規模及建設內容1、項目建設規模2、項目建設內容三、項目組織管理機構1、項目建設組織管理2、項目運營組織管理四、項目市場分析及市場定位1、市場分析2、市場定位五、項目選址及建設條件1、項目選址2、建設條件六、XX項目整體策劃七、項目產品規劃1、總體規劃22、工程方案設計3、項目總圖布局4、智能化系統設計5、項目配套設施八、項目環境保護、安全衛生、消防和節能1、環境保護2、安全衛生3、消防4、節能九、項目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措十、財務與效益分析1、財務分析2、效益分析十一、項目風險分析1、項目風險分析2、項目風險回避十二、結論31、項目建設規模XX項目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區服務為一體的規劃設想，區內生活設施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學、便利店、商業網點、社區醫療保健中心、郵局、銀行等設施，是XX東區新崛起的一個中等規模小區。2、項目建設內容（1）多層公寓XX多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結構，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統。宅前綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。（2）小高層公寓XX小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。（3）配套商業面積（包括車庫）建筑面積約15000平方米（4）公共生活設施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區醫療等。（4）物業管理4XX實行封閉式現代化物業管理。供電系統：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座；通訊系統：每戶客廳及主臥室分別設置電話插口及INTERNET插口、寬帶網絡；電視系統：每戶客廳及主臥室分別設置公用閉路電視及衛星電視；郵政系統：每戶設有信、報箱并實行專遞服務；周界防護系統：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區與外界隔開，同時小區保安負責對小區周邊進行巡邏；一、XX項目組織管理結構1、項目建設組織管理該項目建設的具體實施由XX金大陸集團XX置業公司具體負責，項目初期的投資機會分析、市場調研、項目報建等工作由公司開發部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運營全過程進行監督，并完成項目后評價。2、運營組織管理XX項目采取獨立法人制，即由XX金大陸集團投資開發，按照現代企業制度的規范要求，組織管理本項目。二、項目市場分析及市場定位1、項目市場分析(1)整體市場交易活躍，持續走強5在國家和各級政府的一系列擴大內需，激活房地產市場，培育新的經濟增長點政策、措施的指導下，各種對樓市產生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務的提供，房地產正成為新的投資熱點和消費熱點。2001年度，XX市房地產開發投資總額達到18.67億元，較上一年度增長30.11%，住宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米，較上一年度增長69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達到26.78%。2002年前三季度，XX市房地產開發投資總額達到27.38億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。2002年，房地產市場明顯特點是：淡季不淡，市場活躍，價格穩中有升，居民個人購房已成為消費主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。2003年前5個月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結磚面積362萬平方米。全市房地產開發項目中正在預售的有158個項目，已預售出面積152.5萬平方米（占5月份在建面積的28.9%），其中住宅項目136個，已預售出面積122.5萬平方米（占在建住宅面積的29.8%）；其他項目22個，已預售面積30萬平方米，共收取預收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品房預售許可證”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預售面積為103.5萬平方米，占6可預售總量的79.6%。前5個月，現房銷售率達到72.2%，預售率達79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產市場的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力在穩步提升。同時，各區位、價位的在建樓盤，基本未出現“冷盤”現象，絕大多數開發企業對目前商品房預（銷）售情況比較滿意，對市場前景看好。東區1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區2500元每平方米左右的如學府花園、桂花園甚至出現排隊預購現象，桃花科技園開發區的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時完成，位于南淝河畔的“中央花園”項目，尚未開盤，因其區位環境優勢，已有四百余戶消費者前來預訂。從總體上看，我市房地產市場仍處于良性運行狀態，發展是健康的。（2）購房主體發生變化國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團采購”轉向“散戶時代”，2002年個人購房就已經占商品房銷售面積的94，成為主導房地產市場發展最活躍、最積極的因素。（3）消費需求多樣化消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導致消費者在購房時對區位、環境、規劃設計、戶型、面積、配套、物業管理等方面存在不同的選擇。（4）開發商參差不齊，未來幾年將是行業整合期2003年度，XX市房屋開發公司達到400余家，只有為數不多的開發商具備一、二級資質，大多數企業無品牌、資金實力小、抗風險7能力差。今后的一段時間，將是房地產行業重新洗牌的整合期，房地產行業必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業將被淘汰出局。（5）暢銷產品分析在樓盤調研過程中，總結后我們會發現，以下幾類產品較為暢銷：一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規模適中，小區具備一般生活配套，此類產品深受廣大消費者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體定位在中高收入層面，小區規劃、產品設計等各方面標準較高，有突出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。2、項目市場定位在對類似項目（主要以玉蘭苑為研究對象）及市場需求進行深度分析后，我們發現，新站區及東區附近由于市場集群內大量商戶、年輕白領、XX縣遷徙人群及地緣性置業的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。XX整體定位為未來配套齊全的中檔社區，適應大部分消費者需求，價位在1500元每平米左右，是XX市郊的現代居住項目，受XX東區最近兩年房產市場發展的影響，中高檔小區目前已經進入一個穩定的增長期，而且價位隨著市場經濟的整體發展，總體趨于上升趨勢。本項目位于XX路以東，緊鄰XX河。本項目將大大提升小區的8環境、戶型設計以及居住的適宜性等各方面的現代居住水平。同時二十埠河河道正在調整，并興建40000平米的綠地、廣場。根據本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為：（1）年輕的“準XX人”：主要是指企事業單位年輕的職員，這一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強烈的需求，對價格關注。（2）投資客戶：追求物業的升值，對項目的升值潛力有很深的研究。（3）外來客商：本項目地處XX東側，所在區域內集聚著XX大市場、長江批發市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內有大量來肥經營的外地客商，經濟實力強，有置業愿望。（4）XX工業區內的職工：在未來幾年內，XX工業區將有數十家企業進駐，將來的住宅需求量巨大。（5）部分XX居民：XX居民長期以來形成了一種做省城人的優越感和自豪心理，近年來遷徙XX的趨勢在不斷增強。本項目將成為此類消費者遷居XX的最佳跳板。三、項目選址與建設條件1、項目選址本項目選址緊鄰東XX路，南臨XX河，占地124畝。二十埠河即將調整河道，興建40000平米的綠地廣場，極大的提升了小區的居9住品位。目前地塊場地已經完成平整，減少前期項目基礎設施投入，縮短了開發周期，地塊的土地征用工作已經完成。2、建設條件XX新站綜合開發試驗區是XX省政府于1995年4月批準設立的省級開發區，規劃面積10平方公里，集中開發6平方公里，享受市級經濟管理權限。試驗區前身為XX市新火車站建設區，于1992年11月伴隨著國家重點工程XX鐵路樞紐新客站的開工建設而誕生，1996年2月國家建設部批準將XX新站綜合開發試驗區列為全國首家城市綜合開發試點區。經過8年的艱苦努力，一個集現代化交通、商貿、金融、旅游、信息服務為一體的環境優美、設施齊全的新城區已展露豐姿。開發區管委會按照精干、高效的