1xx度假酒店二期項目可行性研究報告編撰單位：三亞xx實業有限公司編撰時間：二00三年五月八日2目錄第一章總論1、1項目概況1、2項目提出的背景及建設必要性1、3可行性研究的依據和范圍1、4主要技術經濟指標1、5施工進度計劃第二章市場調研及前景預測2、1度假公寓的概念2、2三亞引入度假公寓的情況介紹2、3目前三亞已經推出和即將推出的可比項目分析2、4本項目與其他項目相比較優劣勢分析2、5本項目前景預測第三章項目定位3、1主題定位3、2功能定位3、3市場定位3、4項目建設方案及規劃設計定位3、5價格定位3、6入市姿態及推廣時機定位3、7銷售方式定位33、8物業管理定位第四章營銷策略4、1宣傳主題概念4、2賣點整合4、3優惠措施4、4銷售目標體系整體推廣思路4、5分階段控制的公關效果4、6外發式宣傳策略4、7銷售進度目標4、8資金回籠計劃第五章投資估算和資金籌措5、1投資估算5、2資金籌措第六章財務評價與社會效益分析6、1盈虧平衡分析6、2贏利預測6、3敏感性分析6、4社會效益分析第七章結論4第一章總論1、1項目概況本報告所陳述的對象為三亞xx度假酒店二期，以下簡稱本項目。本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風，這是一條關于熱帶，關于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態環境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認證為4A級旅游目的地。據國際環境保護組織對世界48個國家158個主要城市環境質量進行監測評價，三亞空氣質量位居世界第二，中國第一。國家環境保護總局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質優、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。xx度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。本項目建設用地東接xx度假酒店一期；南臨南中國海；西接紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔度假酒店的理想用地。1、2項目提出的背景及建設必要性在過去的20年，隨著中國經濟持續升溫，中國的旅游業有了長足的增長，現已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業已經被中央政府確定為國民經濟發展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業的發展，促進就業和區域經濟平衡發展以及提高人民生活質量和素質等方面發揮了越來越重要的作用。在全國旅游發展的大形勢下，三亞的旅游業步步升溫。旅游房地產業從旅游業和房地產的交融中脫穎而出。5近幾年，三亞房地產慢慢脫離海南房地產泡沫經濟的陰影，開始復蘇，并朝著良性的方向發展，三亞的房地產開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內經濟的好轉、國家假日經濟的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游綜合環境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內及國際的關注。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優美的自然環境使得內地人特別是東北、華北地區的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產特別是海景房大多數被內地人所購買。業內人士認為，未來幾年的三亞房地產，特別是海景房產具有較大的市場需求。在美麗的亞龍灣區域內可以供給的濱海一線房地產目前尚無一家，亞龍灣二線房地產產品也屈指可數，在未來幾年內將遠遠難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產產品的強大需求。在此背景下，我們準備開發建設的xx度假酒店二期無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質的房地產產品，滿足市場的需求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。1、3可行性研究的依據和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。1、4主要技術經濟指標總占地面積：58070平方米6總建筑面積：67981平方米可銷售面積：34000平方米，建筑密度：24。46%容積率：0。72綠化率：65。6%1、5施工進度計劃1、5、12003年11月29日破土動工1、5、22004年1月26日結構達到正負零1、5、32004年5月18日結構封頂1、5、42005年6月30日交付使用第二章市場調研及前景預測2、1產權式酒店的概念產權式酒店由時權酒店（TIMESHARE）演變而來。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權。首創這一概念的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產權酒店則是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨立產權的獨立單位，出售給客戶。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。產權酒店是一種旅游業和房地產業有效結合的投資品種。7產權式酒店的流行趨勢由于產權式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內快速增長。據國際旅游組織2002年報告，其增長率達到19.3%。到2003年，已有6.5萬個家庭在81個國家的6000多個旅游目的地購買了時權酒店和產權酒店。美國的產權酒店已超過了1000個。在中國內地，從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現各種規模的產權酒店。2、2xx度假酒店二期引入產權式酒店模式情況分析一市場形勢分析（一）客觀區域市場分析xx二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區的一家有五年成功經營歷史的五星級度假酒店的二期工程。酒店是旅游產業鏈中的重要環節，而度假酒店是酒店類型中數量不多，但占經濟比重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。1從三亞市來看，是我國近年來旅游業發展最迅速的城市之一。在過去的20年，隨著中國經濟持續升溫，中國的旅游業有了長足的增長，現已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業已經被中央政府確定為國民經濟發展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業的發展，促進就業和區域經濟平衡發展以及提高人民生活質量和素質等方面發揮了越來越重要的作用。8在全國旅游發展的大形勢下，三亞的旅游業步步升溫。旅游房地產業從旅游業和房地產的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內，三幢高層樓盤就發售一空，點燃了三亞房地產春天來臨的信號。緊接著，“碧海藍天”、“藍海花園”、“昌達海景花園”等隨之跟進。2002年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發高檔海景小區，打造高品質的海景居所。現在，一批依山傍海，環境優美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。2003年1月-7月，三亞市共銷售住宅面積達31.17萬平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過去的7月份中，銷售面積達3.11萬平方米（其中認購面積為1.35萬平方米），這表明，幾經風雨，三亞房地產業已經駛入健康快速的發展軌道。2三亞有著天生麗質的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。而xx二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。國家環保總局對全國17個沿海城市的28個海水浴場進行的水質監測結果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質優、最適宜游泳的海水浴場。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。每年有300多萬的海內外游客赴三亞休閑度假，居住養生。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。3的生態市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞城市發展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設“國際性熱帶濱海風景旅游城市”這個目標，以“旅游度假、生態示范”為個性特色，對城市總體規劃進行了布局修編，創造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態環境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態環境。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內的知名度，三亞市政府進行了系列的形象工程建設，組織了大量的重大9文化活動，這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優秀旅游城市的前列。4房產投資從腹地轉移到旅游度假勝地，旅游地產正在形成市場。據新華社經濟觀察報道，2001年到2003年之中，三亞房地產的購買者當地居民只占10%，海南島的客戶占了20%，而全國其他城市的購買者占了70%。這就證明中國的旅游地產正在形成市場。房地產投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產發展的一個必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產帶來了百年一遇的良機。2001年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產經濟復蘇只是一個信號。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。在中國最好的度假地區投資房產，似乎成了人們相互之間發自內心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現在的海景房地產，價格一升再升，很多房產一開盤就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產商都明白了一個道理：時機來了。綜上所述，xx二期的開發有著良好的外部經濟