1南南昌昌市市*西西路路項項目目可可行行性性研研究究報報告告一、項目概況說明地理位置：本案為2004年4月23日南昌市政府公開拍賣的DPC0414號宗地，位于*西路和天佑路交叉口東北角(原省建筑機械廠生產區用地)，其東北面與南昌火車站相距500米左右。地塊南側的*西路寬60米，為東西向城市交通主干道；地塊東側天佑路為城市次干道；再往東面300米左右是南北向城市交通主干道井岡山大道，其北端與八一大道相接。（詳見附圖）土地面積約為35.8畝，規劃用途為居住、商業。居住用地出讓年期為70年、商業用地出讓年期為40年。主要規劃指標：容積率2.0（含外墻、陽臺、躍層）；建筑密度28%；綠地率35%。機動車位：住宅1車位/5戶、配套公建1車位/250平方米建筑面積；主出入口方位：*西路；建筑間距：多層按1:1.1H以上，高層按1：0.7H且不小于24米控制。二、地塊形狀及總平布置初步思路地塊形狀及基本尺寸該地塊占地35.8畝（23867），總建面積47733，總體形狀呈東西邊較長的“L”形，南面臨主干道*西路的門面寬有126米，西面臨天佑路的長度有228米，可用于商業用房開發的臨街總長度達354米，具有較大的商業開發潛力。總平布置初步思路1、總層數暫定為18層；2、商業用房總面積暫定為13000左右，可以用足建筑密度28，以2F裙樓形式進行商業布置；3、住宅總建筑面積為34733，布置在裙樓商場的上方，共3幢單體，住宅的層數為16層。4、地下室總面積暫定為10000，車位數量合計110個。2三、土地價格及地價款交付方式原開發商與省建筑機械廠先前有過轉讓協議，雙方約定保底地價為210萬/畝，但由于種種原因導致舊廠房的拆遷經過幾年仍未能順利進行。近期迫于國家相關部門加強對土地市場檢查等原因，于2004年4月被置于土地市場進行公開的拍賣交易，公開的現場交易成交價達到350萬/畝。鑒于建筑機械廠屬面臨倒閉的舊廠，之前買賣雙方有過地塊整體轉讓的協議，而且開發商已經在地塊上已有先期投入，政府本著尊重原合同的原則，承諾地價款仍以210萬/畝作為底價，對外掛牌價格350萬/畝與底價之間的差價（140萬/畝）將按照地價款現交現退的原則，當場退還給開發商。地價款交付方式上，規定土地交易成功至拆遷完成支付80（6014萬）地價款，剩余20（1504萬）在拆遷完成后支付。四、銷售收入1、商場：10000元/m13000m13,000萬元2、高層住宅：3,500元/m34733m12,157萬元3、車位：100,000元/個110個1,100萬元銷售總收入:26,257萬元（注：以上采用價格為不同類型物業的均價，該定價以本案周邊現有在推同類物業價格行情為參考。）五、投資概算（每m建筑面積攤入成本）1、土地費用【含土地各種費用】210萬/畝35.8畝+1000萬元8,518萬元2、勘察設計費15元/4773371.6萬元3、地上建筑建安工程費（含設施配套費，綠化、管理費等）1200元/477335,727.96萬元4、地下建安費2000元/10000（預估）2,000萬元5、監理費36元/（47733+10000）34.6萬元6、其他不可預見費（銷售收入的3%）326257萬元787.7萬元7、合計投資總成本：17,140萬元六、銷售稅費1、銷售代理費：226257萬元525.1萬元2、廣告費：1.526257萬元393.9萬元3、營業稅、所得稅、鑒證費等（計綜合稅率為銷售收入8.5）8.526257萬元2231.8萬元銷售