城市環保和企業,許國鴻 2010年11月 深圳,目錄,城市化和人口遷移 城市的問題 美國4個環保城市,國際經驗和啟示 政府 PPP模式 企業,萬科實踐和做法 我們的行業 低碳和物業管理 萬科的實踐,目錄,城市化和人口遷移 城市的問題 美國4個環保城市,國際經驗和啟示 政府 PPP模式 企業,萬科實踐和做法 我們的行業 低碳和物業管理 萬科的實踐,中國城市 城市化和人口變遷,中國的城市 城市化和人口遷移,過去二十年的城市化之路 大約四億人口進城 這數據就是相等于每年有一個新的澳大利亞的誕生 城市人使用地球資源是農村人的三倍， 生產出來的廢物遠高于三倍 城市化和建筑所帶來的新問題使我們要考慮,中國每年有兩百萬公頃土地在開發,每年有百分之二十五的農村土地在消失和被開發,= 相對美國特拉華州和羅得島州面積總和,我們的感知的環境,Reality,我們現實的環境,城市化帶來的問題 - 交通,以汽車為主要交通,以非機動車或走路為主,城市土地和設計,能避免嗎？,堵塞現象和交通網絡使用關系,交通使用符合量,堵塞帶來的延誤,交通運作的特性圖,交通的平均速度,城市化帶來的問題 - 能耗,中國對石油需求,城市化帶來的問題 - 大氣污染,愿望的天空和城市,現實的天空和城市,城市化帶來的問題 - 資源使用,能源使用和大氣污染,建筑物的能源使用占我們現在總能源使用量的40-50%左右,40-50% 天然資源和木材用于我們的建造和建筑物上,水的使用: 80%,建筑物水的使用量占我們現在總水使用量的80%左右,城市環境污染的主要問題,城市環境污染的主要類型及其危害 1大氣污染 2水體污染 3環境噪聲污染 4固體廢棄物污染 除此之外，隨著社會經濟的發展，象電磁污染、眩光污染、放射性污染等也日益引起人們的關注。它們雖然還沒有象上述污染那樣已成為公害，但也同樣影響者人們的生產、生活和健康。對它們的管理也需要逐步納入城市管理的議事日程,美國四個環保城市和房價,1波特蘭 (2009年六月平均房價：每平米$1930美元）,波特蘭的環保工作成效卓越，獲選為美國最“綠色”的城市之首 波特蘭位于美國西岸，曾經在2002年當選為“美國最佳都市”，也是許多大企業的根據地，像是耐克、英代爾、施樂等企業都在這里。它還有一個美麗的頭銜“玫瑰之城”，因為波特蘭的氣候特別適合種植玫瑰，市內有很多玫瑰園。,波特蘭著名的園林。盎然綠意，帶來有氧生活,許多“綠色住家”改換“環保屋瓦”,滿眼綠意的庭院，是天然的“氧吧” 景色優美，氣候溫和的波特蘭距離西雅圖不遠，很多居民選擇在這里置產。面對快速成長的人口，具有高度環保意識的波特蘭做了許多努力，例如有效避免車輛的過度增加。,“綠色住家”會采用有節能設計的家電產品 增建了大眾運輸工具，像是輕軌系統和自行車專用道，16%的波特蘭市民以自行車為主要代步工具，而一張2.3美元的輕軌車票，可以帶你到達都會的每一個角落，大量減低了油料的耗費，也改善了空氣品質，節省通勤時間。,大眾運輸工具，降低污染，減少擁塞,自行車是代步工具,2舊金山 (2009年六月平均房價：每平米$5090美元）,舊金山的垃圾回收率達到63%！家家都有“神奇三桶”- 以三種不同顏色的桶，區分出垃圾、可回收物質，和可再利用的廚余。,蜿蜒旖旎的“花街”,鼓勵市民搭乘公共交通工具，包括稅收優惠。例如：一年若花了1000塊錢乘坐公共交通工具，就享受扣稅優惠，可以得到四五百元的退稅,新式“綠色住宅”似乎都有大片透亮的窗戶 另外，在舊金山，市政府買東西或和市政府有合作的企業采購，所購物品一定是通過環保安全檢查的，對生態、對民眾的身體健康都不會造成傷害，這些措施都讓舊金山成為一個低污染的綠色城市。,3芝加哥 (2009年六月平均房價：每平米$1420美元）,公園般的芝加哥都會區 綠色城市當然要有足夠的綠意，多種樹不但讓市容美麗，更能增加空氣中的含氧量，改善空氣品質，一個城市在綠化上所投注的心力，可以看出實踐環保生活的決心,湖光映著翡翠般的樹林，讓芝加哥成為美國最美麗的城市之一,公園里的一隅 芝加哥的綠化就做得很好。12000公頃的公園環繞著市區，栽植了五十多萬棵樹木，伴著住宅、商店和辦公樓，提供市民很好的休閑去處。而更特別的是在200幢大樓上，覆蓋植物的 “綠色屋頂,綠色的覆蓋植物，除了美觀，更幫助節能減碳 這個“綠色計劃”為芝加哥吸引了十萬以上的新居民，增加了數千個城市工作點，促進了高層住宅建筑的增長，減少了貧窮率，刺激了一年產值達90億美元的旅游業和會展業，并且將芝加哥自己改造成美國最美麗的城市之一,美國總統奧巴馬在芝加哥的住家，紅磚樓房被綠樹擁抱著,4波士頓 (2009年六月平均房價：每平米$6050美元）,水光瀲滟的波士頓都市夜景 美國“最古老的城市”-波士頓，位于東北部，瀕臨浩瀚的大西洋，是古典與現代兼容并蓄的海港城市。周圍還有十多個市鎮，如哈佛大學、麻省理工學院的所在地劍橋市等，這些城鎮的結合體被稱為大波士頓區，宏偉的建筑，濃郁的學術氣息，讓波士頓被譽為“美國的雅典”。,學術氣息濃郁的波士頓，帶著古典的優雅 住在這里的人可以隨時到港口散步，特別是在安靜的清晨。有一位在當地讀書的朋友說，在波士頓常常一邊走路，一邊低頭想心事，卻不會擔心撞到人！那份愜意，讓他在波士頓常常遺忘了時間，甚至天黑了也經常還沒有察覺,麗的秋葉，變身寶貴的能源 每到秋天，四季分明的波士頓有著詩意的落葉，每年秋天大約有50000噸的落葉，可以被再生為1.5兆瓦的能源和肥料，供應冬天所需的暖氣消耗，綽綽有余。,目錄,城市化和人口遷移 城市的問題 美國4個環保城市,國際經驗和啟示 政府 PPP模式 企業,萬科實踐和做法 我們的行業 低碳和物業管理 萬科的實踐,國際經驗和啟示,政府的職能,大多國家包括中國政府都是負責投資、建設和運營環保工作, 結果帶來兩個突出問題: 資金短缺; 由于缺乏競爭導致效率低下,世界各國積極探索運用市場手段,讓私人部門/企業參與城市環境服務的供給,引入競爭 機制,在減輕政府財政負擔的同時也提高了效率。公共部門/企業與私人部門的這種合作伙伴關系,得到國際金融組織的極力推薦,PPP模式( Public - Private Partnership 公私合伙),建立政府 / 公共部門 與 企業 / 私人部門“伙伴關系” 20世紀90年代,英國提出PPP概念,并得到美國、德國、澳大利亞、日本等國的積極響應 在環境基礎設施領域的改革中采用的管理和運營模式也不相同。從實際看主要有三種類型: 以法國為代表的私人部門/企業參與城市環境基礎設施的建設、運營與管理模式; 以英國為代表的完全私有化模式,通過引入私人部門/企業參與,對城市環境基礎設施的管理與組織進行重大變革; 以菲律賓、智利等發展中國家為代表的吸引私人部門/企業參與模式,其目的是為了擴大服務而引進資金,更加注重資金的籌措。,企業綠色領導之路,界定環保性能/目標,推動建造和供應鏈 中綠色環保做法,競爭者,供應商,分包商,使用人,政府和 公共機構,通過協作環保 綠色做法建立 市場領導地位,遠景和 意圖,戰略方向 品牌,股東 客戶 關鍵者,確立行業領先地位,領先地位 ：目前國內房地產建筑開發商、物業公司中不下幾萬家。企業認識到，若要彰顯公司在市場中的領先地位，確保未來市場份額的增長，就有必要進一步了解并提高其建筑物的環保性能。 戰略性拓展 ：中國房地產、物業管理市場尚未有任何普遍使用的“綠色”或“可持續發展”房地產開發的相關標準，而政府在某些領域的新舉措，主要是針對性能最差者制訂的最低標準,不是很積極的. 而且，在中國,針對住宅樓的綠色建筑設計標準在最初階段, 還沒有被市場接受和任何市場價值。 綠色經營模式時間表的制定： 任務 1（界定環保績效） 和任務2 （推動供應鏈綠色化）可以同時啟動，目的是要在加快界定示范環保性能的進程。 向主要目標受眾進行有效宣傳的工作可在企業開始任務1 和任務2 的同時就開始實施，約為啟動整體戰略之后的6 個月。 引領綠色經營合作市場應在企業通過制定環保效能和開展供應鏈活動塑造起領導示范后再進行。 彰顯企業在業界的綠色經營合作成就的戰略宣傳活動應持續開展。 其它創新戰略則隨時可以認定和實施，只要時機合適即可。,判定和實施其它創新戰略,任務4 ：通過協作引領市場,任務3 ：開展戰略宣傳活動，贏得聲譽,任務2 ：推動供應鏈綠色化,任務1 ：界定環保績效,第一年,第二年,第三年,綠色經營模式實施時間表,目錄,城市化和人口遷移 城市的問題 美國4個環保城市,國際經驗和啟示 政府 PPP模式 企業,萬科實踐和做法 我們的行業 低碳和物業管理 萬科的實踐,一、我們的行業,中國房地產研究會統計的數據顯示：,中國現在每年新建的房屋面積占到世界總量的50，而建筑能耗占到中國全社會能耗總量的40,在國外建筑物在建成后，壽命期間的管理費用=建設成本*7， 而國內則達到建設成本12倍，其中能耗費用占比最大,哥本哈根會議，中國政府承諾“到2020年，中國單位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%-45% ”。,只有10年,實現低碳，物管行業承擔幾何？,那么，對于物業管理來說，會不會某一天有業主提出：明年的物業管理要比今年節能降耗10%，否則，項目不再續簽？,2009年初，作為世界500強之首的沃爾瑪，實施了一項可持續發展計劃，該計劃的一個部分是要求其供應商2009年相對2007年單位產品能耗下降7%，至2012年下降20%,萬科的步伐,王石主席提出了萬科綠色建筑產業化三步走： 1、住宅精裝修 2、住宅產業化 3、綠色住宅,3月3日，萬科企業股份有限公司董事局主席王石在“城市的發展與我們的責任”主題論壇上發表了題為綠色挑戰的演講，王石代表萬科許諾：,2020達到國家綠色的標準，實現有工業化的制造方式、建筑材料制造與運輸過程節能30%、清潔能耗比普通住宅降低20%、可再生利用率為1%，相當于中國能源總量的千分之1.2。,二、低碳與物業管理,少搭乘1次電梯可減少0.218kg的碳排放,少開冷氣1小時可減少0.621kg的碳排放,少吹電扇1小時可減少0.045kg的碳排放,少看電視1小時可減少0.096kg的碳排放,少用燈泡1小時可減少0.041kg的碳排放,少開車1公里可減少0.22kg的碳排放,少吃1次快餐可減少0.48kg的碳排放,少丟1kg垃圾.可減少2.06kg的碳排放,省一度電.可減少0.638kg的碳排放,省一度水.可減少0.194kg的碳排放,省一度天然氣.可減少2.1kg的碳排放,你可能不知道的數據，在生活中。,打造低碳項目,低碳項目,從構建啟動 (前期介入階段),打造低碳生活 (物業管理日常運營階段),低碳引導 (營銷階段),三、實踐工作節能,電梯節能,利用電梯有源能量回饋器節能：,加裝有源能量回饋器，電梯在重載下行、空載上行或減速制動過程中，大量的機械能通過曳引電機轉換為電能，變頻器將機械能產生的交流電能轉換成直流電能，有源能量回饋器將直流電直接回饋給交流電網或供給其它電梯及設備使用，從而達到節省電能。,電梯有源能量回饋器的主要特點： 專門為電梯設計，高效、低噪，綠色環保 再生電能回饋電網的效率97%，熱損耗為電阻制動的3%以下 節能效果明顯，在電梯中使用可節電10%40% ，且樓層越高、電梯速度 越快，節能效果愈明顯 取代制動電阻等發熱元件，消除了發熱源，改善機房環境，減少了高溫 對電動機、控制系統等部件的不良影響，延長電梯的使用壽命 能即時消除泵升電壓，從而有效改善電梯制動性能，提高電梯舒適性能,電梯節能改造,測試數據分析：,北京物業通過對電梯節能器工程案例的實地考察，并與節電器設備廠家協商，分別由北京“菲安”、秦皇島“前景之光”、“日立電梯”等廠家免費在星園、東第、紫臺項目安裝節電器進行電梯節能效果測試。,電梯節能,測試結論：,對使用頻繁、額定載重量大的電梯，如20層以上高層住宅電梯，在早晚乘梯高峰時節點效果比較明顯，節電率均在20%以上（無機房電梯的節點效果相對較低）； 未安裝節電器的電梯制動電阻運行溫度達60以上，機房內必須開啟空調降溫；安裝了節電器的制動電阻溫度不超過25，機房室內溫度34 （室外氣溫為29 ），空調可不投入運行。,節能燈應用,利用節能燈具對原有普通燈具的改造是各一線公司運用較普遍的節能措施,T5節能熒光燈與T8的性能比較：,節能措施：住宅項目地下室、辦公區域及設備房均使用40瓦T8日光燈進行照明，對于地下室常亮照明燈具，在保證亮度的情況下，采用小功率T5燈管，節電率達30%以上。,地下車庫T5節能燈具改造,節能效益分析：,北京物業經實地考察、測試論證后，采用與“北京菲安科技有限公司”合作的方式對星園地下車庫的517套T8燈具進行改造試點。（北京物業“零投入”、菲安公司負責燈具改造，節省電費按比例分成）,改造前40W的T8燈具,改造后27W的T5燈具,改造后車庫實景,節能燈應用,節能開關改造,用紅外人體感應開關替換聲光控延時開關：,節能措施：住宅項目（特別是高層公寓）的樓道照明開關多采用聲光延時開關，但位于市政道路或周邊噪音較大的區域宜使用紅外人體感應開關，可有效減少因燈具無效開啟而造成的能源浪費。,聲光控延時開關 利用與門電路原理,當光線及聲音均達到設定值時，開關內電路連通，照明燈具開始工作，并有延時熄滅功能。不適合于噪音過大的場所使用。,紅外人體感應開關 采用LN074B作感應探頭。當探頭接收到人體釋放的熱釋紅外信號后，通過內部電路轉換接通電源，使照明燈具開始工作。當白天光線照度在10勒克斯以上時，不具備接通條件，開關不動作。,公寓樓道照明開關改造,節能效益分析：,北京金陽公寓緊鄰姚家園路，主樓1-2號樓距市政路僅約70米，且路口設置紅綠燈，夜間大型運輸車輛較多，發動機引擎噪音或鳴笛聲均會導致聲光控開關動作，致使樓道內燈具長期開啟。,節能開關改造,供水設備節能改造,無負壓變頻供水設備特點：,節能措施：重點針對采用傳統二次加壓供水方式且市政管網壓力較高的供水系統進行改造，供水管道并聯安裝在市政管和原泵出水管之間，使安裝的設備完全獨立于原系統。原設備處于備用狀態，在新設備故障停機時自動投入運行，有效保障供水。,無需設置蓄水池和高位水箱： 無負壓給水設備直接串接市政供水管網，不需建造蓄水池和高位水箱，節省工程投資，減少建筑面積的占用。 無水源的二次污染：無負壓穩流罐及整套設備管路均為密封式，從市政管網一直到用戶水龍頭，均不會受到空氣中的雜物和污物的二次污染。 節能效果顯著：傳統的二次加壓供水方式市政管網供水壓力放入蓄水池時能量浪費；采用無負壓穩流罐后，市政管網供水壓力直接疊加在水泵進口，水泵只需補充市政管網供水壓力不足部分，整機節能效果顯著。,無需設置穩壓泵和大體積氣壓罐：一般變頻給水設備為了保證用戶晚間小流量用水量或零流量時管網的泄漏時，頻繁啟動給水泵，均設有流量較小的穩壓泵和大體積氣壓罐，既增加了給水設備的一次投資，也增加了設備的運營費用（晚間穩壓泵的運行電耗）。晚間用水低峰期時，市政管網供水壓力和供水量基本都能滿足用戶的要求，采用無負壓穩流給水設備后，市政管網原有壓力被充分利用。,生活供水系統改造,節能效益分析：,深圳金色家園一期5棟23層共523戶，樓高75M，每棟天臺各有一座25m3的蓄水池。原泵房是由兩臺45KW水泵（一用一備）工頻向天臺水池供水再下行入戶。市政供水管網水壓0.30mpa，月均用水約10000m3，用電約4500KWh。采取與“深圳市效源科技有限公司”合作的方式在一期水泵房安裝一套無負壓變頻供水設備。（深圳物業“零投入”、效源公司負責設備改造，節省電費按比例分成）,供水設備節能改造,* ：按月用水量10000m3、電費0.9166元/KWh計。,市政進水口,加壓出水口,供水設備主體，內含水泵、電機,節能新材料應用,室外電梯運用新型節能材料,納米透明隔熱玻璃涂料是采用高新尖端技術的節能水性涂料，是將具有高吸熱和隔熱性能的液態貴金屬納米材料經高技術處理，使用高新噴涂技術均勻噴涂在玻璃表面，迅速形成一層透明、平滑而堅固的高分子涂層，具有隔熱、保暖、透明、降噪、環保等特點，且成本低、易施工、不變質、超耐久性。 深圳東方尊峪的4部室外垂直電梯的井道設計為三面混凝土一面玻璃全封閉式，因玻璃本身具有聚光和熱傳導作用，隨夏季氣溫逐漸高，客戶反映電梯在使用中感覺較悶熱。 項目選擇了一臺日照時間最長的電梯試用納米節能隔熱玻璃涂料。費用：53.60100元/=5360元。經測試，使用節能玻璃涂料的電梯轎廂內溫度比其他電梯轎廂內溫度低5左右。,使用此節能材料隔熱，再配合轎廂內風扇降溫，舒適度有較大的改善。,三、實踐工作循環水利用,中水利用,中水用于小區綠化澆灌,因入住率不高，北京星園中水站每日回收的四期中水原水約為60m3，處理后的中水不能滿足四期776戶約197m3的衛生潔具用水，額外補充的自來水導致中水處理成本升高，約為3.03元/m3，而北京市規定中水價格為1元/m3，所以中水設備被迫被閑置。 通過將中水設備改造用于綠化澆灌，10,900的三、四期綠地草坪、綠地植物等長勢良好，沒有出現任何不良反應。每日可節約綠化用水30m3，北京地區年綠化澆水養護期為244天，實際裝表驗證，預計年節約綠化用水成本19,280元。 北京西山庭院項目進行相關設備改造后，將閑置的中水設備重新利用，預計年節約綠化用水成本22,067.36元。,水景、泳池、綠化給人們的生活帶來改善環境以及美感。,優質的物業服務使人們的上述美好的生活進行延續。,但都需要大量的水資源來實現！ 而這些水景水、泳池水往往都沒有得到充分利用，不僅造成了成本的浪費，更讓水資源的流失與日趨枯竭！,據分析，金御華府項目每年用水量約為： 62548 M3/年,市 政 供 水 62548 M3,市 政 管 網,水景耗水12720M3 泳池耗水8978M3 清潔、綠化耗水40850M3,取用,排放,如何能將水資源的消耗盡可能減少？ 把流失的水循環再用？ 達到節能降耗目的？ ,循環水池試驗點,水資源消耗嚴重！,循環水池試驗點佛山金御華府項目,循環水池試驗的數據分析： 環境與公司共贏！,金御華府項目的循環水池于08年底建成并于09年投入試用階段，2009年水循環再用量達4000M3，經過總 結與改進，在2010年將水循環再用量達6000M3 ，隨道使用方法程序的改善，利用率將不斷提高。 環境效益 以現時金御華府利用量計算，預計到2020年， 每年將為地球環境節省水資源損耗約10000M3 ， 累計為地球環境節省水資源損耗約100000M3 。 （相當于15L飲用桶裝水6666666桶） 為環境創造巨大的節能空間！ 公司效益 以現時金御華府利用量計算，預計到2020年, 每年將為公司節省水資源能耗成本費用約9000元， 累計為公司節省水資源能耗成本費用100000元。 為公司節省巨大的能耗成本！,三、實踐工作垃圾分類,客戶宣傳,海淀區政府為鼓勵西山 庭院繼續推進“垃圾分類、零 廢棄”工作的持續開展，特為 西山庭院的每位業主提供了 分類垃圾桶、宣傳材料及宣 傳品。,海淀區政府向各小區發出“垃圾分類、零廢棄”的倡議，西 山庭院積極響應，通過向客戶的不斷宣傳及對工作的調整，現 已經通過海淀區政府及環保專家評審的考驗，成為“垃圾分類、 零廢棄”試點單位。,垃圾分類,垃圾處理流程,其他垃圾,廚余垃圾,塑料、金屬,紙張、紡織品,大件廢棄物,建筑垃圾,生活垃圾填埋場,微生物處理,回收,精選,生活垃圾 （不可回收）,堆肥,渣土坑,露天填埋,深度填埋,我們組織。,經 理,宣傳部,客服組,環境部,保 潔 公 司,后勤部,維修組,綠 化 公 司,回 收 公 司,垃圾分類零廢棄工作專項小組,我們正在做的,借助社會資源，向客戶發放分類垃圾桶及相關宣傳資料，提倡垃圾分類投放。 垃圾分類回收：可回收垃圾、廚余垃圾、其他垃圾、廢舊電池通過多種方式回收 通過組織社區活動的方式，提倡業主“以物易物”,三、實踐工作環保行動,深圳物業垃圾分類回收、設置電池回收箱 各公司所開展的環保行動紙張雙面使用、夏季辦公區域空調26、人走燈熄,環保行動 回收和宣傳,各公司每年開展植樹節、廢舊電池回收、環保宣傳、“放生”等各種環保活動。 2008年第六屆“萬科社區HAPPY 家庭節”，各物業公司圍繞“健康、綠色、關愛”開展各類主題性活動。,環保行動 社區活動,北京四季花城業主參加植樹活動,南京紅郡業主參加綠色家裝講座,上海春申業主參加廢舊電池活動,廈門金域藍灣業主荷花池放生金魚,從2009年3月28日，在集團已進入的12個城市，86個社區，積極呼吁了逾10萬業主家庭共同參與見證“地球一小時”活動，不僅向客戶再次傳遞了萬科所提倡的健康、環保的生活方式。 當天，上海、深圳、北京、天津、長