。根據公安部關于抓緊建立和認真落實建筑消防設施檢查維修保養(yǎng)管理制度的通知的要求，為保證大樓內的消防設施正常運行，確保大樓的人身和財產安全，依靠現有的高科技聯網平臺，擬制定該大樓消防設施的維修、保養(yǎng)服務方案如下： 一、消防設施維護、維修范圍 火災自動報警系統的維護、維修范圍包括：1、火災自動報警系統2、自動噴水滅火系統；3、氣體滅火系統；4、消火栓系統；5、消防聯動設備的維護維修負責到消防聯動設備的接口；6、消防報警線路和消防聯動線路及消防聯動電源線路、管路出現問題包括短路、斷路。 我公司將對維護、維修范圍內出現的故障免費人工進行修復(如人為的短路、斷路、設備損壞等故障則不屬維修范圍)；如設備老化損壞，無法修復的，由貴單位負責購買新的設備，我公司負責安裝。 系統檢測和維修過程中貴單位應提供必要的工作環(huán)境及人員配合，否則出現不可預知的損失我公司有權拒絕賠付及提供以上服務。 二、消防系統中各子系統的服務范圍 1、火災自動報警系統 （1） 對火災報警系統作定期檢查和試驗 a. 對火災報警控制器的各功能進行試驗。 b. 采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈顯示。 c. 每年對備用電源進行1-2次充放電試驗，1-3次主電源和備用電源自 動切換試驗。 （2） 對消防系統聯動設備作定期檢查和試驗 a. 每年對防排煙設備、防火卷簾門等控制設備做消防聯動試驗兩次。 b. 每年對火災事故廣播進行消防聯動試驗兩次。 c. 每年對電梯進行強制停于首層消防聯動試驗兩次。 d. 每年對消防通訊設備在消防控制室進行對講通話試驗兩次。 e. 每年進行強制切斷非消防電源消防聯動試驗兩次。 （3） 對火災自動報警系統控制線路及聯動線路的故障進行維修。 （4） 對火災自動報警系統的故障進行維修。 （5） 對火災自動報警系統的消防通訊線路、消防主機電源檢查及消防主 機接地線路的故障的檢查及維修。 2、消火栓系統 （1） 每月對消防泵進行啟動運轉試驗，并對消防泵進行消火栓按鈕聯動 啟泵試驗。 （2） 每月對系統上所有的控制閥門進行檢查，保證控制閥門處于正常工 作狀態(tài)。 （3） 每月對消火栓進行檢查，發(fā)現問題及時處理。 （4） 每季度對最不利點消火栓進行靜壓壓力試驗。 （5） 每半年對室內消火栓箱內的水槍、水帶等設備進行檢查，發(fā)現問題 及時通報用戶。 （6） 每年對水泵接合器的接口及附件進行檢查。 （7） 每年抽查消火栓的出水情況對重點部位的消火栓每年進行出水檢 查。 3、自動噴水滅火系統 （1） 每月對水源控制閥、報警閥組進行檢查，保證系統各種閥門處于工 作狀態(tài)。 （2） 每月對噴淋水泵進行啟動運轉試驗一次。 （3） 每月對電磁閥作啟動試驗一次，動作失常時馬上通知貴單位及時更 換。 （4） 每月對噴頭進行外觀檢查，發(fā)現有不正常的噴頭及時更換，當噴頭 上有異物時及時清除。 （5） 每季度對濕式報警閥旁的放水試驗閥進行泄水試驗，驗證濕式報警 閥的供水能力。 （6） 每半年利用末端試水裝置對水流指示器進行試驗。 （7） 每年對水泵接合器的接口及附件進行檢查并進行維護。 （8） 每年對消防水池，消防水箱及消防氣壓給水設備的消防儲水位及消 防氣壓給水設備的壓力進行檢查，發(fā)現問題及時協助貴單位處理。 4、氣體滅火系統 （1） 檢查保養(yǎng)氣體控制屏,保證正常運行。 （2） 檢測氣瓶的壓力是否達到規(guī)范要求,有無泄漏現象。 （3） 檢查試驗手動和自動放氣裝置是否正常。 （4） 模擬自動報警系統中的煙、溫感探測器同時動作, 檢查氣瓶的電磁 閥是否動作, 控制屏是否有放氣信號,警鈴、蜂鳴器是否動作。 （5） 每月檢測控制屏的功能情況、氣瓶壓力是否正常。 （6） 每季度檢查試驗手動和自動放氣裝置。 （7） 每季度模擬進行煙、溫感探測器動作，是否有放氣信號，警鈴、蜂 鳴器是否動作靈敏。 5、防火分區(qū) (1) 每周檢查木質防火門、防火卷簾門、電動防火門等的完好情況。 (2) 每季度手動或自動啟停防火卷簾門、電動防火門試驗.檢查其性能。 6、防排煙系統 (1) 每周檢查送風、排煙機房工作環(huán)境以及送風機、排煙機、電源控制柜、送風閥、排煙閥等是否處于正常完好狀態(tài)。 (2) 每半年手動或自動打開排煙閥、啟/停送風機、排煙機查看其性能。 (3) 每半年手動或自動方式關閉空調通風系統、電動防火閥試驗，檢查其性能。 7、應急照明疏散指示 (1) 每周檢查安全出口、疏散通道、重要場所的應急照明和疏散指示標志是否處于正常完好使用狀態(tài)。 (2) 每月試驗應急照明燈和疏散指示燈切斷電源后是否能正常工作。 8、其它 (1) 每季度檢查干粉滅火器的壓力、重量、有效期等。必要時做噴射試驗。 (2) 每月檢查集水坑排設備、自救逃生設備，消防電源及自動切換設備是否處于正常完好狀態(tài)。 (3) 每季度試驗消防電源末端的切換功能。 三、維護標準 （1） 保證系統正常工作。 （2） 維護質量必須符合經雙方核定的竣工圖紙的要求，并且滿足現行消 防規(guī)范的要求。 （3） 設備發(fā)生故障，我公司接收到故障信息或接到使用方通知十二小時內派人到達現場，二十四小時內檢修解除故障。在確實沒有配件的情況下應及時向貴單位匯報，并采取有效的應急措施，防止出現安全事故。 （4） 提供詳細的月檢、季檢及年度試驗報告，以方便貴單位備案。 四、建筑消防設施檢查維修保養(yǎng)服務方式 在維保期內，對雙方共同確認的維保范圍內設備統一由我公司根據要求進行檢查、維修、保養(yǎng)。在維護保養(yǎng)期間所更換的材料、元器件、配件由貴單位承擔。參考資料：我公司的一個方案近幾年來，隨著經濟建設的發(fā)展和改革開放的深入，城市建筑日益向著大型化，多功能化、高層化、地下化發(fā)展，各種高層、超高層建筑、地下建筑、大空間場所、石油化工企業(yè)、地鐵隧道等大量增加。由于這些建筑存在人員密集、結構復雜、疏散困難、可燃物裝修多等的共性，一旦這些場所發(fā)生火災，將給國家財產和人民生命安全帶來巨大損失。根據國家有關消防法規(guī)，此類建筑應設置相應的消防設施，以利火災的控制和撲救，保障人員安全疏散。現常用的四大消防系統是火災自動報警系統，自動（執(zhí)行）滅火控制系統，防排煙控制系統及消防電梯，火災疏散照明等其它消防設施。如何來保證其功能的正常發(fā)揮，對建筑物的消防安全起著決定性的作用，為了確保建筑消防設施始終處于正常運行的工作狀態(tài)，應定期對建筑消防設施進行維護保養(yǎng)，及時發(fā)現問題，并采取有效措施，確保建筑消防設施能有效的控制和撲滅火災，減少火災損失。本文試就建筑消防設施的現狀及消防設施維護保養(yǎng)規(guī)程，提高消防設施完好率等方面提出看法以資商榷。 建筑消防設施的涵蓋面很廣，本文主要就火災自動報警系統，自動（執(zhí)行）滅火控制系統，防排煙控制系統及消防電梯，火災疏散照明等其它消防設施中常見問題展開說明。 如前言部分所述，建筑消防設施的完善，需要提高管理使用人員的素質，正確地使用消防設施，對消防設施進行專業(yè)的日常維護，從而提高設備的完好率。 一、消防設施現狀 1、宏觀分析 （1）隨著電子技術的快速發(fā)展，建筑消防設施的消防電子產品種類繁多，技術支持要求高，對維護保養(yǎng)的人員素質和內部管理提出了很高的要求。 （2）建筑物的產權單位或物業(yè)管理單位，一般不具備消防設施維護保養(yǎng)的技術能力和資質資格。故要與具備資格的消防維護公司簽定維護保養(yǎng)合同，明確雙方職責，而消防維護公司的技術水平和履行消防法律法規(guī)的職責，決定了建筑物消防設施的運行狀態(tài)。 （3）消防設施維護保養(yǎng)合同的簽定受到制約。現在普遍簽定的合同都是一年期限，造成維護保養(yǎng)公司對消防設施的技術性能不愿過多的去了解，對消防設施存在的技術問題不愿下工夫去解決，采取應付拖時間的策略，對出現的問題治標不治本，造成維護保養(yǎng)合同年年簽，消防設施存在問題越積越多的現象。 （4）消防電子產品廠家在各地確定了營銷總代理，這些總代理對非自已維護的消防設施需要進行技術支持時，往往采取從價格上，技術上壟斷。火災自動報警集中控制器，主機代碼編程代碼不透明，CRT系統進行調整軟件編程、主機主板升級更換時在價格上壟斷，給消防設施的正常維護造成被動局面。 （5）建筑消防設施選用的產品不斷更新換代，與老產品不兼容，造成一些老建筑使用的老系統發(fā)生故障后找不到可更換的零配件。 （6）隨著市場體系的不斷完善，消防設施維護保養(yǎng)納入了招投標范圍。但少數投標單位以價格戰(zhàn)惡意競爭，給正常的消防設施維護保養(yǎng)市場帶來不利因素。 （7）領導消防安全意識談薄，消防設施存在問題拖而不決。更談不上定期維護，檢測，操作上述各類消防設施。 （8）缺乏專業(yè)機構對建筑消防設施是否運行良好進行定期的鑒定。 2、具體分析 （1）火災自動報警系統 火災自動報警系統是整個消防系統的中樞，它包括集中火災報警控制器、消防控制設備、區(qū)域火災警報控制器、火災探測器、手動火災報警按鈕、報警開關信號、火災警報裝置、火警電話、火災事故廣播、聯動控制裝置、固定滅火系統控制裝置等設備。因此火災自動報警系統是一個涉及面最大、專業(yè)性又較強的系統，也是一個最容易出問題的系統，它主要存在以下問題： 探測器、手動火災報警按鈕、報警開關信號故障 造成這類故障的原因如，損壞、潮濕、老化、斷線、灰塵積累等。經統計發(fā)現許多單位對這類故障維修不及時，經常采取封號，切斷回路方法處理，這就給消防安全帶來重大隱患。 聯動控制裝置故障 由于報警聯動試驗牽涉面較大，包含設備也較多，檢查也較煩瑣，因此許多單位一年甚至幾年也不會做一次，就是發(fā)現問題也往往由于牽涉面太廣或資金問題而不了了之。 火災警報裝置、火警電話、火災事故廣播故障 造成這類故障的原因如，損壞、潮濕、老化、斷線、機械故障等。經統計因這類設備平時很少使用，出現故障后許多單位對此并不知情，也就談不上維修了。 （2）自動（執(zhí)行）滅火控制系統 建筑著火后，主要做好二方面的工作：一是有組織有步驟的緊急疏散，二是進行滅火。滅火方式有二種：一是人工滅火，二是自動滅火。自動滅火又分自動噴水滅火和固定式噴灑滅火劑兩種。對自動執(zhí)行滅火控制系統存在的普遍問題如下： 消火栓按鈕故障 造成這類故障的原因如，損壞、潮濕、老化、斷線。.消火栓泵控柜平時往往處于手動狀態(tài)，即使按鈕損壞也不被察覺；.往往一只按鈕損壞就要檢查整個消火栓按鈕的線路，工作量比較大。 消防供水不足 造成這種情況的原因：a）先天不足：只有一路供水且供水管網壓力較低，供水管網較細等；b）室內或室外的進水閥門未開足；c）由于管道銹蝕結垢或有雜物堵塞等情況。 泵的故障 由于水泵的揚程選擇普遍較高，而一些建筑的防超壓措施不完善，人員對系統不了解，檢查采取點動方式，不敢正常運轉消防泵，從而造成水泵銹蝕、氣濁甚至損壞。 濕式報警閥 濕式報警閥的壓力開關及水力警鈴經常由于傳動管雜物堵塞而不能正常工作；由于管道內水質問題使管道銹蝕影響濕式報警閥內密封功能，也是造成壓力開關信號常報警和不報警情況的因素。 水流指示器 除因觸點機械故障、傳動閥片由于管道銹蝕或雜物堵塞不能即時復位、水流波動會造成水流指示器報警或不報警外，水流指示器前端的控制閥門關閉，而造成管道內無水或不能正常補水，也是水流指示器的主要故障原因之一。 （3）防排煙控制系統 火災時產生的煙主要成分為一氧化碳，人在這種氣體的窒息作用下，死亡率為50%70%，另外煙氣遮擋人的視線，使人在疏散時難以辨別方向，因此防排煙系統的重要性也就不言而喻。以下是防排煙控制系統普遍存在的問題： 風機開啟問題 由于風機動作時噪聲及灰塵較大，有些單位的排煙風機及正壓風機長年不啟動，造成風機銹蝕，馬達不能正常運轉，使得防排煙系統如同虛設。還有些單位，水系統和報警系統屬于維保單位維保范圍，但防排煙系統未納入，這些客觀情況也造成了風機系統的癱瘓率遠遠大于報警主機和消防水泵。 風量、風壓問題： 有些建筑隨著大樓客戶及二次裝潢的增多，有些防火門被拆除，造成不能確保規(guī)定的風壓數值，有些走道的墻體被重新改建造成排煙量不足等等，而這些有時看似正常的改變都直接可能影響到人員逃生、疏散及滅火的難度。 二、 提高建筑消防設施完好率的辦法和建議 百年大計，安全第一。建筑消防設施隨著時間的推移，會正常的老化，隱患也會逐漸地顯現，如何對現在建筑的消防設施加強監(jiān)督，動員社會力量，提高設備完好率，把消防設施的維修保養(yǎng)納入專業(yè)審查范圍。建筑消防設施投入幾十、幾百甚至幾千萬，由于體制，資金等問題，造成設備損壞甚至癱瘓，一旦發(fā)生火災消防設施不能投入正常使用，從而造成人員及財產的巨大損失，實在是得不償失。 1、對消防設施維護保養(yǎng)的現狀和存在的問題宏觀調控主要措施： （1）制定保障建筑消防設施正常運轉的法規(guī)體系，包括行政法規(guī)和技術法規(guī)，法規(guī)體系的細致化是社會文明發(fā)展必然的產物。建筑物的產權單位，物業(yè)管理單位，消防維護公司和消防部門要有法可依，明確責任，相互制約，是保障建筑消防設施正常運行的基石。 （2）定期向消防部門報告建筑消防設施維護保養(yǎng)的現狀，消防部門應會同有關部門盡快制訂建筑消防設施維護保養(yǎng)技術標準，合理反映消防設施的運行狀態(tài)和維護保養(yǎng)的情況，整體提高維護保養(yǎng)水平。 （3）增加維護保養(yǎng)市場透明度，以防惡意競爭，使建筑消防設施維護保養(yǎng)公平合理。 （4）不能搞技術封鎖，價格壟斷產品，切實提高消防設施維護保養(yǎng)公平合理。 （5）強化建筑消防設施維護保養(yǎng)資質管理，實行市場準入制度。 （6）對建筑消防設施應由專業(yè)機構定期對其運行情況加以鑒定，并出具報告。 2、對建筑消防設施維護保養(yǎng)的具體要求 （1）保養(yǎng)類型 為用戶消防系統提供日常的維護管理，定期維護保養(yǎng)，給出系統維護保養(yǎng)鑒定書，滿足用戶對消防系統材料更換的要求，在系統維護保養(yǎng)過程中，若系統出現故障，應在接到通知后一個工作日內到達現場處理故障，使系統在最短時間內恢復正常運行。 （2） 各類故障處理所需時間的一般規(guī)定 非設備損壞形成的各類故障，在接到通知后，4小時內趕到現場排除故障 設備損壞形成的各類故障，在接到通知后，4小時內趕到現場確認，若有更換設備，應立刻排除故障，若無更換設備，應在設備供貨期內排除故障。 （3）保養(yǎng)內容及周期 火災自動報警系統 a) 探測器：采用專用檢測器，每月按總量的1/10，分期分批對火災探測器加煙或加溫試驗，進行模擬火災響應實驗和故障報警實驗，每年完成一次全樣檢查，另外探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一遍，并作響應閥值及其他必要的功能試驗。 b) 手動報警按鈕，進行模擬火災狀態(tài)下的響應試驗，每月按總量的1/10，每年完成一次全樣檢查。另外探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一遍，并作響應閥值及其他必要的功能試驗。 c) 手動報警按鈕，進行模擬火災狀態(tài)下的響應試驗，每月按總量的1/10，每年完成一次全樣檢查。 d) 警鈴：進行模擬火災狀態(tài)下的響應試驗，每月按總量的1/10，每年完成一次全樣檢查，對于經常誤報警的設備及場所作技術分析。 e) 火災報警控制器，進行故障，報警，消音，復位，火災記憶，備用電池等功能測試，每天一次。 f) 樓層顯示屏，進行故障，報警，消音等功能測試，每天一次。 g) 手動或自動試驗相關消防聯動控制設備的控制和顯示功能，對動作后無不良后果的控制功能，內容包括水噴淋自動滅火系統弱電控制部分。 自動（執(zhí)行）滅火控制系統 a) 水流指示器，用噴淋系統樓層末端進行放水試驗，檢查水流指示器是否正常，每季度一次。 b) 濕式報警閥，打開試驗警鈴閥，檢測壓力開關，電氣信號是否正常，打開排水閥檢查主閥是否正常，每天一次。 c) 對消防泵房內閥門每天一次，對系統中所有的閥門進行檢查，保養(yǎng)，每季度一次。 d) 水泵、穩(wěn)壓泵的自動啟，停是否正常，主泵，備用泵轉換運行是否正常，每月一次，設備用泵時，應該同時試驗主備泵的切換功能。 e) 檢查管網系統中警示標牌是否完整。 f) 消火栓，進行常規(guī)檢查，測試水壓，檢查管網壓力和水質，并進行放水試驗，每月一次。 g) 聯動控制，通過消防控制室啟，停水泵，檢查反饋信號是否正常，每月一次，設備用泵時，應該同時試驗主備泵的切換功能。 h) 對系統中所有的閥門進行檢查，保養(yǎng)，每月一次 防排煙控制系統及消防電梯系統 a) 試驗自動方式打開防排煙風口，啟動關閉防排煙風機。 b) 試驗手動方式關閉防火閥。 c) 試驗自動方式關閉空調系統電動防火閥。 d) 對系統中所有的風閥執(zhí)行進行檢查，保養(yǎng)，每月按總量的1/10進行檢查，每年完成一次全樣檢查。 e) 消防電梯進行人工控制和自動控制功能試驗，其控制功能信號是否正常，每半年測試一次。 火災疏散照明及專用通訊系統 a) 消防控制室與設備間所設的電話進行通話試驗，每月一次。 b) 電話插孔按總量的1/10，每月進行檢查，每年完成一次全面檢查。 c) 消防控制室的直線電話與119臺進行通話試驗，每半年測試一次。 d) 檢查斷電時能否自動切換到備用電源。 e) 測試連續(xù)供電時間不少于20分鐘。 防火分隔系統 a) 通過消防控制室進行聯動試驗，檢查設備動作及反饋信號是否正常，每半年檢查一次。 b) 試驗自動方式啟動防火門，消防卷簾門，每季度檢查總量的1/4。 c) 用手動按鈕啟動防火門，防火卷簾門，每季度檢查總量的1/4。 d) 用應急方式啟動防火卷簾門的急落裝置，檢查其是否正常。 氣體滅火系統 a) 進行人工啟動與緊急切斷試驗，每季度測試一次。 b) 與固定滅火設備聯動控制的其他設備（包括關閉防火門，窗，停止空調風機，關閉防火閥，落下防火幕）進行試驗，每季度測試一次。 c) 逐個儲氣瓶進行稱重檢查（滅火劑凈重不得小于設計量的95%），確認有無漏氣情況，每半年測試一次。 d) 檢測控制器電氣元件及線路是否完好，是否能正常工作。 e) 進行系統噴放管網壓力試驗，確認有無漏氣情況，每半年測試一次。 f) 建立消防設施維護保養(yǎng)檔案，落實消防設施日常管理制度，建立專人管理維護，巡視檢查，定期測試。三、總結 我國建筑自動消防設施的產生以及發(fā)展是和我國社會經濟的發(fā)展密切相關的，是社會經濟不斷發(fā)展的需要，隨著我國社會生產力水平的不斷提高，特別是改革開放的不斷深入，我國的城市化進程進一步加快。傳統的人為主的消防管理模式和靠外部救援的滅火作戰(zhàn)方式已根本不能適應這些場所的消防要求。預防并撲救此類場所火災的主要對策只能靠其本身的建筑自動消防設施，只有充分利用完善的建筑自動消防設施才能完成“預防為主，防消結合”的消防任務從這個意義上講，建筑自動消防設施的廣泛應用將是我國在二十一世紀消防發(fā)展的首要戰(zhàn)略任務。而確保這些建筑消防設施的完好，定期維護保養(yǎng)是必不可少的。一旦出現故障，致使消防設施難以發(fā)揮正常功能，最后造成重大損失。所以建筑消防設施的維護保養(yǎng)是一項經常性的工作，需要持之以恒，常抓不懈，才能使自動消防設施處于長期良好運行狀態(tài)。可以預料，在不遠的將來，日常定期維護保養(yǎng)的建筑消防設施必將擔負起建筑防災的重任。維保流程:建立消防檔案摸底考查消防檢測排除故障檢驗報告維護保養(yǎng)應急檢修定期回訪用戶滿意維保是如何全面快速進行的?一、簽訂合同對建筑物的消防設施進行摸底考查；與用戶協商,簽定維保合同；二、檢測維修對消防設施進行聯合檢查,并出具檢查報告；根據報告進行維修；對消防設施進行檢測,并出具正規(guī)檢測報告；三、維護保養(yǎng)對消防設施定期進行維護保養(yǎng),維保期間,接到客戶電話,迅速到達現場。消防系統設備維保報價表 項目名稱：消防工程維保項目 一、火災報警系統 維保類別 項目名稱 計價