河北廊坊房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,2011年12月27日,content目錄,part 1 市場(chǎng)研究分析 part 2 廊坊宏觀經(jīng)濟(jì)及區(qū)域發(fā)展研究 part 3 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 part 4 2012年廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研判,part 1 市場(chǎng)研究分析,居民消費(fèi)價(jià)格一季度同比上漲2.2%，二季度上漲2.9%，三季度上漲3.5%，四季度上漲4.7%，全年平均比上年上漲3.3%，其中食品價(jià)格上漲7.2%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲3.6%。,gdp、cpi顯示出我國(guó)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。,國(guó)民經(jīng)濟(jì),宏觀經(jīng)濟(jì),產(chǎn)業(yè)形態(tài),政策的著力點(diǎn)仍然是抗通脹。預(yù)計(jì)當(dāng)前的緊縮措施仍將在未來(lái)幾個(gè)月持續(xù),10月中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)下跌 企業(yè)資金問(wèn)題突出 經(jīng)濟(jì)增速總體呈降低態(tài)勢(shì)，未來(lái)出口和投資增速預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。 預(yù)計(jì)四季度經(jīng)濟(jì)增速雖仍有繼續(xù)下調(diào)的可能，但適度增長(zhǎng)的基本態(tài)勢(shì)不會(huì)根本改變，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持9.2%左右的水平。,年末廣義貨幣供應(yīng)量（m2）余額為72.6萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)19.7%；狹義貨幣供應(yīng)量（m1）余額為26.7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)21.2%；流通中現(xiàn)金（m0）余額為4.5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)16.7%。 年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額73.3萬(wàn)億元，比年初增加12.1萬(wàn)億元。其中人民幣各項(xiàng)存款余額71.8萬(wàn)億元，增加12.0萬(wàn)億元。全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額50.9萬(wàn)億元，增加8.4萬(wàn)億元。其中人民幣各項(xiàng)貸款余額47.9萬(wàn)億元，增加7.9萬(wàn)億元。,銀行儲(chǔ)蓄,居民儲(chǔ)蓄穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度近年有所回落。,全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%。其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%；辦公樓投資1807億元，增長(zhǎng)31.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資5599億元，增長(zhǎng)33.9%。,固定投資增長(zhǎng)速度受政策影響，增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩。,固定資產(chǎn)投資,小結(jié),1、一季度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，不存在滯脹，開(kāi)局良好。2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)高增長(zhǎng)、高通脹的格局。 2、固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，今年是“十二五”開(kāi)局之年，各地投資積極性較高，內(nèi)生動(dòng)力在增加，房地產(chǎn)投資增速較快。 3、從一季度情況來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果在繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制。 4、貨幣供應(yīng)增速回落，新增貸款繼續(xù)趨緩。 5 、總體經(jīng)濟(jì)勢(shì)態(tài)良好。,2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。在此前兩輪調(diào)控的基礎(chǔ)上，會(huì)議提出了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的8條措施，被稱為史上最嚴(yán)的政策調(diào)控“國(guó)八條”。 相隔22天，2011年2月16日，北京市正式發(fā)布進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（京政辦發(fā)20118號(hào)），北京基于國(guó)八條細(xì)則出爐，即“京十五條”。 3月29日，北京市政府向社會(huì)公布了今年新建普通住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，北京是唯一表示房?jī)r(jià)要“降”的城市。 11月30日，中國(guó)人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。,概述,京十五條的出爐標(biāo)志著： 政策不明朗期轉(zhuǎn)入政策反應(yīng)期，市場(chǎng)在政策直接打壓和觀望情緒下運(yùn)行。 新國(guó)八條及京十五條： 對(duì)于再、改需求嚴(yán)格抑制，其中限購(gòu)令及提高首付對(duì)我們的影響最為直接。 三年來(lái)首次下調(diào)存準(zhǔn)，對(duì)行業(yè)短期利好有限,政策環(huán)境,廊坊政策,按照當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個(gè)項(xiàng)目普遍貸款政策從緊，銀行的個(gè)貸渠道限制了以投資、投機(jī)為目的的購(gòu)買多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。 首套房置業(yè)，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.8倍； 二套房置業(yè)，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍； 三套房，不提供按揭。 其中，外地客戶（如北京）必須提供在廊坊本地一年以上的個(gè)人納稅證明或者當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保險(xiǎn)繳納證明，否則無(wú)法辦理商業(yè)貸款。 一次性付款不受限制。,與國(guó)八條有關(guān)精神保持高度一致,廊坊市未出臺(tái)相關(guān)限購(gòu)政策，但提高了貸款門檻，增加了購(gòu)房者資金壓力。政策導(dǎo)致客戶觀望期加重，成交數(shù)量放緩，但廊坊房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。,廊坊政策分析,需求受到一定政策一定程度的打壓，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，未出現(xiàn)明顯波動(dòng),廊坊政策分析,北京嚴(yán)格，廊坊寬松,重點(diǎn)事件關(guān)注,區(qū)域市場(chǎng)受到一定程度沖擊，客戶出現(xiàn)抵制情緒，我們判斷這僅是暫時(shí)性的。,萬(wàn)科香河項(xiàng)目因土地違規(guī)停工 已購(gòu)房業(yè)務(wù)被套牢 萬(wàn)科“撞到了槍口上”。5月23日，萬(wàn)科位于河北香河的歡慶城項(xiàng)目被叫停。該項(xiàng)目是萬(wàn)科聯(lián)合五礦置業(yè)開(kāi)發(fā)。同時(shí)停工的還有萬(wàn)通地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等數(shù)家知名地產(chǎn)商，他們均在河北香河圈地千畝以上開(kāi)發(fā)大盤。 上述公司表示，停工、停售是為了配合國(guó)土督察對(duì)河北香河大規(guī)模的違規(guī)用地調(diào)查。5月15日，香河多幅土地違規(guī)被曝光。24日，河北省監(jiān)察廳對(duì)香河縣土地違規(guī)案9名責(zé)任人作出處理，其中香河縣縣長(zhǎng)被建議免職。 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 發(fā)表于：2011年05月25日,小結(jié),1、政府針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度空前加大，從金融、貨幣、土地等方面著手，密集的出臺(tái)了系列政策，表明政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。 2、嚴(yán)厲的限購(gòu)與日漸不宜居的北京城市生活環(huán)境，正在用一硬一軟的方式分流著北京房市的購(gòu)房需求。這無(wú)疑為環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈中的遠(yuǎn)郊城市提供了被受益的可能。 3、在政策下，北京呈現(xiàn)關(guān)閉，河北顯現(xiàn)開(kāi)放，主動(dòng)郊區(qū)和被溢出客戶，以及部分投資客會(huì)把目光從北京被迫轉(zhuǎn)移。北京周邊板塊的熱度會(huì)只升不降。 4、容積率小于1的住宅用地不再供應(yīng)，這意味著北京在售低密產(chǎn)品由于稀缺而導(dǎo)致價(jià)格居高不下。對(duì)低密產(chǎn)品的需求被迫向環(huán)北京城市轉(zhuǎn)移，并且在未來(lái)2-3年內(nèi)逐漸升級(jí)為第一居所。,維度一：大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),北京要實(shí)現(xiàn)從國(guó)家政治文化中心到世界城市的整體發(fā)展目標(biāo),北京患了“大城市病”，宜居方面“短板” 人口膨脹 交通擁堵 環(huán)境污染 資源短缺 城市貧困,城市目標(biāo)：,城市現(xiàn)狀：,區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),北京作為“首都經(jīng)濟(jì)圈”的核心城市，要抓住機(jī)遇，通過(guò)三個(gè)轉(zhuǎn)變推動(dòng)發(fā)展： 1、從過(guò)去注重功能集聚特別是經(jīng)濟(jì)功能集聚向功能疏解和輻射轉(zhuǎn)變外拓 2、從過(guò)去更多強(qiáng)調(diào)外省市保障北京向主動(dòng)為外省市提供服務(wù)轉(zhuǎn)變外拓 3、從過(guò)去強(qiáng)調(diào)服務(wù)首都自身向通過(guò)服務(wù)區(qū)域、服務(wù)全國(guó)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展轉(zhuǎn)變外拓,維度一：大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),推進(jìn)京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，打造“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”,主動(dòng)郊區(qū)化是城市發(fā)展的必經(jīng)階段,維度一：大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),京津冀一體化都市圈，核心作用的發(fā)揮,京津冀都市圈包括2個(gè)直轄市和河北省的8地市（詳見(jiàn)右圖）； 土地面積18.50萬(wàn)平方公里； 是政治、文化中心所在地和人口、經(jīng)濟(jì)密集區(qū)，是我國(guó)參與全球經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的重要基地和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的區(qū)域，同時(shí)也將是未來(lái)大規(guī)模推進(jìn)國(guó)際化的重點(diǎn)地區(qū)。,京津冀一體化黃金三角，東南部區(qū)域的帶動(dòng),以北京、天津、唐山為三角核心，構(gòu)建京津唐三角極軸，在外圍形成環(huán)狀合作帶。 通過(guò)核心的輻射效應(yīng)和擴(kuò)散，逐步形成合理的城市等級(jí)體系，構(gòu)建一體化空間格局。 圖示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地區(qū)，其發(fā)展關(guān)系到整個(gè)大范圍地區(qū)的合作格局。,“黃金三角”內(nèi)將最先發(fā)展，成為京津冀城市群的核心區(qū)域，由此帶動(dòng)北京東、南部區(qū)域的快速發(fā)展。,維度一：大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),第 19 頁(yè),維度一：大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),京津冀一體化城際間交通便捷、東南部帶動(dòng)作用明顯,以北京為中心，以京津?yàn)橹鬏S，以石家莊、秦皇島為兩翼的區(qū)域快速鐵路網(wǎng)構(gòu)架，覆蓋京津冀地區(qū)的主要城市，基本形成以北京、天津?yàn)橹行牡摹?小時(shí)交通圈”。,高鐵和公路將帶動(dòng)區(qū)域間聯(lián)系，其中路網(wǎng)輻射范圍密集的東南部區(qū)域?qū)⑹芤娓蟆?高速公路：有八達(dá)嶺高速公路、六環(huán)路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。 國(guó)道：京承高速公路、京哈高速公路、京開(kāi)高速公路、京包公路和京豐公路。,高鐵系統(tǒng)：,公路系統(tǒng)：,第 20 頁(yè),維度一：大北京規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),國(guó)家“十二五”規(guī)劃提出了“城市群”的概念，首都經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展建設(shè)也納入到國(guó)家“十二五”規(guī)劃，說(shuō)明今后很多問(wèn)題的解決方案要放在更大的范圍內(nèi)思考，也就是京津冀大的地區(qū)，有七個(gè)河北城市與北京接壤。 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈13個(gè)縣（市、區(qū)）中，廊坊有6個(gè)，可以說(shuō)占到了半壁江山。北京要拓展，受自然條件限制其西北方向是山，東南是平原、出海口，而東南幾乎都是廊坊地域，有足夠承載力。,環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的“城市群”概念,第 21 頁(yè),維度二：北京第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),北京第二機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)為區(qū)域發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)提供巨大商機(jī)和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下源源不斷的客流量,第 22 頁(yè),該規(guī)劃區(qū)位于永清縣，北臨即將選址建設(shè)的首都第二機(jī)場(chǎng)約20公里，東距廊坊市區(qū)17公里.,市場(chǎng)研究分析區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),規(guī)劃區(qū)毗鄰廊坊，處于環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈的腹地和京津走廊的中心,永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園,第 23 頁(yè),市場(chǎng)研究分析區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),100公里半徑的范圍內(nèi)包括兩個(gè)運(yùn)營(yíng)中的國(guó)際機(jī)場(chǎng)、一個(gè)擬建的首都第二機(jī)場(chǎng),永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園,第 24 頁(yè),市場(chǎng)研究分析區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),北京向東南發(fā)展，廊坊向西拓展,永清作為發(fā)展重點(diǎn)之一，體現(xiàn)了廊坊市區(qū)城市功能向西拓展的方向，永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域東北部與廊坊毗鄰，是廊坊城市西擴(kuò)的自然延伸。 永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園處于環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶與中部特色產(chǎn)業(yè)軸上，良好的區(qū)為優(yōu)勢(shì)為園區(qū)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,第 25 頁(yè),市場(chǎng)研究分析區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),良好的交通優(yōu)勢(shì)，可快速融入京津冀的交通網(wǎng)絡(luò)中,高速公路： 北津塘高速公路、京深高速、津保高速、京開(kāi)高速、京臺(tái)高速、涿密高速、廊滄高速 鐵路： 京滬高鐵、京山鐵路、京廣鐵路、京滬高鐵 港口： 天津港 航空： 北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津機(jī)場(chǎng)、首都第二機(jī)場(chǎng),永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園,第 26 頁(yè),市場(chǎng)研究分析區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),維度三：永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),18洞的高爾夫球場(chǎng) 國(guó)際學(xué)校 五星級(jí)酒店及生態(tài)莊園 溫泉度假村 大型綜合醫(yī)院 綜合商業(yè)區(qū),永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設(shè)會(huì)引入豐富的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)駐，同時(shí)帶來(lái)巨大的人流量,本案,第 27 頁(yè),市場(chǎng)研究分析區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),維度四：周邊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng),2009年底，永清臺(tái)灣工業(yè)新城與廊坊浙商新城投資有限公司就合作建設(shè)浙商新城項(xiàng)目達(dá)成協(xié)議，旨在建成集服裝產(chǎn)業(yè)基地、旅游休閑、國(guó)際會(huì)議、生活商貿(mào)融為一體的京津生態(tài)衛(wèi)星城，打造“世界時(shí)裝之都永清”。 浙商新城以創(chuàng)新型綜合業(yè)態(tài)為特點(diǎn)，整合本地獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和浙商的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將民生用品的制造、銷售、金融服務(wù)、京津市民郊游和浙商居住生活有機(jī)結(jié)合。 規(guī)劃占地2萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資300億元，建設(shè)項(xiàng)目包括：浙商服裝城、浙商商貿(mào)城、浙商理想城、浙商旅游休閑城。,臺(tái)灣工業(yè)新城與浙商新城規(guī)劃，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)46萬(wàn)人，對(duì)區(qū)域住宅帶動(dòng)起到明顯的推動(dòng)作用,第 28 頁(yè),小結(jié),1、北京定位世界城市，但受到資源緊張、交通擁擠、生態(tài)環(huán)境等方面的壓力，亟需疏解城市壓力、分散城市功能，主動(dòng)提出融合發(fā)展。承接首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和功能分散，成為廊坊發(fā)展的必然要求。 2、北京第二機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)對(duì)南部區(qū)域的發(fā)展起到了前所未有的巨大帶動(dòng)作用，基于機(jī)場(chǎng)與航空產(chǎn)業(yè)而發(fā)展形成的臨空經(jīng)濟(jì)圈將成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。這是一塊潛能無(wú)限的價(jià)值洼地，我們剛好恰處其中。 3、大北京的規(guī)劃發(fā)展，需要其城市功能與范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，輻射并帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的協(xié)同發(fā)展，無(wú)論是京津冀一體，亦或是環(huán)首都圈，廊坊都在核心位置。 4、永清生態(tài)產(chǎn)業(yè)園及周邊產(chǎn)品規(guī)劃，均將帶動(dòng)區(qū)域未來(lái)無(wú)限大潛質(zhì)。,part 2 廊坊宏觀經(jīng)濟(jì)及區(qū)域發(fā)展研究,城市概括：廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。享有 “京津走廊明珠”和 “聯(lián)京津之廊，環(huán)渤海之坊” 的美譽(yù)。 城市定位：京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市；承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城.,城市發(fā)展利好： 便捷的立體交通體系：市區(qū)距離北京和天津中心區(qū)分別為40公里和60公里，1個(gè)小時(shí)可達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)和天津新港。 京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心：京津冀都市圈是我國(guó)北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)最好，發(fā)展最快的區(qū)域之一，廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。,廊坊位處都市圈京津都市發(fā)展軸之上，對(duì)外交通便捷發(fā)達(dá)，發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)將加大與北京及天津的聯(lián)系,城市概括,廊坊市g(shù)dp總量以平均12%以上的以上的速度逐年遞增，人均gdp保持快速增長(zhǎng)，,20062010年，廊坊全市g(shù)dp呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率均在10%以上，高于全國(guó)平均水平。,2010年，廊坊市人均gdp為32225元（約合4760美元），同期增長(zhǎng)14.5%，由高速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。,廊坊市g(shù)dp及增長(zhǎng)率,廊坊市人均gdp及增長(zhǎng)率,城市經(jīng)濟(jì),2006 2010年廊坊市全市三產(chǎn)情況,廊坊市以二產(chǎn)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，全市財(cái)富人群不斷增加，廣陽(yáng)區(qū)以三產(chǎn)為主且比重不斷攀升，財(cái)富集聚明顯,2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值157.4億元，增長(zhǎng)2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元，增長(zhǎng)13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長(zhǎng)14.0%。 廊坊市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量 ，2010年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4515億元，增長(zhǎng)169 。 2006年以來(lái)，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重呈整體下降趨勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，在增加值構(gòu)成中所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì) 。 “十一五”時(shí)期，第三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)17.4%，比“十五”年均增速提高5.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為39.3%。 到2010年底，廣陽(yáng)區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重由2007年21.3：28：50.7調(diào)整到9.3：35.1：55.6，增加值由16.7億元上升至61億；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體單位發(fā)展到2.4萬(wàn)家。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),廊坊市（含香河、固安等縣）總面積6429平方公里。總?cè)丝?13.07萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到198.27萬(wàn)人左右。 廊坊市區(qū)建成區(qū)面積54平方千米。廣陽(yáng)區(qū)人口41萬(wàn)，安次區(qū)人口37萬(wàn)，開(kāi)發(fā)區(qū)人口8萬(wàn)，市區(qū)人口約86萬(wàn)人口。,廊坊市人口出生率處于河北省最低，而人口增長(zhǎng)速度處于河北省最高水平。 人口增長(zhǎng)快速的原因主要在于城市建設(shè)力度大幅提升，導(dǎo)致京津等地外溢人口大量進(jìn)駐。,廊坊自1989年建市以來(lái)，從北京的農(nóng)產(chǎn)品基地到環(huán)渤海地區(qū)的明星城市 ，人口結(jié)構(gòu)已從過(guò)去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主 。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全市暫住人口（一個(gè)月以上）為14.06萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?.01%，比1990年增長(zhǎng)了3.3倍，比2000年增長(zhǎng)1.4倍。 根據(jù)廊坊市城市發(fā)展目標(biāo)，2020年廣陽(yáng)區(qū)將成為一個(gè)以移民為主體的百萬(wàn)人囗城市。,廊坊的人口結(jié)構(gòu)已從過(guò)去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主，同時(shí)廣陽(yáng)區(qū)人口比重增大，屬于城市核心區(qū)域,人口分析,財(cái)富人群數(shù)量非常龐大 財(cái)富多聚集于管道局管理層、下縣私企老板等處于財(cái)富頂層；城區(qū)個(gè)體業(yè)者、公務(wù)員及企業(yè)中層管理人員處于財(cái)富中層。,管道局相關(guān)、it、金融、會(huì)展、商務(wù)服務(wù)等收入水平最為突出。 管道局直屬員工約2萬(wàn)人，政府企事業(yè)機(jī)關(guān)單位、公務(wù)員等約13萬(wàn)人，開(kāi)發(fā)區(qū)1300多家企業(yè)，中高層管理人員約1.5萬(wàn)人。,2010年廊坊市分行業(yè)平均工資累計(jì)對(duì)比,廊坊財(cái)富人群數(shù)量龐大，財(cái)富多集中于管道局管理層、私企業(yè)主和政府高官,財(cái)富結(jié)構(gòu),一軸：即南北綠色步行軸，北至廊坊尖塔區(qū)域南到廊坊龍河次中心區(qū)，其中，廊坊火車站南北廣場(chǎng)至廣陽(yáng)道是一軸的核心組成部分，是發(fā)展特色商貿(mào)、文化交流、生態(tài)居住、游玩休憩的最佳區(qū)域。 一廊：即京滬高鐵景觀生態(tài)廊，這是依托高鐵線路及鐵路兩側(cè)防護(hù)綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。 兩環(huán)：即環(huán)城水系景觀帶、環(huán)城奧林匹克公園。 八中心：即市民廣場(chǎng)、商業(yè)中心、休閑中心、體育中心、交通樞紐中心、商務(wù)中心、會(huì)展中心、龍河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未來(lái)發(fā)展的主框架、城市結(jié)構(gòu)從模糊到清晰。,廊坊城市新框架：“一軸一廊兩環(huán)八中心”,城市規(guī)劃,空間布局：三點(diǎn)組團(tuán) 市區(qū)服務(wù)密集生產(chǎn)區(qū)，即通過(guò)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成財(cái)富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心； 開(kāi)發(fā)區(qū)的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，形成財(cái)富的創(chuàng)造中心； 萬(wàn)莊的知識(shí)密集生產(chǎn)中心，即以萬(wàn)莊為主體，結(jié)合清華科技園，通過(guò)建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風(fēng)險(xiǎn)金融一體化模式，形成廊坊市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力中心。此外，結(jié)合龍河的改造與開(kāi)發(fā)，聚集藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成廊坊市的藝術(shù)之城； 城市定位：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城。,廊坊市整體布局呈現(xiàn)三點(diǎn)組團(tuán)模式，各個(gè)組團(tuán)功能相對(duì)明確，本項(xiàng)目所在市區(qū)服務(wù)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生活服務(wù)行業(yè)，未來(lái)將以居住生活為主,廣陽(yáng)區(qū),安次區(qū),整體規(guī)劃,廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),1992年6月 26日正式開(kāi)始建設(shè) 地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈中心 大北京規(guī)劃圈腹地 位于京津塘高速公路廊坊出入口處 面積： 67.5平方公里 人口： 53362人,被原國(guó)務(wù)院特區(qū)辦列為向海外客商重點(diǎn)推薦和重點(diǎn)聯(lián)系的九個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一 1300多家企業(yè) 美國(guó)天河集團(tuán)、德國(guó)魯爾集團(tuán)、德國(guó)西門子、韓國(guó)lg集團(tuán)、澳大利亞bhp等15家世界500強(qiáng)企業(yè) 30個(gè)投資國(guó) 美國(guó)、日本、法國(guó)、德國(guó)、瑞典、丹麥、荷蘭、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞等國(guó)家和港澳臺(tái)地區(qū) 五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 機(jī)械電子、食品、新型建材、輕工紡織、生物制藥,重點(diǎn)園區(qū) 創(chuàng)業(yè)中心 電子產(chǎn)業(yè)園 華日工業(yè)園 新奧燃機(jī)工業(yè)園 石油管道工業(yè)園 朗森汽車零部件產(chǎn)業(yè)園 國(guó)際履約環(huán)保產(chǎn)業(yè)園,2010年廊坊市市區(qū)房地產(chǎn)投資總金額為98.93億元，同比大幅攀升264.92%； 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不斷增加，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)利好； 09年廊坊固定資產(chǎn)投資為1279.7億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占19.4%，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，占比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)； 2010年廊坊市人均gdp為32225元（約合4760美元）：廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于快速增長(zhǎng)階段，發(fā)展快速平穩(wěn)，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重,房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均gdp關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn),固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)放投資快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ),房地產(chǎn)投資,廊坊全市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖,供應(yīng)市場(chǎng),近一年的土地成交情況（表一）,供應(yīng)市場(chǎng),近一年的土地成交情況（表二）,市場(chǎng)土地供應(yīng)量充足，但多數(shù)地塊容積率在1.6以上，低密度地塊非常稀缺,供應(yīng)市場(chǎng),正在交易中的地塊,土地供應(yīng)量與去年同期相比持平，整體供應(yīng)充足,2010年廊坊全市商品房銷售面積為667.32萬(wàn)平米，市區(qū)為154.12萬(wàn)平米，僅占全市銷量23.09%； 2010年廊坊全市商品房竣工面積461.33萬(wàn)平米，市區(qū)竣工面積101.29萬(wàn)平米，占全市竣工量21.96%。,2007-2010年廊坊商品房銷售面積走勢(shì),2007-2010年廊坊商品房竣工面積走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源于：廊坊住房保障和房產(chǎn)管理局廊坊房地產(chǎn)雜志,需求市場(chǎng),2010年廊坊市住宅銷售面積154.12萬(wàn) ，成交均價(jià)5651.08元/ ，月均去化12.84萬(wàn) ； 截止2011年11月份，共完成住宅銷量148.1萬(wàn)平米，成交均價(jià)6131.09元/ ，月均去化13.46萬(wàn) ，月均去化量同比上漲5%；,2010年、2011年1月-11月廊坊市區(qū)新建商品住宅成交情況,2010年1月-2011年11月廊坊商品房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比,大廊坊市場(chǎng),來(lái)自霸州、文安、大城、永清的投資客投資廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng),廊坊市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)與香河、燕郊等市場(chǎng)客戶差異化，廊坊主要吸引霸州、文安、永清、大城等下縣的投資客為主， 燕郊、香河主要吸引來(lái)自北京、天津等一線城市外溢客戶為主。,燕郊、香河等地主要吸引京津外溢投資客戶，廊坊市場(chǎng)吸引外來(lái)投資客以霸州、文安、大城、永清等下縣的投資客為主，燕郊、香河等地對(duì)廊坊形不成客戶競(jìng)爭(zhēng),廊坊,廊坊外來(lái)投資客主要來(lái)自霸州、文安等下縣，約占投資客比重30%左右，來(lái)自京津等地投資客約占5%-10%左右，其余投資客均為廊坊本地客戶,燕郊 香河,霸州：距離廊坊47公里，s273直通廊坊 住宅均價(jià)：3200-3600元/ m2 消化速度：100萬(wàn)m2/年 中小企業(yè)：勝芳做為東部的龍頭，注冊(cè)企業(yè)數(shù)達(dá)7000家,文安：距離廊坊70公里 住宅均價(jià)：3500-3700元/ m2 消化速度： 17套/月 產(chǎn)品水平：過(guò)10萬(wàn)平的項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)，平臺(tái)水平低，產(chǎn)品類型單一。 中小企業(yè)：個(gè)體工商戶9000多家，民營(yíng)企業(yè)1500多家。,霸州,文安,永清：距離廊坊26公里，s273直通廊坊 住宅均價(jià)：3900-4300元/ m2 消化速度：20套/月 中小企業(yè)：民營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶分別為713家、4386戶，平均注冊(cè)資本為15萬(wàn)元。,大城,永清,大城：距離廊坊90公里 住宅均價(jià)：3100-3300元/ m2 消化速度：30套/月 產(chǎn)品水平：戶型在70-130 m2 中小企業(yè)：截至2008年底，全縣共有民營(yíng)企業(yè)11280家，平均每40多人就有一個(gè)企業(yè),財(cái)富群體,廊坊及下縣擁有眾多民營(yíng)企業(yè)，企業(yè)人數(shù)約35000家中小型企業(yè)及商戶中小企業(yè)的發(fā)展為廊坊市場(chǎng)提供了數(shù)量眾多的財(cái)富階層,香河,燕郊,燕郊：距離廊坊45公里 住宅均價(jià)：8500-9000元/ m2 消化速度：150萬(wàn)m2/年 客戶來(lái)源：來(lái)自北京投資客戶大約90%,香河：距離廊坊35公里 住宅均價(jià)：6000-7000元/ m2 消化速度：新政后25-35套/月 客戶來(lái)源：來(lái)自北京投資客戶大約90%,廊坊,結(jié)論四：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，廊坊市房地產(chǎn)進(jìn)入了高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步健康增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),結(jié)論三：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城，城市規(guī)劃為本地塊城市化進(jìn)程發(fā)展為奠定了基礎(chǔ)。,結(jié)論二：大河北發(fā)展中廊坊經(jīng)濟(jì)地位不斷增強(qiáng)，廊坊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通輻射能力強(qiáng)，承接北京、天津及周邊縣市的客戶，未來(lái)將為本項(xiàng)目成為有效客戶人群；,結(jié)論一：廊坊屬于河北省重點(diǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，城市發(fā)展力強(qiáng)勁,廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展繁榮，城市號(hào)召力增強(qiáng)；主城區(qū)地位不斷增強(qiáng)；項(xiàng)目所在地城市意向?qū)⒅饾u增強(qiáng)。,宏觀市場(chǎng)小結(jié),part 3 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,廊坊本土在售項(xiàng)目研究,在售 待售,區(qū)域板塊及特征,三大板塊：廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū),市區(qū)各區(qū)域在售項(xiàng)目信息表,塞納榮府 ：均價(jià)5900元/平方米 130-180平米精裝墅景洋房準(zhǔn)現(xiàn)房在售，均價(jià)9000元/平米，全款每平米優(yōu)惠200元，2012年10月份交房。 新推13#、14#樓，15層，4個(gè)單元，2梯2戶，共120戶，均價(jià)5900元/平米，全款每平優(yōu)惠300元，貸款每平優(yōu)惠150元。 法式風(fēng)情別墅區(qū)，總占地385畝，總建筑面積約47萬(wàn)平方米，分5期開(kāi)發(fā)， 一期主打產(chǎn)品，別墅和高層住宅，其中，12棟（24套）雙拼別墅、13棟（71套）聯(lián)排別墅和6棟高層住宅。 主力戶型分為：316-653平米的湖心雙拼別墅，247-294平米的連排別墅以及80-184平米的墅景洋房。 墅景洋房：11.4米的超大開(kāi)間， 14米的進(jìn)身，兩梯兩戶，戶型設(shè)計(jì)南北通透。3.7公里水系環(huán)繞，超大觀景臺(tái)。 大家新城 ：均價(jià)5500元/平方米 一期1、2、7、4、5#樓在售，3、6#樓待推，戶型面積90-108-120平米，樓層高度11、16層，一次性98折；按揭99折，1、2、7#樓2012年5月交房，3、4、5、6#樓2012年年底交房。 占地1200畝，建筑面積186萬(wàn)平方米，容積率為2.2。5萬(wàn)人口居住大型社區(qū)。工期5年。 配套：銀行、郵局、幼兒園、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型商業(yè)中心、步行街、星級(jí)酒店、會(huì)議中心等。 市政供暖。地下停車場(chǎng)，人車分流。小區(qū)環(huán)境幽雅，江南水鄉(xiāng)建筑風(fēng)格。溫泉入戶、直飲水入戶，采用指紋鎖入戶等智能化管理。,廊坊熱銷樓盤最新動(dòng)態(tài),華夏幸福城 ：均價(jià)7000元/平方米 14、17、18、19#樓在售，6、7號(hào)樓新品加推，40-150平米產(chǎn)品系。 優(yōu)惠：3萬(wàn)抵5萬(wàn)。全款95折，貸款99折。 老帶新優(yōu)惠： 1、老業(yè)主車位減5萬(wàn)（原12萬(wàn)，現(xiàn)7萬(wàn)），新客戶總房款優(yōu)惠5萬(wàn)； 2、首付10萬(wàn)，買房送家電； 3、老客戶購(gòu)買享1.5萬(wàn)元優(yōu)惠。 綠化率38%，容積率2.37，占地面積735畝，總建筑面積149.6萬(wàn)平方米。 配套：社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)，城市型商業(yè)+區(qū)域型商業(yè)+社區(qū)服務(wù)型商業(yè)。 格林郡府 ：均價(jià)6988元/平方米 12月10日內(nèi)部認(rèn)籌，均價(jià)6666元/平米，開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)12月17日左右，預(yù)約登記，開(kāi)盤時(shí)享每平米減100元優(yōu)惠，認(rèn)籌期間到開(kāi)盤期間一天優(yōu)惠288元。 榮盛開(kāi)發(fā)，總建筑面積33萬(wàn)平米，綠化率35%。30棟高層（18、24），總3000戶，戶型面積68-135平米，兩梯三戶，根據(jù)戶型贈(zèng)送面積。 樣板間已對(duì)外開(kāi)放，本次開(kāi)盤樓棟為9#、11#、12#，14#,15#樓，交房時(shí)間預(yù)計(jì)2013年初。,呈祥紫園：最低價(jià)5500.00元/平方米 新推9#樓54平米小戶型，起價(jià)5500元/平米，另有7#樓24層、4#樓在售，目前90平左右及119平米以上大面積戶型在售，推出特價(jià)房活動(dòng)，一口價(jià)6500元/平米，3#樓18層，2梯3戶正在排號(hào)，排號(hào)購(gòu)房時(shí)每平米優(yōu)惠500元，預(yù)計(jì)年底或2012年初推出，交房時(shí)間預(yù)計(jì)在2012年下半年。 總占地五萬(wàn)余平方米，由10棟現(xiàn)代化的景觀高層建筑組成，園林風(fēng)貌具有典型的地中海法式風(fēng)情，是安次區(qū)城市居住風(fēng)貌的精品工程。 陽(yáng)光逸墅：均價(jià)8000元/平方米 推出13#樓新房源，均價(jià)8000元/平米左右，戶型面積50-140平米普通住宅及88平米復(fù)式，13#樓為陽(yáng)光逸墅最后一棟樓，其他樓棟均已售罄。 占地112畝，總建筑面積173389平米，13棟住宅樓，分2期開(kāi)發(fā)。 建筑布局，強(qiáng)調(diào)圍繞“中央公園”的大院落布置。兩公頃的中央公園。 簡(jiǎn)約現(xiàn)代的江南建筑風(fēng)格。建筑表面材料以白色涂料、灰色面磚為主，適當(dāng)結(jié)合鋼材與石材；色彩以冷色調(diào)為主，適當(dāng)結(jié)合暖色百葉以襯托和變化。,曉廊坊：均價(jià)8000元/平方米 二期1#、5#、8#、14#、15#樓在售， 18層、28層，一梯兩戶，一梯三戶，共300多套，80-130平兩三居，均價(jià)8000元/平米，貸款每平米優(yōu)惠100元，全款每平米優(yōu)惠300元。在售房源預(yù)計(jì)2013年5月底交房。 廊坊市核心區(qū)。小廊坊村舊址，為廊坊市起源部分，廊坊人對(duì)其有深厚感情。 配套：15分鐘商圈內(nèi)，火車站、長(zhǎng)途汽車站、私人汽車站、公交車站、學(xué)校、醫(yī)院，在建中的京滬高鐵。 德榮帝景：均價(jià)6129元/平方米 特價(jià)房4999元/平米，戶型面積90-120平米。 16、17、18號(hào)樓目前在售，三棟樓樓間距110米，全部為24-26層板樓，兩梯四戶，戶型面積為90平方米兩居，110-130平方米三居，一房一價(jià)，均價(jià)6129 元/平方米，2013年年底入住。 占地566畝，總建筑面積83.88萬(wàn)平米，容積率為2.2。項(xiàng)目分3期開(kāi)發(fā)。,華夏鉑宮：均價(jià)8000元/平方米 1、3號(hào)樓為80-110平米loft；項(xiàng)目二期5號(hào)樓戶型130、196、226平方米三居至四居；住宅均價(jià)8000元/平米，226平均價(jià)9500元/平米；loft均價(jià)9000元/平米；購(gòu)房享全款96折，按揭99折優(yōu)惠，全部物業(yè)類型在售約40套房源。 占地105畝，身處廊坊市新的中央政務(wù)區(qū)。新世紀(jì)公園、自然公園與其咫尺為鄰。 銀河領(lǐng)域：均價(jià)8000元/平方米 二期7#、8#、9#、10#、11# 商業(yè)s5、s6、s8樓在售，一次性優(yōu)惠200元，按揭優(yōu)惠100元每平米，項(xiàng)目目前2、4、6#樓在售房源僅68、70平米一居室，均價(jià)8000元/平米，全款每平優(yōu)惠80元，貸款每平優(yōu)惠30元。 占地5.7萬(wàn)。11棟陽(yáng)光板樓；50170平米經(jīng)典戶型；歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑與坡地園林鑄就項(xiàng)目非凡的尊貴與時(shí)尚；配套1.2萬(wàn)平米風(fēng)情商業(yè)街，享受近在咫尺的shopping生活。,華夏第九園蘭亭：均價(jià)7000元/平方米 s1#、s3#、s4#、s5#樓商業(yè)開(kāi)盤公示，公示價(jià)格最高19000元/平米，最低12500元/平米，優(yōu)惠后起價(jià)8000元/平米，住宅即將清盤，戶型面積從82-128平米，均價(jià)7000元/平米，全款95折，首付30%享受99折優(yōu)惠，首付60%享受97折優(yōu)惠，首付80%享受96折優(yōu)惠，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年年底交房。160-206平米洋房，價(jià)格9000-10000元/平米，全款95折，總房款減1萬(wàn)五，按時(shí)簽約2萬(wàn)。300平米合院總價(jià)600萬(wàn)。 107畝新中式人文大宅，采用皇家園林手法，借鑒江南園林師法自然手段，再現(xiàn)古蘭亭八大景觀，打造獨(dú)具東方韻味的“山、院、家”。 匯源名居：均價(jià)7500元/平方米 目前僅14#樓30套左右房源在售，均價(jià)7500元/平米，全款98折，貸款無(wú)優(yōu)惠。 集住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體的綜合性項(xiàng)目。占地49000平方米 建筑面積:331585平方米，綠化率35%，容積率2.5.,廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：均價(jià)8500元/平方米 預(yù)推c區(qū)9#樓，開(kāi)盤公示已出，酒店公示均價(jià)6500，商鋪公示均價(jià)25000，f座soho公寓在售，面積40-70平米，均價(jià)8500元/，送精裝及空調(diào)、電視等家電。1#住宅樓在售，均價(jià)8500元/，全款96折，戶型面積為85-130平米兩三居，待推8#樓，戶型面積為85-130平米兩三居，開(kāi)盤時(shí)間待定。 占地13萬(wàn)平米，總建筑面積64萬(wàn)平米，可銷售面積34萬(wàn)平米，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在廊坊開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，也是全國(guó)第27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。 位于廊坊市中心最繁華的地塊之一，是匯集酒店、寫字樓、soho、住宅、步行街商鋪、外鋪、住宅底商、大型購(gòu)物配套及娛樂(lè)綜合為一體的萬(wàn)達(dá)第五代產(chǎn)品城市綜合體，它將現(xiàn)代時(shí)尚、國(guó)際化的商業(yè)商務(wù)理念與東方文明和文化有機(jī)的結(jié)合，即成為廊坊市區(qū)一個(gè)嶄新的地標(biāo)性建筑。 紐約公園三期：均價(jià)6800元/平方米 12、15號(hào)樓售罄，12月3日推出14號(hào)樓，共200套房源，樓層24層，88平米南北通透兩居和119平米通透三居，65平米一室兩廳。現(xiàn)推出買房送車活動(dòng)，三居送福特，兩居雪佛蘭。 距離廊坊高鐵站1200米，緊鄰區(qū)大型規(guī)劃市政公園瑞豐公園，距離市重點(diǎn)小學(xué)十四小、五中、安次一幼步行5分鐘路程，與安次區(qū)政府辦公大樓新址及龍河高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)隔路相望。 63平米的一室一廳、7080多平米的兩室兩廳、100120多平米的三室兩廳以及157平米的四室兩廳兩衛(wèi)，共十多種戶型，格局方正，戶戶朝陽(yáng)，南北通透，推窗見(jiàn)景。 三期鑒于位置上的優(yōu)勢(shì)，處于小區(qū)園林景觀中心地段，又與市政瑞豐公園隔路相望，所以三期公園地產(chǎn)啟幕，小區(qū)樓王隆重面世。,市區(qū)各區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目信息表,建筑風(fēng)格,市場(chǎng)供應(yīng),廊坊項(xiàng)目建筑風(fēng)格多樣，現(xiàn)代風(fēng)格較多，立面材質(zhì)以高級(jí)涂料為主，主色調(diào)以白、灰、黃淺色調(diào)為主，基本無(wú)其他顏色，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。,戶型及配比,市場(chǎng)供應(yīng),第 62 頁(yè),兩居為主,三居為主,（平方米）,廊坊在售項(xiàng)目戶型面積區(qū)間,戶型配比,目前市場(chǎng)主流戶型面積區(qū)間一居40-60，兩居70-100，三居90-130，四居130以上； 安次區(qū)一居50-60，兩居80-90，三居100-120；廣陽(yáng)區(qū)一居40-50，兩居80-100，三居110-130為主； 從戶型配比看，安次區(qū)以兩居為主，廣陽(yáng)區(qū)以三居為主,一居,兩居,三居,四居及以上,市場(chǎng)供應(yīng),戶型及配比,第 63 頁(yè),廊坊項(xiàng)目層高基本上為2.8-2.9米，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，主力戶型基本上都能做到大面寬、短進(jìn)深，良好的采光與通風(fēng)，保證戶型的舒適度；基本上做到明廚明衛(wèi)。,主力戶型分析,市場(chǎng)供應(yīng),第 64 頁(yè),目前廊坊在售項(xiàng)目基本都采用地暖，門窗采用斷橋鋁合金，可視對(duì)講系統(tǒng)，少數(shù)項(xiàng)目引入低碳理念，使用低碳環(huán)保技術(shù)，如led照明及太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。,設(shè)備設(shè)施,市場(chǎng)供應(yīng),園林打造以水系景觀為主，項(xiàng)目整體注重綠地面積的打造，綠化率基本在35%以上，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到50%以上。,園林景觀,市場(chǎng)供應(yīng),客戶特征,市場(chǎng)供應(yīng),開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目特征,擁有產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、外部交通等優(yōu)勢(shì)，低密度、外向型是該板塊的最大特征,【板塊基本特征】,區(qū)劃特征：是廊坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高等教育的聚集地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。 板塊特征：該板塊發(fā)展較晚，但起點(diǎn)較高。隨著廊坊市政府北遷、環(huán)渤海區(qū)域一體化發(fā)展，憑借自身優(yōu)越的交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，該板塊長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)發(fā)展空間很大。但是因未來(lái)3年內(nèi)供應(yīng)規(guī)模極其有限，短期內(nèi)在廊坊市的影響力無(wú)法與廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)相衡。 客群特征：來(lái)源地較雜，以廊坊市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、北京客群為主，身份以企事業(yè)高層、政府各機(jī)關(guān)人員、私企老板為主，廊坊地區(qū)客群的置業(yè)目的以第一居所為主，北京市客群以第二居所為主。 產(chǎn)品特征：以低密度產(chǎn)品為主,第 68 頁(yè),客戶接受總價(jià)區(qū)間：,總價(jià)60-100萬(wàn)，兩居三居為主。,客戶來(lái)源：,廊坊客戶為主，占80%左右，其中以項(xiàng)目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶為主； 約10-20%的北京客戶。,客戶需求：,首置（大量）：婚房、高性價(jià)比房、外來(lái)人員定居房等； 改善（大量）：子女教育房、家庭結(jié)構(gòu)變化購(gòu)房、舊換新購(gòu)房、拆遷戶購(gòu)房等； 多次置業(yè)（少量）：投資房、其它目的性購(gòu)房等。,客戶年齡結(jié)構(gòu)：,以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、及少量32-50歲多次置業(yè)。,客戶購(gòu)買方式：,80%以上客戶均以貸款方式購(gòu)置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款支付。,客戶職業(yè)構(gòu)成：,改善：私營(yíng)業(yè)主、下縣老板、管道局及管道公司員工、政府部門工作人員及部分事業(yè)單位從業(yè)人員等； 首置：華為、富士康等公司職員、公務(wù)員、醫(yī)生、教師、銀行人員、其他普通工人等。,客戶關(guān)注點(diǎn)：,價(jià)格經(jīng)濟(jì)、品牌口碑、戶型實(shí)用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優(yōu)勢(shì)、物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)等。,客戶描述,市場(chǎng)供應(yīng),市場(chǎng) 主力客群,客戶結(jié)構(gòu),市場(chǎng)供應(yīng),第 70 頁(yè),市場(chǎng)分析：廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但需求較為旺盛，整體處于供不應(yīng)求階段，各項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)良好，多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄，目前處于后期客戶積累階段；,未來(lái)供應(yīng)：廊坊市目前在售項(xiàng)目，后期供應(yīng)仍以中高密度產(chǎn)品為主，但整體市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，市場(chǎng)預(yù)期良好；,產(chǎn)品分析： 立面：風(fēng)格以現(xiàn)代為主，材質(zhì)多是高級(jí)涂料，色調(diào)以白、灰、黃為主，各項(xiàng)目無(wú)太大區(qū)別，風(fēng)格的純粹性急品質(zhì)感有待提升； 園林：園林打造以水系景觀為主，項(xiàng)目整體注重綠地面積的打造，綠化率基本在35%以上，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到50%以上； 戶型：安次以7090兩居為主，廣陽(yáng)以90130三居為主，開(kāi)發(fā)區(qū)以別墅洋房為主，其次為80左右兩居為主，戶型設(shè)計(jì)注重舒適度，基本都能做到大面寬、短進(jìn)深，明廚明衛(wèi)，功能區(qū)劃分明確，贈(zèng)送飄窗等高附加值； 配套：小區(qū)基本配建幼兒園，其余配套功能單一，以住宅底商為主，基本無(wú)會(huì)所及大型商業(yè)配套； 外立面：中式風(fēng)格占市場(chǎng)主導(dǎo)，新古典風(fēng)格開(kāi)始出現(xiàn)但較為初級(jí)，純粹性和品質(zhì)感均有待完善；,客戶分析：廊坊區(qū)域項(xiàng)目以廊坊本地客戶為主，有少數(shù)北京客戶，大概占10-20%；廊坊本地客戶以自住和改善為主，北京客戶主要關(guān)注中小戶型，以投資為主。,廊坊住宅市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，且項(xiàng)目品質(zhì)整體一般，無(wú)論從立面、戶型、園林景觀、項(xiàng)目配套、設(shè)備設(shè)施、物業(yè)管理等各方面，本案均有實(shí)現(xiàn)全面超越的可能，使本案脫穎而出，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。,結(jié)論,市場(chǎng)供應(yīng),住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究,根據(jù)前述對(duì)客戶置業(yè)目的、戶型需求的分析，可以看出改善類客戶占廊坊的市場(chǎng)主體。其對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求較高，這就決定了客戶對(duì)于購(gòu)買物業(yè)檔次的傾向在中高端物業(yè)以上；另一方面，以鉑宮、蘭亭為代表的城市豪宅的熱銷，又說(shuō)明了客戶購(gòu)買物業(yè)檔次的傾向會(huì)以奢侈為邊際。,綜上所述，廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力客戶群由五類客戶組成，低購(gòu)買力的超前消費(fèi)者（a類客戶）、中等購(gòu)買力的理性與超前消費(fèi)者（b類客戶d類客戶）、高購(gòu)買力的保守與理性消費(fèi)者（c類客戶e類客戶）。,目標(biāo)客群呈現(xiàn)以下特征 決大多數(shù)客戶的價(jià)格承受能力有限。 決大多數(shù)客戶為首次置業(yè)，置業(yè)目 的主要以滿足剛性需求為主。 對(duì)于產(chǎn)品的性價(jià)比、生活配套的關(guān)注度較高。,廊坊住宅消費(fèi)市場(chǎng)總結(jié)剛性需求、性價(jià)比,廊坊住宅市場(chǎng)客戶分層,此消費(fèi)客群分層與開(kāi)發(fā)企業(yè)的三個(gè)梯隊(duì)基本吻合，也體現(xiàn)了廊坊市場(chǎng)的定位不細(xì)分趨勢(shì)出現(xiàn)。,廊坊市區(qū)客戶特征,廊坊市區(qū)客戶特征總結(jié)：,客戶家庭結(jié)構(gòu)上，客戶以兩口之家、三口之家為主。 客戶年齡特征上，客戶年齡主要在30-50歲年齡段。 客戶職業(yè)特征上，主要集中于“企事業(yè)單位/政府部門/個(gè)體” 。 客戶接受總價(jià)上，60萬(wàn)以上接受總價(jià)達(dá)到81%。 從這些客戶特征可以看出，廊坊市的核心客戶購(gòu)買能力在中等水平以上。（會(huì)有依靠父母提供首付的低購(gòu)買力客戶，所占比例極少。）,市場(chǎng)意向客群居住地調(diào)查,從客戶來(lái)源上看，市場(chǎng)意向客戶除廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、周邊區(qū)縣（包括文安、大城等下縣）以外，來(lái)自北京及其他區(qū)域的客戶源也在增加。 隨著環(huán)北京經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建設(shè)、廊坊市區(qū)010電話號(hào)碼的開(kāi)通，以及高鐵成城際交通的開(kāi)通，以下比例將有所改變，消費(fèi)者對(duì)居住地癿選擇逐漸從北京轉(zhuǎn)向外地，更多的消費(fèi)者將趨向工作地購(gòu)房，向外部擴(kuò)散。,市場(chǎng)重點(diǎn)在售項(xiàng)目分析,華夏鉑宮,華夏幸福城,銀河領(lǐng)域,榮盛曉廊坊,榮盛豪坻坊,廊和坊,塞納榮府,天地鳳凰城,位于廊坊市北鳳道(原北環(huán)路)北，永共路西側(cè)； 占地面積：105畝 建筑面積：198460平方米 80000 (住宅),6802 (停車場(chǎng))（一期） 綠化率:30% 容積率: 2.52 土地年限:70年 裝修: 毛坯 配套設(shè)施：地下停車場(chǎng)、超市、會(huì)所、幼兒園 樓座展示：總837戶 建筑物層數(shù) 28 均價(jià): 9500 元/（價(jià)格為12號(hào)樓均價(jià)） 12號(hào)樓共三個(gè)單元，一單元22層，一梯三戶， 二單元6層，一梯兩戶，三單元24層，兩梯四戶，共170套房源 物業(yè)類別：中大型停車場(chǎng)/市鎮(zhèn)聯(lián)立式房屋、公寓 物業(yè)費(fèi)：2元/平米（本土并福物業(yè)公司） 開(kāi)發(fā)商：廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)盤時(shí)間：二期12號(hào)樓2011年5月13日 一期2010年10月30日 完工時(shí)間：2012/8/1 入住時(shí)間：2012年12月30日,華夏.鉑宮 項(xiàng)目基本信息,華夏鉑宮12#c2a戶型 2室2廳2衛(wèi)1廚 136.60,華夏鉑宮12#e1a戶型 3室2廳1衛(wèi)1廚 133.18,曉廊坊c戶型圖2室2廳2衛(wèi)1廚 131.07,廊和坊金融街戶型圖2室2廳2衛(wèi)2廚 127.00,part 4 2