安宇商業廣場項目,2010.6,市場調研及商業定位方案,目 錄 第一部分 市場分析3 一、南水鎮概況3 二、片區發展規劃4 1、從產業布局規劃來看.4 2、從遠景發展規劃來看.4 三、片區交通狀況.5 1、連接市內主要交通樞紐的通達狀況.5 2、公交配套.5 四、片區主要商業市場概況.6 1、嘉潤百貨.6 2、匯緣服裝鞋城 .6 3、星風超市.7 4、金龍大酒店.7 五、主要路段業態分析8 1、珠海大道西路業態.8 2、下金龍路業態9 3、浪白路業態.10 4、南巷路業態.11 六、區域市場分析.12 1、商業市場總體結構.12 2、商業市場業態業種分析.13 3、租金價格水平分析14,第二部分 項目概況14 一、項目swot分析.14 二、人流構成.15 三、綜合定位.15 1、南水項目主題定.15 2、消費定位.15 3、租金價格.16 四、招商操作模式.16 1招商策略.16 2、優惠政策.16 3、招商模式.16 4、項目基礎完善、增設建議.17 、招商工作內容.17,第一部分 市 場 分 析 一、南水鎮概況 南水鎮位于珠海市西南部，由南水、高欄半島和荷包、大芒等十余個島嶼組成，全鎮陸域面積100平方公里，總人口5萬余人。南水距市區 40公里 ，距珠海機場 20公里 ，距澳門 50公里 。南水為珠海珠港新城的重要組成部分。全國沿海主樞紐港之一的珠海高欄深水港坐落在鎮內，8車道的珠海大道貫通市區與港口。總裝機容量372千瓦的珠海發電廠建在南水的石門咀，一期工程已于2000年1月發電并網，二期工程又于2004年6月進入施工。 隨著高欄港、沿海高速公路、江珠高速公路、廣珠鐵路等一批大型基礎設施的建設，南水將成為珠海通往華南地區、西南地區以及內地通往港澳及海外的交通樞紐。1999年，國務院小城鎮改革發展中心將南水鎮列為全國小城鎮綜合改革試點鎮，南 水 城 區 全 景 在國家發改委、省發改委、市委、市政府的重視支持下，鎮委、鎮政府確立“依托港口大辦工業”的發展思路，引進了臺灣長興化工、臺灣聯成化工項目為代表的一大批精細化工項目落戶并成功創辦了“南水（臺商）化工專區”、“南水工業區”。目前，包括英國bp公司的pta和臺灣長興合成樹脂項目等十余家跨國企業以及粵裕豐鋼鐵、華豐造紙等近百家內引外聯企業落戶南水，新的項目不斷涌入，前來考察洽談投資的客商絡繹不絕，南水成為珠海投資辦實業的一方熱土。南水鎮已逐步發展成為一個以石化、物流產業為主導，鋼鐵、造紙、能源、倉儲并舉發展，初具規模的重化產業基地和區域性物流中心，成為珠海西部地區經濟發展的龍頭。,南水工業區生活配套區,南水工業區一角,近年來，南水鎮加快了市政基礎設施建設步伐，各種配套設施日臻完善，為招商引資和經濟發展提供了強勁動力和良好的發展平臺，促進了經濟社會的迅猛發展，加快了農村城鎮化進程，一個現代化臨港新城雛形基本形成。,歷史發展 1957年設南水鄉，屬中山縣。1961年改南水公社，屬珠海縣。1979年珠海設市，劃屬香洲區，1986年建鎮。位于市境西南部，由南水半島和高欄、荷包等10多個島嶼組成，陸地面積84平方公里，人口0.8萬人。鎮中心距市城區中心40公里、珠海港口9公里、珠海機場20多公里，水路距香港45公里、澳門15公里。市區至港口的高速公路直達鎮南，珠海國際深水港位于轄區內。轄南水、海安、南郊、南場、金龍、高欄、沙白石、鐵爐、飛沙、荷苞10個村委會。以農、漁業為主，產品有稻谷、蝦、蟹、魚等。建有1個墟鎮。境內發現的具有3000多年文化歷史的摩崖石刻畫是廣東省重點保護文物。,二、片區發展規劃 1、從產業布局規劃來看 高欄港下轄13個村、社區、聯社，其中5個村委會，3個居委會，5個經濟聯社，共有農村人口1.2萬人。主要傳統經濟產業是捕撈、養殖、種植業。“南水蟹”被國家評為綠色食品品牌，是南水養殖業的著名品牌。但隨著我區經濟的迅猛發展，農業用地、灘涂等逐漸減少，農漁業生產發展空間受到限制。加強基層組織建設、減輕農民負擔、提高農民收入、提高就業能力、扶持集體經濟發展等方面是我區努力的方向。2007年全區農業產值8039.5萬元，農漁民人均純收入達8036元；產業發展重點在農業、石化產業和旅游業。 2、從遠景發展規劃來看 2006年南水鎮以區鎮合一的模式與原臨港工業區合併，合併后的區域更名為高欄港經濟區。南水鎮併入高欄港區之后，高欄港經濟區首期的發展范圍將增加到330平方公里，將高欄港區定位為以發展大宗干散貨、油氣品等能源物資中轉、儲存為主，并積極發展集裝箱運輸，同時為港后工業、保稅倉儲、修造船工業發展創造條件。,三、片區交通情況 1、連接市內主要交通樞紐的通達狀況 距珠海機場20公里，車行約2535分鐘； 距市城區中心40公里，車行約7090分鐘； 距珠海港口9公里 ，車行約15-20分鐘； 水路距香港45公里、澳門15公里； 2、公交配套,南水客運站為四級客運站，停車面積1000平方米，候車面積100平方米，售票窗口2個，檢票口1個，發車卡位4個，工作人員5人（含2名保安），現南水客運站有4條線路，每天發往各地廣州等珠江三角各地。,四、片區主要商業市場概況,南水市場,匯緣服裝鞋城,星風超市,金龍大酒店,五、主要路段業態分析,1、珠海大道西業態,備注：該路段租金均價為38-57元/不等，商鋪一層是復式結構，多以五金、機械維修為主，略有零散的生活配套業態。,2、下金龍路段業態,備注：該路段租金均價為35-65/不等，商鋪是一層復式的結構，消費群以周邊工廠的人為主，多以生活配套的業態居多，分布雜亂。,3、浪白路段業態,備注：該路段是南水中學一帶，主要體現在便利店、書店、補習中心、服裝等；租 金均價為40-50元/不等。,4、南巷路業態,備注：該路段租金均價為45-70元/不等，全街商鋪層高以一層為主，有少量兩層商鋪。 該路段的商業位于鎮中心，人流量足，周邊的工人和本地居民消費力中下，以嘉潤百貨、 江緣服裝鞋城為代表。,六、區域市場分析,1、商業市場總體結構 商圈輻射范圍業態多為生活必需品為主，屬于零散分布，各路段業態沒有較好的統一規劃，以雜亂不參的形式存在； 片區商業市場的消費者主要以本地居民、工廠工人為主，消費潛力中下； 片區的商業配套正逐漸完善，加上信禾長途汽車客運站的即將興建，將吸引更多的人群前來消費；,2、商業市場業態業種分析 目前仍以雜亂的臨街自由業態為主； 區域內除嘉潤百貨、匯緣服裝鞋城、星風超市、泰和百貨、華昌百貨、龍發百貨等超市和服裝城外，還具有娛樂場所-日月天健康中心，金龍俱樂部等具有代表性的娛樂業，其他業態都以常規性的生活配套商業為主； 商圈內有影響力業態缺乏配套，大型超市、連鎖飲食、娛樂場所等其他業態有一定的填補空間；,3、租金價格水平分析 實際調研情況表明，片區底商商鋪租金均為3570元/平方米。 小結： 商業的發展與片區的整體消費力相關，將與住宅商品房同期發展。商業市場的成熟有待培育，商業氛圍較為冷清；以珠海大道商業區域較為冷淡，鎮中心區域較為繁華； 隨著區域經濟的不斷發展，工業、房產業的規劃，外來務工人逐漸增多，片區的租賃業需求迅速，租賃市場的需求量大，未來有較大的升值空間。,第二部分 項 目 概 況 一、項目swot分析,二、人流構成,三、綜合定位,1、安宇商業廣場項目主題定位 方案一：以農貿、超市為主導，生活配套為輔的復合型綜合商業中心； 方案二：以購物、休閑為中心主力的，餐飲、娛樂為輔的純商業中心。 2、消費定位 目標消費群體：本地居民（村民）、常住、外來務工人員及周邊流動人口； 輻射消費群體：周邊鎮區、周邊與外地消費者等綜合消費群體。 3、租金價格 安宇商業廣場： 首層以農貿市場、百貨超市等業態為主，農貿市場、百貨超市另議，建議單間商鋪租金單價：40-70元/； 二層以生活配套、網吧、服裝、餐飲為輔助，租金單價：10-20元/；,四、招商操作模式,1招商策略 商家控制： 招商客戶按品牌及面積分等級；從租金等方面給予不同的入場條件； a級：主力店、名牌、商家、特色業態或經營面積在1000平方米以上商戶 b級：品牌或經營面積在100300平方米中型商戶 c級：非品牌或經營面積在100平方米以下的小型商戶 商鋪控制： a、業態分區、統一規劃 b、結合商戶級別合理分配、引導商家 c、結合商鋪面積、位置、商戶進駐情況，對商鋪出租進行篩選控制 d、有序安排商家進場 2、優惠政策 1）基本優惠政策： a、一般小商戶進場給予一個月的裝修期； b、100500的商戶給予二四個月的裝修期； c、5001000的商戶給予四六個月的裝修期； 2）特殊優惠政策： d、大品牌、主力商家、租賃面積1000以上商家免租政策另商議；,3、招商模式 立足珠海、南水本地商家資源，圍繞安宇商業廣場業態調整和定位，綜 合區域相關專業市場和主力業態商品，進行目的性的全方位招商邀請。 有目的性意向邀約，進行商家資源內部撒網式招商； 針對性預約符合定位業態商家； 登門拜訪招商； 4、項目基礎完善、增設建議 1、由于項目正在興建，希望能盡快鋪設完外立面，項目側邊的市政道路設施望能得到完善，要營造良好的招商環境；以及水