蘇州相城區蘭桂坊商業項目定位報告 前 言首先感謝貴公司對於金洲房產的信任和支持，我司同樣抱著非常重視的態度對貴公司蘇州市相城區蘭桂坊項目開展了系統的市調和研究工作。本報告中，金洲房產將從蘇州的城市發展狀況、蘇州的商業房地產市場、競爭與定位三大環節入手，展開全面的論述。希望本報告中的分析研究成果能夠對本項目未來的運作有所幫助，金洲房產真誠期待與貴公司的合作。蘇州金洲房地產咨詢有限公司二00九年三月二十五日目 錄前 言1第一部分 蘇州商業市場環境分析5一、面臨的政策環境分析51、政策執行年52、開發商面臨市場考驗63、對投機和投資的影響64、房價保持穩定增長7二、影響商業發展的因素81、人口的分布及變化82、交通的分布及變化83、輕軌一號線10二、商業市場供應分析121、土地供應總量122、分類型土地供應量123、一級市場土地存量分析12第二部分 蘇州商業市場發展現狀151、蘇州市商業供應量較大，未來市場尤為激烈152、蘇州現有商圈分布格局153、蘇州商業分析174、商業未來發展趨勢20第三部分 區域市場分析情況-相城區23一、項目所處的市場背景231、總體規劃蘇州五大核心之一242、區位優勢蘇州的北大門243、地理環境254、娛樂休閑定格項目核心價值285、經濟現狀項目的支撐點286、相城區人口社會發展現狀29二、相城區房地產市場分析311、區域特點312、區域配套313、區域規劃314、房地產市場32第四部分 項目地塊及周邊市場競爭分析38一、項目競爭市場分析391、項目競爭市場特征分析392、商業市場需求特征分析423、商鋪租售情況分析424、消費者與客戶情況分析435、商業市場價格特征分析456、商業市場競爭個案分析457、商業市場結論及建議46第五部分 項目定位及銷售建議47一、項目地塊分析471、地塊分析472、swot分析48二、項目市場定位的主要依據49三、項目商業部分市場定位的戰略作用50四、項目市場定位501、項目市場定位描述502、項目市場定位詮釋50四、項目客戶定位521、項目客戶群的類別劃分522、商業投資客群定位分析523、商業經營客群定位分析534、商業消費客群定位分析53五、項目產品規劃及銷售分析551、產品概念演繹552、項目產品亮點塑造553、 商業租售模式建議55第一部分 蘇州商業市場環境分析一、面臨的政策環境分析1、政策執行年2009年仍將是政策年，不排除有更嚴厲的調控政策出臺，從過去的政策頒布來看，2009年將更多的是政策執行年，一方面是對市場的整治將提升到政治高度，另一方面稅收方面政策將有很大的可能出臺，包括前期的土地增值稅，還有現在如火如荼的物業稅征收，可以說，稅收政策調控將成為政府必然的也是唯一的選擇。從國家對05年和06年的政策調控的成果的評價來看，政府對近兩年的調控政策的效果總體上來說還是比較滿意的，未來政策的走向比較明顯。宏觀調控的重心將分成兩大塊，一是更深層、更嚴厲的政策調控，另一方面將針對地方政府的政策執行力上進行檢查、督察或監督。預計以下政策調控的內容將在07年著重加強實施和頒布： 結合2006年大量“9070”用地的推出以及日益膨脹的首次置業需 求，預計 2009年下半年將是小戶型住宅的集中供應年，預計小戶型住宅將成為07-08年供應的主流產品。 政策調控預計將主要從稅收政策方面入手，除醞釀已久的物業稅之外，消費稅開征有可能提上議事日程，并有可能將來在高檔房交易方面實施。 考慮到日益嚴峻的人民幣升值壓力，預計2009上半年人民幣將再次升值，但具體升值的幅度目前還不太明朗。 政府在金融政策方面將會進一步壓縮銀根，對開發商的資金會產生較大的影響；稅收方面物業稅、增值稅的征收對投機性購房、大宅豪宅購房的打壓將會使得中小戶型進一步放量。2、開發商面臨市場考驗繼10月17日香港上市公司路勁集團正式簽署協議認購順馳中國55股份后，11月1日路勁集團通過旗下全資子公司雋御地產集團收購蘇州順馳地產公司，從而全面擁有“鳳凰城項目地塊”開發權。目前銀行對開發商房地產貸款的限制比較嚴格：在金融、稅收等方面都會對開發商的樓盤開發產品較大的市場影響，開發商資金鏈面臨嚴峻考驗，開發行業整合勢在必行。 一方面，因為貸不到款，中小開發商為了資金回籠，可能會低價拋售房屋解燃眉之急（目前蘇州市場這樣做的企業很少），如果大量企業拋售房屋就會造成整個房價體系的崩潰；另外一方面，因為貸款問題，影響了開發商推出新房的進度，可能會造成未來一兩年內，新樓盤推出數量減少，造成供不應求，房價上漲。3、對投機和投資的影響境外投機者境外很多投機者，包括機構投機者，都看中了中國國內的房地產市場，希望通過房產分享中國境內經濟增長的收益，并且豪賭人民幣升值。盡管“禁外令”出臺抬高了外資的門檻，但是外資注入抬高中國房地產價格的事實必然在未來三年以內影響中國房價。他們的存在決定蘇州房價07年不可能出現像樣的下跌。國內投資客國內投資者一直是影響中國房價的重要力量，蘇州的房地產投資者在過去的一段時間內，絕大多數人都賺得盆滿缽溢！在慣性思維下，很多人仍然把投資房屋作為首選，即使在06年底，一次性在一個小區內購買34套房子的投資客仍然可以見到（這還是蘇州本地的）一些高級白領、壟斷行業的員工、公務員、企業主仍然在投資住房。而且他們有很強的購買力，是推動蘇州房價上漲的主要動力。問題在于無論是投資者還是投機者，它們不是房屋的最終消費者；他們購買房屋都是為了能更高的價格賣出去或者高價出租；隨著房價和租金價格脫離絕大多數居民的承受能力，炒房賺錢的可能性在下降；出租房屋的收益也越來越低，最后投資者、投機者為了減少損失，必定拋售房屋，房價必然下調。但是這個過程會比較漫長，至少在07年，大部分蘇州的投資者和投機者都將堅守陣地。4、房價保持穩定增長商業地產商業地產目前方興未艾，從炒作的角度來說，沒有房屋價格炒得離譜；但是從金融部門的反饋來看，對酒店、商業、寫字樓的貸款比普通住宅要更加嚴格；有些銀行甚至根本不批商業地產的項目開發貸款。由于在建項目較多，在未來12年內商業地產的供給量增長會比較快，但是34年以后，商業地產的供給量會減少！ 蘇州市的商業地產2009年價格仍會小幅攀升，比普通住宅要稍微好一些。page 56 of 56 二、影響商業發展的因素1、人口的分布及變化由相關統計數據可以知道，近三年來蘇州人口自然增長率呈負增長趨勢，但每年有近15萬外來人口涌入，同時每年有11萬人口遷出，使年均凈增長近4萬人口，并且還在呈不斷上升趨勢，因此外來人口遷入成為蘇州人口增長的最大因素。人口自然增長主要集中在高新區、園區、吳中區，入遷則主要在吳中區、滄浪區和高新區。而平江區、金閶區人口呈緩慢下降趨勢或基本保持不變。相城區前兩年人口增長速度基本停滯，隨著今年規劃擴大、外資項目的不斷增多以及新樓盤的增多，必將有越來越多的人口遷入。人口的聚集對商業區域形成及未來發展提供了需求。2、交通的分布及變化 蘇州市市區主要道路交通圖 蘇州市的道路系統的主骨架主要是由井字形快速路加三環的道路系統所組成。古城內保持原有路、河格局，嚴格限制道路拓寬。據蘇州市規劃部門傳出的消息，滬寧城際軌道目前蘇州方案已經敲定，蘇州境內將設置7個站。分別是：望亭、蘇州新區(滸墅關)、蘇州、蘇州工業園區、唯亭、新昆山、陸家浜站。根據設計規劃，滬寧城際軌道的具體線路位于滬寧鐵路和滬寧高速公路之間，基本與滬寧鐵路平行，兩者間距在10多米至200米上下。“交通時間的縮短，可以造成空間概念的轉移，最后形成一個連接著南京和上海，并且中間有很強的經濟發展能力的經濟走廊。”滬寧城際軌道的建成帶來的一個直接的好處就是大幅度地拉近了江蘇周邊地區與上海的經濟距離，縮短后的路程為長三角產業轉移提供了更大的空間，同時人力資源的流動必然會帶動資金的流動，在帶動沿線經濟迅速發展的同時也將為長三角的發展注入強勁的動力。3、輕軌一號線06歲末，輕軌一號線通過國家審批。輕軌規劃開始走下圖紙，無疑將對蘇州傳統意義上的幾大板塊造成沖擊，也將改變著人們對地域價值的觀念，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉變為搭乘軌道交通的方便程度，越來越多的蘇州居民將不再視去湖東、木瀆、相城為“畏途”。蘇州未來的湖東和木瀆，又何嘗不會成為上海今日的浦東和閔行呢？軌道交通有一個吸引人的范圍，一般來講，在郊區兩公里內乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區八百米是可以接受的。住宅小區如果說能受到軌道交通的直接影響，在兩邊兩公里范圍之內還可以考慮。反過來說，對在站點兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。不過線路開到哪，周邊房地產開發就會熱起，而且會升值，這也是可以肯定的。輕軌的建設對房地產的發展是提供了相當有利的因素，但是在看到輕軌給房地產帶來機遇的同時，也要注意避免急功近利，客觀、合理地資源優化配置。既要占盡輕軌交通的優勢即地利，也要注重產品品質，注重項目整體的策劃開發。充分論證兩者結合的利弊分析，挖掘交通優勢的價值，發揮其最大效益。這樣既為開發商帶來良好的收益，也為城市建設做出貢獻，也為將來的居住環境做出貢獻。1號線2號線3號線3號線支線4號線以蘇州中心城市為樞紐的區域輕軌交通體系和城際軌道系統。蘇州市市內輕軌規劃示意圖。二、商業市場供應分析1、土地供應總量 土地出讓總量同比下降17.5%，市場將穩步健康發展截至2006年12月底（起始時間從農歷2006年春節后算起），2006年蘇州市區共出讓土地105宗，土地出讓面積680.04萬，與去年同比減少17.5%，可建面積987.17萬，與去年同比減少6.4%（注：2005年土地資料統計到2006年1月份，即農歷2006年春節前）。 商業用地占到出讓總量的33%，未來市場競爭十分激烈居住用地仍然是土地出讓的主力，商業用地的比例也有所上升。按用地性質統計，居住用地最多，占到出讓總量的60%左右，其中低密度居住用地占了18.3%；商業用地占32.4%，商住用地占8.4%。按各種類型土地出讓總量統計，居住用地比去年同比減少25，商業用地同比減少4.8，商住用地與去年基本持平。2、分類型土地供應量 06年住宅用地較05年有較大攀升，達到619萬平方米，基本達到04年的峰值水平；商業和辦公用地06年供應量較05年翻了一番，達到279萬平方米，說明隨著城市環境的逐步成熟和人口導入對配套需求的逐步提升，商辦用地供應急劇放量。 隨著蘇州城市化進程的逐步推進，預計07年住宅用地供應量將在06年的供應水平上下小幅浮動；商辦用地仍有較大的發展空間，預計07年仍將放量，供應水平維持在300萬平方米左右，其中商業用地存在供應過量的可能。3、一級市場土地存量分析經過對出讓土地的盤點整理，初步統計至06年12月蘇州存量房地產開發用地面積為1623.39萬平方米。1）存量土地用途分布圖表來源：金洲房產 截止2006年12月蘇州存量房地產開發用地面積為1623.39萬平方米。其中居住用地為1172.44萬平方米，所占比例為72%；商業用地為450.95萬平方米，所占比例為28%。2）存量土地區域分布圖表來源：金洲房產 目前蘇州存量居住用地面積為1172.44萬平方米。 按區域劃分，園區面積為464.08萬平方米，所占比例最大，為40%；其次為吳中區，面積為409.04萬平方米，比例占35%；其它區域所占比例較小。 未來二級市場供應的主要區域依然是以園區和吳中區為主力的。圖表來源：金洲房產蘇州存量商業用地區域分布吳中區43%相城區18%園區四鎮4%新區8%中心城區15%園區12%中心城區園區園區四鎮新區吳中區相城區 目前蘇州存量商業用地面積為450.95萬平方米。按區域劃分，吳中區面積為195.9萬平方米，所占比例最大，為43%，它區域所占比例一般在10%-15%。 其中吳中區商業未來供應主要集中在長橋區域、越溪副中心、環太湖區域等商業較欠缺的區域；相城區由于專業市場已成氣候，而日常的生活、市政配套欠缺，未來的商業供應主要以這些配套類型為主。第二部分 蘇州商業市場發展現狀1、蘇州市商業供應量較大，未來市場尤為激烈蘇州房地產市場上的商業用地供應量在上篇已做介紹，在此不做重復敘述，著重介紹蘇州市商業商圈的介紹。2、蘇州現有商圈分布格局蘇州市區含老的商業區總共有6大商圈，分別為古城區（觀前商圈，石路商圈，南門商圈），高新區（獅山路商圈），相城區（相城大道商圈），園區（cbd商圈）。（見下圖分布格局）本案位置蘇州市商業格局地圖3、蘇州商業分析作為蘇州傳統商業區，古城區的商業地位無人撼動，觀前、石路和南門三大傳統商圈均落于其范圍內，幾乎囊括了市區所有的大型、高檔百貨商場。同時，專業市場、特色商業街等商業形態夜蓬勃發展，如錢萬里橋小商品市場、虎丘婚紗一條街、十全酒吧一條街、鳳凰美食一條街等。園區商業形態最初采用新加坡“鄰里中心”的模式，2004年下半年左岸商業街a區開街標志著園區真正步入商業時代。2005年湖濱樓、湖濱新天地、左岸b區、星都中心、白領天地等商業奠定了蘇州中高檔餐飲、娛樂合休閑新興陣地；忽動地現代廣場、金雞湖商業廣場以及正在興建的代廣場等一大批規模宏大的商業設施昭示著新城商業霸主的雄心（環湖100萬平方米商業設施）。高新區的商業屬于蘇州的后期之秀，早期于商業配套的落后嚴重制約了高新區的對外輻射力，為此新區規劃了一大批大型商業項目：綠寶廣場、樂園商業街、金楓商業廣場、麥德龍大賣場、賽格電子城、新時空廣場等。伴隨著獅山路、何山路、玉山路等商業地日漸成熟，相信未來新區地輻射力將顯著增強。依托絕佳地區位、發達地交通，目前相城區商業形成了蠡口家具城、渭塘珍珠城、中翔家電城等批發零售市場。隨著國際服裝城、a-boss國際精品批發城以及中翔小商品城地興建，相城區將成為蘇州乃至長三角重要的物流、批發中心。吳中區居住人口數量眾多，服務業在第三產業中的比重占40%左右，比全市的平均水平高出近10個百分點。但是吳中區的商業業態主要以大眾消費為主、缺少主題型的商業和專業市場，隨著吳中區大量商業用地投入建設，長橋以北地區還會建設商業步行街。不久后的將來，整個吳中區的商業檔次會邁上一個新的臺階。商圈規模（萬）人流量（萬人）租金水平（元/.月）輻射范圍特色與發展定位觀前52日均15；節日35200-500全市、外來觀光游客集合旅游、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂的綜合商業區，全國十大步行街。石路30日均12；節日20150-300市區、新區、相城區現代與傳統相結合的商業功能區，主打年輕時尚消費合夜間消費。南門12日均6；節日10100-250市區、吳中、吳江目前主要以泰華為龍頭的百貨，隨著步行街的規劃建設定位為集購物、娛樂、觀光休閑與散步多功能于一體的商圈。觀前地處蘇州古城中心，占地58.3公頃，商業繁榮，名店云集，古跡眾多。因其地處玄妙觀前而得名。迄今已有150多年的歷史，一直以匯集稻香村、乾泰祥、黃天源等多家名優特色的百年老店而名滿天下；碧鳳坊太監弄的美食街更是以蘇幫美食譽滿江南；全國重點文物保護單位玄妙觀，以其豐厚的道教文化內涵吸引著國內外游客。石路商業區內高樓大廈鱗次櫛比，大中型綜合性、專業性商場有八面風、亞細亞、威尼斯、太平洋、匯豐、精品、文化用品、空調城等十余家，上百家銀行、郵局、旅社、酒店、飯館、浴室、舞廳、保齡球場、聯合售票處等更是一家挨一家，形成一個人氣旺盛、功能齊全、成交活躍，極具商業開發價值的鬧市區。南門商貿旅游區由東西兩部分組成。泰華商城、三友商廈、蘇州文化市場、南天大廈等規模化商貿企業共同構成南門商貿區，蘇州汽車南站、蘇州輪船公司等水陸交通座落于此，百米范圍內還有蘇州市區最大的農副產品批零中心，人流量大，使之成為市區第三大商貿物流中心。園區商業介紹：商業模式名 稱主要業種特色左岸商業街a區特色餐飲、休閑娛樂、商務酒店湖濱新天地綜合性商業廣場商業街 星都商業中心 特色中餐、主題餐廳、休閑餐飲和娛樂休閑類 白領天地 主打發展娛樂功能，酒吧、迪廳、ktv等 中天湖畔廣場 時尚購物中心現代廣場 休閑娛樂、餐飲 mall金雞湖商業廣場1-3區 超大型shopping mall大賣場歐尚、百潤發超級市場百安居家居、建材市場 園區各板塊現有商業物業情況：板塊商業規模租金 元/ 平方米/月業態及業種湖西 近20萬平方米45-80大賣場、鄰里中心；餐飲日常生活用品為主 湖東 近30萬平方米處于招商中 25-30 大型mall、鄰里中心、功能性商業；以購物、休閑、娛樂、餐飲為主婁葑 3萬平方米60-80 沿街店面；餐飲、娛樂、日常生活用品為主 斜塘 14萬平方米100左右（老街） 大賣場、沿街店面；日常生活用品、餐飲為主唯亭 2萬平方米還有近5萬m2在建 30-50 沿街店面、街區商業；日常生活用品、餐飲、娛樂為主 跨塘 2.5萬平方米還有近5萬平方米在建 60-80 沿街店面；日常生活用品、餐飲、娛樂為主 勝浦 2.5萬平方米50-70 沿街店面；日常生活用品、餐飲為主 4、商業未來發展趨勢從2005年1月開始，蘇州市首個商業規劃蘇州市市區商業網點布局規劃在市規劃展示館向社會公示。本著“松動古城、加強新城、分級布局”的要求，形成具有蘇州特色的商業網點布局體系。規劃期限從2004年到2020年，分近期、中期、遠期，到2009年初步建成布局合理、管理規范、服務優質、競爭有序的江蘇商貿大市，初步實現商貿流通業現代化。到2010年基本形成具有蘇州特色的標志性商業格局，商貿流通業在長三角地區占據重要地位。公示的規劃中主要告知了蘇州未來商業的三大特色。 今后，蘇州市區的標志性商業格局將以“一個板塊二新二軸四帶”為主。其中，觀前、石路、南門三個市級商業功能區將優勢互補、錯位發展，最終形成“核心”商業板塊。園區的湖東商業功能區和高新區的獅山廣場商業功能區遙相呼應，成為兩個“新”市級商業功能區。“四帶”是指四個風貌旅游休閑商業帶。此外，湖西和平江新城商務功能區、湖東國際會展功能區以及12個區域級商業功能區也將成為標志性商業格局的一部分。休閑商業愈加發達。在蘇州的標志性商業格局中，今后將形成四個風貌旅游休閑商業帶，分別是：環古城風貌休閑商業帶、環金雞湖風情休閑商業帶、沿太湖旅游度假休閑商業帶、沿陽澄湖旅游度假休閑商業功能帶。這四大商業帶確立的是融休閑、餐飲、娛樂、觀光、購物為一體的服務定位，為市民和外地游客提供更輕松愜意和更具特色的商業服務。另外，在今后將新建或改造提升的16條特色商業街中，承擔休閑娛樂餐飲功能的專業街比例也大幅提升，如淮海路休閑娛樂街、陽澄湖淺水灣餐飲街等。商業特色街功能更鮮明。在規劃中，蘇州今后將有16條專業商業街和12條綜合商業街，其中，專業街的定位更明確、功能將更“純”，如現有的十全街酒吧休閑街在保留少量工藝品商店外，將進一步擴大休閑娛樂的功能，成為名副其實的休閑特色街；南門地區將建起一條以飯店酒樓為主的餐飲街。除此之外，一批特色鮮明的批發市場也將融入市民的生活，如國際it產品批發市場、太湖土特產批發市場、胥口農民畫市場等。 從政府今年年初的商業網點規劃可以看出，新區獅山廣場商務功能區將會和園區湖東商業功能區并列成為僅次于觀前、石路和南門組成的蘇州核心商業圈的市級商業功能區，顯然政府規劃的出臺對投資者和經營者都有一個明確的導向作用，這就意味著蘇州商業將迎來一個新的發展機遇。 蘇州古城區土地的稀缺性，限制了城區商業的發展，通過對蘇州商業現狀的分析及政府的商業規劃，蘇州商業的未來在園區與新區。園區的商業模型標本是鄰里中心，新區的商業模型標本將是以獅山路為中心的商業模塊。蘇州與上海相比，商業的比重相對偏低，與蘇州在長三角的經濟地位極不相稱。據悉，2004年1-11月，蘇州的工業總值為8640億，相當于上海的80%，而零售業蘇州為563億，只有上海的25%左右。所以，蘇州的商業還有廣闊的發展前景。蘇州的住宅經過長時間的發展，平均利潤率開始下降。于是，投資者開始轉向相對較高的商業。從另一個角度來講，商業開發可以帶動區域經濟的發展，尤其是有利于提升土地的等級，蘊涵了誘人的盈利潛力。成熟的商業開發必然要和地產開發結合起來，在商業與地產聯動中形成集聚效應。目前的具體模式主要有兩種：1、以商業開發為先，提升地租等級后從后續的地產開發中獲取利潤，如城鄉結合帶的shopping mall開發；2、商業開發跟隨地產開發，如商業一條街的建設等。就目前蘇州來看，商業業態創新的時機已經成熟，摩爾商業城在蘇州有著巨大的發展潛力。目前，超市、大賣場、便利店已基本飽和，shopping mall以其超大規模、一站式的購物理念和優惠的價格成為極具競爭潛力的商業形態。目前，蘇州的shopping mall正處于起步階段，發展前景看好。第三部分 區域市場分析情況-相城區一、項目所處的市場背景蘇州市相城區是古城蘇州的北大門，東鄰中新合作蘇州工業園區,西接蘇州高新技術產業開發區。全區下轄10個鎮,1個省級經濟開發區，總面積496平方公里,戶籍人口40萬。相城是蘇州城市外向拓展的重要空間場所,也是蘇州市極具發展潛力的新城區。陽澄湖清水大閘蟹享有蟹中之王的美稱；陸慕金磚御窯曾為明清兩代皇室燒制過大量鋪地金磚。黃埭香水西瓜子、湘城麻餅、陸慕蟋蟀盆、渭塘珍珠、蠡口黃橋等地緙絲等都比較聞名。1、總體規劃蘇州五大核心之一2、區位優勢蘇州的北大門相城區地處最具活力和最具發展前景的長江三角洲經濟區腹地，區位交通優勢得天獨厚。 東距上海85km，西距無錫3okm，北至南京198km，南至杭州150km。 京滬鐵路、312國道和滬寧高速公路橫貫東西，蘇嘉杭高速公路、京杭大運河、205省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速公路縱貫南北，是蘇州市東西向和南北向的交通節點。3、地理環境相城區地處長江三角洲各大開發區的中心位置，交通和區域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、312國道，東鄰蘇嘉杭高速及205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環路。距蘇州火車站5公里 上海虹橋機場85公里 上海浦東機場130公里東至：上海80公里 南至：蘇州工業園區5公里 西至：蘇州新區15公里距昆山20公里 吳江開發區25公里 無錫開發區25公里 杭州150公里交通五縱五橫兩聯的區內公路網，形成極為方便的立體交通網絡。 （1）五縱 縱一：跨陽公路（陽澄湖肖涇陽澄湖312國道），二級公路； 縱二：蘇嘉杭高速公路；縱三：205省道復線，一級公路； 縱四：205省道，二級公路； 縱五：蘇虞張線，一級公路。 （2）五橫 橫一：滬寧高速公路；橫二：太陽路橫三：太潘路橫四：鳳陽路 橫五：西北繞城高速公路。（3）兩聯 聯一：湘城太平蘇嘉杭高速公路太平互通，二級公路；聯二：黃埭黃橋元和，二級公路 4、娛樂休閑定格項目核心價值相城既有園林之美，又有山水之勝。 秀麗的陽澄湖畔正成為新興的休閑娛樂度假勝地。 在相城區政府所在地三公里處的陽澄湖畔，由臺灣中興企業集團投資建設的中興國際高爾夫球場，占地百余公頃，擁有十八洞七十二桿國際標準場地，是目前華東地區頂級球場之一。 外商服務中心、專家別墅小區、元和文化中心、8個綠化公園以及一大批精致典雅、適宜人居的小游園，為中外客商提供了良好的配套服務設施。5、經濟現狀項目的支撐點1）.工業分布相城區工業經濟基礎雄厚，傳統的機械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農產品加工等工業得到改造提高，電子信息、精細化工、新材料和光機電一體化等新興支柱產業初具規模。2）.特色農業水產、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區城郊型農業產業的“四朵金花”。以科技、環保、無公害為先導的水產、珍禽、葡萄、蘆薈、玫瑰花茶等各類新品種養殖蓬勃發展。相城區已成為新興的蘇南奶業基地，光明、英特爾、全佳、天香等乳業集團紛紛來區投資置業。 3）.民營經濟相城自古為商賈云集、集市繁華之地。古代經商鼻祖陶朱公越國大夫范蠡曾在今天的蠡口漁牧為業，由此攜美女西施泛舟五湖。“金蕩口，銀黃埭”，其中“銀黃埭”指的就是商販曾經盛極一時的黃埭鎮。古今往來，經商之氣在相城大地上蔚然成風，世代相傳。民營企業明星鄉鎮黃橋鎮每三天就新增一個營企業。今天， 以有逾10億民資紛紛涌入相城區的會展、度假休閑、房地產、污水處理等行業。 4）.外向型經濟相城區正全力開發、建設省級蘇州相城經濟開發區，為中外投資者打造新的投資載體。建區一年多來，世界500強日本“住友”電裝株式會社、臺灣佳能等100余家外資企業已欣然落戶。相城區已成為蘇州市外向型經濟發展的一個新亮點。5）.專業化市場相城區專業化市場發展繁榮。江蘇蠡口國際家具城是綜合性的家具城，占地10平方公里，建筑面積120多萬平方米，云集全國各地2400多家客商，年銷售額達30億元，規模和影響位居全國第二、華東第一。中國珍珠城客商遍及日、美、俄、東南亞、港澳臺等國家和地區，年成交量達780噸以上，占全國淡水珍珠交易的三分之二，成交額超10億元。華東最大的家具裝飾材料市場中翔家具裝飾材料城以及家電城，湘城、陽澄湖蟹王、青蝦市場等一大批市場，共同壯大著相城區的市場和物流行業。6、相城區人口社會發展現狀相城區全區現有戶籍人口共約40萬人，其下述各鎮的常住人口如下表所列。 蘇州相城區各鎮常住人口簡表：名 稱總面積人口（人）元和鎮60 km270000渭塘鎮36.69 km26.6000北橋鎮43.48 km237600太平鎮36.47 km230000湘城鎮44.79 km240000陽澄湖鎮38.5 km2黃橋鎮24 km224000黃埭鎮49 km245000東橋鎮34.4 km226291望亭鎮37.6 km250000總 計404.93 km2378891蘇州市城市北擴發展計劃的第一個階梯就是相城區南部比較成熟的城區，即陽澄湖路兩側的區域，因此作為城市北擴發展的接受者，相城區南部區域將率先融入蘇州大城市化版圖而受益。這種城市擴展的最明顯變化，一個是城市基礎建設的快速發展和完善，另一個重要體現就是人口的大量導入和流動人口的急劇增加。該區域現有常住人口7萬左右，流動人口不足10萬人，但在未來的5年內，估計遷入人口和常住人口將達到2030萬人，同時流動人口將會超過30萬人。二、相城區房地產市場分析1、區域特點n 房地產業起步比較晚。n 多為本土小開發商開發。n 中底檔樓盤占主導地位，缺乏高檔樓盤。2、區域配套 相城區交通不太便利，目前本區域與其他區域的來往主要是通過相城大道，盡管在相城大道上已有多條公交車，但是公交線路單一，行車間隔比較長，為相城區的交通帶來了不便。相城區生活配套非常少，目前還主要是在依靠相城區一些鎮上的生活配套設施。3、區域規劃 充分發揮場面區和中心鎮的輻射帶動作用，形成以望亭、黃埭、渭塘、湘城四鎮為中心鎮，以陽澄湖、太平、北橋、東橋、通安等鎮為一般建制鎮的“一心、四鎮、多點的城鎮布局。重點向綠色景觀大道發展。計劃將建成蘇嘉杭高速公路相城段、新蠡太路、鳳陽路等主干道的綠色通道；加快各級各類公園、小游園投入力度，建成元和公園、黃橋公園、沈周故里、桂花公園。“五縱四橫二聯的交通骨干網絡，形成極為方便的立體交通網絡，加以配置區內小交通，一方面溝通相城區與蘇州市場面區、新區、園區和鄰近城市的交通，另一方面溝通從城區到各鎮以及鎮區與鎮區、鎮區與村之間的道路，形成便捷的對內對外交通網絡,同時逐步提升區鄉公路等級，達到二級公路的標準。 4、房地產市場 （1）、區域板塊劃分相城區房源以相城大道板塊和陸慕鎮板塊兩個大型板塊為主，另有渭塘、湘城等中、小型板塊。相城大道板塊是相城區進入環古城區和園區的必經區域，該板塊是相城區樓市中發展最快、樓盤面積最大、開發密度最集中的板塊。隨著蘇站遷建工程的進行，越來越多的市區購房者認識到此板塊得天獨厚的區位優勢，因此，近期此板塊的處于價格上升階段，較上半年此板塊的均價有了近300-400元/平米的攀升,均價達到4500元/平方米。而銷售態勢也普遍走高，雖有個別樓盤的處于尾盤銷售的情況下成交套數和供量有所下落，但整體走勢良好。 板塊特征：以大型商業市場為先導，住宅樓盤為輔助。 代表樓盤：商業中翔家電城、中翔裝飾城、蠡口國際家具 城、國際服裝城、采蓮商業廣場、錦繡商業街等。 住宅樓盤：錦繡江南、香城花園、榮盛陽光名邸、南亞花園、凱翔花園、中翔28等。陸慕鎮板塊位于相城區陸慕鎮及其周邊地區, 陸慕鎮是相城區中心城鎮之一，其經濟發展和社會發展水平在相城區內占重要位置。因此，陸慕鎮的房地產業的發展在相城區也是較為領先的。陸慕鎮真正意義上的樓盤是2001年對外公開銷售的華美家園，當時的銷售情況較好。隨著三江錦繡江南和嘉和麗園的尾盤的結束,該區域缺少一定數量的在售樓盤,合景地塊的開發為該區域房產的開發注入了新鮮的血液,后期銷售有待觀察。另外，別墅和寫字樓市場幾乎為空白，僅有一兩個樓盤，市場情況有待觀察。 板塊特征：住宅為主，兼有別墅和寫字樓 代表樓盤：住宅華美家園、三江錦繡江南、嘉和麗園 別墅蘇州知音等 寫字樓開元銀座 相城區零星板塊:除相城大道和陸慕板塊外的其余鄉鎮板塊， 相城區北部各鄉鎮的房地產開發主要以本土政府下屬的企業為主力，樓盤開發主要依托相城區湖泊眾多，風景優美的自然條件，以建造別墅為主，對外銷售程度不高。 板塊特征：本地政府下屬開發企業為主，別墅居多。 代表樓盤：麗晶星河、靜湖水岸別墅、中興高爾夫別墅，聆湖麗墅，渭塘商業街，陽澄領島別墅等。（2）、市場各樓盤基本情況案名類型開盤時間累計數據新推案數據累計供應批次累計供應量累計銷售率新推案批次新推案量新推案時間新推案主力面積新推案銷售率新推案均價(元/平方米)區域成交均價(元/平方米)香城花園一期多層/小高層04.09全部104397.31%四批25005.0313999.78%40004360（毛坯）4560（全裝）香城花園二期多層/（別墅）05.0618批109499.73%八批6406.08119/13099.54%4600（情景洋房）香城花園城岸小高層/高層06.09全部45880.79%二批28406.1098/10574.65%4000錦繡江南多層/小高層04.03全部135799.34%五批44205.04130100%4100陽光名邸多層/小高層/（別墅）04.08一期、二期55994.45%二期二批10304.1213596.17%4100歐風麗苑（原名陽光加州）多層/高層/小高層06.09多層 全部 1-20#66054.24%二批30006.11853.33%4500麗晶星河二期小高層/(別墅)05.091-6#26069.23%6#3306.08144/16070.64%3060嘉和麗園多層/小高層04.03一期二期三136182.59%三期三批20#23#19806.1080-9016.67%4300/4560（全裝）天亞水景城小高層/高層05.0914#36490.11%2#16005.1015099.13%3800晨曦印象多層/高層/（別墅）05.117#-29#82395.50%27#29#17806.06100，13097.01%高層4200/小高層4500恒勵西子花園多層06.051#-10#、24#23689.41%1#-10#、24#23606.0577，9492.41%4000錦繡天地小高層/高層06.071#、2#、5-8#、10-12#53975.70%7#4106.11110/13075.85%4600相韻花園多層/（別墅）06.097#8#11#（全部住宅）7792.21%7#8#11#7706.09110-23998.21%3800中翔28小高層/06.1247-70100以上/小戶型5000/大戶型4700（精裝帶家電）預熱凱翔大廈高層/06.12/榮盛陽光之韻高層/10006.1147-80/4000-4200恒勵西子花園2期小高層/13幢小高層06.12/以下是對本區域的部分樓盤作詳細的介紹和分析：歐風麗苑歐風麗苑位于相城區核心地段，齊門外北大街東側，采蓮路、古元路交匯處，由蘇州榮盛房地產開發有限公司投資開發建設。占地面積134028.7平方米，總建筑面積240345平方米，建筑容積率1.6%，綠地率37，1幢單身公寓、20幢多層、9幢小高層、2幢商業、多層住宅底層為車庫層及地下汽車庫。首次推出房源為總層數六層的多層洋房，均價4500元/平米左右，共計300多套，主力房型為85平米左右的兩房兩廳、60平米左右的一房兩廳。相韻花園相韻花園，位于春申湖西路末端的黃橋鎮板塊。由蘇州通盛房屋開發有限公司投資開發建設，整個項目共建3幢多層住宅，20幢聯體別墅，16幢獨立別墅。由于整個小區以別墅為主，因此均價在3800元/平米左右，其別墅均價在6500元/平米左右。（3）區域典型樓盤客戶群分析相城區客戶群體分析以項目的不同而不同。香城花園城岸、晨曦印象和錦繡天地同樣都是小高層、高層項目，但由于價格和所處地段的不同，其受眾有所區別。香城花園城岸的首批房源價格較低，同時靠近古巷村原地和原來的元和鎮中心區域，因此吸引了較大一部分當地客源，越來越多的相城當地客源也逐漸開始認同小高層、高層住宅，加之此次開盤價格的超低，使得城岸熱賣，頭天即售空。這批客群，以相城區尤其是樓盤附近的當地人為主，加之部分在中翔等經營生意的私營業主。而晨曦印象由于處在即將打通的潤元路與齊門外大街的交界處，因此其客群以市區和相城區為主，其多層的相城區客群略多于市區客群，而其高層、小高層客群則以園區、市區為主、相城區年輕人為輔。錦繡天地由于蘇房集團對小區及附近區域的商業娛樂配備的整體規劃，以及靠近相城區區行政中心，雖然處于相城大道板塊的邊緣，但依然受購房者青睞，購房客群以公務員、教師、私營業主居多。（4）、06年區域市場總結n 供銷形勢良好2006年盡管遭遇政策調控，但相城區沒受太大影響，部分別墅項目逆市熱銷。全區市場供需均衡，走勢穩健。n 建筑風格多元化早期產品以現代風格為主，目前風格趨于多元化。2006年有多種風格的產品上市，比如：北美風格（中興高爾夫別墅）、現代江南園林風格（招商依云水岸）、加州風格（榮盛陽光加州）等建筑風格精彩紛呈，市場期待更多亮麗的色彩和異域風情。n 戶型面積小型化早期區域市場戶型偏大，兩房90-100平方米，三房在120-150平方米。目前部分新樓盤戶型有小型化的趨勢，如恒勵西子花園兩房主力為77-91平方米，三房主力為95平方米；榮盛陽光加州兩房主力為82-89平方米，三房主力為102-114平方米。n 價格上行從現有推出的樓盤來看，普通住宅價格從2002年的1600元/平方米已經上升到了目前的4500元/平方米，中心區板塊4000元/平方米以下的樓盤基本消失。主要原因是外部環境改善、區域認同度提高，同時受大市回暖影響，大量市區客戶流向轉移到相城區，住宅銷售情況普遍比較樂觀，再加上價格優勢明顯、性價比較高，在推出每一批房源即持續熱銷的情況下，價格必然出現上調。第四部分 項目地塊及周邊市場競爭分析項目項目所在的商圈屬于相城區最為繁華的商圈。相城大道商圈利用靠近滬寧高速、312國道以及205省道的對外交通的顯著優勢，發展了一批如中翔家電城、蠡口國際家具城等大型的批發市場，從而成為蘇州周邊城市甚至是長江三角洲區域內主要的批發集散地。目前蘇州相城區內的商業地產市場主要由兩個區域性小板塊組成：中翔商貿城板塊和蠡口家具城板塊。經過兩三年的發展，該區域以批發市場為特色的商業特色已經逐步形成，并且形成了集聚效應。目前，相城區的商業發展在業態的多樣性、特色等方面還存在著一些不足和較大的發展余地。研究表明，相城區商業的發展呈現出以下幾個特征：商業業態不夠豐富，多樣化發展不足相城區屬于近郊區，商業發展起步較晚，區內的商業業態整體上以大型批發商貿城為主，其余如百貨、便利店、購物中心、主題商業街等新型商業形態較為缺乏。商業的功能還停留在基本的購物和基本生活配套階段，休閑等功能還未與購物有機地結合起來。在主要商業街陽澄湖中路上，小型商店和超市成為占主導地位的業態，但檔次不高，都是本地居民滿足生活需要之基本配套。但除了購物，人們想要休閑、娛樂的地方就不多了。 未來發展潛力大，商業氛圍漸濃由于蘇州城區的不斷北擴，相城區行政中心的整體東移，相城區的經濟發展也會越來越好。伴隨著香城花園、榮盛陽光名邸等大型居住區的形成，該區域內的消費托舉力不斷增強，商業氛圍也會隨之越來越濃，發展潛力巨大。 商業用房發展潛力較大相城區作為一個經濟快速發展、郊區居民快速中心城市化的區，其人均擁有的商業設施量在各區中卻是較低的。在未來的幾年中，相城區的商業發展前景較大。無論是商業網點的數量上，還是在業態的引進與改善上都有著較大的余地。在滿足了基本的購物需求后，更富有都市生活意味的購物、休閑一體化的商業設施應是未來發展的一個重點。一、項目競爭市場分析1、項目競爭市場特征分析項目周邊商業設施主要集中在相城大道兩側和陽澄湖中路兩側。其中陽澄湖中路連接元和鎮陸慕街道舊城區和東部行政中心新區的主要街道，也是相城舊城區的傳統商業密集區。相城大道是進出蘇州市北大門的主要通道，道路寬闊，車流密集，兩側商業主要以大中型商業批大市場為主。相城大道南接市區東環線，從項目所在地十字路口起，向南2.5公里穿越滬寧高速公路可達蘇州市主城區，向北直達常熟市，可接國道204線，是相城區南北向中心干道。相城大道的商業設施大多分布在南段，即北起陽澄湖中路南至滬寧高速公路蘇州東互通立交橋的一段。商業業態多為大中型商品批發市場，依托相城大道便利的交通條件和密集的車流發展迅速，主要有中翔家電城、中翔家具裝飾材料城和江蘇蠡口國際家具城等。陽澄湖中路（齊門北路相城大道段）全長1800米，是相城區老城區商業集中地段，主要是小型商店、中小規模餐飲店小型超市等商業形態，也是相城區目前的金融服務設施集中地段，四大國有銀行以及交通銀行、中信實業銀行、中國人保等金融企業相城區支行（支公司）均座落在此路上。相城區項目周邊主要商業設施分布表：商業形態現有配套所處位置備注銀行交通銀行、工商銀行、中國銀行、建設銀行、農業銀行、商業銀行、信用合作社大都集中在陽澄湖中路大多為各銀行相城區支行餐飲南亞賓館、在水一方大酒店相城區政府對面檔次較高、價格不斐水天堂大酒店、金水灣大酒店項目南面采蓮商業廣場檔次較高，價位適中通天府、萬家火鍋城陸慕鎮內檔次一般，價位適中住宿星百盛賓館相城大道檔次較低超市華聯超市、聯華超市、易出蓮花陽澄湖中路和相城大道中等規模藥店雷允上、東吳醫藥陸慕鎮齊門北大街為醫保定點、規模較小美容美發/陸慕鎮內零星分布保險公司中國人民保險公司陸慕鎮陽澄湖中路/證券交易所無/健身場所無/專業性市場中翔小商品市場，中國國際服裝城，蠡口家具城，匯海隆家具廣場等相城大道為專業性市場其它藝體館相城大道旁主要用于舉行會議、文藝演出和播放電影數據來源：金洲房產2、商業市場需求特征分