.小抄一、單項選擇題1所有人對房屋的實際控制權是何種權能的體現。 （占有）2土地使用權轉讓是轉讓人對土地使用權進行的何種處理。 （處分）3體育用地土地使用權出讓的最高年限規定為。 （ 50 年）4人口 100 萬以上的城市土地利用總體規劃需經哪級機關批準。 （國務院）5進行房地產開發建設，必須同時按照 土地管理法 和城市房地產管理法的要求進行。6土地使用權變更包括（土地使用權主體變更、內容變更和其他事項變更）7 城市房屋權屬登記管理辦法規定，轉移登記必須在轉移事實發生之日起多長時間內進行（3 個月）8房地產開發企業注冊的最低限額為（100 萬元） 。9房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應該。 （取得拆遷許可證）10房地產交易主要表現為房地之間的關系） ，并通過各種交易合同形式實現。11物業管理的基本主體是（業主） 。12代辦物業的租賃屬于物業管理的（針對性專項服務） 。13對外國人在我國境內的個人所有的房屋，應當依照（城市私有房屋管理條例）進行管理。14土地增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，土地增值稅稅率為（30% ） 。15某地塊轉讓收入 5000 萬元。已支付土地使用權出讓金 1000 萬元，開發土地總費用 1000 萬元。則應計贈值稅（1100 萬元） 。16個人與單位之間土地的所有權和使用權爭議，最低可由（鄉級人民政府）處理。17某單位非法轉讓土地，并獲非法所得 5000 萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為（2500 萬元）人民幣。18在業主委員會成立之前，物業管理公司由（建設單位選聘） 。19業主公約物業的受讓人或承租人。 （在作為轉讓合同或租賃合同的附件時有約束力 ）20外商進行成片土地開發的必要條件是（取得開發區域的國有土地使用權） 。21房地產法律關系的客體是（土地、房屋） 。22我國國有土地有償使用的主要方式是。 （ 出讓 ）23國家建設用地主要獲得方式有（劃撥或出讓、租賃土地使用權） 。24下列不屬于國有土地出讓方式的有（ 出讓方式包括協議、招標和拍賣 ） 。25房地產法調整下列哪些關系。 （民事（商品）性質的經濟關系和行政管理性質的經濟關系）26 “三通一平”的“三通”是指（通水、通電、通路） 。27下列不屬于土地使用權出讓合同解除條件的是（ A 公共利益的需要 B 土地滅失）28下列不屬于土地使用權出讓合同訂立原則的是（A 遵守法律、法規、政策原則 B 符合城市規劃要求原則 C 平等自愿原則 D 有償原則 ）29房地產開發原則是（房地產開發的基本法律原則是指城市規劃區國有土地范圍內從事房地產發并實施房地產開發管理中應依法遵守的基本原則(一) 依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發的原則。(二)房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。 (三)房地產開發應當堅持全面規劃，合理布局，綜合開發，配套建設的原則。(四) 、房地產開發必須堅持開發的產品質量合格的原則 (五)、房地產開發堅持鼓勵開發建設住宅的原則）30房地產項目管理包括（立項管理、施工管理、竣工管理 ）31房屋發生擴建、翻建、改建及相應的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于（ 變更登記 ）32根據土地管理法的規定，征用耕地的補償費標準為該耕地被征用前三年平均產值的（6-10 倍 ）33對以贈與方式無償轉讓房地產的，契稅（要征收 ）34根據我國土地管理法的規定，屬于我國征用耕地補償費的是（ 土地補償費、安置補助費以及地.上附著物和青苗的補償費）35物業管理委托合同的當事人，一方為物業管理公司，另一方為（業主或者業主委員會 ）36須經國務院審批的吸收外商投資進行成片開發的項目使用的土地面積為（耕地超過 1000 畝、其他土地超過 2000 畝 ）37土地增值稅的征稅范圍為（國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物 ）38當事人不服城市房屋拆遷糾紛的行政裁決，向人民法院起訴的，應不遲于接到裁決之日后的（3 個月 ）39 城市房地產管理法是處理土地使用權出讓糾紛的依據之一，它開始施行于（1995 年 1 月 1 日 ）40違反土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的。 （在一審訴訟期間已補辦批準手續的，可以認定合同有效 ）41在我國，土地使用權出租與土地使用權轉讓的根本區別，主要體現在（原土地使用者的權利,義務是否轉移 ）42租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利義務，并報房屋所在地房管機關（ 登記 ）43某村民于 1999 年向村委會提出占用村內的空閑地建房的申請，經審核其符合用地條件，該用地申請的審批機關應該是（縣人民政府 ）44城鎮居民按標準價購買公房后，其對所購房屋享有的權利是（ 擁有部分產權，可以繼承 ）45承租公有住房的，在租賃期內，房屋產權人轉讓房屋所有權時，原租賃協議應（繼續履行 ）46超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿 1 年未動工開發的，可以（ 加收 20%的土地閑置金 ）47房地產開發企業的資質等級有（ 5 級 ）48在我國設立房地產開發企業依法應實行（ 到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案 ）49 “三通一平”的“三通”是指（ 將開發區以外的道路、給水排水管、供電線路等引入施工現場 ）50拆除臨時建筑（必須由建設者在批準的使用期限內拆除，對未超過批準期限的臨時建筑則為合法建筑拆遷時給予適當補償， ）51如果房屋的產權人和使用人是兩個人，那么在該房屋被拆遷時，拆遷人需與（ 房屋的產權人和使用人協商 ）52北京某四合院為國家二級文物保護單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進行貸款，以繼續裝修。該建議（違法 ）53房地產抵押合同的生效時間為（登記 ）54企業為職工交納的住房公積金的月繳存額，為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。新參加工作的職工從參加工作的第二月開始繳存住房公積金，月繳存額為為職工本人自己繳納金額的同等數額，單位新調入的職工從調入單位發放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為為新調入職工自己繳納金額的同等數額55當職工離、退休時，其積累的住房公積金本金余額。 （可以提取 ）56職工的住房公積金利息（ 歸職工所有）57物業管理服務企業的管理權源于（ 委托合同 ）58關于涉外商品房的內、外銷售， （內銷售指向國內銷售其購買著為國內的各種單位或公民個人；外銷售是指向境外銷售，其購買著為國外或港奧臺的企業、其他組織或個人）59涉外房產的租賃當事人一方要求解除合同時，須提前書面通知對方；工商業用房的租賃，須提前（6 個月 ）60場地使用費標準應根據該場地的用途、地理環境條件、征地拆遷安置費用和合營企業對基礎設施的要求等因素，由所在地的（省、自治區、直轄市人民政府規定，并向對外經濟貿易部和國家土地主管部門.備案） 。61在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件向有關管理部門申請定點。該有關管理部門是（ 規劃管理部門 ）62根據城市房地產管理法的規定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋（ 不屬于擔保范圍 ）63房地產協會的性質是（自律性組織）64從 1999 年 1月 1 日起，新增建設用地的土地有償使用費應專項用于（耕地開發 ）65在下列各種建設項目用地中，可以采用劃撥方式使用土地的是（國家機關用地中共各級黨政機關、各民主黨派、各級政協工會、共青團、婦聯等和軍事用地不包括軍隊用于房地產開發的用地 ；城市的基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規規定的其他用地）66物業管理委托合同的當事人，一方為物業管理服務公司，另一方為（ 業主或者業主委員會 ）67當事人申請房屋拆遷糾紛行政裁決的，行政機關應當在收到申請書之日起多少日之內做出裁決（ 30 日 ）68我國土地利用年度計劃管理的重點是實行（建設用地總量控制）69房地產法律關系的主體包括（參加房地產法律關系的當事人，包括國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人）70某工廠依法申請用地以擴建廠房，人民政府批準其占有耕地3 畝。后因資金不能到位，該擴建廠房一直未動工，現已使耕地閑置三年零三個月。對其應進行的處罰是（無償收回）71根據城市規劃法的規定，建設單位在城市建設中必須取得（建設規劃許可證）72根據我國土地管理法的規定，集體土地中允許設定抵押權的是（有建筑物及其附著物）73下列屬于房地產項目管理的是（立項管理、施工管理、竣工管理）74根據我國土地管理法的規定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均產值的（6-10 倍）75房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有（優先購買權）76住宅房屋拆遷作價補償的標準，當事人（以當地房地產市場評估的辦法確定）77平房作為公有住房銷售的是（錯誤的）78職工對其以標準價購買的公有住房，不享有（全部產權）79物業管理的內容不包括（A常規性的公共服務 B 針對性的專項服務 C 委托性的特約服務 ）80、物業管理的原則。(1)業主自治管理與物業管理企業專業管理相結合的原則。 (2)物業管理公司實行合同聘用的原則。 (3)社會化管理、企業化經營原則。 (4)由物業管理公司實行統一的、全方位、多層次管理服務的原則。81下列關于業主委員會的表述，是業主委員會是指在物業管理區域內代表全體業主實施自制管理的組織。是業主大會的執行機構。是經業主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。是一個常設的進行物業自治管理的業主自治機構，應當自選舉產生之日起 30 日內，向物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管機關備案。二、多項選擇題1.被拆遷人可能是（A.房屋的所有人） （ B.房屋的使用人） （C.房屋的代管人）（D.房屋的管理人） （ E.房屋的承租人）2發生以下情況時應當辦理房地產權屬登記。 房地產主管部門代表政府對房地產所有權和使用權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利進行登記，依法確認房地產權歸屬的行為，例如房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥 、轉讓、分割、合并、裁決、抵押、典當、擴建、翻建、改建、添建、部分拆除等增減情況以及相應的宅基地、院落地適用范圍的增減，更正登記、遺失登記、新建登記、限制登記、更換管理人登記、更名登記和他項權利登記、總登記、轉移登記、變更登記和其他登記。3 個人住房貸款管理辦法對貸款擔保設定了以下方式。 （抵押 ） （ 質押 ） （ 保證 ） （ 公積金貸.款 ）4外商投資企業用地，不論其來源如何，都應繳納場地使用費。其中（土地補償費） （拆遷費）（人員安置費）（道路管線等公共設施分攤的投資費 ）5稅收在形式上具有以下特征（強制性） （ 固定性 ） （ 無償性）6房地產法的調整對象包括（ 土地房屋財產關系）（ 土地利用和管理關系 ） （城市房地產開發經營關系 ） （城市房地產管理關系）（城市物業管理服務關系 ）7根據我國土地管理法的規定，農民集體對其擁有的土地不得用于非農業建設的行為包括（出讓） （出租）（抵押）8根據我國有關法律規定，下列房屋中屬于共有的是（ 兩個以上的主體對同一房屋共同享有所有權）9關于城鎮土地使用稅的說法，正確的有（ 對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅 ）10解決房地產糾紛的法律依據有（法律文件）（司法解釋）11房地產法律關系包含以下要素（主體） （客體）（內容）12 土地管理法實施條例將國有土地有償使用的方式界定為以下幾種：（原始取得） （傳來取得）13土地使用權傳來取得的方式主要有（轉讓） （ 抵押權的實現） （ 民事執行） （繼承）（贈與等）14房地產權屬登記作為現代房地產法律制度的基礎，具有以下的功能：（產權確認功能） （公示功能） （管理功能）15按房地產開發的規模不同，房地產開發可分為（單項開發） （ 小區開發） （ 成片開發）16根據我國土地管理法的規定，符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地使用權的鄉辦企業轉讓土地使用權的條件是（土地管理法規定符合土地利用總體規劃） （依法取得建設用地） （ 因破產、兼并等情況而致使土地使用權依法發生轉移的） ，不受集體土地使用權不得轉讓的限制。17設立房地產開發企業必須（有自己的名稱和組織機構） （有固定的經營場所）（有符合國家規定的注冊資本 ）（有足夠的專業技術人員 ） （ 法律行政法規規定的其他條件）18房屋拆遷補償的方式有（貨幣補償） （房屋產權調換）19關于房產稅，下列說法正確的有（廣義的房產稅，是指房地產開發經營中涉及的稅，包括城鎮土地使用使用稅、耕地占用稅、房產稅、印花稅、城市維護建設稅 、固定資產投資方向調節稅、營業稅、企業所的稅、外商投資企業和國外企業所的稅、個人所得稅等 ） （狹義的房地產稅指房地產為課稅依據或著主要以房地產開發經營流轉行為為計稅依據的稅，包括城鎮土地使用稅、耕地占用稅固定資產投資方向調節稅、房產稅、和土地增值稅。 ）20外商投資企業用地，都應繳納場地使用費，包括（征用土地補償費） （ 原有建筑物的拆遷費）（人員安置費）（配套設施分攤費用）21房地產法律關系的客體包括：（土地） （房屋）22我國房地產市場的特征有（綜合功能） （多級市場） （法定形式） （國家干預）（使用的期限性）23國有土地的使用一般具有如下特征（權力的派生性） （客體的有限性） （取得的法定性） （使用的期限性）24依照房屋所有權的主體不同，房屋可以分為如下幾種（公房）（私房） （外產房）（中外合資房）（其他性質的房屋所有權）25現代物業管理是一種有別于傳統房產管理的新型管理模式，具有以下特征：（是民事關系）（基于服務合同而產生） （具有補償性）三、填空題1房屋方面，我國存在三種所有權，即全民所有、集體所有和（私有） 。2土地復墾實行“誰破壞、 （誰復懇） ”的原則。3房地產權屬登記的功能包括產權確認功能、公示功能和（管理功能）4房地產開發應當做到經濟效益、社會效益與（環境效益）相統一。5拆遷補償的形式有貨幣補償和（房屋產權調換） 。6房地產交易包括轉讓、贈與和（ 繼承）三種形式。7房地產刑事法律責任是人民法院通過（刑事審判）法律程序判決的。8共有房產分為（共同共有）和.按份共有兩種形式。9出租人出賣房屋時，應提前（3 個月）承租人。10具體進行物業管理的行為主體是物業管理（服務）公司。11按照土地資源狀況和土地利用總體利用規劃，將土地分為建設用地、農用地和（未利用地） 。12物業管理服務公司在物業管理條例中的稱為“物業（管理服務）合同。 ”13房屋共有的形式包括共同共有和（按份共有） 。14按房地產開發的目的不同，可分為經營性開發和（自用性開發） 。15拆遷當事人包括拆遷人和（被拆遷人） 。16房產交易是指房地產產權的變更與（轉移） ，包括房地產轉讓、抵押與租賃。17外國人（依法）可以在我國境內擁有房屋產權。18房地產法律責任中的刑事責任，是根據犯罪主體、犯罪主觀方面、犯罪（犯罪客體）和犯罪客觀方面四個要件來確定。19仲裁具有簡便、靈活和專家辦案等特點，故成為解決房地產（糾紛）的主要形式之一。20房地產（違法）行為是指違反國家有關房地產管理法律法規的行為。21房地產是土地和（房產）的總稱。22土地法律關系調整方法包括（民事性的方法）和管理性的方法。23房屋所有權包括四項權能，即占有、使用、收益和（處分） 。24按房地產開發規模不同，可分為單項開發、小區開發和（成片開發） 。25被拆遷人的基本權利有補償和（安置） 。26房地產（交易）是指房地產產權的變更與轉移，包括房地產轉讓、抵押和租賃。27具體進行物業管理的行為主體是物業管理（服務）公司。28住房（公積金）管理委員會主任應當由具有較高社會公信力的人士擔任。29 （城鎮）土地使用稅對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。30狹義的房地產民事責任是指違法或（違約）后，依法應承擔的民事法律后果。31在我國現階段，實行土地的社會主義公有制，即國家所有制和（集體所有制） 。32房產（現售）是指房產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。33處理房地產相鄰關系應遵循的原則是有利生產、方便生活、團結互助和（公平合理） 。34按房地產開發的范圍不同，可分為新城區開發和（舊城區開發） 。35拆遷人的基本義務是給被拆遷人補償和（安置） 。36外國人（依法）可以在我國境內擁有房屋產權。37房地產民事責任是指違法和（違約）后，依法應當承擔民事法律后果。38貸款人應根據實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過（20 年） 。39稅收有三個基本特征，即固定性、強制性和（無償性） 。40房地產抵押范圍包括主債權、（利息） 、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。41土地增值稅的稅率采用（四級）級超額累進稅率。42經批準開山填海整治的土地和改造的荒棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅（5 到 10）年。43國有土地使用權轉讓合同的轉讓方，應當是依法取得（國有土地使用證）的土地使用者。44對違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用數量較大，造成大量耕地毀壞的，處（5）年以下有期徒刑，并處或者單處罰金。45國有土地使用權出讓屬于房地產的（一）級市場。四、名詞解釋題1、建設用地: 是指建造建筑物，構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地，工礦用地，軍事用地等，廣義上是指已利用土地中的一切非農業生產用地。2房地產交易:是指房地產產權的變更和轉移，其形式包括房地產轉讓、抵押、租賃。 3物業管理: 是指業主委托物業管理公司對其物業共有部分和共同事務進行管理的活動。4房地產稅收：廣義的是指房地產經營中涉及的稅。狹義的是指以房地產為課稅依據或者主要以房地產經營流轉行為為計稅依據.的稅。包括城鎮土地使用稅、耕地占有稅、固定資產投資方向調節稅、房地產稅、契稅合土地增值稅。 5拆遷當事人：是指城市房屋拆遷活動的參與者，包括拆遷人、被拆遷人。 6房地產權：指房地產權利人對房地產享有的實際支配和控制的權利7房地產相鄰權:即房地產相鄰關系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人在行使房地產的占有、使用、收益和處理權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發生的權利義務關系。8房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。 9個人住房貸款：是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。10涉外房地產：廣義的指涉外房地產法律關系主體、客體、內容三要素中，有與國外或境外相聯系的某一具體因素。狹義的是指房地產法律關系的客體房屋、土地位于我國境內，主體具有涉外因素。 11農村土地承包經營權；是指農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利。 12房地產權屬登記：是指房地產行政管理部門代表政府對房地產所有權和使用權以及由上述權利產生的房地產他項權利進行登記，從而依法確認房地產權歸屬關系的行為。13商品房現售：是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。14經濟適用房開發貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發放的、用于支持經濟適用住房開發建設的貸款。 15房地產糾紛：是指當事人因有關房地產的權益而引起的爭議。這里所說的“當事人” ，既可以是公民、法人和其他組織，也可以是政府、政府下屬房地產主管部門及其他行政機關。16基本農田: 是指按照一定時期和社會經濟發展對農產品的需求，依照土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。 17房地產開發 ：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 18商品房預售：是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售又稱“賣樓花” 。19住房公積金：是由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金賬戶，用于購、建、大修住房的基金。 20房地產違法行為：是指違法國家有關房地產管理法律、法規的行為。 21房產稅：是指以城鎮房產為征稅對象，以房產價值或租金為計稅依據的一種稅。廣義的是指房地產經營中涉及的稅。狹義的是指以房地產為課稅依據或者主要以房地產經營流轉行為為計稅依據的稅。包括城鎮土地使用稅、耕地占有稅、固定資產投資方向調節稅、房地產稅、契稅合土地增值稅。 22業主大會：是指物業管理區域內的業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 。 23業主委員會 ：是指在物業管理區域內代表全體業主實施自制管理的組織。是業主大會的執行機構。是經業主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。 24房地產法：是調整房地產關系的法律規范的總稱。之所以說它是“總稱” ，一因這些法律規范分布于多項法律、法規之中；二是房地產關系復雜，涉及面廣，迄今為止我國以至世界各國還沒有出現一部大而全的、以“房地產法”命名的法律。所以，應把房地產法理解為是調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。25土地管理法 ：是國家為實現土地管理目的而制定的各種法律規范的總稱。它調整因確認土地所有權、取得和轉讓土地使用權、開發利用土地，以及規劃、管理、保護和產生的各種經濟關系。26經濟適用住房：是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或集資建房單位建造，.以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。五、簡答題1、簡述我國現階段土地使用制度的特點？43答：國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；土地使用權已成為具有相對獨立意義的一種物權；國家壟斷城鎮土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；建立系統的登記制度，明確登記是確認土地使用的要件。2、國有土地使用權出讓的法律特征是什么？113答：土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為。出讓土地使用權的一方是國家，一般是以各級人民政府管理部門為代表，稱為出讓人；另一方是自然人或法人，稱為受讓人。權利的有期性和有限性。土地出讓權出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規定。出讓土地使用權的范圍，僅限于城市規劃區內的國有土地。城市規劃區內的集體土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。3、處理房地產相鄰關系時應注意哪些問題？80答：有利生產：相鄰各方的矛盾有的直接發生在生產過程中，有的雖然不是直接發生在生產過程中，但也與生產有著直接或間接的聯系，所以，相鄰關系的處理一定要從有利于生產發展、有利于社會主義市場經濟建設的角度出發。方便生活：相鄰關系往往直接關系到人民群眾的生活，處理不好，就會對人民群眾的生活造成不利影響。團結互助：相鄰各方不僅是平等主體之間的關系，而且還是社會主義協作的關系。公平合理：相鄰關系涉及多方利益。相鄰各方在處理相鄰關系時，必須依法合理地行使自己的權利，不得只顧自己的利益而妨礙或者損失對方的利益。 4、在哪些情況下職工可以提取自己的住房公積金？P226答：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規定比例的。5、簡述土地使用權終止的幾種情況。 P46 答：因土地使用權出讓合同期限規定的使用期限屆滿而終止。土地使用權期限屆滿前，國家根據社會公共利益的需要，可以依據法律程序提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。因土地使用者嚴重違反城市規劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地。因土地的滅失而導致土地使用權的終止。 6、簡述房產開發企業設立的條件。P 122答：有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國家規定的注冊資本；有足夠的專業技術人員；法律、行政法規規定的其他條件。7、簡述房地產法律關系的構成要素。P24 答：（一）主體：主體即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者。（二）客體：客體即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般來說，客體分為土地和房屋，他們屬于不動產。 （三）內容：內容即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可以說是主體各方關系的落腳點。 8、簡述房產稅的主要內容。P239答：是指以城鎮房產為征稅對象，以房產價值或租金為計稅依據的一種稅。廣義的是指房地產經營中涉及的稅。狹義的是指以房地產為課稅依據或者主要以房地產經營流轉行為為計稅依據的稅。包括城鎮土地使用稅、耕地占有稅、固定資產投資方向調節稅、房地產稅、契稅合土地增值稅。9、簡述房產稅收效益的主要內容答：1、保護稅本，培育稅源。3、稅率設計要適當。3、提高資源配置的效率。10我國現階段房屋拆遷的基本原則有哪些？P136 答：（一）符合城市規劃：城市規劃是建設城市和管理城市的基本依據。城市房屋拆遷的實施，理所應當符合城市規劃的要求。（二）有利于城市舊區改造：城市房屋拆遷與城市舊區改建密切相關。城市舊區，是城市在長期歷史發展和演變過.程中逐步形成的進行各項政治、經濟、文化、社會活動的居民集聚區。 （三）有利于生態環境改善：生態環境是指人類生存和發展的基本條件，是經濟、社會發展的基礎。改善生態環境，實現可持續發展，是我國現代化建設中必須始終堅持的一項基本方針。 （四）保護文物古跡：在拆遷過程中必須保護文物古跡，就是要做到建設與保護并重。保護文物古跡，是開展科學研究工作的需要。同時，保護文物古跡，對于繼承社會主義精神文明，有著重要的意義。 11簡述建筑物區分所有權的組成。答：建筑物區分所有權是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權、共用部分的持分權以及因共同關系所生的成員權。建筑物區分所有權的組成包括建筑物區分所有權的專有部分和建筑物區分所有權的共有部分。建筑物區分所有權的專有部分是指建筑物中具有構造上和使用上的獨立性的部分。它由一定平面的長度與一定立體的厚度構成，與其他專有部分或共有部分以墻壁、天花板、地板相間隔。建筑物區分所有權的共有部分是供區分所有人共用，屬于區分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規定屬于共有的部分。約定共有部分是由區分所有人約定某專有部分成為共有部分。12簡述處理涉外房地產關系應該遵循的原則。答：一、維護國家主權原則：在處理涉外房地產問題時，應當將維護國家的主權和安全放在首位，堅持國家和集體對土地的所有權，任何組織或個人不得侵占、買賣、或者以其他形式非法轉讓土地，無論以何種形式與外商合作進行房地產的開發與經營活動，都要以維護我國主權為前提。二、平等互利原則：平等互利原則是指在國際經濟貿易活動中，中外各方當事人之間，在法律地位上是平等的，在經濟上應對雙方有利。三、統一管理原則：主要表現在：（1）任何單位和個人使用土地，都必須經過當地人民政府的審查批準；（2）任何單位和個人使用土地，都必須遵守已經確定的建設總體規劃。（3）土地使用權統一進行有償轉讓。13簡述我國現階段城鎮住房制度改革的基本原則。答：（一）國家、集體、個人三者共同負擔的原則：堅持國家、集體、個人三者共同負擔的原則，包括三層含義，必須全面理解，統一把握。1。對待住房建設，國家、集體、個人都要有投資 2。國家在住房改革后并不是卸下自己的社會責任。3。國家投入住房建設的資金將主要通過分配機制轉變為職工的貨幣工資（二）租、售、建并舉的原則（三）統一政策下的因地制宜、分散決策的原則（四）新舊機制轉換的原則14簡述契稅的征稅對象。答：征稅對象為轉移土地、房屋權屬的行為，包括國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換。其中，土地使用權轉讓不包括農村集體土地承包有、經營權的轉移。 15簡述個人住房貸款的條件。答：借款人應是具有完全民事行為的自然人，并且必須同時滿足以下條件：（1）具有城鎮常住戶口或有效居留身份；（2）有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）具有購買住房的合同或協議；（4）不享有購房補貼的以不低于所購住房價款的 30作為購房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的 30%作為購房的首期付款；（5）有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；（6）貸款人規定的其他條件。16我國現階段房屋所有權主要有哪些種類？答：依主體不同，可分為公房、私房、外產房、中外合資房和其他性質的房屋所有權。 （1）國有房屋所有權，即國家對國有房產享有的所有權。國有房產可分為直管公房和自管公房。 （2）集體房屋所有權，即由勞動群眾集體所有制單位享有的房屋所有權。（3）私有房屋所有權，即由公民個人、家庭、數人共有或私營企業擁有的房屋所有權。 （4）外產房屋所有權，即由外國政府、企業、社會團體、國際性機構和外國僑民在中國境.內享有的房屋產權。 （5）中外合資房屋所有權，即由中國企業或其他經濟組織與外國企業、其他經濟組織或個人共同在中國境內享有的房屋所有權。這種房屋所有權產生于中外合資雙方合資建造、購置房屋等法律事實。 （6）其他性質的房產所有權，如宗教團體的享有的房屋所有權。17我國對于外商投資成片土地開發經營設定了哪些必要的限制？答：（1）向外商出讓的只是土地使用權，沒有所有權，土地所有權仍屬于國家。（2）出讓的國有土地使用權只是一種地上使用權，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如要開發利用，應依照國家有關法律、行政法規的規定進行。 （3）開發企業依法自主經營，但在其開發區域內沒有行政管理權。開發企業與其他開發企業的關系是商務關系。 （4）外商投資開發土地，設立和開辦生產、服務、商業等項目和設施及其經營活動，必須遵守我國的法律、法規，不得從事國家法律、法規禁止的經營性活動和社會活動。對涉及國家安全的基礎設施，如郵電通訊事業，外商只有開發建設權，沒有經營權。開發區域的行政管理、司法管轄、口岸管理、海關管理等分別由國家有關主管部門、所在地人民政府和有管轄權的司法機關負責管轄。18簡述我國房地產法的基本原則。答：1、土地共有原則 2、土地有償使用原則 3、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則4、房地產綜合開發原則 5、城鎮住房商品化原則6、宏觀調控與市場調節相結合的原則19簡述城鎮住房制度改革的基本內容。 答：城鎮住房制度改革的基本內容是：把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；把住房實物分配的方式改變為以勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟使用房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性并存的住房信貸體系；建立規范化的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環，促進房地產和相關產業的發展；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。20簡述建筑物區分所有權的法律特征。答：1、復合性和一體性：復合性是指建筑物區分所有權由三種權利構成，即專有所有權、共用部分持分權和成員權。一體性表現在：一是構成建筑物區分所有權的三項內容必須結為一體，不可分離。二是在同一棟建筑物上，不能既設定區分所有權，又設定一般所有權或一般公有權。2、專有所有權的主導性。表現為：一是區分所有權人取得專有所有權即意味著取得了共有部分持分權及成員權。二是區分所有權人專有所有權的大小，決定了共有部分持分權及成員權的大小。三是在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共用部分持分權及成員權則不單獨登記。3、權利主體身份的多重性：在建筑物區分所有權上，由于其由專有所有權、共用部分持分權及成員權構成，因而區分所有權人的身份也具有多重性。21土地增值稅法定扣除項目有哪些？答：1、取得土地權所支付的地價款和按照國家統一規定交納的有關費用。2、房地產開發的成本、費用。開發成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。3、經過當地主管稅務機關確認的舊房和建筑物的評估價格。4、與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在裝讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。轉讓時繳納的教育費附加可以視為稅金扣除。5、財政部規定的其他扣除項目。依據規定，從事房地產開發的納稅人可以按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和.為基數，加計20的扣除額。六、論述題1、試論述基本農田保護方面的法律責任。P285答：（一）非法占用、非法批準占用、非法轉讓